房地產(chǎn)金融與投資概論教學(xué)課件第十二章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

第十二章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指某一事件發(fā)生的不確定性以及這種不確定性所導(dǎo)致結(jié)果的綜合效應(yīng)。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的概念有很多，一般常用的定義方式有以下四種：（1）損失發(fā)生的可能性（2）預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)的可能性（3）預(yù)期收益和實(shí)際收益之間的方差（4）投資者預(yù)期收益率不能實(shí)現(xiàn)的概率Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述（三）風(fēng)險(xiǎn)和收益之間的關(guān)系如果一投資項(xiàng)目為零風(fēng)險(xiǎn)，則其收益就是確定的。而投資者之所以會(huì)選擇有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，是因?yàn)槠漕A(yù)期收益有可能大于零風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的收益。這種超出零風(fēng)險(xiǎn)利率所獲得的額外收益通常被稱(chēng)作風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。一般來(lái)說(shuō)，投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越高，投資者所要求的預(yù)期收益就越大，當(dāng)然其預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)的概率也越大。Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述（四）風(fēng)險(xiǎn)和不確定性之間的關(guān)系一般意義上來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)和不確定性之間的主要區(qū)別在于預(yù)期結(jié)果的概率分布是否可知或可估計(jì)。若結(jié)果的概率分布是可知或可估計(jì)，則稱(chēng)為風(fēng)險(xiǎn)，反之則稱(chēng)為不確定性。Tuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)方法有很多。根據(jù)項(xiàng)目的資產(chǎn)和債務(wù)情況，可以將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝圖12.2風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)債務(wù)/權(quán)益財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部外部靜態(tài)動(dòng)態(tài)Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述1、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（businessrisk）所謂經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題造成的預(yù)期收益無(wú)法實(shí)現(xiàn)的可能性或預(yù)期經(jīng)營(yíng)成果的不確定性，即所要求的總投資內(nèi)部收益率（IRRTC）無(wú)法實(shí)現(xiàn)的可能性。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)。靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是指由自然災(zāi)害引起的無(wú)規(guī)律的不在投資者可控范圍之內(nèi)的損失。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)既可以為投資帶來(lái)收益又可能造成損失，投資者無(wú)法完全控制。Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(financialrisk)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由債務(wù)融資所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，即由于投資者無(wú)力應(yīng)對(duì)債務(wù)融資造成的復(fù)雜的財(cái)務(wù)狀況而導(dǎo)致預(yù)期的股本內(nèi)部收益率（IRRE）無(wú)法實(shí)現(xiàn)的可能性。Tuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由內(nèi)部或外部因素所引起的現(xiàn)金流動(dòng)性或償付問(wèn)題，因此可將其分成內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩類(lèi)。內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金償還每月或每年債務(wù)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)投資者在資本市場(chǎng)或其他外部資源（銀行貸款、股權(quán)投資等）中獲取資金的能力有關(guān)。Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述還有一種較為常用的風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)方法，可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)是否影響到市場(chǎng)內(nèi)所有的投資項(xiàng)目，能否由投資者設(shè)法避免或消除，將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（SystematicRisk）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（UnsystematicRisk）。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（或個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)）是指只對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過(guò)投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn)。Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，也稱(chēng)為購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述周期風(fēng)險(xiǎn)。周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。政策性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：管理風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資者管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。所謂經(jīng)營(yíng)管理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處理好各種合同關(guān)系；違章或違法等。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資者舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時(shí)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。與上一種分類(lèi)方法中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本一致。其它風(fēng)險(xiǎn)：主要包括合同風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等。Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量方法（一）初步分析法1、初步財(cái)務(wù)可行性分析。2、現(xiàn)金流分析法。3、內(nèi)部收益率分解法。4、風(fēng)險(xiǎn)吸收分析法。Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述（二）敏感性分析法（三）概率分析法。主要包括：1、蒙特卡洛分析法。2、簡(jiǎn)化概率分析法。Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測(cè)量方法一、初步財(cái)務(wù)分析方法（一）方法概述1、抵押常數(shù)（mortgageconstant,K）2、償債能力比率（debtcoverageratio,DCR）Tuesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測(cè)量方法3、盈虧平衡率（thebreak-evenratio）盈虧平衡率等于（經(jīng)營(yíng)成本+還貸額）/潛在總收入，盈虧平衡率越高，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就越大。一般來(lái)說(shuō)，盈虧平衡率高于82%的項(xiàng)目，投資者需要慎重考慮。4、投資回報(bào)率投資回報(bào)率一般可以分為兩種，一是總投資回報(bào)率（rateofreturnontotalcapital,ROI），等于凈經(jīng)營(yíng)收入/總投資；二是股本回報(bào)率（rateofreturnonequity,ROE），等于現(xiàn)金流量/股本投資。5、財(cái)務(wù)杠桿所謂財(cái)務(wù)杠桿，是指?jìng)鶆?wù)融資的使用程度。Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測(cè)量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測(cè)量方法二、現(xiàn)金流分析法（一）方法概述與初步財(cái)務(wù)可行性分析法不同，現(xiàn)金流分析方法主要是對(duì)項(xiàng)目各年的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析。這些評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括：償債能力比率、盈虧平衡率、年末貸款余額占初始投資比率以及年末貸款余額占年末物業(yè)價(jià)值比率等，稱(chēng)為風(fēng)險(xiǎn)比率。Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測(cè)量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測(cè)量方法三、內(nèi)部收益率分解法（一）方法概述內(nèi)部收益率分解法的基本原理是分別給予各收益構(gòu)成不同的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，通過(guò)對(duì)內(nèi)部收益率進(jìn)行分解，可以確定某一特定項(xiàng)目的預(yù)期收益構(gòu)成是否能夠達(dá)到投資目標(biāo)。投資回報(bào)一般可以分成三部分：年現(xiàn)金流量、所得稅減免和銷(xiāo)售現(xiàn)金收入。利用此種分析方法，可以將內(nèi)部收益率分解成不同部分，從而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。投資收益分層越細(xì)化，該種方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的把握就越精準(zhǔn)。Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測(cè)量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202424Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測(cè)量方法四、風(fēng)險(xiǎn)吸收分析法（一）方法概述風(fēng)險(xiǎn)吸收分析法需要計(jì)算項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)吸收率（riskabsorptionratio）。這一比率表明了一投資者可接受項(xiàng)目所能吸收的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)量。該方法基于凈現(xiàn)值年金（annualizednetpresentvalue,ANPV）的概念。凈現(xiàn)值年金決定了每年的現(xiàn)金流量可以減少的最大量（凈現(xiàn)值不得為負(fù)）。風(fēng)險(xiǎn)吸收率等于股本現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值年金除以原始股本投資額。Tuesday,November19,202425Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測(cè)量方法該比率表明了每一元投資吸收風(fēng)險(xiǎn)的能力，常用來(lái)比較不同規(guī)模的項(xiàng)目。在其他風(fēng)險(xiǎn)和收益等條件相等的前提下，應(yīng)選擇風(fēng)險(xiǎn)吸收能力強(qiáng)的項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)吸收率越高，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)吸收能力就越強(qiáng)。Tuesday,November19,202426Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的初步測(cè)量方法（二）案例分析Tuesday,November19,202427Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)敏感性分析法一、敏感性分析法概述在項(xiàng)目的整個(gè)投資周期內(nèi)會(huì)有許多不確定因素對(duì)其收益產(chǎn)生影響，敏感性分析就是用來(lái)分析投資決策中這些不確定因素影響程度的方法。通過(guò)該方法，可以分析初步可行性分析和現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型中各自變量即不確定因素的變化如何影響項(xiàng)目決策指標(biāo)。Tuesday,November19,202428Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)敏感性分析法敏感性分析的主要步驟為：1、選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)2、選擇不確定因素3、分析不確定因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度主要有單一分析和綜合分析兩種方法。Tuesday,November19,202429Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)敏感性分析法二、案例分析Tuesday,November19,202430Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法一、蒙特卡洛分析法（一）方法概述通過(guò)敏感性分析，投資者可以了解預(yù)期收益可能的變化范圍，但是無(wú)法得知不同的收益結(jié)果發(fā)生的可能性有多大。這一問(wèn)題可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)仿真分析得以解決。若能夠確定各種變量的變動(dòng)情況，就可通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)仿真模型分析不同回報(bào)率和流動(dòng)比率發(fā)生的概率，這種分析方法稱(chēng)為蒙特卡洛法（MonteCarlo）。Tuesday,November19,202431Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法該方法分析步驟如下：首先，確定控制變量（單值估計(jì)）和不確定性變量（概率估計(jì)）。對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，常用的控制變量主要包括：物業(yè)面積、股本投資比率、建筑物折舊和使用期限、現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)、投資期、貸款額等；常用的不確定性變量主要包括：物業(yè)價(jià)值、租金變化、經(jīng)營(yíng)成本、貸款期限等。Tuesday,November19,202432Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法其次，分析確定不確定性變量的變化概率。再次，控制變量數(shù)值和不確定性變量概率分布給定之后，可用蒙特卡洛分析法確定現(xiàn)金流、回報(bào)率等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。Tuesday,November19,202433Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法（二）案例分析Tuesday,November19,202434Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法二、簡(jiǎn)化概率分析法蒙特卡洛方法是一種十分復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)分析方法，其缺點(diǎn)是需要大量的、通常不存在的數(shù)據(jù)作支持。簡(jiǎn)化概率分析法與蒙特卡洛和敏感性分析相近，但可以不需要大量數(shù)據(jù)就可進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。該方法設(shè)定了樂(lè)觀、一般、悲觀三種情況的發(fā)生概率，然后計(jì)算預(yù)期收益等評(píng)價(jià)指標(biāo)。Tuesday,November19,202435Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)概率分析法三、其它風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量方法方差系數(shù)（coefficientofvariation,CV）也是一種常用的風(fēng)險(xiǎn)分析方法。方差系數(shù)等于項(xiàng)目指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差除以均值，方差系數(shù)越小，表明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就越低。另一種常用方法稱(chēng)為風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)（riskindex,RI），風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)等于項(xiàng)目指標(biāo)的均值除以標(biāo)準(zhǔn)差，即方差系數(shù)的倒數(shù)。Tuesday,November19,202436Editedby龍勝平孫斌藝第五節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制對(duì)于理性的房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，投資