鑫泰湘園房地產(chǎn)項目可行性報告

湖南城建置業(yè)有限公司鑫泰湘園湖南城建置業(yè)房地產(chǎn)咨詢研究所房物0901班王帥2010年6月第一部分：項目概況分析 1 1項目決策背景 2 3項目投資環(huán)境分析 3項目競爭環(huán)境分析 7項目客戶群分析 第三部分：項目規(guī)劃設(shè)計建議 項目規(guī)劃設(shè)計建議 第四部分：項目開發(fā)進(jìn)度安排 項目開發(fā)進(jìn)度安排 第五部分：項目費用估算 1 1開發(fā)期經(jīng)營稅費的計算 1第六部分：項目資金籌措 1收入估算 1 1第七部分：項目財務(wù)評價 2盈利能力分析 2清償能力分析 4資金平衡分析 1第八部分：項目不確定性分析 1敏感性分析 1第九部分項目可行性研究結(jié)論與建議 4結(jié)論 4建議 51房產(chǎn)項目可行性分析報告一、項目基本情況介紹項目地所處于湘潭市岳塘湘深器鋼花畫四方?jīng)_標(biāo)樹山湖南工程學(xué)煤岳調(diào)區(qū)水利高際新屋地★些圳公園盤龍山莊喜露雙班中露學(xué)咱2規(guī)劃用地面積其中基地面積道路面積總建筑面積其中住宅建筑面積架空層面積閣樓面積A座商業(yè)建筑面積1-3F裙房A座酒店建筑面積B座商業(yè)建筑面積B座公寓建筑面積其他建筑面積建筑基底面積凈容積率建筑密度綠地率酒店地下停車庫建筑面積停車位其中地面停車位103個地下停車位158個架空層停車位39個1.城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，湘潭市城市中心區(qū)位于河?xùn)|岳塘3第二部分：項目市場調(diào)查分析(1)湘潭政策環(huán)境分析A.總體戰(zhàn)略定位B.城市建設(shè)用地控制a.居住用地b.工業(yè)用地4d.道路用地2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1)四至范圍；2)該項目所在地地面凹壓電線等影響施工的網(wǎng)線便于54.項目周邊的配套設(shè)施分析1)交通狀況(1)(1)A:湘潭職業(yè)技術(shù)學(xué)院公交站(25路環(huán)城巴B:雙擁中路公交站 (24路、25路環(huán)城巴116路)、F:職業(yè)技術(shù)學(xué)院公交站(長株潭曲省光火104路)、H:金橋世紀(jì)苑公交站(24路、25路環(huán)城巴士、107路、116路、CZT-104路)、J:金橋步步高公交站(109路)。潭市教育局5)文化、體育、娛樂設(shè)施：圖書館、7)銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國農(nóng)村信用社、湘潭商業(yè)銀行、中國交通銀行6進(jìn)行運作的，市政府授權(quán)市財政投入2600萬元引導(dǎo)資金，約1100畝土地的經(jīng)營收益，來平衡區(qū)內(nèi)的征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)上近9億元資金用原有的地形、地貌設(shè)計有一個生態(tài)公園(湖湘公園),因地制宜、適地開發(fā)，區(qū)內(nèi)樹林71、房地產(chǎn)市場分析8于求，商品房供銷比為0.69:1,商品住房供銷比為0.68:1,房屋銷售均價小幅攀升。A、房產(chǎn)一級市場(商品房)2)易市場熱度不減。1—3月，商品房銷售面積36.99萬m2,銷售套數(shù)為3159套，42%;其中商品住房銷售面積35.76萬m2,銷售套數(shù)為2865套，同比分別上升48%、比增長16%;其中商品住房的銷售均價為2724.46元/m2,同比增長20%。分區(qū)域來9元平米2800為2294元/m2,高層商品住房均價為2699.5元/的銷售均價為2611.47B、房產(chǎn)二級市場(二手房)同比(篇)二手房成交面積(萬m2)二手房成交金額(萬元)二手房成交套數(shù)(套)二手房成交均價(元/m2)二手住房成交面積(萬m2)二手住房成交金額(萬元)二手住房成交套數(shù)(套)二手住房成交均價(元/m2)一季度，我市二手房市場共成交面積8.85萬m2,成交套數(shù)983套，成交金額13278.09萬元，銷售均價為1499.6元，同比分別增長160%、145%、223%、24%;其中二手住房成交面積7.89m2,成交套數(shù)873套，成交金額10241.42萬元，銷售均2、樓盤競爭對手分析1)位于絲綢路(現(xiàn)又稱雙擁路)與曉塘路交匯處(也即帝景國際樓盤背后),本樓盤是4)樓盤價格為3200小戶型均價29001)城市核心區(qū)的居住和商業(yè)價值2)大型綜合體的聚集效應(yīng)3)東方紅廣場、大劇院的配套優(yōu)勢2)90000平米宜居空間，全面實現(xiàn)城市精英高端居住夢想。多樣戶型南北闊景空間50開發(fā)商主要特征銷售價格(元/m2)開發(fā)規(guī)模備注城郊-新府華城湘潭城郊置業(yè)有限公司56%超高小區(qū)綠化環(huán)境，建筑密度低至建筑面積小戶型均價東方名苑湘潭多凌華城置業(yè)有限公司處于湘潭市河?xùn)|新區(qū)的核心區(qū)塊，是湘潭市市政府重點工程建筑面積有較長的商業(yè)沿街面金榮世紀(jì)外灘湘潭金榮房地產(chǎn)椰樹、水杉、銀杏等東南亞風(fēng)情喬木搭建幽靜園林休閑區(qū)建筑面積極具現(xiàn)代感外觀，悠然呈現(xiàn)湘江之濱，萬眾朝覲芙蓉銘都湘潭三榮房產(chǎn)建筑面積尊處岳塘區(qū)行政板塊、板塘商業(yè)中心1.項目客戶群購買能力分析2.項目客戶群消費動機(jī)分析3.項目客戶群家庭人口分析2.項目產(chǎn)品定位、1)項目開發(fā)主題2)項目產(chǎn)品檔次3)項目產(chǎn)品類型以高風(fēng)險、高回報為特征的房地產(chǎn)平均利潤將可在10%到20%之間。第三部分：項目規(guī)劃設(shè)計建議充分依據(jù)人的居住情感需求，本著營造以人為本、與人關(guān)懷、人文氣息濃3.總平面規(guī)劃4.建筑立面外立面時尚現(xiàn)代，空間變化豐富。5.戶型設(shè)計6.景觀設(shè)計第四部分：項目開發(fā)進(jìn)度安排1.建議周期安排進(jìn)行，以達(dá)到開發(fā)資金的自求平衡。項目的開發(fā)計劃分為2期進(jìn)行，總開發(fā)建設(shè)期為3年，具體進(jìn)度安排見下表。2.施工進(jìn)度安排時間2011年4月至5月2012年1月至12月2013年1月至9月1季度2季度3季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度68902345678912345678901可行性研究項目審批規(guī)劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程及酒店裝修3.銷售周期安排該項目由于流動資金的周轉(zhuǎn)不是很充實，我們預(yù)備把銷售中的一部分資金轉(zhuǎn)化為我們的流動資金，因此我們的銷售計劃是準(zhǔn)備表建邊銷大體的安排如下：2011年10月—2012年6月2012年9月—2013年3月高層電梯住宅和電梯公寓2013年5月—2013年9月的商鋪2013年6月—2013年10月開始銷售第一期的普通住宅已計劃沒銷售完的普通住宅和在建小上個計劃沒有銷售完的房子和應(yīng)建成酒店裝修和各個業(yè)主的房屋裝修期1一、計算并編寫投資成本費用估算表序號計算依據(jù)單價/(元/m2)合計/萬元開發(fā)成本18項之和1土地費用土地費用=土地使用出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費+征地費用2前期工程費用建筑暗轉(zhuǎn)工程費的5%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費一般占到建筑安裝工程費的15%左右4建筑安裝工程費根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費可以按建筑安裝工程費的4%進(jìn)行估算6開發(fā)期間稅費可以用建筑安裝工程費用的10%進(jìn)行估算7其他稅費按實際計算也可用建筑安裝工程費用的3%進(jìn)行估算8不可預(yù)見費1-7項的2%二開發(fā)費用9-11項之和9管理費用開發(fā)成本的3%財務(wù)費用按實際計算銷售費用銷售收入的5%三合計1交易稅費的類型計算依據(jù)合計(萬元)1營業(yè)稅銷售收入*5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅*7%(外資企業(yè)免征)3教育費附加營業(yè)稅*3%(外資企業(yè)免征)5印花稅銷售收入*0.05%(或房地產(chǎn)交易價的0.05%)6交易服務(wù)費銷售收入*0.1%(或房地產(chǎn)交易的0.1%)合計銷售收入*5.74%,如果沒有防洪工程維護(hù)費，則為銷售收入*5.65%一、收入估算物業(yè)類型銷售均價(元建筑面積(m2)及數(shù)量(個)合計/萬元備注1/高層電梯公寓2多層住宅3閣樓半賣半送4酒店5商鋪出租6車庫261個半售半租地上車庫103個地下車庫158個7架空層1170m2/39個8物業(yè)管理用房出租合計1序號合計(萬元)123l銷售收入可銷售面積單位售價銷售比列2經(jīng)營稅金及稅金附加營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加合計3出租收入4自營收入備注自營收入為酒店經(jīng)營收入，從第四年開始經(jīng)營年收入579.47萬元序號合計123備注1借款期初借款本息累計本期借款本期應(yīng)計利息本期還本本期付息成本2借款償還資金來源虧損利潤折舊費暫時不記攤銷費暫時不記其他還款資金2第七部分：項目財務(wù)評價1)利潤總額(簡稱利潤或稅前利潤)=經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一管理費用一售2)投資利潤率(也稱投資回報率、投資收益率或總投資利潤率)=年平均利3)投資凈利率=年平均凈利潤÷總投資×100%4)資本金利潤=年平均利潤總額÷資本金×100%5)銷售凈利率=年平均所得稅利潤總額÷資本金×100%6)銷售凈利率=稅后利潤÷銷售收入×100%7)銷售毛利率=(稅前利潤+開發(fā)費用)÷銷售收入×100%8)成本利潤率=(銷售收入一銷售稅金一投資總額)÷投資總額×100%9)靜態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)一1)+(上期累計1表6損益表序號合計12341經(jīng)營收入銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本商品房經(jīng)營成本出租經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6彌補(bǔ)前年度虧損7利潤總額8所得稅9稅后利潤盈余公積金可供分配利潤應(yīng)付利潤未分配利潤注：自營收入為酒店經(jīng)營收入，酒店經(jīng)營從第四年開始運營盈利2序號合計1234…1現(xiàn)金流入…銷售收入…出租收入自營收入…其他收入回收固定資產(chǎn)余值2現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營成本運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加3凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量…5折現(xiàn)系數(shù)6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量7累計折現(xiàn)進(jìn)現(xiàn)金流量財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值NPV=41596.89投資回收期靜態(tài)Pt=3.09動態(tài)Pt=3.22注：自營收入為酒店經(jīng)營收入，酒店經(jīng)營從第四年開始運營盈利3序號合計12341現(xiàn)金流入…銷售收入出租收入自營收入其他收入長期借貸短期借貸回收固定資產(chǎn)余值2現(xiàn)金流出…項目資本金經(jīng)營成本…經(jīng)營稅金及附加所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)…6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量7累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值NPV=41190.74投資回收期靜態(tài)Pt=4.22動態(tài)Pt=4.31注：自營收入為酒店經(jīng)營收入，酒店經(jīng)營從第四年開始運營盈利4合計12341資金來源銷售收入出租收入自營收入自有資金長期借貸短期借貸回收固定資產(chǎn)余值2資金運用開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付注：自營收入為酒店經(jīng)營收入，酒店經(jīng)營從第四年開始運營盈利簡化計算每期應(yīng)計利息=(期初借款本息累計+本期借款÷2)×利率。2.借款償還期3.資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%,其中負(fù)債總額=流動負(fù)債+長期負(fù)4.流動比率5.速動比率1三、資金平衡分析序號合計建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期l項目投入總資金建設(shè)投資建設(shè)期利息流動資金2資金籌措自有資金用于建設(shè)投資用于流動資金借款建設(shè)投資借款流動資金借款建設(shè)期借款利息第八部分：項目不確定性分析2、確定分析指標(biāo)2本3000元，預(yù)計售價均價為6000元/m2,銷售稅率5%,計算該項目的預(yù)期利潤并進(jìn)行敏P×14870×(1-5%)-3000×1483單方變動成本上升會使項目利潤下降并逐漸趨近U=3524.64元/m2單方變動成本上升到3524.64元，即單方變動成本上升38.3%時，該項目利潤降至0。C(F)=4014.9萬元，固定成本增至4014.9萬元，即固定成本增加125.6%時，該項目利潤降為0。銷售量=C(F)/[P(1-5%)-U]=32080000/[6000×(1-5%)-3000]=11881.48m2說明如果銷售計劃只完成79.9%(1181.48/14870),則該項目的預(yù)期利潤降為0。敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動百分比/參量值變動百分比設(shè)單價增長20%,則P=6000×(1+20%)=7200元按7200元計算，利潤=7200×(1-5%)×14870-3000×14870-3208=2502萬元利潤原為806.9萬元，其變動百分比=(2502-806.9)/806.9=210%4設(shè)單方變動成本增長20%,則U=3000×(1+20%)=3600元按3600元單方變動成本計算利潤=6000×14870×(1+5%)-3600×14870-3208=986.5萬元利潤原為806.9萬元，其變動百分比=(986.5-806.9)/806.9=22.3%大于1,說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。設(shè)固定成本增長20%,則F(X)=3208×(1+20%)=3849.6元利潤=6000×14870×(1+5%)-3000×14870-3849.6=1057.5萬元利潤原為806.9萬元，其變動百分比=(1057.5-806.9)/806.9=31.06%敏感系數(shù)的絕對值大于1,仍屬于不敏感因素。第九部分項目可行性研究結(jié)論與建議一、結(jié)論5劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔盤形象。爭取在小區(qū)境環(huán)景觀設(shè)計上就優(yōu)越其競爭樓盤，取得賣房優(yōu)勢，讓居住者感受自然魅力——魅力之家。借助長株潭兩型社會建立的商機(jī)，給本項目提供了面，提高項目的綜合效益，引領(lǐng)湘潭的房產(chǎn)發(fā)展!通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，財務(wù)凈現(xiàn)值為41190.74萬元>0,財務(wù)內(nèi)部收益率為41%,項目達(dá)到的盈虧平衡點較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。加強(qiáng)對企內(nèi)部技術(shù)含量的投入，切實加強(qiáng)開發(fā)流程管理能確保最終的結(jié)果是良性的，只有這樣，商品房預(yù)售價格預(yù)測才能精準(zhǔn)，才能適應(yīng)市場價格需求。在確保開發(fā)、服務(wù)、建筑質(zhì)量的前提下，企業(yè)產(chǎn)品才具有市場竟?fàn)幜Χ⒔ㄗh在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強(qiáng)，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷本項目的贏利目標(biāo)將是可以實現(xiàn)的，這個項目的完成同時可以實現(xiàn)湖南城建置業(yè)有限公司質(zhì)的飛躍，樹立良好的企業(yè)形象，為湘潭城市建設(shè)增添新世紀(jì)的光彩。以下是我對該項目1.加快項目的立項和前期策劃、設(shè)計準(zhǔn)備時間，確保在2011年上半年能正式開始施工建設(shè)，加快各項工作的協(xié)調(diào)。2.尋找到步行街專業(yè)策劃代理機(jī)構(gòu)和設(shè)計建筑物，為項目推廣制造亮點。3.進(jìn)一步市場調(diào)查，把湘潭市場的運作規(guī)律吃透，做好各項招商的準(zhǔn)備工作。4.加強(qiáng)財務(wù)的宏觀調(diào)控，銜接好資金的周轉(zhuǎn)，減輕財務(wù)負(fù)擔(dān)。5.步選聘各類專業(yè)人才充實我們的開發(fā)經(jīng)營管理隊伍。6Editor'snote:Judso