中建鄭港一路1丶3#地塊深化報告

鄭港一路1、3#地塊深化報告上輪匯報重點內(nèi)容回顧上輪匯報重點內(nèi)容回顧整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議高層產(chǎn)品戶型建議高層產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議4物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議4上輪匯報重點內(nèi)容回顧上輪匯報重點內(nèi)容回顧整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議高層產(chǎn)品戶型建議高層產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議4物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議4樹立北港別墅市場先行者身份，占據(jù)區(qū)域形象標桿高層土地占比從60%下降至45%經(jīng)濟測算高層占比48%時，毛利潤值最高高層占比50-55%時，高層收入與總成本可以達到相對均衡上輪匯報重點內(nèi)容回顧上輪匯報重點內(nèi)容回顧整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議高層產(chǎn)品戶型建議高層產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議4物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議4建議3#地塊做適當降容處理，以提升項目整體品質為使3#地塊得到更高的形象展示，通過適當降容，得到以下數(shù)據(jù)高層占地面積（㎡）高層建筑面積（㎡）別墅占地面積（㎡）別墅建筑面積（㎡）214826444797783862270由3#地塊各容積率下的1、3#地塊整體投資毛利潤率來看3#地塊容積率在1.3及以上均可以保證1、3#地塊整體24%以上的投資毛利潤率（萬元）（萬元）1#、3#地塊高層住宅總收入（萬元）3#地塊別墅總收入（萬元）1、3#地塊商業(yè)總收入（萬元）1、3#地塊車位總收入（萬元）毛利潤額（萬元）23#地塊高層與別墅地塊均在45-55%之間，在追求利潤的基礎上，盡可能提升高層區(qū)域的最強舒適度、景觀通透的超大視野度、全通透戶型所需的全天采光度，調整高層最北側：排布18層梯四產(chǎn)品；盡可能排單單元排布，對北側道路噪音進行阻隔最西側：18層梯三高層產(chǎn)品；雙單元排布，對西側道路噪音進行阻隔中心區(qū)：排布11層梯二小高層產(chǎn)品和18層梯三高層產(chǎn)品；西高東低設置，保證中心區(qū)的高層產(chǎn)品樓間距接近1:1；通過容積率及樓間距驗證中心區(qū)高端品質驗證方法：容積率——高層區(qū)域容積率低于區(qū)域市場同類產(chǎn)品容積率；樓間距——外圍產(chǎn)品東西向和南北向樓間距與周圍競品同類指標中高水平持平，中心高層產(chǎn)品樓間距超過周圍競品同類指標別墅疊加別墅：設置在最南側；臨路位置，受環(huán)境噪音比較大，將價值相對較低的疊加別墅放置在最南側雙拼別墅：設置在別墅區(qū)域中心位置；保證雙拼別墅最高的品質感聯(lián)排別墅：剩余位置放置聯(lián)排別墅；聯(lián)排以四聯(lián)排為主在3#地塊降容調整原則之下3#地塊容積率在1.6-1.7之間時，相較競品本案規(guī)劃有明顯優(yōu)勢，且占地比浪費最小高層占地面積（㎡）高層建筑面積（㎡）別墅占地面積（㎡）別墅建筑面積（㎡）214826444797783862270以目前市場上知名度較高的別墅+高層物業(yè)類根據(jù)本司經(jīng)驗判斷，以兩年去化周期計算，別墅總建筑面積應控制在30000㎡左右（畝）（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（月）（萬㎡/月）44核心競品設計永威南樾二期永威南樾二期地上建筑地上建筑面積總建筑面積住宅建筑面積144787134452其中18F高層4F雙拼別墅4F聯(lián)排別墅4F疊加別墅10333228001808010240配套用房建筑面積10335其中商業(yè)便利店2032200地下建筑面積86441總建筑面積231228用地面積92664容積率18F高層2T4H產(chǎn)品18F高層2T4H產(chǎn)品4F聯(lián)排別墅4F雙拼&類獨棟別墅18F高層2T3H產(chǎn)品4F聯(lián)排別墅幼兒園4F疊加別墅11F高層1T2H產(chǎn)品18F高層2T3H產(chǎn)品4F聯(lián)排別墅4F聯(lián)排別墅會所商業(yè)規(guī)劃建議方案整體經(jīng)濟測算-開發(fā)成本合計(萬元)單價(元)面積(平米)備注48487.94,500107,751每畝300萬1939.5107,7512943.7173,156前期定位、勘查、前期規(guī)劃設計至施工圖擴初、審圖、景觀設計等82,0012,919280,90758295.53367173,156其中其中5987.52,80021,384其中含裝修成本800元4028.62,80014,388其中含裝修成本800元207.02,300900干掛石材500元28933.02,800103332其中含裝修成本800元18672.06,00031120其中含裝修成本2500元467.42,3002,032干掛石材500元23705.22,200107,751地下車位及人防23705.22,200107,751整體地下車位開挖12813.5740173,1563463.1200173,156城市收費、供電收費等行政收費其8657.8500173,156水網(wǎng)、電網(wǎng)、社區(qū)道路及景觀綠化等配套建設費用中中692.640173,156造價咨詢費、工程監(jiān)理費、前期物業(yè)費等間接費用項目管理費用4445.6257173,156假定為直接費（土地成本、前期費用、建筑成本、項目配套及手續(xù)費）*3.0%不可預見費5927.4342173,156假定為直接費（土地成本、前期費用、建筑成本、項目配套及手續(xù)費）*4.0%開發(fā)成本合計158,5589,157173,156分攤到全部建筑面積規(guī)劃建議方案整體經(jīng)濟測算-投資收益測算售價預計售價預計（萬元）1#地塊18F高層1#地塊11F高層1#地塊商業(yè)部分3#地塊18F高層4層聯(lián)排別墅4F雙拼別墅4F疊加別墅3#地塊商業(yè)部分地下車位高層按照每110㎡配備一個車位計算，別墅贈送車位不計銷售收入銷售期間成本費用預測（萬元）備注稅金暫按銷售收入的12%測算銷售費用包含代理廣告營銷所有費用按銷售收入的4%測算總計37,734整體銷售收入項目投資收益率靜態(tài)測算（含車位及地下室）項目總投資（萬元）項目總收入（萬元）235840其中1#、3#地塊高層住宅總收入3#地塊別墅總收入718361、3#地塊商業(yè)總收入29321、3#地塊車位總收入毛利潤額（萬元）投資毛利潤率20.15%上輪匯報重點內(nèi)容回顧上輪匯報重點內(nèi)容回顧整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議高層產(chǎn)品戶型建議高層產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議4物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議4龍中公路物業(yè)類型全部為高層產(chǎn)品物業(yè)類型為別墅+高層產(chǎn)品龍中公路物業(yè)類型全部為高層產(chǎn)品物業(yè)類型為別墅+高層產(chǎn)品街街南航祥云和苑新鄭機場家屬院鄭港一路鄭港一路鄭鄭鄭鄭一一港港二鴻運路二鴻運路85-90㎡三房一衛(wèi)通過采光井保證中戶南北通透，客廳送陽臺，南向臥室送飄窗中戶85-90㎡三房中戶85-90㎡三房采光井廚房餐廳飄窗飄窗通透型三房，衛(wèi)生間干濕分離，南向臥室飄窗贈送邊戶85-90㎡三房邊戶85-90㎡三房戶型方正，全明設計餐客一體，視野開闊客廳與陽臺相連，擴大視覺感受南向兩個臥室均有飄窗，附加值較高邊戶100-110㎡三房邊戶100-110㎡三房戶型方正，全明設計餐客一體，南北雙陽臺，戶型采光充足南向兩個臥室均有飄窗，附加值較高主臥套間設計，主臥內(nèi)部通透（修改為通透型）85-90三房一衛(wèi)市場主力產(chǎn)品，需要旺盛，安全系數(shù)較高100-110三房一&兩衛(wèi)區(qū)域內(nèi)戶型面積段空白，建議增加部分配比110-120三房兩衛(wèi)25%剛改型三房產(chǎn)品120-130三房兩衛(wèi)改善型三房產(chǎn)品120-130四房兩衛(wèi)迎合二胎政策，加入四房產(chǎn)品150-160四房兩衛(wèi)增加部分大面積改善型產(chǎn)品，與地塊整體定位相吻合85-90㎡三房一衛(wèi)100-110㎡三房一&兩衛(wèi)m120-130㎡三房兩衛(wèi)增加采光井保證中戶南北通透，增加舒適型南向三房中戶85-90㎡三房戶型方正，全明設計，三開間中戶85-90㎡三房戶型方正，全明設計，三開間通過增加采光井，保證中戶通風餐客一體，視野開闊客廳與陽臺相連，擴大視覺感受南向兩個臥室均有飄窗，附加值較高戶型方正，全明設計，中戶三開間北向增加采光井，保證中戶通風餐客一體，視野開闊客廳與陽臺相連，擴大視覺感受采光井南向兩個臥室均有飄窗，附加值較高采光井飄窗飄窗飄窗采光井廚房餐廳主臥次涵蓋市場主流剛改及改善型三房，通透型主臥套間設計邊戶100-110㎡三房戶型方正，全明設計餐客一體，南北雙陽臺，戶型采光充足南向兩個臥室均有飄窗，附加值較高衛(wèi)生間干濕分離主臥套間設計，主臥內(nèi)部通透 飄窗（修改為通透型）飄窗邊戶110-120㎡三房戶型方正，全明設計餐客一體，視野開闊南北雙陽臺，戶型采光充足南向兩個臥室均有飄窗，附加值較高衛(wèi)生間干濕分離主臥套間設計，主臥內(nèi)部通透 邊戶120-130㎡三房戶型方正，全明設計，動靜分區(qū)餐客一體，南北雙陽臺，戶型采光充足南向兩個臥室均有飄窗，附加值較高衛(wèi)生間干濕分離主臥套間設計，主臥內(nèi)部通透 邊戶120-130㎡四房戶型方正，全明設計餐客一體，南北雙陽臺，戶型采光充足客廳4.3米闊綽開間，軒朗明亮臥室三飄窗，附加值高主臥套間設計邊戶150-160㎡四房戶型方正，全明設計南北雙陽臺，戶型采光充足南向兩個臥室均有飄窗，附加值較高衛(wèi)生間干濕分離主臥套間設計客廳上輪匯報重點內(nèi)容回顧上輪匯報重點內(nèi)容回顧整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議高層產(chǎn)品戶型建議高層產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議4物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議4物業(yè)形態(tài)面積整體套數(shù)占比備注通過疊加別墅迎合市場部分客戶需求迎合成品房政策后，總價帶空缺主打性價比經(jīng)濟型別墅總價段控制，建議作為主力產(chǎn)品提升聯(lián)排別墅產(chǎn)品舒適度，作為搭配產(chǎn)品（類獨棟）以營銷角度考慮，通過大面積雙拼（類獨棟）別墅產(chǎn)品，拉升項目整體調性聯(lián)排別墅雙拼別墅疊加別墅負一層停車，首層送南北花園，客廳挑空，四層送閣樓及露臺負一層負一層設置地下車位地下一層以娛樂活動空間為主做下沉式庭院一層一層以活動空間為主送前后側花園增加老人房客廳挑空二層以休息空間為主增加最少一個臥室套間增加北向露臺三層一層全部為主臥套房含臥室、書房、衛(wèi)生間、衣帽間等南北雙露臺空間負一層主要做地下車位使用車位入戶方式采用刷卡或者普通門鎖入戶方式通過樓梯與上面樓層相連，樓梯部分可作為夾層部分作為地下娛樂活動空間使用地下車位部分上空參考戶型設計——負一層參考戶型設計——負一層夾層增加內(nèi)庭院弱化大進深帶來的采光劣勢，三四層大面積露臺贈送三層三層主要以休息空間為主三層三層主要以休息空間為主南北兩個臥室，南向套間設計北向增加大露臺二層二層主要以休息空間為主南北兩個臥室其中客廳部分上空一層主要以活動空間為主南北雙庭院戶型中部設計內(nèi)庭院設置廚房、餐廳、客廳、衛(wèi)生間等功能間挑空贈送挑空贈送挑空贈送入戶花園內(nèi)庭院贈送客廳閣樓贈送露臺贈送挑空贈送地下一層車位設置，南向入戶，贈送大面積花園，客廳挑空負一層負一層設置地下車位地下一層以娛樂活動空間為主通過室陽光房，增加地下空間采光性一層一層經(jīng)活動空間為主贈送前花園庭院設置老人房空間二層二層以休息空間為主通過客廳挑空贈送主臥套間設置參考案例：永威逸陽溪畔下疊150㎡三房在一層庭院處增加電梯空間，客廳挑空贈送，頂層南北雙露臺負一層負一層為地下車位空間增加采光井，設置為陽光車位電梯直通上疊三層一層贈送北向入戶花園庭院在庭院處合適設置電梯位三層三層以活動空間為主設置老人房空間客廳上空四層以休息空間為主通過客廳挑空贈送贈送南北露臺頂層頂層以休息空間為主贈送南北露臺設置衛(wèi)生間參考案例：永威逸陽溪畔上疊180㎡三房上輪匯報重點內(nèi)容回顧上輪匯報重點內(nèi)容回顧整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議整體經(jīng)濟測算及規(guī)劃建議高層產(chǎn)品戶型建議高層產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議別墅產(chǎn)品戶型建議4物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議4主打科技配套及定制化物業(yè)，體現(xiàn)社區(qū)價值社區(qū)路網(wǎng)景觀設計配套物業(yè)科技系統(tǒng)建單單體社區(qū)路網(wǎng)景觀設計配套物業(yè)科技系統(tǒng)建單單體道道凈霾系統(tǒng)業(yè)業(yè)新風系統(tǒng)統(tǒng)領先科技系統(tǒng)植入，拔升項目溢價直飲水系統(tǒng)、降音降噪系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、動態(tài)人臉識別系統(tǒng)、凈霾系統(tǒng)等科技系統(tǒng)植入給業(yè)主一個綠化、舒適、健康的家直飲水系統(tǒng)新風系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)新風系統(tǒng)動態(tài)人臉識別系統(tǒng)凈霾系統(tǒng)動態(tài)人臉識別系統(tǒng)凈霾系統(tǒng)降音降噪系統(tǒng)降音降噪系統(tǒng)通過24小時定制化物業(yè)提供軟性價值定制化服務體系l根據(jù)孩子各年齡段需求，植入對應服務機構，提供相應服務l為準媽媽提供胎教服務，植入專業(yè)培訓機構，為學齡兒童提供服務，與知名院校合作，提供雅思、托福等考證培訓服務l為中青年提供專業(yè)公共商務會客廳服務，提供長途代駕、酒后代駕服務，提供社區(qū)洗車服務l為女業(yè)主提供美容、護膚、SPA