穿越周期七十年穩(wěn)健前行NIHONHOUSING日本經(jīng)濟寒冬中十倍回報物業(yè)龍頭

1. 龍頭物業(yè)十倍股，長期跑贏大盤NIHON

HOUSING：日本后開發(fā)時代10倍股業(yè)務有進退，主營有聚焦夯實住宅底盤，資源導流復用開拓海外因地制宜其他：普爾特房屋風險提示23資料來源：wind、公司2023財年年報東京日經(jīng)225指數(shù)從2000年9月底

15747.26點增長至2024年6月底39583.08點；不考慮股息因素，期間該指數(shù)年化收益率為3.96%。公司股價從2000年9月底620日元增長至2024年6月底1544日元（考慮公司進行股份分割，股價調整后為6176日元）；不考慮股息因素，期間公司股票年化收益率為10.16%，20年長期持有可獲得10倍收益，收益跑贏大盤。排除特殊年份，公司市盈率水平常年在15X左右波動。圖：上市以來公司收盤價與市盈率表現(xiàn)情況圖：上市以來公司股票與東京日經(jīng)225收益率比較4資料來源：公司官網(wǎng)NIHON

HOUSING是日本房地產(chǎn)管理業(yè)最大的獨立第三方物業(yè)管理公司。公司服務范圍分為4大類，即以社區(qū)住宅管理為核心，業(yè)務拓展至建筑物管理、房地產(chǎn)管理及修繕工程。經(jīng)歷六十多的年發(fā)展，公司已形成可觀管理規(guī)模。截至2024年4月公司在管公寓戶數(shù)已超過50萬戶。根據(jù)2024年5月發(fā)表的《公寓管理新聞》，公司公寓綜合管理受托戶數(shù)位于日本第一位。圖：公司發(fā)展歷程回顧2.

NIHON

HOUSING：日本后開發(fā)時代10倍股5資料來源：公司2009財年年報我們認為，在行業(yè)總量下行過程中，不同類型企業(yè)要需要做好業(yè)務進退選擇。我們并不認為“一刀切”退出開發(fā)就完全正確，但不同公司資源稟賦不一樣，中小公司更多要考慮自身在成本、資源、品牌和市占率上的潛在空間。如果并不具備以上條件，堅定轉型是中小公司中長期重要方向。圖：公司2009財年之后退出開發(fā)業(yè)務，形成四大主營業(yè)務格局3.

業(yè)務有進退，主營有聚焦資料來源：公司2023財年年報、子公司官網(wǎng)

6公司以清潔公司起家，通過幾十年發(fā)展壯大成為日本最大的房地產(chǎn)綜合運營服務公司。我們認為，公司主要通過市場外拓、收并購、設立合資公司三類手段實現(xiàn)自身的規(guī)模擴張，通過業(yè)務間聯(lián)動、集團間聯(lián)動實現(xiàn)資源效率最大化。圖：集團公司發(fā)展版圖7資料來源：公司2009財年年報當房地產(chǎn)市場轉向存量為主導，我們認為傳統(tǒng)企業(yè)需淘汰非核心、虧損或增長潛力有限的業(yè)務，打通核心業(yè)務間的聯(lián)通互惠關系，以便提高整體運營效率和市場競爭力。公司前期果斷退出開發(fā)建設業(yè)務，保留其建設能力復用給修繕工程部門。公司轉型成功后，管理系業(yè)務實現(xiàn)規(guī)模擴張和能力共用，修繕系業(yè)務實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展和資源共享，并在此基礎上派生新業(yè)務機會，實現(xiàn)業(yè)務間互利共贏的合作鏈條。圖：公司在堅實業(yè)務底盤基礎上形成合作鏈條4.

夯實住宅底盤，資源導流復用8資料來源：公司2009-2023財年年報2009-2023財年，公司有形固定資產(chǎn)在日本國內(nèi)的比重均在85%以上，多數(shù)年份該比重在90%以上。而公司在日本營收占比從2009財年的91.04%下行至2023財年的84.05%，下滑6.99個百分點。企業(yè)海外業(yè)務占比不斷提升。我們認為擴張海外業(yè)務版圖機遇與挑戰(zhàn)并存，各類型業(yè)務出海都需根據(jù)業(yè)務自身特點，在合適的時間布局合適的地區(qū)，綜合考慮風險因素后決定實施具體業(yè)務內(nèi)容。圖：公司2009-2023財年在各個地區(qū)的營業(yè)收入圖：公司2016-2023財年在各地區(qū)的有形固定資產(chǎn)9資料來源：wind反轉的價格！復盤近100倍收益的普爾特房屋。參見深度報告《

“向回看”系列研究2：為什么研究普爾特集團？——如何走出困境！

》圖：普爾特股價表現(xiàn)1）我國與日本的政治環(huán)境