房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算業(yè)務(wù)培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

清算業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2023年11月30日主講人：

xx稅務(wù)目錄章節(jié)清算管理及流程電子稅務(wù)局項(xiàng)目管理及申報(bào)010203尾盤后續(xù)管理xx稅務(wù)

土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。

清算管理及流程——清算定義xx稅務(wù)應(yīng)清算◎房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的◎整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的◎納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的◎取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；◎主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的?！秶叶悇?wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第六條、第七條可清算◎已竣工驗(yàn)收（備案）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；清算管理及流程——清算條件xx稅務(wù)◎直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)清算單位劃分的依據(jù)：土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。清算管理及流程——清算單位xx稅務(wù)舉例：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A開發(fā)項(xiàng)目B開發(fā)項(xiàng)目C開發(fā)項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目三期項(xiàng)目清算單位清算單位清算單位清算單位清算單位普通住宅其他類型房地產(chǎn)納稅人清算開始時(shí)點(diǎn)：一、符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算條件的：

納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。二、符合可進(jìn)行土地增值稅清算條件的：

由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。清算管理及流程——清算時(shí)點(diǎn)xx稅務(wù)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算稅款補(bǔ)繳（退稅）清算審核結(jié)果清算資料報(bào)送一、應(yīng)清算：納稅人按規(guī)定清算；二、可清算：由稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)送《稅務(wù)事項(xiàng)通知書（清算通知）》。報(bào)送《土地增值稅納稅申報(bào)表》和清算資料清算資料齊全，符合受理?xiàng)l件的，開具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書（受理通知）》審核完畢，稅務(wù)機(jī)關(guān)開具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書（清算審核結(jié)論通知）》按《稅務(wù)事項(xiàng)通知書（清算審核結(jié)論通知）》于限定時(shí)間內(nèi)辦理土地增值稅清算手續(xù)符合清算條件清算管理及流程——清算流程清算資料報(bào)送：

（一）土地增值稅納稅申報(bào)表及其附表。（二）與清算項(xiàng)目有關(guān)的書面說明及相關(guān)佐證資料，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費(fèi)用的計(jì)算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價(jià)、房地產(chǎn)清算項(xiàng)目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其它情況。（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送項(xiàng)目會計(jì)資料的，還應(yīng)提供會計(jì)憑證資料。（四）納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。（五）納稅人如未按省局規(guī)程第十六條規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的，應(yīng)一并補(bǔ)正。清算管理及流程——清算資料xx稅務(wù)土地增值稅納稅申報(bào)表及其附表清算管理及流程——清算資料xx稅務(wù)序號表單名稱填報(bào)要求涉及內(nèi)容1T10000清算項(xiàng)目基本情況表系統(tǒng)預(yù)生成納稅人基本信息、項(xiàng)目基本情況、立項(xiàng)、土地使用權(quán)、用地規(guī)劃、工程規(guī)劃、施工許可、預(yù)（現(xiàn)）售、竣工驗(yàn)收等信息2T20000土地增值稅稅源明細(xì)表部分需納稅人填報(bào)所屬期、已繳土地增值稅需納稅人自行填寫3T21000附表1-面積統(tǒng)計(jì)表表格公式自動(dòng)填寫項(xiàng)目面積、已銷售面積數(shù)據(jù)4T22000附表2-收入統(tǒng)計(jì)表表格公式自動(dòng)填寫項(xiàng)目銷售收入數(shù)據(jù)5T23000附表3-扣除項(xiàng)目分?jǐn)偙肀砀窆阶詣?dòng)填寫扣除項(xiàng)目分?jǐn)偳闆r6T23100附表4-項(xiàng)目間共同扣除金額分?jǐn)偙聿糠中杓{稅人填報(bào)填寫前期已分?jǐn)偨痤~，如無不需要填寫7T23200附表5-扣除項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表部分需納稅人填報(bào)扣除項(xiàng)目匯總統(tǒng)計(jì)，其中涉及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金需納稅人自行填寫8T22100附表6-收入明細(xì)采集底稿納稅人填報(bào)銷售情況，涉及樓層、房號、房屋類型、收入類型、合同簽訂時(shí)間、面積、發(fā)票及應(yīng)稅收入數(shù)據(jù)9T23210附表7-扣除項(xiàng)目明細(xì)采集底稿納稅人填報(bào)扣除項(xiàng)目明細(xì)，涉及土地成本、拆遷、前期、建安、基礎(chǔ)、公配、開發(fā)間接費(fèi)等明細(xì)數(shù)據(jù)。10T23220附表8-合同明細(xì)采集底稿納稅人填報(bào)與項(xiàng)目相關(guān)的的合同信息11T30000工程造價(jià)采集表部分納稅人填報(bào)根據(jù)實(shí)際情況（暫未明確）T22100附表6-收入明細(xì)采集底稿清算管理及流程——清算資料xx稅務(wù)涉及25項(xiàng)信息帶*號必填（8項(xiàng)）非必填（17項(xiàng)）樓層、房號、房屋類型、房屋狀態(tài)、收入類型、合同簽訂時(shí)間、實(shí)測建筑面積、土地增值稅應(yīng)稅收入。幢號、單元號、不動(dòng)產(chǎn)單元號、（網(wǎng)簽）合同編號、合同金額、購房人姓名、合同建筑面積、合同套內(nèi)面積、實(shí)測套內(nèi)面積、朝向、發(fā)票代碼、發(fā)票號碼、發(fā)票金額、發(fā)票稅額、發(fā)票價(jià)稅合計(jì)、土地增值稅應(yīng)稅單價(jià)、情況說明。T23210附表7-扣除項(xiàng)目明細(xì)采集底稿清算管理及流程——清算資料xx稅務(wù)涉及27項(xiàng)信息帶*號必填（16項(xiàng)）非必填（11項(xiàng)）（7項(xiàng)）記賬日期、記賬憑證號碼、發(fā)票(憑據(jù))金額、付款金額、記賬金額、準(zhǔn)予扣除的記賬金額、本項(xiàng)目扣除金額；（6項(xiàng)）科目名稱、二級科目名稱、憑據(jù)類型、成本對象類型、分?jǐn)偡椒?、是否可加?jì)扣除（預(yù)設(shè)下拉菜單選擇）；（3項(xiàng)）普通住宅分?jǐn)偨痤~、非普通住宅分?jǐn)偨痤~、其他類型房產(chǎn)分?jǐn)偨痤~（根據(jù)成本對象類型選擇情況自動(dòng)填寫）。內(nèi)容摘要、合同編號、合同名稱、合同類別、收款單位、發(fā)票(憑據(jù))代碼、發(fā)票(憑據(jù))號碼、申報(bào)調(diào)整金額、分?jǐn)傊帘卷?xiàng)目比例、情況說明、分?jǐn)偡椒ㄕf明。T23220附表8-合同明細(xì)采集底稿清算管理及流程——清算資料xx稅務(wù)涉及8項(xiàng)信息帶*號必填（3項(xiàng)）非必填（5項(xiàng)）合同編號合同名稱收款單位合同類別

關(guān)聯(lián)關(guān)系合同簽訂日期

合同金額結(jié)算金額建議填報(bào)序號資料名稱（參考）1國有土地使用權(quán)證、出讓合同（協(xié)議）或其他相關(guān)證明2立項(xiàng)批準(zhǔn)文書3建設(shè)工程規(guī)劃許可證明4項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖5可行性報(bào)告6招投標(biāo)相關(guān)文書7建筑工程施工許可8建筑工程預(yù)算書9施工平面圖10建筑工程設(shè)計(jì)合同11建筑工程施工合同12建筑工程監(jiān)理合同13供水、供電、供氣、消防及通信等基礎(chǔ)設(shè)施的安裝合同14其他制件的安裝合同15拆遷補(bǔ)償合同序號資料名稱（參考）16合作建房及房屋分配協(xié)議17主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需提供的其他資料18商品房預(yù)售許可，如開發(fā)項(xiàng)目分期預(yù)售的，應(yīng)分期報(bào)送19項(xiàng)目銷（預(yù)）售的銷控明細(xì)，內(nèi)容應(yīng)包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等20商品房權(quán)屬證明21可售商品房明細(xì)情況22可售樓牌號登記表23由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門出具的建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明24由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項(xiàng)目竣工圖25建筑工程結(jié)算資料以及工程相關(guān)支付憑證26工程結(jié)算文書27完工工程移交資料28建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證及其附圖29房屋測量成果報(bào)告書30商品房權(quán)屬證明及明細(xì)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。文件規(guī)定清算管理及流程——收入確認(rèn)xx稅務(wù)清算管理及流程——收入確認(rèn)清算時(shí)收入確認(rèn)的問題對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按該項(xiàng)目同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格或評估價(jià)值確定其收入。土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。收入偏低的問題《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號）xx稅務(wù)清算管理及流程——扣除項(xiàng)目1取得土地使用權(quán)所支付的金額2房地產(chǎn)開發(fā)成本3房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目xx稅務(wù)清算管理及流程——扣除項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。”2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。3.因違約支付的違約金是在地價(jià)款之外所支付的費(fèi)用，不能作為扣除項(xiàng)目在計(jì)繳土地增值稅時(shí)扣除。基本概念扣除問題xx稅務(wù)清算管理及流程——扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)xx稅務(wù)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。清算管理及流程——扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息支出據(jù)實(shí)xx稅務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。利息支出不能據(jù)實(shí)基本規(guī)定：能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?、提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。要求：最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。利息據(jù)實(shí)扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。符合規(guī)定不符合規(guī)定清算管理及流程——扣除項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金◎營業(yè)稅列入“管理費(fèi)用”科目核算的，不能扣除；列入“稅金及附加”科目核算的，可以扣除。xx稅務(wù)◎城市維護(hù)建設(shè)稅◎教育費(fèi)附加◎地方教育附加◎印花稅規(guī)定清算管理及流程——扣除項(xiàng)目國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。xx稅務(wù)清算管理及流程——土地增值稅核定征收《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第四十條在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。文件規(guī)定肇慶核定征收率：普通住房不低于5%、其他類型不低于6%《肇慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅核定征收率的公告》（肇慶市地方稅務(wù)局公告2014年第5號）xx稅務(wù)尾盤后續(xù)管理根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（