園區(qū)酒店定位策略課件

園區(qū)酒店定位策略

核心策略與主題概念首先認(rèn)識一下“酒店＋地產(chǎn)”的價值“酒店＋地產(chǎn)”屬于復(fù)合地產(chǎn)中的一類，其核心價值在于使整體項目在無形產(chǎn)品上營造更優(yōu)越的圈層氛圍和服務(wù)，在有形產(chǎn)品上建造目標(biāo)客戶所需的功能組合酒店業(yè)和地產(chǎn)業(yè)單獨分開來看存在許多不同的物業(yè)形態(tài)，但搭配在一起則需要考慮產(chǎn)品時序、價值互動、體量優(yōu)化、目標(biāo)客戶的優(yōu)選1+1＞2第一層面提供業(yè)主所需的商務(wù)休閑配套第二層面提升項目整體的品質(zhì)、形象第三層面提高房價與酒店收入，利潤最大化“酒店＋地產(chǎn)”的三種常見模式——高端酒店先行模式：高端會所＋高端住宅區(qū)位：風(fēng)景旅游區(qū)案例：九溪玫瑰園、陽明谷、西溪天堂模式：高端酒店＋中高端住宅＋相關(guān)配套區(qū)位：遠(yuǎn)郊新區(qū)案例：良渚文化村、廣廈天都城、湘湖模式：高端酒店＋高端寫字樓＋高端公寓區(qū)位：城市核心商務(wù)區(qū)案例：萬象城、麗晶EAC、華聯(lián)UDC截然相反——為何沒有科技園在早期就建設(shè)高端酒店？大型科技園通常位于遠(yuǎn)郊新區(qū)，早期缺乏固定的高端商務(wù)客源與外來的商旅團(tuán)隊，僅靠科技園及周邊企業(yè)消費，不足以支撐高星級酒店的運營，通常只有少量周邊自由形成的餐館和經(jīng)濟(jì)型酒店僅有的兩個高星酒店園區(qū)上海張江高科技園：1992年開園2003年建設(shè)龍東商務(wù)酒店（四星級），且毗鄰湯臣高爾夫球場及多個別墅樓盤。

東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園：2001年開園2006年建設(shè)松山湖凱悅酒店（五星級），且毗鄰25個高爾夫球場及多個別墅樓盤。遠(yuǎn)郊新區(qū)早期酒店的定位原則園區(qū)定位及早期主打產(chǎn)品進(jìn)駐客戶：較好經(jīng)濟(jì)實力的私營業(yè)主、高端商務(wù)群體酒店檔次：高端主題精品提升品質(zhì)與形象實現(xiàn)物業(yè)增值酒店功能：高端休閑商務(wù)、接待售價：較低進(jìn)駐客戶：中小企業(yè)主、中低端商務(wù)群體酒店檔次：中低端有限服務(wù)酒店功能：基礎(chǔ)住宿、用餐及會議創(chuàng)業(yè)寫字樓＋多層辦公樓提供基礎(chǔ)配套服務(wù)——主打產(chǎn)品決定目標(biāo)服務(wù)客群，客群需求決定酒店的檔次與功能大型主題商業(yè)＋旅游/主題公園地產(chǎn)售價：較高進(jìn)駐客戶：較好經(jīng)濟(jì)實力的多次置業(yè)者、改善型客戶、投資客提升品質(zhì)與形象打造MICE目的地酒店功能：會議會展、獎勵旅游酒店檔次：大型主題酒店售價：較高花園式辦公獨棟＋類居住型商務(wù)獨棟如果定位高端商務(wù)園區(qū)、計劃開發(fā)類居住型商務(wù)獨棟首個園區(qū)酒店應(yīng)具備以下要素：代表浙商總部園的形象與文化體現(xiàn)園區(qū)整體品質(zhì)浙商的商務(wù)交流平臺前期銷售展示與接待平臺管家式物業(yè)服務(wù)的基地平臺滿足小業(yè)主的休閑商務(wù)與生活服務(wù)需求提升物業(yè)附加值形象標(biāo)桿服務(wù)平臺功能價值定位可選項原因星級定位非星高端標(biāo)準(zhǔn)五星標(biāo)準(zhǔn)四星3-5年內(nèi)，以園區(qū)的景觀資源和商務(wù)條件，無法滿足一線五星級品牌的選址要求，且盈利水平無法支撐標(biāo)準(zhǔn)高星級酒店的功能和體量√規(guī)模定位4-5萬方2-3萬方0.7-0.8萬方早期建設(shè)大規(guī)模酒店將面臨較大投入和虧損（同上），且高層酒店建筑不利于整體形象風(fēng)格√客源定位高端業(yè)主小企業(yè)企業(yè)員工主要客源為購買商務(wù)獨棟及辦公獨棟的民營企業(yè)家、企業(yè)高管、開發(fā)區(qū)周邊企業(yè)高端商務(wù)活動√園區(qū)選址沿湖C25工業(yè)用地其他與商務(wù)獨棟同一區(qū)域，景觀視野良好，與西側(cè)精品院街結(jié)合具有較好的形象示范作用，形成核心商務(wù)休閑區(qū)√高端會所提供的是圈層社交場合和身份價值體現(xiàn)，前提條件是園區(qū)整體產(chǎn)品及服務(wù)配套定位為高端休閑商務(wù)首個園區(qū)酒店的詳細(xì)定位集商務(wù)、休閑于一體的浙商會館·財智圈層交流平臺總部園1號風(fēng)云浙商會館酒店定位十畝之宅，五畝之園；有水一池，有竹千竿有堂有亭，有橋有船；有書有酒，有歌有弘酒店選址：C25-1地塊占地面積：1.21萬方建筑密度：30%建筑面積：0.7-0.8萬方

建筑形態(tài)：2-3層倚湖而建，以新東方主義的設(shè)計風(fēng)格表達(dá)精致、和諧、厚重、自然的文化內(nèi)涵，營造“閑、雅、智、和”的休閑商務(wù)氛圍產(chǎn)品建議商務(wù)功能：客房（60-80間）、VIP餐飲包廂（10-15個）、多功能會議廳（1-2個大型可拆分）、休閑商務(wù)吧（紅酒坊）、浙商總部園展售區(qū)休閑功能：游泳池（露臺無邊際）、健身房、棋牌室、乒乓球館、游船垂釣西側(cè)精品院街（C12-8）：中餐廳、咖啡館、書吧、足療、小影視廳等部分休閑商務(wù)功能集中于西側(cè)精品院街（C12-8），利于對外營業(yè)360○禮遇關(guān)懷5S服務(wù)周至貼心會所專使與英式親善管家構(gòu)筑360○服務(wù)體系、5S服務(wù)功能BusinessAssistantHealthAssistantEntertainmentAssistantButlerBusinessServicesButlerServicesHealthServicesEntertainmentServicesEducationServices參考案例：浦東中邦MOHO占地面積12萬，容積率0.6，項目由37幢現(xiàn)代商務(wù)獨棟、中邦商務(wù)會所、清代保護(hù)建筑陶家宅、中邦集團(tuán)總部組成距浦東川沙鎮(zhèn)1km，距浦東國際機(jī)場10km，距上海