房地產(chǎn)金融與投資概論教學(xué)課件第十二章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

第十二章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指某一事件發(fā)生的不確定性以及這種不確定性所導(dǎo)致結(jié)果的綜合效應(yīng)。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的概念有很多，一般常用的定義方式有以下四種：（1）損失發(fā)生的可能性（2）預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)的可能性（3）預(yù)期收益和實(shí)際收益之間的方差（4）投資者預(yù)期收益率不能實(shí)現(xiàn)的概率Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述（三）風(fēng)險(xiǎn)和收益之間的關(guān)系如果一投資項(xiàng)目為零風(fēng)險(xiǎn)，則其收益就是確定的。而投資者之所以會選擇有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，是因?yàn)槠漕A(yù)期收益有可能大于零風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的收益。這種超出零風(fēng)險(xiǎn)利率所獲得的額外收益通常被稱作風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。一般來說，投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越高，投資者所要求的預(yù)期收益就越大，當(dāng)然其預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)的概率也越大。Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述（四）風(fēng)險(xiǎn)和不確定性之間的關(guān)系一般意義上來說，風(fēng)險(xiǎn)和不確定性之間的主要區(qū)別在于預(yù)期結(jié)果的概率分布是否可知或可估計(jì)。若結(jié)果的概率分布是可知或可估計(jì)，則稱為風(fēng)險(xiǎn)，反之則稱為不確定性。Tuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類方法有很多。根據(jù)項(xiàng)目的資產(chǎn)和債務(wù)情況，可以將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝圖12.2風(fēng)險(xiǎn)的分類資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)債務(wù)/權(quán)益財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部外部靜態(tài)動(dòng)態(tài)Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述1、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)（businessrisk）所謂經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營問題造成的預(yù)期收益無法實(shí)現(xiàn)的可能性或預(yù)期經(jīng)營成果的不確定性，即所要求的總投資內(nèi)部收益率（IRRTC）無法實(shí)現(xiàn)的可能性。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)。靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是指由自然災(zāi)害引起的無規(guī)律的不在投資者可控范圍之內(nèi)的損失。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)既可以為投資帶來收益又可能造成損失，投資者無法完全控制。Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(financialrisk)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由債務(wù)融資所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，即由于投資者無力應(yīng)對債務(wù)融資造成的復(fù)雜的財(cái)務(wù)狀況而導(dǎo)致預(yù)期的股本內(nèi)部收益率（IRRE）無法實(shí)現(xiàn)的可能性。Tuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由內(nèi)部或外部因素所引起的現(xiàn)金流動(dòng)性或償付問題，因此可將其分成內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩類。內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金償還每月或每年債務(wù)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)投資者在資本市場或其他外部資源（銀行貸款、股權(quán)投資等）中獲取資金的能力有關(guān)。Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述還有一種較為常用的風(fēng)險(xiǎn)分類方法，可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)是否影響到市場內(nèi)所有的投資項(xiàng)目，能否由投資者設(shè)法避免或消除，將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（SystematicRisk）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（UnsystematicRisk）。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對整個(gè)市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者無法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（或個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)）是指只對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn)。Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)。市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，也稱為購買力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述周期風(fēng)險(xiǎn)。周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政策性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：管理風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資者管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。所謂經(jīng)營管理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處理好各種合同關(guān)系；違章或違法等。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資者舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時(shí)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。與上一種分類方法中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本一致。其它風(fēng)險(xiǎn)：主要包括合同風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等。Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測量方法（一）初步分析法1、初步財(cái)務(wù)可行性分析。2、現(xiàn)金流分析法。3、內(nèi)部收益率分解法。4、風(fēng)險(xiǎn)吸收分析法。Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述（二）敏感性分析法（三）概率分析法。主要包括：1、蒙特卡洛分析法。2、簡化概率分析法。Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測量方法一、初步財(cái)務(wù)分析方法（一）方法概述1、抵押常數(shù)（mortgageconstant,K）2、償債能力比率（debtcoverageratio,DCR）Tuesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測量方法3、盈虧平衡率（thebreak-evenratio）盈虧平衡率等于（經(jīng)營成本+還貸額）/潛在總收入，盈虧平衡率越高，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就越大。一般來說，盈虧平衡率高于82%的項(xiàng)目，投資者需要慎重考慮。4、投資回報(bào)率投資回報(bào)率一般可以分為兩種，一是總投資回報(bào)率（rateofreturnontotalcapital,ROI），等于凈經(jīng)營收入/總投資；二是股本回報(bào)率（rateofreturnonequity,ROE），等于現(xiàn)金流量/股本投資。5、財(cái)務(wù)杠桿所謂財(cái)務(wù)杠桿，是指債務(wù)融資的使用程度。Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測量方法二、現(xiàn)金流分析法（一）方法概述與初步財(cái)務(wù)可行性分析法不同，現(xiàn)金流分析方法主要是對項(xiàng)目各年的評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析。這些評價(jià)指標(biāo)主要包括：償債能力比率、盈虧平衡率、年末貸款余額占初始投資比率以及年末貸款余額占年末物業(yè)價(jià)值比率等，稱為風(fēng)險(xiǎn)比率。Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測量方法三、內(nèi)部收益率分解法（一）方法概述內(nèi)部收益率分解法的基本原理是分別給予各收益構(gòu)成不同的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，通過對內(nèi)部收益率進(jìn)行分解，可以確定某一特定項(xiàng)目的預(yù)期收益構(gòu)成是否能夠達(dá)到投資目標(biāo)。投資回報(bào)一般可以分成三部分：年現(xiàn)金流量、所得稅減免和銷售現(xiàn)金收入。利用此種分析方法，可以將內(nèi)部收益率分解成不同部分，從而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。投資收益分層越細(xì)化，該種方法對投資風(fēng)險(xiǎn)的把握就越精準(zhǔn)。Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202424Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測量方法四、風(fēng)險(xiǎn)吸收分析法（一）方法概述風(fēng)險(xiǎn)吸收分析法需要計(jì)算項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)吸收率（riskabsorptionratio）。這一比率表明了一投資者可接受項(xiàng)目所能吸收的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)量。該方法基于凈現(xiàn)值年金（annualizednetpresentvalue,ANPV）的概念。凈現(xiàn)值年金決定了每年的現(xiàn)金流量可以減少的最大量（凈現(xiàn)值不得為負(fù)）。風(fēng)險(xiǎn)吸收率等于股本現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值年金除以原始股本投資額。Tuesday,November19,202425Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測量方法該比率表明了每一元投資吸收風(fēng)險(xiǎn)的能力，常用來比較不同規(guī)模的項(xiàng)目。在其他風(fēng)險(xiǎn)和收益等條件相等的前提下，應(yīng)選擇風(fēng)險(xiǎn)吸收能力強(qiáng)的項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)吸收率越高，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)吸收能力就越強(qiáng)。Tuesday,November19,202426Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202427Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)敏感性分析法一、敏感性分析法概述在項(xiàng)目的整個(gè)投資周期內(nèi)會有許多不確定因素對其收益產(chǎn)生影響，敏感性分析就是用來分析投資決策中這些不確定因素影響程度的方法。通過該方法，可以分析初步可行性分析和現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型中各自變量即不確定因素的變化如何影響項(xiàng)目決策指標(biāo)。Tuesday,November19,202428Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)敏感性分析法敏感性分析的主要步驟為：1、選擇評價(jià)指標(biāo)2、選擇不確定因素3、分析不確定因素變動(dòng)對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響程度主要有單一分析和綜合分析兩種方法。Tuesday,November19,202429Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)敏感性分析法二、案例分析Tuesday,November19,202430Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法一、蒙特卡洛分析法（一）方法概述通過敏感性分析，投資者可以了解預(yù)期收益可能的變化范圍，但是無法得知不同的收益結(jié)果發(fā)生的可能性有多大。這一問題可以通過風(fēng)險(xiǎn)仿真分析得以解決。若能夠確定各種變量的變動(dòng)情況，就可通過風(fēng)險(xiǎn)仿真模型分析不同回報(bào)率和流動(dòng)比率發(fā)生的概率，這種分析方法稱為蒙特卡洛法（MonteCarlo）。Tuesday,November19,202431Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法該方法分析步驟如下：首先，確定控制變量（單值估計(jì)）和不確定性變量（概率估計(jì)）。對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，常用的控制變量主要包括：物業(yè)面積、股本投資比率、建筑物折舊和使用期限、現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)、投資期、貸款額等；常用的不確定性變量主要包括：物業(yè)價(jià)值、租金變化、經(jīng)營成本、貸款期限等。Tuesday,November19,202432Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法其次，分析確定不確定性變量的變化概率。再次，控制變量數(shù)值和不確定性變量概率分布給定之后，可用蒙特卡洛分析法確定現(xiàn)金流、回報(bào)率等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。Tuesday,November19,202433Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法（二）案例分析Tuesday,November19,202434Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法二、簡化概率分析法蒙特卡洛方法是一種十分復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)分析方法，其缺點(diǎn)是需要大量的、通常不存在的數(shù)據(jù)作支持。簡化概率分析法與蒙特卡洛和敏感性分析相近，但可以不需要大量數(shù)據(jù)就可進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。該方法設(shè)定了樂觀、一般、悲觀三種情況的發(fā)生概率，然后計(jì)算預(yù)期收益等評價(jià)指標(biāo)。Tuesday,November19,202435Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法三、其它風(fēng)險(xiǎn)測量方法方差系數(shù)（coefficientofvariation,CV）也是一種常用的風(fēng)險(xiǎn)分析方法。方差系數(shù)等于項(xiàng)目指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差除以均值，方差系數(shù)越小，表明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就越低。另一種常用方法稱為風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)（riskindex,RI），風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)等于項(xiàng)目指標(biāo)的均值除以標(biāo)準(zhǔn)差，即方差系數(shù)的倒數(shù)。Tuesday,November19,202436Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制對于理性的房地產(chǎn)投資者來說，投資