房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第四版）課件：房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資4.1房地產(chǎn)開發(fā)投資概述4.1.1房地產(chǎn)投資的含義投資:投資主體為了獲得預(yù)期效益，投入一定量的貨幣并使其不斷轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)投資:房地產(chǎn)投資者為了獲取預(yù)期的投資收益而不斷地將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)行為。

4.1.2房地產(chǎn)投資主體（1）國家（2）企業(yè)（3）個人

4.1.3房地產(chǎn)投資的分類1按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分（1）土地開發(fā)投資（2）房屋開發(fā)投資（3）房地產(chǎn)經(jīng)營投資（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)投資（5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資

2按房地產(chǎn)投資形式劃分（1）直接投資①房地產(chǎn)開發(fā)投資②房地產(chǎn)置業(yè)投資（2）間接投資①購買住房抵押貸款證券②購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票③投資于房地產(chǎn)投資信托基金

4.1.4房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點1房地產(chǎn)投資的優(yōu)點（1）相對較高的收益水平（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級2房地產(chǎn)投資的缺點（1）變現(xiàn)性差（2）投資數(shù)額巨大（3）投資回收周期較長（4）需要專門的知識和經(jīng)驗4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措4.2.1項目資金籌措的渠道與方式1項目資本金籌集的渠道與方式項目資本金是指項目總投資中必須包含一定比例的、由出資方實繳的資金，這部分資金對項目法人而言同非負(fù)債資金。項目資本金籌集的方式（1）國家預(yù)算內(nèi)投資（2）自籌投資（3）發(fā)行股票（4）吸收國外資本直接投資

2項目負(fù)債籌資的渠道與方式

項目的負(fù)債是指項目承擔(dān)的能夠以貨幣計量且需要以資產(chǎn)或者勞務(wù)償還的債務(wù)。項目負(fù)債籌資的渠道（1）銀行貸款（2）發(fā)行債券（3）設(shè)備租賃（4）借用國外資金4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)資金來源1自有資金具有一定的自有資金，是項目開發(fā)的前提和條件。2004年4月國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)項目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上。在我國當(dāng)前情況下，自有資金一般包括:（1）企業(yè)自身積累（2）主管部門投入資金（3）聯(lián)營企業(yè)單位提供的資金

2銀行貸款按資金性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)貸款可分為自營性房地產(chǎn)貸款和政策性住房貸款兩大類。自營性房地產(chǎn)貸款是指銀行以本外幣存款作為主要信貸資金來源自主發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的貸款。自營性房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款，前兩者合稱房地產(chǎn)開發(fā)類貸款。政策性住房貸款，是指銀行受各級地方人民政府和單獨實施房改的系統(tǒng)、單位的委托，以委托性住房資金為來源發(fā)放的用于住房的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需建設(shè)資金的貸款，其貸款的對象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企（事）業(yè)法人。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款包括（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款（2）房地產(chǎn)開發(fā)貸款3社會集資社會集資主要是指房地產(chǎn)企業(yè)以發(fā)行房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券的方式籌集資金。（1）房地產(chǎn)股票股份制房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)房地產(chǎn)項目時，可以通過發(fā)行股票的方式籌措資金。

（2）房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人向發(fā)行人取得預(yù)期收益和到期收回本金的一種憑證。4利用外資引進(jìn)外資的重要意義（1）彌補(bǔ)國家房地產(chǎn)開發(fā)資金的不足（2）引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)技術(shù)和管理經(jīng)驗引進(jìn)外資的主要方式有：外國政府貸款、國際金融組織貸款、外國商業(yè)銀行貸款、與外資合營、發(fā)行國際債券、租賃開發(fā)等。5預(yù)售款預(yù)售款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商品房預(yù)售預(yù)先向購房者收取的房款。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預(yù)售應(yīng)符合規(guī)定的條件。根據(jù)我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。商品房預(yù)售可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集到必需的建設(shè)資金，又可將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。4.3房地產(chǎn)投資資金成本4.3.1資金成本的概念資金成本是指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價。企業(yè)籌集和使用任何資金都要付出代價，這一代價由兩部分組成:

（1）資金籌集成本

（2）資金使用成本4.3.2資金成本的計算（1）資金成本計算的一般形式。資金成本可用絕對數(shù)表示，也可用相對數(shù)表示。為便于分析比較，資金成本一般用相對數(shù)表示，稱之為資金成本率。其一般計算公式為：或

式中：K——資金成本率（一般通稱為資金成本）；P——籌集資金總額；D——資金使用費(fèi)；F——資金籌集費(fèi)；f——資金籌集費(fèi)費(fèi)率（即籌資費(fèi)占籌集資金總額的比率）

（2）各種資金來源的資金成本①優(yōu)先股成本。公司發(fā)行優(yōu)先股股票籌資，需支付的資金籌集費(fèi)有注冊費(fèi)、代銷費(fèi)等，其股息也要定期支付，但它是公司用稅后利潤來支付的，不會減少公司應(yīng)上繳的所得稅。優(yōu)先股資金成本率可按下式來計算：或

式中：Kp——優(yōu)先股成本率；DP——優(yōu)先股每年股息；P0——優(yōu)先股票面值；i—一股息率

②普通股的成本。如果普通股各年的股利固定不變，則其資金成本率可按下式計算：或式中：Kc——普通股成本率；P0——普通股票總面值或市場發(fā)行總額；Dp——每年固定股利總額；i——固定股利率但是，普通股的股利往往不是固定的，通常有逐年上升的趨勢。如果假定每年股利增長率為g，第一年的勝利為D1，則第二年為D1（1＋g），第三年為D1（1＋g）2……，第n年為D1（1＋g）n-1因此，計算普通股成本率的公式為：

③債券成本企業(yè)發(fā)行債券后，所支付的債券利息列入企業(yè)的費(fèi)用開支，因而使企業(yè)少繳一部分所得稅，兩者抵銷后，實際上企業(yè)支付的債券利息僅為：債券利息×（l-所得稅稅率）因此，債券成本率可以按下式計算：或式中：KB——債券成本率；B0——債券的票面價值；I——債券年利息總額；T——所得稅稅率；i——債券年利息利率

④銀行借款。

向銀行借款，企業(yè)所支付的利息和費(fèi)用一般可作企業(yè)的費(fèi)用開支，相應(yīng)減少部分利潤，會使企業(yè)少繳一部分所得稅，因而使企業(yè)的實際支出相應(yīng)減少。對每年年末支付利息、貸款期末一次全部還本的借款，其借款成本率為：式中：Kg——借款成本率；G——貸款總額；I——貸款年利息（i為貸款年利率）；F——貸款費(fèi)用

⑤租賃成本。企業(yè)租入某項資產(chǎn)，獲得其使用權(quán)，要定期支付租金，并且租金列入企業(yè)成本，可以減少應(yīng)付所得稅。因此，其租金成本率為：式中KL——租賃成本率；PL——租賃資產(chǎn)價值；E——年租金額。

⑥保留盈余成本。保留盈余又稱為留存收益，其所有權(quán)屬于股東，是企業(yè)資金的一種重要來源。企業(yè)保留盈余，等于股東對企業(yè)進(jìn)行追加投資。股東對這部分投資與以前繳給企業(yè)的股本一樣，也要求有一定的報酬，所以保留盈余也有資金成本。它的資金成本是股東失去向外投資的機(jī)會成本，因此與普通股成本的計算基本相同，只是不考慮籌資費(fèi)用。其計算公式為：式中：Kr——保留盈余成本率。

（3）平均資金成本項目從不同來源取得的資金，其成本各不相同。由于種種條件的制約，項目不可能只從某種資金成本較低的來源籌集資金，而是各種籌資方式的有機(jī)組合。為了進(jìn)行籌資和投資決策，需要計算全部資金來源的平均資金成本率，即綜合資金成本率。它通常是用加權(quán)平均來計算的，其計算公式如下：式中：K——平均資金成本率；Wi——第i種資金來源占全部資產(chǎn)的比重；Ki——第i種資