石景山項(xiàng)目策劃報(bào)告

第一 市場(chǎng)分（一）2008年的奧運(yùn)會(huì)同樣給石景山帶來(lái)了契機(jī)。三個(gè)奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館主會(huì)館將座落于此，五棵松附（二）SAM會(huì)員店、華（三）2003（一）（二）1表：2—（一期（一期（一期（二期2—1可見，本項(xiàng)目周遍項(xiàng)目戶型多以二居三居為主，二居的供應(yīng)稍大于三居；一居的居住方式多為自住型,2表：2—（一期4185/93/131134243（一期70/80100141/180201（一期40/50113/1376790/96131（二期66/70104/107/1171335797/107/116146/1452—240—7050—60平米項(xiàng)目為主田村區(qū)域和楊莊區(qū)域一居的80—13190—100平米左右項(xiàng)目為113—145130—140平米左右項(xiàng)目為主。200平米左右20—24萬(wàn)40—45萬(wàn)58萬(wàn)—63萬(wàn)3表：2—（一期一居（板（一期二居（板）三居（板（一期一居：50（塔）二居：90（塔）三居：113（塔、137（板二居：97（板（二期一居：66（板）二居：104（板、107（板）三居：133（板二居：97（板2—3可見，南向戶型多為暢銷戶型，其次是朝向景觀或中心綠地的戶型，相對(duì)朝北的120—130平米的三居、90—100平米的二居是市調(diào)項(xiàng)目中比較受歡迎的戶型，如果二居10050平米的一居戶型是一居市場(chǎng)上的寵兒4表：2—（一期二居（板（一期（一期二居：103（塔）109（塔）114（板（二期二居：117（板）105（塔一居：57（塔）116（塔）146（塔117975表：2—（一期242.3/（一期2—2.5/（一期241.85//（二期241.9/2/2000—5000平米不等熱水 供應(yīng)熱水主要有兩種方式24 所有項(xiàng)目都預(yù)留2條電話線接口 IC6表：2—（一期（一期（一期（二期公共部分:調(diào)查項(xiàng)目的公共裝修多以中檔裝修為主,地面地磚,墻面乳膠漆,室內(nèi)裝修:調(diào)查項(xiàng)目中毛坯房多為四白落地,地面水泥抹平,廚衛(wèi)預(yù)留接口,西現(xiàn)代城的精裝包括地面復(fù)合木地板,墻面乳膠漆,廚衛(wèi)中檔精裝,小面積戶型贈(zèng)送曲美品牌家具 （三）針對(duì)本項(xiàng)目的銷售的威脅主要將來(lái)會(huì)有以下幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目1、西現(xiàn)代城221241.5300/㎡80平米的兩居，銷售率為：70%暢銷戶型：90本項(xiàng)目與西現(xiàn)代城比較（SW分析2、宏鑫家園規(guī)劃指標(biāo)：占地＿＿公頃，總建面＿＿萬(wàn)平米，容積率＿＿144300/42 97本項(xiàng)目與宏鑫家園比較（SW分析部分板樓總面積大造成總價(jià)相對(duì)較3、御景山8—17146萬(wàn)平米，兩棟圍合式板樓4700/㎡（96折暢銷戶型：104平米板樓兩居、70本項(xiàng)目與御景山比較（SW分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（包括戶型和樓體4、尚城21160574700/本項(xiàng)目與尚城比較（SW分析1234300—4500/4700/㎡；第二 產(chǎn)品定位推廣計(jì)A、政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員——他們收入穩(wěn)定，文化品味、居住層次較高，多選擇中高檔住B、事業(yè)單位——醫(yī)院、學(xué)校、銀行等從業(yè)人員。例如首鋼醫(yī)院，石景山中醫(yī)院，北方2、年齡特征——25—3535—45歲之間3、家庭結(jié)構(gòu)——2～3口人家或核心家庭（老少三代）4、家庭月收入——4000元～100005、行為特征——6、消費(fèi)心理特征——7、購(gòu)買目的——三、定位的依據(jù)——（一）SAM、首鋼體育館、東方家園——（二）五環(huán)路由高速路改為城市環(huán)路——由此擴(kuò)大了本案目標(biāo)客戶的覆蓋范圍并為有車族放大（三）——（四）——（五）——既有歷史文脈的延續(xù)又有現(xiàn)代都市繁華的氛圍成為理（六）——風(fēng)水與宗地人文——城市西貴對(duì)地源文化的依戀與西山情節(jié)在本項(xiàng)目的文化中得到精神的歸屬建筑的風(fēng)格——不僅僅是居住還是增值——（一交通優(yōu)勢(shì)——1號(hào)線，為生活在汽資源優(yōu)勢(shì)——TSM都市的生活（二123424小時(shí)生活熱水、市政集中供暖。公共安全系統(tǒng)24通訊系統(tǒng)67、酒店式內(nèi)庭空間環(huán)境設(shè)計(jì)（風(fēng)雨廊、疊水小品等 （四 （五 地標(biāo)優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目緊鄰阜石路與西五環(huán)兩條交通主干道，項(xiàng)目形象的識(shí)別性很強(qiáng) （USP第三 廣告行銷計(jì)一 廣告策（一 廣告的總體原必要“攻勢(shì)”（二）第一階 準(zhǔn)備期及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)042月——044SAM第二階 公開上045月——047將項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)，建立認(rèn)知度（展會(huì)第三階 強(qiáng)銷048月——0411第四階 銷售持續(xù)0412月——052針對(duì)銷售滯銷戶型；（實(shí)品示范單位的引導(dǎo)第五階 第二強(qiáng)銷053月——055第六階 收尾階056月——058（三）12（四）13（五）（六）1準(zhǔn)備期及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，可以選擇旗桿、路牌、直投、圍墻、DM等對(duì)區(qū)域內(nèi)比較有針對(duì)性的2北京交通臺(tái)（103.9兆赫）或北京音樂(lè)臺(tái)（97.4兆赫3公開活動(dòng)：SAMDM8—1121FM97.4103.91—2（一廣告費(fèi)總額5.143002.21.6%×總銷售額（不含樣板樓的室內(nèi)裝修裝飾及模型等360萬(wàn)元。由于開盤階段需要制作樓書、DM單等常規(guī)銷售工具，以及項(xiàng)目在前期有部分的媒體廣告投放，（二）11002203404105406357、展會(huì)活動(dòng):2585910101511、DM201240（三）時(shí)間：20042月—20059總計(jì)：360（一）12共享空間效果圖（大堂3456789（二）123INTERNET4四、PR（一）（二）（三）（四）（五）（六）1234五、（一）（四）（七）六、直效行銷DS直效行銷應(yīng)該（一）（二）（三）（四）DM第四 銷售計(jì)（一）接待（坐盤銷售（二）（三）（一）123（二）付款優(yōu)惠（折扣（三）1、首付款分期支付，免利息（開發(fā)商貼息，適用于遠(yuǎn)期房階段23三、價(jià)格策略（見價(jià)格表及說(shuō)明（一）“低開高走”（二）“散”層“（三）第一階 市場(chǎng)驗(yàn)證階時(shí)間界定：20043月——20045工程進(jìn)度（形象）：工程開工；工程進(jìn)度至結(jié)構(gòu)銷售條件： 2 針對(duì)摸底工作進(jìn)行有效的市場(chǎng)評(píng)估分析，為項(xiàng)目正式推向市場(chǎng)提供依工作重點(diǎn) 市場(chǎng)摸底；信息回饋及試探性銷銷售計(jì)劃：5%—第二階 銷售積累階時(shí)間界定：20046月——20047工程進(jìn)度：8工作重點(diǎn)：12、客戶維護(hù)銷售計(jì)劃：13113、4、9、10、19、20層該階段15%——20%；正式開盤：20%第三階 強(qiáng)銷階時(shí)間界定：20048月——200410工程進(jìn)度：工程結(jié)構(gòu)接近封頂;刊、SAM會(huì)員店活動(dòng)、促銷、DM直投銷售計(jì)劃：11號(hào)塔樓的5、6、11、12、15、16層該階段計(jì)劃銷售任務(wù)完成總銷售額40%——第四階 持續(xù)階時(shí)間界定：200411月——20052工程進(jìn)度：銷售條件：階段目標(biāo)：銷售控制：1160%——第五階 第二強(qiáng)銷時(shí)間界定：20053