國內物流地產市場分析

國內物流地產市場分析1、近期趨勢回顧物流倉儲市場承壓復蘇。從空置率及租金水平來看，多重壓力因素導致約一半的監(jiān)測城市空置率同比有所上升。各市場租金出現不同程度的調整。截至2023年末，三分之一城市的租金較去年同期上漲或持平。市場需求體現結構性變化。具體來看，來自第三方物流、電商及制造業(yè)的租賃需求在各地市場基本保持平穩(wěn)或仍有一定增幅。硬折扣食品商店這一傳統(tǒng)零售類租戶在西部城市擴張迅猛，成為成渝市場高標倉需求黑馬。部分新興行業(yè)，如跨境電商、生物醫(yī)藥、新能源相關企業(yè)，對局部市場的影響力逐步加大，有效提振市場信心，為物流地產市場提供了有力的支撐。其中，跨境電商的大規(guī)模租賃在2023年共計貢獻了華南五市市場超250萬平方米的存量非保稅項目租賃成交；多家中資頭部藥企于京津冀市場迅速擴張倉儲需求；新能源供應鏈上下游企業(yè)在成渝、長三角市場持續(xù)表現亮眼。更加健康的需求結構推動去化。盡管大批新項目落成，但多元化趨勢加強的市場需求結構推動多個市場凈吸納量顯著提升。2023年，全國24個主要城市的物流倉儲市場凈吸納量總和達到732萬平方米，同比上漲48%；其中，華南五市凈吸納量同比上升179%，京津冀地區(qū)凈吸納量同比上升151%。多地遇倉儲供應高峰。2023年，全國24個主要城市物流倉儲市場新增供應共計1179萬平方米，同比上升22%。其中，長三角地區(qū)新增供應同比上升39%，新增供應占總存量的14%；京津冀地區(qū)新增供應同比增長6%，新增供應占總存量的20%；華南五市地區(qū)新增供應同比上漲221%，新增供應占總存量的20%；成渝地區(qū)新增供應同比下降9%，新增供應占總存量的3%?？傮w而言，長三角京津冀以及華南五市局部均受到一定的供應沖擊降本增效策略吸引升級需求較大體量的新增供應入市及業(yè)主即時的租金調整策略推動部分二、三線城市高標倉儲項目成本優(yōu)勢顯著上升租金門檻降低吸引了家電、家具升級遷入較為明顯，乃至制造商輕生產等非傳統(tǒng)高標倉儲需求的。此外，成本節(jié)約型租戶跨城市流動的現象也區(qū)域范圍內呈現擠壓式增長態(tài)勢。例如，廊坊物流市場大量承接北京外溢需求，全年凈吸納量錄得818萬平方米，達歷史峰值。2、未來展望隨著經濟動能持續(xù)恢復、各項積極政策接續(xù)推出落地、政策效應逐步顯現。中國經濟發(fā)展的韌性和長期向好的基本趨勢將繼續(xù)保持。經濟運行的持續(xù)好轉以及內生動力的持續(xù)增強，將有效持續(xù)改善社會預期，城鄉(xiāng)居民收入預計也將逐步恢復，為消費支出的增長、消費意愿的增強、消費潛力的釋放提供堅實基礎。中國經濟新業(yè)態(tài)和新動能的快速發(fā)展，將進一步促進物流地產市場回升向好，實現供需平衡。2023年第四季度中國物流業(yè)景氣指數在承壓中走出波動的復蘇曲線，物流業(yè)呈現穩(wěn)中有進的發(fā)展態(tài)勢。但是，物流地產市場恢復的進程并不是統(tǒng)一、均衡的市場表現將更趨分化。而產業(yè)發(fā)展與政策導向對物流地產需求的影響面預計也將有所加深。展望2024年，盡管消費恢復仍面臨一定壓力，但中國的龐大消費潛能以及日益升級的消費需求為經濟持續(xù)向好提供了堅實支撐。為了鞏固并增強這一向好的經濟勢頭，預計政府將在保持宏觀政策取向一致性的前提下，進—步出臺一系列改善居民收入預期、提高消費能力、增強消費意愿的積極政策，推動消費從疫后恢復轉向持續(xù)擴提振有效需求、激發(fā)有潛能的消費，還需要適應消費者個性化、多樣化消費的趨勢。為適應這一趨勢，傳統(tǒng)綜合類電商及社群類平臺也正在進行全方位的變革，紛紛通過“內容分享+直播帶貨”方式提高電商轉化率，發(fā)展同城零售配送業(yè)務，為消費者提供更快捷、高效的購物體驗。因此，預計傳統(tǒng)電商物流市場總體需求在短期內依然會保持平穩(wěn)。隨著經濟逐漸恢復，實體零售業(yè)有望保持回暖趨勢，消費場景逐漸得到修復實體零售經營者積極適應市場變化，將采用更靈活的經營策略包括提供個性化服務優(yōu)化庫存管理以及加強線上線下融合以滿足消費者需求。實體商超也正發(fā)展其即時配送服務，使消費者可以更加便捷地獲取所需商品，加速線下傳統(tǒng)零售業(yè)務的數字化升級。此外，零食折扣店與平價超市拓店步伐顯著加快，進一步輻射廣大下沉市場，將推動線下零售市場不斷開辟新的增長空間，線上線下消費潛力的釋放，不僅有望為消費市場漸進式恢復提供助力，也將滿足消費者多元化的購物需求，為相關物流倉儲需求復蘇提供更廣泛的支持。隨著我國經濟及消費不斷升級，電商產業(yè)的商速增長推動著國內的物流行業(yè)不斷向規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展，從而帶來了大量的物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務不動產載體需求及其他增值服務需求，使物流地產在眾多的產業(yè)地產中呈欣欣向榮之勢，也吸引了多方勢力參與其中。包括我們熟知的傳統(tǒng)物流地產企業(yè)，如以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)和以寶灣、宇培、易商等為代表的國內物流地產商；同時也有巨頭電商將物流地產作為著重的發(fā)力點，如蘇寧專門設立了300億元物流地產基金，阿里菜鳥在全國投資千億建設倉儲物流基地，京東在去年5月向物流地產商ESR投資3.06億美元等；更有從傳統(tǒng)房企轉型的萬科、招商、綠地等開發(fā)商及TCL、中儲股份等傳統(tǒng)工商貿企業(yè)紛紛入局，整個物流地產行業(yè)可謂群雄逐鹿。但人人都要分一杯羹的物流地產，到底發(fā)展后勁有多大？還是需要進一步的分析探索。機遇與挑戰(zhàn)并存的物流地產機遇*物流設施供不應求，高標倉供給缺口大*電商促進轉型升級，質量、數量雙增*物流租金持續(xù)增長*政府基礎設施建設和產業(yè)規(guī)劃帶動挑戰(zhàn)*同質化情況嚴重*工業(yè)用指標下降，土地稀缺*投資大，回收期較大*行業(yè)競爭加劇中國主要物流地產分布板塊根據《全國流通節(jié)點城市布局規(guī)劃》、《國家物流樞紐布局和建設規(guī)劃》兩大文件所欽點的城市交集來看，我國主要物流板塊華北為環(huán)渤海區(qū)域，如北京、天津等；華東為長三角區(qū)域，如上海、武漢、南京等；中西部如成都、重慶、西安等；華南為珠三角區(qū)域，如廣州、深圳等。而從物流地產市場頭部企業(yè)普洛斯的布局也正是印證了該物流板塊分布的正確性。物流地產的發(fā)展趨勢中高端物流地產潛力巨大據前瞻產業(yè)研究院發(fā)布的《物流地產行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報告》數據顯示，預計到2020年，高標倉的面積將達到1.4億平方米，而屆時供應量或只有5600萬平方米至6600萬平方米。土地限定一線城市供應，需求外溢至周邊城市鑒于一線城市土地有限，物流設施租金走高，租賃成本增加，加上傳統(tǒng)倉儲的供應逐漸往周邊城市遷移，物流地產商及租戶將逐漸將目光轉移到其周邊區(qū)域，但同時，周邊中小城市由于原來市場規(guī)模較小，部分區(qū)域或將面臨短期供應集中帶來的空置率壓力。跨境電商租戶活躍度將上升受“一帶一路”及各個自貿區(qū)政策帶動，目前我國跨境電商正在飛速的發(fā)展，已經形成了很好的勢頭，隨著跨境電商行業(yè)活躍度的逐漸提升，預計將有更多服務于跨境電商的新建物流倉儲項目。國內物流地產的未來十年三大趨勢過去十年間，中國的中產消費群體的迅速壯大及其強大的消費力已成為高品質物流倉儲需求的主要驅動力。隨著企業(yè)和消費者對于貨物配送時效性有了更高要求，在許多核心物流樞紐城市，物流地產市場依然面臨供不應求的局面。未來十年，中國物流地產市場在繼續(xù)擴張的同時，也將面臨更加復雜的市場格局。本文從中國高標庫物流地產市場的發(fā)展前景，分別從基本面的演變、新興物流市場的崛起、不斷演進的需求來源、日益增長的升級需求以及高標庫物業(yè)的未來運營策略等方面進行梳理，并展望物流地產投資市場發(fā)展前景。中國物流地產市場在未來十年將呈現三大趨勢：?從長期來看，中國消費市場提質擴容將保持向好態(tài)勢。與過去相比，中國消費增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期內消費規(guī)模仍將穩(wěn)步擴大。隨著消費市場提質擴容以及消費結構優(yōu)化升級，物流地產投資者和開發(fā)商必須適應零售消費市場的新變化，從而相應調整其投資策略。另外，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務需求自建物流倉儲中心，物流地產運營商也應積極適應租戶結構調整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求。?中國大力推進城市群發(fā)展，為物流地產市場帶來新的城市機遇。以城市群和都市圈為核心的區(qū)域經濟發(fā)展格局將成為支撐未來經濟高質量發(fā)展的主要平臺，同時也是推動區(qū)域消費市場和投資市場進一步發(fā)展的重要保障?；浉郯拇鬄硡^(qū)（大灣區(qū)）、長三角、京津冀和成渝地區(qū)在過去十年間成績斐然，而政府推動城市群發(fā)展的宏偉計劃將提速這些地區(qū)的進一步發(fā)展，同時也將培育新興城市群。?科技賦能將成為物流企業(yè)降本增效的助推器。自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業(yè)效率。這一趨勢將有效推動龐大的非高標庫租戶群體考慮升級高標庫。此外，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長，物流地產運營商預計將在技術應用方面持續(xù)發(fā)力。2020年初，新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國物流地產市場施加了階段性挑戰(zhàn)，但同時也給物流行業(yè)發(fā)展帶來了新的機會。疫情嚴防嚴控下，物流倉儲業(yè)在支持中國經濟社會正常運轉中的重要作用得到了極大凸顯。隨著國內疫情態(tài)勢有所好轉，政府和相關企業(yè)有望加速推動物流行業(yè)的整體升級，尤其是在疫情中承擔民生物資保障重任的生鮮食品、醫(yī)藥及其它生活必需品的供應鏈和物流。下一個十年，中國物流地產市場將迎來新的挑戰(zhàn)，同時也為不懼挑戰(zhàn)、積極應對的投資者和開發(fā)商帶來全新的機遇。近年來，中國冷鏈物流市場處于快速成長期。新冠肺炎疫情的暴發(fā)則進一步提升了公眾和政府對更現代化和更安全的醫(yī)藥供應鏈的關注度，這將對冷鏈物流的發(fā)展起到強力推動作用。同樣，疫情期間消費者對生鮮食品剛需的存在將數以百萬計的流量導向生鮮電商，其中既包括如叮咚買菜等線上生鮮電商平臺，也包括像盒馬鮮生這樣線上線下結合的新零售平臺。中國的冷鏈物業(yè)市場總體上面臨著供應不足、建設成本偏高和地理位置欠佳的問題。不過從長期來看，這種局面有望得到改善：企業(yè)日趨重視構建社會化冷鏈協同網絡，致力于搭建冷鏈全程溫控供應鏈。物流地產開發(fā)商可以與冷鏈設備供應商和冷鏈運營商合作，把溫控設備加入常溫高標庫后，租賃給冷鏈租戶，這將有助于滿足來自生鮮電商、餐飲企業(yè)、醫(yī)藥供應商等領域日益增長的地區(qū)及城市配送需求。鑒于中國消費市場依然將在長期蓬勃發(fā)展，未來十年傳統(tǒng)零售行業(yè)將不斷演變和更迭，以滿足新興中產階級的需求，高標庫的需求也將隨之大幅增加。預計未來粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀和成渝等重點城市群將成為最強勁的物流地產市場，同時國家城