房地產合肥城市研究-運營篇

合肥城市深度研究(yánjiū)（運營篇）運營(yùnyíng)管理中心2024/11/13共十九頁目錄(mùlù)頁1前期篇2工程、采購篇共十九頁目錄(mùlù)頁1前期篇2

工程、采購篇共十九頁合肥(héféi)報批報建流程250日115日365日基礎(jīchǔ)施工：60日地下室：45日主體一層：10日共十九頁限制與預售條件(tiáojiàn)說明1、限制條件土地獲取至交付3年，可突破。施工許可證獲取至交付2年，可突破。2、預售條件不分業(yè)態(tài)，主體結構一層封頂即達到銷售條件，沒有取證面積約束(yuēshù)。3、施工證取得條件取得建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。質監(jiān)、安監(jiān)報監(jiān)完成。4、其他條件違規(guī)開工,未獲施工證的情況下，可以突破違規(guī)開工。合肥市每月組織一次“規(guī)委會”審批方案，需要市委書記組織。住宅不能超過100米?！霸诜课莸怯浻嬎憬ㄖ娣e時，露臺不計算建筑面積。”共十九頁前期計劃及五證取得(qǔdé)時間階段南京杭州蘇州合肥前置工作工期前置工作工期前置工作工期前置工作工期國有土地使用權證簽訂土地出讓合同40日簽訂土地出讓合同25日簽訂土地出讓合同135日簽訂土地出讓合同70日交地確認書

用地規(guī)劃許可證用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證土地出讓合同145日土地出讓合同110日土地出讓合同130日土地出讓合同45日交地確認書立項批復立項批復立項批復立項批復總平面報批環(huán)評批復

環(huán)評批復

建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用權證200日國有土地使用權證200日國有土地使用權證200日國有土地使用權證220日環(huán)評批復日照分析、規(guī)劃報建用地規(guī)劃許可證用地規(guī)劃許可證立項批復立項批復環(huán)評批復立項批復日照分析水土、環(huán)評、交評批復立項批復環(huán)評、交評批復人防、供電、節(jié)能審查節(jié)能、考古、防雷審查總圖初審、日照分析、供電咨詢日照分析、總規(guī)批復

設計方案審定意見書人防、消防審查

人防、消防、節(jié)能審查

建設工程施工許可證國有土地使用權證265日國有土地使用權證245日用地規(guī)劃許可證240日用地規(guī)劃許可證250日工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證安監(jiān)、質監(jiān)報監(jiān)安監(jiān)、質監(jiān)報監(jiān)安監(jiān)、質監(jiān)報監(jiān)安監(jiān)、質監(jiān)報監(jiān)施工圖審查施工圖審查施工圖審查施工圖審查人防、消防、節(jié)能、防雷審查消防審核、備案防雷審查外排水、節(jié)能審查預售證

（12層小高層，1層地下室）取證前提前進場樁基施工物業(yè)合同備案270日物業(yè)合同備案270日物業(yè)合同備案270日物業(yè)合同備案280日商品房面積預測報告商品房面積預測報告商品房面積預測報告商品房面積預測報告物價備案物價備案物價備案物價備案預售資金監(jiān)管手續(xù)預售資金監(jiān)管手續(xù)預售資金監(jiān)管手續(xù)預售資金監(jiān)管手續(xù)取得施工證后開始樁基施工預售條件：1/3主體380日預售條件：1/3主體380日預售條件：1/4主體375日預售條件：主體1層365日施工至預售條件施工至預售條件施工至預售條件施工至預售條件南京玖瓏湖一期(yīqī)：工規(guī)證：210日，開工：272日，預售：312日杭州臨平山語院：工規(guī)證：173日，開工：213日，預售：315日杭州西溪逸景：工規(guī)證：201日，開工：232日，預售：306日蘇州香溢紫郡二期A區(qū)：工規(guī)證：301日，開工：279日，預售：318日蘇州香溢瀾橋二期：工規(guī)證：253日，開工：254日，預售：334日蘇州吳江項目一期小高層：工規(guī)證：114日，開工：126日，預售151日共十九頁目錄(mùlù)頁1前期篇2工程、采購篇共十九頁工程(gōngchéng)、采購篇1、現(xiàn)有意愿供應商2、異地城市相關政策及施工(shīgōng)差異化對比3、當?shù)厥┕つＪ焦彩彭撃壳?mùqián)意愿供應商滬寧合肥(héféi)閔玉林羅曉才張善兵趙國富周有道汪志輝蔡圣文朱長富林社根周兆云江蘇成章上海德持武漢華南趙純陽1、鋼筋、混凝土材料甲供OR乙供？——若乙供，則目前付款方式需做調整；2、異地工程——適當讓利；3、工程量統(tǒng)計——合肥定額OR江蘇定額？供應商異地考慮因素有配合意愿現(xiàn)有供應商供應商異地施工經驗現(xiàn)有供應商絕大部分無合肥當?shù)厥┕そ涷?；部分如林社根、張善兵、蔡勝文、羅曉才出身安徽，對當?shù)赜幸欢私?。共十九頁異地城市相關政策(zhèngcè)及施工差異化對比城市氣候對比江浙氣候溫暖濕潤，夏季高溫多雨，冬季溫和少雨，雨熱同期。最潮濕的時候是夏季的梅雨時期（6月中下旬至7月上中旬，持續(xù)約一個月）。梅雨期間的月平均空氣濕度大多在60%~80%，溫度在25~30。合肥地區(qū)氣候特性與江浙較為相近，對工期影響不大合肥年平均降水量在900～1000mm之間，南多北少，夏季6-8月降水最多，春季次之，冬季最少；梅雨顯著，夏雨集中。一般入梅期在6月中旬，出梅期在7月中旬的旬初，梅雨期近一個月。最早入梅在5月底，最遲出梅可至7月底。6、7、8三個月自南向北占全年降水量的35-45%；勞務：合肥當?shù)貏趧展と舜蟛糠謥碜运拇?、貴州，周邊人群比例不大，每年水稻(shuǐdào)收割等農忙季節(jié)部分工人會返鄉(xiāng)，時間約10~15天。影響工程施工因素—氣候、勞務共十九頁異地(yìdì)城市相關政策及施工差異化對比設計及施工節(jié)點要求(yāoqiú)差異1、對女兒墻、高低跨、上人孔、變形縫和出屋面管道、井（煙）道等節(jié)點應有防滲構造詳圖；2、膨脹珍珠巖類及其它散狀屋面保溫層必須設置隔氣層和排氣系統(tǒng)；3、在大面積基坑中局部加深開挖的基坑（“坑中坑”）支護設計應與深基坑支護設計同時完成?！逗戏适凶≌こ藤|量通病防治導則》1、住宅工程應實行“樣板引路”。住宅工程主體結構驗收前，施工單位應按照設計要求，每個單體工程至少選擇一套（戶）進行裝飾安裝工程施工，經建設、監(jiān)理、施工單位聯(lián)合驗收合格后，方可全面進行裝飾安裝工程施工。——《關于加強合肥市建筑工程質量管理的若干要求》2、墻體節(jié)能工程施工前，應在現(xiàn)場采用相同材料和工藝制作樣板，并經檢測合格。———《關于加強合肥市建筑節(jié)能質量管理的若干規(guī)定》設計要求施工節(jié)點要求共十九頁異地(yìdì)城市相關政策及施工差異化對比施工工藝差異性調查(diàochá)序號合肥做法江蘇做法公司做法1混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等輕質墻體，未開設洞口處應增設間距不大于3.6m的構造柱，砌體無約束的端部必須增設構造柱，預留的門窗洞口應采取鋼筋混凝土框加強?；炷列⌒涂招钠鰤K、蒸壓加氣混凝土砌塊等輕質墻體，當墻長大于5m時，應增設間距不大于3m的構造柱；1、不同材料的填充墻交接處設置構造柱；2、砌體填充墻無約束端設置構造柱；3、墻長大于5m時墻中設置構造柱，使每段墻不超過3m；4、寬度≥2米的洞口兩側設置構造柱；5、磚砌電梯井和樓梯間四角設置構造柱2填充墻砌至接近梁底、板底時，應留有30～80mm的空隙，用細石混凝土加膨脹劑塞實。上料口、過人洞封堵時，頂端應采用細石混凝土加膨脹劑填實。填充墻砌至接近梁底、底板時，應留有一定的空隙，填充墻砌筑完并間隔15d以后，方可將其補砌擠緊；補砌時，對雙側豎縫用高強度等級的水泥砂漿嵌填密實。我司執(zhí)行江蘇省標準共十九頁異地城市(chéngshì)相關政策及施工差異化對比施工工藝差異性調查(diàochá)序號合肥做法江蘇做法公司做法3砌體結構砌筑完成后不得少于20d再抹灰。砌體結構砌筑完成后宜60d再抹灰，并不少于30d。我司執(zhí)行江蘇省標準4配電箱預留洞上的過梁，應在其線管穿越的位置預留孔槽，不得事后打鑿。消防箱、配電箱、開關箱等背面的抹灰層應采用防止開裂的措施。江蘇標準增加“寬度大于300mm的預留洞口應設鋼筋混凝土過梁，并且伸入每邊墻體的長度應不小于250mm?！蔽宜緢?zhí)行江蘇省標準5住宅的建筑平面有凹口時，凹口周邊樓板的配筋宜適當加強。當樓板平面形狀不規(guī)則時，宜設置梁使之形成較規(guī)則的平面。當樓板平面形狀不規(guī)則時，應調整平面或采取構造措施。我司執(zhí)行江蘇省標準共十九頁異地城市相關(xiāngguān)政策及施工差異化對比施工工藝差異性調查(diàochá)序號合肥做法江蘇做法公司做法6不帶地下室的建筑物一層頂、屋面及建筑物結構單元兩端第一開間的現(xiàn)澆混凝土板應設置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不宜大于100mm，直徑不宜小于8mm。平面縱向長度超過40米的建筑物應每層均勻布置不少于三開間的雙層筋，或通長布置相當于1/3負筋面積以上的貫通鋼筋。江蘇標準增加“其它外墻陽角處應設置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不應少于7φ10，長度應大于板跨的1/3，且不應小于2000mm?！蔽宜緢?zhí)行江蘇省標準7在現(xiàn)澆板斷面急劇變化處、開洞削弱處等易引起收縮應力集中處，鋼筋間距不應大于150mm，直徑不應小于8mm，并應在板的上表面布置縱橫兩個方向的溫度收縮鋼筋。溫度收縮鋼筋在板的上、下表面沿縱橫兩個方向的配筋率均不應小于截面積的0.15％。應力集中處，鋼筋直徑不應小于8mm，間距不應大于100mm，并應在板的上表面布置縱橫兩個方向的溫度收縮鋼筋。板的上、下表面沿縱橫兩個方向的配筋率均應符合規(guī)范要求。我司執(zhí)行江蘇省標準8建筑長度大于40m時，宜在樓板中部設置后澆帶。后澆帶兩邊應設置加強鋼筋。建筑物長度大于40m時，應設置變形縫；當有其它可靠措施時，可在規(guī)范范圍內適當放寬。我司執(zhí)行江蘇省標準共十九頁異地城市(chéngshì)相關政策及施工差異化對比施工工藝差異性調查(diàochá)序號合肥做法江蘇做法公司做法9現(xiàn)澆板中的管線的直徑應小于1/3樓板厚度，沿預埋線管方向應增設?8@150mm、寬度不小于450mm的鋼筋網帶。線管并排水平埋設在現(xiàn)澆板中，線管間的最小間距不小于20mm?，F(xiàn)澆板中的管線的直徑應小于1/3樓板厚度，沿預埋管線方向應增設φ6@150、寬度不小于450mm的鋼筋網帶。水管嚴禁水平埋設在現(xiàn)澆板中。我司執(zhí)行江蘇省標準10廚、衛(wèi)間樓地面標高應比室內其它房間樓地面低20～30mm。廚、衛(wèi)間樓地面標高應比室內其它房間樓地面低30mm以上。我司執(zhí)行江蘇省標準11門垛或窗間墻小于360mm時必須采用鋼筋混凝土澆注。江蘇省無此項要求我司執(zhí)行江蘇省標準共十九頁異地城市相關(xiāngguān)政策及施工差異化對比施工工藝差異性調查(diàochá)序號合肥做法江蘇做法公司做法12門窗框與墻身間縫隙，應于洞口清理干凈干燥后施打發(fā)泡劑，發(fā)泡劑應連續(xù)施打、一次成型、充填飽滿，溢出門窗框外的發(fā)泡劑應在結膜前塞入縫隙內，防止發(fā)泡劑外膜破損?；九c合肥一致。我司另外要求“窗洞四周200mm范圍內還需做JS或Pmc防水層兩道?！?3剛性防水層應采用細石防水混凝土，其強度等級不低于C30，厚度不應小于50mm，分格縫間距不宜大于3m×3m，縫寬不應大于25mm，且不小于12mm?；九c合肥一致。我司另外要求“分格縫縫寬20mm，縫內嵌防水油膏，縫上加貼300mm寬防水卷材?！毙〗Y：合肥當?shù)厥┕すに囈笤诠に嚰毠?jié)規(guī)定、材料配置、構造措施規(guī)格方面與江蘇地區(qū)基本一致，某些細部要求比江蘇省略寬松。共十九頁3、當?shù)厥┕?shīgōng)模式1、發(fā)包特點：合肥區(qū)域總分包模式與上海、江蘇區(qū)域相近，樁基、土方、消防、門窗、電梯、配套、景觀、防水等工程一般作為分包。2、采購模式：鋼材、混凝土等主材一般為總包采購，限定品牌或范圍(fànwéi)，價格調差，幅度自3%-5%不等；其他材料亦可采用甲指乙供操作模式。3、付款形式：月結或節(jié)點付款均能接受。4、施工工期：合肥當?shù)?/p>