物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為規(guī)范

物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為規(guī)范一、物業(yè)企業(yè)主體認(rèn)識一）依法設(shè)立,合法經(jīng)營；（二）獨(dú)立的企業(yè)法人資格；(三）嚴(yán)格資質(zhì)管理;（四）按“合同”辦“事”;（五）屬于服務(wù)型企業(yè)。講解：★具備以下條件方可申請成立HYPERLINK”http：///z/Search.e?sp=S％E7%89%A9％E4％B8％9A％E5%85％AC％E5％8F%B8＆ch=link”物業(yè)公司；

1、有企業(yè)名稱、HYPERLINK”/z/Search。e？sp=S％E6%B3%95％E4％BA％BA%E4％BB%A3%E8%A1%A8&ch=link”\t”_parent"法人代表，獨(dú)立建全的管理機(jī)構(gòu)；

2、有相應(yīng)的自有：1、《前期物業(yè)服務(wù)合同》—針對“新建物業(yè)”合同主體：開發(fā)商和物業(yè)公司合同期限:前期物業(yè)管理階段（“合同生效日”至“合同到期日”或至第一個(gè)《物業(yè)服務(wù)合同》生效日）。2、《物業(yè)服務(wù)合同》》-針對“舊有物業(yè)”合同主體:業(yè)主大會(業(yè)主）和物業(yè)公司合同期限：后期物業(yè)管理階段（“合同生效日”至“合同到期日”）物管工作“兩大內(nèi)容”:1、“基礎(chǔ)服務(wù)"——五大方面:維修管理：房屋、設(shè)備清潔衛(wèi)生：物業(yè)業(yè)主的“臉面”環(huán)境綠化：人與自然的和諧秩序維護(hù):治安、消防、車輛客戶服務(wù)：與客戶接觸的所有環(huán)節(jié)2、“增值服務(wù)”(1）專項(xiàng)服務(wù)；特點(diǎn)：為滿足部分業(yè)主需求,物業(yè)公司事先設(shè)立,供業(yè)主自行選擇。例如：家政服務(wù)、家電維修、房屋租售代理、開辦圖片館、健身房等.（2）特約服務(wù)；特點(diǎn):為滿足業(yè)主的個(gè)別需求，專門約定、單獨(dú)開展。例如：代看小孩、代管寵物。物管的發(fā)展方向1、設(shè)施管理——“技術(shù)性管理”2、資產(chǎn)管理——“管家式管理”3、投資管理——“理財(cái)式管理"二、行為規(guī)范規(guī)范一：提供服務(wù)按合同；◆合同簽定要仔細(xì)內(nèi)容全面、形式規(guī)范、文字嚴(yán)謹(jǐn)◆合同管理要嚴(yán)格—“說到、做到、有記錄"規(guī)范二：實(shí)施管理要合法◆實(shí)施“管理”講依據(jù)1、物業(yè)服務(wù)合同的約定—事前依據(jù)2、業(yè)主大會或管理規(guī)約的授權(quán)—事中（事后）依據(jù)3、政府規(guī)定、行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)—基礎(chǔ)性依據(jù)如何把握？——有約定按約定，沒約定按規(guī)定◆采取措施講方法1、可以采取哪些管理措施？—-說服教育、批評規(guī)勸、警告、制止、公布姓名及情節(jié)、報(bào)告、法院起訴等。2、注意將措施合法化--將措施寫進(jìn)合同、并注意文字的表述（如根據(jù)“管理規(guī)約”或業(yè)主大會授權(quán)）規(guī)范三：規(guī)章制度講起草。起草-—是擬定,而非制定1、業(yè)主大會成立前—由建設(shè)單位制定“臨時(shí)管理制度”，并隨同《前期物業(yè)服務(wù)合同》備案且公示.2、業(yè)主大會成立后—由業(yè)主大會申議通過.方式：“業(yè)主大會會議”或“書面征求意見"。規(guī)章制度名稱建議改為“管理公約”，落款簽章應(yīng)為“業(yè)委會”，而非“物業(yè)管理公司”。規(guī)范四：收取費(fèi)用有依據(jù)；◆費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)有依據(jù)1、“規(guī)定"：——國家;發(fā)改價(jià)格（2003）1864號文；渝價(jià)（1999）398號文；渝價(jià)（2005）778號文.2、合同：—-《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》。對于“別墅、高檔公寓、廠房、市場等物業(yè)”主要以合同為依據(jù)；對于其它普通物業(yè)主要以物價(jià)部門規(guī)定為依據(jù)。收費(fèi)操作要規(guī)范1、政府指導(dǎo)價(jià)方式—要有物價(jià)部門批文且按規(guī)定格式公示。2、雙方議價(jià)方式—要在物價(jià)部門備案。3、其它經(jīng)營性收費(fèi)—自行公示、事先報(bào)價(jià)、雙方自由選擇。◆催繳費(fèi)用講方法——先禮后兵、循序漸進(jìn)、切忌操之過急、過激。建議做法：電話催繳→登門走訪溝通→發(fā)放“物業(yè)催繳通知書”→發(fā)放“物業(yè)費(fèi)催繳律師函”→向發(fā)院起訴。規(guī)范五：安全管理是協(xié)助；物業(yè)保安“秩序維護(hù)員”不該做什么?應(yīng)該做什么？應(yīng)該做好的工作—“安全防范”和“秩序維護(hù)"1、在“安全防范"中應(yīng)該履行（1）合理預(yù)防（2）積極救助（3）正確協(xié)助2、在“秩序維護(hù)”中應(yīng)該履行（1)有效告知（2)及時(shí)制止(3）正確報(bào)告如何免責(zé)：盡職、盡力、有證據(jù).規(guī)范六：自主經(jīng)營有前提前提一：合法不侵權(quán)1、清楚業(yè)主的合法權(quán)益（1）建筑物區(qū)分所有權(quán)(專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)、共同管理權(quán)）（2）相鄰權(quán)（因相鄰關(guān)系而發(fā)生的權(quán)利）2、如何運(yùn)用？（1）知己知彼,不主動侵權(quán)（2）不要誤導(dǎo)業(yè)主間侵權(quán)而殃及自身（3）不要甘當(dāng)業(yè)主間侵權(quán)糾紛的“替罪羊”前提二:操作要規(guī)范1、必須附合有關(guān)安全使用、管理的要求及規(guī)定。2、必須按照國家有關(guān)法規(guī)辦理有關(guān)合法經(jīng)營手續(xù).前提三：風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)要充分規(guī)范七：接受監(jiān)督要自覺1、清楚監(jiān)督的主體(內(nèi)部、外部）2、明確監(jiān)督的內(nèi)容(收費(fèi)、履約、重大經(jīng)費(fèi)開支情況）3、有意識的將監(jiān)督由“被動”變?yōu)椤爸鲃印币?guī)范八：進(jìn)出物業(yè)有規(guī)矩◆進(jìn)入物業(yè)要查驗(yàn)—既是承接手續(xù)，也是責(zé)任劃分◆退出物業(yè)要移交—移交物業(yè)資料,移交物業(yè)用房1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同應(yīng)注意（1)事前約定“提前解除合同條件"如：不可抗力造成合同無法繼續(xù)履行；過半數(shù)的業(yè)主不履行合同,致使物業(yè)工作無法正常開展（目的:避免因違約造成賠償）。（2)不要意氣用事，擅自撤離2、業(yè)主提前解除合同應(yīng)該注意