安置房市場分析

安置房市場分析一、安置房行業(yè)概述安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋，即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設發(fā)展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。根據(jù)相關法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易；另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。二、安置房市場現(xiàn)狀1、市場規(guī)模不斷擴大近年來，我國城市現(xiàn)代化建設不斷推進，拆遷安置工程市場規(guī)模不斷擴大。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，預計到2025年全國每年將有6億平方米的老舊住宅需要拆遷改造，市場規(guī)模將繼續(xù)增長。2、市場份額分布不均衡雖然安置房市場規(guī)模龐大，但由于拆遷安置工程行業(yè)門檻較高，市場份額分布不均衡。目前，國內(nèi)拆遷安置行業(yè)市場份額前十強企業(yè)占據(jù)了市場份額的40%以上，保利地產(chǎn)、碧桂園、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)主導。相對較小的開發(fā)商更難獲得市場份額，形成了業(yè)內(nèi)知名品牌的寡頭壟斷格局。3、行業(yè)整合加速目前拆遷安置工程市場存在的問題是領域分散、管理混亂等問題。專業(yè)公司主要集中在拆別、搬遷、建筑施工等領域，而產(chǎn)權(quán)、土地等方面仍然由政府部門主導。因此，市場整合機會頻繁，相關企業(yè)不斷被吞并或合作，整合過程中領域交叉、資源整合等問題同時存在。三、安置房市場規(guī)模2023年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，涉及居民865萬戶；2023年上半年全國新開工改造老舊小區(qū)4.26萬個，惠及居民742萬戶，按小區(qū)數(shù)計開工率80.4%。分省看，貴州、湖北、江蘇、內(nèi)蒙古等11個省份開工率超過95%。2021年西安三次集中供地總成交土地823萬㎡，成交金額543億元。安置房用地摘地面積3479畝，建筑面積644萬㎡，安置房建面占比41%，其中主城區(qū)成交1564畝，成交建面285萬㎡，安置房建面占比44%；西咸新區(qū)1915畝，成交建面359萬㎡，安置房建面占比56%。西安市安置房的價格是商品房價格的30-50%。四、安置房市場存在的問題1、產(chǎn)權(quán)不清晰。很多安置房在買賣時可能還沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，因此最終誰是產(chǎn)權(quán)人還不明晰，有可能最終該在買賣協(xié)議中簽字的賣家沒有簽，不該簽的卻簽了，從而導致買賣合同效力出現(xiàn)問題引發(fā)房產(chǎn)糾紛。2、交易時間長。一般安置房的交易時間會比較長，所以其買賣過程中不可預見風險就會越多。如上文提到的第一類安置房賣方要在五年后才能交易過戶，這中間出現(xiàn)不可預見因素和糾紛的可能性也大，如賣方因房價上漲而毀約、賣方死亡、房屋被抵押、被查封等風險出現(xiàn)，這些風險都會給買方帶來一些難以解決的麻煩。3、稅費風險。很多安置房的買賣合同中沒有約定稅費承擔主體及方式，或者因為買賣期限較長導致國家政策變化產(chǎn)生了新的稅費，從而可能導致買賣雙方因稅費爭議而產(chǎn)生糾紛。另外，安置房在過戶時可能需要補交土地收益等相關價款，雙方也應對此進行明確約定，防止日后出現(xiàn)不必要的糾紛。五、安置房產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢隨著我國城市化進程的不斷推進，安置房作為政府提供的保障性住房形式，不僅解決了居民的住房問題，也具備了一定的投資價值，下面從宏觀政策、市場需求、物業(yè)管理和環(huán)境友好四個方面分析安置房產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢：1、宏觀政策趨勢政府將加大對安置房小區(qū)建設的財政補貼力度，旨在促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。在城市更新和房地產(chǎn)政策中，政府鼓勵開展棚改和安置房項目，對于符合條件的開發(fā)企業(yè)將提供一定的財政支持，以確保安置房小區(qū)能夠按時按質(zhì)投入使用。政府將加強對安置房的規(guī)劃管理，制定相應政策和標準，提高建設標準和質(zhì)量。政府要求安置房必須符合一定的規(guī)模、環(huán)境、設施等要求，同時要求開發(fā)企業(yè)在安置房建設、銷售和物業(yè)管理等方面需要符合相關規(guī)定，政府通過加強規(guī)劃管理，提高建設標準和質(zhì)量，保障安置房小區(qū)的居住品質(zhì)和居民滿意度。政府將鼓勵安置房產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的深度融合，推動哀怨共享和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。政府將以開展產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，支持安置房產(chǎn)業(yè)與文化旅游、健康養(yǎng)老、教育培訓等相關產(chǎn)業(yè)的深度融合，推動安置房產(chǎn)業(yè)向高附加值產(chǎn)業(yè)升級，提高安置房產(chǎn)業(yè)的競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。2、市場需求趨勢市場需求多元化。除了傳統(tǒng)的住宅需求外，居民對于配套設施的要求也在不斷提高。未來，市場將對于安置房的配套設施、交通便利性、教育資源和醫(yī)療服務等提出更高的要求。因此，安置房產(chǎn)業(yè)需要進一步提高配套設施的建設標準和質(zhì)量，滿足居民的多元化需求。市場需求個性化。隨著人們對于生活品質(zhì)的追求不斷提高，個性化需求也越來越重要。未來市場將對于安置房的設計風格、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)氛圍等提出更高的個性化要求。因此，安置房產(chǎn)業(yè)需要注重滿足居民的個性化需求，提供不同類型和風格的住房選擇，提高居民滿意度和購買意愿。3、物業(yè)管理趨勢物業(yè)管理將借助信息技術(shù)實現(xiàn)智能化。隨著信息技術(shù)的不斷進步和智能化設備的廣泛應用，物業(yè)管理將不斷引入智能化系統(tǒng)，提高安置房的管理效率和服務水平。未來物業(yè)管理將通過智能化系統(tǒng)實現(xiàn)居民信息管理、設備運維、安防監(jiān)控等功能，提高安置房居住品質(zhì)和管理系效果。物業(yè)管理將注重提供優(yōu)質(zhì)的服務。在競爭激烈的安置房產(chǎn)業(yè)中，物業(yè)管理將注重提供優(yōu)質(zhì)的服務，以提高居民的滿意度和忠誠度。未來物業(yè)管理將加大培訓力度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務意識，提供全方位、個性化的服務，滿足居民的需求和期望。4、環(huán)境友好趨勢建筑設計將注重節(jié)能環(huán)保，采用新型的建筑材料和節(jié)能設備，減少能源消耗和環(huán)境污染。小區(qū)配套設施將注重綠色化，例如建設綠地、公園和健身設施等，提高良好的生態(tài)環(huán)境和居住體驗。物業(yè)管理將注重資源節(jié)約和環(huán)境保護，例如垃圾分類、水電節(jié)約等，減少資源浪費和環(huán)境污染。安置房可以買賣嗎？隨著城鎮(zhèn)化不斷推進，各地棚改、征收拆遷工作在如火如荼的進行，作為實物安置標的物的伴隨而來的安置房在市場上也逐步流入市場逐漸增多。和傳統(tǒng)商品房相比，安置房的這種房子雖然位置上可能不占優(yōu)勢，但價格通常會比商品房更加低廉低，這也是吸引廣大購房者的一個重要原因亮點。由于安置房多存在內(nèi)部權(quán)屬混亂、產(chǎn)權(quán)置換、暫無房產(chǎn)證等特殊性，購買安置房也存在諸多問題。那么，但由于安置房性質(zhì)的特殊性，關于安置房買賣的相關政策及法律規(guī)定也與商品房的買賣有很大不同，那么，安置房能否上市交易呢買賣？購買安置房有哪些注意事項？以及在購買安置房過程中遇到糾紛又該如何尋求救濟呢？產(chǎn)權(quán)證還沒辦下來安置房暫無房產(chǎn)證，我與賣方簽訂的《安置房買賣合同》有效嗎？分三種情況。第一種情況：處分權(quán)受到限制的所有人處分自己的財產(chǎn)。例如，原拆遷房產(chǎn)權(quán)證記載的所有權(quán)人是賣方本人，賣方本人也是唯一的所有權(quán)人，《拆遷安置協(xié)議》也是賣方與房屋征收實施單位所簽，由于安置房的產(chǎn)權(quán)證尚未辦理下來，所以賣方處分該安置房的處分權(quán)受到了限制。根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因此，只要《安置房買賣合同》系買賣雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就合法有效。至于安置房的產(chǎn)權(quán)證尚未辦理下來，并不影響《安置房買賣合同》的效力，只不過尚不能辦理安置房的產(chǎn)權(quán)過戶，雖然簽了合同，買方也尚不是安置房的產(chǎn)權(quán)人，尚不享有房屋所有權(quán)人的權(quán)益。案例：吳某與林某房屋買賣合同糾紛案號：（2014）晉民初字第1406號審理法院：福州市晉安區(qū)人民法院【案情介紹】2007年原告吳某所有的鼓樓區(qū)房屋遇拆遷，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置，其中一處安置房為福州市晉安區(qū)桂山路單元。2010年3月11日，原、被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定被告林某以485000元的價格購買前述的安置房。該房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證。后原告起訴至法院請求確認原、被告簽訂的《房屋買賣合同》無效，并請求判令被告將該房屋返還給原告。被告林某反訴請求判令原告繼續(xù)履行《房屋買賣合同》?！痉ㄔ翰门杏^點】本案雙方的買賣行為在第三方中介下促成，系雙方真實意思表示，應為有效。原告方主張對于訴爭標的無處分權(quán)。但依據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛適用法律問題的解釋》第三條第一款“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”且本案訴爭房屋系拆遷房，拆遷權(quán)益人為原告，因此原告必然會獲得訴爭房屋的所有權(quán)，買賣合同仍然具備繼續(xù)履行的條件。因此原告主張合同無效于法無據(jù)，本院不予支持，反訴原告主張合同繼續(xù)履行可予支持。第二種情況：非所有人處分他人房產(chǎn)。例如，父親是原拆遷房的所有權(quán)人，父親尚在世，兒子卻與購房者簽訂關于安置房的買賣合同，在這種情況下，兒子就是安置房的無權(quán)處分人，其與購房者簽訂《安置房買賣合同》屬于非房屋所有人處分他人房產(chǎn)。根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。也就是說，在父親對該合同追認前，兒子與他人簽訂的《房屋買賣合同》屬于效力待定的合同，如果后面父親追認了自己兒子與他人簽訂的《安置房買賣合同》，則該合同合法有效，如果父親不追認或拒絕，則該合同無效。案例：胡某與李某房屋買賣合同糾紛案號：（2015）商民終字第731號審理法院：商丘市中級人民法院【案情介紹】2006年5月9日，案外人劉某與商丘某房地產(chǎn)管理處簽訂商品房買賣合同一份，將涉案房屋售于案外人劉某。劉某將涉案房屋轉(zhuǎn)售給孫某，孫某又轉(zhuǎn)售給李某，但涉案房屋產(chǎn)權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人仍為劉某。2010年4月9日，胡某與李某簽訂《購房協(xié)議書》一份，約定李某將涉案房屋出售給胡某。2013年1月10日劉某以胡某房屋侵權(quán)向商丘市梁園區(qū)人民法院起訴，經(jīng)審理法院判決：胡某停止房屋侵權(quán)行為，于判決生效后二十日內(nèi)將涉案房屋返還給劉某?！痉ㄔ翰门杏^點】胡某與李某于2010年4月9日簽訂《購房協(xié)議書》，對涉案房屋位置、面積、價格及后續(xù)還款責任等進行了確認，且附有案外人劉某購房合同，進一步明確了房屋購買及轉(zhuǎn)售情況。有效證據(jù)能夠證明李某出售房屋行為沒有得到房屋產(chǎn)權(quán)人劉某認可，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”之規(guī)定，李某出售涉案房產(chǎn)行為因不被權(quán)力人認可，行為當然無效?！顿彿繀f(xié)議書》未約定違約賠償責任條款，原審依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，結(jié)合雙方明知無權(quán)處分仍然進行交易，雙方存在過錯之實情，確認雙方當事人簽訂的《購房協(xié)議書》無效；判決李某返還胡某購房款；且沒有支持胡某關于李某賠償經(jīng)濟損失的訴訟請求，均正確。第三種情況：共有人處分共有財產(chǎn)未征得其他共有人同意。例如，父親是原拆遷房的所有權(quán)人，父親去世后，其房子由其妻及其子女繼承，繼承人之一與他人簽訂《安置房買賣合同》。如果其他繼承人均同意將安置房出售并在《安置房買賣合同》上簽字，就不會存在異議。如果其他繼承人有人不同意出賣該安置房，爭議就會發(fā)生糾紛。關于共有人處分共有財產(chǎn)未征得其他共有人同意的問題，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》沒有對共有物的處分設置相應的解釋規(guī)則，但司法實踐中，在安置房買賣中出現(xiàn)糾紛，通常安置房尚未轉(zhuǎn)讓給購房人，在這種情況下，法院的裁判規(guī)則也更傾向于認定《安置房買賣合同》有效，維護交易安全。只不過，其他共有人不同意出售的話，將來安置房產(chǎn)權(quán)證辦下來后，無法完成過戶，購房人可向簽訂《安置房買賣合同》的另一方主張違約責任，但無法要求對方繼續(xù)履行合同。案例：蘇某與華某房屋買賣合同糾紛案號：（2015）浦民一（民）初字第24906號審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院【案情介紹】2013年3月17日，原告蘇某與被告華某簽訂《動遷安置房買賣合同》一份，約定被告華某將其動遷所得的位于上海市浦東新區(qū)翔川路XXX弄XXX號XXX室房屋出售給原告。2015年3月，原告致電被告詢問系爭房屋是否已取得產(chǎn)權(quán)證，被告華某回復稱系爭房屋在其女兒女婿及外甥的名下，導致房屋無法過戶，故原告起訴，要求判令被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助原告辦理該房屋的過戶手續(xù)?！痉ㄔ翰槊魇聦崱繝幏课菹嚓P權(quán)益由被告華某及第三人陸某、華某某、陸某某共有?！痉ㄔ翰门杏^點】原、被告簽訂的《動遷安置房買賣合同》合法有效。被告華某是否有權(quán)處分系爭房屋，并非認定買賣合同效力的條件，故被告華某主張合同無效，本院不予采納。第三人陸某、華某某、陸某某認為不知曉原告與被告華某就系爭房屋的買賣簽約事實，對此，原告不同意第三人之述，但未能提供證據(jù)證明被告華某系經(jīng)第三人授權(quán)出售系爭房屋，或第三人默示同意被告華某出售房屋，因此，《動遷安置房買賣合同》不能約束等三人，現(xiàn)第三人明確表示不同意履行該合同，故該合同實際無法履行，原告經(jīng)本院釋明后，堅持要求繼續(xù)履行合同、辦理過戶手續(xù)等訴訟請求，本院難以支持。買了安置房，出現(xiàn)糾紛，維權(quán)途徑有哪些？首先，如果《安置房買賣合同》有效，對方又拒不履行合同的。購房者可以起訴請求法院確認合同有效、要求對方將安置房過戶給自己，但前提是該房已經(jīng)具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶的條件，該條件需要購房者提供證據(jù)證明。如果該房的產(chǎn)權(quán)證尚未辦理下來，尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶的條件，購房者如果向法院請求判令賣方配合將房子過戶給自己，法院不會支持，不過購房者可以請求法院判令賣方將房屋交付給自己，等涉案房屋具備過戶手續(xù)時，