《H地產(chǎn)公司實施輕資產(chǎn)運營模式動因、過程及財務(wù)風(fēng)險探析》18000字（論文）

第13頁第12頁H地產(chǎn)公司實施輕資產(chǎn)運營模式動因、過程及財務(wù)風(fēng)險分析21世紀(jì)以來，隨著全球經(jīng)濟的不斷發(fā)展，中國社會發(fā)展已經(jīng)邁進了新時代。隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營需求應(yīng)運而生，房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展擴大。傳統(tǒng)的重資產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴張進入了瓶頸時期。為了應(yīng)對不斷到來的艱巨挑戰(zhàn)，各個房地產(chǎn)公司積極求新，放棄了重資產(chǎn)發(fā)展模式，開始了向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型的道路。但是，我國房地產(chǎn)公司在重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)運營模式的過程中，仍然面臨著許多的財務(wù)風(fēng)險。如何有效地識別，評估以及控制財務(wù)風(fēng)險成為當(dāng)下房地產(chǎn)公司重點關(guān)注的問題之一。本文以H地產(chǎn)公司為例，介紹了H公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的動因，通過對籌資、投資、經(jīng)營和發(fā)展風(fēng)險的分析識別了H公司在輕資產(chǎn)模式下面臨的財務(wù)風(fēng)險問題，并對H地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險控制措施進行了研究,分析了H公司在面對財務(wù)風(fēng)險時采取了哪些有效措施，以及有什么需要加以強化的地方，探討了房地產(chǎn)公司在轉(zhuǎn)型成輕資產(chǎn)運營模式后，應(yīng)如何加強財務(wù)風(fēng)險控制以減少財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。關(guān)鍵詞輕資產(chǎn)運營模式財務(wù)風(fēng)險識別財務(wù)風(fēng)險控制目次TOC\o"1-2"\u1緒論 11．1研究背景及意義 11．2國內(nèi)外文獻綜述 11．3研究思路與方法 32相關(guān)概念和理論 52.1輕資產(chǎn)運營含義及財務(wù)特征 52.2財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論 53H公司實施輕資產(chǎn)運營模式動因和過程 73.1H公司概況 73.2H公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型動因 83.3H公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程 104H公司輕資產(chǎn)模式財務(wù)風(fēng)險分析 124.1籌資風(fēng)險分析 124.2投資風(fēng)險分析 134.3經(jīng)營風(fēng)險分析 144.4發(fā)展風(fēng)險分析 155H公司輕資產(chǎn)模式財務(wù)風(fēng)險控制 175.1籌資風(fēng)險控制 175.2投資風(fēng)險控制 195.3經(jīng)營風(fēng)險控制 215.4發(fā)展風(fēng)險控制 23結(jié)論 25參考文獻 271緒論1．1研究背景及意義從中國房地產(chǎn)行業(yè)興起以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的中心一直是購置土地，建造建筑物并將其售出，其主要經(jīng)營利潤是土地增值和租售建筑物獲得的利潤，這也是典型的重資產(chǎn)經(jīng)營模式。重資產(chǎn)經(jīng)營模式的具體表現(xiàn)方式為：從各種渠道獲取大量資金——包括銀行貸款和融資等各個渠道，購置具有良好發(fā)展?jié)摿Φ耐恋?，在購置所得的土地上進行商業(yè)地產(chǎn)或住宿地產(chǎn)的建造，并將其售出獲取利潤。房地產(chǎn)企業(yè)通常都通過“預(yù)售——建造——交付”的方式來提前獲取資金，并使用其資金繼續(xù)投資下一個土地項目。自改革開放以來，我國的市場經(jīng)濟欣欣向榮，隨著中國城市化的不斷進行，各個城市的土地價格開始不斷上漲，因此房地產(chǎn)企業(yè)難以像原先那樣，使用少量的錢就可以完成一個周期開發(fā)。在重資產(chǎn)經(jīng)營模式下，我國房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量將會變得越來越高。同時，雖然進行房地產(chǎn)開發(fā)擁有較高的利潤率，但是因為房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，導(dǎo)致了資金占用時間長，資金使用率低等問題，稍有不慎便容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷鏈，導(dǎo)致破產(chǎn)和清算等后果。因此房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的壓力越來越大，采用重資產(chǎn)運營模式的房地產(chǎn)公司難以進一步發(fā)展。隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展時期消逝，已經(jīng)產(chǎn)生了商業(yè)房地產(chǎn)和商品房等供過于求的、房價不斷升高產(chǎn)生泡沫等問題。在這個情況下，國家開始了大力調(diào)控，頒布了購買限制，增加利息等等政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的情況持續(xù)惡化，持續(xù)沖擊著傳統(tǒng)的重資產(chǎn)經(jīng)營模式。重資產(chǎn)經(jīng)營模式已經(jīng)越來越不能適應(yīng)當(dāng)前的新情況，各個房地產(chǎn)企業(yè)需要開始考慮轉(zhuǎn)型的問題。在這種經(jīng)濟形勢下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)放棄了重資產(chǎn)經(jīng)營模式，開始了向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型的道路。H公司創(chuàng)立于2002年，在中國房地產(chǎn)行業(yè)處于龍頭地位。經(jīng)過企業(yè)的快速發(fā)展，其資金實力逐漸增強，業(yè)務(wù)服務(wù)覆蓋了全國大部分的主要城市。盡管H公司是房地產(chǎn)行業(yè)中的先行者，但它在越來越嚴峻的市場環(huán)境下也面臨著諸多的挑戰(zhàn)，因此H公司開始了從重資產(chǎn)經(jīng)營模式向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型之路。本文以H公司為例，對其輕資產(chǎn)運營的原因深入分析，對其輕資產(chǎn)運營模式下面臨的財務(wù)風(fēng)險及其控制問題進行分析，同時針對對其不足之處提出建議。期望本文的研究能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營起到積極作用。1．2國內(nèi)外文獻綜述1.2.1國外文獻綜述SoHn(2018)提出“輕資產(chǎn)”策略的重點是通過管理和特許經(jīng)營合同產(chǎn)生的費用來增加收入，而不是直接投資房地產(chǎn)以實現(xiàn)利潤最大化，房地產(chǎn)公司經(jīng)營重點從擁有財產(chǎn)的經(jīng)營轉(zhuǎn)向由不同投資者擁有的酒店的管理和經(jīng)營。Gannon和Page（2014）研究發(fā)現(xiàn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的最重要特征是它大大降低了公司的風(fēng)險。其主要原因為費用特許經(jīng)營協(xié)議和管理合同產(chǎn)生的收入被認為比自有酒店產(chǎn)生的營業(yè)收入波動相對較??；酒店可以通過出售物業(yè)來降低其高運營杠桿率，從而降低運營風(fēng)險；根據(jù)大多數(shù)關(guān)于經(jīng)濟風(fēng)險的理論，房地產(chǎn)資產(chǎn)本身的持有可能會使公司的價值容易受到房地產(chǎn)市場意外變化的影響等。因此，盡管穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較低的經(jīng)營杠桿率和較少的房地產(chǎn)風(fēng)險敞口都很重要，但Gannon和Page（2014）認為輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的最重要功能是減輕房地產(chǎn)風(fēng)險。JayoungSoHn（2018）通過研究美國住宿公司和房地產(chǎn)投資信托基金（CRIT）的數(shù)據(jù)，檢驗其2002年至2020年之間的面臨的房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)在成功采用輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的過程中，就頻率和規(guī)模而言，與REIT相比，住宿公司面臨的房地產(chǎn)風(fēng)險要少得多。根據(jù)當(dāng)前研究的結(jié)果，酒店公司的財務(wù)業(yè)績，尤其是那些涉及輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的公司，應(yīng)在考慮了不可分散的風(fēng)險因素后進行估值。JeremyMoore(2014)通過分析指出企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險收到政策因素的影響。AlnoorBHimani,MtHoliNeube(2015)指出在研究企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成因時要注重分析企業(yè)的現(xiàn)金流情況。CHeeSengCHeong,Anna,Ralf(2015)選擇了上百家房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，通過分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險受市場風(fēng)險的影響。SeowEngOng(2021)指出房地產(chǎn)公司的籌資規(guī)模大，需要靠高負債經(jīng)營，所以籌資影響其財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率。1.2.2國內(nèi)文獻綜述黃秀艷（2024）通過研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開始向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型，其主要原因是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)經(jīng)營模式在新的背景下已經(jīng)不能滿足企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需要了，而且重資產(chǎn)經(jīng)營模式反而對企業(yè)發(fā)展起到了一定的阻礙作用。房地產(chǎn)企業(yè)購置大量土地導(dǎo)致其土地儲備多余，對土地的需求和房地產(chǎn)企業(yè)的資金嚴重依賴于銀行貸款這兩方面導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的存貨增多，負債比例較高。這幾年國家實施了大量的政策，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)利潤率和杠桿率下降。在這方面，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式可以減小受到的影響，并且輕資產(chǎn)運營模式還有可規(guī)避風(fēng)險、儲備資源等優(yōu)勢，不少企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向了輕資產(chǎn)模式。王鶴春（2016）總結(jié)了輕資產(chǎn)的運營模式的主要發(fā)展方向：外包低附加值的部分產(chǎn)業(yè)，專注生產(chǎn)高附加值部分產(chǎn)業(yè)和并購重資產(chǎn)企業(yè)，通過對自身品牌、管理文化等輕資產(chǎn)項目進行拆分，從而實現(xiàn)了自身的減負。呂民樂（2004）分析指出運用輕資產(chǎn)運營模式的企業(yè)，因為有合作伙伴分擔(dān)部分風(fēng)險，降低了企業(yè)自身的經(jīng)營風(fēng)險。在輕資產(chǎn)運營模式下，企業(yè)可以將低附加值的部分進行外包，從而能夠更專注于產(chǎn)品開發(fā)、研究創(chuàng)新和擴大品牌影響力等方面上，從而有效提高企業(yè)的競爭力。韓蕊（2019）經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)受到外界政策因素的影響很大，在進行決策時是否具備大量真實的信息對決策有效性產(chǎn)生影響，同時要特別關(guān)注現(xiàn)金流的管理。王大港、劉伊生（2020）分析發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的因素包括庫存量、融資和定價。楊敏（2021）指出利潤減少、資金回收難度大以及籌資結(jié)構(gòu)不合理都會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。1.2.3文獻述評根據(jù)以上綜述可以看出，輕資產(chǎn)運營不僅僅包括了固定資產(chǎn)，他是知識產(chǎn)權(quán)，固定資產(chǎn)，客戶關(guān)系和供應(yīng)商關(guān)系等一系列的組合運營。房地產(chǎn)企業(yè)之所以會轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式，主要是避免重資產(chǎn)經(jīng)營模式對企業(yè)所造成的問題，將自身企業(yè)運營轉(zhuǎn)型升級，即降低對土地的需求，專注于高附加值部分，提升對自己品牌，文化等的管理，專注于產(chǎn)品開發(fā)，擴大品牌影響力。盡管輕資產(chǎn)運營模式對企業(yè)來說擁有眾多優(yōu)勢，但仍有一些風(fēng)險，比如生產(chǎn)過度地依賴外包很可能會導(dǎo)致企業(yè)自主生產(chǎn)能力變差，產(chǎn)品的質(zhì)量控制難以保障；在籌資、投資、經(jīng)營過程中增加財務(wù)風(fēng)險；可能會遭遇多方面環(huán)境因素的影響等。本課題以房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型過程為背景，以輕資產(chǎn)運營模式和財務(wù)風(fēng)險的理論為基礎(chǔ)，通過對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理和分析，通過H公司的例子，對房地產(chǎn)公司輕資產(chǎn)運營模式下的財務(wù)風(fēng)險及其控制進行研究，并提出相應(yīng)對策。1．3研究思路與方法1.3.1研究思路本文通過對國內(nèi)外相關(guān)文獻進行梳理，結(jié)合H公司的財務(wù)報告進行分析，對房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式的所面臨的財務(wù)風(fēng)險及其控制進行研究，并提出相應(yīng)對策。首先對本文的研究背景、目的和意義進行闡述，整理相關(guān)文獻中有關(guān)輕資產(chǎn)、輕資產(chǎn)運營模式、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型和及其面臨的財務(wù)風(fēng)險的研究，并給出了研究思路和方法。其次對輕資產(chǎn)模式和財務(wù)風(fēng)險進行相關(guān)的概念闡述，了解了企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營的動因及其相關(guān)優(yōu)勢。然后通過對H公司及其行業(yè)特征進行了簡要概述，對H公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的動因及其面臨的財務(wù)風(fēng)險進行分析，探索H公司在輕資產(chǎn)模式下的財務(wù)風(fēng)險控制措施。最后根據(jù)以上的問題總結(jié)H公司在輕資產(chǎn)模式下的財務(wù)風(fēng)險控制措施的優(yōu)勢和不足。1.3.2研究方法本課題以房地產(chǎn)企業(yè)從重資產(chǎn)運營模式向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型為背景，以輕資產(chǎn)運營模式和財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)概念和理論為基礎(chǔ)，通過對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理和分析，對房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式所面臨的財務(wù)風(fēng)險及其控制進行定性和定量研究，并提出相應(yīng)對策。一是文獻研究法。積極查閱有關(guān)本課題研究的文獻和資料，了解與本課題有關(guān)的理論，掌握本課題國內(nèi)外發(fā)展趨勢，并有選擇性的吸取同行研究成果，不斷充實自己的研究；二是理論與實際相結(jié)合。以公司治理等相關(guān)理論為基礎(chǔ)，結(jié)合案例對房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式的過程進行分析，對輕資產(chǎn)運營模式的財務(wù)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險控制進行剖析；三是定性與定量相結(jié)合。對搜集的數(shù)據(jù)進行篩選和整理，計算所需指標(biāo)，并運用相關(guān)方法對指標(biāo)進行深入分析。1.3.3研究框架本文技術(shù)路線圖如下所示：緒論緒論相關(guān)理論和概念財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論輕資產(chǎn)運營含義及財務(wù)特征H公司實施輕資產(chǎn)運營模式動因和過程過程動因概況H公司輕資產(chǎn)模式財務(wù)風(fēng)險控制H公司輕資產(chǎn)模式財務(wù)風(fēng)險分析圖1.1研究框架圖2相關(guān)概念和理論2.1輕資產(chǎn)運營含義及財務(wù)特征2.1.1輕資產(chǎn)運營含義所謂的輕資產(chǎn)運營模式，就是將產(chǎn)品制造和零售分銷業(yè)務(wù)等低附加值的產(chǎn)業(yè)鏈進行外包，自身則集中于產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)、文化管理、市場推廣等更具有創(chuàng)造性的業(yè)務(wù)；市場推廣主要采用產(chǎn)品明星代言和廣告的方式。輕資產(chǎn)運營是一種以價值為驅(qū)動的資本戰(zhàn)略，是網(wǎng)絡(luò)時代與知識經(jīng)濟時代企業(yè)戰(zhàn)略的新結(jié)構(gòu)。輕資產(chǎn)運營必須根據(jù)知識管理的內(nèi)容和要求，以人力資源管理為紐帶，通過建立良好的管理系統(tǒng)平臺，促進企業(yè)的生存和發(fā)展。2.1.2輕資產(chǎn)運營財務(wù)特征輕資產(chǎn)模式公司的財務(wù)特征主要有以下幾點：固定資產(chǎn)和存貨較少企業(yè)的生產(chǎn)內(nèi)容主要外包給相關(guān)企業(yè)，企業(yè)自身減少固定資產(chǎn)投資和存貨儲備，從而減少對資金需求；通過投入少量的專有性固定資產(chǎn)，專注于提高資源配置和整合能力，加大對高附加值產(chǎn)業(yè)和銷售環(huán)節(jié)的投入來實現(xiàn)高回報收入。研發(fā)和銷售推廣費用較高公司通過加大對廣告和研發(fā)等方面的投入，提升了企業(yè)在營銷和技術(shù)等方面的競爭優(yōu)勢。研發(fā)能力等知識運用能力是企業(yè)的核心價值，對研發(fā)的投入可以為企業(yè)帶來高額利潤，對其發(fā)展和鞏固行業(yè)地位起著至關(guān)重要的作用。盈利能力強，但融資規(guī)模受限輕資產(chǎn)運營模式下的企業(yè)善于運用杠桿原理，能夠用較少的負債來減少財務(wù)費用的支出，提高企業(yè)投資獲得的利潤。但由于采用輕資產(chǎn)運營模式的企業(yè)剝離了重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，減少了固定資產(chǎn)的持有和投資，而金融機構(gòu)更青睞于有擔(dān)保和抵押的公司，對輕資產(chǎn)企業(yè)的融資和投資比較謹慎，因此公司受融資約束較大。2.2財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論2.2.1財務(wù)風(fēng)險（1）財務(wù)風(fēng)險概念目前，財務(wù)風(fēng)險可分為廣義與狹義兩種。狹義財務(wù)風(fēng)險主要指的是，是負債所帶來的風(fēng)險，具體地說是企業(yè)無法預(yù)測到借入的資金是否能按時償還；所謂廣義財務(wù)風(fēng)險，是企業(yè)財務(wù)活動中廣泛存在，而且無法避免的。財務(wù)風(fēng)險，是指在財務(wù)管理活動中，企業(yè)受到未知和不可控因素的影響，由此出現(xiàn)很多不確定性，這些不確定性會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險，使得企業(yè)無法實現(xiàn)預(yù)期的收益，甚至和預(yù)期收益背道而馳，從而給企業(yè)帶來巨大的損失的可能性。（2）財務(wù)風(fēng)險分類企業(yè)財務(wù)風(fēng)險貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的整個過程中，包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和發(fā)展風(fēng)險四個方面。籌資風(fēng)險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務(wù)成果帶來的不確定性。投資風(fēng)險指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險又稱營業(yè)風(fēng)險，是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，供、產(chǎn)、銷各個環(huán)節(jié)不確定性因素的影響所導(dǎo)致企業(yè)資金運動的遲滯，產(chǎn)生企業(yè)價值的變動。發(fā)展風(fēng)險主要是指公司在發(fā)展過程中的成長性以及經(jīng)營的可持續(xù)性2.2.2財務(wù)風(fēng)險識別財務(wù)風(fēng)險識別是風(fēng)險評價的重要前置工作，以識別出的財務(wù)風(fēng)險為重要的參考依據(jù)來建立指標(biāo)評價體系與評價模型，對財務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵風(fēng)險點與發(fā)生概率進行科學(xué)系統(tǒng)的評價。企業(yè)可以選取適當(dāng)?shù)呢攧?wù)風(fēng)險評價方法對企業(yè)各年的財務(wù)風(fēng)險進行評價，并根據(jù)評價結(jié)果，對企業(yè)近年來的風(fēng)險變化趨勢進行更加具體的傾向化分析。2.2.3財務(wù)風(fēng)險控制羅伯特在其著作中將控制定義為改善控制對象的最終結(jié)果，將可獲得信息作用于受控對象而取得一定的效果。后來，有學(xué)者將控制和管理結(jié)合，控制被定義為為了實現(xiàn)既定目標(biāo)，管理人員對下級工作評價和總結(jié)，及時糾正偏差，防止危機發(fā)生。財務(wù)風(fēng)險控制是指在財務(wù)管理過程中，利用有關(guān)信息和特定手段，對企業(yè)財務(wù)活動施加影響或調(diào)節(jié)，以便實現(xiàn)計劃所規(guī)定的財務(wù)目標(biāo)，回避風(fēng)險的發(fā)生。3H公司實施輕資產(chǎn)運營模式動因和過程3.1H公司概況3.1.1H公司簡介H公司成立于2002年9月，是全球規(guī)模領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，其主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為商業(yè)物業(yè)持有及管理運營。H公司通過企業(yè)的商業(yè)管理團隊對其開發(fā)的各類物業(yè)項目來進行經(jīng)營管理，這些物業(yè)項目包括大型商業(yè)購物中心以及住宅、公寓和寫字樓等。通過不斷的發(fā)展擴張，H公司擁有了豐富的商業(yè)資源和強大的運營管理能力，通過對商業(yè)廣場等的不斷投資，目前已經(jīng)擁有了超過1000萬平方米的物業(yè)管理面積。同時，H公司的租金收繳率也是連續(xù)多年超過99%，獲得了良好的回報。3.1.2H公司經(jīng)營情況2023年H公司的年收入達到了434.8億元，圓滿達成了公司定下來的目標(biāo)；其獲得的租金收入達到了384.8億元，增長幅度達到17.8%；其中H公司輕資產(chǎn)租金收入的增長幅度為43.9%，比去年多了近一半；商業(yè)廣場出租率和租金收繳率都接近100%。2023年H公司新開業(yè)了43座商業(yè)廣場，含29座輕資產(chǎn)項目，全年到店客流達42.7億人次，增長幅度達到了13%。截至2023年底，H公司共擁有及運營管理已開業(yè)商業(yè)廣場323個，其規(guī)模屬居國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)首位，是當(dāng)之無愧的第一。H公司在甘肅、陜西、沈陽、四川、廣東等地開發(fā)了地產(chǎn)、商業(yè)、文化等綜合投資項目，未來計劃的目標(biāo)依然是堅持對輕資產(chǎn)項目的投資——每年開業(yè)至少50個商業(yè)廣場。同時H公司承接各種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括舊區(qū)改造、跨區(qū)域開發(fā)，開發(fā)建設(shè)數(shù)百個商業(yè)廣場、酒店等業(yè)務(wù)。3.1.3H公司所在行業(yè)特征H公司是所在行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)，與其他行業(yè)相比特征明顯，其主要特征為：（1）開發(fā)周期長、投入資金量大、資金回收期長房地產(chǎn)行業(yè)投入巨大，其土地購買，建筑的建設(shè)開發(fā)和銷售等都需要有足額的資金支撐，需要投入足夠的資金流，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要有完善的資金鏈。同時房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期又較長，開發(fā)周期達到數(shù)年時間也很常見，因此房地產(chǎn)行業(yè)資金回收期也較長，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易受到外界環(huán)境變化影響。政策性強，專門法規(guī)多國家的相關(guān)政策變化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響極高，現(xiàn)在國家開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行大力調(diào)控，通過購買限制，增加利息等政策限制了房地產(chǎn)行業(yè)的野蠻生長，對房地產(chǎn)行業(yè)造成了極大影響。同時，因為房地產(chǎn)行業(yè)是牽涉極廣的行業(yè)，國家針對其制定的法律法規(guī)極多，房地產(chǎn)行業(yè)所受到的約束和管制也極多。流動性差，地域性明顯房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的地域性，因此供求關(guān)系對房地產(chǎn)的影響較小，在某些地域上可能存在商業(yè)房地產(chǎn)和商品房等供過于求的現(xiàn)象，受地域影響較大。對銀行依賴度高因為房地產(chǎn)行業(yè)的投入巨大，其土地購買，建筑的建設(shè)開發(fā)和銷售等都需要有足額的資金支撐，而企業(yè)自身很難拿出足夠的資金進行房地產(chǎn)開發(fā)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的融資要求高。又因為房地產(chǎn)行業(yè)的主要開發(fā)項目是土地投資和地產(chǎn)建設(shè)，土地資產(chǎn)和建設(shè)的固定資產(chǎn)都是良好的抵押資產(chǎn)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源于銀行貸款，對銀行依賴度較高。3.2H公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型動因3.2.1融資困難H公司的地產(chǎn)銷售收入占據(jù)了超過80%的營業(yè)收入，收入來源單一，嚴重依賴于房地產(chǎn)的建設(shè)銷售。在重資產(chǎn)運營模式下，H公司從項目開始時的選址拿地到最后的銷售和運營管理環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要占用大量資金，使資金的流轉(zhuǎn)停滯。在重資產(chǎn)運營模式下，H公司的內(nèi)部融資渠道主要來自于配套物業(yè)的銷售回款，而外部的融資渠道嚴重依賴于銀行貸款。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走入平緩期，物業(yè)銷售回款存在眾多的不確定性，H公司的現(xiàn)金流更加依賴外部融資——即通過利用商業(yè)不動產(chǎn)來獲得抵押貸款，其融資規(guī)模依賴于資產(chǎn)本身的升值，又受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的影響，貸款利率提高，因此存在一定的融資風(fēng)險。表3.1H公司轉(zhuǎn)型前償債能力2015201620172018資產(chǎn)總額（億元）2507.793351.144310.465642.93負債總額（億元）1902.382477.643171.754091.49資產(chǎn)負債率75.86%73.93%73.58%72.51%利息支出（億元）30.7838.6158.5571.32息稅前利潤（億元）308.41413.77401.52416.46利息保障系數(shù)10.0210.726.865.84從表4-1中可以看出，H公司的資產(chǎn)負債率在74%左右，高于行業(yè)的60%至70%左右的平均資產(chǎn)負債率，因此H公司的資產(chǎn)負債率始終偏高，這說明H公司的財務(wù)風(fēng)險相對較高，償債能力較弱。同時，隨著負債的增加，H公司的利息費用支出也是連年上漲，平均財務(wù)費用比率超過6%，而同行業(yè)企業(yè)如萬科、華潤等企業(yè)的財務(wù)費用比率都保持在2%以下，可見H公司的利息支出負擔(dān)重。因此，雖然H公司的息稅前利潤總體來說有所上漲，但利息保障系數(shù)仍舊保持大幅下降的趨勢。綜上所述，H公司在重資產(chǎn)運營模式下的償債能力較差，償債能力差又導(dǎo)致了H公司更加難以得到外界的信任，難以取得足夠的融資。因此重資產(chǎn)運營模式已經(jīng)不足以滿足H公司的經(jīng)營發(fā)展需求，需要向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型。3.2.2現(xiàn)金流壓力大在重資產(chǎn)運營模式下，H公司的盈利嚴重依賴于土地儲備，而土地價格的瘋漲使得H公司的土地開發(fā)成本逐漸增大，企業(yè)的利潤被地價所束縛。從圖4-1中可以看出，商業(yè)用地的價格在不斷上漲，過去地產(chǎn)商以低價購入土地，依靠土地增值就能獲得高額利潤的“土地紅利”時代已經(jīng)過去。土地價格瘋狂上漲造成的房地產(chǎn)開發(fā)的成本上升，也同時限制了企業(yè)開發(fā)項目的數(shù)量。在重資產(chǎn)運營模式下，上升的成本已經(jīng)難以給H公司的經(jīng)營發(fā)展提供足夠的利潤和支持了。表3.2H公司2015-2018現(xiàn)金流量單位：億元2015201620172018經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額358.82114.8168.0788.32投資活動現(xiàn)金流量凈額-253.92-254.95-237.83-456.99融資活動現(xiàn)金流量凈額-15.32185.51379.04538.01期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額440.48485.85695.25863.03從表3-2中可以看出，H公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額在近幾年數(shù)據(jù)不佳，而投資活動現(xiàn)金流量凈額反而在大幅增長，即H公司面臨的現(xiàn)金流壓力在增大，這主要因為近幾年土地成本上升，投資建設(shè)各個環(huán)節(jié)所需資金都在提高，H公司需要投入更多的資金來確保項目的投資建設(shè)，而受到政策、供需等的影響，H公司獲得的投資回報在降低，因此H公司面臨的現(xiàn)金流壓力大。H公司是房地產(chǎn)企業(yè)，重資產(chǎn)運營模式意味著，公司投出的資金所需要的回流時間較長，而H公司又面臨著擴張的需求，因此H公司為獲取資金必須加大融資，從表中可以看出H公司的融資活動現(xiàn)金流量凈額確實在不斷增長，從2015年的-15.32億大幅增長到了2018年的538.01億，這又為H公司帶來了新的現(xiàn)金壓力。因此，H公司必須從重資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，尋找新的發(fā)展模式。3.2.3國家宏觀調(diào)控國家的政策調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的影響極高。近年來，國務(wù)院頒布了許多房地產(chǎn)相關(guān)政策，包括稅收、信貸和貨幣政策，以及通過限購限價等手段來抑制投資、投機性購房需求，使得房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)銷售受到了很大的打擊。單純的“購地——建造——銷售”的重資產(chǎn)運營模式受到了政策的限制，一方面銷售地產(chǎn)所獲得的利潤達到了上限，無法再繼續(xù)提高房地產(chǎn)的售價；另一方面房地產(chǎn)的購買人群也受到了政策的限制，抑制了人們的購買熱情。因此原先的重資產(chǎn)運營模式受到了重創(chuàng)，H公司需要考慮轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式。3.2.4競爭加劇不少地產(chǎn)商和投資者投入了商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域，加大了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。新涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)均為寫字樓、購物中心、酒店以及酒店式公寓組成的模式，同質(zhì)化嚴重，造成了房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的劇烈競爭。為了從眾房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出，H公司必須要有足夠的創(chuàng)新方向，重資產(chǎn)運營模式不足以為H公司提供新的發(fā)展方向，因此轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式是必須的舉措。3.3H公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程作為企業(yè)的核心產(chǎn)品，H公司的商業(yè)廣場周邊配套建設(shè)有寫字樓、商鋪、住宅等地產(chǎn)，在最初的商業(yè)模式下，H公司用銷售這些配套建設(shè)獲得的現(xiàn)金流來維持其商業(yè)廣場的投資和持有。截至2019年底，H公司有133座處于運營狀態(tài)的商業(yè)廣場，其地產(chǎn)銷售收入占據(jù)了超過80%的營業(yè)收入。2019年初H公司宣布進行輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型，即將企業(yè)從地產(chǎn)建設(shè)銷售企業(yè)轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。H公司的戰(zhàn)略目標(biāo)主要是2024年開業(yè)400個至500個商業(yè)廣場，到時商業(yè)地產(chǎn)的租賃收入將會提供超過60%的凈利潤。2019年1月14日，H公司與光大安石等四家企業(yè)簽署了投資協(xié)議，協(xié)議中提出了新的合作模式——光大安石等四家企業(yè)提供資金，H公司只負責(zé)設(shè)計建造和運營管理，在項目完成后四家企業(yè)與H公司共同取得租金分成收益。這是H公司輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型的第一次嘗試，從此走上了“輕重并舉”的發(fā)展道路。2021年H公司的輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型加速，H公司將旗下13個文旅項目和77家城市酒店分別出售給了融創(chuàng)和富力，獲取了637.5億元資金，減小了重資產(chǎn)規(guī)模。同時，出售的資產(chǎn)均保留了H公司的品牌，并且依然由H公司負責(zé)運營管理。通過售賣剝離回報率低而回收期長的的重資產(chǎn)，H公司賺取了所賣資產(chǎn)的品牌管理費，減債440億元，同時回收現(xiàn)金670億元，一舉兩得。截至2024年，H公司已簽約的“輕資產(chǎn)”項目已經(jīng)超過50個，企業(yè)今后的目標(biāo)依然是持續(xù)不斷地簽約輕資產(chǎn)項目，包括建設(shè)開發(fā)超過60個的商業(yè)廣場等，從而徹底的實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”化。從2021年開始，H公司將不再投資持有新的商業(yè)廣場物業(yè)，只負責(zé)輸出品牌、負責(zé)設(shè)計、建設(shè)和運營，并從中分得收益。4H公司輕資產(chǎn)模式財務(wù)風(fēng)險分析4.1籌資風(fēng)險分析表4.1H公司2019-2023年籌資活動現(xiàn)金流情況20192020202120222023吸收投資收到的現(xiàn)金（億元）19.9816.452.450.092.81取得借款收到的現(xiàn)金（億元）749.411061.63817.05192.72293.44收到其他與籌資活動的現(xiàn)金（億元）30.5878.1234.927.5615.27籌資活動現(xiàn)金流入（億元）799.981156.20854.42200.37311.52籌資活動現(xiàn)金流出（億元）853.21846.36816.37595.47513.70籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量（億元）-53.24309.8438.05-395.01-202.18由表5-1可知，H公司的籌資現(xiàn)金流入主要來源于取得借款收到的現(xiàn)金，H公司的借款基本都是長期借款，主要以通過以房地產(chǎn)向銀行質(zhì)押取得借款的形勢來獲取資金。從表中可以看出，自2019年來，H公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量基本為負值，說明H公司籌資所獲取的資金不足以滿足公司發(fā)展經(jīng)營的需求。從取得借款收到的現(xiàn)金來看，2021-2022年取得的借款資金驟降，一方面H公司賣出去了大量的重資產(chǎn)——2021年H公司的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型加速，H公司將旗下13個文旅項目和77家城市酒店分別出售給了融創(chuàng)和富力，減小了重資產(chǎn)規(guī)模，因此以地產(chǎn)抵押可向獲取銀行借款的數(shù)目減少。另一方面，受國家政策等多方面影響，銀行收緊了對房地產(chǎn)相關(guān)的借貸?？傮w來說，H公司從銀行方面取得的借款減少這一現(xiàn)象是不可逆轉(zhuǎn)的。從吸收投資收到的現(xiàn)金和收到其他與籌資活動的現(xiàn)金來看，H公司籌集到的資金始終在總體籌集資金中占據(jù)較小比例，而且呈下降趨勢，即這兩項內(nèi)容并不能成為H公司籌集資金的可靠來源。表4.2H公司2019-2023年籌資風(fēng)險相關(guān)指標(biāo)20192020202120222023流動比率0.971.031.291.311.26速動比率0.340.430.840.971.22資產(chǎn)負債率0.710.700.650.460.50圖4.1H公司2019-2023年籌資風(fēng)險相關(guān)指標(biāo)流動比率用于衡量企業(yè)流動資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金償還債務(wù)的能力，速動比率用于衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負債的能力。從上圖來看，H公司的流動比率和速動比率在總體上呈上升趨勢，說明H公司在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式后短期償債能力是在上升的。而H公司的資產(chǎn)負債率雖有所起伏，但總體來說是呈下降趨勢的，可以看出H公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后償債能力得到提升。因此，H公司存在較高的籌資風(fēng)險。其籌資風(fēng)險主要來源于H公司缺乏可靠的資金來源。4.2投資風(fēng)險分析H公司的投資業(yè)務(wù)包括投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)，在投資風(fēng)險分析方面，我們通過對H公司主要投資業(yè)務(wù)的盈利能力分析來識別H公司的投資風(fēng)險。表4.3H公司2019-2023年盈利能力相關(guān)指標(biāo)20192020202120222023凈資產(chǎn)收益率17.66%16.04%9.43%12.51%9.05%銷售凈利率20.03%23.38%27.05%29.84%31.8%總資產(chǎn)凈利率4.71%4.92%3.06%5.09%5.83%上表中的數(shù)據(jù)顯示，H公司的銷售凈利率和總資產(chǎn)凈利率總體上是呈上升趨勢的，而凈資產(chǎn)收益率在逐年下降?？傎Y產(chǎn)凈利率反映了資本投入與投資回報之間的關(guān)系，可以用于衡量投資風(fēng)險的大小情況。H公司總資產(chǎn)凈利率的提升說明其投資風(fēng)險在減少。因為在轉(zhuǎn)型之后，新增資產(chǎn)中沒有債務(wù)，減少了項目的利息支出，凈利潤的增速大于了總資產(chǎn)的增速，導(dǎo)致了這一比率的提高。銷售凈利率反映了企業(yè)的獲利能力。H公司銷售凈利率的提升說明其獲利能力在增強。在輕資產(chǎn)運營模式之下，H公司一方面不斷剝離重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的，另一方面投資了大量的商業(yè)廣場項目和其他行業(yè)項目，因此H公司的銷售凈利率處于不斷上升的境況。H公司的凈資產(chǎn)收益率不斷下降，說明H公司在投資的項目上面沒有獲得高效率的投資回報，資金利用率較低。因此，H公司的投資風(fēng)險主要來源于其投資業(yè)務(wù)的凈資產(chǎn)收益率的不斷下降。4.3經(jīng)營風(fēng)險分析經(jīng)營風(fēng)險是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，供、產(chǎn)、銷各個環(huán)節(jié)不確定性因素的影響所導(dǎo)致企業(yè)資金運動的遲滯，產(chǎn)生企業(yè)價值的變動，可以從現(xiàn)金、存貨、應(yīng)收賬款等方面分析。表4.4H公司2019-2023年經(jīng)營現(xiàn)金流量20192020202120222023經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量（億元）319.09379.76255.84291.14168.01投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量（億元）-467.38-410.34-89.67-271.42-572.35籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量（億元）-53.24309.8438.05-39.51-20.21從表中的數(shù)據(jù)可以看出，H公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量從2020年開始逐年降低，這說明H公司的經(jīng)營狀況其實并不好，這可能是由于H公司的物業(yè)銷售收入減少所導(dǎo)致的。但是H公司在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式后并沒有能夠找到良好的新的贏利點使經(jīng)營現(xiàn)金凈流量回升，這說明H公司的經(jīng)營狀況其實并不好。而H公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量遠遠小于經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量，說明H公司的投資擴張道路在不斷進行。籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量有三年為負數(shù)，2021年獲得的現(xiàn)金凈流量也較小，說明H公司沒有獲得可靠的資金來源。公司不斷擴張導(dǎo)致的現(xiàn)金流不足是導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險的主要原因之一，H公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足以抵付其投資和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，說明其存在經(jīng)營風(fēng)險。表4.5H公司2019-2023年經(jīng)營風(fēng)險相關(guān)指標(biāo)20192020202120222023總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）00.190.13應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）221.90225.30250.73266.52107.78存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.900.820.600.771.46圖4.2H公司2019-2023年經(jīng)營風(fēng)險相關(guān)指標(biāo)從上述圖表中，我們可以看到H公司的存貨周轉(zhuǎn)率呈先下降后上升趨勢，在2021年達到最低點，2022年開始回轉(zhuǎn)，到2023年達到新高，而總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較平穩(wěn)，總體呈下降趨勢。存貨周轉(zhuǎn)率反映了存貨的周轉(zhuǎn)速度，存貨周轉(zhuǎn)率上升說明H公司的產(chǎn)品的受歡迎程度提升了。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在2018-2022年都是呈上升趨勢的，說明H公司轉(zhuǎn)型發(fā)展較好，2023年H公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率陡然下降，是因為H公司在支付巨額的剝離成本后，徹底剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的上升說明H公司的變現(xiàn)能力較好，同時在市場上處于比較具有競爭力的地位?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較為平穩(wěn)，說明說明H公司的經(jīng)營情況較為平穩(wěn)。因此，H公司的經(jīng)營風(fēng)險較小，存在的主要經(jīng)營風(fēng)險來自于公司不斷擴張帶來的現(xiàn)金流不足的問題。4.4發(fā)展風(fēng)險分析發(fā)展風(fēng)險主要是指公司在發(fā)展過程中的成長性以及經(jīng)營的可持續(xù)性。表4.6H公司2019-2023年發(fā)展風(fēng)險相關(guān)指標(biāo)20192020202120222023營業(yè)收入增長率15.38%-1.70%4.40%-21.40%-26.18%凈利潤增長率20.67%1.21%-34.04%47.40%-17.28%從營業(yè)收入增長率和凈利潤增長率來看，H公司的營業(yè)收入增長和凈利潤增長起伏較大，這和H公司近幾年的產(chǎn)業(yè)調(diào)整有關(guān)。不過在2022年，H公司的凈利潤增長了47.40%，這說明H公司的轉(zhuǎn)型調(diào)整還是卓有成效的。表4.7H公司轉(zhuǎn)型前后業(yè)務(wù)板塊收入占比201520162017201820192020202120222023物業(yè)銷售89.63%85.58%86.41%84.98%82.61%78.63%70.07%67.93%50.70%物業(yè)租賃及管理7.42%9.08%8.88%9.68%10.96%14.19%20.90%22.15%49.30%從H公司業(yè)務(wù)板塊收入占比來看，從H公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)物業(yè)銷售達到了85%，到2023年H公司物業(yè)銷售和物業(yè)租賃及管理收入對半分，可以看出，H公司的去重資產(chǎn)化的努力卓有成效，其發(fā)展能力良好。雖然H公司近幾年還處在產(chǎn)業(yè)調(diào)整期，但從H公司的凈利潤增長率和H公司轉(zhuǎn)型前后業(yè)務(wù)板塊收入占比來看，H公司的轉(zhuǎn)型發(fā)展還是比較順利的，因此存在的發(fā)展風(fēng)險較小。5H公司輕資產(chǎn)模式財務(wù)風(fēng)險控制5.1籌資風(fēng)險控制5.1.1融資渠道拓展從上述對財務(wù)風(fēng)險的分析來看，H公司的籌資風(fēng)險主要來自于其缺乏可靠的資金來源。在針對融資渠道拓展方面，H公司主要做了以下措施：增加企業(yè)現(xiàn)金流動開發(fā)商、信托等外部融資開發(fā)商、信托等外部融資租金收入銷售回款持有型物業(yè)（購物中心、高星級酒店）銷售型物業(yè)（住宅、寫字樓、商鋪）自有資金抵押融資物業(yè)增值圖6.1H公司輕資產(chǎn)運營模式現(xiàn)金流示意圖上圖為H公司輕資產(chǎn)運營模式下現(xiàn)金流走向。H公司通過自有資金儲備和開發(fā)商、信托等外部融資來獲取資金，開發(fā)其商業(yè)產(chǎn)品。通過嚴格的成本和工期控制，H公司用最快的速度將銷售型物業(yè)（住宅、寫字樓、商鋪）售出，以盡快獲得銷售回款，償還其獲取的融資和獲取新的資金。而核心商業(yè)部分則以只租不售的方式向外出租，獲取長期穩(wěn)定的租金收入和物業(yè)增值所帶來的利潤。同時，H公司將其持有型物業(yè)再進行抵押融資，進一步獲取利益，資金再開發(fā)。從上述H公司輕資產(chǎn)運營模式示意圖可以看出，通過資本運作與優(yōu)秀的產(chǎn)品模式相結(jié)合，H公司通過開發(fā)商、信托等外部融資來獲取資金，加上其穩(wěn)定的租金收入，以此作為擔(dān)保，實現(xiàn)資產(chǎn)抵押融資，獲取了外界更多的信任。同時核心商業(yè)部分則以只租不售的方式向外出租，獲取長期穩(wěn)定的租金收入和物業(yè)增值所帶來的利潤，獲取了自身良好的現(xiàn)金流來源。通過加快企業(yè)產(chǎn)品的“建設(shè)——銷售——租賃”流程，加強了企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)，獲取了自身良好的現(xiàn)金流來源；向外界發(fā)出企業(yè)經(jīng)營良好的信號，獲取了外界更多的信任，降低了籌資難度，有效的降低了籌資風(fēng)險。尋找更多籌資渠道除了增加自身的資金外，H公司還嘗試著從外界獲取更多的融資渠道。在銀行融資貸款方面，H公司與國內(nèi)銀行保持良好深度的合作關(guān)系。H公司有多種貸款類型，包括土地抵押貸款，資產(chǎn)抵押貸款等等，可以通過多種方式向銀行貸款。雖然H公司確實與銀行有良好合作，但其用于抵押的固定資產(chǎn)在逐年減少是不爭的事實，因此其向銀行融資獲得的借款也只能盡量保持穩(wěn)定。在互聯(lián)網(wǎng)融資方面，2019年H公司推出了名為“穩(wěn)賺一號”的金融產(chǎn)品投資。H公司是國內(nèi)率先做出互聯(lián)網(wǎng)融資嘗試，推出金融產(chǎn)品投資的公司之一。在當(dāng)時，該金融產(chǎn)品投資具有投資期限短，年化收益率高，門檻低等優(yōu)點。通過這次融資，H公司募集到了50億元的資金。雖然這是一次效果良好的實踐，但是眾籌募集資金門檻雖低，企業(yè)卻難以從此得到需求的大量資金。像上述金融產(chǎn)品投資，雖然在當(dāng)時募集到了50億元的資金，但現(xiàn)在有越來越多的類似項目，H公司的金融產(chǎn)品投資并沒有優(yōu)勢。在國內(nèi)私募方面，2005年H公司與麥格理達成合作，涉及九項商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，有效地補充了H公司的資金缺口。目前，H公司計劃7月前完成200億融資，9月提交IPO申請，目標(biāo)年底前在香港上市。在海外融資和信托融資方面，H公司進行了嘗試，但并沒有取得良好效果。因此，H公司的主要資金來源還是在于合作機構(gòu)的資金，但是即便如此，H公司所取得的資金也并不足以滿足公司的快速擴張。H公司必須尋找更加廣闊的融資渠道和資金來源。5.1.2提升償債能力從上述對財務(wù)風(fēng)險的分析來看，H公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后的償債能力是得到提升的，說明H公司采取了有效的措施提升了其償債能力，降低了企業(yè)的融資風(fēng)險。從圖4-1中我們可以看到，從2020-2022年各項數(shù)據(jù)變化較大，這主要原因H公司在這幾年間采取了“采用一切資本手段降低企業(yè)負債”的措施來增加現(xiàn)金回流，償還債務(wù)其主要采取的措施是打包售賣不良資產(chǎn)和累贅資產(chǎn)，增加現(xiàn)金流，減少負債，從而提升償債能力。2021年6月，H公司的股票和債券紛紛下跌，打包出售了13個文旅城和77家酒店；2022年1月，H公司出售了英國倫敦和澳大利亞的項目。通過對不良資產(chǎn)和累贅資產(chǎn)的售賣，H公司不僅還清了負債，還獲得了約8.04億元的款項。通過逐步清償全部海外有息負債，H公司將企業(yè)負債降到了絕對安全的水平，有效的提升了償債能力。從企業(yè)管理層面來看，H公司需要制定合理的償債計劃，合理配置貸款的額度和期限，規(guī)避還款高峰集中的風(fēng)險，降低籌資成本，確保企業(yè)的現(xiàn)金流能夠滿足償債需要。H公司可以通過投資并購，引入新股東等方法來降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，改善企業(yè)的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。同時H公司需要加強信息化建設(shè)，統(tǒng)籌安排好管理工作，推進現(xiàn)代化企業(yè)管理，以財務(wù)管理為中心，建立健全的財務(wù)管理制度，使企業(yè)能夠可靠應(yīng)對意外風(fēng)險。5.2投資風(fēng)險控制從上述分析中我們可以看到，H公司的投資風(fēng)險主要來源于其投資業(yè)務(wù)的凈資產(chǎn)收益率的不斷下降，其主要原因可以分為兩個：一是隨著企業(yè)的運營發(fā)展，企業(yè)的主要運營業(yè)務(wù)沒有獲得高效的回報，二是H公司在投資的項目上面產(chǎn)生了失利。5.2.1主營業(yè)務(wù)投資在主營業(yè)務(wù)投資經(jīng)營方面，H公司通過建設(shè)組合了寫字樓，公寓樓，酒店等業(yè)態(tài)在內(nèi)的商業(yè)綜合體，形成了一個城中城的新生活模式，給當(dāng)?shù)卣鉀Q了大量就業(yè)問題，調(diào)動了周圍區(qū)域的發(fā)展，形成了良好生態(tài)，因此政府給予其的土地價格向來偏低，商家和居民也傾向于在其商業(yè)綜合體附近生活，因此H公司的產(chǎn)品并不愁銷售和租賃，降低了企業(yè)的投資風(fēng)險?；墼浦悄芑芾硐到y(tǒng)慧云智能化管理系統(tǒng)消防管理消防報警運營管理設(shè)備管理安防管理給水排水監(jiān)控暖通空調(diào)監(jiān)控電子巡更門禁管理防盜報警視頻監(jiān)控夜景照明控制公共照明控制變電配電監(jiān)控能源管理背景音樂信息發(fā)布停車管理客流統(tǒng)計圖6.2H公司慧云管理信息系統(tǒng)示意圖在管理控制方面，H公司采用了能夠?qū)崿F(xiàn)管理信息化的慧云管理信息系統(tǒng)，將各個管理體系綜合集成在一個操作平臺上，實現(xiàn)各地區(qū)項目的集中管理，從而降低了人工成本和建設(shè)過程中的各項成本，確保了商業(yè)廣場綠色、安全、高效的運行，滿足了不同層次的管理人員的需求。通過與政府的良好合作，降低了企業(yè)的土地成本；通過使用能夠?qū)崿F(xiàn)管理信息化的慧云管理信息系統(tǒng)，降低了企業(yè)建設(shè)過程中的各項成本；通過對建筑商品的預(yù)租預(yù)售，實現(xiàn)了企業(yè)的銷售目標(biāo)。通過一系列的組合措施，H公司的主營業(yè)務(wù)通過降低成本到高速售賣，實現(xiàn)了提升主營業(yè)務(wù)利潤的目的。因此，在主營業(yè)務(wù)投資方面，H公司必須堅持原來的目標(biāo)，堅持對已經(jīng)卓有成效的商業(yè)廣場進行投資——只負責(zé)輸出品牌、負責(zé)設(shè)計、建設(shè)和運營等相關(guān)內(nèi)容，不在參與進商業(yè)廣場的建設(shè)投資中，并從中分得收益。5.2.2其他項目投資（1）投資失敗項目H公司的投資發(fā)展總體來說是發(fā)展較好的，但是在投資項目上面并沒有找到最有利的方向。在投資項目上，其實H公司也已經(jīng)進行了許多嘗試，包括投資含滑雪場、主題樂園、影視產(chǎn)業(yè)園等的文化、旅游項目、電商項目等。但遺憾的是，在這些項目上，H公司并沒有取得預(yù)期的營業(yè)收入，可以說是失敗的。在海外投資方面，2021年7月，H公司與77個酒店和13個文旅項目分別轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)和融創(chuàng)房地產(chǎn)集團，雖然交易總金額達637.5億元，但事實上這兩項資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓金額是低于預(yù)期的，相當(dāng)于虧損出售。2024年7月，H公司將以2.7億美元的價格出售旗下芝加哥地產(chǎn)項目90%的權(quán)益至此，H公司的海外投資徹底宣告失敗?？梢钥闯?，在投資項目上面，H公司是經(jīng)歷了較大的失敗的，這也造成了較大的投資風(fēng)險。因此，H公司需要加強對投資項目的評估和選擇。（2）投資方向建議在不同情況下，H公司可以選擇不同的投資組合策略。當(dāng)缺少值得投資的項目時，H公司可以把資金投入到公司管理模塊建設(shè)中，如——大數(shù)據(jù)的開發(fā)、物聯(lián)網(wǎng)和區(qū)塊鏈的應(yīng)用等，以此提高公司的管理效率，增強對市場的敏銳度等；可以適當(dāng)投資短期的理財產(chǎn)品和基金等，保持企業(yè)資金的流動；也可以加大對固定資產(chǎn)的投資，以備不時之需。在投資項目方面，企業(yè)需要對投資項目有一個比較正確的評估，正確把握市場變化和發(fā)展趨勢，做好對投資項目的考察和規(guī)劃，從政府政策、投資項目地居民的消費能力、交通便捷水平等因素考察項目是否值得投資，做好項目的規(guī)劃和執(zhí)行工作，合理統(tǒng)籌項目的開發(fā)節(jié)奏，保留一定的調(diào)整余地和空間。同時，企業(yè)可以與同行企業(yè)或相關(guān)企業(yè)達成合作，共同投資開發(fā)，降低制造成本和交易成本，共擔(dān)風(fēng)險，從而減小企業(yè)自身的投資風(fēng)險。在企業(yè)管理上，H公司需要加強對現(xiàn)金流預(yù)算編制水平的重視，合理分配投資的資金，優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)；同時協(xié)調(diào)好各部門的管理和溝通，對企業(yè)各項財務(wù)數(shù)據(jù)加以全面分析，識別出其中的風(fēng)險或機遇，達成有效投資。在品牌管理方面，實現(xiàn)多元化發(fā)展，打造出色的品牌文化，在多元的投資中實現(xiàn)高溢價，以此降低投資風(fēng)險。5.3經(jīng)營風(fēng)險控制從上述分析來看，H公司的經(jīng)營情況較為平穩(wěn)，可以看出H公司采取了不少措施降低其經(jīng)營風(fēng)險。其經(jīng)營風(fēng)險主要來源于其公司不斷擴張導(dǎo)致的現(xiàn)金流不足問題。H公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量從2020年開始逐年降低，說明H公司在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式后并沒有能夠找到良好的新的贏利點使經(jīng)營現(xiàn)金凈流量回升，為降低經(jīng)營風(fēng)險，H公司還需要采取更多措施。5.3.1高效的經(jīng)營模式H公司將其產(chǎn)品分為兩部分，一部分是用最快的速度將銷售型物業(yè)（住宅、寫字樓、商鋪）售出，以盡快獲得銷售回款，償還其獲取的融資和獲取新的資金，另一部分則以只租不售的方式向外出租，獲取長期穩(wěn)定的租金收入和物業(yè)增值所帶來的利潤，形成了穩(wěn)定的資金流，降低了經(jīng)營過程中的風(fēng)險。因為住宅地產(chǎn)間現(xiàn)金流不穩(wěn)定，并且其受政府政策影響很大，因此H公司提出了訂單地產(chǎn)的概念，主要包括聯(lián)合協(xié)議，共同參與，平均租金，和先租后建這四個方面的內(nèi)容。通過訂單地產(chǎn)的實施，擴張了購物廣場的知名度，提升了商鋪的附加值。對其商鋪的招商，產(chǎn)生了極大的促進作用，大幅降低了經(jīng)營風(fēng)險。H公司制定了有效的銷售策略，通過多樣化的銷售組合，對自己的產(chǎn)品進行了銷售和宣傳，使目標(biāo)人群在有購買需求時可以首先想到該公司的產(chǎn)品。同時，在銷售出產(chǎn)品之后，H公司還建立了健全的售后服務(wù)體系，使顧客不必擔(dān)心產(chǎn)品的質(zhì)量問題等，極大促進了顧客的購買欲望，有效增加了企業(yè)產(chǎn)品的銷售效率，降低了經(jīng)營風(fēng)險。5.3.2成熟的管理體系和管理團隊在重資產(chǎn)經(jīng)營模式下，H公司已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，即H公司的管理能力和品牌建設(shè)能力已經(jīng)在過去的經(jīng)營中得到了考驗，各界對其具有高認可度，在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式后，H公司也也繼續(xù)發(fā)揮其優(yōu)勢，大力建設(shè)公司的管理團隊和品牌價值，強化其核心競爭力。同時H公司與合作伙伴共享租金收益，使合作伙伴對H公司具有高度信心，可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金來源，保證各方面的建設(shè)和正常運營，以此減輕房價波動和政策的影響。通過對品牌價值、客戶關(guān)系、合作伙伴深入開拓，H公司建立了自身的核心競爭力，其輕資產(chǎn)運營模式也可以保持平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營多年，H公司已經(jīng)將管理的各個環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化與專業(yè)化，形成了自己成熟的管理體系。因此，在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式后，H公司對合作企業(yè)實施“總包交鑰匙”的管理方法，不僅實現(xiàn)了管理集中化，還可以保證萬達商業(yè)減少介入項目建設(shè)過程，管理團隊有更多精力專注于商業(yè)模式、產(chǎn)品研發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)制定等更具創(chuàng)新性價值性的業(yè)務(wù)。通過對公司公司的管理團隊和品牌價值的建設(shè)，H公司大幅降低了經(jīng)營風(fēng)險。5.3.3科學(xué)的公司內(nèi)部管理在企業(yè)內(nèi)部管理上，H公司建立了財務(wù)風(fēng)險管理部門，能夠盡早識別企業(yè)產(chǎn)生的風(fēng)險，并通過合適的方式降低或解決；確保了企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)協(xié)調(diào)一致，降低了人為操縱財務(wù)的可能性。H公司完善了信息管理系統(tǒng)，能夠有效減少各部門之間信息交流不便帶來的風(fēng)險問題。H公司建立了完善的內(nèi)部控制制度，從而規(guī)范企業(yè)的日常管理經(jīng)營工作，減少了因為管理混亂帶來的經(jīng)營風(fēng)險，降低了決策失誤的風(fēng)險，減少的企業(yè)不必要的損失。在提高員工整體素質(zhì)方面，堅持擇優(yōu)錄取的原則，給每位員工制定發(fā)展規(guī)劃并指出發(fā)展方向，使每個員工都自發(fā)為企業(yè)做出貢獻，加強企業(yè)發(fā)展的秩序性，減少因為員工素質(zhì)不足帶來的經(jīng)營管理混亂。5.3.4完善現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警機制H公司經(jīng)營風(fēng)險的主要來源是公司持續(xù)擴張帶來的現(xiàn)金流不足問題，因此，H公司有必要建立一個現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警機制，可以實時監(jiān)督公司里每個部門的現(xiàn)金流流動情況，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流異常問題?，F(xiàn)金流異常情況現(xiàn)金流異常情況直接責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)財務(wù)部門臨時應(yīng)急處理機制組織成立應(yīng)急預(yù)案啟動回歸日常運營完善應(yīng)急預(yù)案依據(jù)現(xiàn)金流異常類型啟動不同的應(yīng)急預(yù)案處理完畢總結(jié)評估圖6.3H公司現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警機制示意圖根據(jù)其現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警機制，H公司可以明確查看現(xiàn)金的流入與流出，第一時間察覺并建立臨時應(yīng)急處理機制解決現(xiàn)金流異常問題，在出現(xiàn)現(xiàn)金流異常的情況時就能找到其產(chǎn)生的原因并根據(jù)原因有效解決問題，做出分類處理，制定出有效的預(yù)警措施并預(yù)防下一次在出現(xiàn)同樣的問題，并以此為依據(jù)進行現(xiàn)金使用的分配，有效的降低企業(yè)盲目擴張和現(xiàn)金使用不當(dāng)帶來的經(jīng)營風(fēng)險。5.4發(fā)展風(fēng)險控制從上述分析來看，H公司的發(fā)展風(fēng)險主要來源于H公司近幾年產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整帶來的摩擦。為控制發(fā)展風(fēng)險，H公司也需要采取措施。5.4.1調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)H公司近幾年一直在進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，直至2023年，H公司徹底完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，成為真正意義上的商業(yè)管理運營集團。H公司將在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為一個以徹底的純粹的輕資產(chǎn)運營模式運營的企業(yè)。其過去幾年，對大量的不良資產(chǎn)和累贅資產(chǎn)進行拋售，直到徹底轉(zhuǎn)變發(fā)展方向，在過程中，H公司的發(fā)展擴張始終在不斷進行。在輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型的過程中，H公司始終把握著發(fā)展方向，使公司的發(fā)展始終在目標(biāo)內(nèi)，有效控制了發(fā)展風(fēng)險。5.4.2加強創(chuàng)新能力在有效調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之外，H公司在未來的發(fā)展中還需要加強創(chuàng)新能力方面?？v觀上述分析，H公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)依舊是物業(yè)銷售和物業(yè)租賃及管理，其主要經(jīng)營內(nèi)容依然與房地產(chǎn)有關(guān)，并沒有能夠進行有效創(chuàng)新，缺乏高附加值產(chǎn)業(yè)。H公司的創(chuàng)新能力并不足以在快速變化的市場上取得優(yōu)勢。創(chuàng)新能力是輕資產(chǎn)運營模式的核心要素之一，加強創(chuàng)新能力刻不容緩。一方面，輕資產(chǎn)運營模式需要企業(yè)與外界進行交流合作，企業(yè)就必須兼顧他們的利益。因此，實現(xiàn)一個良好的共贏局面，是“輕資產(chǎn)”模式必須要考慮的問題。H公司與合作伙伴共享租金收益，獲取合作伙伴的資金支持，保證各方面的建設(shè)和正常運營，就是雙贏的局面。另一方面，輕資產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)確保生命力，必須要不斷刷新企業(yè)的核心價值，保持企業(yè)活力。H公司要及時提升創(chuàng)新能力，適應(yīng)快速變化的市場，應(yīng)對其他發(fā)展迅速的競爭者。H公司應(yīng)將關(guān)注點放到效率驅(qū)動型創(chuàng)新上，通過新思路和新方法來改變原先的低效的運營方式，將企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、