房地產(chǎn)營(yíng)銷筆試題

房地產(chǎn)營(yíng)銷筆試題一、填空題：1、得房率是指套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比。2、容積率是指總建筑面積和用地面積的比值。3、1畝約等于667平方米。4、國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓年限為：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)40年、科教文體及綜合或其它用地50年；（3）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期產(chǎn)品研發(fā)定位主要包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品定位、客戶定位、形象定位、價(jià)格定位、附加值提升等工作流程。6、傳統(tǒng)戶型分區(qū)是指：干濕分離、動(dòng)靜分區(qū)。7、SWOT分析是機(jī)會(huì)、威脅、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)。8、房地產(chǎn)銷售階段按照每一批房源的推案節(jié)奏一般分為籌劃蓄水期（導(dǎo)入期）、認(rèn)籌期、強(qiáng)銷期、持續(xù)銷售期等四個(gè)時(shí)段。9、房地產(chǎn)地塊規(guī)劃指標(biāo)包含：容積率、總用地面積、綠地率率、建筑密度等。10、1公頃等于10000平方米，約等于15畝。選擇題1.建筑層數(shù)在31層的為：CA、小高層B、中高層C、高層D、超高層2.地平面是指：BA、房屋建筑中水平方向的承受構(gòu)件B、底層房間與土層相接的部份C、建筑物的承受構(gòu)件D、建筑物的承重面3．毛地是指：BA、不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地B、地上有待拆遷安置的房屋的土地C、已拆遷尚不平整的土地D、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地4．套內(nèi)面積包括：AA、餐廳面積B、屋頂面積C、室外樓梯面積D、走廊面積5、一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目案名，應(yīng)該具備以下哪些要素？A、B、C、D、EA、對(duì)產(chǎn)品定位的暗示B、社區(qū)規(guī)模的傳達(dá)C、對(duì)物業(yè)功能屬性的傳達(dá)D、對(duì)目標(biāo)客戶價(jià)值觀的迎合E、要通俗上口，音節(jié)搭配和諧F、需要體現(xiàn)高檔6、在進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品概念性設(shè)計(jì)時(shí),我們經(jīng)常會(huì)討論到空間概念.一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的四大空間是指：:A、C、E、GA、公共空間B、平面空間C、半公共空間D、錯(cuò)層空間E、私密空間F、景觀空間G、半私密空間7、在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境或疲軟的市場(chǎng)行情下,我們通常談到需要激發(fā)剛性需求.以下哪些屬于房地產(chǎn)剛性需求范疇?AEA、婚房需求B、拆遷需求C、饋贈(zèng)需求D、投資性需求E、改善型需求8、某項(xiàng)目定位于高檔住宅,容積率為0.8,位于郊區(qū),臨近天然湖泊,空氣環(huán)境良好,你認(rèn)為適宜的主力戶型規(guī)劃面積應(yīng)為:F,適宜做聯(lián)排別墅或疊加別墅A、90平米以下；B、90-110平米；C、110-130平米；D、130-140平米；E、140-150平米；F、180-250平米左右；G、350平米以上9、挖掘物業(yè)價(jià)值最大化是營(yíng)銷策劃的重要命題.通常我們所說(shuō)的物業(yè)價(jià)值主要包括以下哪些部分:A、B、D、FA、區(qū)位價(jià)值；B、社區(qū)價(jià)值；C、客戶價(jià)值；D、產(chǎn)品價(jià)值；E、城市價(jià)值；F、服務(wù)價(jià)值10、房地產(chǎn)廣告企劃媒體主要分為大眾媒體與小眾媒體，以下哪些媒體通路屬于小眾媒體？C、DA、戶外；B、電視；C、DM；D、休閑場(chǎng)所、POP；E、網(wǎng)絡(luò)11、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以下哪些觀點(diǎn)是正確的？BA、商業(yè)地產(chǎn)販賣的是新生活理念B、商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需要先考慮經(jīng)營(yíng)需要C、商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位主要看市場(chǎng)需求與供應(yīng)，與租金無(wú)關(guān)D、把中庭做大有利于提升商業(yè)氛圍四、問(wèn)答題1、什么是住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高。答：開(kāi)間是指住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。層高是指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。2、列出房地產(chǎn)的五證二書(shū)。答：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。兩書(shū)是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。3、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期（從獲得土地信息到取得土地證前）流程。答：一、拍前土地可行性分析。二、參加土地競(jìng)拍。1、購(gòu)買土地招標(biāo)文件。2、準(zhǔn)備相關(guān)材料后，至土地局地藉股報(bào)名。三、取得土地中標(biāo)通知書(shū)、土地使用權(quán)，簽訂土地出讓合同。四、辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及建設(shè)用地規(guī)劃許可證。需提供材料：授權(quán)委托書(shū)；土地中標(biāo)通知書(shū)；建設(shè)單位申請(qǐng)報(bào)告。取得建設(shè)局規(guī)劃辦公室出具的項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，用地規(guī)劃紅線圖，建設(shè)用地規(guī)劃許可證。五、辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。需提供的材料：土地出讓合同；營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；土地出讓金發(fā)票復(fù)印件；契稅完稅證明；計(jì)委立項(xiàng)批文；規(guī)劃紅線圖；環(huán)評(píng)報(bào)告；法人代表身份證復(fù)印件；委托書(shū)；委托人身份證復(fù)印件。取得國(guó)有土地使用權(quán)證。4、你認(rèn)為成功的房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)具備哪些條件？答：根據(jù)以下幾點(diǎn)做自我分析：豐富的業(yè)務(wù)知識(shí)、較強(qiáng)的溝通能力、團(tuán)隊(duì)合作能力、自我約束能力五、計(jì)算題1、某一項(xiàng)目，土地占地面積85畝，總建筑面積9萬(wàn)平方米，綠地面積1.9萬(wàn)平方米，一期已對(duì)外公開(kāi)發(fā)售，假如你購(gòu)買一期某單元三房?jī)蓮d一套，面積124.25平方米,單價(jià)6720元/平方米,20年銀行按揭付款,萬(wàn)元按揭還款額為76.33元，請(qǐng)計(jì)算:（首付40%）該項(xiàng)目的容積率是多少?該項(xiàng)目的綠地率是多少?購(gòu)房總款？首期款？按揭貸款額度？購(gòu)房月供款（等額本息）？答：1、容積率：先換算畝數(shù)85*667=56695平米用建筑面積除以占地面積90000/56695=1.592、綠地率：用綠地面積除以占地面積19000/56695=33.5%3、總款用面積乘以單價(jià)：124.25*6720=834960元,首付用總價(jià)乘以六成：334960元,貸款額為千位整數(shù)：50萬(wàn)，購(gòu)房月供因其二次置業(yè)故利率上調(diào)：50*76.33=3817元.2、鄭州市某項(xiàng)目占地230畝，容積率2.5，地價(jià)260萬(wàn)/畝，售價(jià)5500元/平米，計(jì)算銷售凈利潤(rùn)和銷售凈利潤(rùn)率。土地費(fèi)用及契稅7%前期費(fèi)用240元/平米建筑安裝成本1200元/平米基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套200元/平米銷售費(fèi)用2%財(cái)務(wù)費(fèi)用5%管理費(fèi)用2%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1%營(yíng)業(yè)稅金、土地增值稅、所得稅總銷金額的12%答：建筑面積=230*667*2.5=383525平方米成本及費(fèi)用合計(jì)：序號(hào)項(xiàng)目名稱建面成本（元/㎡）金額（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用及契稅166863986二前期費(fèi)用2409205三建筑安裝成本120046023四基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套2007671開(kāi)發(fā)成本合計(jì)3308126884五銷售費(fèi)用1104219六財(cái)務(wù)費(fèi)用27510547七管理費(fèi)用1104219八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)552109九營(yíng)業(yè)稅金、土地增值稅、所得稅（12%）66025313費(fèi)用合計(jì)