房地產(chǎn)和建安企業(yè)營改增新政全方位解析和全程模擬演練(20164 廣東惠州)

房地產(chǎn)和建筑業(yè)“營改增”新政全方位解析和全程模擬(mónǐ)演練主講人：于老師2016年3月31日共二百一十七頁課程(kèchéng)簡介本課程以提升房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營改增”稅改實務(wù)應(yīng)對技能為出發(fā)點，深刻剖析“營改增”政策可能對這兩大行業(yè)經(jīng)營、融資、財務(wù)、管理、公司組織架構(gòu)、供應(yīng)鏈等方面產(chǎn)生的一系列影響。通過學(xué)習(xí)增值稅管控理念、發(fā)票管理技能和健全的財稅應(yīng)對知識體系及方法，有效掌握“營改增”稅制改革財稅應(yīng)對技能，通過企業(yè)相關(guān)部門上下聯(lián)動，有效進行涉稅風(fēng)險管控。通過對“營改增”各類型企業(yè)稅負(fù)測算、不同成本構(gòu)成項目分析測算及成本管控案例，手把手教你識別出本企業(yè)“營改增”稅改過渡期可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險點，有效進行稅收籌劃。在目前企業(yè)轉(zhuǎn)型大背景下，通過企業(yè)組織架構(gòu)重新搭建(dājiàn)、供應(yīng)鏈調(diào)整和公司內(nèi)控流程重新規(guī)劃，掌控有效應(yīng)對策略，輕松渡過房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營改增”稅改過渡期，自由掌握房地產(chǎn)和建安企業(yè)財稅籌劃主動權(quán)，通過掌握高效財務(wù)管控技能，真正有效提升企業(yè)價值。共二百一十七頁目錄管控思維調(diào)整篇（找到險峰）稅改政策(zhèngcè)影響篇（找到上山的路）稅務(wù)核算篇（備齊裝備）發(fā)票管控篇（防范事故）過度階段處理篇（翻越險坡）公司架構(gòu)調(diào)整管控應(yīng)對篇（踏上通途）稅負(fù)測算和成本管控篇（險峰賞景）共二百一十七頁管控思維(sīwéi)調(diào)整篇共二百一十七頁一、“營改增”背景(bèijǐng)簡介李克強總理在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型大背景下，提出目前助推我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的三大助推器---“一帶一路”、”互聯(lián)網(wǎng)+”、”營改增”?！盃I改增”是我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整引發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型和稅務(wù)征管應(yīng)對的一次全新變革。1979年我國引入增值稅制度，至1994年稅制改革，增值稅征稅范圍擴到所有貨物和加工修理(xiūlǐ)修配勞務(wù)，對其他勞務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)征營業(yè)稅，由此進入“增值稅”和“營業(yè)稅”并行期。營業(yè)稅本身存在重復(fù)征稅特征，隨著三產(chǎn)發(fā)展，重復(fù)征稅愈加突出；銷售貨物和提供勞務(wù)日益融合，企業(yè)難以分開核算，兩套稅制增大征納成本；稅收累積效應(yīng)和額外征納成本，產(chǎn)生深層次問題，抑制企業(yè)間分工協(xié)作深化，影響服務(wù)業(yè)發(fā)展，制約調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式經(jīng)濟發(fā)展要求。2011年起我國推行“營改增”稅改，即通過“貨物和勞務(wù)”一體化征稅、擴大增值稅征收范圍，完善商品勞務(wù)環(huán)節(jié)扣稅鏈條，消除重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅，促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)型目標(biāo)。共二百一十七頁如何(rúhé)看待“營改增”稅收規(guī)模：2015年房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅占全國(quánɡuó)營業(yè)稅31.6%（6,104億元），建筑業(yè)營業(yè)稅占26.6%（5,136億元），金融業(yè)營業(yè)稅占23.6%（4,561億元）。此次增值稅擴圍對國家經(jīng)濟產(chǎn)生自營改增實施以來最大影響。行業(yè)稅負(fù)：湖南大學(xué)2014年發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)調(diào)查報告顯示：房地產(chǎn)行業(yè)實際稅率已達54.3%。媒體曾報道，地產(chǎn)商每賺1元利潤需交稅1.02元。稅負(fù)若再增加，對近幾年利潤已持續(xù)下滑的地產(chǎn)商，是一個難言之痛。稅務(wù)總局原副局長許善達：稅改影響：全面“營改增”減稅額有望達9000億元（約為GDP0.4%）。有預(yù)測，2016年已納入“營改增”行業(yè)減稅規(guī)模估計有2000億元，金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)減稅規(guī)?；蚪咏?000億元，2016年“營改增”減稅總規(guī)模近6000億元。共二百一十七頁李克強總理：“營改增”有利于減少重復(fù)征稅，降低企業(yè)成本和稅收成本，這將對發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其是科技等高端服務(wù)業(yè)、促進產(chǎn)業(yè)和消費升級、培育新動能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革發(fā)揮重要作用。‘營改增’稅制改革是當(dāng)前的讓利，更是在培育未來‘新動能’?！庇枚唐谪斦杖氲摹皽p”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎(chǔ)。全面推進“營改增”，是深化財稅體制改革、推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“重頭戲”。全國政協(xié)委員(wěiyuán)、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康：“‘營改增’是一項稅制改革，其結(jié)構(gòu)性減稅特征很明顯?！疇I改增’內(nèi)在機理是鼓勵專業(yè)化競爭。它減少營業(yè)稅重復(fù)征收。共二百一十七頁最傷腦筋最難所有行業(yè)都受益非常頭疼樓部長(bùchánɡ)兩會答記者問：2015營改增共二百一十七頁財政部長樓繼偉就“營改增”答記者問核心內(nèi)容：1、營改增過程實際是降稅。擬準(zhǔn)備方案是17%標(biāo)準(zhǔn)稅率不提高，但由于所有不動產(chǎn)可納入抵扣，沒一個地方不用不動產(chǎn)，道路、道路兩邊的交通工程、廠房，都是不動產(chǎn)，這些可抵扣，實際稅基縮小了，造成減收，無論中央財政還是地方財政都要減收。

2、可做到行業(yè)不增負(fù)，不能做到所有企業(yè)不增負(fù)。不動產(chǎn)可抵扣，企業(yè)租來房產(chǎn)、投資形成的不動產(chǎn)可抵扣，但過去以往不動產(chǎn)不能抵，有個消化過程，新投資部分可抵，以往部分不能抵，開始階段可能有稅負(fù)變化(biànhuà)，然后逐漸消化掉，鼓勵投資，都可抵稅，甚至投資量大時，可能一兩年可不交稅。但不能保證每一個企業(yè)實行營改增最后一個環(huán)節(jié)時不增負(fù)。

3、營改增會造成財政收入降低。營改增后，中央和地方收入都要減少?？偟目紤]是維持目前中央和地方總財力分配格局不變下，安排一個過渡性中央地方收入劃分辦法，解決地方收入減少問題。共二百一十七頁本次營改增方案中為何仍稱“試點”？樓繼偉部長解釋，原增值稅和營業(yè)稅并存造成一定扭曲，包括企業(yè)行為和財務(wù)方面的扭曲，因此改革(gǎigé)中采取不少過渡措施，全面推開后是一種全面的試點。共二百一十七頁初步(chūbù)認(rèn)識增值稅增值稅：對銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個人(gèrén)就其實現(xiàn)增值額征收。特點：①對銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或提供應(yīng)稅服務(wù)各個環(huán)節(jié)中新增價值額征收;②核心是稅款抵扣制;③實行價外征收;④日常會計核算中，其成本不包括增值稅。共二百一十七頁生產(chǎn)型增值稅消費型增值稅增值稅擴圍增值稅擴圍1994年2009年2012-20142015-2016…增值稅政策(zhèngcè)變革共二百一十七頁“營改增”總體(zǒngtǐ)進展交通運輸業(yè)和現(xiàn)代(xiàndài)服務(wù)業(yè)實施時間：2012.1.1上海市2012.9.1北京市2012.10.1江蘇和安徽2012.11.1福建和廣東2012.12.1天津、浙江和湖北2013.8.1全國范圍內(nèi)實施鐵路運輸和郵政業(yè)：財稅[2013]106號規(guī)定，自2014年1月1日起，鐵路運輸和郵政業(yè)營改增試點。電信業(yè)：財稅[2014]43號規(guī)定，自2014年6月1日起電信業(yè)納入營改增范圍。5月1日改革營業(yè)稅稅目：建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)。返回共二百一十七頁稅改政策(zhèngcè)影響篇共二百一十七頁“營改增”對房地產(chǎn)和建安企業(yè)可能(kěnéng)產(chǎn)生的影響1、盈虧情況直接掛鉤稅負(fù)。“營改增”前，建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)無論盈虧，都須按計稅營業(yè)額納稅。“營改增”后，建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)只對工程項目增值額部分納稅。當(dāng)企業(yè)利潤微薄或產(chǎn)生虧損時，在取得(qǔdé)增值稅專業(yè)發(fā)票下，只需繳很少增值稅，甚至不納稅。2、甲供材可抵扣稅金?！盃I改增”前，建安和房地產(chǎn)企業(yè)作為營業(yè)稅納稅人，其外購材料、設(shè)備不能獲得稅款抵扣。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)通過甲供材外購材料和設(shè)備支付進項稅金，可抵扣增值稅銷項稅額，避免重復(fù)征稅。問題：建筑主耗材在哪一方核算直接影響增值稅的稅負(fù)，建安企業(yè)如何處理和房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅率抵扣問題？共二百一十七頁3、對財務(wù)(cáiwù)影響財務(wù)指標(biāo)會計核算財務(wù)預(yù)算績效考核工程造價崗位設(shè)置共二百一十七頁營改增后應(yīng)納稅額的計算(jìsuàn)共二百一十七頁應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅借方發(fā)生額進項稅額已交稅金轉(zhuǎn)出未交增值稅貸方發(fā)生額銷項稅額進項稅額轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出多交增值稅營改增抵減的銷項稅額預(yù)征稅額清算稅額減免稅款未交增值稅增值稅留抵稅額簡易征收增值稅財政部關(guān)于印《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定》的通知(tōngzhī)財會〔2012〕13號17%、11%、6%、3%、0明細(xì)科目(kēmù)核算或項目輔助核算營改增會計核算共二百一十七頁對財務(wù)人員核算水平(shuǐpíng)提出更高要求項目施工增值稅稅負(fù)如何(rúhé)評價呢？按項目？按年？按月？中標(biāo)建設(shè)結(jié)算開票項目銷售收入測算表序號項目測算第1期第2期預(yù)算收入不含稅收入銷項稅額預(yù)算收入不含稅收入銷項稅額預(yù)算收入不含稅收入銷項稅額1建筑工程總包收入

2安裝工程總包收入

3門窗銷售收入

4鋼結(jié)構(gòu)銷售收入

5玻璃幕墻銷售收入

6工程設(shè)計收入

7商品砼銷售收入

8廢舊材料銷售收入

9利息收入

共二百一十七頁序號

類別

成本費用明細(xì)

是否可抵扣

發(fā)票類型

增值稅稅率1

人工費員工工資、五險一金否————2……………………3

材料類鋼材是增值稅專用發(fā)票17%4商砼是增值稅專用發(fā)票3%

5除鋼材、商砼外的其他主材

是

增值稅專用發(fā)票

17%6地材（沙土石料）是增值稅專用發(fā)票3%7除地材外的其他輔材是增值稅專用發(fā)票17%8材料委托加工是增值稅專用發(fā)票17%9預(yù)制構(gòu)件是增值稅專用發(fā)票17%10……………………11

機械類設(shè)備采購及安裝是增值稅專用發(fā)票17%12設(shè)備租賃費是增值稅專用發(fā)票17%13自有設(shè)備修理費是增值稅專用發(fā)票17%對財務(wù)人員控制(kòngzhì)水平提出更高要求共二百一十七頁現(xiàn)狀：工程造價采取工程量清單計價法編，一般由直接成本、間接費用、利潤和稅金構(gòu)成，其中，稅金指營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，采用綜合稅率記取。營改增逼迫建筑企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈，促使人工、材料、機械等成本規(guī)范化、合法化。理順總包與分包間稅務(wù)關(guān)系。對聯(lián)營掛靠、合作經(jīng)營、非法轉(zhuǎn)包、隨意肢解工程等建筑行業(yè)不正當(dāng)競爭行為有一定(yīdìng)制約作用。工程造價現(xiàn)狀(xiànzhuàng)

營改增對工程造價的改變共二百一十七頁共二百一十七頁工程造價營改增后的新規(guī)則(guīzé)共二百一十七頁4、“營改增”對房地產(chǎn)建造成本產(chǎn)生影響建筑業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)重要上游行業(yè)，財稅[2011]110號規(guī)定其適用11%增值稅稅率，原則上適用增值稅一般計稅方法。建筑業(yè)“營改增”直接造成房地產(chǎn)企業(yè)建造成本增加。（1）建筑材料來源方式較多，增大建筑業(yè)增值稅進項稅額抵扣難度由于建安企業(yè)面對材料供應(yīng)商及材料種類“散、雜、小”，且基本由個體戶、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，購買材料沒發(fā)票或取得非增值稅專用發(fā)票，材料進項稅額無法正常抵扣，使建筑業(yè)實際稅負(fù)加大。（2）建筑人工成本直接影響稅負(fù)建筑工程中人工費占工程總造價20～30%，其勞務(wù)(láowù)用工主要來源于勞務(wù)公司和零散農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為建筑企業(yè)提供專業(yè)勞務(wù)服務(wù)，原按3%繳營業(yè)稅，營改增后，稅率大幅提高，但沒進項稅可抵扣。目前在人工成本上漲趨勢下，勞務(wù)公司必將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到建筑企業(yè)。零散農(nóng)民工提供勞務(wù)產(chǎn)生人工費也沒有增值稅發(fā)票可抵扣進項稅，加大建筑企業(yè)人工費稅負(fù)。以上兩方面導(dǎo)致成本增加也必然攤銷在商品中轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)?，F(xiàn)在房屋售價趨勢是政府通過宏觀調(diào)控手段抑制房價繼續(xù)上漲。房價不能對應(yīng)上漲，由稅改帶來成本增加只能由建筑企業(yè)和開發(fā)企業(yè)自行消化。共二百一十七頁（3）“營改增”對建筑企業(yè)主耗材稅率的影響直接增加建筑業(yè)稅負(fù)(shuìfù)相關(guān)文件：財稅[2009]9號一般納稅人銷售自產(chǎn)下列貨物，可選擇簡易辦法依6%征收率計算增值稅：①建筑用和生產(chǎn)建筑材料用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含黏土實心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。上述貨物都是建筑工程主要原材料，且占工程造價比較大。假設(shè)建筑企業(yè)購入以上原材料均能取得正規(guī)增值稅發(fā)票，可抵扣進項稅率6%，銷項稅率11%。相對營改增前，建筑企業(yè)購入上述建材增加5%稅負(fù)成本。根據(jù)2010年公布該行業(yè)產(chǎn)值利潤率3.55%而言，營改增必將增加建筑業(yè)稅負(fù)，擠占利潤空間。共二百一十七頁6、聯(lián)營合作項目風(fēng)險加大目前聯(lián)營合作方大部分不是合法正規(guī)企業(yè)，且部分合作方是自然人，沒有健全會計核算體系，工程成本核算形同虛設(shè)，采購材料、分包工程、租賃機械設(shè)備和設(shè)施基本沒有正式稅務(wù)發(fā)票，也沒索取發(fā)票意識。營業(yè)稅下，以工程總造價為計稅依據(jù)征營業(yè)稅，與成本費用關(guān)系不大。增值稅下，銷項稅額是不含稅工程造價乘以增值稅率計算，進項稅額是材料采購、設(shè)備租賃、工程分包等環(huán)節(jié)取得的專用發(fā)票上注明的增值稅額，進項稅額產(chǎn)生于成本費用支出環(huán)節(jié)，增值稅與工程造價、成本費用密不可分(mìbùkěfēn)。如聯(lián)營合作項目采購、租賃、分包等環(huán)節(jié)不能取得足夠?qū)Ｓ冒l(fā)票，進項稅額很小，可抵扣稅款較少，繳納稅款較多，工程實際稅負(fù)可能達到6%～11%，超過總包方管理費率，甚至超過項目利潤率。共二百一十七頁7、一定時期內(nèi)有現(xiàn)金流盤活房地產(chǎn)企業(yè)多采用預(yù)售制，營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入當(dāng)期就要繳，占用流動資金。改增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間進項稅額大于銷項稅額，因而減少(jiǎnshǎo)企業(yè)開發(fā)初期流動資金占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)期資金壓力。8、產(chǎn)品線升級多業(yè)態(tài)并行營改增后，建安成本進項稅為進項稅抵扣主要部分，對建安成本占比較高產(chǎn)品及企業(yè)更利好。企業(yè)為降低稅負(fù)，增加盈利空間，將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。特別對主打住宅產(chǎn)品企業(yè)，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中比重成為主要應(yīng)對方式，同時延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也成為房企考慮方向?！盃I改增”也為深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、建安成本占比相對較大的運營企業(yè)帶來更多機會。共二百一十七頁9、區(qū)域布局策略調(diào)整土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)重要組成，不同城市土地價格不同，開發(fā)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)也不同。開發(fā)企業(yè)選擇一般計稅方法，土地成本可從銷售額中扣除。在當(dāng)前土地成本占比愈來愈高下，考慮稅收綜合稅負(fù)，企業(yè)或?qū)⒕C合考慮各類城市土地成本，調(diào)整拿地策略和區(qū)域布局。為布局一線城市等土地成本較高企業(yè)帶來更大機會，有可能(kěnéng)持續(xù)引導(dǎo)開發(fā)商進一步加劇在一線城市土地市場競爭。共二百一十七頁10、企業(yè)管控水平加強，行業(yè)集中度進一步提升營改增后實際經(jīng)營中，企業(yè)管控水平對企業(yè)業(yè)績影響更為明顯。一方面，能否從上游取得足額可抵扣增值稅發(fā)票從而最大化進項稅抵扣是房地產(chǎn)企業(yè)面臨重要課題，要求企業(yè)在管理特別是采購環(huán)節(jié)提高內(nèi)控水平，同時(tóngshí)精選供應(yīng)商；另方面，增強稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力也是房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)重要手段，企業(yè)要加強與上下游企業(yè)談判和議價能力。同時，精裝修產(chǎn)品、商辦地產(chǎn)占比增長，對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理提出更高要求。從目前企業(yè)管控看，龍頭企業(yè)管理能力和談判議價空間明顯優(yōu)于中小企業(yè)，未來隨著對企業(yè)精細(xì)化管理要求增加，龍頭企業(yè)憑借其管理能力將獲得更大優(yōu)勢，行業(yè)集中度將進一步提升。返回(fǎnhuí)共二百一十七頁稅務(wù)(shuìwù)核算篇共二百一十七頁

一、會計科目設(shè)置：

（一）一般納稅人：

在“應(yīng)交稅費”下設(shè)：“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣增值稅”、“增值稅留抵稅額”等科目。

1、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”：

借方發(fā)生額，反映企業(yè)購進貨物或接受勞務(wù)支付進項稅額、實際已繳增值稅額、月終轉(zhuǎn)出當(dāng)月(dàngyuè)應(yīng)繳未繳增值稅額；

貸方發(fā)生額，反映企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)收取銷項稅額、出口企業(yè)收到出口退稅、進項稅額轉(zhuǎn)出數(shù)額、轉(zhuǎn)出多繳增值稅。

期末借方余額反映尚未抵扣增值稅。

“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”，應(yīng)設(shè)以下三級科目：共二百一十七頁

（1）借方登記三級科目：

①“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）”，核算購入貨物或接受勞務(wù)支付的準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。

購入貨物或接受勞務(wù)支付進項稅額，用”藍字”登記；

退回所購貨物沖銷(chōnɡxiāo)進項稅額用“紅字”登記。②“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，核算月終轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交增值稅。

月末該科目出現(xiàn)貸方余額時：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費——未繳增值稅共二百一十七頁

③“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”，

核算一般納稅人購進增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和發(fā)生技術(shù)維護(wéihù)時抵減應(yīng)納稅額的款項。

④“應(yīng)交稅費——應(yīng)繳增值稅（已交稅金）”，

核算預(yù)繳本月增值稅額。本科目適用一個月內(nèi)分次預(yù)交增值稅納稅人。

⑤“應(yīng)交稅費——應(yīng)繳增值稅（出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額）”，

反映出口企業(yè)銷售出口貨物后，向稅務(wù)機關(guān)辦理免抵退稅申報，按規(guī)定計算的應(yīng)免抵稅額。共二百一十七頁

（2）貸方登記三級科目：

①“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”，記錄銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收增值額。銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取銷項稅額，用藍字登記，退回所購銷物沖銷的銷項稅額用“紅字”登記。

②“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）”，核算將已抵扣進項稅額項目用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅應(yīng)稅項目、簡易辦法征稅等不得抵扣進項稅行為時，所抵扣進項稅額需在發(fā)生用途改變(gǎibiàn)當(dāng)月進行進項稅額轉(zhuǎn)出金額。

③“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多繳增值稅）”，核算月終轉(zhuǎn)出多預(yù)交增值稅?！皯?yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（已交稅金）本月如有實際發(fā)生額，且“應(yīng)繳稅費——應(yīng)交增值稅”月末出現(xiàn)借方余額，用當(dāng)月預(yù)繳稅額與借方余額比較，較小金額是本月多繳稅額。

借：應(yīng)交稅費——未繳增值稅

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多繳增值稅）共二百一十七頁2、“應(yīng)交稅費——未繳增值稅”：

借方發(fā)生額，反映月終轉(zhuǎn)入多交增值稅；

貸方發(fā)生額，反映月終轉(zhuǎn)入當(dāng)月(dàngyuè)應(yīng)繳未繳增值稅；

期末借方余額反映多繳增值稅，貸方余額反映未繳增值稅。3、“應(yīng)交稅費——待抵扣增值稅額”：

主要用于輔導(dǎo)期一般納稅人實行“先認(rèn)證，后抵扣”和進口企業(yè)取得海關(guān)專用繳款書實行“先稽核比對，后抵扣”方式進項稅核算。其借方發(fā)生額反映本期已購進尚未抵扣進項稅額；貸方發(fā)生額反映次月比對無誤進項發(fā)票可抵扣進項稅額。

4、“應(yīng)交稅費——增值稅留底稅額”：

核算原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅服務(wù)的，截止開始試點當(dāng)月月初增值稅期末留底稅額，不得從應(yīng)稅服務(wù)銷項稅額中抵扣進項稅，待以后期間允許抵扣，按允許抵扣金額由貸方轉(zhuǎn)出。共二百一十七頁

（二）小規(guī)模納稅人：

只需設(shè)“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目，不需三級明細(xì)核算。

借方發(fā)生額，反映已繳增值稅。

貸方(dàifāng)發(fā)生額，反映應(yīng)繳增值稅。

期末借方余額反映多交增值稅，期末貸方余額反映尚未繳的增值稅額。共二百一十七頁2、財務(wù)人員必須掌握(zhǎngwò)的增值稅核算原理和方法一般納稅人和小規(guī)模納稅人的界定及稅率問題。增值稅納稅人分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人：銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，按銷售額和征收率計算應(yīng)納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額=銷售額×征收率小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定。小規(guī)模納稅人增值稅征收率3%。小規(guī)模納稅人以外納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)申請資格認(rèn)定。小規(guī)模納稅人會計核算健全，能提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可向主管稅務(wù)機關(guān)申請資格認(rèn)定，不作小規(guī)模納稅人。共二百一十七頁一般納稅人：納稅人銷售貨物(huòwù)或提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進項稅額后余額。當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。銷項稅額：納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，按銷售額和增值稅率計算并向購買方收取的增值稅額。進項稅額：納稅人購進貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額。下列進項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣：（1）從銷售方取得增值稅專用發(fā)票上注明增值稅額。（2）從海關(guān)取得海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明增值稅額。（3）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%扣除率計算的進項稅額。進項稅額=買價×扣除率共二百一十七頁納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，取得增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定(guīdìng)的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。注意：下列項目進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（1）用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或個人消費的購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)；（2）非正常損失購進貨物及相關(guān)應(yīng)稅勞務(wù)；（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品耗用購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)；（4）國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的納稅人自用消費品；（5）本條第（1）項至第（4）項規(guī)定貨物的運輸費用和銷售免稅貨物運輸費用。共二百一十七頁

增值稅一般納稅人稅率1、17%稅率：

除另有規(guī)定外，納稅人銷售(xiāoshòu)或進口貨物、提供加工修理修配勞務(wù)、提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率17%。2、13%稅率：

納稅人銷售或進口下列貨物，稅率13%：

（1）糧食、食用植物油；

（2）自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；

（3）書、報紙、雜志；

（4）飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；（5）國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。3、11%稅率：

提供交通運輸服務(wù)業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信服務(wù)業(yè)。共二百一十七頁4、6%稅率：

提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，有形動產(chǎn)(dòngchǎn)租賃服務(wù)除外。5、“0”稅率：

納稅人出口貨物、提供財政部和總局規(guī)定應(yīng)稅服務(wù)，稅率零；但國務(wù)院另有規(guī)定除外。

（《增值稅暫行條例》、財稅[2013]106號附件1，第12條）

全面實施營改增后，增值稅稅率可能基本上保持17%、13%、11%、6%和“零”稅率5檔不變。共二百一十七頁營改增后的增值稅稅率(shuìlǜ)財稅[2014]57號2014-6-13：自2014年7月1日起，將6%和4%的增值稅征收率統(tǒng)一調(diào)整為3%。

增值稅“稅率”與“征收率”稅率，適用一般(yībān)納稅人，目前有17%、13%、11%和6%四檔；征收率適用小規(guī)模納稅人和特定一般納稅人。小規(guī)模納稅人統(tǒng)一按3%征收率計征；特定一般納稅人，適用6%、5%、4%、3%四檔征收率。征收率6%項目：自來水、小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力、部分建材產(chǎn)品和生物制品；征收率5%項目：中外合作開采的原油、天然氣；征收率4%項目：寄售、典當(dāng)和拍賣商品、銷售舊貨；征收率3%項目：公共交通運輸?shù)葼I改增個別應(yīng)稅服務(wù)。共二百一十七頁“營改增”后增值稅優(yōu)惠政策匯總(huìzǒng)事項新政策

財稅[2014]57號舊政策

財稅[2009]9號一般納稅人銷售自己使用過固定資產(chǎn)（符合簡易計稅方法條件的）按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅。計算：含稅賣價/(1+3%)*2%按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅納稅人銷售舊貨縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力依3%征收率依6%征收率建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)。用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品自來水商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)寄售商店代銷寄售物品(包括居民個人寄售的物品在內(nèi))依3%征收率依4%征收率典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品經(jīng)國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)的免稅商店零售的免稅品共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)(qǐyè)營改增新政亮點混合銷售的重新定義原混合銷售是1994年隨《增值稅暫行條例》和《營業(yè)稅暫行條例》誕生。增值稅混合銷售：一項銷售行為如既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)（應(yīng)繳營業(yè)稅的勞務(wù)），為混合銷售行為。除特別規(guī)定行為外，從事貨物生產(chǎn)(shēngchǎn)、批發(fā)或零售企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)繳增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳增值稅。營業(yè)稅混合銷售：一項銷售行為如既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物（包括電力、熱力、氣體在內(nèi)的有形動產(chǎn)），為混合銷售行為。除特別規(guī)定行為外，從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳營業(yè)稅。以上特別規(guī)定行為，指納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，該類混合銷售行為應(yīng)分別核算貨物銷售額和營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其貨物銷售額和提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安(Jiànān)企業(yè)營改增新政亮點本次營改增后，需更新慣性(guànxìng)思維，混合銷售概念發(fā)生本質(zhì)變化：一項銷售行為如既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售的單位和個體工商戶（包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)）的混合銷售行為，按銷售貨物繳增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按銷售服務(wù)繳增值稅。結(jié)論：增值稅混合銷售由以往同一納稅人同一銷售業(yè)務(wù)中，跨越增值稅和營業(yè)稅兩個稅種，既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)行為，改為：同一納稅人在同一項銷售業(yè)務(wù)中，混雜增值稅不同稅目業(yè)務(wù)，既涉及貨物又涉及營改增應(yīng)稅服務(wù)行為。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)營改增新政(xīnzhènɡ)亮點變革的兼營行為原增值稅跨稅種兼營行為，指銷售貨物或提供加工、修理修配勞務(wù)納稅人兼營營業(yè)稅應(yīng)稅項目行為，該幾種行為并無直接聯(lián)系和從屬關(guān)系，幾種行為不一定發(fā)生在同一購買者身上，收取價款不一定來自同一人。從事兼營業(yè)務(wù)增值稅納稅人應(yīng)分別核算貨物或增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額和營業(yè)稅應(yīng)稅項目營業(yè)額；未分別核算的，由增值稅和營業(yè)稅主管稅務(wù)機關(guān)分別核定貨物或增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額和營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額。本次營改增規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，適用不同(bùtónɡ)稅率或征收率的，應(yīng)分別核算適用不同稅率或征收率銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。同時保留納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)分別核算免稅、減稅項目銷售額；未分別核算銷售額的，不得免稅、減稅規(guī)定。還規(guī)定，適用一般計稅方法納稅人，兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣進項稅額，按相關(guān)公式計算不得抵扣的進項稅額。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)營改增新政(xīnzhènɡ)亮點取消混業(yè)經(jīng)營以往營改增試點均在增值稅和營業(yè)稅并行模式下進行的，既存在一項銷售行為跨稅種混合銷售，又存在一個納稅人兼有增值稅銷售和營業(yè)稅應(yīng)稅行為的兼營行為，因此，對試點納稅人兼有不同稅率或征收率銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或應(yīng)稅服務(wù)行為，以“混業(yè)經(jīng)營”界定，并規(guī)定分別核算適用(shìyòng)不同稅率或征收率銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或征收率。本次營改增，已在全增值稅模式下運行，因此取消混業(yè)經(jīng)營征稅規(guī)定，按兼營行為規(guī)定征稅。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安(Jiànān)企業(yè)營改增新政亮點服務(wù)業(yè)存在視同銷售原《營業(yè)稅條例細(xì)則》第5條：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（一）單位或個人將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈送其他單位或個人；（二）單位或個人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（三）財政部、稅務(wù)總局規(guī)定其他情形。因此以往認(rèn)為營業(yè)稅下，服務(wù)業(yè)沒有視同銷售說法。因營業(yè)稅下視同銷售只存在不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈送和自建建筑物后銷售行為。全面營改增后，根據(jù)財稅〔2016〕36號附件2第14條：下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)：（一）單位或個體工商戶向其他單位或個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者(huòzhě)以社會公眾為對象的除外。（二）單位或個人向其他單位或個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和稅務(wù)總局規(guī)定其他情形。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安(Jiànān)企業(yè)營改增新政亮點偏低或偏高都可能調(diào)整原增值稅實施細(xì)則第16條規(guī)定，納稅人有價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或有條例規(guī)定的視同銷售貨物行為而無銷售額的，稅務(wù)機關(guān)可核定銷售額。營改增后，財稅〔2016〕36號第44條：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或偏高且不具有合理商業(yè)目的(mùdì)的，或發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按順序確定銷售額。不具有合理商業(yè)目的，指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或增加退還增值稅稅款。根據(jù)財稅〔2016〕36號規(guī)定，價格偏高且不具有合理的商業(yè)目的也可能被主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按一定順序確定銷售額。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)營改增新政(xīnzhènɡ)亮點年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的單位和個體工商戶必須成為一般納稅人根據(jù)財稅(cáishuì)〔2016〕36號，年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為這個認(rèn)定需稅務(wù)機關(guān)文件明確。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)營改增新政(xīnzhènɡ)亮點不得(bude)抵扣進項稅額需清算原增值稅細(xì)則26條規(guī)定，一般納稅人兼營免稅項目或非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)而無法劃分不得抵扣進項稅額的，按下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝當(dāng)月無法劃分的全部進項稅額×當(dāng)月免稅項目銷售額、非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額合計÷當(dāng)月全部銷售額、營業(yè)額合計。此規(guī)定和全面營改增后并無大變化，最大不同是原增值稅條例細(xì)則沒有對不得抵扣進項稅額進行清算辦法。但全面營改增后，財稅〔2016〕36號提到清算。根據(jù)財稅〔2016〕36號第29條：適用一般計稅方法的納稅人，兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按下列公式計算不得抵扣進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額主管稅務(wù)機關(guān)可按上述公式依年度數(shù)據(jù)對不得抵扣進項稅額進行清算。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)(qǐyè)營改增新政亮點進項稅可分次抵扣原增值稅政策中，對一項進項稅額沒規(guī)定分次抵扣辦法。全面營改增后，根據(jù)財稅〔2016〕36號規(guī)定，適用一般計稅方法試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或2016年5月1日后取得不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例60%，第二年抵扣比例40%。這個分次抵扣辦法如何(rúhé)操作，總局會出具體辦法。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)(qǐyè)營改增新政亮點增值稅先預(yù)繳后申報原增值稅關(guān)于預(yù)繳增值稅規(guī)定：輔導(dǎo)期納稅人一個月內(nèi)多次領(lǐng)購專用發(fā)票的，應(yīng)從當(dāng)月第二次領(lǐng)購專用發(fā)票起，按上一次已購并開專用發(fā)票銷售額3%預(yù)繳增值稅。及總分機構(gòu)間預(yù)繳相關(guān)規(guī)定。全面營改增后，財稅〔2016〕36號沿襲營業(yè)稅管理辦法，增值稅下是先預(yù)繳后申報辦法。根據(jù)財稅〔2016〕36號，其中建筑服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得不動產(chǎn)（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，都規(guī)定按一定預(yù)征率（預(yù)繳率有不同規(guī)定）在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管(zhǔguǎn)稅務(wù)機關(guān)納稅申報。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)(qǐyè)營改增新政亮點貸款利息及費用不得扣除納稅人購進貸款服務(wù)（各種形式占用、拆借他人資金）支付利息及利息性質(zhì)支出，其進項稅額均不得從銷項稅額中抵扣。因接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

房地產(chǎn)老項目房地產(chǎn)老項目，指《建筑工程施工許可證》注明(zhùmínɡ)合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安(Jiànān)企業(yè)營改增新政亮點房地產(chǎn)項目土地價款不作進項扣除開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后余額為銷售額。

建筑工程老項目1.《建筑工程施工許可證》注明合同(hétong)開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。2.未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡易計稅方法計稅。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)(qǐyè)營改增新政亮點取得不動產(chǎn)抵扣規(guī)定營改增一般(yībān)納稅人和原一般(yībān)納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例60%，第二年抵扣比例40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，但不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)。

新增不得抵扣項目營改增納稅人和原一般納稅人購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)(qǐyè)營改增新政亮點差額征稅項目1.試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部(quánbù)價款和價外費用扣除支付的分包款后余額為銷售額。2.開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)(qǐyè)營改增新政亮點選擇適用簡易計稅方法(fāngfǎ)的營改增項目1.以清包工方式提供的建筑服務(wù)。2.為甲供工程（全部或部分設(shè)備、材料、動力由發(fā)包方自行采購的建筑工程）提供的建筑服務(wù)。3.為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。4.開發(fā)企業(yè)中一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)。6.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)。7.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)。8.以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。9.在納入營改增試點之日前簽的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。共二百一十七頁房地產(chǎn)和建安企業(yè)(qǐyè)營改增新政亮點不得開增值稅專用發(fā)票情形納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，屬下列情形之一的，不得開增值稅專用發(fā)票:1.向消費者個人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)。2.適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。

不征收增值稅項目（1）房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金。（2）在資產(chǎn)重組過程中，通過(tōngguò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。共二百一十七頁建安(Jiànān)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識第一部分房地產(chǎn)相關(guān)稅收規(guī)定(guīdìng)一、取得不動產(chǎn)抵扣規(guī)定1.所有增值稅一般納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例60%，第二年抵扣比例40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)。注意：融資租入不動產(chǎn)及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣規(guī)定。共二百一十七頁建安企業(yè)(qǐyè)和房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)營改增必備知識二、銷售不動產(chǎn)征稅范圍銷售不動產(chǎn)，指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作(gōngzuò)或進行其他活動的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的，及在轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地使用權(quán)的，按銷售不動產(chǎn)繳增值稅。三、經(jīng)營租賃不動產(chǎn)征稅范圍經(jīng)營租賃不動產(chǎn)，指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或個人用于發(fā)布廣告，按經(jīng)營租賃服務(wù)繳增值稅。共二百一十七頁建安(Jiànān)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識四、稅率和特殊征收率及計稅方法（一）銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)稅率11%；銷售、出租不動產(chǎn)征收率5%。五、利息及費用不得抵扣進項稅額（一）納稅人購進貸款服務(wù)（支付利息）的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。（二）納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。六、不征增值稅的收入房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)(kāifā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金。共二百一十七頁建安企業(yè)(qǐyè)和房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)營改增必備知識七、銷售額規(guī)定（一）銷售額，指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款(jiàkuǎn)和價外費用（不含稅），財政部和稅務(wù)總局另有規(guī)定除外。（二）除用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象外，單位或個人向其他單位或個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)視同銷售。（三）房地產(chǎn)老項目，指《建筑工程施工許可證》注明合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得全部價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。支付的土地價款，應(yīng)取得省級以上財政部門印制的財政票據(jù)或稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證為合法有效憑證。否則，不得扣除。納稅人取得上述憑證屬增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。共二百一十七頁建安(Jiànān)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識八、銷售不動產(chǎn)特別征稅規(guī)定（一）預(yù)售房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。（二）一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目1.開發(fā)企業(yè)中一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選擇適用簡易計稅方法按5%

征收率計稅。2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得全部價款和價外費用為銷售額，按5%征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按上述(shàngshù)計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。3.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可選擇適應(yīng)簡易計稅方法，以全部收入減去該項不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價后余額，按5%征收率在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳增值稅，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳增值稅。共二百一十七頁建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備(bìbèi)知識（三）一般納稅人銷售房地產(chǎn)新項目1.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款(jiàkuǎn)和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按5%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。2.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按5%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。共二百一十七頁建安企業(yè)(qǐyè)和房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)營改增必備知識（四）小規(guī)模納稅人銷售房地產(chǎn)項目1.開發(fā)企業(yè)中小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按5%征收率計稅。2.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時作價后的余額為銷售額，按5%征收率計算(jìsuàn)應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。3.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按5%征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。共二百一十七頁建安(Jiànān)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識九、租賃不動產(chǎn)的特別征稅規(guī)定（一）一般納稅人出租不動產(chǎn)老項目1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法,按5%征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)(jīgòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)(jīgòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。（二）一般納稅人出租不動產(chǎn)新項目一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳增值稅。（三）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按5%征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。共二百一十七頁建安(Jiànān)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識十、稅款預(yù)繳規(guī)定開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部(quánbù)價款和價外費用，按3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時作價后的余額，按5%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按5%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或計劃單列市）銷售、出租取得的與機構(gòu)所在地不在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計劃單列市）的不動產(chǎn)，在機構(gòu)所在地申報納稅時，計算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由稅務(wù)總局通知不動產(chǎn)所在地省級稅務(wù)機關(guān)，在一定時期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。共二百一十七頁建安企業(yè)(qǐyè)和房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)營改增必備知識第二部分

建筑業(yè)相關(guān)稅收規(guī)定

一、征稅范圍建筑服務(wù)，指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施(shèshī)的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施(shèshī)等的安裝及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。二、稅率及征收率納稅人提供建筑服務(wù)增值稅稅率11%；增值稅征收率3%；財政部和稅務(wù)總局另有規(guī)定除外。共二百一十七頁建安(Jiànān)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識三、銷售額規(guī)定（一）銷售額，指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部(quánbù)價款和價外費用（不含稅），財政部和稅務(wù)總局另有規(guī)定除外。（二）除用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象外，單位或個人向其他單位或個人無償提供建筑服務(wù)，應(yīng)視同銷售。（三）納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后余額為銷售額。共二百一十七頁建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備(bìbèi)知識四、提供建筑服務(wù)特別征稅規(guī)定（一）為甲供工程提供服務(wù)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，指全部或部分設(shè)備、材料、動力由發(fā)包方自行采購(cǎigòu)的建筑工程。（二）以清包工方式提供建筑服務(wù)一般納稅人以清包工方式提供建筑服務(wù)，可選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，指施工方不采購建筑工程所需材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或其他費用的建筑服務(wù)。（三）為老項目提供建筑服務(wù)一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目指:1.《建筑工程施工許可證》注明合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。2.未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。共二百一十七頁建安(Jiànān)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識五、異地施工稅收管理1.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得全部價款和價外費用(fèiyong)為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用(fèiyong)扣除支付的分包款后余額，按2％預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。2.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后余額為銷售額，按3%征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。3.試點納稅人中的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得全部價款和價外費用扣除支付的分包款后余額為銷售額，按3%征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。4.一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或計劃單列市）提供建筑服務(wù)，在機構(gòu)所在地申報納稅時，計算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由稅務(wù)總局通知建筑服務(wù)發(fā)生地省級稅務(wù)機關(guān)，在一定時期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。共二百一十七頁建安企業(yè)(qǐyè)和房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)營改增必備知識第三部分房地產(chǎn)、建筑業(yè)相關(guān)管理一、納稅人納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過財政部和稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（500萬元）的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇(xuǎnzé)按小規(guī)模納稅人納稅。除稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。共二百一十七頁建安(Jiànān)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識二、計稅辦法（一）一般計稅方法1.一般計稅方法的應(yīng)納稅額，指當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進項稅額后余額。當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。2.銷項稅額，指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額。3.進項稅額，指納稅人購進貨物、加工修理(xiūlǐ)修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額。準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進項稅額：增值稅扣稅憑證（增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、稅收繳款憑證和農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票）上注明或計算的增值稅額。按規(guī)定不得抵扣的進項稅額應(yīng)轉(zhuǎn)出或扣減。共二百一十七頁建安企業(yè)(qǐyè)和房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)營改增必備知識（二）簡易(jiǎnyì)計稅方法簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，指按銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。（三）一般納稅人發(fā)生財政部和稅務(wù)總局規(guī)定特定應(yīng)稅行為，可選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。三、不含稅銷售額的計算（一）一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，銷售額=含稅銷售額/（1+稅率）（二）簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)。共二百一十七頁建安(Jiànān)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識四、納稅時間納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或取得索取銷售款項憑據(jù)當(dāng)天；先開發(fā)票的，為開發(fā)票當(dāng)天。納稅人提供建筑服務(wù)、租賃(zūlìn)服務(wù)或銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅時間為收到預(yù)收款當(dāng)天。五、納稅地點(一)固定業(yè)戶應(yīng)向其機構(gòu)所在地或居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)分別向各自所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和稅務(wù)總局或其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。(二)非固定業(yè)戶應(yīng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；未申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。共二百一十七頁案例1：利用“三證統(tǒng)一”，判斷納稅主體和納稅時間“三證統(tǒng)一”指法律憑證、會計憑證和稅務(wù)(shuìwù)憑證相互印證，相互聯(lián)系和相互支持?！叭C”中，法律憑證是第一位的，缺乏法律憑證支持和保障的會計憑證和稅務(wù)憑證無論多準(zhǔn)確和完美，也有法律和稅收風(fēng)險。需注意以下方面：1、合同與賬務(wù)處理需匹配，否則，要么做假賬，要么做錯賬。2、合同與稅務(wù)處理（稅務(wù)處理實踐中主要涉及企業(yè)交多少稅和何時交稅兩方面）需匹配，否則，要么多交稅，要么少交稅。3、合同與發(fā)票開具需匹配，否則，要么開假票，要么虛開票。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備(bìbèi)知識案例應(yīng)用共二百一十七頁案例：總包合同中開工保證金和履約保證金條款的稅務(wù)和賬務(wù)處理（1）案情介紹：甲房地產(chǎn)公司與乙建筑總承包公司簽的建筑合同中約定開工保證金條款：甲在合同簽后2個工作日內(nèi)向乙付100萬元開工保證金，該保證金用于以后沖減甲給乙的工程款。甲與丙建筑總承包公司簽的建筑合同中約定履約保證金條款：丙在合同簽后7個工作日內(nèi)須向甲付100萬元履約保證金。請問，以上保證金條款如何(rúhé)進行賬務(wù)和稅務(wù)處理？建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備(bìbèi)知識案例應(yīng)用共二百一十七頁（2）涉稅分析根據(jù)合同保證金條款約定，開工保證金是業(yè)主付給建筑總承包方的預(yù)付款，履約保證金是建筑總承包企業(yè)付給業(yè)主的保證金或押金。根據(jù)增值稅納稅時間規(guī)定：第一，甲在合同簽后2個工作日內(nèi)向乙付100萬元開工保證金時：甲賬務(wù)處理：借：預(yù)付賬款

（收到業(yè)主開工保證金/(1+11%）

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項(jìnxiɑng)稅）(收到業(yè)主開工保證金/(1+11%)×11%)

貸：銀行存款乙賬務(wù)處理：借：銀行存款

貸:預(yù)收賬款(收到業(yè)主開工保證金/(1+11%)

應(yīng)交稅費-------應(yīng)交增值稅(銷項稅)(收到業(yè)主開工保證金/(1+11%)×11%建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識(zhīshi)案例應(yīng)用共二百一十七頁根據(jù)財稅〔2016〕36號附件1第41條第2項規(guī)定：“納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅(nàshuì)義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！苯ㄖ偝邪揭沂盏郊赘兜拈_工保證金是預(yù)收賬款，因此，乙收到甲付的開工保證金時，發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時間，須向業(yè)主甲開增值稅專用發(fā)票，如乙不開發(fā)票，則要做無票收入進行增值稅銷項稅申報。第二,甲與丙簽的建筑合同中約定履約保證金條款：丙在合同簽訂后7個工作日內(nèi)須向甲付100萬元履約保證金時：甲賬務(wù)處理：借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款——收到丙履約保證金丙賬務(wù)處理：借：其他應(yīng)收款——支付甲履約保證金

貸：銀行存款建筑企業(yè)向甲付履約保證金沒發(fā)生納稅義務(wù)時間，甲應(yīng)向丙開收款收據(jù)。建安企業(yè)(qǐyè)和房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)營改增必備知識案例應(yīng)用共二百一十七頁案例2：銷售額的準(zhǔn)確判定----“三價統(tǒng)一”原理“三價統(tǒng)一”指符合民法規(guī)定具有法律效力的合同或協(xié)議上注明價格、發(fā)票上填寫金額和結(jié)算價須相等。實踐中，發(fā)票金額是根據(jù)結(jié)算價開的。如發(fā)票金額大于結(jié)算價，則一定是虛開發(fā)票；如發(fā)票金額小于結(jié)算價，企業(yè)有隱瞞收入之嫌疑。合同價與結(jié)算價一般會不同。因經(jīng)濟交易中，存在各種客觀因素，如材料價格市場波動、技術(shù)水平差異，企業(yè)管理水平高低等，都會使結(jié)算價和合同價產(chǎn)生偏離。特別在建筑工程領(lǐng)域，工程結(jié)算價超合同價現(xiàn)象較普遍。結(jié)算價超合同價現(xiàn)象也難以避免，為保持合同價和結(jié)算價統(tǒng)一，須以最后結(jié)算價為準(zhǔn)，通過結(jié)算書或結(jié)算報告，并通過一定法律(fǎlǜ)手續(xù)，調(diào)整合同價，使合同價與結(jié)算價保持一致，然后以結(jié)算價開發(fā)票，實現(xiàn)合同價、發(fā)票價和結(jié)算價相互統(tǒng)一。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識案例(ànlì)應(yīng)用共二百一十七頁案例：某建筑企業(yè)“三價不統(tǒng)一”涉稅風(fēng)險分析（1）案情介紹建筑公司(ɡōnɡsī)與房地產(chǎn)公司(ɡōnɡsī)簽訂1億元建筑施工包工包料合同，其中建筑公司購買建筑材料6000萬元，建筑施工勞務(wù)4000元。由于市場價格波動，建筑材料施工中價格飛漲，出現(xiàn)材料差價款200萬元。同時應(yīng)房地產(chǎn)公司要求變更綠化工程設(shè)計，追加工程量200萬元。另外，由于工程提前完工，按合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)給建筑公司提前竣工獎100萬元，使最后工程結(jié)算價1.05億元。該建筑公司向房地產(chǎn)公司開1.04億元增值稅專用發(fā)票，收到100萬元提前竣工獎時，向房地產(chǎn)公司開100萬元收據(jù)。請分析本案例中涉稅風(fēng)險。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識(zhīshi)案例應(yīng)用共二百一十七頁（2）涉稅風(fēng)險分析《增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，價外費用，包括收取手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種(ɡèzhǒnɡ)性質(zhì)的價外收費?！被谝陨戏梢?guī)定，建筑公司收到房地產(chǎn)公司100萬提前竣工獎和200萬元材料差價款是一種價外費用，須依法繳增值稅。本例中建筑公司收到房地公司100萬元提前竣工獎，向房地產(chǎn)公司開100萬元收據(jù)，顯然是一種漏稅行為，即建筑公司漏了增值稅計稅依據(jù)100萬元。對房地產(chǎn)公司，獲得100萬元收據(jù)也不可在企業(yè)所得稅前扣除。通過以上法律手續(xù)，使合同價與結(jié)算價保持一致，即合同價從1億元變1.05億元，于是建筑施工企業(yè)以結(jié)算價1.05億元開專用發(fā)票給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司給建筑施工企業(yè)支付1.05億元工程款，實現(xiàn)合同價、發(fā)票價和結(jié)算價的“三價統(tǒng)一”。注意：合同價、發(fā)票價和結(jié)算價相互統(tǒng)一問題，須注意一個前提條件：合同上價格是符合民法規(guī)定有效合同上載明價格，不是陰陽合同或黑白合同上注明價格。建安企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)營改增必備知識(zhīshi)案例應(yīng)用返回共二百一十七頁發(fā)票(fāpiào)管控篇共二百一十七頁

一、使用前準(zhǔn)備：

（一）安裝防偽稅控系統(tǒng)：

防偽稅控系統(tǒng)，指經(jīng)國務(wù)院同意推行的，使用專用設(shè)備和通用設(shè)備、運用數(shù)字密碼和電子存儲技術(shù)管理專用發(fā)票的計算機管理系統(tǒng)。

專用設(shè)備，指金稅卡、IC卡、讀卡器和其他(qítā)設(shè)備。

通用設(shè)備，指計算機、打印機、掃描器具和其他設(shè)備。

(國稅發(fā)[2006]156號，自2007年1月1日起施行

第3條)增值稅發(fā)票管理(guǎnlǐ)必備知識和法律風(fēng)險共二百一十七頁

（二）確定發(fā)票使用聯(lián)次：

專用發(fā)票(zhuānyònɡfāpiào)由基本聯(lián)次或基本聯(lián)次附加其他聯(lián)次構(gòu)成。

基本聯(lián)次三聯(lián)：發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)和記賬聯(lián)。

發(fā)票聯(lián)：購買方核算采購成本和增值稅進項稅額記賬憑證。

抵扣聯(lián)：購買方報主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)證和留存?zhèn)洳閼{證。

記賬聯(lián)：銷售方核算銷售收入和增值稅銷項稅額記賬憑證。

其他聯(lián)次：由一般納稅人自行確定。

(國稅發(fā)[2006]156號，自2007年1月1日起施行

第4條)共二百一十七頁共二百一十七頁

（三）申請最高使用限額：

最高開票限額，指單份專用發(fā)票或貨運專票開銷售額合計數(shù)不得達到上限額度。

由一般(yībān)納稅人申請，區(qū)縣稅務(wù)機關(guān)審批。

一般納稅人申請時，需填《增值稅專用發(fā)票最高開票限額申請單》。

主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人申請后，根據(jù)需要實地查驗。(總局公告2013年第39號，2013年7月10日)共二百一十七頁