商業(yè)金融街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.2編制依據(jù)(一)法律、法規(guī)(二)其他1.3主要技術(shù)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表(見(jiàn)下頁(yè))。序號(hào)名稱單位值財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元2總銷售收入萬(wàn)元3銷售稅金及附加萬(wàn)元4利潤(rùn)總額萬(wàn)元5所得稅萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)萬(wàn)元財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)日財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元2項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率3靜態(tài)投資回收期年4動(dòng)態(tài)投資回收期年5資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元6資本金內(nèi)部收益率7借款償還期年8盈虧平衡點(diǎn)第二章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2.1投資環(huán)境分析名稱功能特色備注電子專業(yè)街IT類、電子類、音像類產(chǎn)品區(qū)域型綜合商業(yè)街綜合商業(yè)區(qū)域型咖啡休閑專業(yè)街休閑、飲食、娛樂(lè)社區(qū)型古玩字畫專業(yè)街文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品社區(qū)型電子城步行專業(yè)街休閑、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物社區(qū)型餐飲專業(yè)街飲食、娛樂(lè)、區(qū)域型通訊產(chǎn)品一條街手機(jī)、通訊產(chǎn)品和器材區(qū)域型清真食品專業(yè)街清真特色食品、干果、糕點(diǎn)區(qū)域型4圖書專業(yè)街書籍、文化用品社區(qū)型水產(chǎn)品專業(yè)街海味、水產(chǎn)、特色食品社區(qū)型紡織品專業(yè)街服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品區(qū)域型精品購(gòu)物步行街服裝、鞋帽、皮具區(qū)域型紙制品專業(yè)街各類紙品區(qū)域型電子科技專業(yè)街電腦、電腦配件、打印機(jī)等電子產(chǎn)品區(qū)域型餐飲娛樂(lè)專業(yè)街餐飲、娛樂(lè)區(qū)域型康復(fù)路服裝專業(yè)街服裝、日用品社區(qū)型古玩民俗商品專業(yè)街古玩、旅游商品社區(qū)型建材專業(yè)街建筑材料、家裝材料社區(qū)型體育用品專業(yè)街體育服裝、運(yùn)動(dòng)用品社區(qū)型2.2市場(chǎng)現(xiàn)狀(1)商業(yè)中心分布(2)經(jīng)營(yíng)模式5(3)高端消費(fèi)方式(4)商業(yè)形態(tài)分析(5)缺乏真正的購(gòu)物中心2.3.1市場(chǎng)需求分析意圖了解目標(biāo)客戶的購(gòu)買意向和購(gòu)買能力，從而確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)定6(1)商鋪類型商業(yè)街商鋪底商商鋪社區(qū)商鋪商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪辦公樓底商住宅底商經(jīng)統(tǒng)計(jì)，有12.3%的被調(diào)查者接受底商商鋪這種商鋪類型，其中選擇辦公樓和住宅底商的被調(diào)查者分別占到71.08%和26.92%,可見(jiàn)一部(2)希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷售倉(cāng)儲(chǔ)辦公及商務(wù)洽談居住7調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)被調(diào)查者希望商鋪的功能以產(chǎn)品展示及銷售為主，以倉(cāng)儲(chǔ)和辦公及商務(wù)洽談為輔。(3)商鋪面積50m以下200m2以上考慮到經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型的不同，不同的商戶在面積需求上有一定差異，其中，需求面積在50-100平方米的被調(diào)查者最多，占到了46.19%;其次是100-200平方米，占到了總數(shù)的32.38%,因此，應(yīng)結(jié)合商戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建議商鋪主力戶型面積確定在50-200m2。(4)商鋪的最高單價(jià)和總價(jià)4000—5000元/m25000—6000元/m26000—7000元/m27000元/m2以上總價(jià)：30萬(wàn)元以下31—40萬(wàn)元40—50萬(wàn)元50—60萬(wàn)元60—70萬(wàn)元70萬(wàn)元以上商鋪可承受的最高單價(jià)集中在4000—5000元/m2,比例達(dá)到82.86%;可承受的總價(jià)在30萬(wàn)元以下的比例高達(dá)57.62%。這種調(diào)查結(jié)果出現(xiàn)的原因包括兩個(gè)方面：一方面，接受調(diào)研的商戶多以租賃的方式經(jīng)營(yíng)，對(duì)商鋪的銷售價(jià)格并沒(méi)有明確認(rèn)識(shí)，因此對(duì)商鋪價(jià)格心理承受價(jià)位不高；另一方面，項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍并未成熟，部分被調(diào)查者對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的投資潛力持懷疑態(tài)度。因此，就目前而言，部分投資者對(duì)8(5)付款方式按揭貸款一次性付款(6)商鋪周邊的配套設(shè)施金融機(jī)構(gòu)酒店餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所超市便利店物流中心服飾廣場(chǎng)其他快捷酒店三星級(jí)酒店四星級(jí)及以上酒店快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店洗浴中心康樂(lè)中心美容美發(fā)健身中心9(7)購(gòu)買車位是否46.19%2.4項(xiàng)目swot分析2.4.1優(yōu)勢(shì)(1)道路交通(2)消費(fèi)人群(3)原有市場(chǎng)2.4.2劣勢(shì)(1)商業(yè)氛圍不濃(2)資金用量大(3)離城區(qū)較遠(yuǎn)2.4.3機(jī)遇(1)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展(2)現(xiàn)代物流業(yè)互補(bǔ)作用增強(qiáng)(3)政府高度重視業(yè)街發(fā)展給予了大力支持與積極引導(dǎo)，有利于提高商業(yè)街的改造和建2.4.4威脅2.5項(xiàng)目初步定位2.5.1項(xiàng)目定位2.5.2盈利模式定位2.5.3客戶群體定位第三章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件3.1場(chǎng)址選擇3.1.1地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于京福公路東側(cè)(1)地理位置便捷商業(yè)街具有良好的交通地理位置，接近交通樞紐的區(qū)域，居民可以借助各種交通工具便捷到達(dá)，具備很強(qiáng)的可達(dá)性和地段優(yōu)勢(shì)。(2)區(qū)位條件優(yōu)越城市商業(yè)街的區(qū)位條件是其能夠帶來(lái)效率和效能最大化的基本依據(jù)。區(qū)位條件影響城市功能、相知的確立和城市總體布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更深層的說(shuō)也影響城市商業(yè)街的客源市場(chǎng)和輻射能力。項(xiàng)目位于XX鎮(zhèn)交通主干道，具有優(yōu)越的人流、交通流優(yōu)勢(shì)。3.2.1區(qū)域概況西北部，地處京津兩市之間，XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，東與XXX寶坻區(qū)、寧河縣搭界、南與XXX北辰區(qū)、西青區(qū)、河北省霸州市相連，西與河北省廊坊市安次區(qū)接壤，北與北京市通州區(qū)、河北省廊坊市香河縣比鄰。XXX系濱海平原地區(qū)，氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶园霛駶?rùn)季風(fēng)氣候。全區(qū)總面積1574平方公里，常住人口95萬(wàn)人。改革開(kāi)放以來(lái)，XXX充分發(fā)揮本地優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)遇，深化改革，創(chuàng)新求實(shí)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的蓬勃協(xié)調(diào)發(fā)展。優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)遇，深化改革，創(chuàng)新求實(shí)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)展。3.2.3交通條件3.2.4公共設(shè)施條件周圍3000米范圍內(nèi)的公共配套設(shè)施相對(duì)完善，城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，基本能滿足本項(xiàng)目建設(shè)的需要.第四章建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容4.1建設(shè)規(guī)模商業(yè)街最主要的服務(wù)功能出來(lái)購(gòu)物以外，還要有旅游、娛樂(lè)、展示、和商務(wù)等功能，以滿足現(xiàn)代人的購(gòu)、吃、住、行等的生活需要。抑感，影響人們逛街的心情。商業(yè)主街的建筑一般為兩層樓高，個(gè)別大商場(chǎng)可到4層。街的寬度應(yīng)在20m至30m之間。4.2建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、商務(wù)、酒店、住宅、廣場(chǎng)及停車場(chǎng)所等公用配套設(shè)施，以商業(yè)街為核心的，集酒店、商務(wù)辦公大樓、公寓、大型購(gòu)物中心，特色商鋪等多業(yè)種、多業(yè)態(tài)為一體的嘗試綜第五章建筑方案和輔助工程3.1項(xiàng)目前期工作安排(2)實(shí)施三通一平，滿足開(kāi)工條件；(3)委托設(shè)計(jì)單位，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行進(jìn)一步修改、確定；(4)與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，辦理有關(guān)(6)對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)一步的進(jìn)行分析，初步確定銷售價(jià)(7)組織招投標(biāo)活動(dòng)，并與承包商談判，3.2項(xiàng)目建設(shè)階段計(jì)劃安排3.2.1項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)3.2.2進(jìn)度安排原則3.2.3分階段開(kāi)發(fā)的原因與目的第四章項(xiàng)目總投資估算與資金籌措4.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)(4)相關(guān)概算指標(biāo)；定》的通知(發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào));4.2項(xiàng)目總投資估算的原則(1)土地費(fèi)用過(guò)渡費(fèi)：按照每人1萬(wàn)元考慮，共2100人，合計(jì)2100萬(wàn)元。(2)建安工程費(fèi)用建筑面積估算指標(biāo)小計(jì)(萬(wàn)元)1.居民安置用房1.1安置住宅1450(元/m2)1.2安置商業(yè)用房1500(元/m2)2.商品住宅1600(元/m*)3.商鋪1100(元/m2)合計(jì)(3)工程前期費(fèi)用約為3666.93萬(wàn)元。(4)城建費(fèi)用(5)室外工程費(fèi)算如下：商業(yè)區(qū)按建筑面積80元/m2,安置房按建筑面積100元/m2,商品房按建筑面積120元/m2,合計(jì)本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)用為6837.76。(6)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)[2007]670號(hào)),該項(xiàng)目的監(jiān)理費(fèi)用為757.02萬(wàn)元。(7)建設(shè)單位管理費(fèi)房的建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1%,共計(jì)275(8)預(yù)備費(fèi)況，商業(yè)按2～7項(xiàng)之和的7%取，商品房按2～7項(xiàng)之和的4%取，安置房按2~7項(xiàng)之和的1%取，共計(jì)4125.37萬(wàn)元。(9)建設(shè)期利息(10)項(xiàng)目總投資序號(hào)費(fèi)用安置房住宅商業(yè)合計(jì)1土地費(fèi)用2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)4城建費(fèi)5室外工程費(fèi)6建設(shè)監(jiān)理費(fèi)用7建設(shè)單位管理費(fèi)用8預(yù)備費(fèi)9建設(shè)期利息總投資4.4資金籌措與融資方式(1)資本金本項(xiàng)目建設(shè)投入的資本金為52824.84萬(wàn)元，第一期為28960.58萬(wàn)元，第二期為23813.90萬(wàn)元。(2)銀行借款本項(xiàng)目銀行借款11771.84萬(wàn)元，融資利率為5.40%,時(shí)間從第一年的第四(3)凈銷售收入本項(xiàng)目其余資金缺口由(預(yù))售凈收入補(bǔ)足。序號(hào)合計(jì)I2341234123412341總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息2資金籌措資本金銀行借款本金凈銷售收入再投入建設(shè)期利息第五章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算(1)基準(zhǔn)收益率的確定則每季基準(zhǔn)收益率為3%。(2)計(jì)算期的確定(3)利率的確定根據(jù)央行規(guī)定一至三年貸款利率為5.40%,則每季實(shí)際利率為1.35%。(4)銷售收入和稅金及附加估算表見(jiàn)附表1。5.2盈利能力分析靜態(tài)投資回收期=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的合4.01年。(數(shù)據(jù)來(lái)源：附表5項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)5.2.2動(dòng)態(tài)盈利能力分析(1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值取季度基準(zhǔn)收益率3%,根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(附表5)可計(jì)算得到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為22451.20萬(wàn)元(稅前)和13244.84萬(wàn)元(稅后)。均大于零，因此2)資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值取季度基準(zhǔn)收益率3%,根據(jù)項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(附表6)可計(jì)算得到資(2)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)和4.81%(稅后)。換算成年內(nèi)部收益率為25.44%(稅前)和20.72%(稅后),(3)動(dòng)態(tài)投資回收期=17.59季5.3清償能力分析根據(jù)借款償還計(jì)劃表(附表2)可以計(jì)算得到本項(xiàng)目的借款償還期為：5.4評(píng)價(jià)結(jié)論第六章不確定分析令B=R-C=0,便可求出Q的值。從損益表(附表3)得出：6.2敏感性分析(1)建設(shè)投資變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析表6.1建設(shè)投資變化表變化幅度0上式說(shuō)明建設(shè)投資的最大增加幅度為10.66%,此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析仍可(2)銷售面積變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析1)商業(yè)銷售面積變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析變化幅度-2217.11/(2217.11+1447.15)×上式說(shuō)明商業(yè)的銷售面積的最大下降幅度為18.03%,此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分面積變化幅度最好不低于18.03%。變化幅度上式說(shuō)明商品住宅的銷售面積的最大下降幅度為32.26%,此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)(3)銷售價(jià)格變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析1)商業(yè)銷售價(jià)格變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析表6.4商業(yè)銷售價(jià)格變化表變化幅度-2203.03/(2203.03+1447.15)×上式說(shuō)明商業(yè)的銷售價(jià)格的最大下降幅度為1價(jià)格變化幅度最好不低于18.03%。2)商品住宅銷售價(jià)格變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析表6.5商品住宅銷售價(jià)格變化表變化幅度-2919.17/(2919.17+1099.02)×上式說(shuō)明住宅的銷售價(jià)格的最大下降幅度為33.63%,此時(shí)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分第七章結(jié)論及建議7.1結(jié)論(1)市場(chǎng)分析結(jié)論(2)技術(shù)分析結(jié)論(3)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值靜態(tài)投資回期動(dòng)態(tài)投資回收期稅后13244.84萬(wàn)元4.01年4.40年稅前22451.20萬(wàn)元—一從上表的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目的盈利水平比行業(yè)的收益水平略(4)風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目盈虧平衡分析，該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為74%,可以看出，本項(xiàng)目具7.2建議(1)合理控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度(2)突出項(xiàng)目特色，加強(qiáng)營(yíng)銷宣傳工作(3)積極做好內(nèi)外部協(xié)作關(guān)系(4)加強(qiáng)施工管理(5)有效實(shí)施成本控制(6)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)HehasfreelancedwithCNNforfouryears,coveringseverethecracklingstaticfromspacehearthefaintbeepsofalsomissedwatchingNeilArmstrongstepfootonthemoonandthefirstspaceshutletakeoffforthestars.ThoseeventsXHowclaustrophobiaalmostgroundedWitheachtwist,youcouldseethewrinklesofdisatheboundarylayer(calledThen,Iwouldassume,hewillslo