物業(yè)服務企業(yè)的義務范圍和責任邊界

物業(yè)服務企業(yè)的義務范圍和責任邊界出事故，找物業(yè)？物業(yè)公司只有厘清自己的義務和責任邊界才能避免當冤大頭。一、物業(yè)企業(yè)義務范圍的確定（一）物業(yè)服務企業(yè)的義務來源物業(yè)服務企業(yè)的義務主要包括物業(yè)服務合同約定（約定義務）和法律規(guī)定（法定義務）兩種來源。物業(yè)服務合同中關于物業(yè)服務企業(yè)的服務范圍的約定是界定物業(yè)服務企業(yè)義務的重要依據(jù)。在特定情況下，基于公共利益的需要，無論物業(yè)服務合同是否有約定，法律直接要求物業(yè)服務企業(yè)承擔相關的義務。例如，《民法典》第一千二百五十四條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。”物業(yè)服務企業(yè)的法定義務（部分）序號法條索引法條內容1《民法典》第二百八十五條第二款物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。2《民法典》第九百四十二條物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。3《民法典》第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后，有權向侵權人追償。物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。4《物業(yè)管理條例》第四十五條第一款對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。5《物業(yè)管理條例》第四十六條第一款物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。（二）物業(yè)服務區(qū)域范圍的確定從建筑物區(qū)域內部劃分的角度來看，可將建筑物劃分為業(yè)主專有部分和全體業(yè)主共有部分。就業(yè)主專有部分而言，應當由業(yè)主（房屋所有權人）承擔相應的維修、管理等義務。就全體業(yè)主共有部分而言，只有在物業(yè)服務合同中約定由物業(yè)服務企業(yè)管理部分才屬于物業(yè)服務區(qū)域，物業(yè)服務區(qū)域之外的部分，仍由全體業(yè)主共同管理或委托其他企業(yè)進行管理。在物業(yè)服務區(qū)域內，并非所有的設備設施的維修養(yǎng)護義務均由物業(yè)服務企業(yè)承擔，涉及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視的，應由相應的單位依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。當然，業(yè)主可將共有部分全部委托物業(yè)服務企業(yè)管理，在此情況下，物業(yè)服務范圍與業(yè)主共有部分相同。二、物業(yè)企業(yè)責任邊界的確定實踐中，物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定產生損害后果的，一般應當承擔相應的民事責任和行政責任。（一）民事責任的確定物業(yè)服務企業(yè)可能承擔的民事責任主要包括合同責任和侵權責任兩種情形。物業(yè)服務企業(yè)承擔侵權責任的請求權規(guī)范序號法條索引法條內容備注1《民法典》第一千一百九十八條賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所的經營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。

因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；經營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。經營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。2《民法典》第一千二百四十一條遺失、拋棄高度危險物造成他人損害的，由所有人承擔侵權責任。所有人將高度危險物交由他人管理的，由管理人承擔侵權責任；所有人有過錯的，與管理人承擔連帶責任。3《民法典》第一千二百五十二條建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由建設單位與施工單位承擔連帶責任，但是建設單位與施工單位能夠證明不存在質量缺陷的除外。建設單位、施工單位賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔侵權責任。4《民法典》第一千二百五十三條建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。5《民法典》第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后，有權向侵權人追償。物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。6《民法典》第一千二百五十六條在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的，由行為人承擔侵權責任。公共道路管理人不能證明已經盡到清理、防護、警示等義務的，應當承擔相應的責任。物業(yè)管理區(qū)域內也可能存在公共道路、樹木、窨井等7《民法典》第一千二百五十七條因林木折斷、傾倒或者果實墜落等造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。8《民法典》第一千二百五十八條在公共場所或者道路上挖掘、修繕安裝地下設施等造成他人損害，施工人不能證明已經設置明顯標志和采取安全措施的，應當承擔侵權責任。窨井等地下設施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責的，應當承擔侵權責任。9《物業(yè)管理條例》第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。根據(jù)該條規(guī)定需要承擔的是合同責任（二）行政責任的確定《物業(yè)管理條例》第三十二條第二款規(guī)定：國務院建設行政主管部門