物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(xùn)教學(xué)大綱33

具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)新；相關(guān)場地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房其他業(yè)務(wù)等。我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段：通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，向政府請立項(xiàng)。研究報(bào)告，并向有關(guān)部門申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。2）項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。4）征用土地，開展拆遷安置工作。通信、平整土地。6）辦理開工手續(xù)。通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時(shí)，要加強(qiáng)施工期程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表驗(yàn)收，交付使用。這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售用管理（物業(yè)管理）和售后服務(wù)等。上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：2）管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。工程等。工程等。建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律，把各個(gè)施工過程有機(jī)地組織起來，使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：l）落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對外承包合同；5）做好工程施工資料分析與整理。境和施工條件；術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場計(jì)劃；根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，用咨詢報(bào)告的計(jì)單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：9）其他問題。通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：要求）并提出意見：4）監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。通過對擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會影響、負(fù)責(zé)人情況等。包括實(shí)地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。住區(qū)人員需求分析：共設(shè)施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。3）按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接現(xiàn)場事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求情況。抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣三種。調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力手比較。（l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：（2）對方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：（3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；（4）準(zhǔn)備設(shè)備；（5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)消費(fèi)水定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機(jī)制、信機(jī)制等。包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。包括經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計(jì)劃。環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容見的基礎(chǔ)上確定。發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意制訂出物業(yè)管理方案。主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的制訂物業(yè)管理方案?？尚行匝芯渴窃谧龀鐾顿Y決策之前，對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。可行性研究分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可四個(gè)階段。帶有預(yù)測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計(jì)的能。投資機(jī)會研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)方面進(jìn)行預(yù)測，考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來源，對項(xiàng)目用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性對項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊，對多種方選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原內(nèi)違反（公約）的行為，熟悉房屋裝修程序。物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。點(diǎn)制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。任制。外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：l）居住區(qū)概況；7）其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。2）對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。2）房屋裝修管理規(guī)定。防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。l）成立業(yè)主委員會的宗旨、目的；6）有關(guān)補(bǔ)充說明。第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。第三步：正確評價(jià)本企業(yè)狀況。第四步：學(xué)習(xí)理解國家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。第六步：分頭草擬制度。第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。第八步：定稿。第九步：通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：的客觀行為。有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會公共道德的內(nèi)容。和非業(yè)主使用人都具有約束力。業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會通過后上報(bào)行政主管部門備案。包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行：規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！钡诙剑航Y(jié)合所管項(xiàng)目的實(shí)際情況，依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容，制訂出所第三步：用召業(yè)主大會將業(yè)主公約（草案）提交大會討論。修改。第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草業(yè)主大會計(jì)論通過后執(zhí)行。營者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的有：裝修時(shí)違反《公約》的行為，搬遷時(shí)違反《公約》的行為，日常違的行為。物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：并處理使用人違約行為。待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。也有個(gè)性，概括起來，共性表現(xiàn)在目的相同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近上而個(gè)性則訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進(jìn)行，主要有止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟?？紤]是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意見。掌握物業(yè)管理資金的概念，了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理；掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理資金的作。物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全，充項(xiàng)功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所管理活動的整個(gè)過程。物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高用效率和運(yùn)用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開展。物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)委員會設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項(xiàng)基金。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用，并做到?？顚Ｓ?，實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應(yīng)視具體情況而定，一宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力的價(jià)值補(bǔ)償，由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管慮，共同協(xié)商決定。劃地使用，量收支出，?？顚Ｓ?，不挪用、多用或少用。避免發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。會計(jì)是經(jīng)濟(jì)管理活動的重要組成部分。會計(jì)是通過收集、加工和利幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息，對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)，促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動。對會計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，主要通過對價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督，防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動的偏差與失誤，保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。我國會計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基本的會計(jì)核算工作均有約束力的會計(jì)準(zhǔn)則；第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計(jì)制度。這三個(gè)層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個(gè)層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計(jì)制度。會計(jì)報(bào)表亦稱財(cái)務(wù)報(bào)告，是會計(jì)核算的結(jié)果，是反映會計(jì)主體財(cái)務(wù)成果和財(cái)務(wù)收支情況的書面文件，是財(cái)會部門提供財(cái)會信息的一種重要手段。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。3）報(bào)表附注是對表內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目所做的必要解釋。會計(jì)報(bào)表對外提供時(shí)，一般還附有財(cái)務(wù)狀況說明書，這是會計(jì)部門明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報(bào)告。物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計(jì)報(bào)表，通過一定的技術(shù)方法，對物業(yè)管金管理、經(jīng)營狀況進(jìn)行過程分析和結(jié)果比較，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，揭露問題，以理經(jīng)營水平和經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要?；钚?。具體包括三方面：成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用生產(chǎn)耗費(fèi)。其包括勞動對象的耗費(fèi)、勞動手段的耗費(fèi)和勞動力的耗費(fèi)三方面。成本性資金支出是必需的，是不產(chǎn)生資金回收的，是向社會提供勞務(wù)時(shí)必須耗費(fèi)的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價(jià)值，為社會所承認(rèn)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會責(zé)任與義務(wù)的資金性支出，如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定，也不經(jīng)常發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金，主要是把暫用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。投資性定要選好投資方向，注意資金的安全性、資金的回收周期，同時(shí)注意這物業(yè)管理資金整體的比例額。要。對投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時(shí)，注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。資金使用過程中存在相互制約機(jī)制，保證物業(yè)管理資金得到安用。在遵守國家相關(guān)法律和單位財(cái)會制度的基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制，即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財(cái)務(wù)責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃，財(cái)會人員撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過程；并落實(shí)保證物業(yè)管理資金的使用效果。以財(cái)務(wù)管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計(jì)劃管理模式。4）要充分利用管理會計(jì)的職能。一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé)，如財(cái)務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批，待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)采取分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證，再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)幾個(gè)回合討論，把集中制定和分散制定方法相結(jié)合，最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下結(jié)合論證式。圍，預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。算周期。4）人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素，使之成為有激勵效益的預(yù)算。P2＝F0（1＋i%F0’P4=∑Fi=F1+F2+F3即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)固定期間，如一年、一季度或一個(gè)月預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個(gè)周期的預(yù)算，在執(zhí)行過定下一個(gè)周期的預(yù)算。主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人，著眼于降低成本；以中心的預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出，盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外，還有以利潤或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的法。的最基本方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房屋修護(hù)問題的能力。建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)，如住宅、教學(xué)依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)，可將建筑物進(jìn)行分類。分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。建筑（10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑，不包括高度超分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎(chǔ)的自重。是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離。基礎(chǔ)的埋深直接影響工程基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。2）按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)（如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、墻的作用主要是承重、圍護(hù)和分隔空間。情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝等不同種類。4）構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個(gè)主要措施。5）變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開，分成若干獨(dú)立它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縫三種。樓板層把整個(gè)建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人分，基層是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。是房屋頂部的承受和圍護(hù)部分。屋頂?shù)念愋蜌w納起來可分為坡屋頂、平屋頂。平屋頂?shù)呐潘侵攸c(diǎn)。平屋頂?shù)呐潘绞椒譃闊o組織排水和有組織排水。無組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨次要建筑。有組織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或下水系統(tǒng)。又可分為排水兩種方式。一般采用設(shè)置浮筑層或分倉縫處理。風(fēng)的作用。窗的主要作用是采光和通風(fēng)。如果投影方向垂直于投影面，那么所作出來的圖形為正投影。正投影的原理繪制的。假想用一剖切面在物體內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的部位剖開，移去物體的一部分，畫出余局部剖面圖和分層剖面圖。在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等主要承重構(gòu)件的位置處均應(yīng)由細(xì)點(diǎn)劃線畫出，并進(jìn)行編號，這就是定位軸線。在建筑總平圖、平面圖、立面圖個(gè)剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號來表示某一部位的高度。標(biāo)高符號以細(xì)實(shí)線繪制。在我國制訂的《建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則。是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴(kuò)大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。為保證建筑制品、構(gòu)配件等有關(guān)尺寸間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在建筑模尺寸，分別是標(biāo)志尺寸、構(gòu)造尺寸和實(shí)際尺寸。一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計(jì)說明書以外基本方法：先大略后細(xì)小，先租看后細(xì)看。對工程的具體位置、周圍環(huán)朝向先有一個(gè)概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負(fù)責(zé)不同專業(yè)的技根據(jù)不同要求。重點(diǎn)深入地看不同類別的圖紙，閱讀時(shí)還應(yīng)特別注意各的聯(lián)系，避免各專業(yè)之間的技術(shù)矛盾。(-)學(xué)習(xí)要求了解房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)；掌握房屋修繕定額編制步驟和編制方法。修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個(gè)特點(diǎn)：依據(jù)，項(xiàng)目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。以及計(jì)算附表等。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)實(shí)物量。計(jì)算工程量，是整個(gè)修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最響到修繕預(yù)算編制的速度和準(zhǔn)確性。用量指標(biāo)，還列有根據(jù)取定的人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格等分別計(jì)算出的人工、材料費(fèi)用及其匯總的基價(jià)。在項(xiàng)目表上方列有該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和施工現(xiàn)場實(shí)際情況，確項(xiàng)目，并將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、定額編號和計(jì)量單位一并列出。要按先作與修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行，還需注意拆除工程對其他要按照當(dāng)?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)計(jì)算。按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序，逐項(xiàng)套用相應(yīng)的修繕定額單價(jià)。同慮舊料的回收利用問題。要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的順序排列工程項(xiàng)目。這部分要反接費(fèi)、分部工程的工程直接費(fèi)，單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)，種主要材料需用量。位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。預(yù)算單價(jià)以及人工、材料、機(jī)械三種費(fèi)用的單位價(jià)和主要材料預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。表相應(yīng)欄內(nèi)。即得其合價(jià)，分別填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。行匯總，即得分部工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)的小計(jì)欄內(nèi)。需用量分別進(jìn)行匯總，即得單位工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計(jì)欄內(nèi)。反映主要材料的用量情況。有時(shí)也可采用主要材料分析統(tǒng)計(jì)表細(xì)的分析統(tǒng)計(jì)工作。主要材料實(shí)際價(jià)格和預(yù)算價(jià)格不一致時(shí)，應(yīng)按照實(shí)際來源和各或批準(zhǔn)的出廠價(jià)格和運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。具體辦法主要有三種：2）匯總主要材料用量，對需要調(diào)價(jià)的主要材料，單獨(dú)列表計(jì)算3）按照調(diào)整系數(shù)求得材料價(jià)差調(diào)整額。分