關(guān)于城市土地一級開發(fā)整治投融資模式研究

引言隨著我國社會的不斷發(fā)展與創(chuàng)新，城鎮(zhèn)化的規(guī)模也在不斷壯大，在這種狀態(tài)下，城市的開發(fā)形式也逐步實現(xiàn)多元化，使得城市土地開發(fā)不斷推進，進而導(dǎo)致在一級開發(fā)的過程中，也存在著一系列急需解決的問題。本文以具體案例分析，針對在項目投融資方面存在的具體問題，進行了深入分析與整理，結(jié)合我國目前土地的發(fā)展現(xiàn)狀，提出了一些合理化建議。一、項目背景分析本文以xx地區(qū)的基礎(chǔ)工程作為研究案例。項目由當(dāng)?shù)卣c中鐵集團共同投資，項目的具體實施細(xì)則與收益問題由雙方共同達(dá)成協(xié)議。在項目的具體合作過程中，政府方面主要承擔(dān)項目的規(guī)劃工作、土地批準(zhǔn)的落實、初步的項目設(shè)計問題，同時還要對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境進行檢測與評估。某集團主要負(fù)責(zé)項目建設(shè)的資金問題以及項目實施工作，例如施工圖紙設(shè)計、驗收工作、質(zhì)量問題的管理。在投融資方面，主要負(fù)責(zé)資金的合理規(guī)劃與運行、監(jiān)督等問題，要使項目順利進行，必須構(gòu)建科學(xué)合理的投融資管理模式，以此實現(xiàn)資金的合理運用，保障項目正常運行。二、城市土地一級開發(fā)主要資金來源（一）國家開發(fā)銀行貸款向國家開發(fā)銀行貸款，是目前城市土地一級開發(fā)過程中最常見的融資方法。在這種模式下，土地一級開發(fā)的企業(yè)在獲取前期的資金后，可與政府簽訂開發(fā)合同，根據(jù)開發(fā)項目申請貸款。（二）商業(yè)銀行貸款土地一級開發(fā)的企業(yè)，可以運用“分成權(quán)”向銀行進行貸款。（三）信托方式融資房地產(chǎn)信托計劃有三種表現(xiàn)形式：一為貸款型，二為股權(quán)型，三為土地儲備型。其中關(guān)于不同融資方式的優(yōu)勢與缺點見表1。表1不同融資方式的優(yōu)勢與缺點表（四）私募股權(quán)基金當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)具體的開發(fā)環(huán)境，來擬定合作的私募股權(quán)基金。三、土地一級開發(fā)投融資原則分析（一）合理預(yù)測與規(guī)劃原則土地一級開發(fā)具有較強的復(fù)雜性，由于投資時間較長、且項目管理存在眾多的風(fēng)險，為了保障工程項目能夠順利開展，在項目進行過程中，需要從全方面對細(xì)節(jié)進行處理。例如：針對征地補償、拆遷補償以及基礎(chǔ)設(shè)施的完善工作，必須提前做好預(yù)測，并對其進行合理的規(guī)劃。但由于投資周期是一個漫長的過程，這就使回收資金的過程變得復(fù)雜冗長。此外，由于投資巨大，所以面臨的風(fēng)險也是巨大的，這就必須對項目開發(fā)的各個方面進行風(fēng)險評估與預(yù)測，還要對融資金額建立相應(yīng)的制度與規(guī)劃。在具體的操作中，對具體的開發(fā)項目進行深入了解與分析，針對項目的投資情況做出預(yù)算，預(yù)測出資金使用的周期與成本等具體細(xì)節(jié)，以及最終的收益問題。只有對土地一級開發(fā)項目進行合理預(yù)測與規(guī)劃，才能為融資奠定堅實的基礎(chǔ)，促進項目的有序進行。（二）融資所需要堅持的時間性原則在具體的融資過程中，應(yīng)結(jié)合具體的開發(fā)項目，根據(jù)項目的建成，合理利用融資時間，制定相應(yīng)的期限與規(guī)劃，堅持時間性原則，在項目的開發(fā)過程中，針對資金問題做到合理的利用，避免長時間占用資金，增加機會成本。（三）合理選擇最佳的融資方式原則面對不同的融資方，融資成本與難度也不同?；诖?，作為項目的開發(fā)主體，應(yīng)嚴(yán)格按照融資原則，結(jié)合項目的發(fā)展前景以及資金需求，合理選擇最佳的融資方式，并結(jié)合企業(yè)自己的資金規(guī)模以及財務(wù)狀況，采取合理的措施，來滿足項目開發(fā)的需要，使城市土地一級開發(fā)在資金方面合理控制融資成本。四、城市土地一級開發(fā)整治投融資管理存在的問題（一）缺少明確的融資主體地方政府作為土地儲備的主體，需要與地方自然資源部門聯(lián)系，開展相關(guān)的項目工作。但由于我國大部分地區(qū)，對于城市土地的一級開發(fā)并沒有明確的融資主體，在不同的地區(qū)，呈現(xiàn)的形式也具有多樣化。在這種狀態(tài)下，面臨的巨大挑戰(zhàn)便是融資主體不明確，導(dǎo)致缺失資金償還的追責(zé)主體，從而使眾多的投資方不愿再繼續(xù)融資，在城市一級開發(fā)項目中，造成了很大困擾。（二）融資渠道較為單一在我國大部分地區(qū)，土地一級開發(fā)的融資途徑依舊以貸款為主，導(dǎo)致融資途徑單一，難以滿足當(dāng)下土地開發(fā)快速發(fā)展的需求。在這種背景下，就會產(chǎn)生一系列問題。比如：第一，銀行經(jīng)營的風(fēng)險系數(shù)增大。通常情況下，作為土地一級開發(fā)的融資方，一般會將儲備土地進行抵押，以此向銀行進行貸款，進而拿到融資資金，但從法律上來講，把儲備土地抵押出去，便缺乏相應(yīng)的法律效力，這種問題會導(dǎo)致銀行面臨一定的風(fēng)險，當(dāng)風(fēng)險出現(xiàn)時，銀行也無法及時的做出處理。第二，提升城市土地一級開發(fā)的成本。由于城市土地一級開發(fā)是一項周期很長的項目，再加上巨大的投資規(guī)模，必須要向銀行支付高額的利息，基于此，開發(fā)成本也有所提高，使得項目缺少了一大優(yōu)勢。（三）土地開發(fā)缺乏戰(zhàn)略性從宏觀層面來看，由于城市土地一級開發(fā)缺乏戰(zhàn)略性，沒有全面考慮開發(fā)主體對于城市發(fā)展的影響，在這種情況下，對于開發(fā)項目的選擇，也缺乏較強的嚴(yán)謹(jǐn)性與規(guī)范性，從而難以發(fā)揮土地一級開發(fā)對城市發(fā)展的積極作用。（四）存在開發(fā)項目在評價過程中的矛盾當(dāng)前開發(fā)項目的決策依據(jù)，主要是對單個項目進行深入的研究，通過分析成本問題、財務(wù)評價來判斷項目的可行性，并沒有結(jié)合城市長遠(yuǎn)發(fā)展的角度進行全面考慮，針對不同項目，如果難以按照嚴(yán)格的實施標(biāo)準(zhǔn)進行操作，在這種狀態(tài)下，也無法對項目開展綜合評價，不利于及時解決項目評價過程中的問題。（五）運用非市場化的方式選擇開發(fā)企業(yè)由于目前的開發(fā)企業(yè)一般是政府直屬公共企業(yè)或社會企業(yè)，對于公共企業(yè)來講，主要運用授權(quán)方式開展相關(guān)活動；針對社會企業(yè)，一般通過協(xié)議獲取開發(fā)項目，在選擇開發(fā)企業(yè)時，政府并沒有進行市場公開競爭。（六）規(guī)劃與計劃滯后于一級開發(fā)從當(dāng)前眾多開發(fā)項目的實施情況來看，由于所在區(qū)域缺乏合理規(guī)劃，通常是在開發(fā)的過程中進行規(guī)劃，在這種情況下，便難以有效的控制開發(fā)成本，與此同時，也會增大政府的監(jiān)督與管理成本。五、城市土地一級開發(fā)的整治策略（一）明確項目開發(fā)的融資主體城市土地一級開發(fā)面臨著眾多急需解決的問題，究其原因，主要是由于融資主體不明確導(dǎo)致的，為了解決這一問題，在今后的開發(fā)過程中，針對具體的開發(fā)項目，首先應(yīng)明確融資主體。在具體操作方面，可以采用公示的方法，使社會居民更加了解融資的意義，加大對融資的宣傳力度，使投資方更容易了解融資主體，以便于在今后的融資過程中，為后續(xù)的貸款工作提供更加精確的數(shù)據(jù)信息，以此為融資主體的開發(fā)提供切實可行的依據(jù)。（二）構(gòu)建城市土地一級融資法律體系面對城市土地一級開發(fā)與管理當(dāng)中的眾多問題，要想對其進行全面整治，防止風(fēng)險問題的發(fā)生，并且使管理制度更加豐富，就要構(gòu)建完善的融資法律體系。由于我國目前金融機構(gòu)相應(yīng)的法律法規(guī)體系尚不完善，主要根據(jù)銀行房地產(chǎn)貸款的規(guī)定，從而制定相應(yīng)的制度，基于此，在城市土地一級開發(fā)方面，也存在著極大的難度。要想解決這一問題，就必須完善相應(yīng)的法律法規(guī)，從而對金融機構(gòu)進行更好的管理，以此推動土地一級融資體系的建設(shè)。由于當(dāng)今社會多元化的發(fā)展，想要擴展融資模式，就要完善合理有效的法律制度，從而使融資模式逐漸規(guī)范化，從模式的多種方面進行改革，逐步健全相關(guān)的法律法規(guī)，才能對城市土地的一級融資模式進行監(jiān)督。具體來說，從組織形式上或資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方面，都應(yīng)該做到更加規(guī)范。此外，通過對法律法規(guī)的健全與完善，使更多人能做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，也能夠在一定程度上維護投資者的利益，使城市土地一級開發(fā)能夠更全面的發(fā)展。（三）創(chuàng)新城市土地一級開發(fā)融資金融產(chǎn)品加強對城市土地一級開發(fā)融資產(chǎn)品研發(fā)與推出，可以有效的緩解融資渠道的單一狀況。針對金融機構(gòu)來講，必須看清目前發(fā)展的實際情況，針對項目開發(fā)資金的需求，以及對投資周期與環(huán)境等各方面的分析，從而根據(jù)自身存在的問題，在實踐過程中不斷總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗，向社會推出符合的金融產(chǎn)品，以此實現(xiàn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新與升級。（四）建立與宏觀調(diào)控地位相適應(yīng)的土地管理制度城市土地一級開發(fā)存在眾多問題的主要原因，是由于當(dāng)前的管理機制缺乏完善性與合理性，針對這一問題，必須要以宏觀的角度考慮問題，積極改變傳統(tǒng)的土地管理方式，通過運用科學(xué)有效的方法，完善土地管理制度。首先，要明確相關(guān)的土地管理職權(quán)，明確各級政府對于土地的行使權(quán)，從而明確各級的責(zé)任，與此同時，也要完善當(dāng)前的土地監(jiān)控機制，通過隨機檢查等方式，對用地的情況進行監(jiān)督與管理，確保用地情況符合實際規(guī)劃，實現(xiàn)土地出讓的公平、公正與公開。其次，應(yīng)建立完善的土地規(guī)劃機制，運用城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃體系，實現(xiàn)土地的科學(xué)利用。最后，要不斷調(diào)整集體土地產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)土地的合理配置，完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的市場環(huán)境以及管理模式，與此同時，也要完善土地產(chǎn)權(quán)制度，對城鄉(xiāng)房地開展更加細(xì)致的調(diào)查，以提升土地管理登記與統(tǒng)計效率。（五）完善城市土地一級開發(fā)的利益分配機制土地一級開發(fā)過程存在一定的復(fù)雜性，涉及到繁雜的工作內(nèi)容，在操作過程中，必須要明確政府、開發(fā)企業(yè)、原土地使用權(quán)人、原土地所有權(quán)人之間的關(guān)系，提前處理好各方的矛盾，才能完善目前的利益分配機制，以此提升土地一級開發(fā)的公平性與合理性。首先，政府之間的利益應(yīng)做到共享。其次，政府以及原土地所有權(quán)人之間的利益，也要分配到位，以保護原土地所有權(quán)人的合法權(quán)益。最后，要使企業(yè)明確所承擔(dān)的風(fēng)險問題，在嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定的情況下，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。（六）建立一級開發(fā)項目選擇的綜合決策機制在土地一級開發(fā)的過程中，為了保障開發(fā)過程具備更強的安全性與規(guī)范性，針對項目的選擇，也應(yīng)做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，在實踐過程中，針對備選的項目，也應(yīng)進行全面評價，以此選擇更有價值的開發(fā)項目。與此同時，在選擇開發(fā)項目時，應(yīng)通過上級政府對申報的項目開展綜合評價，保障項目的可行性，再根據(jù)城市未來的發(fā)展方向確定具體的開發(fā)項目。（七）實現(xiàn)土地一級開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施管理的協(xié)調(diào)管理在城市土地一級開發(fā)的過程中，需要巨大的資金支持，基于此，為了實現(xiàn)土地開發(fā)管理的順利開展，也應(yīng)積極做好政府債務(wù)管理的相關(guān)工作，與政府部門保持聯(lián)系，并做好相關(guān)內(nèi)容的協(xié)調(diào)工作，將政府債務(wù)控制在一定范圍內(nèi)。開發(fā)形成的城市基礎(chǔ)設(shè)施作為城市組成部分，也應(yīng)提升相應(yīng)的重視程度；對于城市干道以及基礎(chǔ)設(shè)施，都具備較強的外部經(jīng)濟性，也會影響土地的升值與管理，針對這一現(xiàn)狀，必須要將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與土地一級開發(fā)實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，并同步進行。（八）完善土地一級開發(fā)的規(guī)劃和計劃管理土地一級開發(fā)的規(guī)劃能夠直接影響后期的實施過程，從宏觀方面來講，城市的規(guī)劃問題以及土地利用規(guī)劃，有利于對城市未來的發(fā)展進行掌控。從微觀方面來看，做好控制性規(guī)劃、配套的專業(yè)規(guī)劃，有利于完善當(dāng)前的管理內(nèi)容。只有做好土地的供應(yīng)以及出讓計劃，才能夠?qū)ν恋亻_發(fā)的位置、內(nèi)容、時間進行控制，為后續(xù)工作的開展奠定堅實的基礎(chǔ)，提供準(zhǔn)確的依據(jù)。（九）加強成本管理針對城市土地一級開發(fā)問題，只有合理地控制投入成本，才能夠獲取更大的經(jīng)濟效益，作為城市的政府部門，應(yīng)該意識到成本管理的優(yōu)勢與價值，充分發(fā)揮自身的職能優(yōu)勢，通過科學(xué)合理的措施降低成本問題，才能夠進一步完善土地開發(fā)的策略。在具體的操作過程中，首先，為了節(jié)省成本問題，應(yīng)建立健全成本運行機制，以此對成本管理進行約束，將成本約束以及成本審核機制納入到成本管理過程中。其次，要將成本管理的責(zé)任準(zhǔn)確落實到個人，明確開發(fā)主體的相關(guān)職責(zé)。最