房地產(chǎn)金融與投資概論教學課件第十二章房地產(chǎn)投資風險

第十二章房地產(chǎn)投資風險華東師范大學東方房地產(chǎn)學院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述一、房地產(chǎn)投資風險的定義（一）風險的定義所謂風險，是指某一事件發(fā)生的不確定性以及這種不確定性所導致結(jié)果的綜合效應。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述有關(guān)風險的概念有很多，一般常用的定義方式有以下四種：（1）損失發(fā)生的可能性（2）預期收益不能實現(xiàn)的可能性（3）預期收益和實際收益之間的方差（4）投資者預期收益率不能實現(xiàn)的概率Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述（三）風險和收益之間的關(guān)系如果一投資項目為零風險，則其收益就是確定的。而投資者之所以會選擇有風險的項目，是因為其預期收益有可能大于零風險項目的收益。這種超出零風險利率所獲得的額外收益通常被稱作風險報酬。一般來說，投資項目的風險越高，投資者所要求的預期收益就越大，當然其預期收益不能實現(xiàn)的概率也越大。Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述（四）風險和不確定性之間的關(guān)系一般意義上來說，風險和不確定性之間的主要區(qū)別在于預期結(jié)果的概率分布是否可知或可估計。若結(jié)果的概率分布是可知或可估計，則稱為風險，反之則稱為不確定性。Tuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述二、房地產(chǎn)投資風險的分類房地產(chǎn)投資風險的分類方法有很多。根據(jù)項目的資產(chǎn)和債務情況，可以將房地產(chǎn)投資風險分為經(jīng)營風險和財務風險。Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝圖12.2風險的分類資產(chǎn)經(jīng)營風險風險債務/權(quán)益財務風險內(nèi)部外部靜態(tài)動態(tài)Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述1、經(jīng)營風險（businessrisk）所謂經(jīng)營風險是指，由于房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營問題造成的預期收益無法實現(xiàn)的可能性或預期經(jīng)營成果的不確定性，即所要求的總投資內(nèi)部收益率（IRRTC）無法實現(xiàn)的可能性。經(jīng)營風險可分為靜態(tài)風險和動態(tài)風險。靜態(tài)風險是指由自然災害引起的無規(guī)律的不在投資者可控范圍之內(nèi)的損失。動態(tài)風險既可以為投資帶來收益又可能造成損失，投資者無法完全控制。Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述2、財務風險(financialrisk)財務風險是指由債務融資所導致的風險，即由于投資者無力應對債務融資造成的復雜的財務狀況而導致預期的股本內(nèi)部收益率（IRRE）無法實現(xiàn)的可能性。Tuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述由于財務風險主要是由內(nèi)部或外部因素所引起的現(xiàn)金流動性或償付問題，因此可將其分成內(nèi)部財務風險和外部財務風險兩類。內(nèi)部財務風險是指項目不能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金償還每月或每年債務所導致的風險。外部財務風險投資者在資本市場或其他外部資源（銀行貸款、股權(quán)投資等）中獲取資金的能力有關(guān)。Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述還有一種較為常用的風險分類方法，可以根據(jù)風險是否影響到市場內(nèi)所有的投資項目，能否由投資者設(shè)法避免或消除，將房地產(chǎn)投資風險分為系統(tǒng)風險（SystematicRisk）和非系統(tǒng)風險（UnsystematicRisk）。系統(tǒng)風險是指對整個市場內(nèi)所有投資項目產(chǎn)生影響，投資者無法避免或消除的風險；非系統(tǒng)風險（或個別風險）是指只對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生的影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風險。Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述系統(tǒng)風險主要包括：市場供求風險。市場供求風險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。通貨膨脹風險，也稱為購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述周期風險。周期風險是指房地產(chǎn)業(yè)的周期波動給投資者帶來的風險。政策性風險。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。利率風險。利率風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述非系統(tǒng)風險主要包括：管理風險。是指由于房地產(chǎn)投資者管理不善而造成損失的風險。所謂經(jīng)營管理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處理好各種合同關(guān)系；違章或違法等。財務風險。財務風險是指由于投資者舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能履行債務義務或不能及時獲得貸款的風險。與上一種分類方法中的財務風險基本一致。其它風險：主要包括合同風險、自然風險等。Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述三、房地產(chǎn)投資風險的測量方法（一）初步分析法1、初步財務可行性分析。2、現(xiàn)金流分析法。3、內(nèi)部收益率分解法。4、風險吸收分析法。Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險概述（二）敏感性分析法（三）概率分析法。主要包括：1、蒙特卡洛分析法。2、簡化概率分析法。Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險的初步測量方法一、初步財務分析方法（一）方法概述1、抵押常數(shù)（mortgageconstant,K）2、償債能力比率（debtcoverageratio,DCR）Tuesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險的初步測量方法3、盈虧平衡率（thebreak-evenratio）盈虧平衡率等于（經(jīng)營成本+還貸額）/潛在總收入，盈虧平衡率越高，項目風險就越大。一般來說，盈虧平衡率高于82%的項目，投資者需要慎重考慮。4、投資回報率投資回報率一般可以分為兩種，一是總投資回報率（rateofreturnontotalcapital,ROI），等于凈經(jīng)營收入/總投資；二是股本回報率（rateofreturnonequity,ROE），等于現(xiàn)金流量/股本投資。5、財務杠桿所謂財務杠桿，是指債務融資的使用程度。Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險的初步測量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險的初步測量方法二、現(xiàn)金流分析法（一）方法概述與初步財務可行性分析法不同，現(xiàn)金流分析方法主要是對項目各年的評價指標進行分析。這些評價指標主要包括：償債能力比率、盈虧平衡率、年末貸款余額占初始投資比率以及年末貸款余額占年末物業(yè)價值比率等，稱為風險比率。Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險的初步測量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險的初步測量方法三、內(nèi)部收益率分解法（一）方法概述內(nèi)部收益率分解法的基本原理是分別給予各收益構(gòu)成不同的風險權(quán)重，通過對內(nèi)部收益率進行分解，可以確定某一特定項目的預期收益構(gòu)成是否能夠達到投資目標。投資回報一般可以分成三部分：年現(xiàn)金流量、所得稅減免和銷售現(xiàn)金收入。利用此種分析方法，可以將內(nèi)部收益率分解成不同部分，從而進行風險分析。投資收益分層越細化，該種方法對投資風險的把握就越精準。Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險的初步測量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202424Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險的初步測量方法四、風險吸收分析法（一）方法概述風險吸收分析法需要計算項目的風險吸收率（riskabsorptionratio）。這一比率表明了一投資者可接受項目所能吸收的風險數(shù)量。該方法基于凈現(xiàn)值年金（annualizednetpresentvalue,ANPV）的概念。凈現(xiàn)值年金決定了每年的現(xiàn)金流量可以減少的最大量（凈現(xiàn)值不得為負）。風險吸收率等于股本現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值年金除以原始股本投資額。Tuesday,November19,202425Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險的初步測量方法該比率表明了每一元投資吸收風險的能力，常用來比較不同規(guī)模的項目。在其他風險和收益等條件相等的前提下，應選擇風險吸收能力強的項目。風險吸收率越高，項目的風險吸收能力就越強。Tuesday,November19,202426Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風險的初步測量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202427Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)敏感性分析法一、敏感性分析法概述在項目的整個投資周期內(nèi)會有許多不確定因素對其收益產(chǎn)生影響，敏感性分析就是用來分析投資決策中這些不確定因素影響程度的方法。通過該方法，可以分析初步可行性分析和現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型中各自變量即不確定因素的變化如何影響項目決策指標。Tuesday,November19,202428Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)敏感性分析法敏感性分析的主要步驟為：1、選擇評價指標2、選擇不確定因素3、分析不確定因素變動對項目評價指標的影響程度主要有單一分析和綜合分析兩種方法。Tuesday,November19,202429Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)敏感性分析法二、案例分析Tuesday,November19,202430Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法一、蒙特卡洛分析法（一）方法概述通過敏感性分析，投資者可以了解預期收益可能的變化范圍，但是無法得知不同的收益結(jié)果發(fā)生的可能性有多大。這一問題可以通過風險仿真分析得以解決。若能夠確定各種變量的變動情況，就可通過風險仿真模型分析不同回報率和流動比率發(fā)生的概率，這種分析方法稱為蒙特卡洛法（MonteCarlo）。Tuesday,November19,202431Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法該方法分析步驟如下：首先，確定控制變量（單值估計）和不確定性變量（概率估計）。對于房地產(chǎn)投資項目，常用的控制變量主要包括：物業(yè)面積、股本投資比率、建筑物折舊和使用期限、現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)、投資期、貸款額等；常用的不確定性變量主要包括：物業(yè)價值、租金變化、經(jīng)營成本、貸款期限等。Tuesday,November19,202432Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法其次，分析確定不確定性變量的變化概率。再次，控制變量數(shù)值和不確定性變量概率分布給定之后，可用蒙特卡洛分析法確定現(xiàn)金流、回報率等統(tǒng)計數(shù)據(jù)。Tuesday,November19,202433Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法（二）案例分析Tuesday,November19,202434Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法二、簡化概率分析法蒙特卡洛方法是一種十分復雜的風險分析方法，其缺點是需要大量的、通常不存在的數(shù)據(jù)作支持。簡化概率分析法與蒙特卡洛和敏感性分析相近，但可以不需要大量數(shù)據(jù)就可進行風險分析。該方法設(shè)定了樂觀、一般、悲觀三種情況的發(fā)生概率，然后計算預期收益等評價指標。Tuesday,November19,202435Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法三、其它風險測量方法方差系數(shù)（coefficientofvariation,CV）也是一種常用的風險分析方法。方差系數(shù)等于項目指標的標準差除以均值，方差系數(shù)越小，表明項目的風險就越低。另一種常用方法稱為風險指數(shù)（riskindex,RI），風險指數(shù)等于項目指標的均值除以標準差，即方差系數(shù)的倒數(shù)。Tuesday,November19,202436Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)風險管理和控制對于理性的房地產(chǎn)投資者來說，投資