北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告

本資產評估報告依據(jù)中國資產評估準則編制江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有資產評估報告報告編號：國策評字ZBJ[2024]100001AE3號（共一冊，第一冊）防偽編碼：20241001484 2 3 5 5 8 8 9 10 10 12 15 17 18 18 19 23 25江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股一、本資產評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產評估基本準則和中國資產評估協(xié)會發(fā)二、本資產評估機構及其資產評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產評估報告的，資產評估機構及行政法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為三、本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可四、評估對象涉及的資產、負債清單及其他相關并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對五、資產評估師已對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現(xiàn)場調查；已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產權以滿足出具六、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告·摘要深圳市國策房地產土地資產評估有限公司接受江河創(chuàng)建集團股份有限公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，按照必要的評估程序，采用資產基礎法，對江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司的股東全部權益價值在評估基準日的市場價值進江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購，本次評估系為該經(jīng)濟行為所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股東全部權益于評估基準日的市場價值進行評估，為本次對于將本報告全部或部分作除上述目的以外的其他目的之用的客觀性和可行性，三、評估對象和評估范圍評估對象：北京盈和創(chuàng)新科技有限公司于評估基評估范圍：本次經(jīng)濟行為之目的所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司于評估基準值42,896.93萬元，所有者權益賬面值7,414.27萬評估基準日財務報表經(jīng)過立信會計師事務所（特殊普通合伙）審計，出具信會師報字江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股的所有者權益賬面價值為7,414.27萬元，經(jīng)評估：在持續(xù)經(jīng)營前提下，北京盈和創(chuàng)在使用本評估結論時，提請評估報告使用人關注報告正文中的其他評估假設、特發(fā)生時，如企業(yè)發(fā)展環(huán)境未發(fā)生影響其經(jīng)營狀況較大變化的情形，評估結論在使用有江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國策房地產土地資產評估有限公司江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告·正文深圳市國策房地產土地資產評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產基礎法，按照必要的評估程序，對江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新一、委托人、被評估單位和資產評估委托合同約定的其他報告使用人本次評估的委托人為江河創(chuàng)建集團股份有限公司，被評估單位為北京盈和創(chuàng)新科經(jīng)營范圍：制造各類幕墻、門窗、鋼結構產品；加工各類玻璃、鋁材、石材、鋼材、金屬五金制品等建筑裝飾材料；對外派遣實施本公司境外工程所需的勞務人員；專業(yè)承包；建筑幕墻工程設計；建筑裝飾設計；銷售各類幕墻、門窗、鋼結構產品、各類玻璃、鋁材、石材、鋼材、金屬五金制品等建筑裝飾材料、醫(yī)療器械；貨物進出外工程所需的設備、材料出口；技術開發(fā)、技術咨詢、技術服務；醫(yī)療行業(yè)的投資、投資管理、投資咨詢（不含醫(yī)療診療活動）。（市場主體依法自主選擇經(jīng)營項目，開展經(jīng)營活動；依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后依批準的內容開展經(jīng)營活動；經(jīng)營范圍：技術開發(fā)、技術服務、技術咨詢、技術推廣、技術服務、物業(yè)管理；組織文化藝術交流活動（不含演出）；會議服務；承辦展覽展示活動；醫(yī)院管含診療活動）；企業(yè)管理咨詢；健康管理、健康咨詢（須經(jīng)審批）；依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后依批準的內容開展經(jīng)營活動；不得從事國家江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股股東名稱注冊資本實收資本金額（萬元）比例（%）金額（萬元）比例（%）北京江河源控股有限公司10,797.00100.0010,797.00100.00為廠房、辦公用房。項目分為一期二期開發(fā)，一期國有建設土地使用權面積為規(guī)劃和自然資源委員會順義分局出具的《北京市國有建設用地使用權轉讓批準書》，地出讓合同補充協(xié)議3》。截止評估基準日，「盈和創(chuàng)谷」土地使用權轉移登記尚在金額單位：人民幣萬元項目2023/12/312024/8/31總資產48,592.3750,311.20負債39,884.3142,896.93凈資產8,708.067,414.27項目2023年2024年1-8月收入91.07利潤總額-1,555.21-1,293.79凈利潤-1,555.21-1,293.79審計機構立信會計師事務所（特殊普通合伙）本次評估的委托人與被評估單位均系北京江河源控股有限公司下屬子公司，委托資產評估委托合同中約定的其它資產評估報告使用人、國有資產評估經(jīng)濟行相關監(jiān)管部門或機構以及根據(jù)國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人，為本資產除國家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)資產評估機構和委托人確「江河集團」擬進行股權收購，特委托深圳市對于將本報告全部或部分作除上述目的以外的其他目的之用的客觀性和可行性，三、評估對象和評估范圍本次委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致，本次經(jīng)濟行為涉及的財務數(shù)據(jù)業(yè)已經(jīng)立信會計師事本次評估對象為「江河集團」擬進行股權收購所涉及的「盈和創(chuàng)新」股東全部權本次評估范圍為經(jīng)濟行為之目的所涉及的「盈和創(chuàng)新」于評估基準日申報的全部資產和負債?！赣蛣?chuàng)新」評估基準日財務報表經(jīng)過立信會計師事務所（特殊普金額單位：人民幣萬元賬面價值流動資產2,466.26非流動資產47,844.94其中：投資性房地產14,479.88固定資產在建工程26,157.56無形資產6,652.86其他非流動資產552.95資產總計50,311.20流動負債23,596.93非流動負債19,300.00負債合計42,896.93凈資產（所有者權益）7,414.27本資產評估報告引用了立信會計師事務所（特殊普根據(jù)評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素，同時考慮價值類型與評估市場價值是指自愿買方與自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國策房地產土地資產評估有限公司本次資產評估基準日的確定是考慮委托人相關經(jīng)濟行為的實現(xiàn)、會計核算期、利資產評估是對評估對象在某一時點的價值做出的專業(yè)判斷，選擇會計期末作估基準日，能夠更加全面反映評估對象的整體情況，同時本著有利于保證評估結論有效服務于評估目的、準確劃定評估范圍、高效清查核實資產、合理選取評估作價依據(jù)在本次資產評估工作中我們所遵循的國家、地方政府和有關部門的法律法規(guī)，以）；）；）；）；深圳市國策房地產土地資產評估有限公司）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；深圳市國策房地產土地資產評估有限公司根據(jù)資產評估相關準則，確定資產價值的評估方法包括市資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法，恰當選擇一評估對象價值的評估方法。資產評估人員應當根據(jù)所獲取可比企業(yè)經(jīng)營和財務數(shù)據(jù)的在與被評估單位比較分析的基礎上，確定評估對象價值的具體方法。交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購及合并案例資料，計算價值比率，在與被評估資產評估人員應當結合被評估單位的歷史經(jīng)營情況、未來收益可預測情況、所獲股利折現(xiàn)法是將預期股利進行折現(xiàn)以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于缺乏控制權的股東部分權益價值評估；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。資產評估人員應當根據(jù)被評估單位所處行業(yè)、經(jīng)營深圳市國策房地產土地資產評估有限公司及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。當存在對評估對象價值有重大影響且難以識別和評估的資產或者負債時，應當考慮資產基礎法的適鑒于「盈和創(chuàng)新」歷史經(jīng)營業(yè)績不穩(wěn)定且采用資產基礎法時已對核心資產投資性考慮到「盈和創(chuàng)新」委估的各類資產負債能夠履行現(xiàn)場勘查程序、并滿足評定估采用資產基礎法進行評估，即首先采用適當?shù)姆椒▽Ω黝愘Y產的市場價值進行評估，然后加總并扣除應當承擔的負債，得出并對主要債務人的資金使用、經(jīng)營狀況作重點調查了解，在核實的基礎上，以可收回估目的和被評估單位提供的資料，評估師對評估對象進行的實地查勘和對當?shù)仡愃品康禺a市場的調查和分析。評估對象所在區(qū)域同類房地產租賃市場較為成熟，出租率和深圳市國策房地產土地資產評估有限公司估對象的用途差異和市場情況等因素對價值的影響，故不適宜使用成本法。評估對象為開發(fā)成型房地產，故不宜采用假設開發(fā)法。由于委估資產無法轉讓和分割出售，故收益法是預測委估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收原理，即某宗房地產的客觀合理價格或價值，為該房地產的產權人在擁有該房地產的收益法是房地產評估中常用的方法之一。具體思路是預測評估對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛘郜F(xiàn)率、收益乘數(shù)將V=根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結合機器設備的特重置成本法是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產所需的全部成本，減去被評估資產已經(jīng)發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊成本法僅從評估對象的成本角度考慮其價值，并未考慮評估對象的用途差異和市場情況等因素對價值的影響，故不適宜使用成本法；評估對象為開發(fā)成型房地產，故不宜采用假設開發(fā)法；由于委估資產無法轉讓和本次評估在建工程主體、外立面均已完工，待竣工驗深圳市國策房地產土地資產評估有限公司無形資產－土地使用權：評估人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，本次評估對房地產整體采用了收益法評估，然后按賬面值對房產和土地價值進行資產評估專業(yè)人員通過查閱賬簿和記賬憑證、了解其核算的內容和形成原因析性復核等程序進行對企業(yè)申報的其他資產進行核實；根據(jù)各該資產在評估基準日所負債主要包括應付賬款、預收款項、應交稅費、其他應付款、一年內到期的非流動負債、長期借款等。評估人員對企業(yè)的負債進行審查核實，在核實的基礎上，以評根據(jù)法律、法規(guī)和資產評估準則的相關規(guī)定，本次評估履行了適當?shù)脑u估程序。與委托人就被評估單位和委托人以外的其他評估報告使用者、評估目的、評估對象與評估范圍、價值類型、評估基準日、資產評估項目所涉及需要批準經(jīng)濟行為的審批情況、評估報告使用范圍、評估報告提交期限及方式、評估服務費及支付方式、委托人及其他相關當事人與資產評估機構和評估人員工作配合和協(xié)助等重要事項進行商根據(jù)評估業(yè)務具體情況，對資產評估機構和評估人員專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價后，與委托人簽訂資產評估業(yè)務委托合同，以約定資產評根據(jù)資產評估業(yè)務具體情況，編制評估工作計劃，包括確定評估業(yè)務實施主要過深圳市國策房地產土地資產評估有限公司勘查、檢查等方式進行調查，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬；對不宜進評估人員從市場等渠道獨立獲取資料，從委托人、被評估單位等相關當事方獲取評估人員對資產評估活動中使用的資料采取適合的方式進行核查驗證，核查驗證2、根據(jù)資產評估機構內部質量控制制度，對初當事人就評估報告有關內容進行溝通，對溝通情況進行獨立分析并決深圳市國策房地產土地資產評估有限公司在評估過程中，我們所依據(jù)和使用的評估假設是資產評估工作的基本前提，同時提請評估報告使用人關注評估假設內容，以交易假設是假定評估對象和評估范圍內資產負債已經(jīng)處在交易的過程中，資產評估師根據(jù)交易條件等模擬市場進行評估。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為資產持續(xù)使用假設是指資產評估時需根據(jù)被評估資產按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的假設是指被評估單位將保持持續(xù)經(jīng)營，并在經(jīng)營方式上與現(xiàn)時保2、除評估基準日政府已經(jīng)頒布和已經(jīng)頒布尚未實施的影響被評估單位經(jīng)營的法律、法規(guī)外，假設收益期內與被評估單位經(jīng)營相關的法律素的變化不對其收益期經(jīng)營狀況產生重大影響（考慮利率在評估基準日至報告日的變）；4、假設評估基準日后不發(fā)生影響被評估單位經(jīng)營的不可深圳市國策房地產土地資產評估有限公司供、評估專業(yè)人員已履行必要評估程序仍無法獲知的其他可能影響評估結論的瑕疵事設被評估單位未來收益期不進行影響其經(jīng)營的重大固定資產投資活動，企業(yè)產品生產根據(jù)資產評估的要求，我們認定這些假設條件在評估基準日時成立。當評估報告本著獨立、公正、客觀的原則，在持續(xù)經(jīng)營前提下，在經(jīng)過實施必要的資產評估面價值50,311.20萬元，評估值58,048.07萬元，增值7,736.87萬元，增值率為江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股金額單位：人民幣萬元賬面價值評估價值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A×100%1流動資產2,466.262,466.26 2非流動資產47,844.9455,581.817,736.8716.173其中：投資性房地產14,479.8821,393.036,913.1547.744固定資產0.095.135在建工程26,157.5626,806.34648.782.486無形資產6,652.866,827.71174.852.637其他非流動資產552.95552.958資產總計50,311.2058,048.077,736.8715.389流動負債23,596.9323,596.93-非流動負債19,300.0019,300.00 負債合計42,896.9342,896.93 所有者權益7,414.2715,151.137,736.87104.35伍仟壹佰伍拾壹萬壹仟叁佰元整。（一）根據(jù)《北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股東決定》，「盈和創(chuàng)新」以2023年立信會計師事務所（特殊普通合伙）對「盈和創(chuàng)新」審計財務報表編制基于以下2、「盈和創(chuàng)新」存續(xù)分立涉及的不動產產權證號為：京（2021）順不動產權第深圳市國策房地產土地資產評估有限公司江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國策房地產土地資產評估有限公司），本次評估前，立信會計師事務所（特殊普通合伙）對被評估單位以2024年8月被評估單位按照審計調整后的結果進行申報，本次對被評估單位股東全部權益的評估是在注冊會計師審計的基礎上進行的，本評估機構提請報告的使用人在使用本資產評估報告時要關注上述審計報告?；鶞嗜諏徲媹蟾媲闆r說明及審計報告為本資產評估報將名下25,033.34㎡土地使用權轉讓至「協(xié)議3》。截至評估基準日，「盈和創(chuàng)谷」土地使用權轉移登記尚在辦理過程中，實（三）本資產評估報告中，所有以萬元為金額單位的表格或者文字表述，（四）本評估結論中，評估人員未能對各種設備在評估基準日時的技術參能做技術檢測，在假定被評估單位提供的有關技術資料和運行記錄是真實有效的前提下，通過向設備管理人員和操作人員了解設備使用情況及實地勘察做出的判斷。評估人員未對各種建、構筑物的隱蔽工程及內部結構（非肉眼所能觀察的部分）做技術檢測，在假定被評估單位提供的有關工程資料是真實有效的前提下，在未借助任何檢測深圳市國策房地產土地資產評估有限公司為(20919500)浙商銀固借字(2022)第00193號的固定資產借款合同，借款金額為2.1江河源控股有限公司與浙商銀行股份有限公司北京分行簽訂了編號為(101028)浙商銀為(101028)浙商銀高保字(2022)第0訂了編號為(101028)浙商銀高保字(202簽訂了編號為(101028)浙商銀高質字(2023)2024年3月6日，「盈和創(chuàng)新」與浙商銀行股份有限公司北京分行簽訂了編號浙商銀高質字(2024)第00001號的最高額質押合同，「盈和創(chuàng)新」從順義區(qū)安祥街9場收入、物業(yè)管理費等）質押給浙商銀行股份有限公司北京分行，為上述借款提供擔深圳市國策房地產土地資產評估有限公司（六）報告中的評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市則確定的市場價值，未考慮該等資產進行產權登記或權屬變更過程中應承擔的相關費（七）本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的和基準日下，根據(jù)公（八）本評估報告是在委托人及被評估單位所提供的資料基礎上得出的，性、合法性、完整性由委托人及被評估單位負責。資產評估機構及資產評估師對在此（十一）評估結論在評估假設前提條件下成立，并限于此次評估目的使用評估單位生產經(jīng)營依賴的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生重大變化，評估人員將不承擔由于前提條件和（十二）關于本次資產評估對應的經(jīng)濟行為中，可能對評估結論產生重大業(yè)水平和能力的影響，評估結論不作為相關交易及其他經(jīng)濟行為的唯一依據(jù)，僅作為（十三）本資產評估報告包含若干附件及評估明細表，所有附件及評估明構成本報告的重要組成部分，但應與本報告正文同時使用才有效。對被用于使用范圍以外的用途，如被出示給非資產評估報告使用人或是通過其他途徑掌握本報告的非資產評估報告使用人，本評估機構及資產評估師不對此承擔任何義務或責任，不因本報告而提供進一步的咨詢，亦不提供證詞、出席法庭或其他法律訴訟過程中的聆訊，并深圳市國策房地產土地資產評估有限公司十二、評估報告使用限制說明（一）本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途，只能由評估（二）委托人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和估報告載明的使用范圍使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估師不承擔責（三）除委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使行政法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報（四）資產評估報告使用人應當正確理解評估結論。評估結論不等同于評（五）未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國策房地產土地資產評估有限公司資產評估報告·附件本資產評估報告依據(jù)中國資產評估準則編制江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有資產評估說明報告編號：國策評字ZBJ[2024]100001AE3號（共一冊，第一冊）防偽編碼：20241001484 1 2 3 3 6 8 67 69 69江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股第一部分關于《資產評估說明》使用范圍的聲明江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股第二部分企業(yè)關于進行資產評估有關事項的說明本部分內容由委托人及被評估單位編寫、單位負責人江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股第三部分資產評估說明第一章評估對象和評估范圍說明評估對象為江河創(chuàng)建集團股份有限公司（以下簡稱「江河集團」）擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司（以下簡稱「盈和創(chuàng)新評估范圍為經(jīng)濟行為之目的所涉及的「盈和創(chuàng)新」于評估和相關負債。「盈和創(chuàng)新」評估基準日財務報表經(jīng)過立信具體資產類型有貨幣資金、其他應收款、投無形資產、其他非流動資產、應付賬款、應交稅費、其單位：人民幣萬元賬面價值流動資產2,466.26非流動資產47,844.94其中：投資性房地產14,479.88固定資產在建工程26,157.56無形資產6,652.86其他非流動資產552.95資產總計50,311.20流動負債23,596.93非流動負債19,300.00深圳市國策房地產土地資產評有限公司4賬面價值負債合計42,896.93凈資產（所有者權益）7,414.27注：上表財務數(shù)據(jù)經(jīng)立信會計師事務所（特殊普通合伙）審計，出具無保留意見的審計報告。被評估單位承諾具體評估對象和范圍與經(jīng)濟行為所涉及的對象和范圍一致、不重不漏、無表外資產，以被評估單位提供的資產評估申報表為準。經(jīng)清查核實，委托評估的資產均歸被評估單位所有二、實物資產的分布情況及特點樓，建筑結構為鋼混結構，從現(xiàn)場勘察情況看，房屋三、企業(yè)申報無形資產類型、數(shù)量、法律權屬狀況工業(yè)用地，截至評估基準日，上述土地均已取江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股號0031514號順義區(qū)安祥街9本資產評估報告引用了立信會計師事務所（特殊普江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股第二章資產清查核實情況說明根據(jù)國家有關部門關于資產評估的規(guī)定和會計核算的一門的法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照資產評估委托合同所約定基于本次委托評估資產的情況及時間安排，評估機構及方案，由具有豐富資產評估經(jīng)驗的人員組成評估小組進入評估人員指導被評估單位的財務與資產管理人員在自行資評估機構提供的資產評估申報明細表及其填寫要求、資料清單資產進行細致準確的填報，同時收集準備資產的產權證明文件并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關資料，檢查資產評估申報明細表根據(jù)納入評估范圍的資產類型、數(shù)量和分布狀況，評估評估人員根據(jù)現(xiàn)場實地調查結果，并和被評估單位相關人評估人員主要通過收集分析企業(yè)歷史經(jīng)營情況和未來經(jīng)營二、影響資產核實的事項及處理方法慮被評估企業(yè)所提供的財產清單以外可能存在的資產以通過資產核實，評估范圍內的資產未重、未漏、無表外根據(jù)核實情況，按照目前的會計制度和會計準則，我們江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股第三章資產基礎法評估技術說明單位：元序號科目名稱賬面價值1貨幣資金24,661,260.362其他應收款1,320.00流動資產·合計24,662,580.36對納入評估范圍的流動資產構成情況進行初步了解，向被清單和評估申報明細表，按照資產評估準則的要求，指導被位的資產負債表相應科目核對以確保其與總金額相符；然后明細賬、臺賬核對使明細金額及內容相符；最后對部分流動戶構成及資信情況、歷史年度應收款項的回收情況江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股確定其在評估基準日的市場價值，并編制相應的評估明細表評估人員查閱了資產負債表、銀行存款日記賬、總賬，并核實，對銀行存款進行了函證。在核對無誤的基礎上在本次評估中，評估人員對于其他應收款進行首先，核實總賬、明細賬與評估申報表金額，賬情況。根據(jù)實際情況，評估人員對外部債權根據(jù)并查閱相關的合同。對于確有特殊原因而不能發(fā)函其次，在清查核實的基礎上，進一步分析壞賬損失。通過與企業(yè)會計人員了解，實無法收回的款項，評估人員根據(jù)企業(yè)提供的江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股項已經(jīng)存在一定的回收風險，在分析歷史回收數(shù)據(jù)單位：元科目名稱賬面價值評估價值增減值增值率貨幣資金24,661,260.3624,661,260.36其他應收款1,320.001,320.00流動資產·合計24,662,580.3624,662,580.36二、投資性房地產評估技術說明單位：元項目賬面原值賬面凈值投資性房地產合計147,085,450.72144,798,786.98減：減值準備投資性房地產凈額147,085,450.72144,798,786.98至評估基準日投資性房地產維護保養(yǎng)正常，可正常①土地形狀：評估對象房地產所在土地形狀為封閉評估對象投資性房地產的權利狀況情況詳見“投資性人月m用途院工業(yè)該等投資性房地產證不動產權證所載房屋應嚴行股份有限公司北京分行北京分行設立了抵押，對應的不動產登報、重報、漏報資產，審查申報表信息是否正確、完備，由資產江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股對資產逐項進行核實，核實建筑物的名稱、面積、結構形式和使用權的面積、用途、使用年限、完善評估明細表，依據(jù)清查評估明細表，評估人員會同有關人員深入場勘察為主，即根據(jù)企業(yè)申報的清查明細表，對以下內容進行建筑面積；查勘房屋的裝修、設施及其使用狀況；填寫房屋現(xiàn)屋所有權證，主要核對房屋所有權證中所載權利人、建筑面積對房屋建筑物、土地使用權的位置、環(huán)境等進行調查，并場勘察中發(fā)現(xiàn)與清查明細表不符的問題，及時同企業(yè)陪同人員經(jīng)現(xiàn)場調查核實，委估評估的投資性房地產建筑面經(jīng)現(xiàn)場勘查，投資性房地產正常使用，管理維護較估目的和被評估單位提供的資料，評估師對評估對象進行的實地查勘和對當?shù)仡愃品康禺a市場的調查和分析。評估對象所在區(qū)域同類房地產租賃市場較為成熟，出租率和估對象的用途差異和市場情況等因素對價值的影響，故不適宜使用成本法。評估對象為開發(fā)成型房地產，故不宜采用假設開發(fā)法。由于委估資產無法轉讓和分割出售，故收益法是預測委估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收原理，即某宗房地產的客觀合理價格或價值，為該房地產的產權人在擁有該房地產的收益法是房地產評估中常用的方法之一。具體思路是預測評估對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛘郜F(xiàn)率、收益乘數(shù)將V=），地，正在建設“港城融合的國際航空中心核心區(qū)，創(chuàng)新引領的區(qū)域經(jīng)濟提升發(fā)展先行順義區(qū)是北京東北部發(fā)展帶的重要節(jié)點、重點發(fā)展新城之一技術服務業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，金融業(yè)，交通運輸、倉高技術服務業(yè)中，專業(yè)技術服務業(yè)、電子商務服務業(yè)投資分別增長2全面貫徹落實黨的二十大和二十屆二中、三中全會精神，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，調結構、防風險，著力推動高質量發(fā)展，加快落實各項改革1-8月，北京市堅持穩(wěn)中求進工作總基調，加快落實各類政策舉措，生產需求繼口交貨值增長14.9%，電子、汽車領域發(fā)揮帶動作用備購置投資在電子制造、信息服務等領域項目帶動下增長36.0%，比1-7月提高1.3個百分點。分領域看,制造業(yè)投資增長46.7%，基礎設施投資增長21-8月，全市房屋施工面積10870.3萬㎡，同比下降9.9%，其中住宅施工面積社會消費品零售總額9101.9億元，下降0.9%。社會消費品零售總額中，限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)企業(yè)實現(xiàn)網(wǎng)上零售額3514.7億元，增長5.3%；按消費形品類別中，金銀珠寶類、體育娛樂用品類和通訊器材類商品零售額分別增長22.7%、份，工業(yè)生產者出廠價格同比下降1.5%，環(huán)比上漲0.4%；購進價格同比上漲0.2%，戶搬遷，且主要遷往同區(qū)或鄰近子市場，對整體力。例如一季度，保險和基金租戶帶領金融業(yè)成為新租需求的主要來源之一，TMT-租金持續(xù)下行：2024年上半年北京全市寫字樓平均租部分子市場因企業(yè)整合、縮面積或遷出等原因，空置率出現(xiàn)不同程度增幅；不過一些而中關村和CBD的部分區(qū)域雖有一定的去化，但全-靈活辦公模式受關注：在經(jīng)濟發(fā)展有待進一步夯實的大背探索靈活辦公的模式，共享辦公的市場也在不斷發(fā)展，這為辦-業(yè)主策略調整：業(yè)主逐漸從追求短期租金回報轉向追求持構的高質量發(fā)展目標，在租金、物業(yè)服務、設施配套-新租需求增長緩慢：整體新租需求尚未出現(xiàn)明顯的增長態(tài)勢。企業(yè)的擴租意愿也相對較弱，市場上的新租交易活動主要以租戶的搬遷為主，大部分是從其他區(qū)域或較低品質的樓宇搬至順義區(qū)相對較好的辦公地點，或者在順-租金有所下滑：2024年7月順義區(qū)寫字樓租金日租金為2.55元/㎡/天，環(huán)比上月下跌0.67%，同比去年下跌4.49%。從近五-空置率仍處于較高水平：盡管有部分企業(yè)的搬遷活動，但順義區(qū)辦公租賃市場的整體空置率仍然較高。一方面是由于新增辦公空間的不斷供應這些產業(yè)的發(fā)展會帶動相關企業(yè)對辦公空間的需求，例如靠近機一些航空相關企業(yè)的辦公租賃需求。但整體來看，產業(yè)的帶動作用尚未完全轉化為強總體而言，2024年1-8月順義區(qū)辦公租賃市場面臨著一定的挑戰(zhàn)，需要進一（1）本次評估收益期收入，即年有效毛收入分為租金收入、物業(yè)費收入、押金（2）本次評估將評估對象的可出租部分分為1層商業(yè)和2-6層辦公兩部分，分別及附加稅、保險費、租賃管理費、銷售費用、維修費、物業(yè)費支出等，最終通過測算（5）將分別計算的收益期價值+建筑物在收益期結束時的價值折現(xiàn)到基準日的價余土地使用期限為35.8年。評估對象證載建成于2023年11月14日，為鋼混結構非生產用房，維護保養(yǎng)狀況較好，未進行過更新改造。本次評估參考《各種結構房屋的耐用年限和殘值率表》和建筑物的使用、維護和更新改造等狀況，確定建筑物剩余經(jīng)濟耐2-6層辦公)、物業(yè)費收入、押金利息收入，各部分計算過程如下:A.租金收入的確定根據(jù)委托人提供的《不動產權證書》及《可租面積說明江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股1123456-2123 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6///根據(jù)產權人提供的《租賃臺賬》及房屋租賃合同，評估對本次評估租期內租金按照租賃合同約定的租金水平確a.選取租金交易案例：根據(jù)評估對象房地產的具體情況，經(jīng)評估人員對周邊項目名稱可比實例A可比實例B可比實例C環(huán)普科創(chuàng)園良基科技廣場昆侖科技園外觀房屋用途辦公辦公辦公江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股項目名稱可比實例A可比實例B可比實例C環(huán)普科創(chuàng)園良基科技廣場昆侖科技園租賃面積（㎡）600800樓層中間層中間層中間層室內裝修毛坯裝修普通裝修精裝修交易日期2024年8月2024年8月2024年8月交易情況正常正常正常租金單價（元/天/㎡）2.52.42.6價格內涵建筑面積租金，含稅價建筑面積租金，含稅價建筑面積租金，含稅價交易方式押三付三押三付三押三付三融資條件稅費負擔出租方僅承擔增值稅，物業(yè)費等由承租方承擔出租方僅承擔增值稅，物業(yè)費等由承租方承擔出租方僅承擔增值稅，物業(yè)費等由承租方承擔案例來源案例來源市場調研市場調研市場調研b.建立比較基礎：通過建立比較基礎，對各個可比實例的租金價格進行標準化處理，統(tǒng)一其內涵和形式。標準化處理包括統(tǒng)一財產范項目名稱評估對象可比實例A可比實例B可比實例C江河中心2層環(huán)普科創(chuàng)園良基科技廣場昆侖科技園1.成交價格（元/天/㎡）——2.52.42.62.標準化處理后的價格——2.52.42.6統(tǒng)一財產范圍后的價格房地產2.52.42.6統(tǒng)一付款方式后的價格押三付三2.52.42.6統(tǒng)一融資條件后的價格常規(guī)融資條件下2.52.42.6統(tǒng)一稅費負擔后的價格正常稅費負擔2.52.42.6統(tǒng)一計價單位后的價格日租金（元/天/㎡）2.52.42.6c.租金修正過程：對可比實例交易情況、市場狀況、房地產狀況（區(qū)位、實物、項目名稱評估對象可比實例A可比實例B可比實例C交易價格待估2.52.42.6交易情況正常正常正常正常交易日期2024年8月2024年8月2024年8月2024年8月區(qū)位狀況辦公集聚度較高較高一般98一般98交通條件較好較好較好較好基礎設施狀況好好好好外部配套條件好好好好江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股項目名稱評估對象可比實例A可比實例B可比實例C周邊環(huán)境一般一般一般一般朝向一般一般一般一般樓層中間層中間層中間層中間層實物狀況層高（m）4.2米4.2米4米4.2米面積（㎡）500600800室內裝修毛坯毛坯普通精裝新舊程度全新較新97較新97一般94可分割出租性可可可可權益狀況物業(yè)水平較好較好較好較好租期長短正常正常正常正常修正系數(shù)1.03091.05361.0564修正后單價（元/天·㎡）2.62.52.7比準結果（元/天·㎡）2.6綜上，三個可比實例比準租金相差幅度不大，故地產租賃市場進行調查，根據(jù)交易時間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細篩選項目名稱項目名稱可比實例A可比實例B可比實例C滿庭芳嘉園綠地啟航國際北區(qū)諾德花園外觀房屋用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)租賃面積（㎡）65625樓層111室內裝修毛坯裝修毛坯裝修毛坯裝修交易日期2024年8月2024年8月2024年8月交易情況正常正常正常江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股項目名稱可比實例A可比實例B可比實例C滿庭芳嘉園綠地啟航國際北區(qū)諾德花園租金單價（元/天/㎡）4.84.44.3價格內涵建筑面積租金，含稅價建筑面積租金，含稅價建筑面積租金，含稅價交易方式押三付三押三付三押三付三融資條件稅費負擔業(yè)費等由承租方承擔出租方僅承擔增值稅，物業(yè)費等由承租方承擔出租方僅承擔增值稅，物業(yè)費等由承租方承擔案例來源案例來源市場調研市場調研市場調研b.建立比較基礎：通過建立比較基礎，對各個可比實例的租金價格進行標準化處理，統(tǒng)一其內涵和形式。標準化處理包括統(tǒng)一財產范項目名稱評估對象可比實例A可比實例B可比實例C江河中心1層滿庭芳嘉園綠地啟航國際北區(qū)諾德花園1.成交價格（元/天/㎡）——4.84.44.32.標準化處理后的價格——4.84.44.3統(tǒng)一財產范圍后的價格房地產4.84.44.3統(tǒng)一付款方式后的價格押三付三4.84.44.3統(tǒng)一融資條件后的價格常規(guī)融資條件下4.84.44.3統(tǒng)一稅費負擔后的價格正常稅費負擔4.84.44.3統(tǒng)一計價單位后的價格日租金（元/天/㎡）4.84.44.3c.租金修正過程：對可比實例交易情況、市場狀況、房地產狀況（區(qū)位、實物、區(qū)位狀況好好好好好好好好實物狀況江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股//綜上，三個可比實例比準租金相差幅度不大，故。市場增長率與合同租金的增長率大致相同，故本次評估長率和區(qū)域內其他類似物業(yè)的租金增長趨勢，確定評估對評估人員在對周邊同類型物業(yè)進行訪談及市調后，得到區(qū)未來商辦類物業(yè)租賃市場的空置率隨著經(jīng)濟形勢的好轉逐步恢復正常水平的判斷。本項目2024年2025年2026年2027年-2060年辦公空置率50%35%25%商業(yè)空置率70%50%30%根據(jù)評估人員調查，市場上因拖欠租金造成收租損失很江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股B.其他收入確定評估對象物業(yè)費收入主要因為物業(yè)管理、保安保潔等服務租約期內商業(yè)部分的物業(yè)費收入=租約期內已租約期內辦公部分的物業(yè)費收入=租約期內已租面積租約期外及空置部分的物業(yè)費收入=辦公部分可租面積×0.個月租金，與市場同類物業(yè)調查的押金水平相同。押金利息按一C.年有效毛收入的確定年有效毛收入=租約期外及空置部分的租金收入+租約期單位：元收益期租約期外收入租約期內租金物業(yè)費收入押金利息收入綜合收入其中租金收入合計（含稅）2024年8-12月2,263,759.001,050,438.231,191,101.0012,428.004,517,726.233,314,197.232025年9,067,647.003,632,762.714,276,991.0047,626.0017,025,026.7112,700,409.712026年10,730,067.004,301,419.564,777,603.0056,369.0019,865,458.5615,031,486.562027年13,976,249.003,764,208.525,216,537.0066,526.0023,023,520.5217,740,457.522028年14,733,312.003,263,899.475,173,983.0067,489.0023,238,683.4717,997,211.472029年15,871,720.002,641,515.425,142,368.0069,424.0023,725,027.4218,513,235.422030年16,124,432.002,347,587.465,128,671.0069,269.0023,669,959.4618,472,019.462031年16,751,923.002,656,811.445,128,671.0072,782.0024,610,187.4419,408,734.442032年16,751,923.002,687,095.555,128,671.0072,896.0024,640,585.5519,439,018.55江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股收益期租約期外收入租約期內租金物業(yè)費收入押金利息收入綜合收入其中租金收入合計（含稅）2033年17,379,411.002,784,555.805,128,671.0075,616.0025,368,253.8020,163,966.802034年17,816,777.002,155,528.165,114,888.0074,897.0025,162,090.1619,972,305.162035年20,532,345.00-5,068,088.0076,997.0025,677,430.0020,532,345.002036年20,532,345.00-5,068,088.0076,997.0025,677,430.0020,532,345.002037年21,762,790.00-5,068,088.0081,611.0026,912,489.0021,762,790.002038年21,762,790.00-5,068,088.0081,611.0026,912,489.0021,762,790.002039年22,993,236.00-5,068,088.0086,223.0028,147,547.0022,993,236.002040年22,993,236.00-5,068,088.0086,223.0028,147,547.0022,993,236.002041年24,223,683.00-5,068,088.0090,839.0029,382,610.0024,223,683.002042年24,223,683.00-5,068,088.0090,839.0029,382,610.0024,223,683.002043年25,454,127.00-5,068,088.0095,453.0030,617,668.0025,454,127.002044年25,454,127.00-5,068,088.0095,453.0030,617,668.0025,454,127.002045年26,761,411.00-5,068,088.00100,355.0031,929,854.0026,761,411.002046年26,761,411.00-5,068,088.00100,355.0031,929,854.0026,761,411.002047年28,068,694.00-5,068,088.00105,257.0033,242,039.0028,068,694.002048年28,068,694.00-5,068,088.00105,257.0033,242,039.0028,068,694.002049年29,375,977.00-5,068,088.00110,158.0034,554,223.0029,375,977.002050年29,375,977.00-5,068,088.00110,158.0034,554,223.0029,375,977.002051年30,683,261.00-5,068,088.00115,062.0035,866,411.0030,683,261.002052年30,683,261.00-5,068,088.00115,062.0035,866,411.0030,683,261.002053年31,990,545.00-5,068,088.00119,965.0037,178,598.0031,990,545.002054年31,990,545.00-5,068,088.00119,965.0037,178,598.0031,990,545.002055年33,874,630.00-5,068,088.00127,030.0039,069,748.0033,874,630.002056年33,874,630.00-5,068,088.00127,030.0039,069,748.0033,874,630.002057年35,758,718.00-5,068,088.00134,096.0040,960,902.0035,758,718.002058年35,758,718.00-5,068,088.00134,096.0040,960,902.0035,758,718.002059年37,642,805.00-5,068,088.00141,160.0042,852,053.0037,642,805.002060年17,880,334.00-2,407,343.0067,052.0020,354,729.0017,880,334.00合計869,949,193.0031,285,822.32180,517,698.003,379,626.001,085,132,339.00901,235,015.30年運營費用指出租房地產時，出租方應負擔的各項成房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅及附加稅、保險費、租A.房產稅依據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986部國家稅務總局《關于營改增后契稅、房產稅、土地江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股題的通知》（財稅〔2016〕43號），房產稅的稅率依照B.城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫城鎮(zhèn)土地使用稅的六個納稅等級具體為：每㎡年納稅額一級土地3、三級土地18元、四級土地12元、五級土地3元、六級土地1.5城鎮(zhèn)土地使用稅=8,169.04×1.5依據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改〔2016〕36號）、關于發(fā)布《納稅人提供不動產經(jīng)營租賃法》的公告（國家稅務總局2016年第16號）、《財政部率的通知》（財稅〔2018〕32號）、《關于深化增值稅改銷項稅=（含稅租金收入/1.09×9%+不含稅物業(yè)進項稅=維修費/1.09×9%+（銷售費用+物業(yè)費包括城建稅及教育費附加及地方教育附加。根據(jù)《中華稅法》第四條，納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；納的，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的2011〕72號],地方教育附加的費率依據(jù)《中華人民共和國印花稅法》所附《印花稅稅F.租賃管理費是指出租經(jīng)營過程中發(fā)生的交通、通訊、辦公279,479.98元，各年度《北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調是指出租經(jīng)營過程中發(fā)生的招商費用，中介費期一般為三年，中介費為2個月，即支付比例為租金收入的2/H.維修費維修費是指為保證房屋正常使用每年需支付的對象本身的情況，綜合分析確定評估對象建筑物重置單價為56考慮到評估對象為全新狀態(tài)，本次評估房屋維修費取建筑物重置價保險費是指房產所有人為使自己的房產避免意外損失一般按建筑物重置成新價（建筑物重置價×成新率）乘以評估對象物業(yè)費支出主要為因為物業(yè)管理、保安保潔等服單位支付的費用，根據(jù)產權人提供的一期物業(yè)合同，物業(yè)費為4,9估對象建筑面積為20,397.54元，建筑面積占一期比重為30.9%，則物業(yè)費支出=4,911,490.5×30.9%=1年運營費用=房產稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+增值稅及附加稅+折現(xiàn)率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股建成新率（每年遞減0.5%）及直線法成新率結果，收益。江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股金額單位：萬元土地價值=213,930,268.00-16和創(chuàng)新」未來預期租金收益反映在了價值上；2）北江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股三、電子辦公設備類固定資產評估技術說明單位：元原值凈值電子辦公設備21,343.5416,969.32設備類合計21,343.5416,969.32減：減值準備設備類凈額21,343.5416,969.322、資料收集：評估人員按照重要性原則，江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國策房地產土地資產評有限公司40江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國策房地產土地資產評有限公司41金額單位：人民幣元項目賬面值評估值增值率%原值凈值原值凈值原值凈值電子辦公設備21,343.5416,969.3220,200.0017,840.00-5.365.13合計21,343.5416,969.3220,200.0017,840.00-5.365.13凈值增值是由于部分電子辦公設備會計折舊年單位：元科目名稱賬面價值在建工程--土建工程261,575,592.14減：減值準備合計261,575,592.14江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國策房地產土地資產評有限公司424、現(xiàn)場訪談：評估人員向被評估單位調查了解了在解了在建工程賬面原值構成、減值準備計提方法等本次評估根據(jù)《資產評估執(zhí)業(yè)準則--不動產》(中評協(xié)[2017]38號收益法:收益法也稱收益資本化法、收益還原法，它是利用了經(jīng)濟學中的預深圳市國策房地產土地資產評有限公司43V=本次評估根據(jù)各類房屋建筑物的特點、評估價值類（1）本次評估收益期收入，即年有效毛收入分為租金收入、物業(yè)費收入、分別測算各個部分的租金收入，將各個部分租金收入進行匯總得到總的租金收終通過測算收益期總收入-總支出得到評估對象收益期內各期凈收益。將各期凈深圳市國策房地產土地資產評有限公司44根據(jù)評估人員調查，評估對象土地使用權到期日為206日，剩余土地使用期限為35.8年。評估對象預計于年產用房，維護保養(yǎng)狀況較好，未進行過更新改造。本屋的耐用年限和殘值率表》和建筑物的使用、維護和筑物剩余經(jīng)濟耐用年限為60年。根據(jù)孰短原則A.租金收入的確定根據(jù)委托人提供的《建設工程規(guī)劃許可證》及《可租面積說明》，評估對象查，評估對象3-4#的1層作為商業(yè)出租，其余部分作為根據(jù)評估人員對周邊同類物業(yè)的地下車位的調查，周深圳市國策房地產土地資產評有限公司45江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股可比案例A可比案例B可比案例C項目名稱環(huán)普科創(chuàng)園良基科技廣場昆侖科技園地下車位租金單價500元/月/個500元/月/個500元/月/個500元/月/個根據(jù)上文分析，確定評估對象商業(yè)、辦公的市場租金預計2024年底竣工交付，2025年1月正式出租，本次評估預測評估對象空置率如項目2024年2025年2026年2027年-2060年辦公空置率35%25%商業(yè)空置率50%30%地下車位35%25%年有效毛租金收入（車位部分）=月租金×車位個B.其他收入確定為0.86元/天/平，為區(qū)域同類物業(yè)正常水平，物業(yè)費收入=辦公部分可租面積×0.86×365×（1-金為3個月租金，與市場同類物業(yè)調查的押金水平深圳市國策房地產土地資產評有限公司46江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股A.房產稅B.城鎮(zhèn)土地使用稅對象為六級工業(yè)用地，稅額為1.5元，根據(jù)產權人提供的城鎮(zhèn)土地使用稅=18,232.92×1.5銷項稅=（含稅租金收入/1.09×9%+不含稅物業(yè)深圳市國策房地產土地資產評有限公司47江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股進項稅=維修費/1.09×9%+（銷售費用+物業(yè)費調查，同類物業(yè)的類似管理費主要為人員工資，參考產權人提供2024年8-12月的管理費用=279,479.98/8*4*2025年至收益期末，管理費用每年遞增2.7%。即深圳市國策房地產土地資產評有限公司48江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股據(jù)建筑物重置價的0.1%-1%計算。根據(jù)評估人員調查近幾及分析評估對象本身的情況，綜合分析確定評估對象建筑物重成新率按預測觀察法成新率與直線法成新率綜合確定~0.5‰，本次評估保險費費率取平均水平約0.25‰。服務單位支付的費用，根據(jù)產權人提供的一期物業(yè)合同，物業(yè)費為元/年，評估對象建筑面積為45,520.59元，建筑面積占一期比重為69.1%，則物業(yè)費支出=49,114,90.5×69.1%=3,年運營費用=房產稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+增值稅及附深圳市國策房地產土地資產評有限公司49江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股折現(xiàn)率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投率管理所投資房地產付出對應的補償，房地產要求的江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國策房地產土地資產評估有限公司出讓合同，評估人員設定建筑物在土地到期后能獲建其中：參考中華人民共和國城鄉(xiāng)建設和環(huán)境保護部于1984年12月12日發(fā)布的《經(jīng)租房屋清產估價原則》對各種結構房屋的經(jīng)濟耐用年限與殘值率，綜合預測觀察法成新率(每年遞減0.5%）及直線法成新率，收益期結束根據(jù)評估人員經(jīng)驗，建筑物折現(xiàn)率一般高于房地產折現(xiàn)率1-2%。本次評估根據(jù)確江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國策房地產土地資產評估有限公司建筑物在收益期結束時的價值=5,826*45,520.59×66%×（1+1.7%）35.8÷（1+9%值為344,840,500-8,500,000=336,34金額單位：萬元土地價值=336,340,500.00-26單位：元科目名稱賬面價值評估價值增值額增值率%在建工程--土建工程261,575,592.14268,063,378.006,487,785.862.48在建工程—減值準備合計261,575,592.14268,063,378.006,487,785.862.48增值6,487,785.86元，增值率為2.48%。增值原因為：深圳市國策房地產土地資產評估有限公司租金收益反映在了價值上；2）北京市順義區(qū)五、無形資產—土地使用權評估技術說明情況如下表:人祥街9號院委估對象的土地使用者通過出讓方式合法取得土地使用權，根據(jù)被估值單位提供江河創(chuàng)建集團股份有限公司擬進行股權收購所涉及的北京盈和創(chuàng)新科技有限公司股深圳市國策房地產土地資產評估有限公司順義區(qū)地勢北高南低，地處燕山南麓，華北平原北端，屬潮白河沖積扇下段。境潮白河等河流分流其間，均呈南北走向，地下水源豐境內已探明的礦藏有煤、泥炭、水泥灰?guī)r、大理石、砂石料及黏土等，其中煤、產業(yè)能源消費量為15.42萬噸標準煤，比上年降低0.59%；第二產業(yè)能源消費量為深圳市國策房地產土地資產評估有限公司原新城、中心城區(qū)適宜功能產業(yè)的重要承接地，正在建設“港城融合的國際航空中心核心區(qū)，創(chuàng)新引領的區(qū)域經(jīng)濟提升發(fā)展先行區(qū)，城鄉(xiāng)協(xié)義新城第2街區(qū)，將增設24個班、提供960個學位。兩項目預計分別于2024年11?市級重點工程：順義區(qū)域醫(yī)療中心項目被列為市級?其他項目推進：空港醫(yī)院改擴建項目一期工程、順深圳市國策房地產土地資產評估有限公司游線路。區(qū)內的中糧·祥云小鎮(zhèn)舉辦第七屆戶外藝術季；順義奧林匹克水上公園舉辦辦南瓜藝術節(jié)、河北村民俗園舉辦金秋文化節(jié)等活動。潮白河通航項目也成為網(wǎng)紅打?文化場所開放：區(qū)文化館、區(qū)圖書館、區(qū)博物館、?旅游服務優(yōu)化：假日期間開通旅游專線，由地鐵俸鮮花港，終點站為漢石橋濕地；文旅志愿者參與游客秩序維護、游覽路線指引、博物?公共租賃住房配套：順義區(qū)臨河公共服務租賃性配?綠道建設：國門綠道一期項目已開工，預計10月完工。該項目估算建筑資金?南彩鎮(zhèn)瑞麟灣商業(yè)項目獲市發(fā)改委核準，這是一座業(yè)綜合體，由16座商業(yè)樓組成，總建筑面積達28萬㎡，計劃年內開工，預計2027?區(qū)域內還有新世界百貨、順義華聯(lián)金街購物中心、深圳市國策房地產土地資產評估有限公司?郵政網(wǎng)點布局：郵政網(wǎng)點在順義區(qū)分布廣泛，滿足等基本需求。并且郵政公司還在不斷拓展合作領域，提升服務水平，推動郵政公共服已全部實現(xiàn)4G網(wǎng)絡全覆蓋、5G網(wǎng)絡連續(xù)覆蓋。在城區(qū)，住宅區(qū)、辦公樓宇等區(qū)?重點區(qū)域覆蓋加強：對于北京自貿試驗區(qū)順義組團影響委估對象價格水平的個別因素主要指與宗地直接有關的基礎設施條件、宗地自身條件（形狀、面積、地形）、宗地在區(qū)域中的