臨汾晉潤(rùn)冷鏈物流營(yíng)銷策略報(bào)告

本報(bào)告嚴(yán)格保密2014-09晉潤(rùn)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流城階段營(yíng)銷報(bào)告謹(jǐn)呈：山西晉潤(rùn)現(xiàn)代物流有限公司營(yíng)銷目標(biāo)理解銷售策略項(xiàng)目回顧階段目標(biāo)分解項(xiàng)目定位銷售策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷推廣營(yíng)銷策略目標(biāo)解析項(xiàng)目推盤節(jié)奏項(xiàng)目營(yíng)銷策略階段營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣活動(dòng)核心推廣訴求思維導(dǎo)圖形象設(shè)計(jì)LOGO/VI

1項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本分析項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于臨汾與襄汾交界處G108國(guó)道西側(cè)，與城南新區(qū)（錦悅城、新百匯）商業(yè)圈僅7公里路程，距離五一路商圈僅15分鐘車程，鼓樓南大街通車后，可從鼓樓南行直達(dá)本項(xiàng)目。晉潤(rùn)冷鏈物流城南商圈五一路商圈堯豐市場(chǎng)鼓樓商圈堯廟臨汾現(xiàn)有堯豐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（位于城中心鼓樓南大街）、馨陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)（位于城北屯里鎮(zhèn)附近）；本項(xiàng)目建成后，三個(gè)項(xiàng)目形成三點(diǎn)一線，形成農(nóng)貿(mào)批發(fā)“三足鼎立”的態(tài)勢(shì)。交通概況項(xiàng)目位于臨汾是與襄汾交界的主干道G108國(guó)道2公里處，北側(cè)可直接通達(dá)臨汾城市主干道鼓樓南大街。

項(xiàng)目規(guī)劃用地600畝，項(xiàng)目總建筑面積近80萬(wàn)平方米，由山西晉聯(lián)物流有限公司投資興建，落成后將成為經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋物流市場(chǎng)投資、冷庫(kù)建設(shè)、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送方案設(shè)計(jì)、農(nóng)副產(chǎn)品冷凍、冷藏、銷售、貨運(yùn)代理服務(wù)等領(lǐng)域，配送范圍涵蓋山西、陜西、河南三省的臨汾最大規(guī)模的產(chǎn)權(quán)式農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品物流、交易、展示平臺(tái)。晉潤(rùn)冷鏈物流108國(guó)道G5京昆高速309國(guó)道鼓樓南大街技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃用地600畝，項(xiàng)目總建筑面積為77萬(wàn)平方米，其中冷庫(kù)面積近16萬(wàn)方，配送能力覆蓋三省的農(nóng)產(chǎn)品交易中心。SWOT分析W-劣勢(shì)O-機(jī)會(huì)T-風(fēng)險(xiǎn)交通便捷性高，G108國(guó)道途徑項(xiàng)目門前，近高速公路，昭示性極佳；城市向南發(fā)展，臨汾城市規(guī)劃重心向南遷移；臨汾市政府大力支持，政府扶植、保駕護(hù)航；消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)需求的日益增長(zhǎng)促進(jìn)了冷鏈物流行業(yè)的快速發(fā)展，本地市場(chǎng)的匱乏更加強(qiáng)烈迫切的需求冷鏈物流的建設(shè)；晉潤(rùn)在物流行業(yè)的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)；S-優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地理位置相對(duì)較為偏僻；現(xiàn)有5公里內(nèi)消費(fèi)人群基數(shù)較低，自然人流量偏低，消費(fèi)的能力有限；自然來(lái)訪量低，客戶導(dǎo)入難度大；區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍偏淡，需要引導(dǎo)和培養(yǎng)本地的消費(fèi)習(xí)慣；鼓樓南大街的貫通，將大大提高本項(xiàng)目的交通疏導(dǎo)性，方便客戶抵達(dá)；區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模的冷庫(kù)的建設(shè)，必然吸引經(jīng)營(yíng)生、冷、鮮食品商家關(guān)注；晉潤(rùn)本身具有的物流配送能力，為本項(xiàng)目成為區(qū)域一級(jí)市場(chǎng)提供保障；本地建成并運(yùn)營(yíng)的兩家已具備規(guī)模及客戶資源的馨陽(yáng)、堯豐兩大市場(chǎng)將與本項(xiàng)目形成直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)系；本地不成功的專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)案例，將成為影響客戶是否進(jìn)駐的主要因素；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析分析項(xiàng)目位置鼓樓南大街產(chǎn)品定位華北地區(qū)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)占地面積10萬(wàn)㎡出租率100%建筑面積7.2萬(wàn)㎡租售模式只租不售運(yùn)營(yíng)日期1998年11月商管公司不詳營(yíng)業(yè)時(shí)間早4:30-晚20:00鋪位面積內(nèi)街30-40㎡；門市6-40㎡不等租金狀況1、內(nèi)街租金4800元-2萬(wàn)元不等，內(nèi)部肉檔連同2層一同出租2、入口門市5000元-3萬(wàn)元，多為自建棚屋，部分棚屋產(chǎn)權(quán)為個(gè)人所有的房屋收管理費(fèi)；3、內(nèi)街大棚2.4萬(wàn)-3.6萬(wàn)/年，面積40-100㎡,可?？看笮拓涇嚒９芾碣M(fèi)100-300元/月（部分收）衛(wèi)生費(fèi)20-30元/月堯豐農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)堯豐市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)較差，市場(chǎng)內(nèi)道路狹窄、停車十分不便、環(huán)境惡劣。上下班高峰時(shí)間段進(jìn)出車輛較多，鼓樓南大街交通相對(duì)擁堵。收費(fèi)制度混亂，保安違規(guī)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)商戶收取停車費(fèi)，管理制度并不健全。優(yōu)劣勢(shì)分析分析項(xiàng)目堯豐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣比較區(qū)位√項(xiàng)目稍差交通√路況有優(yōu)勢(shì)商業(yè)氛圍√項(xiàng)目稍差規(guī)?！添?xiàng)目有優(yōu)勢(shì)建筑特點(diǎn)√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)平面布局√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)定位√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)組合√業(yè)態(tài)多樣化入市的時(shí)間√項(xiàng)目處于劣勢(shì)推廣手法√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)服務(wù)體系√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)整合√項(xiàng)目從產(chǎn)品到價(jià)格均具有優(yōu)勢(shì)晉潤(rùn)

堯豐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析分析山西馨陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目位置G309國(guó)道與屯里鎮(zhèn)G108國(guó)道交匯處產(chǎn)品定位晉南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)占地面積280畝出租率100%建筑面積15萬(wàn)㎡租售模式只租不售運(yùn)營(yíng)日期2009年10月商管公司不詳開(kāi)發(fā)商山西省臨汾是馨陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)有限公司鋪位面積內(nèi)街30-40㎡；門市60-80㎡租金狀況1、內(nèi)街租金3500-1.7萬(wàn)元不等，可連同室外大棚同時(shí)租售；2、門市2.3萬(wàn)-3萬(wàn)元，多采用1拖2形式出租，2層可做居住功能使用；冷庫(kù)面積冷凍1.8萬(wàn)㎡，冷藏0.8萬(wàn)㎡租金18-22元/m3相對(duì)臨汾室內(nèi)堯豐市場(chǎng)的全天人滿為患，地理位置處于高速公路旁馨陽(yáng)的客戶群相比較更多為批發(fā)客戶及二級(jí)經(jīng)銷商，市場(chǎng)活躍期為全天較早時(shí)間，中午、下午交易基本完成，市場(chǎng)內(nèi)人流相對(duì)冷清，大部分為零售散戶。優(yōu)劣勢(shì)分析分析項(xiàng)目馨陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣比較區(qū)位旗鼓相當(dāng)交通√交通優(yōu)勢(shì)商業(yè)氛圍√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)規(guī)?！添?xiàng)目有優(yōu)勢(shì)建筑特點(diǎn)√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)平面布局√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)定位√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)組合√種類更多樣入市的時(shí)間√項(xiàng)目處于劣勢(shì)推廣手法√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)服務(wù)體系√項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)整合√項(xiàng)目從產(chǎn)品到價(jià)格均具有優(yōu)勢(shì)晉潤(rùn)

馨陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)

1目標(biāo)解析營(yíng)銷目標(biāo)理解年度回籠資金目標(biāo)：目標(biāo)解析回款目標(biāo)2015年2月前回款目標(biāo)：底線2億；理想目標(biāo)2.5億；項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)：目標(biāo)解析項(xiàng)目?jī)r(jià)值輻射晉、陜、豫三省6千萬(wàn)人口餐桌新鮮食物的保障；企業(yè)價(jià)值80萬(wàn)㎡華北首席農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流交易中心企業(yè)知名度提升：目標(biāo)解析品牌價(jià)值晉潤(rùn)——華北地區(qū)物流先鋒，冷鏈物流行業(yè)領(lǐng)頭羊目標(biāo)解析品牌價(jià)值彰顯：目標(biāo)分解一期總面積172536㎡。其中冷庫(kù)37477㎡自持，商鋪面積48453.28㎡，共計(jì)1506套商鋪。價(jià)格分解：一期1~3層商鋪售罄的情況下，銷售平均單價(jià)：6800~8600元/㎡一期1~3層商鋪80%銷售率的情況下，銷售平均單價(jià)：7000~8800元/㎡回款目標(biāo)2015年2月前目標(biāo)：街鋪銷售80%；回籠資金2億元；目標(biāo)解析目標(biāo)分解街鋪可售面積48453.28㎡，共計(jì)1506套商鋪?？蛻裟繕?biāo)2015年2月前目標(biāo)：街鋪銷售80%；回籠資金2億元；1506套商鋪，80%銷售率，即1204套誠(chéng)意客戶解籌率一般50%，即需要誠(chéng)意客戶量為2408個(gè)上門客戶轉(zhuǎn)化為誠(chéng)意客戶的比率一般為6：1，即客戶上門量需要達(dá)到14488批若營(yíng)銷中心在2014年11月開(kāi)始啟用，則需要每個(gè)月的上門量要達(dá)到4289組，每天需要161組客戶若2014年1月底開(kāi)盤銷售，平均須認(rèn)籌401套/月，每天須13套左右。

1目標(biāo)解析階段目標(biāo)分解全力爭(zhēng)取晉潤(rùn)國(guó)際城年前開(kāi)盤，2014年完成蓄客量60%即8693組。項(xiàng)目街鋪銷售額預(yù)估為2.5億元，總體實(shí)現(xiàn)年度銷售額2億元以上?？傮w實(shí)現(xiàn)年度資金回流1.2億元以上。第一階段認(rèn)籌量目標(biāo)總目標(biāo)15%第二階段認(rèn)籌量目標(biāo)8693組客戶2014年9月—10月2014年11月—12月第三階段開(kāi)盤解籌目標(biāo)回收2億元2015年1月-2月年度目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)2015年前開(kāi)盤，蓄客量必須達(dá)到14488組；階段目標(biāo)第一階段爭(zhēng)取完成蓄客量15%，上門量達(dá)到2173組客戶，辦卡量達(dá)362張完成1204套商鋪的認(rèn)籌量15%，需認(rèn)籌362張卡。項(xiàng)目首輪入市形象廣告9月底可以出街；須市區(qū)營(yíng)銷中心于10月初即可入駐；10月31日前營(yíng)銷中心施工完成并入駐時(shí)間：2014年9月—10月階段目標(biāo)階段目標(biāo)第二階段爭(zhēng)取完成蓄客量60%，上門量達(dá)到8692組客戶，辦卡量達(dá)1449張完成1204套商鋪的認(rèn)籌量60%，需認(rèn)籌1449張卡；營(yíng)銷中心開(kāi)放廣告10月底出街；營(yíng)銷中心11月初可以正式開(kāi)放；營(yíng)銷中心及外展點(diǎn)行銷人員全部到崗。時(shí)間：2014年11月—12月階段目標(biāo)第三階段爭(zhēng)取完成蓄客量80%，上門量達(dá)到11590組客戶，辦卡量達(dá)1931張完成1204套商鋪的認(rèn)籌量80%，需認(rèn)籌1931張卡。營(yíng)銷中心每月保證1次重大活動(dòng)；戶外廣告的等信息及時(shí)出街；預(yù)售許可證的等物證齊全；時(shí)間：2015年1月—2月階段目標(biāo)本項(xiàng)目承載著項(xiàng)目?jī)r(jià)值、品牌價(jià)值和企業(yè)價(jià)值提升的重要使命項(xiàng)目自身價(jià)值體現(xiàn)樹(shù)立知名品牌地位企業(yè)榮譽(yù)質(zhì)的飛躍……晉潤(rùn)國(guó)際城承載什么樣的使命？項(xiàng)目樹(shù)立專業(yè)標(biāo)桿，區(qū)域源頭市場(chǎng)，擴(kuò)大企業(yè)影響，實(shí)現(xiàn)跨越式升級(jí)。晉潤(rùn)從事冷鏈物流多年，擁有豐富的操作經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)的、完善的物流配送系統(tǒng)，晉潤(rùn)農(nóng)產(chǎn)品交易中心項(xiàng)目將進(jìn)一步提升晉潤(rùn)在冷鏈物流行業(yè)的影響力。本項(xiàng)目是企業(yè)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)大型項(xiàng)目，強(qiáng)大的物流資源及國(guó)家對(duì)冷鏈物流環(huán)節(jié)的重視程度，項(xiàng)目成功與否直接關(guān)系晉潤(rùn)在冷鏈物流發(fā)的展戰(zhàn)略。階段三步走！品牌意義項(xiàng)目?jī)r(jià)值企業(yè)榮譽(yù)臨汾農(nóng)副產(chǎn)品的源頭市場(chǎng)華北地區(qū)規(guī)模最大的冷鏈物流交易、展示中心晉潤(rùn)·國(guó)際城市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)成為華北首席農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流交易中心晉潤(rùn)國(guó)際—輻射晉、陜、豫三省的一級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)詮釋：1、稀缺資源的獨(dú)占性：主干道旁2、硬件高配置、先天交通條件良好：本項(xiàng)目將建成為涵蓋農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、食品物流、農(nóng)產(chǎn)品展示中心、冷鏈物流中心、16萬(wàn)㎡冷凍庫(kù)、辦公倉(cāng)儲(chǔ)配套及高檔住宅多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。3、地理位置的優(yōu)越性：呈上（北）啟下(南)，交通便捷。形象定位語(yǔ)華北地區(qū)規(guī)模最大、功能最多、設(shè)備最先進(jìn)的冷鏈物流中心項(xiàng)目戰(zhàn)略定位立足臨汾市場(chǎng)，物流配送能力可涵蓋山西、陜西、河南及全國(guó)各地規(guī)模最大、技術(shù)最先進(jìn)的農(nóng)產(chǎn)品交易平臺(tái)80萬(wàn)㎡，晉、陜、豫最大規(guī)模農(nóng)貿(mào)交易平臺(tái)80萬(wàn)㎡山西、陜西、河南最大規(guī)模的農(nóng)貿(mào)交易平臺(tái)；16萬(wàn)㎡的超大體量冷庫(kù)提供了冷鏈物流貯藏與配送的基礎(chǔ)。依托大體量冷庫(kù)，集中整合三省農(nóng)副產(chǎn)品資源，使晉潤(rùn)成為三省農(nóng)副產(chǎn)品的一級(jí)市場(chǎng)。以搶占一級(jí)源頭市場(chǎng)為目的，不僅僅滿足于臨汾市場(chǎng)，依托強(qiáng)大的技術(shù)支持，迅速占領(lǐng)周邊冷鏈物流市場(chǎng)，打造成為輻射面積可達(dá)全國(guó)，受眾人數(shù)達(dá)上億人次的區(qū)域性農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)。品牌目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)晉潤(rùn)——冷鏈物流行業(yè)領(lǐng)頭羊山西地處中國(guó)心臟地帶，從三皇五帝時(shí)代開(kāi)始遍孕育并誕生了輝煌燦爛的華夏文明，堯、舜、禹均在山西建功立業(yè)。

臨汾位于太原南部，是太原、鄭州、西安三個(gè)省會(huì)城市連接中點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通通訊便捷，是華夏文明的發(fā)源地。

憑借晉潤(rùn)在物流運(yùn)輸方面的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合臨汾三省幾何中心位置，兩大國(guó)家主要高速貫穿臨汾，交通路網(wǎng)四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，奠定了晉潤(rùn)作為臨汾冷鏈物流行業(yè)領(lǐng)頭羊地位。依托晉潤(rùn)物流方面先天優(yōu)勢(shì)，各地農(nóng)產(chǎn)品可直接通過(guò)臨汾周轉(zhuǎn)至其他省份及二級(jí)市場(chǎng)。將使晉潤(rùn)從本地市場(chǎng)跨越式發(fā)展成為省際一級(jí)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)。

1目標(biāo)解析階段目標(biāo)分解全力爭(zhēng)取釣魚臺(tái)生活城項(xiàng)目上半年實(shí)現(xiàn)銷售，全年銷售率達(dá)到90%。項(xiàng)目全部銷售額預(yù)估為3.1億元，總體實(shí)現(xiàn)年度銷售額2.7億元以上?？傮w實(shí)現(xiàn)年度資金回流1.8億元以上。第一階段銷售額目標(biāo)1.39億元第二階段銷售額目標(biāo)1.11億元2013年6月—8月2013年9月—10月第三階段銷售額目標(biāo)0.2億元2013年11月-12月年度目標(biāo)

2價(jià)值梳理價(jià)值點(diǎn)提煉核心價(jià)值規(guī)模決定影響力，與地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)同步；專業(yè)造就價(jià)值，仙桃首個(gè)現(xiàn)代化、規(guī)范化、科技化、功能化物流倉(cāng)儲(chǔ)基地；專業(yè)市場(chǎng)的專業(yè)市場(chǎng)——專業(yè)市場(chǎng)的流通基地專業(yè)市場(chǎng)、商貿(mào)物流通環(huán)節(jié)全鏈條集散地80萬(wàn)㎡華北首席農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流交易平臺(tái)首座獨(dú)立權(quán)式農(nóng)副產(chǎn)品商鋪晉、陜、豫最大規(guī)模冷鏈物流冷鏈物流700億元大市場(chǎng)核心價(jià)值晉、陜、豫三省6000千萬(wàn)人的一級(jí)市場(chǎng)借助并發(fā)揮太原、西安、鄭州三省省會(huì)幾何中心位置優(yōu)勢(shì)。依托晉潤(rùn)企業(yè)的運(yùn)力，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，將晉潤(rùn)打造為三省“菜籃子”工程，三省物流中樞。輻射晉、陜、豫的物流網(wǎng)保障食材新鮮抵達(dá)。因此形成三省依托臨汾晉潤(rùn)的前提。擁有三省中心優(yōu)勢(shì)，形成三省農(nóng)產(chǎn)品源頭。核心價(jià)值臨汾首座產(chǎn)權(quán)式投資型農(nóng)貿(mào)類商鋪根據(jù)臨汾當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研情況表明，臨汾現(xiàn)有的兩座大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)均只租不售類商鋪，商家須每年與商管公司簽署為期一年的租賃合同。案例開(kāi)發(fā)模式堯豐農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)只租不售山西馨陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)只租不售澤堯商貿(mào)城只租不售案例開(kāi)發(fā)模式新百匯廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式商鋪錦悅城產(chǎn)權(quán)式商鋪晉潤(rùn)產(chǎn)權(quán)式商鋪核心價(jià)值飛速發(fā)展的農(nóng)業(yè)與落后的物流形式，形成700億元的市場(chǎng)缺口到2015年，我國(guó)將初步建成農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)服務(wù)體系，使果蔬、肉類、水產(chǎn)品冷鏈流通率分別達(dá)到20%、30%、36%以上，流通環(huán)節(jié)產(chǎn)品腐損率分別降至15%、8%、10%以下。我國(guó)果蔬、肉類、水產(chǎn)品進(jìn)入冷鏈系統(tǒng)的比重只有5%、15%、23%。在歐美日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入冷鏈流通在95%以上。每年全國(guó)因運(yùn)輸及保鮮方法不當(dāng)腐爛、變質(zhì)的農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)值高達(dá)700億元人民幣。1、國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動(dòng)居民旺盛的食品消費(fèi)欲望；2、農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流所占比重正逐年增加；3、山西省冷鏈物流行業(yè)發(fā)展程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他省份；晉潤(rùn)——物流行業(yè)的領(lǐng)頭羊，從事冷鏈物流的領(lǐng)軍企業(yè)。晉潤(rùn)——擁有專業(yè)物流團(tuán)隊(duì)、專業(yè)冷凍設(shè)備、專業(yè)運(yùn)輸車隊(duì)、專用倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房的大型物流集團(tuán)。晉潤(rùn)——冷庫(kù)建設(shè)、商貿(mào)物流、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)建設(shè)市場(chǎng)知名品牌的明星企業(yè)品牌戰(zhàn)略晉潤(rùn)在從事冷鏈物流方面有著豐富經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)的技術(shù)支持，建設(shè)冷鏈物流交易展示平臺(tái)更是得心應(yīng)手，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。功能定位

晉潤(rùn)將要承載三項(xiàng)功能：一、冷鏈物流交易，即在傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上加大冷鏈物流服務(wù)，建設(shè)臨汾最大體量、最先進(jìn)的制冷設(shè)備；二、農(nóng)產(chǎn)品文化展示，展現(xiàn)不同地域的農(nóng)產(chǎn)品特色，打造農(nóng)業(yè)文化的概念，綜合多省份農(nóng)產(chǎn)品中的人文與文化，需要一個(gè)綜合性的平臺(tái)去發(fā)揚(yáng)；三、各地特色農(nóng)產(chǎn)品推廣，山西、陜西、河南3省乃至全國(guó)其他省份的農(nóng)產(chǎn)品互動(dòng)。多地的不同種類農(nóng)產(chǎn)品匯集需要有強(qiáng)大的物流能力與冷凍保鮮能力，更需要一個(gè)平臺(tái)提供技術(shù)支持。晉潤(rùn)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流城項(xiàng)目定位80萬(wàn)㎡，華北首席農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心晉潤(rùn)—冷鏈物流領(lǐng)頭羊，地跨三省的一級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)詮釋：1、稀缺資源的獨(dú)占性：主干道旁2、硬件高配置、先天交通條件良好：本項(xiàng)目將建成為涵蓋農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、食品物流、農(nóng)產(chǎn)品展示中心、冷鏈物流中心、16萬(wàn)㎡冷凍庫(kù)、辦公倉(cāng)儲(chǔ)配套及高檔住宅多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。3、地理位置的優(yōu)越性：呈上（北）啟下(南)，交通便捷。形象定位語(yǔ)物流行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者、冷鏈物流行業(yè)先鋒、技術(shù)與資源的整合升級(jí)本案戰(zhàn)略定位立足臨汾市場(chǎng)，物流配送能力可涵蓋山西、陜西、河南及全國(guó)各地規(guī)模最大、技術(shù)最先進(jìn)的農(nóng)產(chǎn)品交易平臺(tái)核心價(jià)值80萬(wàn)㎡，晉、陜、豫最大規(guī)模農(nóng)貿(mào)交易平臺(tái)80萬(wàn)㎡山西、陜西、河南最大規(guī)模的農(nóng)貿(mào)交易平臺(tái)；16萬(wàn)㎡的超大體量冷庫(kù)提供了冷鏈物流貯藏與配送的基礎(chǔ)。依托大體量冷庫(kù)，集中整合三省農(nóng)副產(chǎn)品資源，使晉潤(rùn)成為三省農(nóng)副產(chǎn)品的一級(jí)市場(chǎng)。以搶占一級(jí)源頭市場(chǎng)為目的，不僅僅滿足于臨汾市場(chǎng)，依托強(qiáng)大的技術(shù)支持，迅速占領(lǐng)周邊冷鏈物流市場(chǎng)，打造成為輻射面積可達(dá)全國(guó)，受眾人數(shù)達(dá)上億人次的區(qū)域性農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)。核心價(jià)值臨汾首座產(chǎn)權(quán)式投資型農(nóng)貿(mào)類商鋪根據(jù)臨汾當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研情況表明，臨汾現(xiàn)有的兩座大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)均只租不售類商鋪，商家須每年與商管公司簽署為期一年的租賃合同。案例開(kāi)發(fā)模式堯豐農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)只租不售山西馨陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)只租不售澤堯商貿(mào)城只租不售案例開(kāi)發(fā)模式新百匯廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式商鋪錦悅城產(chǎn)權(quán)式商鋪晉潤(rùn)產(chǎn)權(quán)式商鋪核心價(jià)值晉潤(rùn)——冷鏈物流行業(yè)領(lǐng)頭羊山西地處中國(guó)心臟地帶，從三皇五帝時(shí)代開(kāi)始遍孕育并誕生了輝煌燦爛的華夏文明，堯、舜、禹均在山西建功立業(yè)。

臨汾位于太原南部，是太原、鄭州、西安三個(gè)省會(huì)城市連接中點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通通訊便捷，是華夏文明的發(fā)源地。

憑借晉潤(rùn)在物流運(yùn)輸方面的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合臨汾三省幾何中心位置，兩大國(guó)家主要高速貫穿臨汾，交通路網(wǎng)四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，奠定了晉潤(rùn)作為臨汾冷鏈物流行業(yè)領(lǐng)頭羊地位。依托晉潤(rùn)物流方面先天優(yōu)勢(shì)，各地農(nóng)產(chǎn)品可直接通過(guò)臨汾周轉(zhuǎn)至其他省份及二級(jí)市場(chǎng)。將使晉潤(rùn)從本地市場(chǎng)跨越式發(fā)展成為省際一級(jí)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)。

1定位分析客戶定位分析商業(yè)目標(biāo)客戶：核心目標(biāo)客戶——農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者、本地居民重點(diǎn)目標(biāo)客戶——臨汾市本地及周邊縣市居民游離、偶得客戶——臨汾地區(qū)及周邊投資客戶客戶定位什么樣的客戶才是我們的目標(biāo)客戶政府、企事業(yè)人員同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶市區(qū)機(jī)會(huì)型投資客戶市區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶指非專業(yè)型投資客戶，有固定居所，有資金一般投資證券和房地產(chǎn)的一般市民。政府職能部門人員

政府其他掛靠人員

臨汾大型企業(yè)人員

商會(huì)及其他企業(yè)人員主要包括堯豐農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、山西馨陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)及其他農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)客戶。指區(qū)域內(nèi)小商戶、市區(qū)內(nèi)各大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶，連鎖經(jīng)營(yíng)戶。本項(xiàng)目客戶定位重點(diǎn)客戶：臨汾市周邊縣區(qū)投資客戶及商戶。游離客戶：臨汾及周邊地區(qū)的專業(yè)投資客戶?？蛻舳ㄎ缓诵目蛻敉ㄟ^(guò)我司的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、具體的業(yè)態(tài)定位等因素綜合考慮我項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體主要有兩大類自營(yíng)客戶與投資客戶。投資客戶具有較強(qiáng)的投資能力；資金雄厚，投資意識(shí)強(qiáng)；注重產(chǎn)品升值空間，追求利益回報(bào)；二次以及二次以上置業(yè)者。農(nóng)產(chǎn)品自營(yíng)客戶/租客注重項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍；對(duì)地段、交通、規(guī)模、市場(chǎng)成熟度有一定的要求；偏好于良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；相對(duì)穩(wěn)定的租金水平；商業(yè)配套設(shè)施要求較高。核心客戶農(nóng)產(chǎn)品自營(yíng)戶：1、堯豐農(nóng)批市場(chǎng)2、馨陽(yáng)農(nóng)批市場(chǎng)投資客戶：1、公務(wù)員2、企事業(yè)單位高管3、中小企業(yè)老板

商業(yè)用房目標(biāo)客戶分析：

○

主要特征描述：——支付能力中等、目標(biāo)明確、現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)、隨主流群體結(jié)構(gòu)：年齡在35—50歲之間，以經(jīng)商者、其次為企事業(yè)職員及公務(wù)員為主。支付能力：總價(jià)承受能力中等、大部分習(xí)慣街鋪的消費(fèi)水平，部分客戶僅有租賃實(shí)力。多數(shù)能接受的總價(jià)在50萬(wàn)元以下，需求面積以10－100㎡為主。租購(gòu)目的：多數(shù)購(gòu)置店鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)，投資目標(biāo)明確，即希望擴(kuò)大生意、改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境，少數(shù)用于出租。心理特征：現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)、隨主流。

○

需求取向：——傾向于成熟市場(chǎng)和傳統(tǒng)鋪位、租、購(gòu)結(jié)合地段取向：傾向于暢旺地段，大多寧愿承受高租金，也不愿意考慮偏僻的地點(diǎn)，多數(shù)愿意在本項(xiàng)目購(gòu)置店鋪。物業(yè)取向：大部分傾向于購(gòu)置獨(dú)立門面，多數(shù)選擇一樓臨街鋪面，有實(shí)力的商家愿意選擇大賣場(chǎng)。租售取向：部分有實(shí)力的批發(fā)商傾向于購(gòu)買物業(yè)，但大多數(shù)依然愿意租賃，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)節(jié)省經(jīng)營(yíng)資本。

○關(guān)注因素：——地段及人流、交通、居民數(shù)量及價(jià)格因素一：地段較為繁華，至少在市場(chǎng)內(nèi)部有足夠的人流。因素二：交通便利。因素三：周邊居民數(shù)量，反應(yīng)出的消費(fèi)能力。因素四：租購(gòu)所需成本不會(huì)大量占用經(jīng)營(yíng)資金。因素五：有足夠多的同行作出同樣的選擇，尤其是家居建材行業(yè)內(nèi)具有影響力的品牌商戶?？蛻舴治瞿繕?biāo)客戶關(guān)注因素對(duì)營(yíng)銷的影響

——必須有針性的確定主題與方式影響一：必須重點(diǎn)宣傳物業(yè)所處地段的前景、包括規(guī)劃、交通、商業(yè)發(fā)展前瞻

，以建立商戶入駐、投資的信心。影響二：付款方式的設(shè)定必須多樣靈活，必須使經(jīng)營(yíng)商感到輕松，不會(huì)占用過(guò)多的經(jīng)營(yíng)資金。影響三：無(wú)論是營(yíng)銷中心還是售外站點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)氣氛一定要熱烈、搶眼，形成繁榮商業(yè)氛圍，以使商戶形成“此地暢旺”良好印象。影響四：要將項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)勢(shì)進(jìn)行清晰、明了宣傳，使商戶相信本項(xiàng)目能夠?yàn)樽约喝蘸蟮慕?jīng)營(yíng)帶來(lái)便利。影響五：要重點(diǎn)抓住大商戶，招入場(chǎng)內(nèi)，在行業(yè)內(nèi)形成風(fēng)潮，以小帶大帶動(dòng)其他中、小商戶進(jìn)場(chǎng)?？蛻舴治鰠^(qū)域?qū)＾r(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶臨汾市私營(yíng)企業(yè)主泛公務(wù)員企事業(yè)單位中層移動(dòng)、聯(lián)通、保險(xiǎn)公司VIP客戶中檔轎車4S店VIP會(huì)員鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕居民外地投資客客戶界定√√√√√√√√√

2營(yíng)銷策略項(xiàng)目推盤節(jié)奏主力商家亮相整體形象入市物業(yè)銷售立勢(shì)：形象導(dǎo)入，在消費(fèi)者意識(shí)中為本案建立農(nóng)貿(mào)城的形象。借勢(shì)：憑借項(xiàng)目火爆開(kāi)盤借此優(yōu)勢(shì)持續(xù)宣傳與主力商家進(jìn)駐、商業(yè)啟動(dòng)等活動(dòng)聯(lián)動(dòng)。蓄水期完成第一階段銷售額造勢(shì)：在此階段，招商、銷售互為聯(lián)動(dòng)，利用商業(yè)銷售階段的熱度，進(jìn)行全面招商，確立項(xiàng)目市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。百匯觀點(diǎn)：商業(yè)項(xiàng)目的銷售需要一個(gè)引爆點(diǎn)，主力品牌的進(jìn)駐即為項(xiàng)目銷售的引爆點(diǎn)。因此本案商業(yè)正式銷售前需聯(lián)系主力商家、大客戶；結(jié)合主力客戶的亮相儀式活動(dòng)，給投資者及消費(fèi)者以信心保障，利于形成商鋪旺銷局面。商鋪銷售接近尾盤階段，營(yíng)銷重點(diǎn)轉(zhuǎn)向全面招商，確保項(xiàng)目后續(xù)成功經(jīng)營(yíng)。2014年9-10月2015年2015年1月整體認(rèn)籌起勢(shì)：利用認(rèn)籌期內(nèi)各類宣傳推廣活動(dòng)積累認(rèn)籌量11月整體開(kāi)始認(rèn)籌形象導(dǎo)入2014年11-12月整體節(jié)奏推盤策略策略一：確立形象，高調(diào)立勢(shì)

時(shí)間營(yíng)銷中心開(kāi)放前目的將項(xiàng)目信息在臨汾全境，尤其是臨汾市區(qū)目標(biāo)客戶群體之中有效即時(shí)傳遞，做到人盡皆知。形象定位晉潤(rùn)，80萬(wàn)㎡華北首席農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心。方式報(bào)紙、戶外廣告展示；具體營(yíng)銷渠道活動(dòng)開(kāi)展；車體廣告、短信投放等。核心關(guān)鍵突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，有效利用臨汾城市規(guī)劃向南發(fā)展特點(diǎn)及自身的80萬(wàn)㎡的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)爆發(fā)，建立項(xiàng)目形象，為項(xiàng)目開(kāi)盤銷售第一波爆發(fā)立勢(shì)。80萬(wàn)㎡農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心登陸臨汾推盤策略策略二：確立優(yōu)勢(shì)，認(rèn)籌起航目的實(shí)現(xiàn)客戶長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性才是保證投資回報(bào)的先決條件依據(jù)專業(yè)市場(chǎng)自營(yíng)客越多，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)有很好的促進(jìn)作用。因此在營(yíng)銷過(guò)程中，我司建議通過(guò)各種營(yíng)銷手段吸引自營(yíng)客戶的進(jìn)駐。范圍農(nóng)產(chǎn)品自營(yíng)戶，返鄉(xiāng)投資客戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)富庶村民；方式在認(rèn)籌之前，向各大家居建材市場(chǎng)派發(fā)海報(bào)，將項(xiàng)目信息第一時(shí)間傳達(dá)給自營(yíng)客戶，形成第一波宣傳攻勢(shì)；項(xiàng)目在前期推廣主要針對(duì)自營(yíng)客戶展開(kāi)；核心關(guān)鍵從自營(yíng)客角度出發(fā)，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，解答他們所關(guān)注的問(wèn)題，宣傳引導(dǎo)。產(chǎn)權(quán)商鋪：一鋪養(yǎng)三代不是夢(mèng)推盤策略目的通過(guò)集中認(rèn)籌的方式，達(dá)到項(xiàng)目短時(shí)間快速去化，掀起項(xiàng)目銷售熱潮依據(jù)項(xiàng)目銷售周期過(guò)長(zhǎng)，市場(chǎng)感知不高，客戶對(duì)項(xiàng)目概念模糊，銷售不暢，態(tài)勢(shì)極為被動(dòng)方式迅速開(kāi)展前期推廣工作，積累客戶，確定項(xiàng)目認(rèn)籌方案；借助報(bào)紙、海報(bào)、戶外等宣傳營(yíng)銷活動(dòng)，迅速提升項(xiàng)目知名度，增加項(xiàng)目影響力；租用當(dāng)?shù)刂鄙龣C(jī)懸掛項(xiàng)目宣傳廣告低空全城巡航飛行，保證臨汾全城皆知，最大影響力吸引眼球；核心關(guān)鍵營(yíng)銷造勢(shì)、市場(chǎng)持續(xù)熱捧、利用話題事件熱點(diǎn)吸引客戶關(guān)注、集中爆發(fā)，創(chuàng)造成交機(jī)會(huì)開(kāi)盤慶典——直升機(jī)廣告臨汾巡游策略三：集中開(kāi)盤，引爆臨汾推盤策略策略四：火爆開(kāi)盤，臨汾銷冠晉潤(rùn)一期火爆開(kāi)盤，榮升臨汾商業(yè)銷冠目的通過(guò)開(kāi)盤制造的影響借題發(fā)揮，主力入駐商家亮相依據(jù)第一波銷售火熱期尚未結(jié)束前，利用宣傳余勢(shì)借題發(fā)揮再次制造話題點(diǎn)，主力商家亮相促進(jìn)招商與銷售方式迅速開(kāi)展招商工作，主力商家，大企業(yè)品牌亮相；借助報(bào)紙、海報(bào)、戶外等宣傳營(yíng)銷活動(dòng)，釋放招商成果，為業(yè)主安心，為經(jīng)營(yíng)商戶定心；核心關(guān)鍵營(yíng)銷借勢(shì)、輪番廣告轟炸制造經(jīng)久不衰的話題熱度、保證銷售基礎(chǔ)上，為招商及運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。

2營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷策略鎖定區(qū)域內(nèi)意向商戶鎖定個(gè)別政府官員鎖定個(gè)別關(guān)系客戶鎖定登記的個(gè)人客戶圈層營(yíng)銷策略鎖定拆遷客群鎖定其他市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶鎖定政府企事業(yè)人群鎖定機(jī)會(huì)型投資人群活動(dòng)營(yíng)銷策略售樓處開(kāi)放活動(dòng)客戶升級(jí)及認(rèn)籌活動(dòng)圈層客戶專場(chǎng)推介會(huì)開(kāi)盤活動(dòng)分級(jí)優(yōu)惠策略免租/返租優(yōu)惠策略認(rèn)籌金不同優(yōu)惠不同認(rèn)籌時(shí)間不同優(yōu)惠不同商業(yè)裙樓3年分時(shí)遞減免租或返租2年分批推售策略步步為營(yíng)策略整體分兩批推出市場(chǎng)先推商業(yè)后推公寓避免競(jìng)爭(zhēng)蓄客、升級(jí)、認(rèn)籌層層篩選先控慢放制造緊張購(gòu)買氣氛1、圈層營(yíng)銷策略策略釋義：圈層營(yíng)銷主要針對(duì)兩類客戶，一種為資源型客戶，自己購(gòu)買且能夠?yàn)轫?xiàng)目介紹較多的其他意向客戶；一種為直接尋找到項(xiàng)目定位客群，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶。策略執(zhí)行：本策略需要通過(guò)圈層活動(dòng)、定向推介等方式執(zhí)行。2、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷策略策略釋義：銷售終端人員直接針對(duì)終端客戶的營(yíng)銷方式，分為坐銷和行銷兩種方式。策略執(zhí)行：本策略需要通過(guò)銷售中心一對(duì)一直銷，訪談明確意向客戶個(gè)體以行銷的方式執(zhí)行。策略分解3、活動(dòng)營(yíng)銷策略策略釋義：在營(yíng)銷中心場(chǎng)地具備一定的展示條件后，通過(guò)舉辦中小型現(xiàn)場(chǎng)或其他活動(dòng)的形式帶旺現(xiàn)場(chǎng)人氣，爭(zhēng)取更多到訪量，爭(zhēng)取更多成交。策略執(zhí)行：本策略主要在項(xiàng)目蓄客期、認(rèn)籌期及開(kāi)盤廣泛使用，開(kāi)盤后固定周末也可多采取暖場(chǎng)小活動(dòng)。4、分級(jí)優(yōu)惠策略免租/返租優(yōu)惠策略策略釋義：通過(guò)采取不同的優(yōu)惠等級(jí)吸引客戶快速確定購(gòu)買意向，給予經(jīng)營(yíng)戶一定期限的免租期，鼓勵(lì)其經(jīng)營(yíng)；提高租金低價(jià)，結(jié)合售價(jià)制定合理的投資回報(bào)率，提高小業(yè)主購(gòu)買積極性。策略執(zhí)行：認(rèn)籌金采取兩種不同檔次，金額不同優(yōu)惠不同，交的多優(yōu)惠多。免租/返租期可采取3年分段遞減的返租方式。策略分解5、分批推售策略步步為營(yíng)策略策略釋義：控制每批推售總量保證該批產(chǎn)品能夠旺銷，并且自身產(chǎn)品不存在客戶和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，最大化的消化產(chǎn)品。正式推售前要進(jìn)行前期蓄客及客戶升級(jí)（根據(jù)情況1-2次）、正式認(rèn)籌、解籌認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)步步為營(yíng)根據(jù)客戶數(shù)量和市場(chǎng)情況隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。策略執(zhí)行：1月中下旬推售1批次，6-7月上旬視銷量推售第2批次。銷售中心正式開(kāi)放即開(kāi)始前期蓄客，蓄客周期通常約為30天，然后進(jìn)行客戶升級(jí)，客戶認(rèn)籌期約為前期蓄客后2個(gè)月，認(rèn)籌期約為1個(gè)月，1個(gè)月后解籌認(rèn)購(gòu)，開(kāi)盤根據(jù)認(rèn)購(gòu)情況另行決定時(shí)間。策略分解銷售策略饑餓式銷售策略互動(dòng)式銷售策略首先，采取提前內(nèi)部銷控部分房源的方式避免一次性推售過(guò)多的單位。其次，將較好的部分單位提前銷控，將其余單位先行銷售。再次，銷控的較好的房源可適度提高價(jià)格以少量分階段重新放出銷售。在銷售過(guò)程中由2名置業(yè)顧問(wèn)（主次分工）共同接待1位客戶，通過(guò)相互掩護(hù)給客戶制造緊張的購(gòu)買心理。由部分工作人員扮演客戶在銷售中心制造人氣，并假裝交錢的方式促使其他誠(chéng)意客戶跟風(fēng)購(gòu)買。進(jìn)入銷售期后，老帶新銷售是非常重要的銷售手段。老帶新銷售還可擴(kuò)展為全民營(yíng)銷策略。以老帶新銷售策略銷售“三板斧”資金快速回籠推售產(chǎn)品吻合客戶定位適當(dāng)調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格，抵消客戶抗性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷。

增大一次性付款優(yōu)惠折扣額度。以價(jià)格，換數(shù)量。鼓勵(lì)一次性付款及時(shí)消化目標(biāo)客戶第一階段，通過(guò)多重推廣渠道，將項(xiàng)目推入市場(chǎng)，形成輿論熱潮；第二階段，通過(guò)定期目的性活動(dòng)，使項(xiàng)目快速積累客戶，增加蓄水量；第三階段，摸排客戶需求，適當(dāng)時(shí)間開(kāi)盤回收資金，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期。第四階段，迎合客戶心理，品牌及商戶入駐給業(yè)主及不確定客戶吃下定心丸。銷售策略

3營(yíng)銷推廣核心推廣訴求【項(xiàng)目整體案名】晉潤(rùn)·國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心【項(xiàng)目形象定位】80萬(wàn)㎡華北首席農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心晉、陜、豫首席80萬(wàn)㎡商業(yè)綜合體【項(xiàng)目推廣主題】輻射晉、陜、豫，5000萬(wàn)人餐桌上的飲食保障案名解析冷鏈物流與百姓飲食息息相關(guān)，緊密聯(lián)系。隨著居民生活水平的日益提高，對(duì)自身營(yíng)養(yǎng)健康的重視程度越來(lái)越高，對(duì)食品的需求也由單一型向綜合多樣型轉(zhuǎn)變。而傳統(tǒng)的物流行業(yè)無(wú)法滿足高保鮮需求運(yùn)輸要求。也因此，中國(guó)每年有近700億元的食品因運(yùn)輸條件不足而白白損失。本項(xiàng)目抓住這一商機(jī)，將冷鏈物流與農(nóng)產(chǎn)品結(jié)合打造為華北生鮮運(yùn)輸?shù)钠炫?，山西、陜西、河南三省人口的保鮮工程。80萬(wàn)平米的晉潤(rùn)國(guó)際中心，面向華北市場(chǎng)應(yīng)勢(shì)而生。抓住行業(yè)順風(fēng)發(fā)展的商業(yè)契機(jī)，給經(jīng)營(yíng)戶帶來(lái)了全新的經(jīng)營(yíng)空間，占領(lǐng)冷鏈物流高地。作為投資者而言，尋求投資回報(bào)穩(wěn)定，晉陜?cè)サ貐^(qū)冷庫(kù)面積相較全國(guó)其他省份嚴(yán)重不足，而日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求正式刺激冷鏈行業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力。通過(guò)資源整合，發(fā)揮晉潤(rùn)物流的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目影響力和輻射力將大大增強(qiáng)。晉潤(rùn)·國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心80萬(wàn)㎡華北首席農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心

整體項(xiàng)目本身具備較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目推廣的抗性，在遵循市場(chǎng)規(guī)律前提下主導(dǎo)引領(lǐng)市場(chǎng)，確立項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)導(dǎo)地位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。拔高項(xiàng)目整體，從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設(shè)計(jì)和推出本項(xiàng)目的商業(yè)形象是完全必要的選擇，也是非常現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)考量，同時(shí)也是成就項(xiàng)目無(wú)形品牌資產(chǎn)的根本?！椛鋾x、陜、豫，5000萬(wàn)人餐桌上的飲食保障優(yōu)勢(shì)分解核心訴求產(chǎn)品線80萬(wàn)㎡華北首席農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心16萬(wàn)㎡超大體量冷庫(kù)，晉陜?cè)ト〔妥郎系娘嬍潮Ｕ?米層高，超高利用率5477個(gè)停車位，不再為停車等待發(fā)愁雙首層設(shè)計(jì)，鋪鋪臨街，商業(yè)無(wú)死角；服務(wù)線物流行業(yè)領(lǐng)軍品牌，資源優(yōu)勢(shì)巨大；四通八達(dá)的路網(wǎng)系統(tǒng)，超大體量冷庫(kù)保障。營(yíng)銷線40年產(chǎn)權(quán)型商鋪，不再為租金發(fā)愁；

除了股票、保險(xiǎn)、黃金、我們還能投資什么?CPI居高不下，把錢存在銀行是坐等貶值，而投資商鋪卻年升值。

投資回報(bào)率高；

商業(yè)地產(chǎn)不存在限購(gòu)令；房地產(chǎn)升值潛力大，租金節(jié)節(jié)攀升；低總價(jià)、低首付、降低投資門檻，也降低了風(fēng)險(xiǎn)

8%回報(bào)連返3年，沖抵總價(jià)，門檻低；產(chǎn)權(quán)式商鋪，一鋪養(yǎng)三代；面積小，投入少，四兩撥千斤；

……對(duì)投資客戶闡述賣點(diǎn)——升值潛力大、回報(bào)高、低風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)前景光明投資客戶——利益導(dǎo)向指引核心訴求80萬(wàn)㎡的華北最大規(guī)模；政府重點(diǎn)規(guī)劃，城市規(guī)劃發(fā)展方向，永久性經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)；土地五證齊全，不再為搬遷發(fā)愁；晉陜?cè)ト∫患?jí)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，做三省的生意；交通便利、配套完善；物流行業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，設(shè)備齊全、經(jīng)驗(yàn)豐富；物流配送能力覆蓋廣，經(jīng)營(yíng)便捷；

租鋪?不如買鋪!……對(duì)自營(yíng)客戶闡述賣點(diǎn)

——大規(guī)模、行業(yè)價(jià)值、配套齊全，輻射范圍廣自營(yíng)客戶——經(jīng)營(yíng)無(wú)后顧之憂核心訴求

3營(yíng)銷推廣階段營(yíng)銷推廣10月11月12月1月開(kāi)盤重要節(jié)點(diǎn)推廣策略階段目標(biāo)推廣渠道宣傳主題全城覆蓋，強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入整合資源，重點(diǎn)出擊高調(diào)亮相形象入市城區(qū)展點(diǎn)建立籌量1000整合營(yíng)銷各個(gè)渠道推廣2月籌量2000市區(qū)營(yíng)銷中心開(kāi)業(yè)蓄勢(shì)期持續(xù)銷售期認(rèn)籌政策/價(jià)值形象推廣開(kāi)盤總動(dòng)員正式登陸臨汾工程節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷中心軟裝布置完畢開(kāi)盤前期短信、LED戶外、路旗報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、短信推廣執(zhí)行單頁(yè)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、電梯廣告、電視戶外內(nèi)容更新；單頁(yè)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、電臺(tái)、短信、DM直郵戶外內(nèi)容更新；單頁(yè)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、電臺(tái)、短信、DM直郵線上線下全方位覆蓋精準(zhǔn)定位，圈層營(yíng)銷9月15日圍檔出街投入使用營(yíng)銷中心開(kāi)放儀式，產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)正式認(rèn)籌客戶梳理期準(zhǔn)備期營(yíng)銷總控圖1月下旬，開(kāi)盤銷售城區(qū)展到訪量達(dá)1000第一階段：形象導(dǎo)入期——通過(guò)直接價(jià)值滲透，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，為營(yíng)銷中心開(kāi)放積蓄客源，時(shí)間為9月中下旬-10月初（約30天）核心動(dòng)作1、戶外形象、圍墻亮相2、各路媒體狂轟爛炸3、市區(qū)展點(diǎn)盛大開(kāi)放形式：項(xiàng)目定位、項(xiàng)目功能；目的：高調(diào)入市，功能展示，傳遞價(jià)值；主題：80萬(wàn)㎡，華北首席一級(jí)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心媒體：戶外、報(bào)紙（硬廣/軟文）、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、傳單、夾報(bào)位置：圍墻/工地大牌、開(kāi)發(fā)區(qū)、市區(qū)、各縣市中心的戶外；輻射客群：臨汾市中心、臨汾市村鎮(zhèn)、洪洞、曲沃、侯馬、襄汾、霍州、翼城、安澤（主要以路網(wǎng)聯(lián)通臨汾的區(qū)縣為主）階段推廣形象導(dǎo)入推廣分解：圍墻、戶外、硬廣與軟文為主導(dǎo)，網(wǎng)絡(luò)、傳單、夾報(bào)為輔。同時(shí)做好活動(dòng)營(yíng)銷圍墻內(nèi)容80萬(wàn)㎡，華北首席農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心晉潤(rùn)國(guó)際，三省5千萬(wàn)人食品保障80萬(wàn)㎡恢弘體量，造福三省食客5千萬(wàn)人的菜籃子，三省食品的保鮮柜農(nóng)副產(chǎn)品一級(jí)市場(chǎng)，冷鏈物流中心打造農(nóng)產(chǎn)品冷鏈流通業(yè)超級(jí)航母戶外廣告輻射達(dá)三省，造福千萬(wàn)家80萬(wàn)㎡華北首席農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流交易中心70㎡小商鋪，700億大財(cái)富40-70㎡產(chǎn)權(quán)商鋪，分享700億大市場(chǎng)從農(nóng)場(chǎng)到廚房，一個(gè)環(huán)節(jié)就足夠華北最大規(guī)模冷庫(kù)，餐桌上的新鮮保障一間產(chǎn)權(quán)鋪，三代搖錢樹(shù)產(chǎn)權(quán)商鋪，永續(xù)經(jīng)營(yíng)不再為租金發(fā)愁階段推廣待設(shè)計(jì)第二階段：蓄客期——線上線下多渠道營(yíng)銷，積累誠(chéng)意客戶。時(shí)間：10月中-11月初，約30天。1、廣告版面更新、報(bào)廣軟文、單頁(yè)2、活動(dòng)造勢(shì)3、營(yíng)銷中心盛大開(kāi)放形式：項(xiàng)目位置，功能布置目的：傳遞項(xiàng)目進(jìn)度，即將認(rèn)籌主題：華北首席農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流——營(yíng)銷中心盛大開(kāi)放媒體：戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、傳單、夾報(bào)、電視/電臺(tái)位置：圍墻/工地大牌、市區(qū)、各縣市展點(diǎn)；輻射客群：臨汾市中心、臨汾市村鎮(zhèn)、洪洞、曲沃、侯馬、襄汾、霍州、翼城、安澤（主要以路網(wǎng)聯(lián)通臨汾的區(qū)縣為主）階段推廣核心動(dòng)作第二階段：營(yíng)銷活動(dòng)為主，圍墻、戶外、硬廣與軟文、網(wǎng)絡(luò)、傳單、夾報(bào)為輔。硬廣內(nèi)容規(guī)劃11月8日（暫定），晉潤(rùn)國(guó)際中心盛大開(kāi)放熱烈慶祝晉潤(rùn)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心正式開(kāi)放30萬(wàn)㎡超大體量冷庫(kù)，5000萬(wàn)人的餐桌保障熱烈慶祝晉潤(rùn)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心正式開(kāi)放產(chǎn)權(quán)商鋪，共享700億大財(cái)富熱烈慶祝晉潤(rùn)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心正式開(kāi)放軟文內(nèi)容規(guī)劃農(nóng)副產(chǎn)品物流變革，冷鏈物流占據(jù)主導(dǎo)地位11月8日，晉潤(rùn)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心盛大開(kāi)放5000千萬(wàn)人市場(chǎng)，700億元財(cái)富11月8日，晉潤(rùn)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心盛大開(kāi)放晉、陜、豫三省中心，華北財(cái)富聚寶盆