2011桂林奧林匹克花園項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及2012年推廣報(bào)告2

調(diào)查總結(jié)桂林別墅的發(fā)展，得益于城市環(huán)境——桂林山水甲天由于房地產(chǎn)發(fā)展較慢，土地成本較低，臨桂新區(qū)別墅規(guī)劃盤到處可見，隨著臨桂新區(qū)的發(fā)展，地價(jià)的提高，目前別墅在臨桂調(diào)查總結(jié)員等）50%20%5%業(yè)、單位購買的占5%。許多外地大型企事業(yè)單位在桂林購買別墅作為桂林別墅的發(fā)展，得益于城市環(huán)境——桂林山水甲天由于房地產(chǎn)發(fā)展較慢，土地成本較低，臨桂新區(qū)別墅規(guī)劃盤到處可見，隨著臨桂新區(qū)的發(fā)展，地價(jià)的提高，目前別墅在臨桂外省以廣東人居多，約占25%。因兩廣之間歷史與空間上的關(guān)被廣東人稱作是廣東人的后花園，隨著與廣東高速公路的通車，人購買桂林的物業(yè)，包括別墅；很深情感，來桂投資、居住，桂林的三家GOLF球場都是臺灣人投資管理的；許多外地大型企事業(yè)單位在桂林購買別墅作桂林別墅的發(fā)展，從最早的只講求室內(nèi)高寬大，逐漸發(fā)展成重視內(nèi)外環(huán)境的營造，其室內(nèi)面積也不在一味追求“大”，而花園面積卻一直在變大，如麒麟灣從一期到目前四期的產(chǎn)品，就桂林市場別墅總價(jià)分布情況5%桂林市場別墅總價(jià)分布情況5%4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%380～450萬300～380萬200～300萬120～200萬80—120萬38%27%450萬以上追求大的會客空間，私家園林、室內(nèi)車庫成為這部分人共同需水，有一半以上的購房者邀請了風(fēng)水先生查看所要購住宅的風(fēng)桂林別墅的發(fā)展，從最早2000——3000元/平方米，到現(xiàn)在動則好10000——20000元/平方米，別墅已不在是一般普通人群所消費(fèi)，再者由于桂林的城市保護(hù)，未來別墅將更為稀桂林市場別墅總價(jià)分布情況桂林別墅價(jià)格(總價(jià))分布5%桂林市場別墅總價(jià)分布情況桂林別墅價(jià)格(總價(jià))分布5%38%27%4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%380～450萬300～380萬200～300萬120～200萬80—120萬450萬以上從價(jià)格分布可看出：水邊別墅的價(jià)格高于無天然水域的項(xiàng)目，漓江邊的明顯高桂林別墅的發(fā)展，從最早2000——3000元/平方米，到現(xiàn)在動則好10000——20000元/平方米，別墅已不在是一般普通人群所消費(fèi)，再者由于桂林的城市保護(hù)，未來別墅將更為稀鄰機(jī)場高速的項(xiàng)目如麒麟灣則價(jià)格較高，在13000-1500元漓江沿岸的別墅價(jià)格明顯較高，市區(qū)內(nèi)的在20000元/平方米以上，300萬元以上，郊區(qū)別墅單價(jià)在8000元/平方米左右，但個(gè)別墅項(xiàng)目卻由于其獨(dú)新城繼續(xù)發(fā)力，進(jìn)入全面發(fā)展建設(shè)階段，隨著市政府的入遷，2012桂林房地產(chǎn)市場，臨桂新區(qū)將唱主角！西城路西城路貨量巨大。單盤推貨量多在8-10萬平方米，未來競502012年預(yù)計(jì)開發(fā)量匯榮桂林桂林奧林匹克碧園印象桂林花樣年宜和云天5凰城耀輝美好家園8新城福邸8遠(yuǎn)辰飛揚(yáng)國際2.5長島16區(qū)2.4萬象芭堤雅3.5新城樓盤大盤化、品質(zhì)化明顯，目前超過100平方米的大盤不少于4個(gè)，未開盤量近千萬，雖然臨桂新區(qū)銷售量將超過主城區(qū)，但是由于樓盤眾多，個(gè)案的銷售量也將不可能太多，預(yù)計(jì)幾個(gè)主要大盤年推銷量將在10萬平方米上下，因此，如何迅速占領(lǐng)先機(jī)，將是未來臨桂新區(qū)樓盤的重點(diǎn)營銷售方向之一。而從單盤看，花樣年、桂林桂林、鳳凰城等將是本案的重點(diǎn)競爭項(xiàng)實(shí)力開發(fā)商云集臨桂新區(qū)，奧園要充當(dāng)什么角色！成為追求健康品位生活的城市先鋒心目中的理想家園;成為追求健康品位生活的城市先鋒心目中的理想家園;片區(qū)發(fā)展—投資先行—片區(qū)聚集效應(yīng)—行政中心配套完善—商貿(mào)度假—生態(tài)居住—城市門戶片區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，實(shí)力外來關(guān)鍵點(diǎn)奧林匹克效應(yīng)品牌號召力新城市中心城市化推動成熟國際旅游度假區(qū)物業(yè)效應(yīng)超大規(guī)模規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)奧林匹克效應(yīng)品牌號召力新城市中心城市化推動成熟國際旅游度假區(qū)物業(yè)效應(yīng)超大規(guī)模規(guī)劃品質(zhì)舒適產(chǎn)品核心內(nèi)涵行政經(jīng)濟(jì)核心區(qū)效應(yīng)核心內(nèi)涵行政經(jīng)濟(jì)核心區(qū)效應(yīng)來自奧林匹克花園，滿足城市先鋒生活需求 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位快速的城市化進(jìn)程中，明日城市新中心內(nèi)、行政項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)核心區(qū)、國際旅游區(qū)上的“超大規(guī)模”奧林匹克健康人居和諧旗艦區(qū)新區(qū)建設(shè)步伐加快，利好與競爭并存利潤與時(shí)間賽跑1超大規(guī)模、健康運(yùn)動人居、運(yùn)動會所、別墅、洋房、多層、公寓、高層、國際休閑中體奧林匹克品牌的強(qiáng)大強(qiáng)大優(yōu)勢下，項(xiàng)目已吸引了臨桂新區(qū)及桂林周邊縣區(qū)的中高端客群關(guān)注及入住，園區(qū)、產(chǎn)品品質(zhì)的展示，先期客/文化2這主要是針對于桂林中高端客戶而言，但對于桂林本土開發(fā)商項(xiàng)目比重達(dá)70%以上在目前桂林市場上，奧林匹克品牌已樹樹立，但并沒有發(fā)揮其內(nèi)在的獨(dú)特品牌價(jià)值3項(xiàng)目自有配套是客戶關(guān)注點(diǎn)之一，項(xiàng)目特有的運(yùn)動配套（運(yùn)動對于臨桂新區(qū)一般的住宅而言，其實(shí)配套的重要性并不低于品牌，因?yàn)榕涮拙褪堑?物業(yè)服務(wù)越來越被桂林人注重，尤其是改善及儲備客戶的一大關(guān)注點(diǎn)；5本項(xiàng)目定價(jià)屬于中端偏高端，，總價(jià)偏高戶型眾多，因此在價(jià)格上沒有價(jià)格優(yōu)價(jià)格一直會是地產(chǎn)市場重要關(guān)注點(diǎn)之一，尤其對于項(xiàng)目超大1臨桂新區(qū)板塊，臨桂新區(qū)新城規(guī)劃運(yùn)營是本2政府西遷帶動人員會是項(xiàng)目有效目標(biāo)客戶群的重要來源，也是項(xiàng)目一大重要發(fā)展機(jī)遇 另外項(xiàng)目客戶群是改善性客戶及儲備性客戶為主，未來升值潛力對這部客戶是最大的3一院兩館建設(shè)是臨桂新區(qū)建設(shè)加快的又一大標(biāo)志；對于臨桂新區(qū)市場并不一定能帶來想象中那么大的房產(chǎn)效應(yīng)，從之前的區(qū)政府建設(shè)入園4此賣點(diǎn)完全展示現(xiàn)還需要一定的時(shí)間，而且面臨其他項(xiàng)目共同賣點(diǎn)的競爭；此部分主要還是針對外地投資客比較多；5桂林兩江機(jī)場，作為桂林重要的出入港口，是桂林的門戶，其區(qū)域在桂林的展示作用,將是本片區(qū)項(xiàng)目的重要的賣點(diǎn)；目前機(jī)場路、臨桂大道等中心干道的改造成功，大大地縮短了臨桂與中心市區(qū)的收量核心價(jià)值體系延展：如何加強(qiáng)并鞏固奧園的特有價(jià)值規(guī)劃30000戶大盤，特有尊貴會員3萬張，對未來物業(yè)管理，老帶新置業(yè)積分管理及推廣籌備有效客戶。2、繼續(xù)發(fā)揮中體品牌魅力，延續(xù)，放大市場影響力；科學(xué)運(yùn)動·健康生活11年，47城，61個(gè)項(xiàng)目上海、北京、天津、重慶、沈陽、成都、武漢、長沙、昆明、南昌、廣州、福州、泉州、三亞……桂林奧林匹克花園銷售的不僅是產(chǎn)品，而是一種康居的觀念就貫穿始終。連鎖“科學(xué)運(yùn)動，健康生活”的核心理念下，提出了“生命在于運(yùn)動，生活在奧林匹克，等于擁有一個(gè)康居1134騎馬山34騎馬山l及夜景工程4、建材區(qū)、安防智能展示——品質(zhì)保證示范馬山出發(fā)，前程似綿”的優(yōu)美傳說，加上’科學(xué)運(yùn)動，健康生活運(yùn)營理念，全區(qū)建成后社區(qū)環(huán)境將非常優(yōu)美，與其它項(xiàng)目2、便利的交通動線:本案位于世紀(jì)大道南側(cè)，介于臨桂主城區(qū)與新城區(qū)，地段獨(dú)特。同時(shí)，北臨區(qū)（縣）政府，南接市政府水水渠上都較為講究朝向，基本以南北朝向?yàn)橹?，山公寓，城堡、別墅為主，產(chǎn)品最大特色是項(xiàng)目東側(cè)地塊山山項(xiàng)目從早期規(guī)劃到現(xiàn)在，由于市政規(guī)劃上的變更，特別是入口，規(guī)劃成市政水系，而且目前臨桂新區(qū)商業(yè)體眾規(guī)劃有必要調(diào)整。建議主要調(diào)整有：號地塊統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)成以魯湖為中心的高檔湖景中-魯湖 山建議項(xiàng)目以魯湖的水為主要理念，水上運(yùn)動，科學(xué)人居為理念，外立面風(fēng)格上延續(xù)原風(fēng)格，其中10地塊為了有別于原4、6號地塊，建議以聯(lián)排別-魯湖 山BBAA），塊）共計(jì)140522平方米，加之原未售面各，預(yù)計(jì)面市量達(dá)16萬方米，角色（營銷目標(biāo)）支座（大環(huán)境資源）桂林奧林匹克花園，營銷領(lǐng)跑者動我們的角色目標(biāo)（營銷策略）動我們的角色目標(biāo)（營銷策略）杠桿（營銷策略）支點(diǎn)（項(xiàng)目價(jià)值）杠桿（營銷策略）支點(diǎn)（項(xiàng)目價(jià)值）充分認(rèn)識臨桂新區(qū)的地段戰(zhàn)略優(yōu)勢與城市發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)，也要充分認(rèn)識區(qū)域及項(xiàng)目內(nèi)的劣勢及不足，是奧園桂林“榜樣”的關(guān)鍵。優(yōu)勢S劣勢W大差距；機(jī)會O為項(xiàng)目提供了更進(jìn)一步大展契機(jī)；會W-O：利用機(jī)會，克服劣勢利用城市發(fā)展機(jī)會，努力做精做細(xì)產(chǎn)品，新區(qū)房地發(fā)展的一大確實(shí)利好；臨桂新區(qū)的城市形象；充分利用項(xiàng)目品牌價(jià)值，主動面對競爭，項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值最大化；威脅T脅W-T：減小劣勢，避免威脅體驗(yàn)營銷營造，現(xiàn)場實(shí)景的品質(zhì)營造有口皆推廣打動大及價(jià)格優(yōu)勢：低開高走，從3975—4133元/平方米物業(yè)類型物業(yè)類型在售樓棟套面積價(jià)格高層、小高層6#7#8#12#85㎡兩房、128㎡三房、143㎡四房4113—5013注：目前熱售的LOFT產(chǎn)品，很受市場歡迎。早期推出銷售率達(dá)90%以上。三房、LOFT熱銷?；幽辍せ映?011年?duì)I銷史房展會放放會購㎡㎡㎡㎡㎡/㎡㎡起起攔路虎之二：匯榮·桂林桂林體驗(yàn)營銷營造，現(xiàn)場實(shí)景的品質(zhì)營造有口皆打價(jià)格戰(zhàn)，放大優(yōu)惠，總價(jià)1.5萬優(yōu)惠，最高95折，3900元/平方米起樓戶樓戶9181均價(jià)帶電梯洋房，兩梯三戶，幾乎房房都帶凸窗，入戶花匯榮·桂林桂林2011年?duì)I銷史作開推放盤套房層層㎡㎡