住宅物業(yè)管理服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

住宅物業(yè)管理服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

（試行）

編制單位:

二0一六年九月

目錄

前言.....................................................2

1.0總則..................................................2

2.0術(shù)語..................................................3

3.0AA市住宅物業(yè)管理服務(wù)一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).........................4

4.0AA市住宅物業(yè)管理服務(wù)二級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).........................16

5.0AA市住宅物業(yè)管理服務(wù)三級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).........................29

6.0AA市住宅物業(yè)管理服務(wù)四級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).........................42

7.0AA市住宅物業(yè)管理服務(wù)五級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).........................56

附件條文解釋.............................................88

AA市住宅物業(yè)管理服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

--一

刖百

本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)通過細(xì)化物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，服務(wù)深度、頻次結(jié)果進(jìn)行定量描述，將技術(shù)標(biāo)

準(zhǔn)由低到高劃分為5個等級，滿足不同層次物業(yè)服務(wù)的需要,構(gòu)成物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體

系，為構(gòu)建科學(xué)合理、專業(yè)公平、質(zhì)價相符的物業(yè)管理價格體系奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)業(yè)主

和物業(yè)企業(yè)間和諧互信關(guān)系的建立。

本標(biāo)準(zhǔn)由AA市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)組織實(shí)施和管理，由AA市物業(yè)管理行

業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)解釋工作。請各單位在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)過程中總結(jié)經(jīng)驗(yàn),積累相關(guān)資料，并請

將意見和資料寄送至AA市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，以便對本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。

主編單位：

1.0總則

1.1為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障物業(yè)服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化

、精細(xì)化，結(jié)合本市行業(yè)情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.2本市行政區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目，業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)共用部分的維

修養(yǎng)護(hù)、管理，適用本標(biāo)準(zhǔn)。

1.3本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作,不包括

需要使用專項(xiàng)維修資金的更新、改造工作。

1.4本標(biāo)準(zhǔn)涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，但與物業(yè)共

用部分的日常管理關(guān)系密切,因此作為附則列入本標(biāo)準(zhǔn)。

1.5本標(biāo)準(zhǔn)除一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，每一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高于并包含低一級的技術(shù)標(biāo)

準(zhǔn)。

2.0術(shù)語

2.1物業(yè)服務(wù)

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同

約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)

域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

2.2業(yè)主

是指房屋所有權(quán)人。

2.3使用人

是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

2.4物業(yè)服務(wù)合同

是指業(yè)主與建設(shè)單位或全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域

進(jìn)行綜合管理與服務(wù)，明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的約定。

2.5物業(yè)共用部分

是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、

構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位

是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定,由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部

位，一般包括:基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走

廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由業(yè)

主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括:電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、

溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

2.6管理規(guī)約

是指對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),

違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公

德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力

2.7急修:對嚴(yán)重影響小區(qū)正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行及時的處理和

修復(fù)。

2.8責(zé)任性投訴:因物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的責(zé)任、小區(qū)正

常生活秩序受到影響而引起的業(yè)（用）戶投訴。

2.9非責(zé)任性投訴:非物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定履行的責(zé)任范圍、但小

區(qū)正常生活秩序受到影響而引起的業(yè)（用）戶投訴。

2.10征詢面:物業(yè)公司向業(yè)主征詢意見人數(shù)的數(shù)量指標(biāo)。

2.11物業(yè)管理服務(wù)不滿意率:業(yè)（用滬對物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量持不

滿意和很不滿意態(tài)度的人數(shù)占征詢?nèi)藬?shù)的比例。

2.12物業(yè)管理服務(wù)報告會議:物業(yè)公司向業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位報告工

作情況、聽取意見和建議的會議。

2.13公共秩序維護(hù)管理:協(xié)助政府執(zhí)法部門對小區(qū)公共秩序進(jìn)行管理。

3.0AA市住宅物業(yè)管理服務(wù)一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

3.1基本要求

3.1.1物業(yè)服務(wù)場所

3.1.1.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場所，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。

3.1.1.2在物業(yè)服務(wù)場所懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照

片,公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)

的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3.1.1.3周一至周五每日不低于7小時提供業(yè)務(wù)接待;其他時間設(shè)置值班人員,

負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。

3.1.1.4設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決

策平臺進(jìn)行決策提供便利。

3.1.2服務(wù)人員

3.121每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備

設(shè)施管理員;項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本

市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。

3.1.2.2從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

3.1.2.3服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔行為規(guī)范，用語文明。

3.1.3制度

建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序

、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦

法。服務(wù)工作記錄。

3.1.4建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)I、考核。

3.1.5配備檔案管理人員。建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。

3.1.6標(biāo)志

設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身

安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。

3.1.7客戶服務(wù)

3.1.7.1在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。水、電、氣等急迫性

報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場;由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題

應(yīng)及時告知相關(guān)單位;業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。

有報修、維修、處理記錄。

3.1.7.2涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、

各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

3.1.7.3配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。

3.1.7.4做好安全生產(chǎn)管理;重要節(jié)假日前安排安全檢杳。

3.1.7.5對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管

理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。

3.1.7.6按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行

情況。

3.1.7.7按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任

保險。

3.1.8專項(xiàng)服務(wù)委托管理

3.181依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

3.182專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)才累作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

3.183專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔行為規(guī)范，用語文明。

3.1.8.4對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

3.1.9規(guī)范服務(wù)

簽訂并履行《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》；《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；

《物業(yè)服務(wù)程序文件》；《物業(yè)服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書》。

執(zhí)行《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》。

3.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

3.2.1基本要求

3.2.1.1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。

3.2.1.2按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。

3.2.L3每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實(shí)施。

3.2.L4對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。

3.2.1.5特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測并做好記錄。

3.2.1.6在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、臺風(fēng)等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記

錄。

3.2.1.7設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。

2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、責(zé)任人照片及證書。

3.2.2共用部位

322.1房屋結(jié)構(gòu)

1）根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

2）每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。

3）對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù),對拒不改正的，要報

告行政主管部門,同時告知全體業(yè)主。

3.2.2.2建筑部件

1）每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐

構(gòu)件等守安照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

2）每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等,按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好

記錄。

3）每年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等，按

照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)

護(hù)，做好記錄;降雨后及時排除積水。

3.2.2.3附屬構(gòu)筑物

1）每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍

進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

2）每年檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

3）每季度巡查1次大門、圍墻,按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

4）每季度巡杳1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)

護(hù)，做好記錄。

5）每年檢測1次防雷裝置由安照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

3.2.3空調(diào)系統(tǒng)

3.2.3.1進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)

備運(yùn)行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

3.2.3.2定期檢驗(yàn)壓力容器及儀表。

3.2.3.3每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管

濾網(wǎng)等。

3.2.4二次供水設(shè)備

3.241直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。

3.2A2二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn),

水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

3.2A3每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。

324.4有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。

3.2A5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查,視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑;每年對

水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。

3.2A6每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行

防凍處理。

3.2.47水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透

氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

3.2.5排水系統(tǒng)

3.2.5.1按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。

3.2.5.2排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。

3.2.53污水泵

每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。

3.2.5.4化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

3.2.6照明和電氣設(shè)備

3.2.6.1室內(nèi)照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。

3.2.6.2室外照明

每2周巡檢1次，一般故障1周內(nèi)修復(fù),其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。

3.2.63應(yīng)急照明

每周巡檢1次，故障即時修復(fù)。

3.264高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄;定期檢測設(shè)備和線路。

3.2.6.5干式變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。

3.266油浸變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。

3.2.67彳氐壓木巨

每班巡檢1次，有記錄;每半年養(yǎng)護(hù)1次;每年檢查1次電氣安全。

3.2.6.8低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次;每年養(yǎng)護(hù)1次。做好記錄。

3.2.6.9電動機(jī)

每班巡檢1次運(yùn)行中的電動機(jī)，做好記錄。

32.6.10控制柜

每季度巡檢1次;每年養(yǎng)護(hù)1次;做好記錄。

3.2.6.11發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1次，做好記錄。

3.2.6.12電氣檢測

每3年1次預(yù)防性試驗(yàn);每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品。

3.2.6.13變配電室

有人值守;設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好;防小動物措施完備;

3.2.7安全防范系統(tǒng)

3.271報警控制管理主機(jī)

每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。

3.2.7.2對講門口機(jī)

每季度檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。

3.27.3網(wǎng)絡(luò)控制箱

每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。

327.4紅外對射探測器

每年檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔2次，內(nèi)部除塵1次。

3.2.7.5圖像采集設(shè)備

每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能,每月表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。

327.6攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等,鏡頭表面清潔1次，每年防護(hù)

罩內(nèi)部除塵1次。

327.7解碼器

每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。

3.2.7.8云臺

每年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次，轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

3.27.9巡更點(diǎn)

每半年檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。

3.2710讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。

3.2.7.11電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。

3.2.7.12出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

3.2.8電梯

3.2.8.1無人值守電梯，主梯24小時不間斷運(yùn)行;有人值守電梯6:00-24:00不

間斷運(yùn)行,0:00-6:00呼叫運(yùn)行;電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值

班電話和房號。

3.2.8.2設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運(yùn)行。

3.2.8.3發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救

助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)

行救助。

3.2.8.4每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。

3.2.8.5設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記

錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計劃。

3.2.8.6定期檢查緊急報警裝置。

3.2.8.7定期年檢并取得合格證。

3.2.8.8轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。

3.2.9水景

3.2.9.1啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。

3.2.9.2使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。

3.2.93設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

3.2.9.4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

3.3消防安全防范

3.3.1基本要求

3.3.1.1落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)；

3.3.1.2成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行1次消防演練,相關(guān)人員掌握消防基本知識

和技能。

3.3.1.3發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施,協(xié)助配合消防人員的工作。

3.1.3.4消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守,處理各類報警信息。

3.1.3.5每日防火巡查1次海季度專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消

防安全標(biāo)志、疏散通道等。

3.3.1.6每年對員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。

3.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

3.3.2.1火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1）報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況,24小時連續(xù)正常運(yùn)行。每月

清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)

動臺。

2）模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報;每2年表面清潔1次;探測器投入運(yùn)行2年

后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

3）備用電源

每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。

3.3.2.2消防廣播系統(tǒng)

每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次,設(shè)備表面清潔1次;每2年機(jī)

柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電

話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。

3.3.2.3防排煙系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

3.3.2.4防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次;電控箱表面清

潔，內(nèi)部除塵1次;每年防火門附件檢查1次,每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

3.3.2.5水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、

噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次,每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

3.3.2.6滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

3.4綠化養(yǎng)護(hù)

3.4.1基本要求

3.4.1.1綠地

裸地率不超過20%。

3.4.1.2喬木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。

3.4.1.3灌木

植株保存率在80%以上每年成活率80%以上。

3.4.L4綠籬和色塊

植株保存率在80%以上,每年成活率在80%以上。

3.4.L5地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過20%。

3.4.1.6草坪

確?；境苫?，草坪覆蓋率在75%以上。

3.4.2綠化養(yǎng)護(hù)

3.4.2.1灌溉

根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物至

少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。

3A2.2施月巴

根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每3-4年施肥1次;灌木每1-2年施肥1次

地被和草坪植物每年開春后施肥1次;花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥;生長不良

的植物適當(dāng)增加施肥頻次。

3A2.3病蟲害防治

每月至少次檢查病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治,不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲危害現(xiàn)象。

3.424整形修剪

一般喬木每3年至少修剪1次;灌木每2年至少修剪1次綠籬和色塊每年生

長季節(jié)或入冬后開春萌芽前至少修剪1次;冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次,

全年修剪次數(shù)在5次以上。

3.425除草

確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少1次，重點(diǎn)綠地

增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過30%。

3.4.3垃圾處理

綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理1次。

3.4.4檢查記錄

每月至少檢查植物生長情況1次并對養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。

3.5環(huán)境衛(wèi)生

3.5.1生活垃圾的收集、清運(yùn)

3.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器,有分類標(biāo)志。

3.5.1.2生活垃圾實(shí)行分類收集。

3.5.1.3每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。

3.5.L4每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場所,不得亂堆亂倒

O

3.5.2物業(yè)共用部分清潔

3.521樓內(nèi)

1）每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳;每月擦拭1次信報箱、

大堂玻璃。

2）每周清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每季度清拖1次;每2月擦拭1次樓梯扶手、

欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。

3.5.2.2電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面。

3.523庭院

每日清掃1次主要道路。

3.5.2.4水景

1）定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。

2）使用期間每1周安排專業(yè)清潔1次水面;每年清潔2次水池池底。

3.5.3有害生物防制

3.5.3.1配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。

353.2投放藥物應(yīng)預(yù)先告知才殳藥位置有明顯標(biāo)志。

3.5.4雨天氣

雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

3.5.5公共衛(wèi)生事件

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時酒己合相關(guān)部門采取防制措施。

3.5.6檢查記錄

每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。

3.6公共秩序維護(hù)

3.6.1對重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄,6:00至22:00巡視1次、22:00

至次日6:00巡視1次。

3.6.2維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。

3.6.3專業(yè)人員

24小時值守安防控制室;監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。

364對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

3.6.5記錄與檔案

3.6.5.1各項(xiàng)工作記錄完整有效。

3.6.5.2檔案齊全。

3.7附則一:裝飾裝修管理

3.7.1按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理

服務(wù)制度。

3.7.2受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽

訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止

行為和注意事項(xiàng)。

裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。

3.7.3裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。

3.7.4業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻;拒不

改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

3.7.5裝飾裝修結(jié)束后,應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議

的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。

3.7.6裝修垃圾實(shí)行袋裝化、定點(diǎn)堆放并及時清運(yùn)。

3.8附則二:停車管理

3.8.1建立停車管理制度。

3.8.2定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。

3.8.3在顯著位置公示停車須知。

3.8.4設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其

他警示性標(biāo)志。

3.8.5機(jī)動車輛憑證出入,對臨時進(jìn)入的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。

3.8.6定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。

387停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。

3.8.8停車場地面每周清掃1次。

3.8.9地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。

4.0AA市住宅物業(yè)管理服務(wù)二級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

4.1基本要求

4.1.1物業(yè)服務(wù)場所

4.1.1.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場所，配置簡單辦公設(shè)備，有固定的通

訊聯(lián)絡(luò)方式。

4.1.1.2在物業(yè)服務(wù)場所懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照

片公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)

的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.1.3周一至周五每日不低于7小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員,

負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。

4.1.1.4設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主共同決定事項(xiàng)公共決

策平臺進(jìn)行決策提供便利。

4.1.2服務(wù)人員

4.121每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備

設(shè)施管理員;項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本

市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。

4.1.2.2從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

4.1.2.3服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔行為規(guī)范，用語文明。

4.1.3制度

建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序

、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦

法。服務(wù)工作記錄。

4.1.4建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。

4.1.5建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。應(yīng)用計算機(jī)管理物業(yè)資

料。

4.1.6標(biāo)志

設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身

安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。

4.1.7

4.1.7.1在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。水、電、氣等急迫性

報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場;由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題

應(yīng)及時告知相關(guān)單位。

4.1.7.2業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。

4.1.7.3有報修、維修、處理記錄。

4.1.7.4涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、

各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

4.1.7.5配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。

4.1.7.6做好安全生產(chǎn)管理;重要節(jié)假日前安排安全檢杳。

4.1.7.7對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管

理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。

4.1.7.8按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行

情況。

4.1.7.9按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任

保險。

4.1.8專項(xiàng)服務(wù)委托管理

4.181依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

4.182專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)方桑作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

4.183專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔彳亍為規(guī)范，用語文明。

4.184對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

4.1.9規(guī)范服務(wù)

簽訂并履行《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》；《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》;

《物業(yè)服務(wù)程序文件》；《物業(yè)服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書》。

執(zhí)行《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》。

4.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

4.2.1基本要求

4.2.1.1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。

4.2.1.2按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。

4.2.1.3每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實(shí)施。

4.2.L4對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。

4.2.1.5特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測并做好記錄。

4.2.1.6在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、臺風(fēng)等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記

丸

4.2.1.7設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。

2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、責(zé)任人照片及證書。

4.2.2共用部位

4.2.2.1房屋結(jié)構(gòu)

1）根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

2）每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。

3）對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù),對拒不改正的，要

報告行政主管部門,同時告知全體業(yè)主。

4.2.2.2建筑部件

1）每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐

構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

2）每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等,按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，有記

錄。

3）每半年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等,

按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)

護(hù)，做好記錄;降雨后及時排除積水。

4.2.2.3附屬構(gòu)筑物

1）每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等,按照責(zé)任范圍

進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

2）每半年檢查1次雨污水管井按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

3）每2月巡查1次大門、圍墻,按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

4）每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)

護(hù)，做好記錄。

5）每年檢測1次防雷裝置才安照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

4.2.3空調(diào)系統(tǒng)

4.2.3.1進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理施設(shè)備運(yùn)

行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

4.2.3.2定期檢驗(yàn)壓力容器及儀表。

4.23.3每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管

濾網(wǎng)。

4.2.4二次供水設(shè)備

424.1直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。

424.2二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn),

水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

4.2A.3每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。

424.4有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。

4.245每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查,視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑;每年對

水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。

4.2A.6每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行

防凍處理。

4.2A7水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透

氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

4.2.5排水系統(tǒng)

4.2.5.1按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。

4.2.5.2排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。

425.3污水泵

每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。

4.254化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

426照明和電氣設(shè)備

4.2.6.1室內(nèi)照明

每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。

4.2.6.2室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。

4.2.6.3應(yīng)急照明

每4日巡檢1次，故障即時修復(fù)。

4.2.6.4高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄;定期檢測設(shè)備和線路。

4.2.6.5干式變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。

4.2.6.6油浸變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。

4.2.6.7彳氐壓木巨

每班巡檢1次;每半年養(yǎng)護(hù)1次;每年檢查1次電氣安全;做好記錄。

4.2.6.8低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次;每年養(yǎng)護(hù)1次;做好記錄。

4.2.6.9電動機(jī)

每班巡檢1次運(yùn)行中的電動機(jī);每年養(yǎng)護(hù)1次，做好記錄。

4.2.6.10控制柜

每月巡檢1次;每年養(yǎng)護(hù)1次;做好記錄。

4.2.6.11發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1次。做好記錄。

4.2.6.12電氣檢測

每3年1次預(yù)防性試驗(yàn);每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品；

4.2.6.13變配電室

有人值守;設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好;防小動物措施完備；

4.2.7安全防范系統(tǒng)

4.2.7.1報警控制管理主機(jī)

每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。

4.2.7.2對講門口機(jī)

每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。

4.27.3網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。

427.4紅外對射探測器

每半年檢查1次防水、探測范圍、接線等，每季度表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵

1次。

4.2.7.5圖像采集設(shè)備

每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能,每月表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。

427.6攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等,鏡頭表面清潔1次;每年防護(hù)

罩內(nèi)部除塵1次。

4.2.77解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次,每年內(nèi)部除塵1次。

4.27.8云臺

每半年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次;每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

4.2.7.9巡更點(diǎn)

每季度檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。

427.10讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。

4.2.7.11電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。

4.2.7.12出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

4.2.8電梯

4.2.8.1無人值守電梯，主梯24小時不間斷運(yùn)行;有人值守電梯6:00-24:00不

間斷運(yùn)行,0:00-6:00呼叫運(yùn)行;電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值

班電話和房號。

4.2.8.2設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運(yùn)行。

4.2.8.3發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救

助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行

救助。

4.2.8.4每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。

4.2.8.5設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記

錄,落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計劃。

4.2.8.6定期檢查緊急報警裝置。

4.2.8.7定期年檢并取得合格證。

4.2.8.8轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。

4.2.9水景

4.2.9.1啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。

4.2.9.2使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。

4.2.9.3設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

4.2.9.4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

4.3消防安全防范

4.3.1基本要求

4.3.L1落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)；

4.3.1.2成立義務(wù)消防隊(duì)，每年1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技

能。

4.3.1.3發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施,協(xié)助配合消防人員的工作。

4.3.1.4消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守,處理各類報警信息。

4.3.1.5每日防火巡查2次;每2月專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消

防安全標(biāo)志、疏散通道等。

4.3.1.6每年對員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。

4.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

4.3.2.1火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1）報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺每日巡杳設(shè)備運(yùn)行情況,24小時連續(xù)正常運(yùn)行。每

月港吉1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動

2）模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報;每2年表面清潔1次;探測器投入運(yùn)行2年

后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

3）備用電源

每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。

4.3.2.2消防廣播系統(tǒng)

每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次,設(shè)備表面清潔1次;每年機(jī)柜

內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話

主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。

4.3.2.3防排煙系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

4.324防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次;電控箱表面清

潔，內(nèi)部除塵1次;每半年防火門附件檢查1次每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

4.3.2.5水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、

噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次,每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

4.3.2.6滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

4.4綠化養(yǎng)護(hù)

4.4.1基本要求

4.4.1.1綠地

裸地率不超過10%。

4.4.1.2喬木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝,植株保存率在90%以上，每年成活率

在90%以上。

4.4.1.3灌木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝,植株保存率在90%以上，每年成活率

90%以上。

4.4.1.4綠籬和色塊

植株保存率在90%以上每年成活率在90%以上。

4.4.L5地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在80%以上，花壇植物死亡率不超過15%0

4.4.1.6草坪

確?；境苫睿萜焊采w率在85%以上。

4.4.2綠化養(yǎng)護(hù)

4.4.2.1灌溉

出現(xiàn)干旱情況，能及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物

至少在萌芽前4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。

4A2.2施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥1次;灌木每年施肥1次;地被和

草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次;花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行

追肥;生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。

4A2.3病蟲害防治

每月至少2次檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。

4.4.2.4整形修剪

喬木每2年至少修剪1次;灌木每年冬季至少修剪1次;綠籬和色塊每年冬季

和生長季至少修剪2次;冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在7次以

上。

4.425除草

確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少2次，重點(diǎn)綠地

增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過20%。

4.4.3垃圾處理

綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理2次。

4.4.4檢查記錄

生長季節(jié)每月至少檢查植物生長情況2次并對養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。

4.5環(huán)境衛(wèi)生

4.5.1生活垃圾的收集、清運(yùn)

4.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器,有分類標(biāo)志。

4.5.1.2生活垃圾實(shí)行分類收集。

4.5.1.3每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。

45L4每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場所,不得亂堆亂倒

O

4.5.1.5保潔車外觀整潔。

4.5.2物業(yè)共用部分清潔

4.521樓內(nèi)

1）每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳;每月擦拭2次信報箱、

大堂玻璃。

2）每周清潔2次樓內(nèi)地面、樓梯，每月清拖1次;每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿

、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。

4.5.2.2電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次電梯轎廂地面。

4.5.2.3天臺屋面

雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每季度清掃1次。有天臺、內(nèi)天井的每周

巡查1次，有雜物及時清掃。

4.524庭院

1）每日清掃1次道路。

2）每月清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備;每季度清潔1次雨蓬、門頭等。

4.525水景

1）定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。

2）使用期間每周安排專業(yè)清潔1次水面;每年清潔2次水池池底。

4.5.3有害生物防制

4.5.3.1配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。

4.5.3.2投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。

4.5.4雨天氣

雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

4.5.5公共衛(wèi)生事件

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關(guān)部門采取防制措施。

4.5.6檢杳記錄

每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。

4.6公共秩序維護(hù)

4.6.1主要出入口有專人執(zhí)勤。

4.6.2對重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄,6:00至22:00巡視1次、22:00

至次日6:00巡視1次。

4.6.3維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。

4.6.4專業(yè)人員

24小時值守安防控制室;監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。

4.6.5對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

466記錄與檔案

4.6.6.1各項(xiàng)工作記錄完整有效。

4.6.6.2檔案齊全。

4.7附則一:裝飾裝修管理

4.7.1按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理

服務(wù)制度。

4.7.2建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽

訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止

行為和注意事項(xiàng)。裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。

4.7.4裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。

4.7.5業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻;拒不

改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

4.7.6裝飾裝修結(jié)束后,應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議

的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。

4.7.7裝修垃圾實(shí)行袋裝化、定點(diǎn)堆放并及時清運(yùn)。

4.8附則二:停車管理

4.8.1建立停車管理制度。

4.8.2建立停車管理檔案。

4.8.3定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。

4.8.4在顯著位置公示停車須知。

485設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其

他警示性標(biāo)志。

486機(jī)動車輛憑證出入,對臨時進(jìn)入的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。

4.8.7應(yīng)24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。

488停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。

4.8.9停車場地面每周清掃1次。

4.8.10地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。

5.0AA市住宅物業(yè)管理服務(wù)三級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

5.1基本要求

5.1.1物業(yè)服務(wù)場所

5.1.1.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)場所。

5.1.1.2辦公場所整潔有序。

5.1.1.3配置一般的辦公用品、家具、電話等。

5.1.1.4在物業(yè)服務(wù)場所懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照

片,公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)

的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.1.L5周一至周五每日不低于7小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員,

負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。

5.1.1.6設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決

策平臺進(jìn)行決策提供便利。

5.1.2從業(yè)人員

5.121每個物業(yè)管理區(qū)域配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施

管理員;項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本市項(xiàng)

目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。

5.1.2.2從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

5.1.2.3服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，用語文明。

5.1.3制度

建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序

、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦

法。物業(yè)服務(wù)工作記錄。

5.1.4建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。

5.1.5建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。應(yīng)用計算機(jī)管理業(yè)主基

本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。

5.1.6標(biāo)志

設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢杳并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身

安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。

5.1.7客戶服務(wù)

5.1.7.1在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場;由專

業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位;業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投

訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄,有回訪并做好記錄。

5.1.7.2涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、

各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

5.1.7.3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置公共信息欄;配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。

5.1.7.4每年組織1次社區(qū)文化活動。

5.1.7.5每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

5.1.7.6每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。

5.1.7.7每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。

5.178做好安全生產(chǎn)管理;重要節(jié)假日前安排安全檢查。

5.1.7.9對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管

理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。

5.1.7.10提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代

理等特約服務(wù)。

5.1.7.11按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履

行情況。

5.1.7.12按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任

保險。

5.1.8專項(xiàng)服務(wù)委托管理

5.181依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

5.1.8.2專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì);操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

5.1.8.3專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔彳亍為規(guī)范，用語文明。

5.184對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

5.1.9規(guī)范服務(wù)

簽訂并履行《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》；《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；

《物業(yè)服務(wù)程序文件》；《物業(yè)服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書》。

執(zhí)行《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》。

5.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

5.2.1基本要求

5.2.1.1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。

5.2.1.2按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。

5.2.1.3每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實(shí)施。

5.2.1.4對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。

5.2.1.5特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測,并做好記錄。

5.2.1.6在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、臺風(fēng)等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記

丸

5.2.1.7設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。

2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

5.2.2共用部位

5.221房屋結(jié)構(gòu)

1根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。

2每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。

3對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù),對拒不改正的，要報

告行政主管部門,同時告知全體業(yè)主。

5.2.2.2建筑部件

1）每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐

構(gòu)件等才安照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

2）每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等,按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做

好記錄。

3）每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等,

按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)

護(hù)，做好記錄;降雨后及時排除積水。

5.2.23附屬構(gòu)