第2章物業(yè)智能化技術(shù)和管理基礎(chǔ)

物業(yè)智能化管理

（第二章物業(yè)智能化技術(shù)和管理基礎(chǔ)）張烜WilsonZhang2013年3月本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)·了解智能建筑的支持技術(shù)，包括自動(dòng)控制技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)·熟悉相關(guān)的技術(shù)基礎(chǔ)知識(shí)·掌握相關(guān)的管理知識(shí)第一節(jié)：物業(yè)智能化的技術(shù)基礎(chǔ)

智能建筑=3C+A（computer，control，communication，architecture）一、計(jì)算機(jī)控制技術(shù)（一）基本工作原理自動(dòng)控制的任務(wù)是控制物理量按照制定規(guī)律變化，采用負(fù)反饋構(gòu)成閉環(huán)控制系統(tǒng)。分為兩個(gè)步驟：（1）數(shù)據(jù)采集：實(shí)時(shí)采集被控參數(shù)的瞬間值，并傳輸給計(jì)算機(jī)；（2）控制：對(duì)采集到的被控參數(shù)的狀態(tài)量進(jìn)行分析，并按已設(shè)定的控制規(guī)律覺得控制過程，適當(dāng)?shù)貙?duì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)發(fā)出控制信號(hào)。--智能建筑樓宇設(shè)備自動(dòng)化的關(guān)鍵技術(shù)一、計(jì)算機(jī)控制技術(shù)（二）計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)的組成（1）硬件：

a.主機(jī)：中央處理器（CPU）、內(nèi)存儲(chǔ)器（RAM\ROM）

b.外圍設(shè)備：輸入設(shè)備（鼠標(biāo)、鍵盤），輸出設(shè)備（打印機(jī)、顯示器），外存儲(chǔ)器（光盤、磁盤）

c.過程輸入和輸出設(shè)備：AI-AO模擬量信號(hào)輸入輸出DI-DO開關(guān)量信號(hào)或數(shù)字量信號(hào)出入輸出

d.人機(jī)聯(lián)系設(shè)備：顯示器、鍵盤、操作顯示臺(tái)、專用操作顯示面板

e.通信設(shè)備

（2）軟件：

a.系統(tǒng)軟件：操作系統(tǒng)、匯編語言、數(shù)據(jù)庫、通信軟件和診斷程序等

b.應(yīng)用軟件：過程輸入、過程控制、過程輸出、人機(jī)接口、打印、公共服務(wù)程序以及畫面生成、報(bào)表曲線生成和測(cè)試工具性支持軟件等。一、計(jì)算機(jī)控制技術(shù)（三）常用的計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)（1）常規(guī)分為三類：操作指導(dǎo)控制系統(tǒng)、直接數(shù)字控制系統(tǒng)、監(jiān)督計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)和分散控制系統(tǒng)

建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)常用的是直接數(shù)字控制系統(tǒng)（DDC）由計(jì)算機(jī)直接承擔(dān)著控制任務(wù)，因而要求：實(shí)時(shí)性好、可靠性高和適應(yīng)性強(qiáng)。

收集實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)–控制信號(hào)–控制生產(chǎn)過程AI-DIAO-DODCC控制器二、現(xiàn)代通信技術(shù)信息–信號(hào)–信號(hào)-信息（一）通信的基本概念信息的傳輸即為通信，如烽火、旗語、現(xiàn)代的書信、電話、電報(bào)、傳真等現(xiàn)代通信計(jì)算一般借助電信號(hào)來實(shí)現(xiàn)，簡稱為電信轉(zhuǎn)換傳遞轉(zhuǎn)換二、現(xiàn)代通信技術(shù)（二）模擬通信和數(shù)字通信數(shù)字信號(hào)的優(yōu)點(diǎn)：1）抗干擾強(qiáng)2）可靠性強(qiáng)3）便于現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行處理、加工、存儲(chǔ)和交換，提高了信息傳輸?shù)撵`活性4）便于加密，適合保密通信的要求5）元器件、部件易于集成化和大規(guī)模生產(chǎn)，且性能一致性好且成本低模擬信號(hào)和數(shù)字信號(hào)可以通過變化設(shè)備進(jìn)行互相轉(zhuǎn)換。二、現(xiàn)代通信技術(shù)（三）現(xiàn)代通信技術(shù)

--是實(shí)現(xiàn)信息交換的關(guān)鍵技術(shù)

涵蓋了多媒體通信、計(jì)算機(jī)通信網(wǎng)絡(luò)、個(gè)人通信、數(shù)字圖像通信、程控交換、信息高速公路、語音信箱、電子信箱等。

發(fā)展：模擬-數(shù)字、單一業(yè)務(wù)-綜合業(yè)務(wù)、話音業(yè)務(wù)-非話音業(yè)務(wù)、自動(dòng)控制–智能控制…

趨勢(shì)：全球化、綜合化、智能化的多媒體方向發(fā)展三、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是智能建筑的核心技術(shù)涉及到通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)和建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（一）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)定義：P24特點(diǎn)：（1）多個(gè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)互聯(lián)而成的一個(gè)群體；（2）進(jìn)行通信的每臺(tái)計(jì)算機(jī)都是獨(dú)立工作的，需要遵循共同的網(wǎng)絡(luò)協(xié)議，才能協(xié)同工作；（3）需通過有線、無線或衛(wèi)星等通信線路及設(shè)施組成的通信設(shè)施實(shí)現(xiàn)。三、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是智能建筑的核心技術(shù)涉及到通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)和建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（二）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的功能：（1）數(shù)據(jù)快速傳輸和處理；（2）共享資源（3）提高可用性及可靠性；（4）實(shí)現(xiàn)分步處理四、建筑智能系統(tǒng)的集成智能建筑一體化集成管理的能力是智能建筑最重要的特點(diǎn)也是智能建筑與傳統(tǒng)建筑的主要標(biāo)志。（一）智能建筑系統(tǒng)集成的目標(biāo)（1）對(duì)各設(shè)備子系統(tǒng)實(shí)行統(tǒng)一的監(jiān)控；（2）實(shí)現(xiàn)跨子系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)，提高各子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)能力；（3）實(shí)現(xiàn)子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)綜合與信息共享；（4）建立集成管理系統(tǒng)，提高管理效率和質(zhì)量，降低系統(tǒng)運(yùn)行及維護(hù)成本。四、建筑智能系統(tǒng)的集成（二）智能建筑系統(tǒng)集成的內(nèi)容（1）功能集成；IBMS最高管理層的功能集成、子系統(tǒng)的功能集成，子系統(tǒng)（BAS\OAS\CNS）內(nèi)部功能集成（2）界面集成；（3）網(wǎng)絡(luò)集成；（4）數(shù)據(jù)庫的集成；第二節(jié)：物業(yè)智能化的管理基礎(chǔ)

物業(yè)設(shè)施是物業(yè)運(yùn)作的物資和技術(shù)基礎(chǔ)?？茖W(xué)、合理的物業(yè)設(shè)施管理是對(duì)設(shè)備從使用、維護(hù)保養(yǎng)、檢查維修、更新直至報(bào)廢全過程進(jìn)行管理，使設(shè)備可靠安全經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

一、物業(yè)智能化管理的概念及特點(diǎn)（一）概念（1）定義有專業(yè)機(jī)構(gòu)和個(gè)人依照合約在建筑智能化系統(tǒng)的支持下，采用先進(jìn)科學(xué)的方法與手段，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的建筑智能化、附屬配套設(shè)施、設(shè)備資產(chǎn)及場(chǎng)地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)環(huán)境、情節(jié)、綠化、安全保衛(wèi)、租賃業(yè)務(wù)、酒店設(shè)施運(yùn)營與維護(hù)實(shí)施一體化的專業(yè)管理，并向建筑的使用者與承租戶提供高效和完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（2）有效管理、充分使用、保值增值（3）國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)的定義P26國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)是一個(gè)1980年成立的、國際性的和非盈利的專業(yè)性組織，其目的是為物業(yè)管理和設(shè)施管理的專業(yè)人員提供一個(gè)國際性的交流和資源平臺(tái)。附加知識(shí)：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)、國際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)、英國皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)

一、物業(yè)智能化管理的概念及特點(diǎn)（二）建筑智能化物業(yè)管理的特點(diǎn)（1）管理對(duì)象不同（2）維護(hù)方式的不同（3）專業(yè)人才的要求不同（4）智能化系統(tǒng)對(duì)物業(yè)管理帶來的變化

一、物業(yè)智能化管理的概念及特點(diǎn)（三）物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)（1）創(chuàng)造安全、舒適、和諧的人居環(huán)境（2）發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值（3）使物業(yè)盡可能保值、增值

一、物業(yè)智能化管理的概念及特點(diǎn)（四）建筑智能化物業(yè)管理的內(nèi)容既包括傳統(tǒng)物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容，又增加了固定資產(chǎn)管理、租賃業(yè)務(wù)管理、也賦予日常管理、安全保衛(wèi)、設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)新的管理內(nèi)容和方式（1）經(jīng)營管理功能（2）運(yùn)行管理功能（3）用戶出租、服務(wù)管理功能

二、建筑智能化設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)管理預(yù)防為主，定期保養(yǎng)、規(guī)范管理、專業(yè)培訓(xùn)（一）設(shè)備運(yùn)行管理（1）制定系統(tǒng)操作規(guī)程（2）操作員責(zé)任界面（3）交接班制度

二、建筑智能化設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)管理

（二）設(shè)備運(yùn)行管理（1）故障性維修（2）預(yù)防性維護(hù)

設(shè)施維護(hù)管理故障性維修：緊急維修預(yù)防性維護(hù)預(yù)防性保養(yǎng)改良型維護(hù)：設(shè)備與系統(tǒng)的更新改造提升定期檢測(cè)日常維護(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)自診斷報(bào)修制度

三、建筑智能化的節(jié)能管理

（一）節(jié)能管理概念P32國家建筑節(jié)能規(guī)范綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50378-2006）（二）節(jié)能管理的措施和方法（1）建筑設(shè)計(jì)（2）暖通空調(diào)系統(tǒng)（3）照明與設(shè)備

四、常見維修方法

（1）預(yù)防性維修預(yù)防維修的主要形式是維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃檢修，具體實(shí)施通常是根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)和檢修制度按一定間隔周期進(jìn)行。制度中的周期、項(xiàng)目、范圍可參考設(shè)備生產(chǎn)廠商的維修指導(dǎo)資料，結(jié)合樓宇設(shè)備具體情況制訂，執(zhí)行中還應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備的運(yùn)行環(huán)境條件、負(fù)荷程度、設(shè)備和部件的質(zhì)量情況及設(shè)備現(xiàn)實(shí)技術(shù)狀況做相應(yīng)調(diào)整。（2）預(yù)見性維修（3）輕微潤滑維修（4）故障維修故障維修是指在設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞的部分進(jìn)行針對(duì)性修理。故障維修只能用于非重點(diǎn)設(shè)備，否則將嚴(yán)重影響樓宇正常功能，將產(chǎn)生重大損失和惡劣影響。（5）因地制宜的維修行業(yè)劃分：零星維修、計(jì)劃維修、大修

四、常見維修方法

預(yù)防性維修對(duì)某臺(tái)（套）設(shè)備的預(yù)防維修實(shí)施前要根據(jù)維修計(jì)劃規(guī)定的項(xiàng)目、范圍對(duì)該設(shè)備進(jìn)行修前檢查，作好正式停機(jī)分解檢修的準(zhǔn)備，其主要內(nèi)容如下： a.確定停機(jī)檢修的起、止時(shí)間； b.組織檢修隊(duì)伍及必要時(shí)的后備支援人員； c.備齊拆卸、分解、檢查、安裝、調(diào)試所需的機(jī)械、儀器、量具、工具； d.備齊需更換或可能需更換的零件； e.備齊臨時(shí)加工件所需原材料及加工手段； f.備齊檢修中所需的清洗、擦試、潤滑、填充等材料預(yù)防維修完成后一定要驗(yàn)收，檢查各預(yù)定項(xiàng)目完成情況及設(shè)備技術(shù)狀況是否達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備預(yù)防維修的實(shí)施計(jì)劃、修前檢查和修理中發(fā)現(xiàn)的主要零部件維修及更換情況記錄、驗(yàn)收試驗(yàn)報(bào)告等文件都要?dú)w檔。

四、常見維修方法

故障維修通常樓宇設(shè)備中采用故障維修方法的有： 一般區(qū)域的照明燈具； a.個(gè)別房間的或影響區(qū)域很小的用水、用電器具； b.有備份的小型設(shè)備； c.停機(jī)損失小、維修簡便、修理費(fèi)低廉的設(shè)備； d.其他不嚴(yán)重影響樓宇服務(wù)質(zhì)量的場(chǎng)合。小貼士：

1）即使是確定采用故障維修方法的設(shè)備，也應(yīng)注意日常保養(yǎng)和檢查，減少故障誘發(fā)因素，提高設(shè)備使用效率，延長設(shè)備壽命。2）采用預(yù)防維修方法管理的設(shè)備發(fā)生意外故障時(shí)，其處理方法與故障維修的實(shí)施方法相同。

五、維修計(jì)劃的編制與實(shí)施

（一）維修計(jì)劃的編制資料收集、編制草案、平衡審定和下達(dá)執(zhí)行（二）維修計(jì)劃的實(shí)施P-D-C-A（1）交付修理（2）維修施工（3）竣工驗(yàn)收

六、智能物業(yè)設(shè)施管理制度

（一）崗位職責(zé)（1）工程部經(jīng)理（2）技術(shù)主管（3）領(lǐng)班（4）技術(shù)工人（5）資料統(tǒng)計(jì)員

六、智能物業(yè)設(shè)施管理制度工程經(jīng)理崗位職責(zé)1.在物業(yè)管理中心經(jīng)理、副經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的方針、政策、規(guī)章和制度。2.負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用、維護(hù)、更新、改造直到報(bào)廢的整個(gè)過程的管理工作，使設(shè)備始終保持良好的技術(shù)狀態(tài)。3.在安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的情況下及時(shí)供給各設(shè)備所需提出的維修要求，為住戶提供良好的工作和生活條件。4.組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃、原材料采購計(jì)劃，并組織實(shí)施。5.組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作。6.組織擬定設(shè)備管理、操作、維護(hù)等各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。

工程主管崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)本班次的組織、管理工作，并負(fù)責(zé)編制主管專業(yè)的設(shè)備保養(yǎng)和維修計(jì)劃、操作規(guī)程。2.負(fù)責(zé)檢查主管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)。3.負(fù)責(zé)制定主管系統(tǒng)的運(yùn)行方案并審閱運(yùn)行記錄，監(jiān)督下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。4.組織調(diào)查分析設(shè)備事故，提出處理意見及措施，并組織實(shí)施，以防止同類事故再次發(fā)生。5.負(fù)責(zé)制定主管設(shè)備的更新、改造計(jì)劃，并負(fù)責(zé)工程監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的目標(biāo)。6.負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)，不斷提高下屬員工的技術(shù)和服務(wù)素質(zhì)。

工程領(lǐng)班崗位職責(zé)1.領(lǐng)班負(fù)責(zé)本班所管理設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)工作。2.嚴(yán)格做到三干凈（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈。3.四不漏（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣）。4.五良好（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）。5.負(fù)責(zé)本班日常工作安排，做好各項(xiàng)記錄并匯總定期交上級(jí)部門審閱。6.負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和各件計(jì)劃經(jīng)審核后組織實(shí)施。2.1.2.18工程維修工崗位職責(zé)1.各類技術(shù)工種的維修工在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下應(yīng)該自覺遵守各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程。2.保證安全、文明作業(yè)，積極參加業(yè)務(wù)指導(dǎo)培訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

六、智能物業(yè)設(shè)施管理制度

（二）物業(yè)設(shè)備管理制度（1）物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度（2）物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度（維保制度）（3）運(yùn)行管理制度（4）值班制度

六、智能物業(yè)設(shè)施管理制度

工程管理制度及表格 1、管理制度 工程設(shè)備驗(yàn)收制度 月報(bào)告、周報(bào)告制度 能源管理制度 技術(shù)檔案管理制度 設(shè)備改建管理制度 零件、耗材領(lǐng)用管理制度 安全運(yùn)行管理制度 安全用電制度