房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教學(xué)課件第十二章房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控教案

第十二章房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必然性和目標一、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必要性房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，是指政府通過經(jīng)濟的、法律的、并輔之以計劃的、行政的政策手段和市場機制，對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟運行進行的宏觀調(diào)節(jié)和控制1、房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要2、房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展所必需3、房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是促進國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的客觀要求二、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的目標（一）調(diào)節(jié)供求關(guān)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟總量的基本平衡總量平衡是指房地產(chǎn)的供給總量和需求總量的平衡，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的首要目標房地產(chǎn)商品固定性的特點造成其供給和需求的地區(qū)性特別強，所以要重在一個地區(qū)或城市內(nèi)實現(xiàn)供求平衡房地產(chǎn)市場需求存在著潛在需求和有效需求的區(qū)分，房地產(chǎn)商品的供給總量不能以潛在需求為依據(jù)，而是必須與市場有效需求總量相平衡房地產(chǎn)經(jīng)濟作為一個子系統(tǒng)，不僅要實現(xiàn)自身的供給和需求的平衡，而且要放在整個國民經(jīng)濟范圍中加以考察，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟總量與整個國民經(jīng)濟總量、特別是地區(qū)經(jīng)濟總量的關(guān)系，實現(xiàn)平衡發(fā)展（二）優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化是房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的重要目標結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，主要是指與現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的合適的比例關(guān)系，協(xié)調(diào)發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化則是指結(jié)構(gòu)的升級換代（三）合理房地產(chǎn)價值構(gòu)成，保持房價的基本穩(wěn)定房地產(chǎn)價格是價格體系中的基礎(chǔ)性價格，對于相關(guān)產(chǎn)品的價格具有重大影響，特別是住宅價格直接關(guān)系到居民的購房承受能力和居住水平在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)價格是由市場機制調(diào)節(jié)的，但政府也可以運用經(jīng)濟、法律等手段，運用市場機制，在一定程度上控制房價通過控制土地價格和合理稅收政策，影響房地產(chǎn)開發(fā)成本，促進房地產(chǎn)價值構(gòu)成合理化通過信貸政策和財政政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給和需求，促使供求平衡，從而實現(xiàn)房價基本穩(wěn)定通過法律法規(guī)和工商行政管理等手段，規(guī)范房地產(chǎn)市場價格秩序，制止亂漲價、價格欺詐等違法行為，使房價納入法制化軌道（四）確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，更好地滿足生產(chǎn)建設(shè)和居民生活消費的需要持續(xù)發(fā)展指房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期發(fā)展，不僅要考慮當前的發(fā)展，而且要為今后的長期發(fā)展創(chuàng)造必要的條件穩(wěn)定發(fā)展，就是要保持適當?shù)脑鲩L速度，避免忽高忽低、大起大落的波動健康發(fā)展，就是按比例的協(xié)調(diào)發(fā)展，既有正常的發(fā)展速度，又有比例關(guān)系的相對平衡，取得較好的經(jīng)濟效益三、國民經(jīng)濟調(diào)控與房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控的關(guān)系整體與個別、全局與局部的關(guān)系。從總體上說，中央的宏觀經(jīng)濟決策是從全國、全局的經(jīng)濟形勢出發(fā)的，適用于全國一切行業(yè)和一切地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的有機組成部分，必須服從中央宏觀調(diào)控的總體決策，不能借口行業(yè)或地區(qū)的特殊性游離于宏觀調(diào)控之外另一方面，在局部服從全局的前提下，對不同產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的方向和力度也要因地制宜、區(qū)別對待第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的主要政策手段一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策通常所講的產(chǎn)業(yè)政策，是指政府在某一時期為了實現(xiàn)本國社會經(jīng)濟增長和各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施產(chǎn)業(yè)促進政策產(chǎn)業(yè)抑制政策房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，是政府通過產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向，對一定時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定并實施的基本政策，以此引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟相協(xié)調(diào)的、穩(wěn)定健康的發(fā)展（一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標，是政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要和房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實狀況所制定的發(fā)展目標（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平目標（2）房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)目標（3）房地產(chǎn)業(yè)效益目標（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的實施手段間接的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段信息引導(dǎo)手段直接的行政控制手段（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的層次第一個層次是關(guān)系國民經(jīng)濟全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策第二個層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類政策土地使用制度政策城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)商品比例結(jié)構(gòu)政策房地產(chǎn)綜合開發(fā)和綜合經(jīng)營政策培育和完善房地產(chǎn)市場體系政策房地產(chǎn)行業(yè)管理政策第三個層次是各類房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策規(guī)范土地市場的一級土地市場國家壟斷政策土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓政策、征地拆遷政策等規(guī)范房地產(chǎn)市場運行的房地產(chǎn)市場交易政策、房地產(chǎn)價格政策、房屋租賃政策、物業(yè)管理政策等實施城鎮(zhèn)住房制度的住房供應(yīng)政策、住房公積金制度、住房分配政策等二、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的貨幣政策（一）貨幣政策的涵義和主要任務(wù)一般意義上的貨幣政策，是指一個國家的中央銀行通過一定的措施調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，進而控制貨幣的投放量和需求量，最終達到總量平衡目的的政策手段運用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達到動態(tài)平衡控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和支持居民購房的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡（二）貨幣政策的主要工具1、利率政策2、公開市場業(yè)務(wù)3、法定存款準備金率4、再貼現(xiàn)率三、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的財政政策（一）稅收政策財政收入政策主要是稅收政策，通過稅種和稅率的變動，來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求（二）財政支出政策財政支出對調(diào)節(jié)國民收入的分配和再分配，調(diào)節(jié)社會總需求，調(diào)節(jié)生產(chǎn)和供給，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面都有重要作用在財政支出中，增加或減少對房地產(chǎn)開發(fā)投資量，會直接影響投資品需求和房地產(chǎn)商品供給量在財政支出中增加職工工資，實施住房消費補貼，增強了居民購房能力，擴大了住房消費，直接拉動了住房消費需求通過財政支出結(jié)構(gòu)的變動來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)的比例四、房地產(chǎn)投資政策投資政策是指政府作為宏觀經(jīng)濟管理者，根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的總體目標和產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，對投資方向、投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)進行調(diào)節(jié)的政策手段（一）房地產(chǎn)投資規(guī)?？刂品康禺a(chǎn)投資規(guī)模直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的增長速度及其在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用的發(fā)揮。房地產(chǎn)投資規(guī)模受到一系列因素的制約投資目標準則投資品保證準則市場需求準則（二）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)控制房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資金投向各種類型和各個方面的比例關(guān)系房地產(chǎn)投資的客體結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)投資的時間結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)投資的空間結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的法律手段對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的法律手段是指政府通過立法和司法，運用法律、法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟運行秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方法和手段廣義上的房地產(chǎn)法，是指調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的各種法律和法規(guī)的總和。指調(diào)整公民之間、法人之間、公民與法人及國家之間在房地產(chǎn)權(quán)屬、開發(fā)建設(shè)、交易管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。狹義的房地產(chǎn)法僅指直接調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律法規(guī)房地產(chǎn)法具有以下特征主體的多樣性調(diào)整關(guān)系的綜合性調(diào)整手段的交叉性權(quán)屬的基礎(chǔ)性房地產(chǎn)法律手段的調(diào)控通過立法和司法來實現(xiàn)六、房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計劃管理（一）房地產(chǎn)行業(yè)行政管理的必要性行政手段包括行政政策法令、規(guī)劃以及少量的指令性計劃手段等，它是直接的宏觀調(diào)控手段房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的發(fā)展關(guān)系極為密切，盲目布點和開發(fā)會導(dǎo)致城市布局結(jié)構(gòu)失衡，一旦出現(xiàn)失衡，調(diào)整極為困難，或者要花費很大代價來調(diào)整土地是稀缺資源，不能再生，通過行政手段，統(tǒng)一管理土地，加強土地規(guī)劃，才能保證土地資源配置的高效率，避免浪費市場機制配置房地產(chǎn)資源固然能發(fā)揮基礎(chǔ)性的調(diào)節(jié)作用，但同時也存在著盲目性、滯后性等缺陷和弱點，容易引起大起大落等不穩(wěn)定性，造成供求失衡（二）房地產(chǎn)行業(yè)行政管理的內(nèi)容和作用1、加強土地管理，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略2、制定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃，協(xié)調(diào)與國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系3、搞好城市規(guī)劃，保證房地產(chǎn)開發(fā)符合城市發(fā)展的方向第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控體系一、直接調(diào)控和間接調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的方式可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式直接調(diào)控方式是指政府通過行政手段和指令性計劃管理，直接控制房地產(chǎn)開發(fā)、流通、分配、消費諸過程，從而達到對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控目標的一種調(diào)控方式間接調(diào)控是指政府運用經(jīng)濟手段、經(jīng)濟參數(shù)調(diào)節(jié)各類房地產(chǎn)市場，再由市場機制(供求機制、競爭機制、價格機制等)引導(dǎo)市場經(jīng)濟主體(企業(yè))的行為，使之符合房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控目標的一種調(diào)控方式二、宏觀調(diào)控的力度和效應(yīng)（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的力度房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的力度是指調(diào)控的強度，即對調(diào)控對象作用力的大小把握調(diào)控的力度要以宏觀經(jīng)濟態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況為依據(jù)（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的效應(yīng)宏觀經(jīng)濟調(diào)控的效應(yīng)，是指各種調(diào)控政策手段實施以后，所達到的實際效果，即對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控所要實現(xiàn)的目標宏觀經(jīng)濟調(diào)控效應(yīng)的發(fā)揮，取決于下列因素：調(diào)控政策本身的正確度多種政策手段的配合應(yīng)用宏觀調(diào)控的時滯地區(qū)差異三、房產(chǎn)經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟調(diào)控體系的建立與完善（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的決策系統(tǒng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的決策分為兩個層次：第一個層次是國家的集中決策。它是國家執(zhí)行社會經(jīng)濟管理職能的集中體現(xiàn)第二個層次是地區(qū)性決策房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀決策的內(nèi)容主要有：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標指導(dǎo)性發(fā)展計劃或規(guī)劃涉及房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)和重大方針政策土地規(guī)劃、房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)市場的供求平衡房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的財政政策和貨幣政策住房制度及其改革保證房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀決策的正確性必須做到：科學(xué)決策民主決策建立決策的責(zé)任制（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟的控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)是指政府綜合運用經(jīng)濟的、法律的、計劃的和行政的各種手段調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的體系。它通過這些手段調(diào)節(jié)市場，進而由市場引導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)濟活動按宏觀調(diào)控的目標健康運行在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)資源的配置以市場機制調(diào)節(jié)為基礎(chǔ)，政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，利用市場機制的調(diào)節(jié)作用，以間接調(diào)控方式為主，同時輔之以必要的行政的直接調(diào)控方式（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟的信息咨詢系統(tǒng)建立和健全房地產(chǎn)信息咨詢系統(tǒng)，是政府進行科學(xué)決策的重要依據(jù)，是政策執(zhí)行情況動態(tài)反饋的基本前提，也是影響房地產(chǎn)企業(yè)決