物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理制度匯編

內(nèi)

部

管

理

制

度

匯

編

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第2頁共108頁

目錄

前言05

總則

第一部分物業(yè)公司組織架構(gòu)

第二部分崗位職責(zé)

1、總經(jīng)辦崗位職責(zé)06

總經(jīng)理崗位職責(zé)07

副總經(jīng)理崗位職責(zé)

2、辦公室崗位職責(zé)

辦公室主任崗位職責(zé)8-9

接待員崗位職責(zé)10

物業(yè)管理管控員崗位職責(zé)

3、綠化保潔部崗位職責(zé)

綠化保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)25

保潔員崗位職責(zé)26

綠化工崗位職責(zé)27

4、維修部崗位職責(zé)

維保部經(jīng)理崗位職責(zé)

電工崗位職責(zé)（高壓運(yùn)行）13

水暖工崗位職責(zé)14

萬能工崗位職責(zé)

變電所所長崗位職責(zé)16

變電所專責(zé)工程師（技術(shù)員）崗位職責(zé)17

變電所值班長崗位職責(zé)18

變電所值班員崗位職責(zé)19

5、保安部崗位職責(zé)

保安部經(jīng)理崗位職責(zé)20

保安班長崗位職責(zé)21

保安員（門崗、巡邏崗）崗位職責(zé)22

監(jiān)控值班員崗位職責(zé)23

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保安員（車管員）崗位職責(zé)24

第三部分管理管控制度與規(guī)定

1、辦公室制度與規(guī)定

考勤制度28...29

業(yè)主檔案管理管控規(guī)定30

技術(shù)檔案管理管控規(guī)定31

門禁卡使用管理管控規(guī)定32

勞保用品領(lǐng)用管理管控規(guī)定33

空置房管理管控制度34

2、綠化保潔部制度與規(guī)定

3、維保部制度與規(guī)定

電氣維修人員交接班制度

物業(yè)設(shè)備巡回檢查制度

維修機(jī)具的管理管控規(guī)定

維修材料出入庫、保管、領(lǐng)用制度

維修材料申報制度

維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定

變電所交接班制度

變電所設(shè)備巡回檢查制度38

變電所設(shè)備驗(yàn)收制度39

變電所設(shè)備缺陷管理管控制度40

變電所保衛(wèi)及防火制度

4、保安部制度與規(guī)定

交接班制度

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保安部巡檢制度

對講機(jī)使用規(guī)定

警衛(wèi)室內(nèi)務(wù)管理管控規(guī)定

保安部服裝備品領(lǐng)用管理管控規(guī)定

5、公共制度與規(guī)定

突發(fā)事件制度

玫瑰港灣能源核算管理管控規(guī)定

倉庫管理管控制度

員工食堂管理管控規(guī)定

資產(chǎn)、物資等報廢管理管控制度

第三部分工作流程及標(biāo)準(zhǔn)

1、辦公室工作流程及標(biāo)準(zhǔn)

前臺接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)49

處理業(yè)主投訴的工作標(biāo)準(zhǔn)50…51

處理投訴的工作流程52...53

2、綠化保潔部工作流程及標(biāo)準(zhǔn)

保潔員的禮儀禮貌規(guī)范66

保潔員衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)67…68

綠化維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)69…73

綠化工日常行為守則標(biāo)準(zhǔn)

3、維保部工作流程及標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)備巡回檢查工作標(biāo)準(zhǔn)57...60

突發(fā)事件的處理61...63

維修人員上門服務(wù)流程64

維修員上門服務(wù)規(guī)范

4、保安部工作流程及標(biāo)準(zhǔn)

保安員值崗行為標(biāo)準(zhǔn)54

保安員文明用語55

保安員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)56

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5、巡檢工作流程及標(biāo)準(zhǔn)

玫瑰港灣巡檢流程

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查相關(guān)項目表

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關(guān)項目表

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關(guān)項目表（保安員）

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查相關(guān)項目表（保安員）

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關(guān)項目表（保潔員）

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查相關(guān)項目表（保潔員）

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關(guān)項目表（維修員）

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查相關(guān)項目表（維修員）

玫瑰港灣小區(qū)外線巡檢線路圖

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖1

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖2

嘉豪物業(yè)管理管控有限公司三級巡查表

第五部分業(yè)主手冊

裝修管理管控規(guī)定78…81

二次裝修管理管控規(guī)定82...84

車輛行駛、停放管理管控規(guī)定（暫行）85…88

非機(jī)動車輛臨時停放管理管控規(guī)定89

人員及物品出入管理管控規(guī)定90

環(huán)境衛(wèi)生管理管控規(guī)定91...92

噪音衛(wèi)生管理管控規(guī)定93

寵物管理管控規(guī)定94...95

報修服務(wù)指南96...97

電梯服務(wù)指南98...99

特約服務(wù)指南100…101

投訴、溝通指南102

突發(fā)事件求助指南103

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、A

刖B

我們知道，一個企業(yè)之所以能夠正常運(yùn)作，是因?yàn)楸仨氁幸惶淄?/p>

整的組織架構(gòu)和一套切實(shí)可行的規(guī)章制度來做基礎(chǔ)，同時它也是員工日

常工作中必不可缺的培訓(xùn)和指導(dǎo)教材。所以，經(jīng)過近兩個月的努力，《物

業(yè)公司管理管控制度匯編》（暫行本）終于編撰完成了。這是物業(yè)公司

全體管理管控人員從公司組建起就對每個部門、每個崗位投入了大量心

血后的結(jié)晶。當(dāng)然，目前的暫行本僅僅是對玫瑰港灣的實(shí)際工作進(jìn)行的

總結(jié)和提煉，也是對前一段工作中存在不足的補(bǔ)充。

隨著物業(yè)工作的不斷深入，我們將會逐步進(jìn)入別墅區(qū)、花園洋房的

物業(yè)管理管控領(lǐng)域，這對于我們無異是一種新的挑戰(zhàn)，從而就要求我們

更要不斷地摸索、不斷總結(jié)新的工作經(jīng)驗(yàn)，不斷完善新的管理管控機(jī)制。

相信通過我們的努力，一定會把嘉豪物業(yè)管理管控有限公司打造成一個

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優(yōu)秀的物業(yè)管理管控企業(yè)!

物業(yè)公司組織架構(gòu)

總則

第一條為了規(guī)范嘉豪物業(yè)公司的日常管理管控，保障公

司正常運(yùn)營，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，特制定本制度；

第二條本制度依據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理管控服務(wù)標(biāo)

準(zhǔn)》中規(guī)定的一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定；

第三條物業(yè)公司倡導(dǎo)員工誠實(shí)守信，盡忠職守，兢兢業(yè)

業(yè)的工作態(tài)度，嚴(yán)格遵守規(guī)章制度，從而使其個

人價值得到迅速提升，盡快適應(yīng)本職工作；

第四條嘉豪物業(yè)公司鼓勵各部門采用新技術(shù)、新方法，

依靠科技進(jìn)步手段等提高管理管控和服務(wù)水平；

第五條嘉豪物業(yè)公司前期運(yùn)營由華盛房地產(chǎn)開發(fā)公司監(jiān)

督實(shí)施。業(yè)主委員會成立后，由委員會監(jiān)督物業(yè)

公司各項管理管控制度的實(shí)施。

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為精簡人力，提高工作效率，針對于我們這個小區(qū)的物業(yè)管理管控

公司的設(shè)置只是玫瑰港灣一期工程，可在二期完成以后再進(jìn)擴(kuò)編。

第一部分崗位職責(zé)

總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、遵守行業(yè)法規(guī)，配合政府有關(guān)部門的工作；

2、在集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對集團(tuán)公司各項決定的貫徹落實(shí)，對

公司的經(jīng)營、管理管控負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；

3、負(fù)責(zé)擬定公司年度工作相關(guān)計劃和工作總結(jié)；

4、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理及部門主管的工作，監(jiān)督各部門各方面

的工作；

5、負(fù)責(zé)公司各部門主管級以上職務(wù)人員的鑒定、錄用和辭退等工作。

6、負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)接待工作和處理客戶重大投訴的問題；

7、負(fù)責(zé)公司重耍的投標(biāo)書和公司所有經(jīng)濟(jì)合同合約的審批，以及各

類重要文件的審批；

8、負(fù)責(zé)審批副總經(jīng)理、部門主管的公出及假期安排；

9、負(fù)責(zé)制定公司的服務(wù)質(zhì)量方針和服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)，并組織實(shí)施；

10、負(fù)責(zé)物業(yè)公司管理管控的評審；

11、負(fù)責(zé)公司各類費(fèi)用收支的審批；

12、履行公司安全、消防第一責(zé)任人的所有職責(zé)；

13、負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理管控；

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14、完成集團(tuán)公司授權(quán)或交辦的其他任務(wù)。

副總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、協(xié)助總經(jīng)理抓好各項管理管控工作，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

按總經(jīng)理指示和授權(quán)在分管范圍內(nèi)決定、處理工作；協(xié)

助總經(jīng)理處理日常行政事務(wù)及業(yè)主投訴等；

2、負(fù)責(zé)能源計量的總體控制與核算工作，并向總公司提

交核算報告；

3、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管維修部的日常維修及設(shè)施設(shè)備

的養(yǎng)護(hù)工作；

4、負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理管控服務(wù)質(zhì)量，確保業(yè)主滿意；

5、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查公司各部門的工作完成情況；

6、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理管控；

7、負(fù)責(zé)與對外各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作及公司相關(guān)

相關(guān)項目的申報工作；

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8、完成集團(tuán)公司、總經(jīng)理授權(quán)或交辦的其他工作任務(wù)。

辦公室主任崗位職責(zé)

在公司經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司的各項方針、政策，全面

負(fù)責(zé)物業(yè)公司的日常事務(wù)和管理管控工作。

1、建立健全公司各項規(guī)章制度，并組織實(shí)施；不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落

實(shí)獎懲制度；

2、負(fù)責(zé)員工年度培訓(xùn)相關(guān)計劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，并組織培訓(xùn)；

3、負(fù)責(zé)撰寫、審核公司各類應(yīng)用文稿；負(fù)責(zé)對外宣傳、公關(guān)接待及聯(lián)

絡(luò)工作；

4、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會議精神；負(fù)責(zé)安排各種會議及作好記

錄，編寫會議紀(jì)要和決議；

5、負(fù)責(zé)員工考勤管理管控的記錄、審核工作；負(fù)責(zé)員工招聘、離職及

內(nèi)部調(diào)動手續(xù)的辦理；

6、負(fù)責(zé)接待來訪、業(yè)主投訴并及時轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門進(jìn)行處理，作好記錄

工作；

7、負(fù)責(zé)重大投訴的回訪工作；做好存檔并負(fù)責(zé)各類檔案的日常管理管

控工作:

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8、負(fù)責(zé)業(yè)主特殊求助事件的安排、處理工作；

9、負(fù)責(zé)策劃并落實(shí)便民服務(wù)相關(guān)項目，制定相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；收繳各

類服務(wù)費(fèi)等；及時做好物業(yè)管理管控費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好

有關(guān)投訴；

10、檢查監(jiān)督本公司維修、保安以及保潔人員工作情況并按制度進(jìn)行考

核，按要求抓好管理管控工作；

11、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理管控規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督

促各責(zé)任區(qū)管理管控的實(shí)際操作；

12、負(fù)責(zé)制定社區(qū)的文體活動相關(guān)計劃并組織實(shí)施；

13、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝修申請的審批及重大違章事件的處理工作；

14、負(fù)責(zé)向業(yè)主發(fā)布小區(qū)內(nèi)各種公眾信息，如停水、停電通知等；

15、協(xié)助總經(jīng)理處理日常事務(wù)、上傳下達(dá)協(xié)調(diào)部門工作；認(rèn)真完成公司

交給的其他任務(wù)。

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接待員崗位職責(zé)

1、熟練掌握國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理管控規(guī)定，熟悉公司各

項規(guī)章制度，樹立為業(yè)主服務(wù)的思想；

2、熟悉園區(qū)內(nèi)的物業(yè)情況，掌握小區(qū)內(nèi)相關(guān)的管理管控

資料，不斷完善整理詳盡的業(yè)主檔案；

3、在辦公室主任的統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)業(yè)主日常報修接待工作及文檔

資料的保存和管理管控，做好各項基礎(chǔ)性工作；

4、認(rèn)真記錄、積極處理業(yè)主投訴合適的內(nèi)容，及時派人

處理或向上級主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；

5、負(fù)責(zé)收集并處理業(yè)主的建議、看法和意見等；

6、按照物業(yè)服務(wù)的需求，對公司勞保用品和其他維修材料進(jìn)行統(tǒng)一

管理管控，建立物資臺帳；

7、協(xié)助主任組織會議，并做好會議記錄；

8、認(rèn)真完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)；

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物業(yè)管理管控員崗位職責(zé)

在辦公室主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理管控服務(wù)工作。

1、熟悉并掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；

2、建立收費(fèi)臺帳，掌握收費(fèi)動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費(fèi)用；

3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理管控業(yè)主裝修事務(wù)；

4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保潔、維修人員的工作情況；

5、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪工作，有效處理業(yè)主的投訴；

6、全面掌握小區(qū)房屋使用情況，建立業(yè)主檔案；

7、負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生管理管控工作，保證小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整潔;

8、負(fù)責(zé)處理小區(qū)內(nèi)違章及突發(fā)事件；

9、配合公司其他部門工作，完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

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維修部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制定本部門的工作相關(guān)計劃，并對維修材料的控制制

定出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)；；

2、負(fù)責(zé)報修工作的確認(rèn)及維修、回訪工作；

3、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、住戶部分設(shè)施的安裝、維修；負(fù)責(zé)各

類設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)；

4、負(fù)責(zé)確保小區(qū)供暖、供水、供電正常；

5、負(fù)責(zé)小區(qū)交付使用的驗(yàn)收和水電的開通；

6、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修施工中的水電管理管控；

7、負(fù)責(zé)各類維修工具的管理管控；

8、負(fù)責(zé)緊急突發(fā)性事件的水、電、氣的處理等；

9、負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主解決一些工程維修的技術(shù)問題；

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10、負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行本部門各班組、各崗位職責(zé)、標(biāo)

準(zhǔn)及工作流程。

（高壓運(yùn)行）電工崗位職責(zé)

1、執(zhí)行公司決定，服從管理管控、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識；

嚴(yán)格遵守公司制定的各項規(guī)章制度；

2、努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識，做到“三熟三能”，即熟悉設(shè)

備、系統(tǒng)和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位

的規(guī)程制度；能掌握運(yùn)行狀況，能及時發(fā)現(xiàn)和排除故障，

能掌握一般的維修技能；

3、嚴(yán)格執(zhí)行“兩票三制一參數(shù)”，杜絕違章作業(yè)；

4、嚴(yán)格遵守服務(wù)合適的內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對住戶的報修要求及時修理，

并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；

5、按時進(jìn)行設(shè)備巡視，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷情況要及時修理并

做好記錄，必要及時匯報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；

6、按時抄錄各儀表指示情況，及時核算當(dāng)日電量；

7、按照安措反措相關(guān)計劃，及時進(jìn)行事故預(yù)想和反事故演

習(xí)，并協(xié)助電業(yè)部門做好各種安全試驗(yàn)工作；

8、負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)供電設(shè)備、線路的保養(yǎng)、維修及公共部位照明設(shè)施的

維修工作。努力做好設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作，確保安全運(yùn)行；

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9、負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記；

10、嚴(yán)格遵守安全工具保管與使用管理管控規(guī)定，按值移

交，定期進(jìn)行絕保試驗(yàn)，確保處于完好使用狀態(tài)；

11、完成上級交辦的其他任務(wù)。

水暖工崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，服務(wù)熱情，做到維修及時，不留隱

患；

2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)供水供暖設(shè)施設(shè)備的檢查、維修與保養(yǎng)工作，

確保業(yè)主正常生活；

3、按照公司制定的巡視檢查制度，認(rèn)真巡視轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)

施，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷及時匯報，并做好相應(yīng)記錄；

4、對轄區(qū)內(nèi)的自來水管、消防水管、消火栓、水龍頭、下

水管、排雨管、窖井、化糞池等設(shè)備設(shè)施要經(jīng)常進(jìn)行

檢查管理管控，并及時做好維修工作，冬季做好防凍

保暖工作；

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第17頁共108頁

5、發(fā)現(xiàn)安全隱患及時維修處理，未能及時處理要上報有關(guān)

領(lǐng)導(dǎo)。如出現(xiàn)水管爆裂等嚴(yán)重事故，須首先匯報主管

領(lǐng)導(dǎo)，在保證安全的情況下，要及時進(jìn)行搶修；

6、認(rèn)真執(zhí)行維修材料領(lǐng)用制度，本著勤儉節(jié)約的原則，降

低材料消耗；

7、嚴(yán)格遵守各種維修工具的保管與使用管理管控規(guī)定，按

值移交，確保工具處了完好待用狀態(tài)；

8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時性任務(wù)。

萬能工崗位職責(zé)

1、執(zhí)行公司各項管理管控規(guī)定，服從管理管控，遵守紀(jì)

律，樹立良好的服務(wù)意識；

2、熟悉物業(yè)轄區(qū)樓棟號，單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)，水電

設(shè)施，管線走向；

3、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)關(guān)于木、瓦、水、電、焊等方面的小修小

補(bǔ)；

4、負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)公用部位設(shè)施設(shè)備的巡視和保養(yǎng)；

5、嚴(yán)格遵守服務(wù)合適的內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時處理業(yè)主

提出的各種報修要求；

6、接到維修任務(wù)后按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按時完成維修合適的內(nèi)

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第18頁共108頁

容，工作完畢即時清理施工現(xiàn)場，服務(wù)結(jié)束須請業(yè)主簽

字認(rèn)可；

7、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生，

嚴(yán)禁違章作業(yè)；

8、積極為業(yè)主提供多項便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱

情、規(guī)范，無投訴；

9、愛護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用維修材料和工具；

10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時性任務(wù)。

變電所所長崗位職責(zé)

1、所長是變電所的負(fù)責(zé)人,對本所的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、技術(shù)管理管控、

人員培訓(xùn)等工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；

2、負(fù)責(zé)員徹執(zhí)行電業(yè)安全、生產(chǎn)方針及各種規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思

想教育，組織安全活動，主持事故、障礙的調(diào)查分析；

3、編制年、月工作相關(guān)計劃（包括大、小修、預(yù)防性試驗(yàn)、降損、

“雙措”等），并組織實(shí)施。按時總結(jié)工作，及時上報工作總結(jié)

和各種報表；

4、加強(qiáng)設(shè)備管理管控，及時組織消除設(shè)備缺陷，不斷提高設(shè)備完好

率，使設(shè)備經(jīng)常處于完好狀態(tài)下運(yùn)行；

5、建立健全正常運(yùn)行工作秩序，定期巡視檢查設(shè)備和查閱有關(guān)記錄

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第19頁共108頁

簿，了解運(yùn)行情況，做好安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和電能質(zhì)量的分析。遇有

較大的停電工作和較復(fù)雜的操作應(yīng)主持準(zhǔn)備工作，并在現(xiàn)場指導(dǎo)

監(jiān)督；

6、組織全所人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，不

定期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)場培訓(xùn)活動；

7、組織好新建、擴(kuò)建工程投運(yùn)前的準(zhǔn)備工作，參加工程和設(shè)備質(zhì)量

的驗(yàn)收工作；

8、負(fù)責(zé)文明生產(chǎn)，環(huán)境整潔，不斷改善所容所貌。

變電所專責(zé)工程師（技術(shù)員）崗位職責(zé)

1、變電所專責(zé)工程師（技術(shù)員）是本所技術(shù)負(fù)責(zé)人，協(xié)助所長做

好運(yùn)行，技術(shù)管理管控和培訓(xùn)工作；

2、監(jiān)督檢查規(guī)章制度執(zhí)行情況和各種記錄填寫情況，根據(jù)存在

問題采取改進(jìn)措施，定期檢查，組織好專題運(yùn)行分析；

3、掌握設(shè)備健康狀況，按期完成設(shè)備定級工作，提出設(shè)備升級

規(guī)劃，根據(jù)國家和上級有關(guān)技術(shù)政策，提出變電所設(shè)備更新

規(guī)劃；

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第20頁共108頁

4、推廣新技術(shù)，編制保證安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，預(yù)防設(shè)備事故、人身

事故的技術(shù)措施和對策；

5、制訂停電工作保證安全的技術(shù)組織措施，審查復(fù)雜操作的操

作票，解決現(xiàn)場發(fā)生的技術(shù)問題；

6、建立健全圖紙和技術(shù)資料，并保持其符合實(shí)際；

7、編制和修改現(xiàn)場規(guī)程：

8、編制專業(yè)技術(shù)管理管控制度和培訓(xùn)相關(guān)計劃，作好技術(shù)培訓(xùn)

和技術(shù)考核工作。

變電所值班長崗位職責(zé)

1、值班長是本值安全運(yùn)行和維護(hù)工作的全面負(fù)責(zé)人；

2、組織好本值正常運(yùn)行工作，接受和執(zhí)行調(diào)度（系統(tǒng)和本公司值

班調(diào)度）命令，正確迅速的進(jìn)行倒閘操作和事故處理；

3、定時組織設(shè)備巡視和抄表工作，發(fā)現(xiàn)缺陷及時組織處理，處

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第21頁共108頁

理不了的及時匯報。組織好設(shè)備清掃維護(hù)工作；

4、受理工作票，有疑問時應(yīng)及時向簽發(fā)人提出。組織進(jìn)行工作

票所列安全措施的實(shí)施。負(fù)責(zé)設(shè)備檢修后的質(zhì)量驗(yàn)收工作；

5、審查操作票，重要操作擔(dān)任監(jiān)護(hù)或操作。審查本班記錄，保

證其正確。根據(jù)季節(jié)變化和設(shè)備薄弱環(huán)節(jié)，做好事故預(yù)想，

完成本值培訓(xùn)工作。

變電所值班員崗位職責(zé)

1、在值班長的領(lǐng)導(dǎo)下，堅守崗位，精神集中，隨時監(jiān)盤，準(zhǔn)

備應(yīng)付可能發(fā)生的異?，F(xiàn)象；

2、有權(quán)接受調(diào)度命令，填寫操作票進(jìn)行倒閘操作和事故處理；

3、負(fù)責(zé)按時巡視設(shè)備，作好記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時向值班長匯

報。按時抄表并計算有功、無功電量，保證正確；

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第22頁共108頁

4、負(fù)責(zé)正確填寫各種記錄，保管工具、儀表、器材、鑰匙和

備件，并應(yīng)按值移交；

5、做好所用交直流、二次回路熔絲檢查，事故照明試驗(yàn)以及

設(shè)備維護(hù)、清潔衛(wèi)生和文明生產(chǎn)；

6、加強(qiáng)學(xué)習(xí)做到“三熟”、“三能”。

保安部經(jīng)理崗位職責(zé)

在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安部的各項管理管控工作。

1.了解和掌握保安部的實(shí)際情況，根據(jù)上級領(lǐng)導(dǎo)的要求，結(jié)合實(shí)際建立

健全各項管理管控制度，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通管理管

控工作實(shí)施全面管理管控；

2.主持保安部工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實(shí)，組織隊員學(xué)習(xí)

業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓(xùn)練，提高全體隊員的整體素質(zhì)；

3.經(jīng)常性檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實(shí)

崗位責(zé)任制和獎懲條例；

4.處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報,

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第23頁共108頁

并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展；

5.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各種突發(fā)事件緊急預(yù)案的具體編制與實(shí)施工

作；

6.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各類消防器材的檢查和管理管控工作，保障

各類自動消防系統(tǒng)設(shè)備操作及運(yùn)行正常；

7.負(fù)責(zé)制定小區(qū)內(nèi)大型文體活動的交通管理管控合適的方

案；

8.負(fù)責(zé)制定重點(diǎn)防火部位的滅火預(yù)案；

9.負(fù)責(zé)組織本部門員工冬季掃雪、夏季防洪，落實(shí)工作責(zé)

任制；

10.完成公司交辦的其它工作任務(wù)。

保安班長崗位職責(zé)

在保安經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安部日常事務(wù)的具體工作。

1、負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督和指導(dǎo)當(dāng)值保安員的日常工作，認(rèn)真執(zhí)勤及時糾正

和記錄違紀(jì)違章現(xiàn)象；

2、檢查保安人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保

安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；

3、負(fù)責(zé)記錄保安人員獎罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)巡視情況；

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第24頁共108頁

4、按照保安部制定的培訓(xùn)相關(guān)計劃搞好組織實(shí)施工作。定期組織召開

班務(wù)會，經(jīng)常對隊員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班

整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，及時解決當(dāng)班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件；

5、及時做好上傳下達(dá)和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；

6、處理好一般性的治安事件，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中

有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時向上級請示匯報；

7、團(tuán)結(jié)隊員，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力；

8、完成上級領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他任務(wù)。

保安員（門崗）崗位職責(zé)

1、熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；

2、保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌；

3、負(fù)責(zé)做好大宗物品進(jìn)出轄區(qū)的管理管控工作，對住戶裝修人員及裝

修物品的出入進(jìn)行管理管控，制止閑雜人員隨意進(jìn)出轄區(qū)；

4、負(fù)責(zé)做好對機(jī)動車輛的出入管理管控和收費(fèi)工作。

5、熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報警設(shè)施的使用方法；

6、做好本崗位范圍內(nèi)的衛(wèi)生清潔和交接班工作；

7、負(fù)責(zé)回答、解決住戶及來訪人員提出的屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題；

8、對違反物業(yè)轄區(qū)門禁管理管控的行為及時進(jìn)行規(guī)勸和制止。

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第25頁共108頁

保安員（巡邏崗）崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24小時巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊列

行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個人道德風(fēng)范；

2、樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、以及

住戶求援、報警等工作，確保轄區(qū)治安安全，秩序井然；

3、熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以

及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

4、熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握

防火自救知識；

5、巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時上

報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理管控的行為，及時進(jìn)行規(guī)勸和制止;

6、加強(qiáng)對物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動車輛管理管控，維持車輛停放秩序；

7、積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。

監(jiān)控值班員崗位職責(zé)

1、值班人員不得隨意離開監(jiān)控室，每天做好值班記錄；

2、不帶任何無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控工作室，做好保密工作，不向無關(guān)人員

泄露自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施；

3、監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時通知值班

保安；出現(xiàn)報警信號，立即核查信號真?zhèn)吻闆r；

4、對異常現(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要口寸查證使用，做好交接班

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第26頁共108頁

記錄；

5、監(jiān)視、收聽小區(qū)、電梯內(nèi)警鐘及對講電話，發(fā)現(xiàn)異常立即報告，并

及時與維修部聯(lián)系；

6、當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報警，可疑人員出現(xiàn)等等，立

即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中；

7、熟悉所管理管控設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)

行簡單的維修；

8、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄。

保安員（車管員）崗位職責(zé)

1、熟悉轄區(qū)內(nèi)停放的車輛及車主情況，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，以飽滿的精神

狀態(tài),熱情接待車主存取車輛；

2、嚴(yán)格執(zhí)行定號、定位停放車輛，車輛停放整齊有序，室內(nèi)場地保持

清潔，停放車輛不遺失；

3、值班期間不得擅自離開停車場,無論何時不得刁難車主停、取車輛;

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第27頁共108頁

4、值班時間不得會客、喝酒、睡覺、看報等做與工作無關(guān)的事，不得

讓閑雜人員隨意出入停車場；

5、經(jīng)常檢查各種設(shè)施、器材是否完好，如有破損或不全，及時報告辦

公室進(jìn)行維修和補(bǔ)充；

6、督促車主及時繳納車輛停放相關(guān)費(fèi)用；

7、發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況，及時報告；并做好值班記錄和填寫相關(guān)表格，

并做好交接班工作。

保潔綠化部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下遵守公司的規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的保

潔、綠化工作；

2、建立并完善本部門各項管理管控制度，并負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢

查及落實(shí)；

3、負(fù)責(zé)綠化、保潔各項工作相關(guān)計劃的制定、落實(shí)；

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第28頁共108頁

4、按公司相關(guān)規(guī)定，做好本部門人員、設(shè)備機(jī)具的保管、

調(diào)配、保養(yǎng)等方面的管理管控工作；

5、負(fù)責(zé)本部門各種設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及資產(chǎn)管理管控；

6、負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外的衛(wèi)生、綠化管理管控工作；

7、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培、養(yǎng)護(hù)、除草、滅蟲、澆灌

等各項管理管控工作；

8、負(fù)責(zé)本部門的各項節(jié)能管理管控工作；

9、負(fù)責(zé)本部門員工職業(yè)道德、安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；

10、負(fù)責(zé)本部門各種資料的收集、整理、歸檔工作；

11、按公司有關(guān)規(guī)定，做好本部門經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收，并對創(chuàng)收相

關(guān)項目實(shí)施管理管控；

12、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。

保潔員崗位職責(zé)

1、遵守公司制定的各項規(guī)章制度，服從分配，及時完成分擔(dān)區(qū)域的

工作任務(wù)；

2、按照服務(wù)合適的內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對轄區(qū)進(jìn)行衛(wèi)生清潔，維護(hù)良好

的衛(wèi)生環(huán)境；

3、負(fù)責(zé)所管區(qū)域內(nèi)樓道、樓梯、道路、草坪、雨棚、平臺及公共場

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第29頁共108頁

地的清掃和清潔工作；

4、負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域內(nèi)（室內(nèi)、室外）設(shè)施、設(shè)備日常清潔和養(yǎng)護(hù)。

如樓梯扶手、門窗、電子門、電表箱、電纜井門、信報箱、管道

井門、電梯前室的清潔工作；

5、負(fù)責(zé)樓道內(nèi)外雜物的清理及垃圾箱、果皮箱內(nèi)外的垃圾清運(yùn)工作,

嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，安全有序操作；

6、負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)內(nèi)垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并對中轉(zhuǎn)站進(jìn)行清潔。

垃圾日產(chǎn)日清，不能長時間的積存堆放，并按標(biāo)準(zhǔn)定期對垃圾箱

內(nèi)外進(jìn)行清洗；

7、妥善使用并保管好清掃用具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，無故損

壞應(yīng)按價賠償；

8、對保潔范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的異常情況及時匯報，發(fā)現(xiàn)違章行為積極進(jìn)行

勸阻和制止，積極配合、協(xié)助其他部門的工作；

9、積極參加本部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并按規(guī)范操作落實(shí)到實(shí)際工作

中；

10、文明服務(wù)，拾金不昧，保質(zhì)保量按時完成保潔工作；

11、完成上級交辦的其他工作任務(wù)。

綠化工崗位職責(zé)

1、遵守公司制定的各項規(guī)章制度，服從管理管控，樹立良好的

服

務(wù)意識；

2、正確并熟練使用園林器械，妥善保管好綠化工具、農(nóng)藥、化肥及其

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第30頁共108頁

他用品，嚴(yán)格按規(guī)程操作；

3、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植

花草、樹木；

4、負(fù)責(zé)園區(qū)綠化區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的日常巡視，認(rèn)真檢查并

做好記錄；

5、學(xué)習(xí)相關(guān)的職業(yè)技能，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和

除病蟲害，花草樹木要及時修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上；

6、勸阻園區(qū)中出現(xiàn)的破壞、損害區(qū)域內(nèi)樹木、花卉等行

為；發(fā)現(xiàn)異常情況及時向上級主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；

7、綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；

8、管理管控好綠化灌溉設(shè)施，節(jié)約用水；

9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

第二部分各崗位制度

考勤制度

為加強(qiáng)員工的管理管控，保證工作正常有序的開展，特制定本考勤

制度，以供大家共同遵守。

打卡制度

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物業(yè)公司全體員工一律實(shí)行早晚上下班打卡制度。打卡必須由員工本人

執(zhí)行，嚴(yán)禁代打卡。發(fā)現(xiàn)代打卡者每次罰款一百元；漏打卡者須本部門

負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，漏打、遲到、早退者每次罰款五元；

二、請銷假制度

按照物業(yè)公司制定的管理管控規(guī)定，實(shí)行固定公休日休息，如臨時有事

則須事先填寫請假單，經(jīng)總經(jīng)理審核后，按照以下規(guī)定執(zhí)行，

1、事假：部門經(jīng)理有權(quán)給予本部門員工一天以內(nèi)的假期，超過一天以

上三天以內(nèi)的須報請總經(jīng)理，三天以上則需請示執(zhí)行董事，經(jīng)批準(zhǔn)后方

可休息，否則視為曠工；

2、病假：員工因病無法工作，須電話請示本部門經(jīng)理，并在上班時交

付醫(yī)院開具的診斷書；超過一天以上或三天以內(nèi)的，由主管領(lǐng)導(dǎo)匯報總

經(jīng)理，超過三天的須報經(jīng)執(zhí)行董事批準(zhǔn)；

3、住院：員工因病需住院治療，須出具住院通知書原件后將復(fù)印后送

交主管部門領(lǐng)導(dǎo)，并由主管部門領(lǐng)導(dǎo)向上級匯報，同時報辦公室存檔。

4、臨時外出：員工在工作時間臨時外出，須請示本部門經(jīng)理同意后，

并在辦公室公示板上標(biāo)明外出時間、處理事項及返回時間，不得超過三

小時，特殊情況根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。

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5、請假：除因病無法工作之外，均應(yīng)于請假前處理好手中工作，并做

好工作交接和安排，以免影響正常工作。

6、調(diào)休：員工申請變更休息日須提前填寫調(diào)休申請單，獲批準(zhǔn)后方可

調(diào)休。

業(yè)主檔案管理管控規(guī)定

為規(guī)范本小區(qū)業(yè)戶檔案信息的管理管控，不斷完善信

息的合適的內(nèi)容，使客戶檔案信息準(zhǔn)確、及時有效，便于

開展工作，同時確保資料的保存完好，特制定本管理管控

規(guī)定：

1、辦公室負(fù)責(zé)指定接待員、檔案員負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的信息

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收集、管理管控及整理工作；

2、專管人員須將業(yè)主的檔案資料分戶建立、逐一保存，

建立統(tǒng)一目錄，同時建立電子檔備份。各類信息詳細(xì)

排列，以便查閱；

3、客戶信息檔案的合適的內(nèi)容包括：業(yè)主收樓及驗(yàn)收文

件、裝修文件、日常維修文件、繳費(fèi)文件、回訪處理

文件及投訴建議等其他文件；

4、專管人員須認(rèn)真填寫各項記錄表，紙文檔與電子文檔

同時進(jìn)行。及時跟進(jìn)業(yè)主檔案的變更，保證信息的準(zhǔn)

確性；

5、業(yè)主檔案信息應(yīng)嚴(yán)格管理管控，注意保密。嚴(yán)禁非相

關(guān)人員查閱，以保護(hù)業(yè)主的隱私，維護(hù)公司良好形象；

6、為確保文檔安全，文件柜要做好防火、防盜、防潮、

防蟲工作；

7、業(yè)主檔案永久保存，及時與業(yè)主溝通，及時變更業(yè)主

信息，保證其準(zhǔn)確性。

技術(shù)檔案管理管控規(guī)定

1、在辦公室領(lǐng)導(dǎo)下，檔案員負(fù)責(zé)管理管控施工方移交的

全部工程技術(shù)方面的資料，將文件材料的積累、分類整

理和歸檔工作納入工作管理管控程序，列入相關(guān)部門和

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人員的職責(zé)范圍；

2、建立工程技術(shù)檔案資料收發(fā)臺帳，加強(qiáng)資料的收發(fā)管

理管控工作；

3、工程技術(shù)檔案應(yīng)按工程相關(guān)項目和單位名稱、配套工

程、建檔時間、完檔時間等相關(guān)項目詳細(xì)建立；建設(shè)周

期長的工程，可根據(jù)情況階段歸檔；

4、按照國家有關(guān)要求對歸檔文件材料實(shí)行分類排序、組

編檔號等方法進(jìn)行加工、整理。歸檔文件裝訂整齊、字

跡工整、圖樣清晰、簽字手續(xù)完備，圖片、照片等配以

文字說明；

5、及時整理在工程施工中形成的有關(guān)材料，及時辦理歸

檔手續(xù)；如工作變動，需將個人保存的材料及時移交；

6、依據(jù)工程特點(diǎn)建立健全工程文件材料的管理管控、保

管、利用、保密、鑒定等管理管控制度，確保檔案安全；

7、按照總公司有關(guān)耍求，做好工程檔案管理管控的登記、

借閱、使用工作，并將各類型工程檔案管理管控的登記

結(jié)果匯總后報送總公司備案。

門禁卡使用管理管控規(guī)定

為有效控制外來人員進(jìn)出小區(qū)，提高安全因素，發(fā)揮門禁卡的作用，

特此對員工門禁卡的使用管理管控做出以下規(guī)定：

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一、門禁卡的領(lǐng)用；門禁卡由辦公室統(tǒng)一制作、管理管控，發(fā)放給

工作需要領(lǐng)用的員工。員工在辦公室領(lǐng)取門禁卡時，辦理相關(guān)確認(rèn)領(lǐng)用

手續(xù)。

二、門禁卡的補(bǔ)