假日房地產(chǎn)項目營銷策劃報告

鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告頁碼 1 1 11.2.人均可支配大幅上升，城市居民消費購買力增強 21.3.鎮(zhèn)江城市人口持續(xù)增長，城市化進程加快 3 3 4 4 51.7.1.央行再次加息政策落實，持幣待購現(xiàn)象凸現(xiàn) 5 61.7.3.人民幣升值，對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場波動較小 71.8.綜合分析 81.8.1.城市市場發(fā)展前景容量可觀，城市綜合實力躍上新平臺 8 82.鎮(zhèn)江市城市整體規(guī)劃研究 92.1.行政區(qū)域劃分原則 9 92.2.1.區(qū)域行政功能規(guī)劃特點 9 2.2.3.“東擴南進，西延北穩(wěn)”的整體城市格局 鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2.3.3.第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來人口能力增強 2.3.5.形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射”的城市交通骨架 2.3.6.丹徒新區(qū)重要城市規(guī)劃研究 2.4.綜合分析 2.4.1.雙重經(jīng)濟動力推動鎮(zhèn)江城市擴容 3.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 203.1.1.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展概況 3.1.2.供求關(guān)系基本保持平衡，但是供應(yīng)略大于需求 3.1.3.鎮(zhèn)江商品房價格增長速度比較快，房價不斷攀升 223.2.2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展特點 3.2.1.宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價商品房成為銷售主流 3.2.3.城市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場的消費主力 3.2.4.房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢逐步趨于成熟，房價上漲趨向穩(wěn)定 3.2.5.房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新 3.2.6.市場細分化趨勢明顯，產(chǎn)品向多元化、人性化方向發(fā)展 3.2.7.大盤開發(fā)成趨勢，開發(fā)企業(yè)積極儲備土地 3.2.9.隨著市場競爭進一步提升，注重修煉產(chǎn)品內(nèi)功的代理公司優(yōu)勢凸現(xiàn) 25 263.3.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 3.3.1.有利因素 3.3.2.不利因素 1.鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場板塊劃分原則 1.1.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分原則 鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告1.2.1.城中板塊——城市中心成熟居住區(qū) 1.2.6.丹徒板塊-—生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)； 1.3.分析結(jié)論 1.3.1.從價格因素的角度來分析 2.鎮(zhèn)江住宅市場各競爭板塊項目研究(多層、小高層、高層) 2.1.城中板塊 2.1.1.城中板塊競爭項目概況 2.1.2.城中板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 2.1.3.城中板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 2.1.4.城中板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 2.1.5.城中板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 2.1.6.城中板塊代表項目 2.2.丁卯板塊 2.2.1.丁卯板塊競爭項目概況 2.2.2.丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 2.2.3.丁卯板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 2.2.4.丁卯板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 2.2.5.丁卯板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 2.2.6.丁卯板塊代表項目 2.3.學(xué)府板塊 2.3.1.學(xué)府板塊競爭項目概況 2.3.3.學(xué)府板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 2.3.4.學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 2.4.南徐板塊 2.4.1.南徐板塊競爭項目概況 2.4.2.南徐板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 2.4.3.南徐板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 2.4.4.南徐板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 2.4.5.南徐板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 2.4.6.南徐板塊代表項目 2.5.濱江板塊 2.5.1.濱江板塊競爭項目概況 2.5.2.濱江板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 2.5.3.濱江板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析 2.5.4.濱江板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 2.5.5.濱江板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 2.5.6.濱江板塊代表項目 3.項目所在區(qū)域(丹徒新區(qū)板塊)競爭對手研究和分析 3.1.丹徒板塊競爭項目概況 3.2.丹徒板塊主力產(chǎn)品類型面積分析 3.4.丹徒板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 3.5.1.新區(qū)土地開發(fā)情況分析 3.6.丹徒板塊代表項目 4.項目競爭力分析 4.1.本案條件與資源分析 4.1.3.區(qū)域資源狀況 4.2.1.區(qū)域間競爭分析 4.2.2.板塊內(nèi)競爭分析 6.1.產(chǎn)品分析 6.1.1.建筑類型分析 6.1.2.主力戶型分析 6.1.3.市場戶型綜合對比分析 6.1.4.容積率分析 6.1.5.園林特色分析 6.2.項目規(guī)模對比分析 6.3.目標(biāo)客戶特征分析 786.3.2.目標(biāo)客戶群研究 6.3.3.三大核心目標(biāo)客戶構(gòu)成 6.6.配套分析 6.6.1.當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌嚓P(guān)配套內(nèi)容 6.6.2.不同體量住宅產(chǎn)品對配套的需求 6.6.3.本項目的建議 7.市場綜合分析 鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告7.2.1.消費觀念發(fā)生重大改變 7.2.2.房地產(chǎn)業(yè)成為城市的支柱行業(yè)之一，并成為全社會的關(guān)注熱點 7.2.3.供應(yīng)量激增，產(chǎn)品極大豐富 7.2.4.成交量激增，市場細分加劇 7.3.1.供應(yīng)商面臨的機遇 7.3.2.政府面臨的機遇 7.3.3.消費市場面臨的機遇 8.市場研究結(jié)論 1.項目背景分析 1.3.3.對項目的建議 2.1.1.城市發(fā)展總述 2.2.配套設(shè)施 2.2.1.購物、商貿(mào)、農(nóng)貿(mào)生活服務(wù)設(shè)施 2.2.2.酒店、娛樂休閑設(shè)施 鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2.2.3.醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 2.2.4.文化教育設(shè)施 2.2.5.銀行、郵局 2.3.居住環(huán)境綜合評價 3.項目定位 3.1.項目定位面臨的主要問題 3.3.項目定位 4.1.2.郊區(qū)化居住面臨的主要問題 4.2.“全方位社區(qū)生態(tài)運動系統(tǒng)”開發(fā)理念的提出 4.2.1.“全方位社區(qū)生態(tài)運動系統(tǒng)”的引入 4.2.2.戴維營——“全方位社區(qū)生態(tài)運動系統(tǒng)”的核心表現(xiàn) 5.2.1.項目限制 5.3.分階段發(fā)展計劃 5.3.2.各階段指標(biāo) 5.4.價格定位 5.4.1.總體價格策略 5.4.2.市場需求 5.4.3.競爭者價格 5.4.4.初步價格定位 鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告 1.品牌競爭力分析 1.1.1.顯性競爭因素 1.1.2.隱性競爭因素 1.2.1.顯性競爭力塑造 2.2.導(dǎo)入模式 2.2.2.評定原則 2.3.主題理解 2.3.1.魏瑪(Weimar)——德意志民族的文化圣地 2.3.4.魏瑪(Weimar)——公園小城 2.5.項目與魏瑪小鎮(zhèn)(Weimar)的關(guān)系 2.6.1.特定的產(chǎn)生條件 2.6.3.高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置 3.1.品牌內(nèi)涵 3.2.1.“全方位社區(qū)生態(tài)運動系統(tǒng)”的引入 3.2.2.戴維營——“全方位社區(qū)生態(tài)運動系統(tǒng)”的核心表現(xiàn) 3.3.魏瑪精神 鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告 4.1.2.郊區(qū)化居住面臨的主要問題 4.1.3.郊區(qū)化居住的解決途徑 4.2.項目定位面臨的主要問題 6.產(chǎn)品理念設(shè)計 6.2.規(guī)劃指導(dǎo)思想及主要原則 6.5.交通停車系統(tǒng) 6.5.1.區(qū)級道路系統(tǒng) 6.5.3.人行步道系統(tǒng) 6.5.4.緊急通道系統(tǒng) 6.5.6.公交停車場 6.7.公建配套 6.7.2.戴維營運動設(shè)計 6.7.3.社區(qū)下沉式商業(yè)配套系統(tǒng) 6.7.5.康體健療中心 6.7.8.魏瑪文化大道 6.8.建筑風(fēng)格及細 6.8.1.總體設(shè)計原則 6.8.2.建筑形式 6.9.單體設(shè)計 6.9.3.戶型面積配比建議 6.9.5.室內(nèi)細部設(shè)計 6.9.7.結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計 6.10.1.總則 6.10.3.建筑風(fēng)格 6.10.5.戶型設(shè)計 6.11.1.小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)置建議 6.11.2.全方位物業(yè)管理 鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告6.14.1.項目沿線包裝 6.14.2.項目外環(huán)境 1、項目開發(fā)量預(yù)測以及銷售額 4、銷售預(yù)測 合富輝煌房地產(chǎn)1.鎮(zhèn)江市2003-2005年上半年國民經(jīng)濟運行狀況分析鎮(zhèn)江市2003—2005年9月鎮(zhèn)江市2003—2005年9月GDP總值分布圖2003年2004年2005年1-9月0長期。鎮(zhèn)江人均GDP在2002年突破20000元，在2004年達到24997元，年平均增長率超合富輝煌房地產(chǎn)1998-2004年鎮(zhèn)江市人均GDP增長情況(元)0鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)2005年1-6月2005年1-6月城鄉(xiāng)居民生活水平不斷改善。2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成10858元，增長14.9%,農(nóng)民人均純收入完成5372元，增長13.5%,分別占年計劃的102.6%和106.4%。2005年1-6月鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6275元；同比增長9%。2001年2005年2010年2020年市域總?cè)丝?80萬人290萬人300萬人320萬人市域城市化水平城市規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模99.8萬人105萬人120萬人140萬人中心城人口規(guī)模65萬人75萬人90萬人120萬人財政收入增幅較快：全年財政總收入完成92.12億元，比上年增長32.6%。其中：上劃中央財政收入36.67億元，增長14.1%;地方財政收入55.45億元，增長41.3%。在財政收入中：工商稅收完成62.49億元，增長23.5%,其中：增值稅完成38.21億元、上年增長31.8%。其中：進口總額20.1億美元，增長45.5%;出口總額15.1億美元，增長20.1%。鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2004年新簽外商投資項目477個，其中在1000萬美元以上項目135個，比上年增加45個。合同利用外資26.8億美元，比上年增長49.9%。實際利用外資12.2億美元，比上年增長50.8%。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資320.5億元，比上年增長35.1%。投資領(lǐng)升。截至2005年上半年，鎮(zhèn)江市實際利用外資已累計超過60億美元，占全國的1%。0基本建設(shè)投資105.41億元，增長33%;更新改造投資56.53億元，增長59.4%;房地產(chǎn)開發(fā)投資39.17億元，增長21.3%。合富輝煌房地產(chǎn)鎮(zhèn)江市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長情況15000中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，再次提高商業(yè)銀行自營性個人住房貸款時間內(nèi)連續(xù)兩次加息，對房產(chǎn)商帶來的壓力是十分巨大的。銀行提高存款利率上升了鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告產(chǎn)稅改革。莫讓房地產(chǎn)拖累宏觀經(jīng)濟0.2的利率上升幅度雖不大，但傳遞的信號卻異常中國經(jīng)濟4年來以超過9%的增速跑步前進，與此同時，中國房地產(chǎn)業(yè)的前進速度更是快得令人瞠目結(jié)舌。從1999年到2004年，全國商品房銷售面積兩年一大步，從1.45億平方米、1.85億平方米上升到2.23億平方米、2.67億平方米，再增加到3.36億平方米、3.82億平方米，保持著擴張態(tài)勢。市場的供不應(yīng)求導(dǎo)致投資客蜂擁進入房地產(chǎn)市場打擊投機合富輝煌房地產(chǎn)2005年7月21日，中國人民銀行宣布，央行宣布調(diào)整人民幣與美元匯率，人民幣升1.8.綜合分析1.8.2.宏觀調(diào)控政策出臺、中低價商品房成為需求主體鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2.鎮(zhèn)江市城市整體規(guī)劃研究2.1.行政區(qū)域劃分原則鎮(zhèn)江為江蘇省省轄市，下轄三個縣(市):丹陽市、句容市、揚中市，下轄四個區(qū)：丹2.2.1.區(qū)域行政功能規(guī)劃特點◆潤洲區(qū)：鎮(zhèn)江高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、、旅游區(qū)、未來鎮(zhèn)江的政治、經(jīng)濟、文化中心；◆丹徒區(qū)：鎮(zhèn)江市的交通核心區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、化工區(qū)、鎮(zhèn)江市的農(nóng)業(yè)核心區(qū)、;◆鎮(zhèn)江新區(qū)(大港):鎮(zhèn)江的化工產(chǎn)業(yè)區(qū)2.2.3.“東擴南進，西延北穩(wěn)”的整體城市格局合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長區(qū)從而形成新的城市架“雙橄欖”的城市形態(tài)，“一城兩翼”(主城、東翼、西翼)的空間結(jié)構(gòu)。主城：構(gòu)筑“山、水、城”的城市空間框架，強化城市中心的服務(wù)功能。人口按90按20萬左右控制。居住用地規(guī)劃布局：用地面積(kM2)規(guī)劃人口(萬)主城主城核心區(qū)城市主中心區(qū)，商業(yè)金融旅游服務(wù)中心。包括老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分。北部綜合旅游區(qū)是城市濱水區(qū)，集商務(wù)，文娛，旅游為一體的綜合旅游鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告行政、文化、商務(wù)和生活居住區(qū)。城市副中心，未來市政府所在地，市級公共設(shè)施集生產(chǎn)、生活和各項設(shè)施配套完善的多功能復(fù)合型的城市新區(qū)。重點利用“生態(tài)大道”南徐路的帶動作用，建設(shè)西部新丁卯大學(xué)城和光電子高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。城市副中心，以高新技術(shù)和科技信息服務(wù)為主的城市新區(qū)，重點發(fā)城市副中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居南山風(fēng)景區(qū)城市的“綠核”,城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅西翼(高資、龍口)港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流中心、城市生活區(qū)東翼(大港、諫壁)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、城市生活區(qū)2.3.1.鎮(zhèn)江市城市概況合富輝煌房地產(chǎn)鎮(zhèn)江市地處長江下游南岸，北緯31°37′～32°19′,東經(jīng)118°58′～119°58′。小時，無霜期238天，降水量1088毫米。全市土地總面積3848平方公里，占全省3.74%。丘陵山區(qū)為1964平方公里，占總面鎮(zhèn)江城市定位經(jīng)濟目標(biāo)社會目標(biāo)人民生活目標(biāo)城市建設(shè)目標(biāo)2.3.3.第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來人口能力增強調(diào)整為4.4:58.9:37.7。2004年全市農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值66.53億元，比上年增長16.4%。上年增長16.9%。第三產(chǎn)業(yè)：全年實現(xiàn)全社會消費品零售總額192.1億元，比上年增長年末擁有各類市場235個。全年居民消費價格總指數(shù)104.1,上升4.1個百分點。 2.3.4.鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構(gòu)建現(xiàn)代化城市藍圖總用地約為13.5平方公里。南徐新城中心區(qū)位于南徐新城東部，總用地約8.75平方公合富輝煌房地產(chǎn)城市外圍交通城市內(nèi)部道路交通四縱：高資一縱(通港路),主城一縱(鎮(zhèn)寶路),諫壁一縱(諫辛路),大港一縱(通鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告丹徒新區(qū)在鎮(zhèn)江城市中的定位——“鎮(zhèn)江生態(tài)新城”鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告丹徒新區(qū)目前建設(shè)7條城市主次干道與鎮(zhèn)江市區(qū)對接，總長達23.6公里，總投資達延穿過高速支線至312國道、勤政路南延穿過滬寧高速支線白露涵洞至312國道、瑞山路市政配套設(shè)施建設(shè)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑新區(qū)吸納集聚產(chǎn)業(yè)和要素的發(fā)展平臺。目前，區(qū)內(nèi)已建城市主干道29鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告產(chǎn)業(yè)規(guī)劃2.4.綜合分析定的2002-2020年鎮(zhèn)江市到2020年將建成具有320萬市區(qū)人口的特大型城市。要實現(xiàn)這鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告3.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析2003—2005年上半年鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)2003—2005年上半年鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)竣工及銷售面積對比圖2004年2005年上半年2003年合富輝煌房地產(chǎn)2004年，住宅竣工面積97.5萬平方米，同比增長64.7%;商品住宅銷售面積78.9萬平方米，同比增長19.1%;商品住宅銷售額13.3億元，同比增長9.7%。2005年上半年，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)住宅竣工面積67.29萬平方米，同比增長58.2%;商品住宅銷售面積65.21萬平方米，同比增長55.7%;商品住宅銷售額13.68億元，同比增長92.9%。0鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告境帶動下，房地產(chǎn)價格飛速增長。市區(qū)普通住宅房1999年到2003年三年來房價上漲了近3.2.2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展特點鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告改造力度的逐年增大2003年到2004年底，鎮(zhèn)江全市拆遷量近200萬方，2005年按照城遷面積沒有消化，按照1:1.5的比例，將產(chǎn)生150萬方左右的需求量，從這個數(shù)字來看，3.2.4.房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢逐步趨于成熟，房價上漲趨向穩(wěn)定格飛速增長。市區(qū)普通住宅房1999年到2004年三年來房價上漲了近1000元/平米，平均價格達到3000元/平米左右，其中市中心區(qū)域最高房價由2000年的2400元/平米上升到現(xiàn)3.2.5.房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告3.2.10.鎮(zhèn)江消費者調(diào)查分析1、客源板塊導(dǎo)向分析：跨區(qū)域向周邊地區(qū)跨區(qū)域向周邊地區(qū)跨區(qū)域向周邊地區(qū)發(fā)南徐新城作為未來城市行政中心，隨著城區(qū)建設(shè)腳步的加快、各項配套設(shè)施的完善，2、鎮(zhèn)江消費者對產(chǎn)品的偏好分析(參考04年底《京江樓市》消費者調(diào)查)未來住宅類型選擇口多層住宅■小高、高層□別墅合富輝煌房地產(chǎn)消費者認為合適常住的居住面積151以上70以下居住條件的話，在經(jīng)濟允許的條件下，會購買面積在101-1消費者對101-120平方米之間的面積接受度最高，在101-120平方米這個主流區(qū)間段合富輝煌房地產(chǎn)消費特征口系列10首次置業(yè)二次置業(yè)口系列10結(jié)婚口系列122.1換房家庭人家庭分投資鎮(zhèn)江房地產(chǎn)消費者的購買目的主要是為了改善居住條件，新建家庭的比例也較高，隨消費能力分析合富輝煌房地產(chǎn)需求面積需求面積0需求總價需求總價040-5050萬以25萬以0鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告3.3.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析鎮(zhèn)江市城市規(guī)模擴容，帶來居住強大需求鎮(zhèn)江市確立到2020年達到320萬人口的特大城市，人口激增將有效的促進鎮(zhèn)江2005年是我國入世的第五個年頭，也是政策保鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場化程度不高阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2006年將有4個以上總建在50萬以上的項目上市，供應(yīng)量持續(xù)放大，加上現(xiàn)階鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告1.鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場板塊劃分原則丹徒板塊——生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告1.2.1.城中板塊——城市中心成熟居住區(qū)區(qū)域范圍大市口、金山、大西路區(qū)域產(chǎn)品多層、小高層、單身公寓均價區(qū)間(元/M2)市場綜述1.段優(yōu)勢明顯2.交通、商服配套好3.供應(yīng)量較少，具有稀缺性4.總價較高，去化也快消費群體高等收入人群合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告產(chǎn)品形態(tài)也較為單一以120—150M2三房為主，單身公寓集中為30—60M2。隨著城市改造的深入?yún)^(qū)域內(nèi)可供使用的土地越來越少，短期內(nèi)來看供應(yīng)量變化不大，但是從長期趨勢來說，城中作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)世紀(jì)名世紀(jì)名康馨家園區(qū)域丁卯板塊區(qū)域范圍丁卯路沿線產(chǎn)品多層、小高、別墅均價區(qū)間(元/M2)市場綜述1.市場開發(fā)量集中區(qū)域2.配套設(shè)施逐步齊全3.交通較便利4.在市民心中有一定的認可度消費群體開發(fā)區(qū)工作人群、鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告生活區(qū)，首期開發(fā)面積5.73平方公里，目前已開發(fā)3.33平方公里。區(qū)域內(nèi)集中經(jīng)過近5年的發(fā)展板塊內(nèi)的樓盤趨于成熟，目前在售項目主要集中在丁卯路與谷陽路交匯處，整體價格在2400-2600元間個別樓盤由于產(chǎn)品的原因均價達到3100板塊內(nèi)樓盤多集中在丁卯路沿線，由于板塊是依合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告區(qū)域范圍學(xué)府路沿線產(chǎn)品多層為主、小高層、別墅(少量)均價區(qū)間(元/M2)市場綜述1.開發(fā)量較大的區(qū)域2.配套設(shè)施有待進一步完善3.有一定的自然景觀優(yōu)勢消費群體大學(xué)教師、市區(qū)客戶分析小結(jié)：學(xué)府板塊樓盤主要集中在學(xué)府路沿線，江蘇大學(xué)、江蘇科大、鎮(zhèn)江高專串成一線是其最大的賣點，樓盤價格在2500-3200元/平方米左右；1.2.4.南徐板塊—一規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū)區(qū)域范圍南徐大道沿線產(chǎn)品多層、小高、別墅合富輝煌房地產(chǎn)均價區(qū)間(元/M2)市場綜述2.生活配套有待完善消費群體政府及事業(yè)單位工作人員、投資客戶、規(guī)劃的中心區(qū)位于南徐新城東部，中心區(qū)南起312國道，北至規(guī)劃道路金蘭老南徐路，西起長山灌渠(與潤州區(qū)民營科技園一渠相隔),東依南山風(fēng)景區(qū)，距離大市口4公里，總規(guī)劃面積8.75平方公里。南徐新城是未來4年市政建設(shè)的重中之重，城市建設(shè)的50-60%的資金(50-60億元)投向這里，啟動住宅、商業(yè)、前價格為3100-3400元/平方米，由于市政定位的高度，板塊吸引了大量投資人合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告區(qū)域范圍濱江大道、東吳路區(qū)域產(chǎn)品多層、小高、高層(少量)、別墅均價區(qū)間(元/M2)市場綜述1.區(qū)域價格較高，規(guī)劃設(shè)計好2.交通較便利3.配套設(shè)施較好4.面積較大，去化較慢消費群體政府及事業(yè)單位工作人員、高收入人群板塊內(nèi)樓盤主要依托北固山及焦山憑借其優(yōu)美的沿江風(fēng)光和旅游資源吸引消費者鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告的代表。板塊內(nèi)樓盤價格為3300-3900元；區(qū)域丹徒新區(qū)板塊區(qū)域范圍丹徒新區(qū)合富輝煌房地產(chǎn)產(chǎn)品均價區(qū)間(元/M2)市場綜述消費群體展開，板塊內(nèi)樓盤整體價格區(qū)間在1800-2100元間，是目前鎮(zhèn)江樓市盆地。丹徒新區(qū)市場尚處于啟動期，板塊內(nèi)生活配鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房低償市場的價格盆地雖然現(xiàn)階段生活配套相對不足，以較低的價格來彌補配套上的不足必能吸引大批因價格而來的消費者，目前板塊主要競爭區(qū)域來自臨近的丁卯板塊以及南徐板塊。城中、濱江、學(xué)府等板塊，由于板塊自身的原因價格相對較高，不具有可比性。丁卯及南徐板塊的部分樓盤由于及有效的控制總價的原因在一定的程度上將會分流一部分市區(qū)的低端消費客戶。丁卯板塊與丹徒新區(qū)定位存在差異，丁卯板塊是以產(chǎn)業(yè)帶動房產(chǎn)而丹徒是規(guī)劃中的“鎮(zhèn)江第二生活城“概念定位不同帶來客源的差異，南徐新城的規(guī)劃開發(fā)也剛剛起步和丹徒新區(qū)板塊的發(fā)展存在時間節(jié)點錯位，等南徐板塊建設(shè)進入開發(fā)初期時丹徒板塊憑借自身的時間錯位優(yōu)勢與南徐板塊相比并不處于劣勢。2.鎮(zhèn)江住宅市場各競爭板塊項目研究(多層、小高層、高層)樓盤名稱中房。光華雅居盛世峰會京凌大廈蘇源。朗香園開發(fā)商中房集團鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開發(fā)公司江蘇誠信空調(diào)設(shè)備有限公司鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積2.8萬M20.6萬M23.4萬M2總建面積3.4萬M24.3萬M2建筑形式多層高層多層容積率3裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯合富輝煌房地產(chǎn)/M2/月)均價(元/M2)4200(毛坯)首次推出時間近期開盤時間商鋪毛球場2.1.2.城中板塊主力產(chǎn)品類型面積分析城中土地的稀缺性及地段的優(yōu)異性決定了區(qū)域內(nèi)不菲的價格普通公寓項目毛坯價在400元個別精裝修項目單價突破5000元。物業(yè)均價區(qū)域總價均在45萬元左右。2.1.6.城中板塊代表項目經(jīng)典因為品質(zhì)合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告周邊公共配套設(shè)施業(yè)已齊備。項目以人為本，生活融合為一體，通過景觀設(shè)置努力營造舒適、優(yōu)雅的居住氛圍。自然舒適的居住環(huán)境和樓盤名稱華芳。世紀(jì)名門美林灣開發(fā)商張家港市華芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇銀翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇沃得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司占地面積25萬M26.8萬M216萬M2總建面積14萬M230萬M210萬M220萬M2建筑形式多層多層多層、小高層多層、小高層、別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(元/M2/月)均價(元/M2)多層2900主力戶型130M2三房75M2—95M2兩房，116M2三房113M2、147M2三房83M2兩房132M2三房住宅總套數(shù)1000套規(guī)劃共1200套二期352套規(guī)劃共570套規(guī)劃共1000套一期200套首次開盤時間05年10月04年11月05年7月近期開盤時間05年3月銷售狀況整體去化20%整體去化60%整體去化50%一期去化50%優(yōu)惠措施一次性99折無無一次性99折內(nèi)部配套設(shè)施門前有超市、銀行、醫(yī)院、市民廣場中心形象廣場3萬方的商業(yè)中心、市民廣場社區(qū)會所、游泳池、幼兒園、街鋪后續(xù)供應(yīng)約10萬M2約10萬M2約20萬M2(包含項目新地塊)約15萬M2合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分布圖丁卯板塊主力產(chǎn)品類型面積分布圖□多層主力面積1口高層主力面積0經(jīng)過近5年的發(fā)展板塊內(nèi)社區(qū)配套的趨于完善和生活氛圍使得各個樓盤去化速度較高檔別墅，以實用型產(chǎn)品為主，戶型為116—132M2的三房。2.2.3.丁卯板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)的住宅。該板塊兩房的總價在19萬元—23萬元之間，三房因為面積的不同總價在27萬元到33萬元之間。合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告0袋2.2.4.丁卯板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析2.2.6.丁卯板塊代表項目鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告整體規(guī)劃：總建面積20萬方均價：3100元/M2交通便利純坡地住宅江南世家傳世名苑的變化。項目總占地面積約284畝，總建筑面積約20余萬平方米。項目建筑類型集排屋、HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告樓盤名稱米山人家江南。頤和家園恒順翠谷恒順翠竹園(別墅項目)開發(fā)商浙江國信房產(chǎn)集團鎮(zhèn)江中房宏都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鎮(zhèn)江廣陽置業(yè)有限公司江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司業(yè)發(fā)展有限公司占地面積7.51萬M227萬M27.6萬M210.6萬M28.8萬M2總建面積10萬M260萬M210萬M216萬M23.8萬M2建筑形式小高層、多層小高層、多層多層多層、小高層別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費多層0.6,小高層1.0多層0.5,小高層均價(元/M2)雙拼5100,聯(lián)排4900主力戶型三房89M2兩房，144M2三房140M2三房120M2和130M2的三房雙拼320M2,聯(lián)排230M2住宅總套數(shù)規(guī)劃774套三期600套720套四期300多套共規(guī)劃162套首次開盤時間04年5月02年10月03年11月02年7月05年8月近期開盤時間05年6月05年8月05年3月04年11月銷售狀況整體去化60%整體去化整體去化70%優(yōu)惠措施一次性付款99折面積超144M2的開發(fā)商貼2個點契稅一次性付款99折一次性付款99折無內(nèi)部配套設(shè)施會所、商鋪社區(qū)商業(yè)街中央花園風(fēng)情商業(yè)街超市、廣場、后續(xù)供應(yīng)約2萬M2約20萬M2約1萬M2約5萬M2合富輝煌房地產(chǎn)口高層主力面積0米山人家頤和家園學(xué)府芳鄰恒順翠谷2.3.3.學(xué)府板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析學(xué)府板塊住宅均價學(xué)府板塊住宅均價0米鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2.3.4.學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析2.3.5.學(xué)府板塊后續(xù)供應(yīng)量分析目前學(xué)府板塊樓盤多進入開發(fā)中期，市場整體供應(yīng)量約30萬M2。隨著城市不斷東擴2.3.6.學(xué)府板塊代表項目整體規(guī)劃：總建面積10萬方配套齊全成熟生活社區(qū)人文氣息濃厚移步換景的景觀設(shè)置鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告相約學(xué)府路賞四季芳鄰米山人家占地7.5萬平方米，總建筑面積約潤洲花園開發(fā)商有限公司總公司占地面積總建面積合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告多層容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(元/M2/月)均價(元/M2)主力戶型住宅總套數(shù)規(guī)劃1000戶規(guī)劃850戶一期300套(多層)首次開盤時間04年10月04年7月05年6月近期開盤時間05年10月05年10月銷售狀況優(yōu)惠措施內(nèi)部配套設(shè)施后續(xù)供應(yīng)8萬M22.4.2.南徐板塊主力產(chǎn)品類型面積分析合富輝煌房地產(chǎn)■多層主力面積2□小高層主力面積口高層主力面積0潤洲花園天和星城鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2.4.5.南徐板塊后續(xù)供應(yīng)量分析目整天后繼供應(yīng)量在67萬M2;2.4.6.南徐板塊代表項目整體規(guī)劃：17萬方均價：多層3200元/M2、小高層：3400元/M2周邊成熟的生活配套365天山水假期合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告天和星城項目占地面積149.43畝，總建筑面積168100m2(其中市政配套210m2,教育配套3500m2),綜合容積率≤1.68,建筑密度≤30%,綠地率≥40%,居住環(huán)境十分優(yōu)越。是項目最突出的賣點。南徐作為鎮(zhèn)江日后的行政、文2.5.濱江板塊2.5.1.濱江板塊競爭項目概況松盛園開發(fā)商無錫紅豆置業(yè)有限公司鎮(zhèn)江潤陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司松盛土地綜合開發(fā)有限責(zé)任公司占地面積20萬M250萬M2總建面積46萬M240萬M2建筑形式多層、小高層、高層別墅多層容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(元/M2/月)多層0.7,高層均價(元/M2)高層：3500主力戶型的三房300M2聯(lián)排116M2的兩房，145M2的三房住宅總套數(shù)規(guī)劃2500戶規(guī)劃1500戶規(guī)劃250套首次開盤時間04年4月01年3月02年5月近期開盤時間05年11月銷售狀況整體去化50%整體去化80%整體去化95%優(yōu)惠措施無無無內(nèi)部配套設(shè)施馬里蘭商業(yè)街山水廣場、龍吟坊商業(yè)街休閑廣場后續(xù)供應(yīng)約20萬M2約10萬M22.5.2.濱江板塊主力產(chǎn)品類型面積分析濱江板塊主力產(chǎn)品類型面積分布圖濱江板塊主力產(chǎn)品類型面積分布圖0香江花城松盛園□多層主力面積1■多層主力面積2□高層主力面積2.5.3.濱江板塊產(chǎn)品價格及主力總價分析定位為高端項目板塊內(nèi)房型號普遍偏大，兩房的總價在40萬元左右，三房的總價保持在鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2.5.5.濱江板塊后續(xù)供應(yīng)量分析繼供應(yīng)量約32萬M2。后繼維科及順馳項目將有近80萬M2產(chǎn)品上市；位置：鎮(zhèn)江市東吳路香江花城馬里蘭街35號整體規(guī)劃：總建面積46萬方鄰近焦山風(fēng)景區(qū)及長江風(fēng)光秀麗大戶型住宅鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告規(guī)劃總建筑面積約46萬平方米，建筑形態(tài)包括多層、小高層樓盤價格的高端為3500元/M2,提出以大戶型作為自身的賣點，住宅戶型以100平方的兩3.項目所在區(qū)域(丹徒新區(qū)板塊)競爭對手研究和分析表一：開發(fā)商上海農(nóng)工商房地產(chǎn)有限公司浙江大普集團有限公司鎮(zhèn)江市錢塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積80萬M226萬M218萬M2總建面積100萬M236萬M227萬M2建筑形式一期情景洋房和小高層多層多層、小高層容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(元/M2/月)未定均價(元/M2)情景洋房2600,小高層主力戶型小高層100M2三房，情景洋房120M2、130M2三房規(guī)劃約1800戶規(guī)劃約1000戶合富輝煌房地產(chǎn)預(yù)期06年1月04年4月04年6月05年11月銷售狀況優(yōu)惠措施未定內(nèi)部配套設(shè)施合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告駙馬山莊(別墅)開發(fā)商限公司限公司地產(chǎn)有限公司占地面積10萬M2總建面積13萬M2建筑形式多層多層容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)管理費(元/M2/月)均價(元/M2)聯(lián)排別墅3000,主力戶型125M2三房兩房住宅總套數(shù)二期320套首次開盤時間03年2月03年8月02年5月近期開盤時間05年8月05年5月05年3月銷售狀況去化80%優(yōu)惠措施一次性付款96折內(nèi)部配套設(shè)施街鋪商鋪后續(xù)供應(yīng)3萬M23萬M23.2.丹徒板塊主力產(chǎn)品類型面積分析丹徒新區(qū)是鎮(zhèn)江市新發(fā)展的一個新城區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為新近開發(fā)的樓盤以多層為主，產(chǎn)品比較單一,但小高層、別墅已經(jīng)出現(xiàn)。兩房、三房占據(jù)市場主流，小面積一房在區(qū)域內(nèi)沒有出現(xiàn)。兩房面積集中在90-101M2之間，三房面積集中在120-130M2之間。合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告丹徒板塊主力產(chǎn)品類型面積分布圖丹徒板塊主力產(chǎn)品類型面積分布圖0■多層主力面積2□小高層主力面積高層主力面積新區(qū)內(nèi)普通住宅的均價為2000—2100元/M2,總價在20萬—25萬之間，其價格游離于鎮(zhèn)江主流樓市以外，處于整體價格的低谷。未來2—3年內(nèi)，丹徒新區(qū)隨著配套的不斷完善、人口的丹徒區(qū)住宅均價風(fēng)景城邦風(fēng)景城邦0鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告3.4.丹徒板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析目前丹徒新區(qū)已經(jīng)建成的集中商業(yè)項目和樓盤配套的商業(yè)部分面積已經(jīng)達到近24萬3.5.丹徒板塊后續(xù)供應(yīng)量分析目旁邊一塊300畝的土地在月底即將推出，至2004年底，鎮(zhèn)江市出讓經(jīng)營性用地共60953.5.2.新區(qū)樓盤銷售情況分析鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告預(yù)計丹徒新區(qū)市場將在06年3-4月間重新放量；的風(fēng)景城邦以及早期銷售的尾盤該區(qū)域的后續(xù)釋放量相當(dāng)可觀，共有180萬M2,巨大的放開發(fā)商：上海農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)有限公司整體規(guī)劃：總建筑面積100萬方均價：情景洋房2600元/M2,小高層2000元/M2規(guī)模效應(yīng)鎮(zhèn)江首座情景社區(qū)風(fēng)景城邦項目總占地面積80萬平方米，規(guī)劃總建筑面積100萬平方米。項目規(guī)劃分5鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告情景洋房的面積從80平方米到160平方米不等，每戶均有40平方米的花園。4.項目競爭力分析4.1.本案條件與資源分析鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告本項目規(guī)劃為居住用地，共計219.75畝。項目實際用地146500平方米，容積率≤1.3總建筑面積190450平方米(其中住宅172450平方米，沿街商辦15000平方米。公建筑3000平方米)綠化率≥35%建筑密度≤25%車位800個(按0.6個/戶配置)自行車房：1400(按1個/戶配置)交通配套路分別是118路、25路、6路，分別通往大市口與火車站，所用時間約為50分鐘，同鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告生活配套鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告計也需要3~5年的發(fā)展時間，由此可見南徐區(qū)對本的。目前新區(qū)住宅市場經(jīng)過近3年的發(fā)展原先鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告開發(fā)模式和特點開發(fā)時機目前隨著鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的逐步回暖預(yù)計在06年3-5月間區(qū)域個各個樓盤將集中合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告●項目總建20萬平方米具有一定的規(guī)模優(yōu)勢；●開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢；●鄰近大港中學(xué)人文優(yōu)勢突出；●項目靠近丹徒新區(qū)的行政中心與規(guī)劃中的核心商業(yè)中心區(qū)位優(yōu)勢明顯；●鄰近312國道、滬寧高速入口，地理交通位置好，出行方便；●政府宏觀政策調(diào)控影響，未來發(fā)展態(tài)勢不明●項目地塊未平整，開發(fā)成本相對比較高、開發(fā)難度比較大；●交通資源及生活配套不足，區(qū)域發(fā)展不成熟；●鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展處于初級階段，消費習(xí)慣不成熟；●項目開發(fā)周期較長存在不確定因素；0(機會)●丹徒新區(qū)已經(jīng)納入大鎮(zhèn)江范圍，是鎮(zhèn)江主城的一部分，丹徒區(qū)政府遷入，新區(qū)的市場形象已在市場建立起來；●鎮(zhèn)江城市改造力度重新放量，市場對中低價房需求放量；●鎮(zhèn)江市民居住條件較落后，住房品質(zhì)較差，對好的住房需求量較大。丹徒新區(qū)品質(zhì)好、房型好的樓盤較少?！竦ね叫聟^(qū)整體房地產(chǎn)市場價格處于鎮(zhèn)江市五個區(qū)當(dāng)中最低的，價格上升空間比較大；●丹徒板塊市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，新開發(fā)區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢明顯：●鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)量大，競爭激烈；●未來鎮(zhèn)江市行政中心落戶南徐新城，南徐新城板塊規(guī)劃優(yōu)勢對丹徒新區(qū)造成威脅；●普通居民的購買力相對不足；●丁卯板塊部分樓盤低價沖擊；●丹徒新區(qū)板塊內(nèi)部個別大盤及低價樓盤威脅；丁卯板塊鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告南徐板塊5.鎮(zhèn)江住宅市場后續(xù)供應(yīng)量分析城中丁卯105萬M2100萬M2130萬M2300萬M2367萬M2100萬M2132萬M2丹徒新區(qū)180萬M2500萬M2680萬M2374萬M21070萬M21444萬M2合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告兩個個主要的區(qū)域，該兩個區(qū)域目前市場容量基本上300萬平方米以上，特別南徐隨量還會有繼續(xù)提升的可能。另外鎮(zhèn)江近兩年的年總成交量在100萬平方米左右，由此6.產(chǎn)品研究綜合分析6.1.1.建筑類型分析鎮(zhèn)江目前在售物業(yè)比率分布圖瑞泰.城市花園)絕對優(yōu)勢地位，其比例高達83%;這在一定的程度上說明該市場還具有比較大的提升小高層產(chǎn)品目前所占比重不大，僅為14%。目前只在開發(fā)比較大的幾個樓盤中(如香鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告江花城、米山人家等)有少量推出。但從米山人家小高層的銷售狀況來看，目前鎮(zhèn)江目前鎮(zhèn)江消費者仍然以多層為主要選擇對象，有近70%的市民表示，如果要購買房產(chǎn)，首先仍然會選擇多層住宅，小高層住宅雖然時尚、方便，但由于電梯造成公共面積過大，形成不必要的分攤面積。別墅項目目前在鎮(zhèn)江還比較少，其絕對的高總價和相對落后的別墅產(chǎn)品是制約消費者購買的主要因素；消費者的住宅消費觀念正在緩慢改變中，小高層、高層正逐步進入人們的視野，而傳統(tǒng)的多層產(chǎn)品所占比例則有所下降，但近年內(nèi)其絕對主流地位仍未有所動搖。另一方面受到鎮(zhèn)江經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，別墅產(chǎn)品的市場尚處于初期的倒入階段，市場需求戶型面積(m2)比例3房復(fù)式得第一城江南世家、米山人家、頤和家園、學(xué)府芳鄰、恒順翠谷、天和星城、潤洲花園、華都名城、香江花城、我家山水、松盛園、風(fēng)景城邦、幸福城、彩虹城、鑫基陽光麗景、瑞泰.城市花園)目前鎮(zhèn)江市場在售樓盤的主力戶型仍舊是傳統(tǒng)的兩房與三房，二者所占市場份額高達90%;目前鎮(zhèn)江在售樓盤的主力面積為：兩房85—105M2、三房110—130M2。有此可見6.1.3.市場戶型綜合對比分析合富輝煌房地產(chǎn)6.1.4.容積率分析鎮(zhèn)江各區(qū)域在售樓盤容積率比率分布圖鎮(zhèn)江各區(qū)域在售樓盤容積率比率分布圖(個案樣本：中房.光華雅居、盛世峰會京凌大廈、朗香園、世紀(jì)名門、美林灣、沃得第華都名城、香江花城、我家山水、松盛園、風(fēng)景城邦、幸福城、彩虹城、鑫基陽光麗景、瑞泰.城市花園)從上圖可以看出目前鎮(zhèn)江市在售樓盤容積率集中在1.1-2.0區(qū)間內(nèi)，總量占到調(diào)查樣本樓盤總量的75%,而容積率在1.0以下的別墅類產(chǎn)品及容積率在2.0以上的高層產(chǎn)品在鎮(zhèn)江市場的分布率分別占到13%和12%。由此可以看出目前鎮(zhèn)江公寓住宅還是以中低密度的多層、小高層為主。高端的別墅類產(chǎn)品及高層產(chǎn)品雖在鎮(zhèn)江市場有所分布但根據(jù)上表分析我們可以看出，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)仍然以中低密度為主，由此可見該城市的現(xiàn)代預(yù)計未來2-3年內(nèi)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的建筑類型將完成從多層相小高層轉(zhuǎn)變的發(fā)展態(tài)合富輝煌房地產(chǎn)瑞泰.城市花園)由于鎮(zhèn)江房地場市場尤其是丹徒板塊開發(fā)前期大量浙江開發(fā)商及浙系的代理公司進合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIE■10-15萬M2一城江南世家、米山人家、頤和家園、學(xué)府芳鄰、恒順翠谷、天和星城、瑞泰.城市花園)從上圖看出目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場16萬M2以上樓盤占到總樣本數(shù)的54%。如：我家山丹徒新區(qū)現(xiàn)正銷售的樓盤規(guī)模均在20萬M2以上，本項目總建19萬M2屬于中等規(guī)模開鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告6.3.1.客源分析丹徒新區(qū)板塊由于價格處于鎮(zhèn)江市的低谷，加之大批的浙江開發(fā)商在新區(qū)內(nèi)購置土合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告購房客源分析圖外來投資者外來工作購房者本市購房者6.3.2.目標(biāo)客戶群研究>基礎(chǔ)市場的客群特征：基礎(chǔ)市場的主要購買抗性2、創(chuàng)造市場購房動機：鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告創(chuàng)造市場的主要購買抗性6.3.3.三大核心目標(biāo)客戶構(gòu)成鎮(zhèn)江各板塊個案均價分布圖(元/M2)鎮(zhèn)江各板塊個案均價分布圖(元/M2)近市中心產(chǎn)品價格主要在3100-4200之間；丁卯路板塊、學(xué)府路板塊產(chǎn)品價格主要在2500—3200之間；濱江板塊、南徐板塊產(chǎn)品價格主要在3000—3400之間；丹徒新區(qū)板塊價格主要在1800-2100之間；合富輝煌房地產(chǎn)“砝碼”未來2-3年時間內(nèi)丹徒新區(qū)隨著配套的不斷完善、人口的進入以及投資的增丁卯路板塊75%左右學(xué)府路板塊80%左右江濱板塊65%左右市中心板塊95%以上南徐板塊70%左右丹徒新區(qū)70%以上城市花園)在70%—80%以上，而小高層、高層的去化則比較慢；完。鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告預(yù)計06年隨著市場的逐步回暖、配套的跟進以及在風(fēng)景城邦等大盤的帶動下，在06年3-5月見丹徒新區(qū)板塊將集中放量從而帶動板塊的提升。為本項目10月正式推出6.6.配套分析6.6.2.不同體量住宅產(chǎn)品對配套的需求我家山水兩個項目，其配套設(shè)施大約為3—4萬方，包括商業(yè)街、會所、學(xué)校、幼兒園、派出所、健身廣場等，其開發(fā)體量約占總開發(fā)體量的8%;而對于開發(fā)體量在十萬方左右的產(chǎn)品來說(以米山人家為例),其配套設(shè)施大約為8000平方米，主要由商鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告目前丹徒新區(qū)已經(jīng)建成的集中商業(yè)項目和樓盤配套的商業(yè)部分面積已達到24萬平方米左本項目是一個20萬方的項目，整體開發(fā)規(guī)模不算很大，而且本項目配套規(guī)劃只有15000平鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告銷的基礎(chǔ)上以“品牌營銷”為主導(dǎo)，引領(lǐng)鎮(zhèn)江營銷推廣新方向；本次調(diào)查在售樓盤其市場競爭環(huán)境還是相對比較理想，但是隨著市場的逐步發(fā)展與完善，鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場將處于一個轉(zhuǎn)折點上。這個時候?qū)κ袌霭l(fā)展方向的判斷與把握與對目前市場的精確分析將同樣重要。根據(jù)本次調(diào)查的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，我們認為：√整個市場成熟度不高，明年更多大盤的退出，房地產(chǎn)市場競爭將逐步激烈?！虆^(qū)域價格競爭明顯，從丹徒到市中心依次為：2,000元/m2、2500元/m2、3200元/m2、3500元/m2;市場價格細分明顯，價格上漲幅度收到區(qū)域聯(lián)√從產(chǎn)品需求市場來分析，對2房和3房的需求量最大；其中2房面積主要集中在95—110m2,3房集中在110-140m2。面積需求相對比較偏大，民化消費還沒有啟動，最快也將在下一階段才有可能實現(xiàn)；√目前的競爭焦點主要集中在樓盤硬件上，但已經(jīng)涌現(xiàn)不少樓盤從軟件(內(nèi)部素質(zhì)、概念營銷)方向去增加樓盤的不可替代性和市場競爭力?！虖某山涣縼矸治觯?005年房地產(chǎn)市場成交量預(yù)計將會首次突破100萬平方米，如果宏觀調(diào)控不會出現(xiàn)更大的變化，預(yù)計該成交量將會以每年10%√從產(chǎn)品特色方面來分析：房地產(chǎn)市場產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴重，概念營銷為主鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告7.市場綜合分析7.1.鎮(zhèn)江未來2~3年住宅市場發(fā)展預(yù)測在過去的3年時間里鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場具有劃時代的意義，鎮(zhèn)江第一輪的房地產(chǎn)熱基本上已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)將逐步趨向穩(wěn)定和成熟。1、市場容量、成交量放量增大；預(yù)計今年房地產(chǎn)成交量將會達到100萬平2、原有的傳統(tǒng)購房觀念受到挑戰(zhàn)，郊區(qū)化居住時代來臨：城市發(fā)展向外圍擴張，必然對居住習(xí)慣產(chǎn)生重大的影響；3、價格增加一倍，從原來1500元/平方米提升到3000元/平方米左右；4、城市住宅消費的熱點區(qū)域發(fā)生變化，呈現(xiàn)多中心居住的態(tài)勢；南虛、血蝠、丁卯以及丹徒等區(qū)域也將成為未來城市人口的主要居住中心；5、房地產(chǎn)消費功能的改變；2004年以來，對房地產(chǎn)的投資成購房用于出租、保值、資本轉(zhuǎn)移成為時尚話題。同時，第二、第三居所概念被廣泛認同，房地產(chǎn)突然間成為人人均可談?wù)摰脑掝}。6、大幅土地批出，大型樓盤呼之欲出；一個城市的大幅土地批出商用是城市化進程的必由之路。是市場格局根本改變的導(dǎo)火索。因為，在城市房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的階段，大供應(yīng)往往能夠激發(fā)起大需求，而大供應(yīng)產(chǎn)7、個人購房比例急增；個人購房比例的大幅提升往往意味著原有消費觀念鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告7.2.2.房地產(chǎn)業(yè)成為城市的支柱行業(yè)之一，并成為全社會的關(guān)注熱點迅速完善和開發(fā)門檻的提高會令開發(fā)商之間的優(yōu)勝劣汰隨之展2、房地產(chǎn)成為城市的支柱行業(yè)3、房地產(chǎn)成社會經(jīng)濟的熱點合富輝煌房地產(chǎn)1、大型、超大型樓盤大量涌現(xiàn)2、住宅郊區(qū)化特征明顯7.2.4.成交量激增，市場細分加劇1、成交激增2、市場將逐步實現(xiàn)細分鎮(zhèn)江經(jīng)過了近5年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)銷售價格從原來的鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告7.3.1.供應(yīng)商面臨的機遇2、附加價值能夠獲得超額利潤合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告1、生產(chǎn)規(guī)模的增大2、就業(yè)機會的增加3、結(jié)構(gòu)性調(diào)整機遇1、消費、投資渠道的增加鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2、生活質(zhì)量提高7.4.鎮(zhèn)江未來2～3年的市場特征分析7.4.1.主要市場特征預(yù)計在今后的2~3年內(nèi)，鎮(zhèn)江將是平民化消費市場階段到來的第一1、預(yù)計鎮(zhèn)江未來2~3年房地產(chǎn)消費市場呈現(xiàn)出較強的“羊群”消鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告7.4.2.影響項目成功的幾個問題1、項目地塊不規(guī)整處理方法米，基本上都在5米左右，由此可見，這將在一定的程度上增加項目的2、主力戶型的選擇和居住環(huán)境的品質(zhì)鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告3、概念的市場接受度4、博威市場品牌的接受度8.市場研究結(jié)論2、十運會的順利舉行對鎮(zhèn)江的城市發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展帶來了一個良好的3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量近兩年來增長比例較4、市場有效需求中，對總價在30萬元左右、月供款在1500元左右的鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告根據(jù)以上的綜合分析和研究，鎮(zhèn)江現(xiàn)階段進入了一個“營銷概念”“差異化的主題定位”+“創(chuàng)新的適應(yīng)性產(chǎn)品設(shè)計”+“領(lǐng)先的生活理念”=“項目個性化營銷”第三部分：項目定位與分期發(fā)展策劃建議1.項目背景分析公建筑3000平方米建筑限高：多層公寓17米；商業(yè)限高8米；公共建筑限高12米；四址退讓：東、南退讓20米；西側(cè)退讓4米；北側(cè)退讓5米；規(guī)劃戶數(shù)：800戶，規(guī)劃人數(shù)2800人車位800個(按0.6個/戶配置)自行車房：1400(按1個/戶配置)鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2)市政設(shè)施按相關(guān)規(guī)定配套，必須考慮地下人防工事，同時滿足消防、環(huán)3)沿街建筑設(shè)計須報區(qū)建設(shè)局、新區(qū)規(guī)劃分局審核；4)嚴格雨污分流，各項市政管線由金谷東路及千禧路接入；鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告項目現(xiàn)階段還有11戶家庭沒有完成搬遷工作，雖然體量不大，希望年前完成該項目北面同樣面臨一個100多畝的綠化地塊，這將對本項目生活質(zhì)量產(chǎn)生一定的期開發(fā)以南面靠近大港中學(xué)地塊開發(fā)為主，該地塊開發(fā)條項目北面有一塊100畝左右的土地，可作為鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告項目還有11戶拆遷家庭沒有完成拆遷工作，增大項目的開發(fā)難度；●設(shè)置定點巴士在與市區(qū)中心開通往返巴士。超市(有新鮮蔬菜供應(yīng))、餐廳、家庭服務(wù)部門等。鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告2.1.交通狀況分析鎮(zhèn)江整體城市擴展發(fā)展是勢在必行的，根據(jù)城市目前“一體兩翼”的一、對外聯(lián)系干道速)連接線。合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告三、主要公交線路綜合分析：區(qū)域?qū)ν饨煌ōh(huán)境優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)交通嚴重不足，這將在一定的程度上阻礙該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。因此適當(dāng)鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告目約200米。2.2.4.文化教育設(shè)施合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社在地域周邊設(shè)有網(wǎng)點。郵政信綜合分析：周邊生活配套設(shè)施雖然在某種程度上來說比較齊全，單是大部分是處于剛剛規(guī)劃狀態(tài)，或者是建造過程當(dāng)中，實際生活配套條件極度不完善，生活不便利。顯的劣勢。開發(fā)商在進行項目開發(fā)時，須針對項目區(qū)域的劣勢，進行調(diào)整，充分發(fā)揮項目鎮(zhèn)江博威項目定位及發(fā)展策劃報告合富輝煌房地產(chǎn)催生合富輝煌房地產(chǎn)3.3.項目定位項目定位關(guān)鍵有三個：1)符合目標(biāo)客戶需求；2)體現(xiàn)項目核心競爭優(yōu)勢；3)差異化市場競爭要求。至此，本項目的市場定位的初步建議出來了項目優(yōu)勢資源項目優(yōu)勢資源(資源整合)區(qū)域代表性項目(與客戶需求嫁接而催生)一個丹徒區(qū)中檔精品住宅定位，符合目標(biāo)客戶的精神需鎮(zhèn)江首席國際運動生態(tài)社區(qū)本形象定位有如下特征：■鎮(zhèn)江范圍內(nèi)的大型居住項目。吸引的目標(biāo)客戶將分布在全市乃至市■居住品質(zhì)定位在中高檔。將提供全方位的“立體人文生態(tài)運動系■國際社區(qū)。面向國內(nèi)及外籍人士，社區(qū)文化順應(yīng)國際潮流，易溝通和傳播，提高項目的品味和檔次；運動生態(tài)社區(qū)。運動主題社區(qū)，運動是社區(qū)文化傳播的最重要媒介。4.項目核心開發(fā)理念1)郊區(qū)化住宅密度低2)郊區(qū)化居住的自然環(huán)境比較好3)住宅售價相對比較便宜宜。1)公、私結(jié)合，在一定的程度上解決交通問題，降低部分生活成本2)建立社區(qū)完善配套商業(yè)系統(tǒng)，提高居住生活質(zhì)量通過15000平方米商業(yè)，營造一個完善的社區(qū)商業(yè)配套系統(tǒng)3)建造“全方位社區(qū)生態(tài)運動系統(tǒng)”,倡導(dǎo)全新的生活方式根據(jù)這一定位策略，我司認為本項目的開發(fā)理念必 “全方位社區(qū)生態(tài)運動系統(tǒng)”即在傳統(tǒng)的社區(qū)運動的基礎(chǔ)上，除了滿足一般的戶外運動外，還應(yīng)用生態(tài)學(xué)的先進理念，創(chuàng)新性地提出四1)健康休閑運動生態(tài)系統(tǒng)；包括各種常規(guī)的室內(nèi)和室外各種運動設(shè)2)人文運動生態(tài)系統(tǒng)；通過對運動的意義和內(nèi)涵，結(jié)合人與自然，3)保健服務(wù)運動生態(tài)體系：通過引進先進的運動機構(gòu)或者運動設(shè)4)社交運動生態(tài)系統(tǒng)：運動真正意義除了鍛煉身體之外，還有依稀通過以上四大運動生態(tài)系統(tǒng)的引入，真正實現(xiàn)“全方位的社區(qū)統(tǒng)休養(yǎng)地。1953年，艾森豪威爾總統(tǒng)以其孫子之名5.2.分階段發(fā)展原則5.2.1.項目限制本案開發(fā)量雖然不算很大，但是2塊用地共約79.28公頃，開發(fā)量按控規(guī)可達至5.2.2.市場依據(jù)1.鎮(zhèn)江一般大型項目的一年開發(fā)量大約在5~8萬平方米左右；5.2.3.分階段原則2.綜合考慮地塊內(nèi)部區(qū)位的成熟度，挑選成熟度高的位置作為第合富輝煌房地產(chǎn)C.各階段公建的安排主要依據(jù)控規(guī)條件和各階段居住人口的尋找的市場缺口，建議使用如下幾種住宅類型(滿足1.3在規(guī)劃可協(xié)調(diào)的情況下執(zhí)行，否則按照多層規(guī)劃來完1.第一階段(東側(cè)地塊，靠近千禧路地塊，總建筑面積約5萬平方米)2.第二階段(東側(cè)北面剩余地塊，預(yù)計總建筑面積5萬平方米左3.第三階段(西側(cè)靠近千禧路地塊，預(yù)計開發(fā)總建筑面積5萬平方米)提升該地塊的成熟度，作為第三期開發(fā)用地。該階段建筑類型有有4~5層情景洋房、5~6層多層公寓以及部分社區(qū)商業(yè)；中心運動景觀長廊完成建造。4.第四階段(西側(cè)剩余地塊，總建筑面積約5萬平方米)風(fēng)險。該階段建筑類型有有4~5層情景洋房、5~6層多層公寓、17層以內(nèi)的小高層以及部分社區(qū)商業(yè)；垃圾中轉(zhuǎn)站撤離或者完成包裝工作。(具體發(fā)展規(guī)劃如下圖示)合富輝煌房地產(chǎn)5.3.2.各階段指標(biāo)階段占地面積建筑面積容積率發(fā)展時段建設(shè)類型第一階段情景洋房、多層公寓第二階段情景洋房、合富輝煌房地產(chǎn)多層公寓情景洋房、多層公寓情景洋房、多層公寓5.4.價格定位5.4.3.競爭者價格階段建筑類型價格區(qū)間均價提升幅度備注第一階段情景洋房提升小區(qū)檔次多層公寓商業(yè)兩層連賣第二階段情景洋房會所基本完成多層公寓商業(yè)第三階段情景洋房社區(qū)有一定人氣多層公寓商業(yè)第四階段情景洋房環(huán)境優(yōu)勢，配套成熟多層公寓商業(yè)配套成熟，少量供貨合富輝煌房地產(chǎn)性競爭力”兩種。所謂“顯性競爭力”,即是在短期內(nèi)可保持領(lǐng)先優(yōu)勢，但容易被競爭對手模仿抄襲并快速超越的新概念或創(chuàng)新產(chǎn)品。它是項目進行競爭的基礎(chǔ)，展示了產(chǎn)品的核心功足夠的，將令項目的差異性優(yōu)勢不能長期突顯，不能支持項目的長期發(fā)展。據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的競爭因素，如新穎的開發(fā)理念所久的競爭差異性。但上述兩者并非一成不變的，在一定的條件下，兩者可能轉(zhuǎn)化為顯性競爭力。對于本案來說，由于項目還沒有啟動，因此本案的競啟動而逐步顯現(xiàn)，并轉(zhuǎn)化表現(xiàn)為一種爆發(fā)的市場競爭力。第119頁共191頁119本項目位于鎮(zhèn)江五大居住區(qū)域中最遠的一個區(qū)——丹徒區(qū)，區(qū)域單價在2000元/平方米左右，為鎮(zhèn)江所有區(qū)域當(dāng)中價格最低的一個區(qū)域，因此本項目的價格具有一定的競爭力，這是本項目要贏得市場的有力武器之一。2.空氣質(zhì)量該區(qū)域位于遠郊，自然環(huán)境破壞不是很嚴重，周邊的生活環(huán)境也比較理想，3.城市便利交通及區(qū)位優(yōu)勢展，這規(guī)劃在一定的程度上為項目帶來不可估量的開發(fā)優(yōu)勢。4.領(lǐng)先的產(chǎn)品規(guī)劃該項目在區(qū)域競爭范圍內(nèi)是具有一定的領(lǐng)先性的，產(chǎn)品也具有一定的特色，第120頁共191頁120主要競爭優(yōu)勢之一。在一定的程度上具有較強的市場競爭力。1.充分利用自然資源2)挖掘項目所在區(qū)域的文化內(nèi)涵。1)在項目的宣傳推廣當(dāng)中，注重強調(diào)項目的區(qū)位優(yōu)勢，并將項目的區(qū)位第121頁共191頁1213)在推廣手法上，制定完整的推廣方案，注戶切身體會以后即將享有的區(qū)位優(yōu)勢，以及區(qū)位價值提升帶來的利3.塑造強競爭力的產(chǎn)品平。性價比不高，這將為本案提供較大的市場空間。2)提高環(huán)境規(guī)劃和園林設(shè)計水平?？v觀同類型的競爭項目，其環(huán)境規(guī)劃第122頁共191頁1223)增加產(chǎn)品的附加價值。一般來說，產(chǎn)品的附加價值指的是小區(qū)的配套，4.有效控制成本低廉，具有進行價格調(diào)整的優(yōu)勢。但是面對越來特別是建設(shè)成本、營銷費用與公司內(nèi)部營運成本勢的關(guān)鍵。1)建設(shè)成本的控制建設(shè)成本這里指的是項目開發(fā)建設(shè)的費用的，特別是建安工程費用。2)營銷費用的控制中介費以及營銷推廣活動等的成本。項目推向市場進行宣傳和營銷推廣第123頁共191頁123費用的方式之一。3)公司內(nèi)部營運成本的控制第124頁共191頁124名度，建立一個完整的“品牌認知——品牌接受——品牌忠誠——品牌延伸”合富輝煌房地產(chǎn)實現(xiàn)持久性開發(fā)的長遠競爭策略。2.2.1.遵循方式對于一個新項目，在進行項目優(yōu)劣勢分析后，主題的導(dǎo)入一般可遵循兩個方式：——引入新的生活方式，創(chuàng)造性地提出一種主題模式；2)藍圖法：第126頁共191頁1262.2.2.評定原則1)與項目條件和文化相適應(yīng)，具可執(zhí)行性和可發(fā)展性；2)形成市場的差異性，建立項目區(qū)域范圍內(nèi)的唯一性或領(lǐng)先性；主題的利益點充分，易于被市場認同和接受。根據(jù)上述研究，本項目要想在眾多的郊區(qū)地產(chǎn)項目當(dāng)中脫穎而出，這在一定的程度上必須超越郊區(qū)開發(fā)的概念