【大連市A住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性探究（論文）16000字】

大連市A住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究摘要從改革開放到現(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度遠(yuǎn)超其他經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是第三產(chǎn)業(yè)舉足輕重的組成部分，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必不可少的一環(huán)。房地產(chǎn)是一個(gè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高收入的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展仍有不足的地方，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是必要的。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)前進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，是為了避免決策失誤、盲目開發(fā)造成無法挽回的后果，同時(shí)可以提高經(jīng)濟(jì)效益，減少不必要的成本浪費(fèi)。遼寧省大連市是我國副省級(jí)市，是重要的沿海港口城市，在2019年地區(qū)生產(chǎn)總值排名在東北省是第一名，在2020年，大連國民生產(chǎn)總值達(dá)7030.4億元，同比增長(zhǎng)0.9%，整體實(shí)力較強(qiáng)。大連市西崗區(qū)是大連市重要的商品物資集散地，是進(jìn)出港人流的集散樞紐，2019年西崗區(qū)GDP達(dá)442.8億元，同比增長(zhǎng)6.6%，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力。論文主要從項(xiàng)目背景與意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、相關(guān)理論基礎(chǔ)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)分析，以A小區(qū)住宅項(xiàng)目為研究對(duì)象從項(xiàng)目概述、項(xiàng)目建設(shè)方案、項(xiàng)目投資估算、財(cái)務(wù)分析、提出建議與結(jié)論等方面展開，對(duì)A項(xiàng)目可行性進(jìn)行深入研究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可行性研究；投資估算；財(cái)務(wù)分析 目錄 摘要 I第1章緒論 1第1節(jié)研究背景與意義 1第2節(jié)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 2第3節(jié)研究思路與內(nèi)容 3第2章相關(guān)理論基礎(chǔ) 5第1節(jié)房地產(chǎn)可行性研究的概念及作用 5第2節(jié)房地產(chǎn)可行性研究原則 5第3節(jié)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 6第4節(jié)房地產(chǎn)可行性研究步驟及內(nèi)容 6第3章市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 8第1節(jié)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 8第2節(jié)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 8第3節(jié)大連市GDP趨勢(shì) 9第4節(jié)大連市人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資變化 10第4章項(xiàng)目概述 12第1節(jié)項(xiàng)目的基本情況 12第2節(jié)項(xiàng)目的SWOT分析 12第3節(jié)項(xiàng)目定位 14第5章項(xiàng)目建設(shè)方案 16第1節(jié)平面布置方案 16第2節(jié)建筑設(shè)計(jì)方案 16第3節(jié)安裝設(shè)計(jì)方案 17第4節(jié)環(huán)保設(shè)計(jì)方案 18第5節(jié)節(jié)能設(shè)計(jì)方案 18第6節(jié)項(xiàng)目施工進(jìn)度安排和開發(fā)方案 18第6章項(xiàng)目投資估算、財(cái)務(wù)分析 20第1節(jié)投資估算理論 20第2節(jié)投資估算 20第3節(jié)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 25第4節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析 25第5節(jié)盈虧平衡分析 26第6節(jié)敏感性分析 27結(jié)論 27參考文獻(xiàn) 29第1章緒論第1節(jié)研究背景與意義1.1研究背景 雖然中國的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，但是發(fā)展速度卻比其他產(chǎn)業(yè)還要快。近幾年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了泡沫式現(xiàn)象，發(fā)展過快勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生問題。但基這些問題可能會(huì)使房地產(chǎn)甚至步履蹣跚甚至停滯不前，所以要解決問題就必須加以分析和研究，使房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展。房地產(chǎn)保值和增值的特性，吸引人們的投資性需求。改善性和投資性需求的提高，使得未來對(duì)房地產(chǎn)需求的空間將進(jìn)一步釋放[1]。房地產(chǎn)自1998年來，經(jīng)歷了多次的房地產(chǎn)調(diào)控政策，有以下階段：1998年到2002年住房改革發(fā)展期、2003年到2007年緊縮期、2008年到2009年寬松政策、2010年到2013年緊縮政策、2014年到2016年第二季度寬松政策、2016年下半年至今的緊縮政策等六個(gè)政策周期[2]，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展是密切關(guān)系的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展不僅有利于人們生活水平提高，同樣也給國民經(jīng)濟(jì)帶來貢獻(xiàn)，成為我國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國購買力隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也在逐漸增加，人們對(duì)住宅的需求大幅度提高。大連市又被稱作濱城，是國家的副省市級(jí)、計(jì)劃單列市，是北方沿海中心城市、港口及風(fēng)景旅游城市，素有北方明珠之稱。大連位于遼東半島南端，黃渤海交界處，三面環(huán)海，占土地面積達(dá)12574平方公里，下轄地區(qū)7個(gè)區(qū)、1個(gè)縣、代管2個(gè)縣級(jí)市。大連地勢(shì)為中間高，向東西兩側(cè)呈階梯狀降低，氣候?qū)儆谂瘻貛Ъ撅L(fēng)性大陸氣候，四季分明，氣候適宜，適合人們的居住。歷史悠久的大連，早在夏朝建立時(shí)期，就被開發(fā)了。在1998年，國務(wù)院頒發(fā)了具有房改里程碑意義的23號(hào)文，提出“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”和“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，從此，中國房改開始了。在20多年間，大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快速的完成從萌芽狀態(tài)到跨越式的大發(fā)展，從各個(gè)方面都完成了華麗的變身。大連市為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展推出相關(guān)政策，《大連市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》這一相關(guān)政策為激發(fā)社會(huì)投資活力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展保駕護(hù)航。政策提出：要減輕房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)成本壓力，對(duì)國家和省市重點(diǎn)項(xiàng)目用地、用礦、用海，開通審批服務(wù)綠色通道，組織項(xiàng)目評(píng)審。按照高質(zhì)量發(fā)展要求，全面梳理今年乃至“十四五”時(shí)期的建設(shè)規(guī)劃和目標(biāo)任務(wù)，切實(shí)謀劃有利于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整和提升城市整體競(jìng)爭(zhēng)力的重大儲(chǔ)備項(xiàng)目。加強(qiáng)政府財(cái)力資金保障，加快土地出讓收入安排和使用，降低企業(yè)融資成本，穩(wěn)定外商投資，加強(qiáng)要素保障力度等，為房地產(chǎn)發(fā)展提供一定的保障。1.2研究意義隨著我國經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，城市化的進(jìn)程也加快了腳步。人們生活質(zhì)量得以提高，人們的生活水平在得到保障的同時(shí)，對(duì)居住條件要求也隨之提高。我國人多地少的國情，使企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，必須進(jìn)行可行性研究，為項(xiàng)目可行性、決策、投資提供依據(jù)。由于房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，導(dǎo)致供給需求不合理，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。因此本文以西崗區(qū)A項(xiàng)目為例，在可行性理論基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目本身特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)分析、項(xiàng)目建設(shè)方案、投資估算、財(cái)務(wù)分析，提高企業(yè)組織調(diào)控能力，達(dá)到最佳效益。第2節(jié)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀可行性研究在我國起步較晚，西方國家可行性研究的相關(guān)理論在改革開放時(shí)期被引進(jìn)。在1983年，國家頒布了相關(guān)文件，將可行性研究列入基本建設(shè)程序。至此，可行性研究在我國發(fā)展起來，逐漸得到重視并加以應(yīng)用。國內(nèi)研究學(xué)者對(duì)房產(chǎn)可行性研究進(jìn)行各個(gè)方面研究，比如：項(xiàng)目投資資金比例的方法分析和投資可行性方法分析、售價(jià)的合理預(yù)測(cè)等。房地產(chǎn)可行性研究是一種科學(xué)的方法，用于在投資決策之前，對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等問題進(jìn)行全面分析、實(shí)證和評(píng)估。判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否妥當(dāng)、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并優(yōu)化多個(gè)方案。2.2國外研究現(xiàn)狀在20世紀(jì)30年代，可行性研究最早在美國開始實(shí)施，被作為田納西流域開發(fā)規(guī)劃的依據(jù)。在二次世界大戰(zhàn)，被應(yīng)用在建筑方面和生產(chǎn)過程，得到推廣和應(yīng)用。進(jìn)入80年代后，可行性研究理論開始在各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)得到使用，向多種專業(yè)滲透和交融。許多研究者結(jié)合自己的專業(yè)特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目投資決策的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)地分析。國外專家學(xué)者從房地產(chǎn)位置進(jìn)行分析選擇，從投資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性等方面闡釋和展示房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資潛力。如今，可行性研究被作為一門學(xué)科，不斷更新、補(bǔ)充，使可行性研究得以完善。第3節(jié)研究思路與內(nèi)容3.1研究思路1.研究思路1）本文應(yīng)用到項(xiàng)目定位分析法：通過分析市場(chǎng)、供求關(guān)系、客戶，為設(shè)計(jì)開發(fā)者提供依據(jù)。2）SWOT分析法：此方法是美國一位大學(xué)教授提出，后來被麥肯錫公司應(yīng)用，為企業(yè)確定戰(zhàn)略定位。SWOT從四個(gè)方面進(jìn)行分析，分別是優(yōu)勢(shì)、弱勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅，就是從內(nèi)部外部環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。3）盈虧分析法、動(dòng)靜態(tài)分析法，對(duì)項(xiàng)目盈利分析，對(duì)項(xiàng)目不確定因素、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，為可行性提供支持。4）本文的研究思路如圖1-1所示。圖1-1研究思路3.2研究?jī)?nèi)容本文以研究背景、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究思路與內(nèi)容為基礎(chǔ)。針對(duì)房地產(chǎn)可行性研究進(jìn)行分析，房地產(chǎn)可行性研究?jī)?nèi)容包括可行性研究概念、作用、原則、內(nèi)容及步驟。在項(xiàng)目研究開始前，對(duì)我國及大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，淺析大連市GDP、人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資變化。針對(duì)西崗區(qū)A項(xiàng)目為研究對(duì)象進(jìn)行SWOT分析及項(xiàng)目市場(chǎng)定位。項(xiàng)目建設(shè)方案包括平面布置、建筑設(shè)計(jì)、安裝設(shè)計(jì)、環(huán)保設(shè)計(jì)、節(jié)能設(shè)計(jì)，運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目初始成本和收益預(yù)測(cè)理論，獲取項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的相關(guān)數(shù)據(jù)，最后得出結(jié)論。第2章相關(guān)理論基礎(chǔ)第1節(jié)房地產(chǎn)可行性研究的概念及作用1.1房地產(chǎn)可行性研究的概念房地產(chǎn)可行性研究是決策者在項(xiàng)目投資決策前，綜合分析項(xiàng)目相關(guān)問題、資源、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化，是擇優(yōu)選擇方案的科學(xué)方法。棄其糟粕，保留精華是可行性研究的一大優(yōu)點(diǎn)，確定項(xiàng)目的有利和不利因素，確保項(xiàng)目的可行性。可行性研究作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期的一項(xiàng)重要任務(wù)和環(huán)節(jié)，一般可以劃分為三個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研究階段、正式的可行性研究階段。每個(gè)階段都不可忽視[3]。1.2房地產(chǎn)可行性研究的作用1.充分發(fā)揮政策調(diào)控作用，投資者的合法權(quán)益得到保護(hù)，主體地位得到確立。營(yíng)造有利于不同投資者公平有序競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)生產(chǎn)要素的流動(dòng)和高效配置，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高投資效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)全面進(jìn)步與改革。2.開發(fā)者的投資決策依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目需要大量的人力資源、財(cái)力和物資，不能憑借經(jīng)驗(yàn)和理智做出投資決策。因此，在投資決策前，必須通過可行性研究，確定項(xiàng)目地址、項(xiàng)目規(guī)模、方案，是否能在技術(shù)上得到落實(shí)。確定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，計(jì)算項(xiàng)目的投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。通過這些分析研究，項(xiàng)目建不建設(shè)，如何建設(shè)以及建設(shè)工程量清單如何取得最佳的投資效果，是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。3.作為相關(guān)部門備案、行政審批、銀行借貸、投資者投資比例的依據(jù)。項(xiàng)目在開發(fā)前要向有關(guān)部門報(bào)備，獲得批準(zhǔn)可以進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)。項(xiàng)目可不可以開發(fā)，有關(guān)部門在對(duì)其審核的時(shí)候，可行性研究報(bào)告是主要依據(jù)。同時(shí)也對(duì)外吸引投資及申請(qǐng)進(jìn)口設(shè)備免稅帶來便利。第2節(jié)房地產(chǎn)可行性研究原則1.房地產(chǎn)可行性研究原則1）實(shí)事求是：在實(shí)事求是的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。實(shí)事求是的態(tài)度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究，得出真實(shí)結(jié)論。2）邏輯合理：要求編制可行性研究報(bào)告邏輯通順，具有合理性。3）公正客觀，可靠：用公正客觀態(tài)度對(duì)待項(xiàng)目的可行性研究，綜合考慮各個(gè)方面。研究過程遵守國家規(guī)范。4）科學(xué)性：在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行可行性研究過程中，要按照科學(xué)的方法進(jìn)行材料收集、分析、鑒定。任何數(shù)據(jù)必須是科學(xué)認(rèn)真計(jì)算得出。第3節(jié)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)和一般的商品都具有價(jià)值和使用價(jià)值，通過市場(chǎng)交易獲得需求。但是房地產(chǎn)有不同于其他商品，有其獨(dú)特性[4]。1.房地產(chǎn)具有耐久性。土地具有永久性，房屋雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通常可達(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進(jìn)行拆除。2.房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)位置固定，不可搬運(yùn)和移動(dòng)。3.房地產(chǎn)價(jià)格具有波動(dòng)性。房地產(chǎn)價(jià)格受眾多原因影響，比如國家政策，周邊環(huán)境等因素影響。4.房地產(chǎn)效益高回報(bào)性、風(fēng)險(xiǎn)性高。房地產(chǎn)開發(fā)前期需要投入大量資金，各種渠道進(jìn)行融資。如果資金鏈斷掉，會(huì)給項(xiàng)目帶來巨大影響，甚至?xí)?dǎo)致公司破產(chǎn)。房地產(chǎn)一旦建成投入運(yùn)營(yíng)，操作得當(dāng)，回報(bào)率極高。5.房地產(chǎn)業(yè)具有投資性。房地產(chǎn)有增值空間，各種人員根據(jù)自己需求可能會(huì)購置多套房屋，等到合適時(shí)機(jī)就轉(zhuǎn)賣出去，從而獲得不小的收益。第4節(jié)房地產(chǎn)可行性研究步驟及內(nèi)容4.1房地產(chǎn)可行性研究步驟1.組織研究成員，成員組成有房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)專家、工程技術(shù)人員、環(huán)境分析專家等。2.現(xiàn)場(chǎng)勘查與資料收集整理，現(xiàn)場(chǎng)勘查主要有自然人文，社會(huì)環(huán)境。資料收集有：政府相關(guān)政策、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、氣象等。3.初步方案設(shè)計(jì)、評(píng)估和選擇。本階段的任務(wù)是結(jié)合開發(fā)商現(xiàn)有資源狀況和國家政策，制定具體的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，對(duì)選擇不同的發(fā)展計(jì)劃，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)不同。4.深入研究分析，從各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析出項(xiàng)目可行性。5.編寫可行性研究報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容要具有科學(xué)性、本著實(shí)事求是的態(tài)度，公正客觀。4.2房地產(chǎn)可行性研究?jī)?nèi)容1.項(xiàng)目概況。主要有項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目建設(shè)背景、項(xiàng)目宗旨等情況，建設(shè)項(xiàng)目人文地理、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等條件，項(xiàng)目的重要指標(biāo)。2.市場(chǎng)分析和供求關(guān)系。在調(diào)查了解各種資料的基礎(chǔ)上，對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)供需，建設(shè)地址所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)行了科學(xué)客觀的分析和預(yù)測(cè)。3.選擇最佳方案。在眾多方案挑選出最科學(xué)合理，具有可行性的。4.施工進(jìn)度計(jì)劃安排。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃5.項(xiàng)目投資估算與財(cái)務(wù)分析。對(duì)項(xiàng)目成本預(yù)算，以及其他費(fèi)用。6.項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析。主要有盈虧平衡分析，敏感性分析等，分析各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響，得出風(fēng)險(xiǎn)大小。7.結(jié)論。通過可行性分析，提出有效的建議。第3章市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析第1節(jié)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析自改革開放發(fā)展以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直是快速發(fā)展。雖然經(jīng)歷了金融危機(jī)，由于積極面對(duì)危機(jī)再加上政府的調(diào)控，房地產(chǎn)又很快的恢復(fù)元?dú)?。房地產(chǎn)拉動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，提高了人們的生活質(zhì)量，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)帶來一些問題。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)自然也隨之上漲，房?jī)r(jià)上漲幅度較大，人們的經(jīng)濟(jì)能力有限，買房熱情會(huì)下降，隨之出現(xiàn)了泡沫化現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)還存在問題有：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大、土地開發(fā)利用不到位、供求關(guān)系不平衡、商品房空置量在持續(xù)增加、市場(chǎng)體系不完善。為此我國政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，在房?jī)r(jià)保持基本穩(wěn)定或者稍微有上升、下降的前提下，解決庫存，降低杠桿率，使過去大量的投資、投機(jī)等虛擬需求平穩(wěn)地轉(zhuǎn)化為實(shí)際居住需求，促使房地產(chǎn)業(yè)回歸理性發(fā)展的軌道[5]。通過國家的宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)投資開發(fā)增速呈下滑趨勢(shì)。住宅投資的區(qū)域分布中，二線城市的投資規(guī)模最大，一線城市的投資活躍度相對(duì)較高。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和政策的影響，未來房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)盈利空間呈大幅增長(zhǎng)的可能性較小。2020年新冠肺炎疫情全球大流行，經(jīng)濟(jì)全球化遭遇逆流，世界經(jīng)濟(jì)低迷，國際經(jīng)濟(jì)、科技、文化、安全、政治等格局都在發(fā)生深刻調(diào)整。但中央政府依舊堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，避免房?jī)r(jià)暴漲暴跌，并靈活的運(yùn)用因城施策來確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展[6]。房地產(chǎn)投資前五個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，到第六月房地產(chǎn)發(fā)展逐漸穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資開始回升。在2016年，中央國務(wù)院在會(huì)議上指出房子是用來住的，不是用來炒的。國家現(xiàn)在依然按照這個(gè)宗旨對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行把控。在2021年，住建部將抓好8個(gè)方面的工作，妥善實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、因地制宜，多策并施。第2節(jié)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析大連市作為我國東北地區(qū)最為開放最具活力、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展最快的城市之一?其國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度逐年加快?綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)[7]。大連市位于東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要位置，有四個(gè)國家級(jí)別先導(dǎo)區(qū)，分別是大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)、國家級(jí)別旅游度假村。大連的地理位置有十分的優(yōu)勢(shì)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。大連市主要的定位有行政文化中心、中心商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)，主城區(qū)有西崗區(qū)、中山區(qū)、甘井子區(qū)、沙河口區(qū)、旅順區(qū)組成。大連的人文地理、社會(huì)環(huán)境促使大連選擇經(jīng)濟(jì)與環(huán)境相協(xié)調(diào)發(fā)展。在1984年，大連市獲得國務(wù)院的批準(zhǔn)，作為向外開放的沿海港口城市之一，成立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，對(duì)外開發(fā)程度高，活躍度高。在1992年成立了保稅區(qū)，有利于吸引外資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著改革開放的發(fā)展，大連經(jīng)濟(jì)也快速的發(fā)展起來，城市環(huán)境、功能得到很大改善和提升。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，人們的生活水平也隨之提高，對(duì)居住環(huán)境越來越重視，房地產(chǎn)行業(yè)抓住機(jī)會(huì)迅速地發(fā)展起來。大連市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)過了一個(gè)歷史發(fā)展過程，大體經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段[8]：第一階段起步緩慢，房屋建設(shè)較緩，人均居住面積、增幅少；第二階段是十三屆三中全會(huì)，政策的鼓勵(lì)，房屋建設(shè)加快，加快舊城市改造；第三個(gè)階段是“九五”開始，擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，促進(jìn)了房屋建設(shè)，房地產(chǎn)成為新的消費(fèi)點(diǎn)，房屋提交量明顯增加。房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，房屋價(jià)格也隨之上漲，從最開始4000每平方米到如今的10000-20000每平方米。人們的收入增長(zhǎng)，對(duì)房子的需求也會(huì)隨之變化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大量上漲。房?jī)r(jià)上漲過快，會(huì)出現(xiàn)反彈現(xiàn)象，導(dǎo)致人們購買壓力增加，需求減少，不利于房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。從2015年開始，大連市開始實(shí)施去庫存政策，到2018年底，全市商品房待售面積下降16%。由于中心城區(qū)與縣市區(qū)去庫存的不平衡，一些區(qū)域短期的住房供求關(guān)系也在發(fā)生較大變化，比如中山、沙河口、西崗等區(qū)已從2014年和2015年的住房總體供過于求轉(zhuǎn)變?yōu)?018年和2019年的供求基本平衡，甚至某些時(shí)段供不應(yīng)求[9]。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)要貫徹落實(shí)黨的十九大精神，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。滿足首套剛需、支持住房改善，抑制投資投機(jī)行為，因城施策、分類調(diào)控，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。第3節(jié)大連市GDP趨勢(shì)國內(nèi)生產(chǎn)總值反映了一國（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模，是國民經(jīng)濟(jì)核算的核心指標(biāo)，是衡量一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展水平的重要數(shù)據(jù)，有價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)等表現(xiàn)形態(tài)。一個(gè)地區(qū)GDP的增長(zhǎng)，反映出該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益好，人們的生活指數(shù)、收入也會(huì)隨之提高。收入提高意味著消費(fèi)能力也增強(qiáng)，人們的購買力大大提升。近幾年大連市GDP的增長(zhǎng)層緩慢狀態(tài)，如圖3-1示，但是依然保持著遼寧省排名第一，綜合實(shí)力還是較強(qiáng)的，這樣就有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。大連市擁有豐富的資源優(yōu)勢(shì)，要拓寬視野向更大規(guī)模、領(lǐng)域發(fā)展。始終堅(jiān)持以人為本的宗旨，加大人民生產(chǎn)投入，提高生活質(zhì)量，改善人民生活水平，朝著全民奔向小康生活努力，創(chuàng)建文明健康的生活環(huán)境。圖3-1大連市近五年GDP對(duì)比圖第4節(jié)大連市人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資變化4.1大連市人均可支配收入人均可支配收入就是人們的收入在扣除各種稅收之后剩下的錢，可以支付日?；ㄤN，自由支配。在2017年，城市居民的可支配收入達(dá)到40587元，相比較去年增長(zhǎng)了6.7%；消費(fèi)支出達(dá)27191元，比去年增長(zhǎng)了0.3%。與2011年相比，是人均可支配收入將近兩倍，是消費(fèi)支出的一倍，人們的生活水平大幅度提升。2019年城市居民可支配收入達(dá)到46468元，比2018年增長(zhǎng)了7.9%，消費(fèi)指數(shù)同比增長(zhǎng)3.3%。從圖3-2以此看出居民的收入越來越高，這些離開不了國家的政策支持，以及本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。消費(fèi)水平越高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也越來越有利。人們消費(fèi)水平高，購買力也增強(qiáng)，對(duì)生活保障的要求也隨之提高，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前途較好，又離小康生活進(jìn)了一步。圖3-2大連近四年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4.2大連市固定資產(chǎn)投資變化大連市的固定資產(chǎn)投資在近十幾年歷經(jīng)了開始發(fā)展、迅猛增長(zhǎng)到漸漸回落。大連在2015年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到升華和完善，優(yōu)化投資比例，改善發(fā)展現(xiàn)狀。2017年固定資產(chǎn)投資達(dá)1652.7億元，同比增長(zhǎng)15.1%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)了5.9%，其商品房銷售面積約840萬平方米，住宅銷售面積約758萬平方米。2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資比2018年增長(zhǎng)了3.3%，銷售商品房面積約659萬平方米，住宅銷售面積約603萬平方米。與2017年比，商品房銷售面積下降了許多，從中分析出，房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房屋銷售與住宅房屋銷售有所減少，成交面積或許出現(xiàn)階段性高點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的越快，盲目投資的可能性越大，要想準(zhǔn)確把握投資方向，就必須對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行可行性研究，從而減少成本浪費(fèi)、資源浪費(fèi)。第4章項(xiàng)目概述第1節(jié)項(xiàng)目的基本情況該項(xiàng)目位于西崗區(qū)長(zhǎng)春路，不僅是城市的眼睛，還是城市的中心。西崗區(qū)是主要城區(qū)、行政中心區(qū)、中部商貿(mào)商務(wù)區(qū)等政治經(jīng)濟(jì)重要位置，西崗區(qū)代表的是大連市居住環(huán)境舒適度最高的地區(qū)。其供水供電設(shè)備完善，交通秩序安定，醫(yī)療服務(wù)不斷改善，環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富，鳥語花香，夏天沒有酷暑，冬天沒有嚴(yán)寒，適宜居住。長(zhǎng)春路擁有絕佳的位置優(yōu)勢(shì)，四通八達(dá)的交通，臨近繁華商區(qū)，周圍有老建筑的風(fēng)情，在西崗區(qū)是最有價(jià)值的中心位置。項(xiàng)目A位置臨近公園，三面環(huán)山，在暖坡上。在距離城市級(jí)商業(yè)圈約10多分鐘的路程，出行便利，購物需求可滿足，屬于改善型居住社區(qū)。項(xiàng)目的特色是品牌地產(chǎn)，項(xiàng)目主要有高層住宅、多層洋房、別墅構(gòu)成。項(xiàng)目A有六個(gè)經(jīng)典戶型，分別有一居室、二居室、三居室、四居室等戶型。每個(gè)戶型都是方正，有利于布置家居，大多數(shù)都保障空間有窗戶，方便采光通風(fēng)，整體布局合理，居住舒適度頗高，公攤符合住宅正常范圍。其占地面積為23000平方米，總的建筑面積為90000平方米。普通住宅產(chǎn)權(quán)年限為70年，聯(lián)排產(chǎn)權(quán)年限為40年。其綠化率達(dá)到35%，容積率為2.95。住宅的物業(yè)費(fèi)用是3.5元每平方米，總體住戶有592戶，車位有500個(gè)，車位的比例為1:0.84。開發(fā)商為大連中盈萬泰置業(yè)有限公司，物業(yè)管理公司是保利物業(yè)管理有限公司。保利發(fā)展是目前集團(tuán)重要發(fā)展目標(biāo)，保利地產(chǎn)僅用五年時(shí)間就上市了，其實(shí)力不容小覷，是國家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。保利集團(tuán)擁有與時(shí)俱進(jìn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的能力。能夠長(zhǎng)久的在市場(chǎng)生存，是快速的市場(chǎng)反應(yīng)能力，優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)和人才，使得房地產(chǎn)快速發(fā)展。本項(xiàng)目本著生態(tài)環(huán)境建設(shè)，打造高端服務(wù)，著力完善基礎(chǔ)設(shè)施，多種角度為業(yè)主考慮。從大連西崗區(qū)房地產(chǎn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度雖然緩慢，但是需求還是有的。從項(xiàng)目地理位置及房?jī)r(jià)來看，在周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)中存在優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)。第2節(jié)項(xiàng)目的SWOT分析1.Strengths（優(yōu)勢(shì)）1）位置優(yōu)越，位于西崗區(qū)長(zhǎng)春路，西崗區(qū)是大連市最適宜居住的地方。周邊環(huán)境較安靜，內(nèi)部設(shè)置有兒童樂園，休閑場(chǎng)地、社區(qū)居委會(huì)。還有英雄紀(jì)念公園，基礎(chǔ)設(shè)施很完善。三面環(huán)山，空氣質(zhì)量絕佳。2）交通便利，四通八達(dá)。公交車多，距離地鐵站也較近，出行便利。周圍商城居多，比如有星海商城、華潤(rùn)萬家、新瑪特超市、百盛購物商城等，購物十分便利。3）醫(yī)療條件較好，有多家醫(yī)院。有兒童醫(yī)院、大連醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院，體檢中心等。附近還有圖書館、科技館等娛樂休閑場(chǎng)所，旅游景區(qū)有大連森林動(dòng)物園、白云山山體公園、大連觀光塔等。4）教育優(yōu)勢(shì)和商業(yè)優(yōu)勢(shì)，有新石路小學(xué)、大連市第九中學(xué)、西崗區(qū)教師進(jìn)修等學(xué)校。銀行有中國工商銀行。項(xiàng)目區(qū)位圖，如圖4-1所示。圖4-1項(xiàng)目區(qū)位圖2.Weakness（缺點(diǎn)）1）與普通的小區(qū)住宅相比，價(jià)格略高。2）在節(jié)假日時(shí)候，離市區(qū)較近，附近可能車輛多，有些喧鬧。3）項(xiàng)目原址是火葬場(chǎng)，附近有一處墓地，有些人有所忌諱，對(duì)銷售是一個(gè)挑戰(zhàn)。3.Opportunity（機(jī)會(huì)）1）周邊樓盤較少，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，正在銷售的樓盤少。位于最有價(jià)值的區(qū)域，性價(jià)比高，是稀缺的改善型的房型，升值空間大。2）項(xiàng)目樓盤種類較多，適合不同人群居住，滿足人們不同的需求。3）市場(chǎng)供需量可觀，價(jià)格穩(wěn)定。4.Threaten（威脅）房地產(chǎn)項(xiàng)目威脅就是市場(chǎng)的不確定性、國家相關(guān)政策的變化、其他可變因素。影響房地產(chǎn)未來的發(fā)展、項(xiàng)目的開發(fā)。第3節(jié)項(xiàng)目定位西崗區(qū)A項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是在市場(chǎng)調(diào)研、分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)潛在消費(fèi)者產(chǎn)品形象進(jìn)行分析，明確形象和過程。3.1客戶定位1.別墅面向高端人士、富商、海外客戶。這一階段人群收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，日?；ㄤN富裕。這些客戶大多都是人生閱歷豐富，文化素質(zhì)較高。目的是追求更高質(zhì)量生活、投資升值需求、舒適的空間、安靜的環(huán)境。要有自己的娛樂場(chǎng)所，喜歡花草，怡心養(yǎng)神。2.洋房的特點(diǎn)是房型南北通透，視野開闊，周圍環(huán)境好，綠化做得好，小區(qū)安全系統(tǒng)好，物業(yè)服務(wù)意識(shí)高。選擇洋房的客戶大多是私企業(yè)主和公司高層管理人員，收入年薪在60萬到100萬之間。這些群體大都具有一定社會(huì)地位，沒有較高的消費(fèi)，喜歡休閑游玩?？蛻粲械氖墙】叼B(yǎng)老類型，有的是品質(zhì)型家庭。3.高層客戶種類就比較多類化，如個(gè)人購買、二三次置業(yè)等。在城市工作者居多，定居者的居多，有一定基礎(chǔ)的消費(fèi)，收入穩(wěn)定。注重周邊環(huán)境，交通出行，看重舒適度。3.2產(chǎn)品定位A項(xiàng)目住宅定位有高層住宅、多層洋房、別墅。1、2棟為別墅，可居住也可以作為商用。3-7棟為高層住宅，可享受優(yōu)美風(fēng)景。8、9棟是多層洋房，享受雅致生活。項(xiàng)目住宅規(guī)劃模型，如圖4-2所示。圖4-2項(xiàng)目住宅規(guī)劃模型3.3功能、形象定位1.功能定位配套齊全，生態(tài)環(huán)境，打造雅致清幽，高端品質(zhì)住宅。2.形象定位1）稀缺型、改善型的房屋2）品牌房地產(chǎn)3）地段最佳3.4戶型定位A住宅項(xiàng)目戶型定位，如下表4-3所示。表4-3戶型定位戶型戶型平方一室一廳55二室二廳一衛(wèi)88三室二廳一衛(wèi)105三室二廳二衛(wèi)128四室二廳二衛(wèi)140第5章項(xiàng)目建設(shè)方案第1節(jié)平面布置方案工程施工必須對(duì)施工總平面進(jìn)行合理規(guī)劃，保證即有利于施工，又節(jié)約資源。平面設(shè)計(jì)主要以居民生活規(guī)律出發(fā)，體現(xiàn)以人為本與經(jīng)濟(jì)合理的原則，采用因地制宜的布局理念，為居民提供一個(gè)功能完善、居住舒適的生活空間[10]。5.1平面布置原則1.總平分階段布置要與分階段施工重點(diǎn)相適應(yīng)2.優(yōu)化布置，交通順暢有序3.減少二次轉(zhuǎn)運(yùn)4.減少臨時(shí)用水、用電線路的二次鋪設(shè)5.文明施工程度要高5.2施工現(xiàn)場(chǎng)布置1.交通組織根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況，場(chǎng)內(nèi)比較寬敞，施工車輛、設(shè)備、材料能運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。場(chǎng)內(nèi)施工道路進(jìn)行規(guī)劃后進(jìn)行硬化處理，確保施工車輛、設(shè)備、材料進(jìn)出場(chǎng)順暢。2.各施工階段采取優(yōu)化布置，充分利用現(xiàn)有場(chǎng)地，對(duì)施工道路、機(jī)械設(shè)備、材料堆場(chǎng)及臨時(shí)設(shè)施進(jìn)行緊湊布置，做到既滿足各施工階段的要求，又不擾民的最佳施工狀態(tài)。3.施工階段平面布置要與該時(shí)期的施工重點(diǎn)相適應(yīng)，因此各階段場(chǎng)地的布置特別是生產(chǎn)設(shè)施的布置必然不同。但要在矛盾中尋找統(tǒng)一，某些設(shè)施應(yīng)保持相對(duì)固定，盡量減少臨時(shí)用水、用電線路的改設(shè)。4.認(rèn)真控制施工可能產(chǎn)生的粉塵、廢氣、噪音、廢水等對(duì)周圍環(huán)境的污染，并將施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生工作納入現(xiàn)場(chǎng)的總體規(guī)劃，認(rèn)真做好。做好高溫施工保護(hù)措施，冬雨季施工安全措施。第2節(jié)建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)整體規(guī)劃是打造稀缺型房源、生態(tài)環(huán)境，造福人們，為居民著想。建筑設(shè)計(jì)為兩棟洋房、兩棟別墅、五棟高層住宅。以高層建筑為中，別墅在高層住宅前面，洋房在右后方。追求每個(gè)房間均有窗戶，整體采光和通風(fēng)條件可保證。對(duì)臥室、客廳、衛(wèi)生間等空間合理安排，創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。集節(jié)能型、環(huán)保型建筑為一體，成為既滿足設(shè)計(jì)風(fēng)格又滿足建筑物使用功能的綠色建筑。周圍三面環(huán)山，小區(qū)內(nèi)部綠化達(dá)到35%，既能減少噪音又能使空氣相對(duì)清新。1.裝飾風(fēng)格本建設(shè)項(xiàng)目從2021年開始，主打全裝修風(fēng)格，裝修風(fēng)格多樣，有簡(jiǎn)約歐式、美式風(fēng)格、新中式、現(xiàn)代式等風(fēng)格。對(duì)色彩搭配要求很高，服務(wù)與不同人群對(duì)居住環(huán)境不同要求，其風(fēng)格多變。業(yè)主可以通過后期的軟裝設(shè)計(jì)，來改變室內(nèi)風(fēng)格，打造自己的風(fēng)格。如圖5-1所示。圖5-1項(xiàng)目住宅裝飾設(shè)計(jì)2.空間設(shè)計(jì)對(duì)空間設(shè)計(jì)主打收納、多變。以及適應(yīng)老人、幼兒設(shè)計(jì)，把老幼安全、舒適度擺在首要位置。比如衛(wèi)生間設(shè)計(jì)有安全扶手、緊急按鈕等，以及室內(nèi)智能燈控制。3.PC建筑設(shè)計(jì)PC建筑就是通過在工廠將各種構(gòu)件生產(chǎn)出來再運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行組裝。是如今趨勢(shì)所在，國家政策支持，是建筑升級(jí)轉(zhuǎn)型的一環(huán)。PC建筑參與全過程，及時(shí)調(diào)整。第3節(jié)安裝設(shè)計(jì)方案1.窗采用后塞口的方法進(jìn)行洞口預(yù)設(shè)，門窗安裝后要平整、方正，安裝門框時(shí)一定要吊錘線和對(duì)角線卡方，塞縫前應(yīng)檢查平整垂直度，材料按設(shè)計(jì)要求處理，也可以用礦棉條或玻璃氈條分層堵塞，門窗洞口的縫隙應(yīng)嚴(yán)密堵塞。堅(jiān)持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格檢查，一切用數(shù)據(jù)說話的原則。2.樓地面采用地磚樓地面。踢腳線是地磚踢腳線。做好樓層隔音。內(nèi)墻用仿瓷涂料墻面、貼面磚防水墻面等等。外墻面主要采用面磚，局部采用外墻漆。做好樓層隔音3.別墅、洋房與庭院景觀相匹配。洋房頂層可種植花草，有觀景型陽臺(tái)，與小區(qū)花池相映。別墅門前草地面積多，可以按照喜好進(jìn)行設(shè)計(jì)。別墅的立體設(shè)計(jì)樣式更是百變，營(yíng)造出莊重、大氣，同時(shí)又不失生機(jī)。第4節(jié)環(huán)保設(shè)計(jì)方案1.建立項(xiàng)目經(jīng)理為主的文明施工管理小組，加強(qiáng)材料、半成品、機(jī)械設(shè)備的堆放，管線布置和場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸?shù)裙ぷ鞯膮f(xié)調(diào)與控制?，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)容實(shí)行分片、區(qū)包干制度，劃分管理區(qū)域，規(guī)定職責(zé)范圍，工長(zhǎng)、班組長(zhǎng)分別為所管轄片區(qū)操作層及操作點(diǎn)的負(fù)責(zé)人，定期組織檢查評(píng)比，制定獎(jiǎng)罰制度，切實(shí)執(zhí)行文明施工細(xì)則及獎(jiǎng)罰制度。2.為了有效減少施工噪音，采用商品砼、減少現(xiàn)場(chǎng)攪拌機(jī)械的噪音?；炷林屑尤霚p水劑，加大混凝土坍落度改善流動(dòng)性，使混凝土易于振實(shí)，避免反復(fù)振搗。對(duì)于鋼筋分布較密的構(gòu)件，采取在混凝土振動(dòng)棒端部加焊鋼筋頭或扁鋼的方法進(jìn)行振搗。嚴(yán)禁用振動(dòng)棒振動(dòng)鋼筋或擠開鋼筋，產(chǎn)生質(zhì)量問題和巨大噪聲。3.對(duì)小區(qū)車輛進(jìn)入嚴(yán)格控制，相對(duì)減少汽車尾氣對(duì)環(huán)境的污染。對(duì)生活污水、垃圾集中處理。第5節(jié)節(jié)能設(shè)計(jì)方案1.整個(gè)項(xiàng)目建筑規(guī)劃房屋南北通透，通風(fēng)和陽光照射時(shí)間相較長(zhǎng)。小區(qū)類型多，所以樓與樓之間間距寬。綠化方面因?yàn)槿姝h(huán)山，多植被，可以形成全方位的綠化系統(tǒng)。2.利用科學(xué)技術(shù)，進(jìn)行用水節(jié)約，對(duì)水壓進(jìn)行嚴(yán)格控制，設(shè)置水池水箱溢水報(bào)警裝置，防止出現(xiàn)用水故障。3.利用風(fēng)能、太陽能等可再生資源，應(yīng)用到小區(qū)路燈，樓道照明燈等，多采用節(jié)能燈。定期清洗燈具各類配電箱、開關(guān)箱的安裝和內(nèi)部設(shè)置必須符合有關(guān)規(guī)定，箱內(nèi)電器必須可靠完好，其選型、定值要符合規(guī)定，開關(guān)電器標(biāo)明用途。第6節(jié)項(xiàng)目施工進(jìn)度安排和開發(fā)方案6.1項(xiàng)目施工進(jìn)度安排項(xiàng)目總建設(shè)時(shí)間為3年建設(shè)方案確定：2021年3月領(lǐng)取許可證：2021年5月基礎(chǔ)工程：2021年5月至2021年11月主體結(jié)構(gòu)工程：2021年11月至2022年4月設(shè)備安裝工程：2022年5月至12月室內(nèi)外裝修工程：2023年2月至2023年10月竣工驗(yàn)收：2023年12月至2024年1月預(yù)銷售：2024年3月6.2開發(fā)方案項(xiàng)目規(guī)劃符合城市規(guī)劃和住宅規(guī)劃的要求，主要思考到土地現(xiàn)狀，打造方便、舒適、優(yōu)雅的居住空間。各功能區(qū)通過主干道和內(nèi)部完整的步行通道形成一個(gè)整體。規(guī)劃不僅滿足了居民的物質(zhì)和精神方案的需求，而且還為城市的發(fā)展提供幫助。要能體現(xiàn)出資源節(jié)約和社會(huì)和諧。實(shí)現(xiàn)安全、衛(wèi)生、物質(zhì)舒適，打造優(yōu)美的人居環(huán)境和城市相呼應(yīng)，成為城市的重要組成部分。該戶型整體功能合理，劃分區(qū)域明確，建筑使用效果增強(qiáng)。人流、車流合理地不相互干擾。追求交通的便捷與通暢，追求時(shí)尚簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格[11]。項(xiàng)目是采取分批建設(shè)，建設(shè)完預(yù)售，然后開始下個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目針對(duì)特定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目的整體形象和賣點(diǎn)進(jìn)行廣告宣傳。加強(qiáng)與業(yè)主和潛在客戶的溝通，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。第6章項(xiàng)目投資估算、財(cái)務(wù)分析第1節(jié)投資估算理論投資估算包含兩大方面，分別是固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算。主要包含兩個(gè)階段：項(xiàng)目建議計(jì)劃書階段、可行性研究階段。投資估算貫穿于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程。其編制過程要遵守國家相關(guān)政策、法律法規(guī)，建設(shè)規(guī)劃書以事實(shí)角度出發(fā)，對(duì)資源合理利用，按照相關(guān)定額計(jì)價(jià)規(guī)范作為計(jì)算依據(jù)，借閱歷年材料方面的差價(jià)、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)據(jù)的收集、存儲(chǔ)、處理、應(yīng)用和分類等過程可逐步通過計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)。可以作為項(xiàng)目計(jì)劃規(guī)模的依據(jù)、計(jì)算分析投資經(jīng)濟(jì)效益依據(jù)，籌集資金、貸款的依據(jù)。第2節(jié)投資估算房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)成本估算包括土地費(fèi)用、項(xiàng)目前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)期間費(fèi)用等。2.1土地費(fèi)用獲取項(xiàng)目用地使用權(quán)的費(fèi)用就是土地費(fèi)用，其費(fèi)用包括土地出讓金、征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。預(yù)計(jì)為15729萬元。1.土地出讓金=23000×0.3=6900萬元2.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用=90000×0.0981=8829萬元2.2前期工程費(fèi)估算房地產(chǎn)企業(yè)前期工程費(fèi)包括可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、“三通一平”費(fèi)用等。大概為475.13萬元。1.前期規(guī)劃費(fèi)=4495×30%=134.87萬元2.可行性研究費(fèi)=4495×1.5%=67.43萬元3.水文、地質(zhì)勘探費(fèi)=4495×0.5%=22.48萬元4.通水、通電、通路費(fèi)=4495×2.5%=112.38萬元5.場(chǎng)地平整費(fèi)=23000×0.006=138萬元2.3建安工程費(fèi)建設(shè)安裝工程費(fèi)由人材機(jī)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)、稅金等組成，就是在建設(shè)房屋過程中產(chǎn)生的費(fèi)用。依據(jù)相關(guān)指標(biāo)計(jì)算得出項(xiàng)目大概結(jié)果。預(yù)計(jì)為2299.5萬元。詳見表6-1。表6-1建設(shè)安裝過程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平方米）1樁基礎(chǔ)972土建工程12503裝修8004水電安裝2155消防806暖氣307通訊178天然氣359對(duì)講機(jī)系統(tǒng)3110合計(jì)2555建設(shè)安裝工程費(fèi)=90000×2555=2299.5萬元2.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)就是指各個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施使用的費(fèi)用，其中供水供電、燃?xì)?、綠化、電力電信等包含在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)。預(yù)計(jì)為2244.8萬元。詳見表6-2。表6-2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平方米）價(jià)格（萬元）1供水工程605402供電工程12511253供氣工程221984綠化工程1636.85道路工程1002306路燈及環(huán)衛(wèi)工程51151.供水工程=90000×60=540萬元2.供電工程=90000×125=1125萬元3.供氣工程=90000×22=198萬元4.綠化工程=23000×16=36.8萬元5.道路工程=23000×100=230萬元6.路燈及環(huán)衛(wèi)工程=23000×5=115萬元2.5開發(fā)期間稅費(fèi)在投資房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的各類稅金以及政府相關(guān)部門收取的所有費(fèi)用就是開發(fā)期間稅費(fèi)。估算值大概243.414萬元。詳見表6-3。表6-3開發(fā)期間稅費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)繳納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×5.5%126.472供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)0.3噸/人，600元/噸10.6563電話初裝費(fèi)200元/戶11.844供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)3KVA/戶，480元/KVA85.255建筑工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×0.4%9.1982.6管理費(fèi)用管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用就是房地產(chǎn)管理費(fèi)用。預(yù)計(jì)為622.45萬元。（15729+475.13+2299.5+2244.8）×3%=622.45萬元2.7財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用指借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目資金有銀行貸款、企業(yè)自身資金，房屋銷售部分資金。開發(fā)商投入15000萬元作為啟動(dòng)資金。本項(xiàng)目第一年為10000萬元，貸款利率為7.11%。每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)償還完。建設(shè)期貸款利息計(jì)算如下：第一年：（0+5000÷2）×7.11%=177.75萬元第二年：[（5177.75+0）÷2]×7.11%=181.94萬元第三年：（2588.88÷2）×7.11%=92.03萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用=177.75+181.94+92.03=451.72萬元2.8項(xiàng)目銷售收入估算本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格為21000元/平方米；別墅銷售價(jià)格30000元/平方米；洋房銷售價(jià)格為21500元/平方米。詳見表6-4，表6-5。表6-4銷售收入預(yù)測(cè)用途可售數(shù)量銷售單價(jià)銷售收入（萬元）高層住宅2124平方米；10240平方米21000元/平方米；23000元/平方米4460.4；23552洋房2800元/平方米21500元/平方米6020別墅1050元/平方米30000元/平方米3150車位500位150000元/位7500合計(jì)44682.41.高層住宅=2124×21000=4460.4萬元；10240×23000=23552萬元2.洋房=2800×21500=6020萬元3.別墅=1050×30000=3150萬元4.車位=500×150000=7500萬元表6-5銷售費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)價(jià)格（萬元）1廣告宣傳費(fèi)銷售收入×2%893.6482銷售代理費(fèi)銷售收入×2%893.6483其他銷售費(fèi)用銷售收入×1%446.8244合計(jì)2234.12銷售稅金及附加計(jì)算如下：1.城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅×7%=156.39萬元2.教育附加費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅×3%=67.02萬元3.營(yíng)業(yè)稅=銷售收入×5%=2234.12萬元2.9總成本費(fèi)用估算總費(fèi)用成本估算如下表6-6所示。表6-6投資與總成本費(fèi)用估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）計(jì)算依據(jù)1開發(fā)成本20991.8441.1-1.6合計(jì)1.1土地費(fèi)用157291.2前期工程費(fèi)475.131.3建安工程費(fèi)2299.51.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2244.81.5開發(fā)期間稅費(fèi)243.4141.6不可預(yù)見費(fèi)629.7551.1-1.5項(xiàng)和×3%2開發(fā)費(fèi)用3308.292.1-2.3項(xiàng)和2.1財(cái)務(wù)費(fèi)用451.722.2管理費(fèi)用622.452.3銷售費(fèi)用2234.12銷售收入×5%3合計(jì)24300.134項(xiàng)目開發(fā)成本為24300.134萬元，自有資金10000萬元為啟動(dòng)資金，銀行貸款5000萬元，第一年投入44.11%，第二年為33.53%，第三年為22.36%。因此，投資計(jì)劃與資金籌措情況，如下表6-7所示。表6-7投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）計(jì)算期第1年第2年第3年1建設(shè)投資24300.13410718.798147.835433.512資金籌措24300.1342.1自有資金100004411335322362.2借貸資金50005000002.3預(yù)售收入再投入9300.1341307.794794.833197.51依據(jù)表6-7得出，不足款項(xiàng)由預(yù)售收入再投入。據(jù)計(jì)算，銀行貸款在兩年內(nèi)還清，償還能力較好，具有可行性。第3節(jié)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析3.1全部投資現(xiàn)金流量表設(shè)ic=10%，具體計(jì)算見表6-8。表6-8全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第三年1現(xiàn)金流量026809.4417872.961.1銷售收入026809.4417872.962現(xiàn)金流出10274.07211973.0137983.562.1建設(shè)投資10274.0727809.7855208.0762.2銷售稅金及附加01474.518983.0122.3所得稅02688.711792.473凈現(xiàn)金流量-10274.07214826.4279889.44折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5416.716471.193402.015稅前凈現(xiàn)金流量-10274.07217515.13711681.876稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5416.718344.015421.341.評(píng)價(jià)指標(biāo)：1）前全部投資=8344.01+5421.34-5416.71=8348.64萬元FIRR=41%2）稅后全部投資=6471.49+3402.01-5416.71=4456.79萬元FIRR=28%根據(jù)數(shù)據(jù)可知，F(xiàn)NPV都大于0，F(xiàn)IRR都大于基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目具有可行性。第4節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)性的因素的性質(zhì)，一般可將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等，每種風(fēng)險(xiǎn)又可細(xì)分為多種風(fēng)險(xiǎn)?？梢灶A(yù)測(cè)、可以規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)[12]。4.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)期容易受到各種因素影響，其中受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響較大。投資、融資、借款等籌集錢的方式是房地產(chǎn)開發(fā)投資中主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。投資結(jié)構(gòu)比例要合理，如果投資規(guī)模過大，房屋滯留問題嚴(yán)重的話，債務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)加劇。如果資金回收過程出現(xiàn)問題，償還能力將下降，資金鏈斷開，陷入困境，嚴(yán)重的話可能會(huì)破產(chǎn)。所以在開發(fā)過程中，不能掉以輕心，認(rèn)真對(duì)待每一環(huán)節(jié)。本項(xiàng)目在進(jìn)行過程，對(duì)于資金的使用要嚴(yán)格按照科學(xué)的方法和計(jì)劃，盡量的節(jié)省資源。在保證房屋質(zhì)量情況下，回收資金，同時(shí)尋求項(xiàng)目的合作伙伴，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡量分散。加大力度推銷，用多種方法進(jìn)行推廣，做好營(yíng)銷工作。4.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不確定性，例如國家的宏觀調(diào)控，為防止居民投資熱情過高，出臺(tái)了限購等政策。限制政策會(huì)影響到供求關(guān)系，帶來房?jī)r(jià)的波動(dòng)。供需關(guān)系、房?jī)r(jià)波動(dòng)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最重要的兩個(gè)因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不好，人們的收入水平就降低，住房需求就減少，會(huì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)造成不良影響。要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，做好充分市場(chǎng)調(diào)查，時(shí)刻掌握市場(chǎng)最新消息。在項(xiàng)目開發(fā)之前，科學(xué)客觀的分析市場(chǎng)供求關(guān)系，預(yù)測(cè)未來幾年的政策變化趨勢(shì)，以及人們的需求、心理，從而確定好開發(fā)時(shí)機(jī)，盡可能的減少損失。4.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目里是施工過程和工藝質(zhì)量。A項(xiàng)目工程規(guī)模較大，施工管理和施工資金的執(zhí)行情況對(duì)能否完成施工有著決定性的影響。為了確保在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候完工，需要有詳細(xì)的施工計(jì)劃和專業(yè)人員管理項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行事前、事中控制。在資金方面，自有資金要保障。在施工質(zhì)量方面，對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行監(jiān)督管理，對(duì)國家和公司的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格執(zhí)行。第5節(jié)盈虧平衡分析A項(xiàng)目住宅銷售平均售價(jià)為21670元/平方米，項(xiàng)目總投資為24300.134萬元。假設(shè)該項(xiàng)目總投資不變，盈虧平衡點(diǎn)為：1.以銷售量表示盈虧平衡點(diǎn)：