“大魔方”建設(shè)可行性研究報告

41.1項目背景 41.1.1項目名稱：城市活力之心大魔方 4 4 6 6 61.2.1擬建地點 6 6 81.2.4項目投入總資金及效益情況 9 2.1某市社會經(jīng)濟發(fā)展評價 2.2天府新城區(qū)域投資評價 2.3項目位置選擇 2.3.2地塊開發(fā)條件 2.4項目開發(fā)環(huán)境影響評價 3.1某觀演建筑市場分析 3.2酒店市場分析 30 3.2.5天府新城區(qū)域酒店市場分析 3.4休閑娛樂市場分析 3.4.4某市電玩業(yè)市場分析 3.4.5城南區(qū)域休閑娛樂市場分析 3.5商業(yè)市場分析 3.5.5天府新城商圈商業(yè)供應(yīng)特征分析 3.6住宅市場分析 3.6.1某住宅市場整體供需分析 3.6.2天府新城住宅供應(yīng)分析 3.6.5天府新城住宅市場前景分析 四.項目市場競爭力分析 4.1項目各物業(yè)市場競爭力分析 4.2項目整體市場競爭力分析 5.1項目主要功能板塊及規(guī)模 5.2概念規(guī)劃的設(shè)計依據(jù)及理念 5.3項目開發(fā)策略 6.1總投資成本估算 6.1.1投資估算依據(jù) 6.1.2總投資成本估算 6.1.3項目投資付款進度 6.2.2銷售價格 6.2.3銷售收入估算 6.3財務(wù)評價指標 6.4資金需求與籌措 6.5不確定性分析 6.5.1盈虧平衡點分析 6.6財務(wù)評價結(jié)論 1經(jīng)濟指標匯總表 1.1.2承辦單位概況項目承辦單位由成工和某傳媒集團兩個股東成立項目公代要求和發(fā)展需要，著眼于推動某市文化體制改革、文化產(chǎn)成工2006年11月由中國第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股的，目前，成工下轄分(子)公司40余個，集工程總承包、鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造、金屬礦業(yè)產(chǎn)及工業(yè)設(shè)備檢修、項目投資為一體的多元產(chǎn)業(yè)的大型綜合成工擁有冶煉、房建工程總承包特級資質(zhì)在內(nèi)的多項總承包和專業(yè)承包資質(zhì)，是西南地區(qū)唯一的雙特級總承包資質(zhì)企業(yè)；擁有鋼結(jié)構(gòu)制造特級資質(zhì)及鋼結(jié)構(gòu)、特種設(shè)備等設(shè)計、制造、檢測許可證，在某和上海設(shè)有現(xiàn)代化的鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造基某傳媒集團某傳媒集團于2006年11月28日正式成立，其報刊出版位列全國前10強，廣播電視躋身省會城市前列，是中國西部綜者市場，六頻道約占某地區(qū)電視受眾市場份額的23%。某傳媒集團以“資源資產(chǎn)化，資產(chǎn)資本化，資本證券化”為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營理念，建立科學(xué)、高效的集約型運營管理模式，充分整合內(nèi)外部優(yōu)質(zhì)資源，做精傳統(tǒng)媒體業(yè)務(wù)，穩(wěn)健拓展傳媒1.1.3可行性研究報告編制依據(jù)1.1.4項目提出的理由與過程1.2項目概況1.2.1擬建地點1.2.2項目物業(yè)功能構(gòu)成住住宅寫字樓方超高層建筑魔(主題酒店)大集群式商業(yè)觀演建筑購物中心、室內(nèi)游樂等),超高層建筑(娛樂主題酒店)、高序號數(shù)值12凈用地面積總建筑面積地上建筑物面積觀演建筑集群式商業(yè)超高層建筑(主題酒店)寫字樓住宅停車樓地面停車位地下部分地下車庫觀演建筑地下位)3車位個41.2.4項目投入總資金及效益情況項目總投資成本343771萬元，其中自有資金2.0億元，長投資評價指標如下(所得稅后):元某位于中國的西南部，是連接中國西部和東部的樞紐，占據(jù)西南地區(qū)的核心地帶，某獨特的地理優(yōu)勢鑄就了六朝古都、某地處四川省的中部，四川盆地西部的岷江中游地段，龍門山脈、邛崍山脈與某平原和川中丘陵的交接地帶，海拔387~5364米。某平原以適宜的地理條件，宜人的氣候條件，自古以來都是文明的發(fā)源地，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重點，為某一直以來的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前提條件，加之某處于多個山脈的交某地處我國的亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐富，四優(yōu)越的自然條件，充沛的降水，適宜的溫度為某提供了豐富某的教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達，各類學(xué)校眾多，至2006年底，某普通高等學(xué)校有40所(其中211重點大學(xué)4所),中等技術(shù)學(xué)校35所，普通中學(xué)536所，職業(yè)中學(xué)34所，小學(xué)527所，特某歷史悠久，建城迄今至少有2300多年，是國務(wù)院首批公漢代是全國的五大都會之一，唐代有“揚(州)一益(州)元前三世紀中葉)蜀郡守李冰父子主持完成了都江堰水利工程，它使9500平方公里的某平原成為“沃野千里，水旱從樂的發(fā)源地和以“五朵金花”為代表的農(nóng)家樂旅游模式在國2007年某市接待國內(nèi)游客4253.6萬人次，比上年增長6.2%;國內(nèi)旅游收入395.4億元，增長22.0%;接待入境旅游者78.6萬人次，增長35.5%;旅游外匯收入2.6億美元，增長31.0%。旅游接待設(shè)施進一步改善，2007年年末，某市三星級以上飯店98家，增加9家。旅行社258家，其中國際旅行社達39家。經(jīng)濟地位2008年某市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3901億元，進入“3000億元”俱樂部；按常住人口計算，人均GDP達30855元，增長9.6%。某市的經(jīng)濟總量在西部城市中僅次于重慶，位居第二，會展經(jīng)濟某世紀城新國際會展中心總投資達50億元，是目前西南地區(qū)占地面積最大的展覽中心，占地1850畝。展館區(qū)位于世紀城的東部，總面積20萬平方米。2005年7月起，大型展會全面移師世紀城，已先后舉辦了泛仍舉辦了260多個展會活動，實現(xiàn)產(chǎn)值超過13.5億元，躋慶活動將在280個以上，拉動消費超過200億元。年份榮譽稱號市進行的競爭力與綜合實力排名，某均進入了前中國最佳旅游城市；宜居城市；宜資城市；中國十佳宜居城市；中國十大國際化都市；某市城市中國十大最具投資價值的城市；城鄉(xiāng)綜合改革配套實驗區(qū)；中國十大幸福城市中國最具文化底蘊城市排名第八；榮膺“全國文明城市”稱號城市化進程類比城市某重慶中國北京、上海約城市化水平低84%左右90%以上(美元)4第三產(chǎn)業(yè)%%接近80%按照城市化發(fā)展的“納瑟姆”曲線來判斷，城市化水平達到30%以后，將進入30—70%的國際公認的加速發(fā)展期。某現(xiàn)階段正是處在了這一高速發(fā)展的時期當(dāng)中，城市化進程加快，根據(jù)零點研究咨詢集團最新發(fā)布的《零點宜居指數(shù)——中國包容性、良好的商業(yè)發(fā)展條件必將吸引越來越多的人才和資本流入，更加提高某的城市魅力，形成良性循環(huán)，推動某不2007年，國務(wù)院正式批準了某市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革家，在內(nèi)地僅次于上海和廣州，某已躋身中國內(nèi)地“領(lǐng)事目前，已有130多家世界500強落戶落戶某。隨著近年某市2.2天府新城區(qū)域投資評價項目附近的天府新會展中心以每年近300場的展出規(guī)模帶動來城市將集中發(fā)展6條走廊，形成走廊式集中發(fā)展格局，串在建的地鐵1號線和規(guī)劃中的地鐵6號線在高新孵化園站交因此，隨著2010年地鐵1號線的開通，地鐵6號線的建設(shè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃天府新城的發(fā)展方向是將軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為某最具競爭力和代表性的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，打造成為國內(nèi)外著名軟件預(yù)計2010年，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達400億元，出口達5億美元，從業(yè)人員達10萬人以上。2015年，軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達1500億元，出口達15億美元，從業(yè)人員達20-30萬人。居五大功能，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是先導(dǎo)，是推動新城建設(shè)的力量源泉，新城建設(shè)是載體，是軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求，2.3項目位置選擇2.3.1地點與地理位置方面具有獨特的競爭優(yōu)勢，各種有利條件使得本項目具備良項目地位于某天府新城行政辦公核心地帶，目前，該地塊是政府支持本項目擬打造的文化娛樂基地，與某政府提出促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展目標不謀而合，同時也符合天府新城服務(wù)業(yè)發(fā)展的項目位于某中軸線人民南路南延線東側(cè)。在城市總體規(guī)劃中該段軸線定義為——科技商務(wù)中軸線。按照城市總體規(guī)劃，該區(qū)域是“整個城市向南發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和核心區(qū)”,其區(qū)位2.3.2地塊開發(fā)條件地塊總占地面積約178.11畝，土地使用權(quán)性質(zhì)：國有建設(shè)延線(濯錦南路)。成部歌調(diào)院項目地內(nèi)情況地塊南側(cè)民悅東街地塊地塊西側(cè)天府大道地塊西面高新孵化園氣候條件施工條件2.4項目開發(fā)環(huán)境影響評價項目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量但對區(qū)域的影響較小。對區(qū)域聲學(xué)環(huán)境的影響主要來自交通噪聲，天府大道、紅星路南延線等交通干道產(chǎn)生的交通噪聲項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響本項目為城市綜合體建筑，建成投入使用后對環(huán)境有一定的影響。在設(shè)計中，針對污染源的實際情況，只要采取積極治項目的主要污染因素與治理措施廢氣：廢氣經(jīng)抽風(fēng)井道，排至大樓頂面稀釋排放。鍋爐選用性能優(yōu)越的燃燒器，煙囪附壁保證煙氣高空排放；餐廳廚房爐灶采用爐罩分離垂直上抽式高效機械排風(fēng)設(shè)施；衛(wèi)生間、廢水：項目將嚴格按清濁分流放至排水管網(wǎng)。餐廳排出含油污水，經(jīng)隔油處理后排入市政下水道；餐廳經(jīng)營產(chǎn)生的泔水等將采用先進的微生物循環(huán)系統(tǒng)進行處理，以循環(huán)利用；糞便污水與生活污水采用分流制，糞便污水經(jīng)化糞池處理(停留時間48小時以上)后排入城市污水管道；地下層污水池3.1某觀演建筑市場分析某市擁有專業(yè)的演出場所28個，投資1000萬元以上的娛樂場所20余個，當(dāng)?shù)匮莩鰣F隊57個，演藝人員在1000人以上。唯—一個9000個座位的室內(nèi)體育觀——四川體育從某文化消費的需求特點看，隨著2008年某人均GDP突破33.2酒店市場分析規(guī)模，各項設(shè)施配套完善，到2015年，某市將擁有五星級酒店15家；到2020年，某市五星級的擁有量將擴大至28家，3.2.1某市星級酒店整體概況從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，某五星級酒店2007年全年的平均比較中西部其他副省級以上城市的入住率排名前列(昆明等旅游城市除外)。3.2.2某市星級酒店的分布狀況區(qū)域商務(wù)密集區(qū)(市中心),沿河自然風(fēng)景較好的地帶(城南區(qū)域的濱江沿線)以及人南南某4—5星級酒店的具體位置序號賓館名稱道路位置區(qū)域(環(huán)星級1錦江賓館人民南路二段內(nèi)環(huán)線內(nèi)52總府皇冠假日酒店人民中路一段市中心53天府麗都喜來登飯店總府路市中心54家園國際酒店號二環(huán)至三環(huán)55索菲特萬達大酒店濱江中路內(nèi)環(huán)線內(nèi)56加州花園酒店沙灣路一環(huán)至二環(huán)7某望江賓館下沙河浦42二環(huán)58凱賓斯基酒店號人民南路四段二環(huán)至三環(huán)準59香格里拉酒店水井街內(nèi)環(huán)線外側(cè)5洲際大飯店天府大道南三環(huán)外超5某世紀城假日酒店天府大道南三環(huán)外4西藏飯店人民中路一段內(nèi)環(huán)線內(nèi)5安國酒店太升北路內(nèi)環(huán)線內(nèi)4沃特酒店銀河王朝大酒店太升南路順城大道市中心市中心44四川賓館總府路市中心4綠洲大酒店忠烈祠西街市中心4岷山飯店人民南路二段內(nèi)環(huán)線內(nèi)4羅曼大酒店人民北路10號市中心4京川賓館一環(huán)路西一段一環(huán)路外側(cè)4新華國際酒店鼓樓南街市中心4文翰賓館一環(huán)路南四段一環(huán)路4某天仁大酒店三洞橋路18號市中心4紫微酒店總府路8號市中心4瑞景商務(wù)酒店101號市中心4某花園城大酒大業(yè)路8號市中心準4蜀漢路209號環(huán)4市中心從上表及圖中可以看到，在選中的某市28家4—5星級酒店，其中有19家坐落于市中心區(qū)域，另有11家酒店位于交通主4—5星級的酒店從分布位置來看城市中心區(qū)的數(shù)量占了總數(shù)的70%的高比例，也說明了越是高星級的酒店對地區(qū)位置的選擇越為重視和明顯，即分布位置為一個城市的中心商3.2.3某市高星級酒店市場供需分析酒店名稱樓層數(shù)房間數(shù)量四川錦江賓館9某總府皇冠假日酒店某索菲特萬達大飯店某天府麗都喜來登飯店某加州花園酒店某凱賓斯基飯店某家園國際酒店9某望江賓館5香格里拉洲際大飯店世紀城假日酒店西藏飯店合計—可見，某的五星級酒店房間供應(yīng)數(shù)量傾向于400～500間，標準(40間),與國際上的市中心、商業(yè)區(qū)和度假區(qū)內(nèi)的高級酒店規(guī)模相似，有向國際大都會酒店規(guī)模(800～1000間)的趨勢進行發(fā)展。但尚未達到國際上常見的大都會中心的酒店規(guī)模(800-1000間以上)。則全市五星級酒店日接待量為10058人，相比2006年的3637近年來，某國內(nèi)旅游人數(shù)，旅游人數(shù)逐年遞增，并保持了10%左右的遞增，2007年達到了4253.63萬人。涉外旅游人國內(nèi)旅游(萬同比%%%涉外旅游564638同比%%%%%可以看出，除了2003年(“非典”事件)以外，某的涉外寨溝—松潘—茂縣—汶川—都江堰—某)建成后，該比率雖受到地震災(zāi)害和金融危機的雙重影響，某會展業(yè)仍實現(xiàn)260多個展會活動產(chǎn)值超過13.5億元，躋身中國五大會展中全球最具實力，也是商業(yè)嗅覺最靈敏的企業(yè)——世界500強落戶我市的世界500強企業(yè)已達130多家，三年前僅有42家。國和中國香港地區(qū)。有40家在蓉投資建立了448家外商投資企業(yè)；有32家設(shè)立了分公司；有48家設(shè)立了代表處或辦事走勢良好的情況下，無論是某市旅游景區(qū)建設(shè)、還是與旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)都將得到完善，到蓉旅游及公務(wù)出差人數(shù)都將穩(wěn)步上升。因此，除發(fā)生類似非典等重大事件，某市高星某高星級酒店平均客房入住率序號賓館名稱星級淡季旺季1錦江賓館52總府皇冠假日酒店534天府麗都喜來登飯店家園國際酒店55//567索菲特萬達大酒店凱賓斯基酒店香格里拉酒店5準5超589洲際大飯店世紀城假日酒店超549西藏飯店安國酒店沃特酒店544加州花園酒店銀河王朝大酒店四川賓館綠洲大酒店岷山飯店4京川賓館4新華國際酒店4(數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查)從酒店入住率看，五星級酒店整體入住率情況明顯好于四星級酒店。入住率高低可以分為淡季和旺季兩個時間段，其中從淡季可以看出星級越高的酒店入住率相對越高，而低星級的酒店相對較低，四星級酒店淡季入住率普遍低于60%,而五星級酒店一般在60%以上；進入旺季時，幾乎所有的酒店的入住率都很高，入住率達到了70—100%,其中五星級和后期新建的四星級酒店的入住率一般分布在90—100%之間。據(jù)探訪高星級酒店相關(guān)高層領(lǐng)導(dǎo)得出以下結(jié)論，對于高星級酒店客戶留蓉時間的長短主要根據(jù)來蓉消費者是以什么性質(zhì)對于商務(wù)型留蓉者，主要時間段在3—7天，即一般留蓉時間在一星期內(nèi)的情況多數(shù)，也不排除少量來蓉時間在半月或一對于旅游型留蓉者，平均留蓉時間為2.5天，但也有少量5訪親會友型留蓉時間(所占總體比例不大),多數(shù)為1-2可見，到蓉旅游人數(shù)穩(wěn)步上升，從2003年的2843.55萬人次上升到2007年是4253.6萬人次，年平均增長率達到10%左右，隨著某市旅游及會展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及逐步完善，到蓉旅游及商務(wù)旅游的人數(shù)將進一步上升，按照某市近幾年旅游人數(shù)平均增長趨勢來看，在未來3年內(nèi)到蓉旅游人數(shù)分別為4678.96萬人次、5146.86萬人次、5661.55萬人次。2006年執(zhí)行(元/晚)(元/晚)錦江賓館凱賓斯基假日酒店加州花園貴賓樓香格里拉酒店—平均值從供給層面來說，某的五星級酒店由2004年到2007年一直為50%和33.33%,各種類型客房數(shù)量增幅分別為63.29%駐蓉外資企業(yè)翻了一倍；涉外游客從2002年到2007年的增43.45%、80.22%、22.36%、15.9%、35.5%(2003年“非典”事件負增幅),這一比率較為樂觀。素，某未來2～3年內(nèi)五星級酒店的價格將保持基本小幅上3.2.4某市高星級酒店市場未來發(fā)展趨勢分析某市高星級酒店根據(jù)其發(fā)展規(guī)律，已經(jīng)形成了按城市CBD來在以上區(qū)域至少還將建成5家高星級酒店，某酒店業(yè)即未來幾年的某市酒店市場(尤其是高端酒店市場),將呈川省旅游星級飯店發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》(2006年-2020年),到2010年，某市將擁有五星級酒店12家；到2015年，某市將擁有五星級酒店15家；到2020年，某市五星級的擁有量將達到28家。3.2.5天府新城區(qū)域酒店市場分析東世紀城偏日通店店(五世杞城假日液店(五舉需羅蘭酒店)梅日匯城五盤級語店(五座)新博基(五基)雅居樂成際大飯店五塑區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三家酒店建成營業(yè)。總房數(shù)為1620間左右，均為2006年后建成，配套設(shè)施完善。開業(yè)時間總層數(shù)房價前臺現(xiàn)價客房數(shù)世紀城假日酒店世紀城洲際大飯店8年層層層豪華間行政間套房高級標豪華間貴賓房特色套套房行政套豪華間行政間套房高級間豪華間貴賓房特色套套房間間施：廊橋咖廳波堤斯意飯店娛樂與健身設(shè)施：卡拉OK廳、棋牌室、健身室、按摩將要建設(shè)的高星級酒店將達到10家以上，包括某茂業(yè)中心件園方向延伸，存在8家左右潛在開發(fā)的高星級酒店，即驕件園A區(qū)對面的紫羅蘭酒店及天府軟件園C區(qū)的螺旋樓五星高星級酒店在短時間內(nèi)的激增，將可能為區(qū)域市場在未來的一定時間內(nèi)帶來激烈競爭。據(jù)調(diào)查，預(yù)計未來3-4年，天府新城新增高星級酒店家數(shù)占到整個某主城區(qū)新增總數(shù)的60%。從區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)未來發(fā)展的需求來看，主要有幾個方面的客源給酒店業(yè)提供支撐，即世紀城新國際會展中心、極地海洋世界及高新孵化園等產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)。酒店客戶來源主要以商務(wù)辦公住宿為主，極地海洋世界建成后還將包括部分旅游會展經(jīng)濟2005年7月起，大型展會全面移師世紀城，已先后舉辦了泛2008年，雖受到地震災(zāi)害和金融危機的雙重影響，某會展業(yè)仍實現(xiàn)260多個展會活動產(chǎn)值超過13.5億元，躋身中國五大會展中心城市之列，預(yù)計2009年某預(yù)計舉行會展節(jié)慶活動280個以上，拉動消費200億元以上。水平和綜合競爭力在全國中西部主要城市中穩(wěn)居第一位。世紀城新國際會展中心建成之后，承接了某市80%以上展會，套無法滿足會展業(yè)高速發(fā)展的需要，大約只能滿足其80%的需求量。因此，隨著世紀城會展產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，天府新城育科技產(chǎn)業(yè)園3個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，入住各類企業(yè)150余家，由此將為區(qū)域內(nèi)酒店提供一定量的商務(wù)客源，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住企業(yè)的不斷增加，商務(wù)客源有望進一步提高。除了以上客源，高新大廈及未來周邊將要建成寫字樓項目同樣將為區(qū)域內(nèi)提供一定量的商務(wù)客源，同時項目所在區(qū)域作為未來某市副中心，將成為未來某市的又一CBD中心，某市商務(wù)客源將向這綜合以上分析，項目所在區(qū)域酒店業(yè)有商務(wù)辦公及旅游兩方面的客源作支撐，其中，會展業(yè)是現(xiàn)階段該區(qū)域酒店業(yè)需求的主要提供來源，并將長期作為酒店業(yè)的支撐；隨著該區(qū)域的逐漸發(fā)展及新的CBD中心的形成，各辦公區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的商務(wù)客源將進一步增加；未來海洋世界建成后，將為行業(yè)背景主要是到某市政府辦公的政府職員，到高新區(qū)商務(wù)出差的高3.3寫字樓市場分析天府新城甲級寫字樓在未來2-3年，將出現(xiàn)較大的放量，中3.3.1某市寫字樓市場成熟度分析分布區(qū)人民南路沿線沿線街街街區(qū)域特點交通便宇形象是未來某高檔寫字樓展最為務(wù)氛圍，統(tǒng)CBD圈內(nèi)的核心，辦公物某市最業(yè)集中早的辦區(qū)，形公物業(yè)象檔次某大束置宏達大某大束置宏達大代表的聚集 、國航L克際克際三橫”際廣場特拉斯，國廈等一天府時代廣場、東方廣場等紀等老舊紀等場、新世場,國信廣,國信廣廣國場場貿(mào)等分布區(qū)人民南路天府大道沿線東大街沿線順城大街區(qū)域西大街區(qū)域南大街可開發(fā)情況不多，釋放的物業(yè)尚有大量土地可供開發(fā)，目分在建寫另有部分成交土地規(guī)劃含有辦公物業(yè)尚有大量土地可供開發(fā)，目前已有部分成已近幾乎沒有剩余土地可供開發(fā)區(qū)域開發(fā)用地幾乎沒有可供開發(fā)優(yōu)勢利，位樓宇形象檔次高，辦公物業(yè)市場發(fā)展迅速檔次高，發(fā)展空間商務(wù)區(qū)利，位是政府著力打造的金融商務(wù)區(qū)域之—商務(wù)氛圍較為辦公物業(yè)發(fā)展便利位置周邊配套完善大量星級酒店聚集區(qū)域?qū)懜邫n寫之一氛圍較濃區(qū)域主要分布在新行政中心、世紀城和商務(wù)氛圍向南延伸技商務(wù)區(qū)、集區(qū)目前商業(yè)氛圍大于商務(wù)氛圍備把東稍顯老舊已進入尾未來開發(fā)空間有限起步業(yè)聚不一城南中小成熟度發(fā)展期起步期起步期成熟期成熟期成熟期發(fā)展空間更大。3.3.2天府新城寫字樓市場研究4站不藏路藏路元收論科數(shù)路華本大1絡(luò)應(yīng)○建成◎在燧天府新城在售寫字樓供應(yīng)分析等級體量(萬平米)拉德方斯大廈特拉克斯國際廣場中國水電大廈甲級甲級總體量約8萬平米，A座出售，B座開發(fā)商持有，寫字樓約2.5萬平5城南科技廣場研發(fā)總建筑面積43.42萬平米，1,2期樓已于2007年12月竣工，已建成約城南科技廣場，其他三座寫字樓均為甲級，預(yù)計未來1-2平方米)平米)出時間中信廣場城南科技廣場約2.42萬交流中心)國電大渡河區(qū)域總部三峽集團區(qū)域總部川投集團區(qū)域總部中國華電區(qū)域總部新希望集團總部某地鐵公司總部及0CC四川省廣電中心/興業(yè)大廈計院賽門鐵克研發(fā)中92008年凌陽科技大廈2009年四川大學(xué)國家大學(xué)科技園，以及30所信安基地2010年后未來兩年天府新城將直接對外出租或出售的寫字樓有中信廣場和城南科技廣場，預(yù)計2010年初推出，總體量約31.6目前區(qū)域內(nèi)存在大量的在建和擬建的企業(yè)總部，其中寫字樓體量總計約74萬平米。如此大的體量企業(yè)大都消化不完按一般大型企業(yè)總部約4000人計算，按每人10平方米的行業(yè)標準預(yù)測，平均每個企業(yè)總部能夠消化的體量約4萬平米，企業(yè)總部總共能消化約40萬平米的寫字樓。剩余34萬平米的寫字樓將在未來兩年左右面向市場，對外出租或路紅紅星路南照線站編號競得時間占地面積(萬平方米)少可開發(fā)建面(萬平方米)用地性質(zhì)開發(fā)企業(yè)19商業(yè)金融業(yè)用宅)力公司23456784(不兼容住宅)7商業(yè)用地兼容金融保險業(yè)用地、貿(mào)易咨詢用地7商業(yè)用兼容住0商業(yè)金融業(yè)用7融業(yè)用7商業(yè)用市場用宅)6.270商業(yè)用西藏紫羅深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司中國石油集團工程設(shè)計有限責(zé)任公司西南分公司某天合房司9788容住宅)融業(yè)用融業(yè)用公司泰置業(yè)1融業(yè)用中石化西南公司1融業(yè)用鼎能電力11融業(yè)用宅)融業(yè)用設(shè)市場)器連鎖加限公司1融業(yè)用宅)商業(yè)用商業(yè)用地，其中西藏紫羅蘭酒店管理有限公司競得的1.521萬平米的土地是開發(fā)成五星級酒店的；深圳中航地置地競得的3.004萬平米的土地未來將開發(fā)成大型購物中心；蘇寧電器競得的2.674萬平米的土地是開發(fā)成大賣場一規(guī)律推算，這部分成交地塊將于2009年和2010年集中推向市場，以謹慎計，未來這74萬平米的商業(yè)將會有30%會有約70%開發(fā)成寫字樓。南延線區(qū)域目前這些潛在商業(yè)用地未來兩年內(nèi)將會有22.2-51.8萬平米的寫字樓推向市場?？偟膩碚f，未來天府新城寫字樓的供應(yīng)將至少達到105.8根據(jù)對某市未來幾年寫字樓需求量的預(yù)測可看出，2009某市拍賣的商業(yè)地塊至少有30%在高新南區(qū)，南延線區(qū)域成為未來某市寫字樓放量最大的區(qū)域，保守估計，南延線名高新技術(shù)企業(yè)的不斷入駐，整個南延線區(qū)域的商務(wù)氛圍會日益濃厚，樂觀估計，南延線區(qū)域未來幾年寫字樓需求綜上分析，未來幾年南延線區(qū)域?qū)懽謽切枨罅繉⒄嫉侥呈袑懽謽切枨罅康?0%-50%。2008年-2010年南延線區(qū)域?qū)懽謽切枨箢A(yù)測年份2008米)米)3可以看到，2009年-2011年南延線區(qū)域最少消化寫字樓51.59萬平米，最多消化寫字樓85.98萬平米。通過以上對區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量和需求量的預(yù)測可看出，未來三年，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量最少為105.8萬平米，而區(qū)域內(nèi)最多消化寫字樓85.98萬平米，因此本案修建寫字樓是有銷售均價(元/m2)租金物管費銷售率高新國際廣場甲拉德方斯大廈特拉克斯國際廣場中國水電大廈城南科技廣場甲級甲級甲級研發(fā)樓6000多/約12小戶型2元/m2/月，大戶型5元/m2/月期只租不售5科技財富中心研發(fā)樓只租不售可以看到，區(qū)域內(nèi)寫字樓售價懸殊較大，主要是因為地理平米，研發(fā)樓售價約6000-7000元/平米。售價最高的拉德方斯大廈位于建設(shè)中的地鐵孵化園站上，且是地鐵1號線和地鐵6號線的交匯點，是某唯一的站廈較遠，由于銷售時間較長，目前已是尾盤，產(chǎn)品品質(zhì)及外租金在40-90元/m2/月不等。天府大道沿線寫字樓大多是企業(yè)總部，直接對外出租出售的不多，主要是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的研發(fā)樓，天府軟件園入駐的主高新孵化園內(nèi)約有近200家企業(yè)，其中員工人數(shù)在20人以下(包括20人)的小型企業(yè)約143家，員工人數(shù)在20-100間的中型企業(yè)約41家，員工人數(shù)在100以上的大型企業(yè)約16家。大望金(100人以上)中型作業(yè)(20-100人)小中企業(yè)20人以下)可以看到，孵化園內(nèi)的企業(yè)以中小企業(yè)為主，其中小型企業(yè)占園內(nèi)企業(yè)總數(shù)的71.50%。這些小型企業(yè)主要從事IT產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，包括生物約占小型企業(yè)總數(shù)的50%,生物制藥類企業(yè)約占小型企業(yè)總數(shù)的42%。生物制節(jié)類企業(yè)□T關(guān)企業(yè)口生物制藥類企業(yè)口其他孵化園內(nèi)小型企業(yè)的辦公面積大都在50-150平米。因此，天府新城的入駐企業(yè)由最初以IT行業(yè)各大型外企、中小民營企業(yè)占絕大多數(shù)的單一構(gòu)成，將逐步演變?yōu)橛蒊T征明顯。3.4休閑娛樂市場分析目前，某市的娛樂市場業(yè)種較為單一，缺乏多元化的娛樂產(chǎn)業(yè)配套。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展及城市格局的變化，天府新城區(qū)域?qū)⒊蔀槟呈行碌男蓍e娛樂帶，也將成為城市精英及白領(lǐng)3.4.1某休閑娛樂市場整體狀況3.4.2某市電影院市場發(fā)展特征分析18-35歲之間，以高學(xué)歷，高收入人群居多，是支撐電影消場下仍加大開發(fā)及投資力度。萬達在2006年進入某市場到2008年的金沙店開業(yè)，短短兩年時間已在某市區(qū)擁有了4家某2007年票房突破億元空間分布特征某市早期的高檔影院主要集中在商業(yè)繁華地帶，從王府井商圈至鹽市口商圈就集中了3條院線4家主力影城，而部分中低檔影院散布于城市各功能區(qū)中，以票價優(yōu)勢吸引觀眾。但隨著居民收入水平不斷增高，交通便利的新興大型居住區(qū)成上海聯(lián)合的進入以及萬達兩家新影院的陸續(xù)開業(yè)，某電影市場格局發(fā)生改變，二環(huán)路沿線成為了新的“影院必爭之地”國際，太平洋紫荊、千盛影城，星美雙楠“七星連珠”的格新建的高檔影院主要集中在城南和城西片區(qū)，并沿二環(huán)路周邊排列。城東和城北區(qū)域現(xiàn)階段影院數(shù)量較少，城東僅有萬類型及規(guī)模以電影院是否以獨立形式存在于商圈和是否與購物中心屬于同一物業(yè)建筑為基準，將目前市場上營業(yè)中的電影院劃分為依托商圈——依附商圈廣大的人流及多元化的消費人群城中春熙城中春熙路騾馬市月18個豪華廳13個廳10化的消費生和群為星美西南影都總府路一6個國際標準電碼影視廳化的消費和平電影院文殊院余區(qū)域名稱所屬復(fù)合體開業(yè)時間總面積(平總廳數(shù)總座位數(shù)(個)平均票價(元)城東達廣萬達廣場場月12月18日11個國際標準廳和廳9個國際標準電影以區(qū)域性客群為主以周邊居住的區(qū)域性客群為城南城南城西2003年20009月多7個專業(yè)影廳廳12月22現(xiàn)代近700以周校的學(xué)生為主以周邊居住的群為以周邊居住片區(qū)內(nèi)群為以區(qū)客群為主以區(qū)群為主城北城北城中佳華影城王府井影城新城市電影院沙灣會展購物中心王府井百貨新城市廣場—2000年9月20日影廳標準影廳(含以區(qū)群及為主檔商主要是以居住的區(qū)為主萬達財富影城財富中心2007年1月18日8個標準影廳一個以商士和商圈消費為主對較高，但人氣卻相對較旺。萬達集團在不到1年的時間里開了4家檔次和規(guī)模都較高的影院，也說明某電影市場擁有2004年1月，星美進軍蓉城，西南影都等4家影城“轉(zhuǎn)會”環(huán)路區(qū)域(15-20元/平米/月)_環(huán)路區(qū)域(10-15元中米/月)潛在電影院供應(yīng)市場分析某市良好的市場環(huán)境吸引了各大院線的青睞，在某市已有18家影院競爭的格局下，各大院線仍在不斷的擴充自己地盤。通過調(diào)查，未來某市場將至少出現(xiàn)5家以上的規(guī)模化，檔次化的影院。電影享受)國際影城，預(yù)計營業(yè)時間在2-3年以后。中視廣萬達院線將會在財富又一城發(fā)展其某市場的第5家影院，完入駐，預(yù)計廳數(shù)為5-6個，總座位1000余個，但商業(yè)規(guī)劃時影院(暫命名),其號稱是某最大的電影院，廳數(shù)預(yù)計為20加激烈。某的影院結(jié)構(gòu)也從市中心黃金地段“打堆”,轉(zhuǎn)變3.4.3某市夜總會及酒吧市場分析階段第一代夜總會及酒吧第二代夜及酒第三代夜總會及酒吧在萌芽階段樹80年代末、立專90年代初業(yè)個性的經(jīng)營迪吧火爆1993年客群偏向年輕人。1996年在規(guī)模和檔次豐富演繹迪吧概況某夜總會及酒吧一出現(xiàn)，便不停地走一種集迪斯科和酒吧于一體的新酒吧形式——迪吧，開始在某出現(xiàn)。并馬上吸引了剛剛萌芽的髦的年輕男女注意力，隨即火爆某市場。酒吧在形式上并沒什么創(chuàng)新，只不過是對迪吧的發(fā)揚光大，無論從裝修風(fēng)格、經(jīng)營風(fēng)格、音樂的種類和質(zhì)量，還夜總會酒吧代半打啤酒館菲林紐卡斯爾、誘惑力酒看，都比第二代酒第四某夜總會及酒吧朝大投資大型化方向型商務(wù)會所和各異存于某。1997年7月，回歸代夜總會及酒吧的場娛樂將一改往日高，集歌城、桑拿、也開始緩慢發(fā)展，吧清吧一體的娛樂城式第五代酒吧出現(xiàn)。高美、全國知名酒吧連鎖企業(yè)與本土酒吧互相比連鎖企業(yè)看重某市場巨大的商機，紛紛登陸某，大有搶灘之勢，夜場的發(fā)展進入了經(jīng)營管理、主題設(shè)置致勝的階段。存于達的一線城市逐漸興起，隨之具有文化象征的夜總會及酒吧外來連鎖企業(yè)搶灘某夜場隨著某人意識形態(tài)的逐步提升，時尚前沿的消費理念也逐漸深入人心，居民收入水平的提高，既而加速了生活方式的改變。外來連鎖企業(yè)正是看重某市場巨大的商機大有搶灘之勢?，F(xiàn)在某最火的夜場：少陵路88酒吧、九眼橋蘇荷等玩家口中所稱的“強龍”,都是全國知名夜場連鎖企酒吧”的亮相，外地品牌和本土經(jīng)營者都會爭奪某夜場的蛋某市夜總會及酒吧的發(fā)展特點經(jīng)營特點某市夜總會及酒吧從創(chuàng)始之初，就不斷進行著更新?lián)Q代，將多種表現(xiàn)形式融為一體(包括：歌舞組合，民樂演奏，雜技、雜耍，時裝表演，抽獎游戲，組合搖滾，迪斯科等),強調(diào)互動參與。分類某市夜總會及酒吧隨處可見，按照其來分，大體歸納為以下此類酒吧主要以音樂為主，讓歌手現(xiàn)場LIVE,其音樂類型的播放主要以時間段來劃分，由華燈初上的舒緩到夜色朦朧的激昂，逐漸引領(lǐng)客人到達精神層面的高潮，借音樂來放松工純粹酒吧這類純粹以喝酒為主的酒吧，擁有自身特有的文化，將西方元素融入整個氛圍中，深受泡吧族的喜愛；而酒吧的音樂和氛圍搭配是其精髓所在，在這里客人可以盡情釋放內(nèi)心深處某夜總會及酒吧分布較為零散，主要集中在市中區(qū)、城南和城西片區(qū)，依附某一些中高檔的成熟社區(qū)，形成了一些比較有規(guī)模且分布有序的夜場如：玉林—紫荊生活片區(qū)、九眼橋 片區(qū)名稱特征概況消費客群夜總會及酒吧代表作為某居住氛圍較周邊高音樂房為成熟的社區(qū)，這檔社區(qū)子、空生活片區(qū)合江亭區(qū)片區(qū)酒吧和慢搖吧該片區(qū)夜場以慢搖吧和商務(wù)會所為主。夜場以商業(yè)街消費和小酒吧片區(qū)因為88號卡都等超人氣因主要是九眼橋和少陵路片區(qū)在經(jīng)營分流了部分客人合江亭沿江酒吧以及規(guī)劃中的里拉小街，該片區(qū)除了娛樂設(shè)施以外，餐飲步行商業(yè)街，目前整個商業(yè)街有7家小酒吧和1家大酒吧，較為出名的蓮耍都距離錦里很近，整個耍都共分三條繼開張了王子國際俱樂部、菲兒酒吧Z00酒吧、皇家爵士商務(wù)會所等以慢搖樂市場消費的公司白身職業(yè)玩家以及外籍伊甸園城、蘇樂主要以某旅游的為主邸88號酒酒吧的目前被酒吧的目前被國”。該片區(qū)樂、休閑為主，輔以大型生活超市、商務(wù)、辦公和住宅，使之形成一條全、設(shè)施配套的綜合商“一品天下”既有下娛樂下娛樂群、商下片區(qū)站片區(qū)酒廊外，其他多以商務(wù)會所的形式出務(wù)會所的主題比較明確，主要以商務(wù)群、商務(wù)人士力、雅典國際整個片區(qū)的生以民俗文化與沿消費相結(jié)合寬巷子代表了最某、最市井的民間文化，窄巷子的特點則是老某的慢生活，井巷子將形成以酒吧、沿消費意識的老某以及到某旅游的芳鄰路該片區(qū)屬于某較早的酒吧街，以小酒吧消費為主。比較適中，體現(xiàn)出一種川西民居的特色，加之有足夠的停車場所，剛開始但目前由于其他幾大片區(qū)的競爭，人氣急懼衰減。娛樂市場消費的客人以及周古格酒地、本某市夜總會及酒吧的經(jīng)營狀況經(jīng)營模式隨著某夜場成為娛樂業(yè)的重要支柱，經(jīng)營者在經(jīng)營模式上也來經(jīng)驗，利用長期經(jīng)營所積累的管理經(jīng)驗，有助于夜場品牌價格類別+價格情況洋酒啤酒480-680元/套150-300元/打紅酒180-280元/瓶在480-680元/套，啤酒的價格大概在150-300元/打。除了玉林—紫荊片區(qū)寬窄巷子8萬10萬少陵路片區(qū)12萬九眼橋—合江亭片區(qū)12萬錦里一天下耍都片區(qū)10萬從對目前某市夜總會及酒吧市場的幾個熱點區(qū)域調(diào)查及業(yè)內(nèi)人士的深訪看，目前某市這幾個熱點區(qū)域的日均收入都達到了10萬元以上。玉林-紫荊片區(qū)隨著BABY、MIX等早期酒吧的停業(yè)以及其他片區(qū)的快速發(fā)展，整個片區(qū)目前的人氣下降較為嚴重，因此日少陵路片區(qū)和九眼橋—合江亭片區(qū)，這兩個片區(qū)都是近一年發(fā)展起來的區(qū)域，隨著一些品牌夜場的入駐，再加上物業(yè)形態(tài)較為集中，目前已經(jīng)形成了濃厚的消費氣氛，人氣旺盛，寬窄巷子，代表了某早期的生活，人文氣息濃厚，再加上政府的大力推廣，目前的寬窄巷子已經(jīng)成為了某的一張名片，受到很大部分外地人的青睞。由于片區(qū)被重新打造過，某些物業(yè)還未修建完善，整體日均收入狀況較其他熱點區(qū)域相比據(jù)了解，某平均每年有3-4家以上的大型高檔夜總會及酒吧面市，再綜合上表的日均收入情況可以看出，某夜總會及酒對于某市夜總會以及酒吧的客群，我們尋求共性與特性的分析：在共性層面上，由于業(yè)態(tài)的特殊性，其客群在性別18歲以下18歲-30發(fā)30歲-40歲40為以上職業(yè)分析個體經(jīng)營內(nèi)夜場的客群主要有四種：其一是工作比較自在，思想較為前瞻的群體，他們以個體經(jīng)營為主；其二是收入頗菲的白領(lǐng)階層，在工作閑暇之余尋找放松的空間；其三便是學(xué)生，這類群體收入不高，但是他們經(jīng)常結(jié)伴而行，通常選擇AA制消費；其四是海歸人士，他們的思想比較前沿，長期的國外生活使他們對出入夜場習(xí)以為常。從四類客群來看，個體經(jīng)營和公司職員所占比例最大，占到總量的80.5%,而學(xué)生因為經(jīng)濟原因所占比例僅為6.4%。2000元以下10000元以t.是夜場的主要目標人群。通過調(diào)查得知，月收入在5000-10000元之間的消費人群是夜場的主要受眾，達到了53.5%以上，而月收入在2000元以下的消費者所占比例很小，只有9.3%左右。當(dāng)在經(jīng)營理念上貫徹以人為本的原則，講究夜場的親和力，3.4.4某市電玩業(yè)市場分析各大電玩城之間的競爭日益激烈，高端化、規(guī)?；蔀殡娡娓叨舜笮偷碾娡娉且呀?jīng)成為當(dāng)下商業(yè)樓盤最為青睞的商家之一，因為它能夠聚集人氣，特別是吸引年輕、時尚的消費群某市電玩業(yè)市場的發(fā)展特點空間分布特征從上圖可以得出，整個某市主城區(qū)區(qū)域電玩城的分布上呈現(xiàn)名稱)總面積(配套經(jīng)營性質(zhì)市中4臺心士2樓年類游戲為主，運動競技類游戲較少。紅帽象作為早期進入某電玩市場的品牌連鎖電玩城，曾經(jīng)是機器老化，游戲更新較慢，逐漸淡出某電玩主流市場。加之新興的電玩城的消費客群分流使其處于沒落階段，僅有少數(shù)從下表可以看出，目前某市內(nèi)營業(yè)中的電玩城大部分屬于近年新開業(yè)。除“哥斯拉電玩城”依托電子科其余電玩城都依附于購物中心或者購物廣場，表現(xiàn)出電玩城從經(jīng)營性質(zhì)看，本土電玩城占到了60%以上，而外來電玩城主要是以品牌連鎖形式為主，從規(guī)模、環(huán)境和管理體制上均所屬購物中心開業(yè)時間平米(平米配套設(shè)施經(jīng)營性質(zhì))神采飛揚城東消防游戲種還有一球。哥斯拉第五大道3臺空調(diào)本土城南城西湯姆熊百聯(lián)天府消防游戲種臺資東方世紀廣場伊藤洋華堂消防本土本土城北城市英雄剪城中樂賓百貨千盛百貨沙灣會展中心新中興香90年代中央消防中央消防中央消防 中央約150-160臺約120臺約100臺約200臺約200和棋牌本土本土本土本土外來連鎖本虎機為對抗急擬槍戰(zhàn)只是有新穎的游戲類有2個獨立的分別為音樂架子鼓和游戲種刀石頭布檳廣場臺湯姆熊摩爾時尚廣場通風(fēng)、消防約170-180臺游戲種經(jīng)營模式根據(jù)市場調(diào)研，其能夠承受的租金水平為50-70元/平方鹽市口的城市英雄的租金較高，可以達到60-70元/平方名稱一送一無優(yōu)惠活動生日優(yōu)惠：游戲幣買一增一。享受7.5折優(yōu)惠。銀卡客戶一年800元，享受7.5折優(yōu)惠。持密密麻麻會員卡或者短彩會員卡每周可以免費領(lǐng)取10枚游戲幣(不可同時使用)。一次性購買10元送10元(每周限一次)。一次性購幣滿50元送15枚游戲幣，一次性購幣滿100元送35個(不限次數(shù))商戶優(yōu)惠：1.在神采飛揚憑本人學(xué)生證每人每天可免費領(lǐng)取游戲幣10枚(限前200名，送完即止)2.周三周四女生憑有效證件可在神采飛揚溜冰一次，免費碰碰車一次。無優(yōu)惠活動湯姆熊一送一會員店折扣：購游戲幣30元以上9.5折(可參加店內(nèi)促銷活動)華輝同游10分鐘；30元一小學(xué)生顧客憑本人學(xué)生證享受全天無玩雄游戲幣0.5元/個游戲幣0.5元/個游戲幣0.5元/個無優(yōu)惠活動。預(yù)計會在9、10月開始辦理會員卡，開展優(yōu)惠活動。無優(yōu)惠活動針對會員有一定的優(yōu)惠剪刀石頭布游戲幣0.5元/個針對會員有一定的優(yōu)惠。電玩城里的跳舞機通常起到“臺柱子”作用，是人氣最高的機型之一，而用其舉辦舞蹈大賽也就成為電玩城帶動人氣的最佳方式。如：萬達神采飛揚電玩城通過不定期的舉辦跳舞大賽帶動電玩城的人氣，提升營業(yè)額。部分電玩城還專門招聘高手成立了電玩團隊，不定期進行表演和舉辦培訓(xùn)班進行彩票置換彩票兌換模式是目前市場上商家必用的競爭方式。游戲機通過得分等級提供各種彩票分值，游戲者通過積累分值領(lǐng)取相應(yīng)獎品。此方法在娛樂的同時能夠獲取物品，在消費者中極3.4.5城南區(qū)域休閑娛樂市場分析娛樂項目,最全的高端生活配套，檔次最高、內(nèi)容最為豐富南站的商務(wù)會所帶；玉林-紫荊片區(qū)的休閑酒吧帶；在機場個區(qū)域里，聚集了某70%以上的高檔居住樓盤，匯集了某近20萬的高收入常住居民，輻射了50多萬中高檔收入的居住隨著領(lǐng)事館區(qū)的南遷以及大量世界500強企業(yè)的入駐，城南已經(jīng)成為某擁有外籍人士最多的區(qū)域，他們?yōu)槌悄蠋砹舜罅康耐鈦砦幕?。城南已有多家娛樂場所以外來文化作為主題吸引外籍人士的光顧，而對外來文化推崇或仰慕的本土消費者也加入其中。國際城南將逐步成為外來文化與本土文化的交匯區(qū)域，它的形成不僅可以補充南延線的不足人氣，還可城南休閑娛樂市場客群特征都市感較強，喜歡追隨時尚潮流城南的娛樂消費主力是一群有著較高收入，較高品位的群體。他們離不開都市所衍生的磁場引力，他們需要新鮮事物的不斷沖擊。而城南發(fā)達的休閑娛樂為這部分消費主力提供了一擁有較強的消費實力，追求精神層次滿足城南聚集了某市大部分的城市年輕精英和高收入人群，他們的工作及生活區(qū)域主要集中在這的娛樂場所為他們提供休閑娛樂場所的同時也提供了同一圈層聚在一起，通過快速獲取時效資源，捕捉蘊藏的上升機會。而這部分消費客群具有前衛(wèi)的消費理念，愿意城南潛在娛樂產(chǎn)業(yè)項目分析城南三環(huán)路以內(nèi)經(jīng)過多年的發(fā)展，能夠開發(fā)綜合性商業(yè)娛樂項目的地塊已屈指可數(shù)，未來的發(fā)展將向三環(huán)路以外，天府新城方向延伸。通過對城南已知商業(yè)項目及潛在商業(yè)項目的梳理，本案周邊將會是大量休閑娛樂項目的爆發(fā)地帶。項目店公寓為一體的高層綜合樓，以影院為投資主力店的大型文化娛樂城多達30個電影廳。海洋公園、某歌劇院等項目也主要是以休閑娛樂為主，而潛在的商業(yè)地塊多達數(shù)士個。未來的天府新城將成為某市新的娛樂集散地。休閑娛樂產(chǎn)業(yè)將更多的融入商業(yè)復(fù)合體城南目前的休閑娛樂場所業(yè)態(tài)較單一，功能性不強，且分布較散，不能很好的形成消費氣氛。隨著南沿線大量中高檔樓盤的興建，大量的商業(yè)復(fù)合體建筑也將呈現(xiàn)。從一線城市的娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢來看，未來的休閑娛樂產(chǎn)業(yè)將向多元化方向發(fā)展，而這一表現(xiàn)形式也將更多的融入在因此，未來城南的休閑娛樂場所將融入具有多元功能的商業(yè)隨著城南將建起“國際科技商務(wù)宜居新城”概念的提出，城南正逐步從休閑，居住功能往商務(wù)功能角色轉(zhuǎn)換。區(qū)域現(xiàn)有的會所多數(shù)是以娛樂形式出現(xiàn)，從檔次及功能上并不能滿足商務(wù)洽談的需要。而某科技商務(wù)中軸線的形成必將帶動區(qū)域商務(wù)功能的發(fā)展，為滿足商務(wù)洽談及商務(wù)消費的需要，高檔套，受到越來越多的城市年輕精英、跨國企業(yè)和高科技公司新城樓盤開發(fā)戶數(shù)的不完全統(tǒng)計，未來3-5年內(nèi)天府新城的居住人口將至少在20萬以上。大體量的居住人口需要各種完善的配套設(shè)施，他們追求的是健康新生活：工作之余，喜歡聚會、運動，住在這里的人會形成各式各樣的社區(qū)與圈層，同時把他的生活和工作很好地結(jié)合。而某的娛樂市場的重點發(fā)展方向也因為片區(qū)具有的強大消費客群而向該區(qū)域延伸。未來3-5年，天府新城區(qū)域?qū)⑿纬赡呈行碌男蓍e娛樂帶，也3.5.1某商業(yè)格局分析春熙路商圈東起紗帽街、西至順城大街、春熙路商圈東起紗帽街、西至順城大街、慈寺、上東大街商圈范圍商圈總面積主要商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營總面積950400平方米左右，占地面積約300畝商業(yè)步行街、大型百貨、專賣店商圈影響力商業(yè)租金情況全川、乃至全國春熙路商圈的商鋪租金水平，南北段的租金為1000～2000元/平米/月，紅星路步行街的租金為500～600元/平米/月。由于春熙路西段與鹽市口商圈聯(lián)為一體，租金水平與南北段的水平相當(dāng)，介于1000～2000元/平米/月之間?？傮w來說，春熙路商圈租金水平以春熙南北段為中心，向東遞減幅度最大，向南其次，向西向北遞減幅度最小道路交通以總府路、東大街為主要機動車交通流線；群流線鹽市口商圈商圈范圍北至人民東路，南至新光華街商圈總面積主要商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)占地面積約100畝超市商圈影響力商業(yè)租金情況全川、西南地區(qū)鹽市口商圈的商鋪租金水平，中心地段為1000～2000元/平米/月，商圈的邊緣地段為500～1500元/平米/月。總體來說，鹽市口商圈租金水平靠近春熙路商圈地段則較高，沿大業(yè)路則租金遞減道路交通以人民南路一段、東御街、人東路為主要機動車交通流線騾馬市商圈商圈范圍西起八寶街、東至順城大街、北到人民中路二段、南臨人民中路商圈總面積主要商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)商圈經(jīng)營面積約50萬平方米購物中心、大型百貨、專業(yè)賣場、大型超市商圈影響力商業(yè)租金情況全川、西南地區(qū)青龍街(八寶街),目前只有鉑金時代商場有可租商鋪，非靠臨街面的商鋪價格在60-150元/平方米/月，臨西大街主干道面的商鋪租金應(yīng)該在200元左右。人民中路二段目前無出租商鋪，租金不詳。人民中路電動車臨街商鋪的租金主要集中在100-200元/平方米/月道路交通以人民中路二段、青龍街、西大街為主要機區(qū)域性商圈城南商業(yè)總體特征顯示出該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的均好性，除了少數(shù)并非新建商業(yè)項目外，大部分商業(yè)專案的銷售率都在80%以上。城南片區(qū)商業(yè)城南片區(qū)商業(yè)商業(yè)現(xiàn)狀玉林、桐梓林及桐梓林小區(qū)周圍街道兩旁的商店鱗次櫛比棕樹片區(qū)酉餅屋、干洗店、時裝屋、鮮花店等共同形成一條經(jīng)營形式豐富、格調(diào)高雅的小區(qū)商業(yè)街—歐洲街。新棕樹片區(qū)也逐漸“發(fā)欲打造城南“不夜城”。政府對該片區(qū)的規(guī)料紅牌樓片區(qū)料棕樹片區(qū)劃是西接人南路，東接紅星路，將約一公里長的航空路打造成“城南春熙路。以建成的和在建的城南高尚住宅、較高收入和消費水平的居住人群為依托，輔以方便快捷棕北領(lǐng)事館路”一帶臨時的商業(yè)建筑，的交通于線而形成，前已基本將代棕北領(lǐng)事館路”一帶臨時的商業(yè)建筑，與大世界商業(yè)廣場商圈形成呼應(yīng)之勢。紅牌樓及周邊目前已形成了西南地區(qū)規(guī)模最大_包括整車銷售和汽配件、美容裝飾在等9個真有一定規(guī)模的汽配商城。隨著新川藏公路的全線貫通，政府對紅牌的全新的規(guī)劃在紅牌樓地區(qū)擬建紅牌 廣場，修復(fù)紅牌樓舌牌坊，把原舊場鎮(zhèn)造為體現(xiàn)民族特色和文化特色的商旅步行街。自紅牌樓商圈商鋪均價超過10000元/平方采。該商圈內(nèi)商鋪的銷售情況棕樹商圈經(jīng)過近幾年的發(fā)展，商業(yè)供需相對飽和，總體供應(yīng)量不及其它區(qū)域。人南商卷北起天府廣場，以天府廣場為軸線前的供應(yīng)主要集中在天府廣場附近及一路以內(nèi)。某市城西片區(qū)的商業(yè)體系是建立在眾多的居住社區(qū)消費來看，城西常住人口達到了60萬，擁有巨大的消費潛能。但相比較城南平均消費能力較低，在整個某市內(nèi)算中等消費水平。商業(yè)形式主要以社區(qū)商業(yè)為主，成熟住宅片區(qū)都擁有較城西片區(qū)商業(yè)金沙片區(qū)光華片區(qū)羊西線片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀圈借高校巨天的消費潛力以及逐漸增多的其有經(jīng)濟實力、消費觀念超前的新居民的遷入而而個在蘇坡東路、清西路與三環(huán)路之間—城(包括創(chuàng)美家居、歐倍德、西單商場)的進駐，訾在搶占城西光華、金沙兩大版塊的商業(yè)前沿陣地。動西紛羊，中餐為主兼有火鍋，還帶動西根香、榮興苑、福萬佳、紅杏等等。2003年歐尚超市、2005年國美電器VIP店的積聚的人氣和商亞使區(qū)域內(nèi)的商業(yè)容量相當(dāng)城東片區(qū)商業(yè)商業(yè)現(xiàn)狀建設(shè)路片區(qū)建設(shè)路商卷是某市商業(yè)史上無比輝煌的黃民習(xí)慣在建設(shè)路商圈消費。以校園經(jīng)濟為特色的第五天道，匯集餐飲、娛樂、休閑、購物、文化于一體，氣較旺：SM購物廣場由于支撐周邊樓盤均處干修建階段，入住人群對其支撐不加之其主力店萊雅百貨招商和亞態(tài)規(guī)劃方面存在的缺陷，使其雙橋片區(qū)雙橋片區(qū)是東郊較為成熟的居住區(qū)域，居人口密度較大且穩(wěn)定，因此售借穩(wěn)定費的支撐，其片區(qū)內(nèi)的重要生活配套的成百永樂和國美兩大家電專業(yè)賣場的存在的營業(yè)額位列某三家家樂福的首位。另外成百永樂和國美兩大家電專業(yè)賣場的存在了片區(qū)商亞的業(yè)態(tài)，也產(chǎn)生了一定額東光片區(qū)東光片區(qū)作為城東較早的拆遷居住片區(qū)住人口多，尤其是外來流動人口數(shù)量不其片區(qū)內(nèi)的商亞主要為傳統(tǒng)商業(yè)，主年12月.位于新成仁路口的萬達廣場正式投入使用該廣場依托其兩大主力門-一伊藤洋華堂和方壬百貨，匯集包括國美申器、h達申影邪院、餐飲步行、電玩城健身美發(fā)，從物態(tài)和業(yè)態(tài)上大大提并城北是某歷來的批發(fā)中心和物流集散地。但綜觀城北的商業(yè)狀況，持續(xù)發(fā)展的沙灣會展片區(qū)更能代表城北商業(yè)的發(fā)展水平。城北商業(yè)顯著的特征是：專業(yè)市場聚集，發(fā)展水平和輻射能力強；商業(yè)形式主要以社區(qū)商業(yè)為主，局部區(qū)域在大型城東片區(qū)商業(yè)商業(yè)現(xiàn)狀荷花池、五塊石小商品批發(fā)市場沙灣會展片區(qū)經(jīng)沙荷花池市場從一期、二期到三期，面積不斷擴天，輻射范圍迅速擴張，已經(jīng)發(fā)展成為經(jīng)沙一個依托某、立定四川、輻射西南、走向西部的區(qū)域型尖市場、一個西南地區(qū)的消費品批發(fā)區(qū)域中心口岸。荷花池市場現(xiàn)已向物流中心轉(zhuǎn)型，不僅是中心、調(diào)度中心、配送中心和展示中心。沙灣會展片區(qū)在某嶄露頭角得益于其會展?jié)挠绊懭f，但隨著會展中心的南遷灣片區(qū)的會展功能逐漸被替代，其后的發(fā)展面臨著功能置換和重新定位。根據(jù)金牛區(qū)的總體規(guī)劃，沙灣片區(qū)被定義為商亞服務(wù)經(jīng)濟圈，將集合商務(wù)中心、服務(wù)中心、文化中心、行政中心、信息中心、零售中心等六大功能要素，片區(qū)內(nèi)的加州酒店(五星)摩爾置貨、易初蓮花已經(jīng)基本勾勒出片區(qū)商根據(jù)目前某市商業(yè)格局以及商業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，不難看出某市商圈發(fā)展將延續(xù)離心分散的趨勢。商業(yè)中心區(qū)已經(jīng)突破原有的三大核心商圈，在二環(huán)路沿線形成了諸多區(qū)域性的商某市現(xiàn)階段的商業(yè)發(fā)展方向主要集中在城南和城東。城東以建設(shè)路為點向周邊延伸，而城南則以天府新城作為重點開發(fā)區(qū)域。天府新城已有多個商業(yè)項目開工建設(shè)，區(qū)域未來的商業(yè)發(fā)展前景十分樂觀，極有可能誕生出某的另一核心商圈。根據(jù)預(yù)測，未來天府新城人口將會達到120-130萬(60萬居住人口，60萬的就業(yè)人群),為本項目的發(fā)展奠定了良好的市場基礎(chǔ)。天府新城由于絕大部分區(qū)域位于三環(huán)以外，尚未延續(xù)城南較為旺盛的商氣，發(fā)展狀況與成熟度極高的城南三環(huán)內(nèi)有著較大差距，呈現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)發(fā)展滯后并處于逐漸向成熟商圈發(fā)展的階段。就區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的開發(fā)而言，商業(yè)開發(fā)相對成熟的區(qū)域組團商業(yè)業(yè)態(tài)體最處置方式租售價格租售情況售(元/平米)租(元/平米7月)站南組團融城理想商業(yè)底商.商鋪近3萬平米銷售(臨地鐵商鋪25000,面向小區(qū)商鋪/目前在排號，08年11月初開售大源組團世紀城環(huán)湖單體商業(yè)帶1萬平米///時尚天堂街區(qū)14萬平米一半銷售，一半持有(2005年)80(持有物銷售部分信完。目前整體困難西面廊橋仿古商業(yè)街1.5萬平米只租不售/出租達一期住宅配查商鋪2萬平米銷住底層20000.21-3層平均租金約50-70元2005年開目前售目前，區(qū)域內(nèi)僅融城理想底商鋪面在售，臨近地鐵鋪面25000元/平米，其余鋪面10000-15000元/平方米。3.5.4天府新城商業(yè)規(guī)劃前景分析目前天府新城區(qū)域的商業(yè)發(fā)展正在高速發(fā)展階段，從新城的規(guī)劃來看，未來發(fā)展態(tài)勢良好，潛力無可限量。首先是高起點規(guī)劃——國際化標準，為商業(yè)大發(fā)展奠定了發(fā)展的基調(diào)；其次是對區(qū)域的全面考量一一規(guī)劃兩大商圈，彌補現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展的不足，并與區(qū)域的產(chǎn)業(yè)功能、休閑功能、行政辦公功能進行有效互補與融合。3.5.5天府新城商圈商業(yè)供應(yīng)特征分析高新區(qū)管委會高新區(qū)管委會從天府新城目前商業(yè)的發(fā)展狀況和未來規(guī)劃來看，未來將進一步鞏固南三環(huán)兩邊的商業(yè)，進而形成以國際購物中心3.5.6天府新城商圈商業(yè)需求特征分析商圈或(準)商圈的特點比較突出，除南三環(huán)路兩邊已經(jīng)形萬居住人口，60萬的就業(yè)人群，合計有120萬的人口居住和等部分，按照居住面積75%、辦公面積25%,人均居住面積45達到142萬人，但由于相當(dāng)部分工作人群和居住人群可能存能達到120-130萬(60萬居住人口，60萬的就業(yè)人群)。3.5.7項目區(qū)域商圈分析項目所處位置，位于天府新城國際購物商圈和國際會展商圈之間，同時屬于國際購物商圈和中央公園地帶，將接收國際購物商圈和中央公園的有效輻射和影響，其未來的發(fā)從目前商圈的發(fā)展來看，商圈內(nèi)具有強大的吸引力的“磁其未來很有可能逐步演進成為城市級(次)核心或次中心商項目地塊靠近繞城高速，距繞城高速收費站口距離不到500米。地塊東臨人民南路南延線(天府大道),西臨紅星路南延線，北臨規(guī)劃道路(已建未命名),南臨民悅西街，可以通過三橫四縱道路體系方便達到，“三橫”——三環(huán)路、武近地鐵1號線(建設(shè)中)與地鐵6號線交匯點一一拉德方斯站，隨著2010年地鐵1號線的開通，將極大的提升項目的項目所在區(qū)域隸屬的天府新城的站南組團，是黨政機關(guān)、大發(fā)較為集中的大源組團有著一定的區(qū)別，其人口特征主要體與大源組團人口呈現(xiàn)年輕化的特點有所區(qū)別的是，站南組團人口年齡跨度相對較大；人口素質(zhì)普偏較高，具有一定品味；從天府新城的主要構(gòu)成來看，大源組團和站南組團是人口承載的主要區(qū)域，并且兩大區(qū)域從占地面積來看沒有顯著差異，并且住宅用地和商業(yè)用地面積相差不大，因此，依據(jù)前面對天府新城的人口估算推導(dǎo)，站南組團未來的人口數(shù)量大致在60萬的水平。區(qū)域未來重大項目從區(qū)域未來的土地拍賣情況和潛在項目來看，區(qū)域未來將是茂業(yè)、美美力誠百貨等知名的商家入駐，未來該區(qū)域的商業(yè)3.6住宅市場分析3.6.1某住宅市場整體供需分析降50%,僅相當(dāng)2004年成交水平2002-2008年成都主城區(qū)住宅供銷走勢32.3120052006累供應(yīng)(萬平米)成交(萬平米)為596.39萬平米，同比2007年水平分別下降26.67%和雖然從市場各個開發(fā)商具體的開發(fā)的策略來看大多在2008年減少了供應(yīng)量，但2008年主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量仍高達992.87萬平米，在近7年的統(tǒng)計中僅次于2007年的供應(yīng)量首先是受土地供應(yīng)的影響，2006年和2007年主城區(qū)出讓住宅開發(fā)用地可開發(fā)住宅建筑面積達2187萬平米，巨大的土地供應(yīng)量促使2007年和2008年兩年主城區(qū)商品住宅的供其次受2007年非理性市場的影響，各開發(fā)商在此期間大多盲目上馬開發(fā)項目，加快工程開發(fā)速度，雖面臨2008年蕭是此類開發(fā)商的典型代表，在2008年主城區(qū)總計供應(yīng)商品住宅面積達55萬平米，占08年總供應(yīng)體量的5.54%。2008年主城區(qū)商品住宅成交面積僅596.39萬平米，同比07年大幅下降50.41%,僅與2004年608.39萬平米的水平大體相當(dāng)，2008年全年供銷比高達1.66,較前幾年維持在02-08年主城區(qū)商品住宅供銷比走勢20022004200520062007-=供銷比加丹輛場供地食數(shù)h月成交染數(shù)主城區(qū)2008年商品住宅供應(yīng)面積992.87萬平米，從全年的供應(yīng)走勢來看，特點明顯，以4月和9月的房交會為契機，開發(fā)商在這兩個月均加大了供應(yīng)量，3月、4月和9月供應(yīng)量均達100萬平米以上。而在其余的月份中，供應(yīng)面積均在60從2008年全年的供應(yīng)量走勢反映出各開發(fā)商面對蕭條的市的召開能快速刺激樓市回暖，在此期間紛紛增加供應(yīng)，3-4月供應(yīng)量達294萬平米，甚至同比07年同期水平還增漲受9.27新政以及一系列宏觀調(diào)控的影響，主城區(qū)住宅成交量自07年11月開始呈大幅下滑的趨勢，到08年1月僅成交63.36萬平米，累計降幅達43.35%。春節(jié)后主城區(qū)商品住宅市場呈現(xiàn)回暖勢頭，成交量小幅上漲，到08年4月月成交量達到66.47萬平米。但從5月開始，受宏觀經(jīng)濟形勢和地震的雙重影響，成交量連續(xù)5月下滑，至2008年9月成交量跌至2008年2月以后的最低點，僅38.3萬平米。從2008年10月開始，相繼頒布量呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢，至12月成交量達到61.46萬平米，創(chuàng)5月地震以后的成交量新高，僅次于震前4月66.47萬平2009年初，受國家促進消費等措施的刺激，某市住宅成交量2008年主城區(qū)住宅整體均價為5589元/平米，較2007年均價增漲9.67%,增速大幅放緩2008年1月-2009年2月每月新開房源整體均價走勢2004-2007年主城區(qū)商品住宅價格復(fù)合增長率高達16.3%,處在一個高速增漲的時期，而2008年為近五年來增幅最小2009年初，受國家促進消費等措施的刺激，某市住宅房價，2008年，天府新城房地產(chǎn)市場受金融危機和市政府停止南遷的影響，供應(yīng)和成交量均出現(xiàn)了不同程度的下降。但是僅僅是對短期內(nèi)住宅市場有一定的影響，天府新城整體的建設(shè)開發(fā)還是在有條不紊的進行中。諸多高科技產(chǎn)業(yè)項目投資天府新城，將給天府新城房產(chǎn)市場帶來一批高素質(zhì)的、有購買能力的優(yōu)質(zhì)客戶。同時大量的商業(yè)配套也在同步開發(fā)，為居住項目區(qū)域供應(yīng)逐漸放量總占地總建筑面積率綠化率晶科名苑中海蘭庭華潤.鳳凰天府長城123畝110畝356畝500畝95畝53萬平米30.8萬平米70萬平米100萬平米53中海.城南1號華敏某南城都匯226畝19.6畝1981畝43萬平米83726萬平米250萬平米一世紀峰景58萬平米目前項目隨在區(qū)域供應(yīng)樓盤皆為高層電梯住宅，中海城南1未來進入市場的為高端物業(yè)，有合景泰富的疊翠峰、譽峰以及嘉里、建發(fā)等項目也已經(jīng)確定定位高端，因此，天府新城3.6.3天府新城住宅需求分析以目前天府新城成交情況看，預(yù)計2009年下半年成交量可銷售現(xiàn)狀銷售均價(元/平米)(套/月)1期7500,2期1號 4區(qū)域內(nèi)住宅價格比2007年下降了20-30%,但是仍維持較高的價位，高端住宅的均價均維持9000-11000元/平米。而普3.6.4天府新城住宅客群分析客群特征購房目的戶型占比在此區(qū)域工作的某及戶的年輕工作人員自住為主套三以上的大套一套二的小自住為主戶型區(qū)域客定省定省者，習(xí)慣華陽生活，看好南延線，—華陽段的新房積綦的娶啟一戶客戶為主自住省內(nèi)：未來力1更未來子女在某發(fā)展線投資中小戶為主大、中小戶型3.6.5天府新城住宅市場前景分析從近期天府新城房地產(chǎn)市場的情況來看，一直支撐城南發(fā)展的政府南遷計劃暫停，給城南尤其是高新區(qū)帶來了不小的打擊，再加上部分屬于城南的武侯區(qū)供應(yīng)和成交整體低迷，所雖然，地鐵一號線建設(shè)方面的利好消息，也有刺激城南樓市發(fā)展的諸多大型產(chǎn)業(yè)項目的導(dǎo)入，但是由于目前城南配套的缺乏，所以政府南遷計劃暫停對短期內(nèi)的城南市場影響比預(yù)長期的發(fā)展不會僅僅靠政府南遷這一個方面，諸多重量級商4.1.1項目觀演建筑競爭力分析項目觀演建筑將于美國AEG集團合作，每年可以承辦70場以籃球賽)以及娛樂演藝活動。業(yè)體育賽事(每年舉辦NBA中國籃球賽)以及國際水平的大4.1.2項目酒店市場競爭力分析一從市場的供應(yīng)角度看，項目所在區(qū)域內(nèi)正在建設(shè)及未來將要建設(shè)的高星級酒店將達到10家以上，包括某茂業(yè)中心—項目臨天府大道，位于天府新城核心區(qū)域，有著無與倫門(美國)金沙集團。超高層建筑(主題酒店)樓面地價預(yù)判帶來本項目住宅建筑量的增大(該地塊的住宅面積不能超過20%),更利于住宅開發(fā)對項目整體的現(xiàn)金流貢獻，毫無疑問其次，某主城區(qū)樓面地價在2006年為1254元/平米，2007年快速增至3766元/平米，而超高層建筑將在項目開工的第四目落腳——因此，屆時本項目超高層建筑以3000元/平方米另外，即使超高層建筑(主題酒店)不能如期以3000元/平 4.1.3項目寫字樓市場競爭力分析(1)充分利用項目地塊的價值；心聚集地，隨著市政府的南遷，地區(qū)總部聚落的成型，辦公因此，本項目寫字樓將采取采取差異化策略，開發(fā)配套完獨具特色的創(chuàng)新型寫字樓。首先，從配套上看，目前某新建寫字樓內(nèi)硬件配套如電梯等公共配套并不完善。主要因為某現(xiàn)有寫字樓內(nèi)缺乏該類配套，即使有該類配套也難以維持持續(xù)經(jīng)營，寫字樓白天人流量較大，而晚上則缺少人氣，導(dǎo)致配套方面的服務(wù)難以長期發(fā)作為商務(wù)配套能夠?qū)ζ鋵懽謽堑陌l(fā)展起到促進作用，根據(jù)市場經(jīng)驗，大型商業(yè)綜合體在共生、互利的前提下，可實現(xiàn)在配套服務(wù)方面遠勝一般的寫字樓或者商住樓，可打造“服因此，本項目寫字樓與單一寫字樓項目相比，不僅在硬件配其次，從客戶資源上看，天府新城的入駐企業(yè)由以IT行業(yè)、本項目定位配套完善的創(chuàng)新型寫字樓，其客戶群主要是與城的上下游企業(yè)及部分投資型客戶。按照目標客群的需求，提來2-3年，將出現(xiàn)較大的放量，而真正為企業(yè)發(fā)展所需的配套完善的創(chuàng)新型寫字樓供應(yīng)量較少，因此，在目前區(qū)域甲級寫字樓供應(yīng)量較大的情況下，開發(fā)配套完善、獨具特色的創(chuàng)新型寫字樓將有著較強的市場競爭力，將能夠使得本項目寫字樓的價值將比周邊同檔次寫字樓提升10-20%。項目寫字樓價格預(yù)判區(qū)位等級銷售均價(元/城市之心喜年廣場力寶大廈國航世紀中心高新國際廣場拉德方斯大廈天府廣場