城市經(jīng)濟(jì)學(xué)課件：城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本章重點(diǎn)第一節(jié)城市住宅市場(chǎng)理論和住房政策第二節(jié)非住宅市場(chǎng)理論第三節(jié)房地產(chǎn)金融本章重點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)理論城市非住宅市場(chǎng)理論房地產(chǎn)融資的形式一、城市住宅市場(chǎng)理論從現(xiàn)有的住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)理論來(lái)看，主要包括：DUST模型靜態(tài)供求價(jià)格模型動(dòng)態(tài)供求價(jià)格模型

第一節(jié)城市住宅市場(chǎng)理論和住房政策二、住房政策由于住房是城市居民安居樂(lè)業(yè)的核心空間基礎(chǔ)，與住房相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在眾多外部效應(yīng)，且住房市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，因此政府需要適時(shí)干預(yù)住房市場(chǎng)，實(shí)行能夠達(dá)到其既定目標(biāo)的住房政策。住房政策體系包括：住房政策目標(biāo)住房政策工具住房政策具體措施

第一節(jié)城市住宅市場(chǎng)理論和住房政策二、住房政策西方國(guó)家住房政策的發(fā)展大致經(jīng)歷了四個(gè)階段：住房數(shù)量絕對(duì)不足階段增大住房面積階段提高住房質(zhì)量階段提高住房總體水平階段

第一節(jié)城市住宅市場(chǎng)理論和住房政策二、住房政策公共住房補(bǔ)貼政策是政府以財(cái)政撥款的形式對(duì)購(gòu)房困難的家庭予以補(bǔ)貼的住房保障政策，是住房政策中的主要內(nèi)容。它分為供給導(dǎo)向型住房補(bǔ)貼和需求導(dǎo)向型住房補(bǔ)貼兩類(lèi)。需求導(dǎo)向型住房補(bǔ)貼即消費(fèi)者補(bǔ)貼，俗稱(chēng)“補(bǔ)人頭”，就是政府通過(guò)降低住房需求者的融資成本和住房消費(fèi)支出等，提高其住房消費(fèi)能力，抓喲包括房租補(bǔ)貼、貼息貸款、政府擔(dān)保、免征個(gè)人所得稅和其他稅收優(yōu)惠等。

第一節(jié)城市住宅市場(chǎng)理論和住房政策二、住房政策供給導(dǎo)向型住房補(bǔ)貼即生產(chǎn)者補(bǔ)貼，俗稱(chēng)“補(bǔ)磚頭”，就是政府通過(guò)降低住房公積者的融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)成本或提高其經(jīng)營(yíng)收入，鼓勵(lì)其建設(shè)面向中低收入階層的低租金或低價(jià)位的住房。具體表現(xiàn)形式有兩種：以有政府背景的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)作為住房供給者，政府為其提供土地和配套基礎(chǔ)設(shè)施，或?yàn)槠涮峁┕沧》拷ㄔO(shè)的優(yōu)惠貸款政府直接給房地產(chǎn)市場(chǎng)中的私營(yíng)企業(yè)提供補(bǔ)貼，引導(dǎo)和鼓勵(lì)其參與公共住房供給

第一節(jié)城市住宅市場(chǎng)理論和住房政策一、零售業(yè)市場(chǎng)的理論和模型空間競(jìng)爭(zhēng)模型和經(jīng)典零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)理論商圈測(cè)度的理論模型第二節(jié)非住宅市場(chǎng)理論二、商業(yè)辦公樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)研究模型商業(yè)辦公樓市場(chǎng)由三個(gè)子市場(chǎng)組成，分別是：使用市場(chǎng)投資市場(chǎng)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)第二節(jié)非住宅市場(chǎng)理論二、商業(yè)辦公樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)研究模型商業(yè)辦公樓使用市場(chǎng)、商業(yè)辦公樓投資市場(chǎng)和商業(yè)辦公樓開(kāi)發(fā)市場(chǎng)互相聯(lián)系，互相影響，共同決定商業(yè)辦公樓物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。英國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)家Keogh創(chuàng)立了商業(yè)辦公樓市場(chǎng)互動(dòng)模型，以此來(lái)描述這三個(gè)子市場(chǎng)之間的聯(lián)系和影響。Tsolacos和McGough以Keogh的商業(yè)辦公樓市場(chǎng)互動(dòng)模型為基礎(chǔ)，用數(shù)量化的方法建立了商業(yè)辦公樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)研究模型，其中包括：第二節(jié)非住宅市場(chǎng)理論二、商業(yè)辦公樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)研究模型商業(yè)辦公樓市場(chǎng)租金模型商業(yè)辦公樓市場(chǎng)投資模型商業(yè)辦公樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模型第二節(jié)非住宅市場(chǎng)理論房地產(chǎn)金融進(jìn)行的信用基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)人的信用，運(yùn)行的條件是制度完善的房地產(chǎn)金融時(shí)差和成熟的房地產(chǎn)金融工具。憑借房地產(chǎn)金融的杠桿效應(yīng)，既可以為房地產(chǎn)企業(yè)注入其經(jīng)營(yíng)互動(dòng)所需的資金，又可以幫助普通家庭解決安居樂(lè)業(yè)的后顧之憂(yōu)。按照房地產(chǎn)金融資金需求者所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，可以將房地產(chǎn)金融分為權(quán)益性融資和債務(wù)性融資。第三節(jié)房地產(chǎn)金融第三節(jié)房地產(chǎn)金融權(quán)益性融資債務(wù)性融資房地產(chǎn)企業(yè)股票房地產(chǎn)權(quán)益信托房地產(chǎn)權(quán)益合資直接融資間接融資商業(yè)信用債券租賃信用貸款抵押貸款房地產(chǎn)金融按融資對(duì)象的分類(lèi)一、房地產(chǎn)信貸融資按照信貸融資運(yùn)用的方式不同，房地產(chǎn)信貸融資分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款和房地產(chǎn)消費(fèi)貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指房地產(chǎn)企業(yè)為了籌措資金用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而向金融中介機(jī)構(gòu)融通資金所形成的貸款，具體可分為流動(dòng)資金貸款和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款等。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款是指房地產(chǎn)企業(yè)為了籌措資金用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)而向金融中介機(jī)構(gòu)通融資金所形成的貸款，具體可分為流動(dòng)資金貸款、大修理資金貸款和專(zhuān)項(xiàng)貸款。房地產(chǎn)消費(fèi)貸款是指?jìng)€(gè)人為了籌措資金用于購(gòu)買(mǎi)、建設(shè)或改造住宅而向金融中介機(jī)構(gòu)融通資金所形成的貸款。第三節(jié)房地產(chǎn)金融一、房地產(chǎn)信貸融資按照信貸融資的申請(qǐng)條件不同，房地產(chǎn)信貸融資分為：房地產(chǎn)信譽(yù)貸款房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)保證貸款房地產(chǎn)抵押加保貸款第三節(jié)房地產(chǎn)金融二、房地產(chǎn)證券融資房地產(chǎn)股票融資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)直接在證券市場(chǎng)發(fā)行股票來(lái)籌措資金。股票融資的優(yōu)點(diǎn)是：作為股票發(fā)行者的房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金所需時(shí)滯較短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本大為降低要想在股票市場(chǎng)上獲得投資者的投資，房地產(chǎn)企業(yè)需要組建專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，制定驚喜的開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃，提高資本產(chǎn)出收益，以保證回報(bào)投資者，同時(shí)也能提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力第三節(jié)房地產(chǎn)金融二、房地產(chǎn)證券融資房地產(chǎn)債券融資是政府、房地產(chǎn)金融中介結(jié)構(gòu)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)投資者發(fā)行具有固定收益的債券從而獲得資金的融資模式。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)融資就是房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)將在一級(jí)市場(chǎng)上發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款集中起來(lái)作為擔(dān)保，在抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上發(fā)行證券，將其轉(zhuǎn)賣(mài)給其他投資者的融資模式。第三節(jié)房地產(chǎn)金融三、房地產(chǎn)金融的其他形式房地產(chǎn)金融的表現(xiàn)形式多種多樣，除了上面提到的信托融資、證券融資外，還有房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)公積金等。房地產(chǎn)信托是指在信托當(dāng)事人相互信任的基礎(chǔ)上，受托人結(jié)構(gòu)委托人的委托，按其要求代辦房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、經(jīng)營(yíng)、管理或建造等，從而為受益人帶來(lái)收益的房地產(chǎn)融資模式；委托人和受益人可以是同一主體，也可以是不同主體；信托標(biāo)的可以是信托資金，也可以是不動(dòng)產(chǎn)。第三節(jié)房地產(chǎn)金融三、房地產(chǎn)金融的其他形式2.房地產(chǎn)保險(xiǎn)是以房產(chǎn)及其相關(guān)利益和責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的保險(xiǎn)。作為一個(gè)杠桿效應(yīng)很強(qiáng)的市場(chǎng)，從房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)到其管理、銷(xiāo)售、使用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的每個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)行本身都存在一定風(fēng)險(xiǎn)，這是房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)賴(lài)以生存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。第三節(jié)房地產(chǎn)金融三、房地產(chǎn)金融的其他形式3.房地產(chǎn)公積金