某某區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目可行性研究報告

1.1項目名稱法定代表人：注冊咨詢工程師(投資)高級經(jīng)濟(jì)師1.3可行性研究報告編制依據(jù)1、原國家計劃委員會、建設(shè)部頒布實施的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(1993年第二版);2、原國家發(fā)展計劃委員會頒布試行的《投資項目可行性研究指南(2002年試用版)》3、國土資發(fā)(2004)232號國土資源部關(guān)于發(fā)布和實施《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》的通知；1.4報告編制內(nèi)容本報告編制的主內(nèi)容包括項目建設(shè)的意義和必要性、市場需求、項目建設(shè)地址和建設(shè)條1.5項目實施單位情況介紹注冊號：的80%,可謂人才濟(jì)濟(jì)。2005年企業(yè)收入已達(dá)6000萬元，2006年銷售收入繼續(xù)增長，第一、二季度銷售收入為4000萬元，預(yù)計全年可達(dá)1億元。資產(chǎn)規(guī)模截止2005年底為4000多萬元。目前某某高科建設(shè)1.6項目建設(shè)地址及建設(shè)條件本項目建設(shè)地址位于某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域，南臨近某某寶高速，北臨某某華路，東臨規(guī)劃路，某某臨規(guī)劃建設(shè)的某某區(qū)電子工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。項目占地面積180畝。場地地勢平坦，無其它建筑設(shè)施，無需拆遷。該址距某某火車站5公里，某某某某貨站、茂陵車站均位于高新區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)已建有2條鐵路專用線，貨物運(yùn)輸十分方便，距某某安某某國際機(jī)場9公里。地理位某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域，是某某市城市總體規(guī)劃的工業(yè)區(qū)，市政給排水管網(wǎng)、天然氣供氣管1.7建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目擬征地180畝，總建筑面積72000平方米，容積率0.63,符合國土資發(fā)[2004]232號工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行),醫(yī)藥制造業(yè)≥0.6的指標(biāo)；投資強(qiáng)度括：標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑面積為46000平方米；庫房及附屬生產(chǎn)用房建筑面積20000平方米；其它附屬用房建筑面積6000平方米。1.8投資估算與資金籌措經(jīng)估算，本項目總投資為9982萬元，其中：工程費(fèi)用6580萬元，其它費(fèi)用2890萬元，預(yù)備費(fèi)用500萬元，鋪底流動資金12萬元。本項目資金來源全部為建設(shè)單位自籌。1.9項目經(jīng)濟(jì)評價投資利稅率21.40%,全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)稅前、稅后分別為17.81%、12.57%,均高于本項目設(shè)定的12%的基準(zhǔn)值。在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為12%時的財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為3758萬元，項目投資回收期為7.23年(含建設(shè)期2年)。1.10研究結(jié)論項目的實施能滿足市場所需，符合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)依據(jù)充分，外部建設(shè)條件基本具域面積45.75平方公里。其中土地面積28.5平方公里，河灘及水域面積17.25平方公里，已和廣闊的發(fā)展前景。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)300多家，其中高新技術(shù)“十一五”期間醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)要著力建好四大功能區(qū)和六大中心。四大功能區(qū)主要指：1、制造加工產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要集中醫(yī)藥制造企業(yè)和醫(yī)藥器械制造等生產(chǎn)性企業(yè)；2、科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，主要2.1.3促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，合理規(guī)劃功能區(qū)國家的《“十一五”規(guī)劃綱要》指出，根據(jù)資源環(huán)境承載能力、現(xiàn)有開發(fā)密度和發(fā)展?jié)?、高新區(qū)十多年的發(fā)展，已形成了以電子信息、能源化工、醫(yī)藥保健等產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)3、某某區(qū)是國家沿隴海產(chǎn)業(yè)開發(fā)帶上關(guān)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要一部分，某某區(qū)的發(fā)展4、某某區(qū)的發(fā)展是“某某咸經(jīng)濟(jì)一體化”戰(zhàn)略和“咸楊(凌)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)一體化”戰(zhàn)略的5、規(guī)劃建設(shè)醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目是某某開發(fā)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃建立產(chǎn)業(yè)群，引導(dǎo)企業(yè)的集團(tuán)2.2項目建設(shè)的必要性2、開發(fā)區(qū)有關(guān)優(yōu)惠扶持政策和管理服務(wù)職能逐步落實。特別是去年市委市政府下發(fā)了億元。高新區(qū)原劃定區(qū)域的開發(fā)已全面完成，區(qū)內(nèi)企業(yè)2002年實現(xiàn)銷售值170億元，2003年實現(xiàn)銷售收入210億元。5、入?yún)^(qū)企業(yè)三百多家，區(qū)內(nèi)認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)39戶，科技型企業(yè)83戶，列入國家、省規(guī)劃的5.45平方公里區(qū)域內(nèi)，統(tǒng)一規(guī)劃，按功能配套產(chǎn)業(yè)群，充分利用土地，加快項目實第三章需求分析及建設(shè)規(guī)模3.1需求分析3.1.1某某醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁促進(jìn)實施本項目前景看好據(jù)某某市公眾信息網(wǎng)(/)報道：2005年11月份，醫(yī)藥制造業(yè)、食品工業(yè)和裝備制造業(yè)持續(xù)高速增長。其中醫(yī)藥制造業(yè)完成產(chǎn)值15.1億元，同比增長32.8%,占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值5.8%。年的35家增加到37家，一批新的醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)相繼開工建設(shè)。投資1000余萬元的某某某某金象制藥有限公司5月份開始建設(shè)，12月份建成并通過了國家GMP認(rèn)證。某某公司3月份籌建，總投資1100余萬元，已建成2000平方米的制劑車間，并完成了對某某安國進(jìn)行商貿(mào)學(xué)院4期工程建設(shè)。在國內(nèi)建立了3個中藥材規(guī)范生產(chǎn)基地，分別是湖北水蛭生產(chǎn)基地、某某南略陽黃精生產(chǎn)基地、旬邑黃芪生產(chǎn)基地。全年營業(yè)收入超過10億元，總資產(chǎn)超過30億元。②某某某某健民制藥有限公司完成了對某某市第二制藥廠的兼并重組，投資1000萬3.1.2醫(yī)藥衛(wèi)生專業(yè)的畢業(yè)生就業(yè)供不應(yīng)求反映出醫(yī)藥業(yè)前景廣闊根據(jù)國家人事部日前發(fā)布的《2005年高校畢業(yè)生就業(yè)接收及2006年需求情況調(diào)查分析》,2006屆高校畢業(yè)生專業(yè)需求情況較2005年相比，總體變化不大，值得關(guān)注的一個顯著特點是醫(yī)藥衛(wèi)生專業(yè)畢業(yè)生需求增長較快，17227名相比有大幅增長，增長幅度高達(dá)84.34%。預(yù)計2006年這部分專業(yè)畢業(yè)生的就業(yè)情況因此，醫(yī)藥類高校畢業(yè)生就業(yè)接收情況較好，從另一個側(cè)面也反映出該產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣3.2建設(shè)規(guī)模物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目的建設(shè)規(guī)模征地180畝，總建筑面積72000平方米，容積率0.63,符合國土資發(fā)[2004]232號工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行),醫(yī)藥制造業(yè)≥0.6的指標(biāo)；投資強(qiáng)度55萬元/畝(未包含項目建成后要內(nèi)容包括：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑面積為46000平方米；庫房及附屬生活用房建筑面積20000平第四章項目建設(shè)地址和建設(shè)條件4.1建設(shè)地址本項目建設(shè)地址位于某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域，南臨近某某寶高速，北臨某某華路，東臨規(guī)劃路，某某臨規(guī)劃建設(shè)的某某區(qū)電子工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房(目前為農(nóng)田)。項目占地面積180畝，平面大體呈梯形，其中東某某長約460米，南北寬分別為300米和220米。場地內(nèi)地勢平坦，地面4.2建設(shè)條件4.2.1自然環(huán)境條件380—400m,為堆積階地，全新世形成，上部為沙質(zhì)粘土，下部為砂層或砂卵石層。地勢平坦開采深度17--50米，單井涌水量為50—80t/h。(1)氣溫一月平均氣溫靜風(fēng)頻率最大風(fēng)速26.8℃-1.5℃NE(19%)(3)降雨量545mm(4)地溫(5)空氣濕度(6)日照23128小時(7)全年無霜期180---220天4.2.2外部配套條件本項目建設(shè)地址位于某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域，高新區(qū)距某某火車站5公里，某某某某貨站、茂本項目地處某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域，高新區(qū)是某某市城市總體規(guī)劃的工業(yè)區(qū)，市政給排水管第五章項目建設(shè)方案5.1工程方案選擇的基本要求5.2工程建設(shè)內(nèi)容本項目擬在某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域征用建設(shè)用地約180畝，用于建設(shè)本項目所需的標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)表5-1項目主要建設(shè)內(nèi)容表序號子項名稱建筑面積(m2)1標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)廠房A型廠房B型廠房小計2庫房及輔助生產(chǎn)用房輔助生產(chǎn)用房原料庫成品庫小計3附屬設(shè)施用房綜合服務(wù)樓多功能會堂車庫食堂(含浴室)門房、泵房等其他附屬設(shè)施4室外工程道路、綠化、管線合計5.3總圖運(yùn)輸1、場地概況⑦醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房周圍宜設(shè)置環(huán)形消防車道(可利用交通道路),如有困難時，可沿廠制指標(biāo)(試行)》和《醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房設(shè)計規(guī)范》,本著合理利用土地資源的原則，本項目擬征地180畝，場地平面大體呈梯形，其中東某某長約460米，南北寬分別為300米和220場區(qū)內(nèi)道路為水泥混凝土路面，主道路寬9米，次道路寬6米，網(wǎng)狀布置，以滿足場區(qū)交表5-2項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱面積備注1征地面積180畝2總建筑面積3建筑系數(shù)4道路、廣場占地系數(shù)5容積率6綠化率5.4土建工程(2)地下水最小埋深20---30米，地震烈度為7度?？偨ㄖ娣e46000m2,A型總建筑面積24000m2,布置5棟，每棟柱網(wǎng)9m×9m;B型總建筑面積22000m2,布置4棟，每棟柱網(wǎng)8m×8m;二層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)，層高5.4m和4.5米，墻體為空心磚，外墻刷貼面磚，內(nèi)墻面及樓地面按不同生產(chǎn)車間建筑面積8000m2,設(shè)5個成品庫，每個建筑面積1600m2,層高分別為6m和8.5m,采用單層輕鋼彩板結(jié)構(gòu)，軸線：長54m,寬30米，跨度15m×2,柱距6m,鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)，建筑面積2000m2,主要功能設(shè)置：園區(qū)物業(yè)建筑面積500m,主要功能設(shè)置：入駐企業(yè)職工開會用房、文化活動用房、學(xué)術(shù)交流用房(8)食堂(含浴室)建筑面積1500m2,食堂為二層框架結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土獨(dú)立柱建筑面積500m2,為單層磚混結(jié)構(gòu)，包括門房、泵房、室外廁所、配電室等，門房外墻刷5.5公用及配套設(shè)施本項目用水主要為職工生活用水和生產(chǎn)用水，水量約為400噸/日。水源來自某某市城市供水管網(wǎng)。排水采用雨污分流制。污水以生活污水為主，污水量為320噸/日。生活污水經(jīng)化醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房內(nèi)的給水系統(tǒng)設(shè)計，應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)、生活和消防等各項用水對水質(zhì)、水供應(yīng)熱水。醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房周圍宜設(shè)置灑水設(shè)施。管材的選擇：(1)生活水管應(yīng)采內(nèi)不應(yīng)設(shè)置地漏，10000級、100000級潔凈室內(nèi)，也應(yīng)少設(shè)地漏；如必須設(shè)置時，要求地漏材(2)通風(fēng)過濾。對于100000級空氣凈化處理，也可采用亞高效空氣過濾器代替高效過濾器。大于第六章環(huán)境保護(hù)6.1設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》(1989年12月頒布)3、《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)條例》(1989年11月頒布)5、《工業(yè)企業(yè)噪聲控制設(shè)計規(guī)范》(GBZ87——1985)6.2項目建設(shè)地址的周邊環(huán)境2、應(yīng)遠(yuǎn)離鐵路、碼頭、機(jī)場、交通要道以及散發(fā)大量粉塵和有害氣體的工廠、貯倉、堆6.3項目對周邊環(huán)境的影響6.4環(huán)保措施第七章節(jié)約資源7.1節(jié)地7.2節(jié)水水技術(shù)政策大綱》以及某某某某省政府2004年4月頒布實施的《某某某某省人民政府關(guān)于印1、項目建成后可采用國家推廣應(yīng)用的紅外感應(yīng)式、延時自閉式等節(jié)水型水龍頭和用水量為6升的節(jié)水型衛(wèi)生潔器具。2、制定嚴(yán)格的節(jié)水管理制度。在日常管理和工作崗位中實行經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制，在生活上7.3節(jié)材7.4節(jié)電措施1、在生產(chǎn)設(shè)備、生活電器具上采取節(jié)電措施，比選采購先進(jìn)適用、節(jié)能降耗的生產(chǎn)設(shè)2、在工作生活過程中采取節(jié)電措施，即制定和執(zhí)行嚴(yán)格的節(jié)水管理、監(jiān)督制度。在日常3、采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，根據(jù)功率偏差、功率因數(shù)、諧波試驗結(jié)7.5建筑節(jié)能8.1組織機(jī)構(gòu)項目建成后，某某高科建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司將對本項目實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)8.2人力資源配置項目建成后，根據(jù)服務(wù)業(yè)的有關(guān)管理規(guī)定，某某高科建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司擬配置40人，管理人員6人，技術(shù)人員14人，保安和服務(wù)人員20人。在項目運(yùn)營前，有針對性的對職第九章勞動安全衛(wèi)生與消防9.1勞動安全本項目在建設(shè)和建成運(yùn)營中，應(yīng)嚴(yán)格遵循國家有關(guān)安全衛(wèi)生和勞動保護(hù)方面的要求和規(guī)1、易燃、易爆、有毒介質(zhì)的排放管應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的阻火、過濾裝置。通向室外的管道應(yīng)設(shè)4、各種氣瓶應(yīng)集中設(shè)置在潔凈廠房外。當(dāng)日用氣量不超過一瓶時，氣瓶可設(shè)置在潔凈室5、貫徹國家安全生產(chǎn)法規(guī)，完善安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格落實和執(zhí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制安全生產(chǎn)檢查和考核制度。定期對員工進(jìn)行安全知識教育，對特殊工種作業(yè)人員嚴(yán)格持證上6、本項目建成后企業(yè)入住進(jìn)行設(shè)備安裝時，生產(chǎn)設(shè)備之間留有足夠的操作空間，以保障電纜保護(hù)網(wǎng)管均與接地裝置連接，電源進(jìn)線處設(shè)過電壓保護(hù)，插座、供電設(shè)備設(shè)漏電保護(hù)裝8、對建筑物按防雷設(shè)計規(guī)范，采用相應(yīng)的保護(hù)措施。對室外的金屬管道設(shè)置防雷電感應(yīng)9、建筑裝飾材料選擇綠色環(huán)保型產(chǎn)品，工作場所設(shè)置通風(fēng)換氣系統(tǒng)，以保證制作人員有9.2勞動衛(wèi)生②100級、10000級潔凈區(qū)的人員凈化用室中，存放外衣和潔凈工作服應(yīng)分別設(shè)置。外衣④盥洗室應(yīng)設(shè)洗手和消毒設(shè)施，宜裝手烘干器水龍頭按最大班人數(shù)每10人設(shè)一個。龍頭⑤廁所和浴室不得設(shè)在有潔凈度要求的生產(chǎn)區(qū)內(nèi)。廁所宜設(shè)在人員凈化用室外，如需設(shè)⑥為保持潔凈區(qū)域的空氣潔凈度和正壓，潔凈區(qū)域的入口處可設(shè)置氣閘室或空氣吹淋2、物料凈化(1)進(jìn)入有潔凈度要求區(qū)域的原輔料、包裝材料等應(yīng)有清潔措施，如設(shè)置原輔料外包裝清(3)清潔室或滅菌室與潔凈室之間應(yīng)設(shè)置氣閘室或傳遞窗(柜),用于傳遞原輔料、包裝材(4)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢棄物出口不宜與物料進(jìn)口合用一個氣閘或傳遞窗(柜),宜單獨(dú)設(shè)9.3消防9.3.1消防設(shè)計依據(jù)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94(2000年版)9.3.2消防措施合防火規(guī)范要求。廠房平面布置應(yīng)按防火規(guī)范的要求劃分防火分區(qū)，設(shè)置疏散通道和疏散出②消火栓的栓口直徑應(yīng)為65mm,配備的水帶長度不應(yīng)超過25m,水槍噴嘴徑不應(yīng)小于小于0.25h。①甲、乙類生產(chǎn)廠房每層的總建筑面積不超過50m2且同一時間的生產(chǎn)人數(shù)總數(shù)不超過5(4)安全出口的設(shè)置應(yīng)滿足疏散距離的要求。人員進(jìn)入空氣潔凈度100級、10000級生產(chǎn)區(qū)10.1實施計劃在項目建設(shè)過程中，要遵照國家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)格按照國家建設(shè)程序辦10.2項目招投標(biāo)的規(guī)定，如果施工單項合同估算價在100萬元以上的工程；重要設(shè)備、材料等貨物的單項合同估算價在50萬元以上的采購；勘察、設(shè)計、監(jiān)理單項合同價在30萬元以上的服務(wù)；項目投資表10-1工程建設(shè)招標(biāo)基本情況一覽表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織招標(biāo)方式不采用招招標(biāo)估算金額備注 咸陽高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目可行性研究報告全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)標(biāo)方式(萬元)勘察設(shè)計√√√施工建設(shè)√√√監(jiān)理√√√設(shè)備采購√√√根據(jù)本項目的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)單位的實際情況，建設(shè)工期為24個月。從2006年72、2006年10月～2008年4月，完成建設(shè)場三通一平、土建施工、安裝工程等各項工程3、2008年5月～2008年6月，完成裝備調(diào)試組織竣工驗收。附圖10-2項目實施進(jìn)度橫道圖序號2006年7～9月2006年10月～2008年4月2008年5月2008年6月1完成該項目的可行性研究報告、評審、勘察設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程建設(shè)招投標(biāo)等各項前期工作，同時辦理有關(guān)審批手續(xù)。2完成建設(shè)場三通一平、土建施工、安裝工程等各項工程建設(shè)。3第十一章投資估算與資金籌措11.1投資估算11.1.3估算結(jié)果經(jīng)估算，本項目總投資為9982萬元，其中：工程費(fèi)用6580萬元，其它費(fèi)用2890萬表11-1項目總投資估算表序號工程或費(fèi)用名稱估算價值(萬元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建安工程設(shè)備購置其他費(fèi)用(萬元)數(shù)量指標(biāo)(元) 工程費(fèi)用1A標(biāo)準(zhǔn)廠房2B標(biāo)準(zhǔn)廠房3輔助生產(chǎn)廠房咸陽高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目可行性研究報告4原料庫房5成品庫房6綜合服務(wù)樓7多功能會堂8職工食堂、浴室9車庫門房、泵房等其它服務(wù)設(shè)施變配電、空調(diào)、鍋爐、電梯、消防等室外總體工程4二其他費(fèi)用1征地拆遷費(fèi)12萬元/畝2建設(shè)單位管理費(fèi)3工程勘察設(shè)計費(fèi)4工程監(jiān)理費(fèi)5辦公及生活家具購置費(fèi)7市政配套費(fèi)三基本預(yù)備費(fèi)四鋪底流動資金五總計11.2資金籌措11.3資金使用計劃本項目資金使用計劃按二年安排，第一年完成投資額的40%,第二年完成投資額的60%。第十二章經(jīng)濟(jì)評價12.1經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)和范圍本項目經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)國家計委、建設(shè)部1993年頒布實施的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第二版)以及國家最新的財稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。根據(jù)本項目實際情況，主要進(jìn)12.2財務(wù)分析根據(jù)本項目實際，確定項目計算期為20年，建設(shè)期2年，其中運(yùn)營期為18年。項目建成后的第一年負(fù)荷為70%,第二年為90%,從第三年以后均為100%進(jìn)行計算。本報告采用的各種稅費(fèi)率見表12-1:表12-1稅費(fèi)率表(%)稅費(fèi)項目稅費(fèi)率稅費(fèi)項目稅費(fèi)率房產(chǎn)租金稅率法定贏余公積金城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加3任意贏余公積金企業(yè)所得稅12.2.2運(yùn)營收入估算面積為71500平方米；其中：A、B標(biāo)準(zhǔn)廠房出租面積46000平方米，月出租平均價格為26元/平方米；庫房及生產(chǎn)附屬用房出租面積為20000平方米，月出租平均價格為26元/平方米；綜合服務(wù)樓出租面積為2000平方米，月出租平均價格為40元/平方米；食堂及浴室出租面積為1500平方米，月出租平均價格為40元/平方米；多功能會堂每次活動為5元/人；車庫出租面積為1500平方米，月出租平均價格為30元/平方米。全年收入合計為2331萬元。12.2.3費(fèi)用支出估算職工年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按9600元/人；福利費(fèi)按工資總額的14%計算。年工資福利費(fèi)為67萬元。維修費(fèi)用按固定資產(chǎn)原值(扣除利息)的1.0%計算。年維修費(fèi)為100萬元。本項目折舊費(fèi)用按平均年限法計算，其中房屋折舊年限按50年殘值率5%計算；設(shè)備折舊年限按20年、殘值率5%計算。年折舊費(fèi)為196萬元。費(fèi)、電費(fèi)以及采暖費(fèi)等。只計算物業(yè)管理人員的水電費(fèi)等。水費(fèi)按2.45元/噸、電費(fèi)按0.56元/度計算。年水電費(fèi)為2萬元。5、其他管理費(fèi)用本項目其它管理費(fèi)用按收入的2%計算，其它費(fèi)用為47萬元。本項目總費(fèi)用支出估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價附表3。12.2.4盈利能力指標(biāo)的計算1、投資利潤率按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計能力的一個正常運(yùn)營年份的年利潤總額與項目總投資的比率。其計算公式如下：本項目投資利潤率2、投資利稅率按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資利稅率是指項目達(dá)到設(shè)計能力的一個正常生產(chǎn)年份的年利稅總額(指年利潤總額+年銷售稅金及附加)與項目總投資(指固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+流動資金)的比率。其計算公式如下：3、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)(式中：CI為現(xiàn)金流入，CO為現(xiàn)金流出，下同)本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)稅前、稅后計算結(jié)果分別為17.81%、12.57%,計算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價附表6A。4、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。本項目全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)計算結(jié)果稅前、稅后分別為3758萬元、355萬元，計算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價附表6A。5、投資回收期(pt)按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期(pt)是指以項目的凈收益抵償全部投資(固定資產(chǎn)投資和流動資金)所需要的時間。其計算公式如下：本項目全部投資投資回收期(pt)經(jīng)計算稅前、稅后分別為7.23年、9.25年。計算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價附表6A。12.2.5不確定性分析敏感，但在租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及負(fù)荷降低5%、投資增加5%的不利因素影響下，項目仍能基本達(dá)到12.2.6財務(wù)分析結(jié)論投資利稅率21.40%,全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)稅前、稅后分別為17.81%、12.57%,均高于本項目設(shè)定的12%的基準(zhǔn)值。在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為12%時的財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為3758萬元，項目投資回收期為7.23年(含建設(shè)期2年)。項目在財務(wù)上是可行的。第十三章風(fēng)險分析13.1市場風(fēng)險方面已積累了一定的營銷經(jīng)驗，建立了比較穩(wěn)定的營銷渠道和客戶群，占領(lǐng)了一定的市場份13.2人員和管理風(fēng)險13.3管理風(fēng)險13.4資金風(fēng)險投資利稅率21.40%,全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)稅前、稅后分別為17.81%、12.57%,均高于本項目設(shè)定的12%的基準(zhǔn)值。在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為12%時的財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為3758萬元，項目投資回收期為7.23年(含建設(shè)期2年)。項目在財務(wù)上是可行的，在資金方咸陽高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目可行性研究報告1 11.1項目名稱 1 1 11.4報告編制內(nèi)容 1 1 2 2 31.9項目經(jīng)濟(jì)評價 31.10研究結(jié)論 3 42.1項目建設(shè)的背景 42.2項目建設(shè)的必要性 6第三章需求分析及建設(shè)規(guī)模 83.1需求分析 83.2建設(shè)規(guī)模 9第四章項目建設(shè)地址和建設(shè)條件 4.1