經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務試卷及解答參考

經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務復習試卷(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題案例材料：近年來，隨著城市化進程的加快，某市房地產市場迎來了高速發(fā)展期。為此，政府出臺了多項政策進行宏觀調控，企業(yè)則根據自身情況進行了各種戰(zhàn)略調整。張某作為一位高級經濟師，擬就近期本市房地產市場狀況進行分析研究，涉及房地產市場供需情況、一家建筑公司的業(yè)務調整和所面臨的市場機遇與挑戰(zhàn)等內容。請根據下述材料內容回答問題：一、材料給出了某市近期的房地產市場狀況及相關政策分析近年來，該市的房地產政策一直在向剛需傾斜，市場穩(wěn)定性提升，而且地方政府針對該市的房地產開發(fā)頒布了若干土地政策和金融服務支持政策，從而支持更多的企業(yè)和機構投資房地產業(yè)。在此背景下，該市的房地產市場需求穩(wěn)步增長，新開發(fā)項目數量增多，帶動了周邊經濟的發(fā)展。此外，由于近年來人口老齡化的趨勢逐漸顯現，該市還出臺了多項關于養(yǎng)老地產的政策措施。該市房地產市場呈現多元化發(fā)展趨勢。二、材料中還介紹了一家建筑公司的業(yè)務調整情況該公司是一家綜合性的大型建筑公司，在過去的一年里加大了業(yè)務轉型力度，以適應不斷變化的市場需求。公司投資了一些建筑技術創(chuàng)新的領域，并在綠色建筑材料的應用方面取得了顯著的成果。同時，公司積極響應政府關于智能化建設的號召，積極投身于智能化建筑工程的設計和施工中。隨著該市房地產市場的不斷擴張和新項目的不斷推出，該公司看到了市場機遇并積極擴大市場份額。但與此同時，公司在發(fā)展過程中也面臨著市場競爭加劇和政策風險挑戰(zhàn)等困難。其中競爭對手也在努力開發(fā)新的技術與方法以提升自身的市場競爭力；市場風險則主要來自于市場波動和政策變化的不確定性。該公司需要靈活應對這些挑戰(zhàn)以確保持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。問題：根據材料分析該市房地產市場的供需情況以及未來發(fā)展趨勢。并談談該市養(yǎng)老地產發(fā)展對房地產市場的影響。結合材料分析該公司投資建筑技術創(chuàng)新和智能化建筑工程所帶來的市場機遇和挑戰(zhàn)。并分析其應該如何應對市場競爭和市場風險。從經濟角度評價該公司當前的投資策略并給出合理的建議。第二題案例材料某大型城市正在進行舊城改造，涉及多個街道和老舊小區(qū)。市政府決定通過土地拍賣和房地產開發(fā)來籌集資金，以改善城市的基礎設施和居民的生活條件。在這個過程中，遇到了以下幾個問題：土地拍賣與房地產開發(fā)的關系：市政府希望通過土地拍賣籌集資金，但開發(fā)商則關注如何最大化利潤。如何在滿足城市規(guī)劃的前提下，平衡開發(fā)商的利益和城市的公共利益？居民安置問題：舊城改造涉及大量居民的搬遷，如何妥善安置這些居民，并確保他們的生活質量不受影響？環(huán)境保護與可持續(xù)發(fā)展：在舊城改造過程中，如何有效保護歷史文化遺產，同時實現綠色建筑和節(jié)能減排的目標？政策協調與執(zhí)行：市政府需要與多個部門協調，確保政策的順利執(zhí)行。如何建立一個有效的政策執(zhí)行機制，以確保各項措施能夠落到實處？問題綜合分析請結合上述案例材料，綜合分析市政府在舊城改造過程中應如何平衡土地拍賣與房地產開發(fā)的關系？請列出至少5種可能的策略，并針對每種策略提供實際案例。居民安置方案設計設計一個詳細的居民安置方案，包括安置方式（如貨幣補償、實物安置等）、安置地點、安置房標準、過渡期安排以及補償標準。請考慮不同年齡、住房條件和經濟狀況的居民需求，并提出創(chuàng)新性的解決方案。環(huán)境保護與可持續(xù)發(fā)展措施提出在舊城改造過程中應采取的環(huán)境保護和可持續(xù)發(fā)展措施。請包括但不限于以下方面：歷史文化遺產保護策略綠色建筑與節(jié)能減排技術應用城市綠化與公共空間改善社區(qū)參與與公眾教育請針對上述措施，提出具體的實施計劃和時間表，并評估其可能的效果和潛在挑戰(zhàn)。第三題案例材料某城市中心有一棟著名的歷史建筑，該建筑最初為住宅用途，后經過改造，現在既可供居住，又可作為商業(yè)空間使用。建筑總價值為1000萬元，其中住宅部分價值600萬元，商業(yè)部分價值400萬元。近年來，隨著城市化進程的加快和商業(yè)環(huán)境的改善，該建筑的商業(yè)價值顯著提升，但住宅部分的相對價值有所下降。目前，該建筑的使用情況如下：住宅部分出租率約為70%，租金收入為每月3萬元。商業(yè)部分出租率約為50%，租金收入為每月2萬元。建筑物整體維護成本為每月1萬元，包括公共區(qū)域清潔、安保、維修等費用。建筑物整體保險費用為每年5萬元，包括火災、盜竊等風險。近期，該建筑的所有者打算對建筑進行改造升級，計劃將住宅部分改造為商業(yè)空間，以吸引更多的游客和商務人士。改造完成后，預計住宅部分的租金收入將提升至每月5萬元，商業(yè)部分的租金收入將進一步提升至每月3萬元。改造過程中，預計會產生額外的改造成本，包括設計費、材料費等，預計總成本為100萬元。問題經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務試卷請分析該建筑當前的價值構成，并說明其價值變化的原因。經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務試卷如果該建筑的所有者決定對商業(yè)部分進行進一步的改造升級，預計改造完成后商業(yè)部分的租金收入將提升至每月6萬元。假設改造成本不變，僅考慮改造后的收益增長，請問改造后商業(yè)部分的凈收益將如何變化？經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務試卷假設該建筑的所有者決定對整個建筑進行大規(guī)模的改造升級，預計改造完成后，住宅部分的租金收入將提升至每月7萬元，商業(yè)部分的租金收入將進一步提升至每月4萬元。改造成本預計為200萬元，且改造期間不會產生額外的維護成本。請問改造后整個建筑的凈收益將如何變化？請詳細說明理由。二、論述題（30分）論題內容：隨著城市化進程的加快，房地產市場在國民經濟和社會發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。請論述城市化進程中房地產市場的發(fā)展趨勢，并分析政府在房地產市場調控中的作用。經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務復習試卷及解答參考一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題案例材料：近年來，隨著城市化進程的加快，某市房地產市場迎來了高速發(fā)展期。為此，政府出臺了多項政策進行宏觀調控，企業(yè)則根據自身情況進行了各種戰(zhàn)略調整。張某作為一位高級經濟師，擬就近期本市房地產市場狀況進行分析研究，涉及房地產市場供需情況、一家建筑公司的業(yè)務調整和所面臨的市場機遇與挑戰(zhàn)等內容。請根據下述材料內容回答問題：一、材料給出了某市近期的房地產市場狀況及相關政策分析近年來，該市的房地產政策一直在向剛需傾斜，市場穩(wěn)定性提升，而且地方政府針對該市的房地產開發(fā)頒布了若干土地政策和金融服務支持政策，從而支持更多的企業(yè)和機構投資房地產業(yè)。在此背景下，該市的房地產市場需求穩(wěn)步增長，新開發(fā)項目數量增多，帶動了周邊經濟的發(fā)展。此外，由于近年來人口老齡化的趨勢逐漸顯現，該市還出臺了多項關于養(yǎng)老地產的政策措施。該市房地產市場呈現多元化發(fā)展趨勢。二、材料中還介紹了一家建筑公司的業(yè)務調整情況該公司是一家綜合性的大型建筑公司，在過去的一年里加大了業(yè)務轉型力度，以適應不斷變化的市場需求。公司投資了一些建筑技術創(chuàng)新的領域，并在綠色建筑材料的應用方面取得了顯著的成果。同時，公司積極響應政府關于智能化建設的號召，積極投身于智能化建筑工程的設計和施工中。隨著該市房地產市場的不斷擴張和新項目的不斷推出，該公司看到了市場機遇并積極擴大市場份額。但與此同時，公司在發(fā)展過程中也面臨著市場競爭加劇和政策風險挑戰(zhàn)等困難。其中競爭對手也在努力開發(fā)新的技術與方法以提升自身的市場競爭力；市場風險則主要來自于市場波動和政策變化的不確定性。該公司需要靈活應對這些挑戰(zhàn)以確保持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。問題：根據材料分析該市房地產市場的供需情況以及未來發(fā)展趨勢。并談談該市養(yǎng)老地產發(fā)展對房地產市場的影響。答案：根據材料分析，該市房地產市場供需情況穩(wěn)定，市場需求穩(wěn)步增長，新開發(fā)項目數量增多。未來發(fā)展趨勢方面，由于政府政策的支持和人口老齡化的趨勢，養(yǎng)老地產將成為該市房地產市場的重要組成部分之一。養(yǎng)老地產的發(fā)展將帶動該市房地產市場的多元化發(fā)展，為市場注入新的活力。同時，養(yǎng)老地產的發(fā)展也將促進該市旅游、醫(yī)療等相關產業(yè)的發(fā)展。結合材料分析該公司投資建筑技術創(chuàng)新和智能化建筑工程所帶來的市場機遇和挑戰(zhàn)。并分析其應該如何應對市場競爭和市場風險。答案：該公司投資建筑技術創(chuàng)新和智能化建筑工程帶來了明顯的市場機遇，能夠適應市場需求的變化并擴大市場份額。但同時也面臨著市場競爭加劇和政策風險挑戰(zhàn)等困難。為了應對市場競爭，該公司需要不斷提升自身的技術實力和服務質量，加強與競爭對手的差異化競爭；對于市場風險，公司需要密切關注政策變化和市場動態(tài)，靈活調整戰(zhàn)略和策略以應對不確定性的風險。從經濟角度評價該公司當前的投資策略并給出合理的建議。答案：從經濟角度看，該公司當前的投資策略是合理和明智的。投資建筑技術創(chuàng)新和智能化建筑工程以及綠色建筑材料的應用等領域，不僅能夠提升公司的核心競爭力，還能夠適應市場需求的變化并擴大市場份額。建議該公司繼續(xù)加大技術研發(fā)和創(chuàng)新的投入，不斷提升自身的技術實力和服務質量；同時加強市場調研和風險評估，以更好地把握市場機遇并應對風險挑戰(zhàn)。第二題案例材料某大型城市正在進行舊城改造，涉及多個街道和老舊小區(qū)。市政府決定通過土地拍賣和房地產開發(fā)來籌集資金，以改善城市的基礎設施和居民的生活條件。在這個過程中，遇到了以下幾個問題：土地拍賣與房地產開發(fā)的關系：市政府希望通過土地拍賣籌集資金，但開發(fā)商則關注如何最大化利潤。如何在滿足城市規(guī)劃的前提下，平衡開發(fā)商的利益和城市的公共利益？居民安置問題：舊城改造涉及大量居民的搬遷，如何妥善安置這些居民，并確保他們的生活質量不受影響？環(huán)境保護與可持續(xù)發(fā)展：在舊城改造過程中，如何有效保護歷史文化遺產，同時實現綠色建筑和節(jié)能減排的目標？政策協調與執(zhí)行：市政府需要與多個部門協調，確保政策的順利執(zhí)行。如何建立一個有效的政策執(zhí)行機制，以確保各項措施能夠落到實處？問題綜合分析請結合上述案例材料，綜合分析市政府在舊城改造過程中應如何平衡土地拍賣與房地產開發(fā)的關系？請列出至少5種可能的策略，并針對每種策略提供實際案例。居民安置方案設計設計一個詳細的居民安置方案，包括安置方式（如貨幣補償、實物安置等）、安置地點、安置房標準、過渡期安排以及補償標準。請考慮不同年齡、住房條件和經濟狀況的居民需求，并提出創(chuàng)新性的解決方案。環(huán)境保護與可持續(xù)發(fā)展措施提出在舊城改造過程中應采取的環(huán)境保護和可持續(xù)發(fā)展措施。請包括但不限于以下方面：歷史文化遺產保護策略綠色建筑與節(jié)能減排技術應用城市綠化與公共空間改善社區(qū)參與與公眾教育請針對上述措施，提出具體的實施計劃和時間表，并評估其可能的效果和潛在挑戰(zhàn)。答案綜合分析以下是市政府在舊城改造過程中平衡土地拍賣與房地產開發(fā)關系的五種策略及實際案例：策略一：制定長期規(guī)劃與激勵機制案例：上海市政府通過制定“城市更新行動計劃”，明確土地拍賣與房地產開發(fā)的長遠目標，并設立專項基金激勵開發(fā)商參與城市更新項目。策略二：引入公共利益代表案例：紐約市政府在土地拍賣中引入“公共利益代表”，確保開發(fā)商在追求利潤的同時，必須滿足一定的公共利益要求，如保障低收入居民的住房需求。策略三：加強基礎設施建設案例：北京市政府在土地拍賣中強調基礎設施建設的必要性，如交通、教育、醫(yī)療等，以吸引更多開發(fā)商參與，同時提升城市整體環(huán)境質量。策略四：推動共有產權房項目案例：深圳市政府推出共有產權房項目，鼓勵開發(fā)商與政府共同開發(fā)，既保證了開發(fā)商的投資回報，又解決了中低收入家庭的住房問題。策略五：實施嚴格的監(jiān)管機制案例：成都市市政府通過建立嚴格的監(jiān)管機制，確保開發(fā)商在土地拍賣和房地產開發(fā)過程中遵守相關法律法規(guī)，保護公共利益。居民安置方案設計安置方式：貨幣補償：根據居民的房屋面積、市場評估價值等因素，給予相應的現金補償，居民可自行選擇購房或租房。實物安置：提供與被拆遷房屋面積、質量相當的安置房，確保居民的居住條件不降低。安置地點：優(yōu)先選擇地理位置優(yōu)越、交通便利的區(qū)域進行安置，方便居民日常生活和工作。安置房標準：安置房應符合國家及地方的相關建設標準，如抗震、消防、環(huán)保等。安置房的戶型設計應充分考慮居民的家庭結構和生活習慣，提供多樣化的選擇。過渡期安排：設定合理的過渡期，通常為半年至一年，期間開發(fā)商應支付一定的臨時安置費用。在過渡期內，政府可提供臨時住房或租賃補貼，確保居民的基本生活不受影響。補償標準：補償標準應根據市場價格、房屋面積、裝修情況等因素綜合確定?？刹扇》课菰u估價與現金補償相結合的方式，確保居民的經濟利益不受損害。創(chuàng)新性解決方案：共有產權安置模式：結合居民的經濟狀況和需求，推出共有產權安置模式，即政府和居民共同持有安置房的部分產權，降低居民的購房壓力。租賃置換服務：對于無法購買安置房的居民，提供租賃置換服務，確保他們有穩(wěn)定的居住環(huán)境。社區(qū)共建機制：鼓勵居民參與社區(qū)共建，通過成立社區(qū)合作社等方式，共同籌集資金、參與社區(qū)建設和服務，增強居民的歸屬感和責任感。環(huán)境保護與可持續(xù)發(fā)展措施歷史文化遺產保護策略：制定詳細的歷史文化遺產保護規(guī)劃，明確保護范圍和措施。加強對歷史建筑的保護和修繕，保留其原有的歷史風貌和文化價值。開展歷史文化遺產的宣傳和教育活動，提高公眾的保護意識。綠色建筑與節(jié)能減排技術應用：鼓勵開發(fā)商采用綠色建筑設計和節(jié)能技術，如太陽能、地源熱泵等。對新建建筑進行嚴格的能耗和環(huán)境影響評估，確保其符合綠色建筑的標準。建立綠色建筑認證制度，對符合標準的建筑給予獎勵和優(yōu)惠政策。城市綠化與公共空間改善：加強城市綠化建設，增加綠地面積和公園數量。優(yōu)化城市公共空間布局，提供更多便捷、舒適、美觀的公共活動場所。推廣城市綠化和公共空間改造的成功案例，鼓勵更多的城市進行類似的改善工作。社區(qū)參與與公眾教育：建立社區(qū)參與機制，鼓勵居民積極參與舊城改造的過程和決策。開展公眾教育活動，如講座、展覽、互動體驗等，提高公眾對環(huán)境保護和可持續(xù)發(fā)展的認識和理解。建立公眾反饋渠道，及時收集和處理居民的意見和建議，確保改造工作的順利進行。第三題案例材料某城市中心有一棟著名的歷史建筑，該建筑最初為住宅用途，后經過改造，現在既可供居住，又可作為商業(yè)空間使用。建筑總價值為1000萬元，其中住宅部分價值600萬元，商業(yè)部分價值400萬元。近年來，隨著城市化進程的加快和商業(yè)環(huán)境的改善，該建筑的商業(yè)價值顯著提升，但住宅部分的相對價值有所下降。目前，該建筑的使用情況如下：住宅部分出租率約為70%，租金收入為每月3萬元。商業(yè)部分出租率約為50%，租金收入為每月2萬元。建筑物整體維護成本為每月1萬元，包括公共區(qū)域清潔、安保、維修等費用。建筑物整體保險費用為每年5萬元，包括火災、盜竊等風險。近期，該建筑的所有者打算對建筑進行改造升級，計劃將住宅部分改造為商業(yè)空間，以吸引更多的游客和商務人士。改造完成后，預計住宅部分的租金收入將提升至每月5萬元，商業(yè)部分的租金收入將進一步提升至每月3萬元。改造過程中，預計會產生額外的改造成本，包括設計費、材料費等，預計總成本為100萬元。問題經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務試卷請分析該建筑當前的價值構成，并說明其價值變化的原因。答案：該建筑當前的價值構成主要包括住宅部分和商業(yè)部分。住宅部分價值：600萬元商業(yè)部分價值：400萬元價值變化的原因主要有以下幾點：城市化進程加快：隨著城市人口增加，商業(yè)環(huán)境改善，使得商業(yè)空間的需求上升，從而提升了商業(yè)部分的價值。建筑功能轉變：住宅部分改為商業(yè)空間后，吸引了更多的游客和商務人士，提升了其租金收入，進而提高了住宅部分的價值。維護成本增加：改造和升級過程中，維護成本有所增加，但這通?？梢酝ㄟ^提高租金收入來彌補。經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務試卷如果該建筑的所有者決定對商業(yè)部分進行進一步的改造升級，預計改造完成后商業(yè)部分的租金收入將提升至每月6萬元。假設改造成本不變，僅考慮改造后的收益增長，請問改造后商業(yè)部分的凈收益將如何變化？答案：改造前，商業(yè)部分的租金收入為每月2萬元，改造后提升至每月6萬元。改造前凈收益：2萬元-1萬元=1萬元改造后凈收益：6萬元-1萬元=5萬元因此，改造后商業(yè)部分的凈收益將顯著增加，從1萬元增加到5萬元。經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務試卷假設該建筑的所有者決定對整個建筑進行大規(guī)模的改造升級，預計改造完成后，住宅部分的租金收入將提升至每月7萬元，商業(yè)部分的租金收入將進一步提升至每月4萬元。改造成本預計為200萬元，且改造期間不會產生額外的維護成本。請問改造后整個建筑的凈收益將如何變化？請詳細說明理由。答案：改造前，整個建筑的租金收入為：住宅部分：600萬元*70%=420萬元商業(yè)部分：400萬元*50%=200萬元總租金收入：420萬元+200萬元=620萬元改造后，整個建筑的租金收入為：住宅部分：600萬元*100%=600萬元商業(yè)部分：400萬元*100%=400萬元總租金收入：600萬元+400萬元=1000萬元改造成本為200萬元，且改造期間不會產生額外的維護成本。改造前凈收益：620萬元-1000萬元=-380