營銷方案 奧林匹克花園營銷方案

營銷方案奧林匹克花園營銷方案一系列有利因素的帶動下，北京市的經(jīng)濟一直保持快速穩(wěn)定的運行格局。就房地和中長期利好因素，對房地產(chǎn)業(yè)具有較大的促進作用。產(chǎn)行業(yè)水平快速提高。大的市場發(fā)展機遇。別是住房消費，提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力。使地域較遠(yuǎn)的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點，住宅郊區(qū)化成為可能。素以及相關(guān)房產(chǎn)政策的連連出臺，促進樓市快速健康發(fā)展。※危舊房改造——危房改造快速發(fā)展帶動了城郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)和大量京建設(shè)國際化大都市的需求，對房地產(chǎn)的需求是良好的刺激因素。消費者的利好，將轉(zhuǎn)變?yōu)閷ψ》啃枨笫袌龅拇龠M?！嚓P(guān)房產(chǎn)政策—取消外批單——在北京市場外地人購房比例已占30~員也可購買經(jīng)濟適用房，實是對外地投資者及購房者的購買動力因素。增房市場具有明顯的帶動作用，以實現(xiàn)市場共榮。絡(luò)的逐漸完善，住宅郊區(qū)化已逐步被市場接受，郊區(qū)城市化趨勢進一步明朗。交通網(wǎng)路的發(fā)展，對北京相關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展是極大的利好?！鞘谢M程的加快——隨著城市化進程的加快和城市建設(shè)重點的戰(zhàn)略展，奠定了堅實基礎(chǔ)，提供了發(fā)展的動力。不確定因素，使得全球經(jīng)濟面臨更大挑戰(zhàn)。發(fā)展造成一定的影響。濟的滑坡對地產(chǎn)行業(yè)，亦具有一定的影響。投資信心和消費欲望。望，對住宅的實際需求造成了一定的影響。爭加劇。政府加大經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)，對商品房的購買需求造成一定影響。將具有比較深遠(yuǎn)的影響。地產(chǎn)及購買高檔房產(chǎn)的首付門檻等，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個行業(yè)的運做產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，若真的實施，其影響面會非常大。增加，市場的競爭更加激烈。在總需求量不能同步放大的情況下，整體銷售率將普遍下滑。大的提高，市場運作更加規(guī)范，更加成熟。9.8降到近幾年最低點。63442115871被調(diào)查的北京市民認(rèn)為，合理住房期望是：一個三口物快捷方便。積較小，構(gòu)成了選購商品房的需求動力。決定，即價格、面積、朝向、戶型、環(huán)境、交通、距的占54其次是交通占20環(huán)境占9面積占6戶型占5只有2%把朝向作為第一因素。大多數(shù)不在自己的衣食上，而在于購房。沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進一步補充知識要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費上的總體購買力不高。益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費者認(rèn)知或展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果牌的數(shù)量不等，能夠說出三個及三個以上的開發(fā)商在所有購房者說出的房地產(chǎn)開發(fā)商中，消費者認(rèn)知度較高度則更低。的樓盤項目選擇率會更高?？梢?，房地產(chǎn)開的重要因素，對促進樓盤的銷售起著不可忽力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設(shè)和宣傳。借助于家庭私車和公交車輛（含地鐵）兩種交通工具，從以房者對車程的要求所發(fā)生的變化。意向居所與目前居所相比平均車程有所增加。伴隨著消費者對居住地點至工作地點的車程現(xiàn)郊區(qū)化趨勢，主要表現(xiàn)為購房者在居住區(qū)域的擴散。四與五環(huán)間（不含0者傾向于將自己的居所從四環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至四環(huán)外的城市邊緣。選擇。從購房者買房的動機來看，無非是自己居住或投資自己與家人居住為目的的購房為自住型購房，一般次置業(yè)的人買房更多是用來出租或增值，以獲得豐購房。從本次的調(diào)查結(jié)果看，自住型購房者仍占據(jù)調(diào)查表明，自住型購房者購房的主要目的是改善(以該部分購房者為計算基數(shù))房或租用外人房，他們希望有屬于自己的居所，而還有一部得不為自己和家人購買居所。但是同時他們的購買力水平不點的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購房者在對將來生活也有相當(dāng)比例的購房者認(rèn)為交通配套是居住區(qū)域比較重要的配通配套的極大關(guān)注也就說明了地理位置對一個樓盤項目的重要在很大程度上影響著購房者的選擇。因此于開發(fā)商而言，在開要精心選擇地理位置?？梢钥闯?，人們對生活的方便性要求已經(jīng)提上了日程。但是，對其他配套如自然景觀、園林景觀、娛樂度并不很高，選擇以上設(shè)施是居住區(qū)域重要配最不重要的配套設(shè)施進行最少的投入或者不投入。下，選擇距離市城區(qū)很遠(yuǎn)的居所。屬于前一種情況的購代的、熱鬧的、開放的生活，購物和休閑娛樂是他們重夠迎合自己喜歡自己的生活方式，房價、住房面積和自了居所位置。除此之外，還有相當(dāng)一部分消費者，現(xiàn)代方式并不是他們所向往的，但工作是他們最主要的生活們不得不將居住地點選擇在與位于市區(qū)的工作地點附近者，他們大多數(shù)喜歡寧靜的、隱秘的、自然的生活，所好的離城區(qū)很遠(yuǎn)的區(qū)域。同時，也有相當(dāng)一部分購房者城區(qū)很遠(yuǎn)的居所則更看重的是它的價格優(yōu)勢。有相當(dāng)一部分購房者喜歡擁有美麗的園林設(shè)計和自然景觀，環(huán)境。但是這其中有一部分購房者由于目前經(jīng)濟條件所限，設(shè)計和自然景觀，選擇房價較低的居所。但是可以預(yù)計，隨增強，會出現(xiàn)對優(yōu)美的園林設(shè)計和自然景觀的需求的增加。房者對優(yōu)美園林設(shè)計和自然景觀并不關(guān)注，而對房價更加在傾向于選擇高綠化率、低建筑密度而較高房價的購這充分說明購房者對居住環(huán)境和生活質(zhì)量與舒適性方的住房觀念更加科學(xué)化，同時也對房地產(chǎn)開發(fā)商提出開發(fā)的住房應(yīng)該更具人性化。當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟域，但是可以預(yù)見今后隨著個人經(jīng)濟實力的向房地產(chǎn)投資。之后，將舊房出售。從調(diào)查結(jié)果來看，投資型購房者對居所的交通配套度。投資型購房者與總體購房者對交通配套的關(guān)注程 程度上來講，也就是投資型購房者對房屋所處地理位投資型購房者，在購房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀較近的地段。調(diào)查結(jié)果表明，目前的投資型購房者比資型購房者會對一居室或兩居室進行投資。速度?？罩蒙唐贩恐饕性诜康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模比較大的地區(qū)和一方面，多數(shù)市民對商品住宅價格比較敏感，對中高價位住房另一方面，中低價房的地段大都位于四環(huán)路以外或遠(yuǎn)于北京的特殊背景也有一定市場的情況是一致的。國的1.7倍，房價卻是全國的2.3倍民住房總量中的比重較低，部分已購公房的居民由于認(rèn)為北京市的商品房供給絕對過剩，這種空置是適合居民需求的造成的相對過剩。環(huán)境，居民潛在的住房需求無疑會對未來的房地產(chǎn)市場以會保持較旺盛的住房需求。位住宅成為市場供應(yīng)的主流。四環(huán)以內(nèi)一直是開發(fā)投資的熱點，目前已經(jīng)形成供大于求的局面，但由于公寓自身成本的逐步提高，其價格將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。隨著輕軌和市政交通改造力度的加大，郊區(qū)高檔房選擇余地加大，部分區(qū)域房價存在理性上漲空間，如通州、朝陽路沿線、太陽宮地區(qū)、五環(huán)沿線、來廣營地區(qū)、城市鐵路沿線、地鐵5號線沿線地區(qū)等，總之，價格的平穩(wěn)或上漲將由區(qū)域的近期或中長期利好所決定。商品房開發(fā)季節(jié)性變化非常明顯，這一方面受投資許多單位與投資機構(gòu)希望在一個財政年度尚未結(jié)束時，確定項底，混凝土工程施工受影響比較大，需要采取冬施措施，一般在進入冬季施工前封頂，進行室內(nèi)工程。這樣以來，新開工、月份呈現(xiàn)出明顯季節(jié)特征。素季節(jié)性影響，商品房銷售面積，在不同月份也表現(xiàn)出比較明顯變化。1月工面積、竣工面積、銷售面積的四年數(shù)據(jù)進行移動重都最高。受冬季結(jié)束后部分項目復(fù)工的影響，一季度施工面積增幅也較大。各指標(biāo)季度系數(shù)如下表：1月但總量仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過竣工與銷售面積，由于新開工面積形成的供給將在明年以后置量增長可能會更加迅猛。逐步回落，供銷兩旺勢頭不減，消費更趨理性，市場細(xì)分更加清晰。獎等變相降價形式。盤的出現(xiàn)也在所難免。例如，通州、大興等區(qū)域的房價套等設(shè)施的不斷完善，預(yù)計今年這些區(qū)域房價仍會有所制約和近幾年高檔公寓高租金的支撐，城區(qū)三四環(huán)以內(nèi)的設(shè)計、配套和用材都越來越好，建設(shè)成本越來越高度的旋風(fēng)；而伴隨八通線、朝陽北路和兩廣路延長四環(huán)慈云寺橋沿線將會聚集等多個新盤、特色盤，進而成為新的樓市熱點區(qū)域。物業(yè)的提升作用將更為明顯，預(yù)計包括回龍住組團等在內(nèi)的輕軌沿線項目將有較大的發(fā)展。在上述熱點區(qū)域，項目的開發(fā)規(guī)模有逐漸增大的趨勢，具米以上的大盤將增多：城市邊緣集團周邊，萬科、天數(shù)的一半左右。他們擁有高學(xué)歷、時尚、創(chuàng)造力強的人處于走出校門后，初始創(chuàng)業(yè)的階段，工作和居所不齊全，居住與投資功能兼?zhèn)?。在房地產(chǎn)市場競爭已進入白熱化的今天，將會有越來越多適應(yīng)市場主體需求的房屋，特別是適于年輕人消費的住宅產(chǎn)品。市場是需求金字塔頂端的客戶，市場消化量不大。從市場的整體發(fā)展來看，戶型設(shè)計正向著實用和人標(biāo)準(zhǔn)間，人們還是要向更加實用和適用的套房邁進。具體費心態(tài)逐漸成熟，在購房上會有更長遠(yuǎn)的考慮，預(yù)計以下定要做精裝修；另一種是位置相對外圍，迎合普通百姓的經(jīng)濟型緊湊戶型，如的居室面積與齊全的功能空間為特征的戶型。。商品房供應(yīng)量大增，使供應(yīng)與需求之間的差距逐漸加大。專家。商品房價格將呈現(xiàn)微降格局。。糾紛持續(xù)不斷，高品質(zhì)、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房將成為市場寵兒。。經(jīng)濟型住宅將成為市場主流。?？傮w競爭加劇，銷售率將普遍下滑。產(chǎn)品類型角度，選擇了低密度社區(qū)萬科青青家園、金地格林小鎮(zhèn)和珠江從精裝修房角度，選擇了珠江羅馬嘉園、珠江綠洲和世外桃園。情況/鹿收費站）毛坯房/ee2.5鎮(zhèn)號板樓：e1.9/2.60.5情況/板樓/2.5-2.82.5板樓/3.82-2.54園甲1號32.8萬科青青家園是北京萬科繼萬科城市花園、萬科星園之后，在北京開發(fā)的第三有私家花園，并通過層層退臺的方式，令幾乎樓上每一家都擁有私家露臺；分①品牌優(yōu)勢：萬科是公認(rèn)的國內(nèi)房地產(chǎn)第一品牌，在消費者心中占據(jù)著一定的位置，它代表了質(zhì)量和服務(wù)的保證，在消費者中有良好的口碑。效、周到、完美。①市政配套不完善：目前周邊比較荒涼，配套設(shè)施較少，要靠小區(qū)自己興建。①一期業(yè)主已經(jīng)順利入住，初具規(guī)模，周邊暫無已形成規(guī)模的競爭樓盤。②五環(huán)路的開通使青青家園的交通更為便捷。威脅售面臨較大競爭壓力。珠江國際城位于北京CBD后花園――通州區(qū)，定位為通州區(qū)的高檔項目，初期①位置距離市中心較遠(yuǎn)。價確實對銷售形成一定的阻力。通州區(qū)缺乏高檔項目，國際城較大的社區(qū)規(guī)模、歐洲風(fēng)格的設(shè)計加上珠江的品牌，使其在通洲區(qū)有鶴立雞群的感覺，能給業(yè)主營造一定的心理優(yōu)勢，吸引二次置業(yè)者的關(guān)注。威脅在周邊普遍是中低價位樓盤的形勢下，高檔樓盤的營銷推廣具有一定的難度和元/㎡，后來漲到6900元/㎡，現(xiàn)已全部售出；目前銷售率已達在售樓盤的①品牌優(yōu)勢：金地格林小鎮(zhèn)是金地集團在北京投資開發(fā)的第一個項目，憑借金地的知名度，聚集人氣的速度較快。②配套較全：亦莊是政府大力支持投資開發(fā)的熱點區(qū)域，目前居住區(qū)已漸成規(guī)模，市政配套較全，中小學(xué)、醫(yī)院、大超市、體育場館都具備，有多條公交車③是全國首批健康住宅試點工程，住宅設(shè)計符合健康住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。②從位置上看，雖然格林小鎮(zhèn)與奧園都在五環(huán)外，但南五環(huán)遠(yuǎn)不如東五環(huán)距離③戶型設(shè)計明顯不如奧園，存在明顯缺陷。威脅在亦莊地區(qū)存在較多產(chǎn)品類似、價格相近的競爭性樓盤。價格優(yōu)勢：朝陽新城作為經(jīng)濟適用房，它的成本優(yōu)勢帶來了價格優(yōu)勢。①東壩地區(qū)的市政配套不完善，居住區(qū)未成規(guī)模。②小區(qū)入住后面臨較大的交通壓力。在東壩目前沒有同等價位的競爭樓盤。威脅①項目周邊環(huán)境不太理想，先期入住居民可能會感到生活不便利。成太大影響。①區(qū)位優(yōu)勢：位于朝陽公園東側(cè)東四環(huán)外的石佛營，交通極②價格優(yōu)勢：房款單價不低，但總價低，首付和月還款壓力小，對首次置業(yè)的青年白領(lǐng)和投資型買家都非常有吸引力。在塔樓中的小戶型設(shè)計，不可避免地存在各種缺點，無法滿足均好性。對于追求生活居住品質(zhì)的人來說，不適合此樓盤。威脅想買的人望而卻步。元/㎡。①社區(qū)規(guī)模較小，與奧園和朝陽新城相比，容積率偏高。②開發(fā)商是北京富利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，缺乏知名度。③與大型經(jīng)濟適用房朝陽新城毗鄰，不具備價格優(yōu)勢。戶型設(shè)計較多，面積上跨度大，客戶有較大選擇余地。威脅隨著東壩地區(qū)樓盤的增多，東壩地區(qū)面臨交通起點通惠河，與昆玉河等水系相連，毗鄰北京中國唯一一所專業(yè)傳媒大學(xué)威脅①京通快速路沿線可供開發(fā)的區(qū)域還較多，未來會出現(xiàn)較多極具誘惑力的價格優(yōu)勢。①距離市中心較遠(yuǎn)，且社區(qū)規(guī)模較小。②市政配套不完善，無市政供水。③處于飛機航道下，通訊信號易受干擾。周邊無同等底價位的競爭樓盤。威脅社區(qū)規(guī)模小，又離市中心遠(yuǎn)，入住后各方面生活需求很可能得不到滿足。或運動或藝術(shù)或陽光或繁華，每個分區(qū)擁有獨立的生活空間，全的高檔建材，從各個細(xì)節(jié)多角度詮釋純正的意大利生活。價格不菲，一般工薪階層難以負(fù)擔(dān)。隨著朝陽北路建設(shè)速度的加快，交通狀況將大有改善，能吸引更多層。威脅在市場上存在較多相同價位的競爭對手，如蘋果社區(qū)、富力城，也是均價界定為次要間接競爭項目。資出租為主。從國外的情況看，商務(wù)區(qū)內(nèi)居住人數(shù)是工作人數(shù)的十分之一左右。戶型(㎡)(元/㎡)塔樓、式月毛坯房、精裝修年9月塔樓、年4月園6塔樓、月園5月園4月路層路8樓區(qū)莊層以小面積三居和選配）朝陽路項目簡單點評：名建筑設(shè)計和環(huán)境設(shè)計事物所設(shè)計，產(chǎn)品充滿創(chuàng)新色彩。晨光家園：朝陽無限：專為東區(qū)工作的青年購房者精心打造，20萬㎡總體建筑面積和緊鄰朝陽路的優(yōu)越位置，該項目面臨的入住推遲勢必影響項目的信譽度。間較早，整體規(guī)劃比較落后，屬于早期居民小區(qū)設(shè)計，同樣的問題也存比較齊全的配套設(shè)施，擁有京通快速路和朝陽路兩條主干道也使業(yè)屬中等規(guī)模，中檔次社區(qū)。位置相對來說較遠(yuǎn)，項目距離主路有一段距離。柏林愛樂：小區(qū)聘請德國知名設(shè)計師馮·格康進行建筑設(shè)計，整體呈現(xiàn)簡約的現(xiàn)代主義風(fēng)格，精致的的缺點。低層板樓；第三類為小高層板樓。低密度、純居住特點。為投資者預(yù)留足夠的上升空間。2002.11..152.85.34.34.4以節(jié)約采購成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護建㎡） 南3.82-2.51板樓/2.52.64樓2.13.75樓2.5-2.842.42.21號單式裝修)2.5左右㎡） 未定4.44.25~6塔樓9.75.774.6塔樓2.2層2.3面層、(元/㎡)(萬㎡)海淀區(qū)西四環(huán)四季青米(萬柳)88海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)遠(yuǎn)大路，西四環(huán)與板井路公寓)B(客房)C(寫字海淀區(qū)西三旗環(huán)島向海淀區(qū)紫竹院路四季4.83海淀區(qū)西北三環(huán)昆5.6朝陽區(qū)太陽宮西壩河3.9朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋4.9朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋/梯板式樓2.6(元/平米)(萬平米)朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)，京沈高速與東四環(huán)交界朝陽區(qū)京通路高碑店豐臺區(qū)玉泉營環(huán)島東2公園對面)3層7豐臺區(qū)南四環(huán)公益西帶電梯或多層不帶電梯)豐臺區(qū)世界公園北側(cè)2大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)東北5在北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)的政策推動下，綠化隔離％，吸引老人和小孩的重要因素，環(huán)境比較適合二次置業(yè)改善居很多項目以開發(fā)適合三口之家、三代同堂的大面積戶型為主目中，除幻星家園、裕瑞軒以及萬泉新新家園新推的小戶型舒適型戶型為主。青及周邊區(qū)域為主。在周四和周五投放。宣傳主題：我的世界·我的城確定，如價格、綠化率等。塊單立柱戶外廣告牌，與奧園的廣告牌距離非常近。有大量硬廣投放。硬廣投放的主要媒體，多采用彩色半版的形式，主要選擇在周三或周四投放。方面也選擇了廣告價位相對便宜的精品購物指南和京華時報。近姚家園路南，鵬潤投資/全套精裝修，王董國際設(shè)計。正大東風(fēng)綠色工。計下半年入市。黃杉木店附嘉園對面。廣州宏宇集團年初入市。南角。（后現(xiàn)代城香格里拉房未定。全部竣工。生態(tài)住宅。項目具有直接的競爭力和影響力。及時跟蹤潛在項目的情況和未來發(fā)展的策略，有利于我們進行二期及后續(xù)階段的項目營銷。項目位置：姚家園路與青年路交匯處北側(cè)，姚家園公園附近。裝修標(biāo)準(zhǔn)：全套精裝修。發(fā)展商：鵬潤投資/北京鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)公司。項目位置：姚家園路與青年路交匯處南側(cè)，鐵路東側(cè)，珠江羅馬嘉園北側(cè)。產(chǎn)品類型：以板樓為主，也有塔樓。裝修標(biāo)準(zhǔn)：可能為精裝修，帶家電尚無定論。項目操作。開發(fā)商：正大（中國）投資有限公司投資商：泰國正大集團項目位置：東四環(huán)外，朝陽路北，東風(fēng)鄉(xiāng)辛莊地區(qū)。社區(qū)特色：引進國際頂級環(huán)保型建材輔以綠色設(shè)計概念規(guī)劃設(shè)計：美國紐約市規(guī)劃局。開發(fā)商：宏宇地產(chǎn)/廣州宏宇集團項目位置：朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)青年路附近。珠江羅馬嘉園的對面。產(chǎn)品定位：高品質(zhì)全裝修住宅項目。建筑形式：點式小高層和高層塔樓。投資組合：新華聯(lián)集團、金六福酒業(yè)、云南香格里拉酒業(yè)。產(chǎn)品定位：高品位的生態(tài)住宅。l奧園目前的主要競爭對手集中在東四環(huán)至東五環(huán)附近，這一區(qū)域的發(fā)展方具發(fā)展?jié)摿蜕禎摿Φ臒狳c區(qū)域。l北京市住宅郊區(qū)化的趨勢逐漸顯露，低密度住宅越來越受歡迎。在同樣爭的價位略低于奧園，也成為奧園的強勁競爭對手。l從競爭對手的營銷推廣策略來看，萬科青青家園、金地格林小鎮(zhèn)、珠江綠京青年報作主要平面廣告媒體，在北青報的廣告投入都超過了本項目廣告了抽獎、客戶聯(lián)誼、表演這些活動外，并無新意。調(diào)尚未正式推出，但它們的定價較低，拉低了整個東壩地區(qū)的區(qū)域價值，容易使客戶質(zhì)疑奧園的定價，對奧園后面幾期的定價方案可能會有一定影很可能像回龍觀、天通苑一樣被一搶而空，分流一部分奧園潛在客戶。因此，奧園后面幾期的定價不宜過高，避免與周邊項目差價過多。l針對競爭對手逐漸增多的狀況，我們要加強市場調(diào)研和市場分析工作，關(guān)注競爭對手動態(tài)，對本項目和競爭項目的優(yōu)劣勢進行對比，在銷售中揚長避短，突出奧園的特色，對其他競爭項目對奧園的攻擊要有所防范。l依靠奧園的品牌效應(yīng)以及一期熱銷的口碑效應(yīng)，利用產(chǎn)品差異化，提高項541888832牌忠誠度，是一期的售后和二期的開發(fā)將要持續(xù)的課題。北京奧園一期的熱銷更多是借助奧園的品牌效應(yīng),而驗證品牌的優(yōu)劣還有待一期現(xiàn)房品質(zhì)、社區(qū)的品位及社區(qū)配套服務(wù)來加以驗證，只有開發(fā)商的承諾與客戶心中理想的奧園現(xiàn)待進一步提升，作為一個百萬㎡持續(xù)開發(fā)的中高更為重要，提升這種知名度的最好辦法就是利用力度。融洽關(guān)系，維護好奧園在市場和客戶心目中建立起來的品牌美譽度。并進一步建立客戶對奧園品牌的忠誠度。來大規(guī)模的開發(fā)和建設(shè)。奧園項目開創(chuàng)了東壩地區(qū)房地產(chǎn)項目成功開發(fā)的先河。壩正在逐漸被業(yè)內(nèi)和購房群體所認(rèn)可。※規(guī)模性開發(fā)及項目開發(fā)的延續(xù)性迎合了目前房產(chǎn)市場客戶的需求。式在寸土寸金的北京適時得填補了市場空缺，滿足了市場偏范。進深、全朝陽設(shè)計、明廚明衛(wèi)等，但仍存在一些小問題。分配合理；A戶型各功能分區(qū)較為適中，但面戶數(shù)又相對較多，所以仍有余存；E戶型別致新穎，但實用性不強，萬元以上，它的客戶群體層次較高，從而對住適當(dāng)減少其它戶型。使二期戶型比例更協(xié)調(diào)。在一期奧園戶型設(shè)計中追求邊單元戶型設(shè)計的差單元戶型設(shè)計獨特性的同時，更注重功能分區(qū)的合理性和實用性?？蛻舻钠谕蹬c實際形成一定落差，從而影響項有在二期的復(fù)式戶型設(shè)計中取長補短，增強戶型的實用性及合理性。提高有效空間的使用率，以減少無用空間的浪費。即可改變其銷售狀況。觀的點晴之筆。事風(fēng)格，樹立奧園形象。可選擇性。□廚房設(shè)備設(shè)施檔次的提高。□考慮采用多樣式菜單裝修方案，增強裝修的個性化?！跗鹁邮铱稍黾拥匕寤虻卮u的可選擇性。墻面也可更換顏色□衛(wèi)浴、廚房、地磚、墻磚提供客戶菜單式選擇方案。在衛(wèi)生間及廚房加裝電話線接口等等。正成為一期的升級版，成為奧園品牌的精華版。住宅作為一處生活居所，入住后的物業(yè)服務(wù)也是體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)，外在宣傳二期的同時，應(yīng)加強對一期物業(yè)服務(wù)事件的宣傳。住宅建筑面積:9.98萬㎡。BCDE99FG4A躍B躍7C躍484D躍363G躍1331186286.5～7.5F834156622F44486284713311866284.5~47133118822833118351331186二期的規(guī)劃設(shè)計理念沿用一期設(shè)計理念,突出運動、點為：整后的戶型更加合理、更加人性和實用?！駪粜驮O(shè)計特點※獨設(shè)曬衣陽臺，避免客廳的凌亂；※餐廳獨立設(shè)計，與客廳互不干擾；※復(fù)式及挑空設(shè)計，增加居住氣氛。●戶型設(shè)計說明二期將進深調(diào)整為4.2米，方便業(yè)主擺放衣柜；※客廳進深由一期的6米改為6.3米，面積增加，既有利家具擺放，也使起居室更加寬敞明亮；※北臥室進深由原來的3.3米改為3.6米，使該房間能擺放雙人床及衣柜；房間的居住舒適度；※餐廳開間由2.7米增加為2.8米，就餐環(huán)境更加舒適；※書房開間由3.6米改為3.7米）：應(yīng)該能夠彌補一期銷售期間三居室房源不足的狀況?？傊?，調(diào)整后的戶型布局更加合理，功能更加完●戶型布局調(diào)整說明由于購買該戶型的人士多為事業(yè)有成，追求高品質(zhì)生活的人群，二期將該戶型布置在景觀環(huán)境最佳的湖邊、集中綠地一帶，相信這種調(diào)整能為二期的銷售帶來便利。24%27%27%24%20%18%17.16%14%9.9%9.8%7.6%4.9%330A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型ABCDEFG●一期配套公建合體育場（內(nèi)設(shè)籃球、羽毛球、乒乓球等跳操中心、健康多平方米的超市，方便業(yè)主日常生活的需要?！貣|壩中路、東壩中街設(shè)有底層商業(yè)，彌補超市以外的配套生活）；任老師，為業(yè)主子女提供良好的學(xué)習(xí)英語的環(huán)境；業(yè)主出行。●二期配套公建音對周圍居民的干擾。用其低洼地勢因地制宜，建造環(huán)境優(yōu)美的人工水景，使住宅的景觀更加優(yōu)美?！貑蔚陽|路西側(cè)分別布置沿街商業(yè)，與一期遙相呼應(yīng)，提供便利的生活服務(wù)；沿東壩中街也布置底層商業(yè)服務(wù)設(shè)施，設(shè)置部分餐飲、便利店等便民設(shè)施?！袷姓涮自O(shè)施區(qū)。根據(jù)北京2002年房地產(chǎn)消費與媒介研究分析對消費者特征的描在大專，大學(xué)本科，知識化、年輕化越來越成為購房者的趨勢。 的特征。產(chǎn)市場作用將長期存在，成為不可忽視的力量。車的消費占了很大比例。高低{子女需求群和被動需求群的平均文化程度則較低。 ◆個人月收入m家庭月收入1000080006000400020000子女需求群主體購買群被動需求群強力購買群多種需求群平均年齡為24.7歲總支出的比例較低總支出的比例較低總支出的比例很高總支出的比例較高購房的主要目的是改善居住條件、拆遷、為父母、子女和投資等征多種需求群體強力購買群體被動需求群體主體購買群體子女需求群體※強力購買群體與子女需求群體可接受的房屋總價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它群體?！黧w購買群體可接受的購房總價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它群體。※其它兩個群體可接受的房屋總價基本相當(dāng)。：（3750350032503000275025002250200017501500子女需求群體主體購買群體被動需求群體強力購買群眾多種需求群體：（子女需求群體主體購買群體被動需求群體強力購買群體多種需求群體幾年付清左右。●由于個人平均月收入的不同，人們可以接受的房屋總價具有明顯的差異性，基本上呈現(xiàn)出收入越高，可以接受的總價越高，其中：之間由于置業(yè)次數(shù)不同，可以接受的房屋總價也有明顯的差異，具體表現(xiàn)為：同時在第一次置業(yè)的消費者中，不同收入的消費者可以接受的房屋總價又有明顯的差別，具體表現(xiàn)為：45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0%0.0%41.1%37.2% 8.1%3.8%3.8%3.6%1.8%0.6%根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示一期成交業(yè)主區(qū)域選擇中主要以東北部根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示一期成交業(yè)主區(qū)域選擇中主要以東北部為主,占72.9%4.5%3.5%1.4%1.4%0.4%0.4.5%3.5%1.4%1.4%0.4%0.8%0.6%0.6%0.2%電視廣電視廣告朋友介紹和網(wǎng)絡(luò)廣告朋友和戶外廣告文藝臺廣播國際臺廣播搜房網(wǎng)焦點網(wǎng)北京奧園網(wǎng)站精品購物指南京華時報北京青年報北京晚報戶外廣告朋友介紹要性，應(yīng)盡力維護好現(xiàn)有客戶資源，以達到口碑宣傳的目的。看出一期房屋大部分為已婚家庭購買。54.3%54.3%60%50%40%30%20%10%23.4%23.4%8.9%1.6%11.8%大專以下大專本科碩士博士及以上奧園的文化服務(wù)要有較高的文化含量。起了自己的品牌形象。 27.0%27.0%22.3%18.1%11.5%12.1%8.7%0.3%IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，購房目的為“自己常住”的比例最高，占慮。35%30%25%20%15%10% 29.6%29.6%B型D型E型G型A型C型都喜歡在接受房款的調(diào)查中，選擇“60～70”房子的購房者為主，占可以看出口碑宣傳的重要性。物業(yè)裝修戶型規(guī)劃景觀配套交通裝修戶型景觀裝修交通物業(yè)裝修戶型規(guī)劃景觀配套交通裝修戶型景觀裝修交通景觀配套和交通裝修和交通規(guī)劃和交通景觀和交通物業(yè)和規(guī)劃規(guī)劃景觀配套裝修配套交通規(guī)劃配套交通景觀配套交通裝修配套裝修規(guī)劃景觀裝修戶型裝修戶型配套60%50%40%30%20%10%59.4%私家車單位配車公交車出租車自行車步行其它作。(3)健康和運動占7.5%(7)時尚占3.5%(8)健康、運動、活力占 全選時尚運動健康清新運動健康清新健康活力現(xiàn)代健康時尚現(xiàn)代現(xiàn)代清新活力運動時尚現(xiàn)代房群體。戶型。構(gòu)。配車。狀況，喜歡親近大自然。ABCDEGA躍B躍C躍D躍G躍影響的時間、方面和程度準(zhǔn)確地進行判斷還很困難望結(jié)合國內(nèi)外眾多研究機構(gòu)的獨立研究，從經(jīng)濟學(xué)根據(jù)摩根士丹利亞洲首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠估計，取消“五一”長店、公路客運、水路客運、出租、餐飲和娛樂業(yè)等行業(yè)及其相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員的人均可支配收入下降，他們的購買能力，特別是購買房產(chǎn)這種巨額耐用消費品的能力將受到當(dāng)然，我國經(jīng)濟自身的龐大規(guī)模和多樣性特征（特別是制造業(yè)餐飲、運輸、酒店、娛樂等行業(yè)的同時，電腦、手機和紡織等行業(yè)的強勁增長彌補了有些行業(yè)的損失，中恢復(fù)高的消費水平。提現(xiàn)和變現(xiàn)等手段來減少不確定性帶來的焦慮。特別導(dǎo)，如預(yù)測價格下降、供需矛盾突出等，會造成消費者的自我證實，短期內(nèi)得到控制，社會情緒將逐步恢復(fù)平靜，前一示造成的集體恐懼將逐步消除。人們通過學(xué)習(xí)信息數(shù)不斷減少、越來越多的患者治愈，社會經(jīng)濟活動死有命”或者是“沒事了”等態(tài)度來消除焦慮。壞和價格下跌。因此在這種敏感時期，政策的出臺應(yīng)非常謹(jǐn)慎。場需求總量的波動并不會很大，但消費者需求偏好會發(fā)生較大變化。低密度住宅的優(yōu)勢在與容積率和建筑密度比較低，所以人口密度低、綠島等項目，它們目前成為京城購房者的寵兒。都對居住的健康性造成不利影響?，F(xiàn)不了空氣的對流，衛(wèi)生間和個別房間也實這些問題上有一定優(yōu)勢。銷就可以證明。說，是有一定優(yōu)勢的。特別是借助大社區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢，采取封閉式管理、一個安全島。l提高生活質(zhì)量，實現(xiàn)居住的升級換代。l投資、增值保值的需要。l異地置業(yè)的需要。通工具的要求是他們還承擔(dān)不了的。會有一個大的反彈。同時這部分需求的需求偏好會有較加關(guān)注居住的健康性，關(guān)注低密度和郊區(qū)化住宅。即使更加偏愛板樓。投資的需求將在較長的一段時間內(nèi)受到抑制。一但本次分析主要針對的為住宅市場，在這個細(xì)分市場不是很大，因此對需求總量不會產(chǎn)生決定性的影響，對這類需求的影響是短暫的，很快可以恢復(fù)到以前的其蘊涵的大量商業(yè)機會將依舊吸引大量外地、外國消費者。及建筑材料的運輸不便等，其造成的后果是部分項目可能會推遲交付。僅是暫時性的，待疫情有所控制，推廣會出現(xiàn)一個集中反彈高潮。但由于需求偏好的變化，一些敏感的發(fā)展商會會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這也表明對于不同的細(xì)分市場同變化。更多的發(fā)展商會去開發(fā)郊區(qū)化、低密度的加注重。即使在城區(qū)內(nèi)的項目，也會通過盡量控制部分項目由于項目自身銷售態(tài)勢和資金壓力措施，但總體看，北京住宅市場的價格是比較平穩(wěn)的，也是短期和階段性的，因此不會對大局有所影響。進行相應(yīng)調(diào)整，更多以社會中產(chǎn)階層為目標(biāo)客戶，要和提高生活品質(zhì)需要的產(chǎn)品將推向市場。在需求偏好發(fā)生深遠(yuǎn)變化的情況下，符合市場需要，密度低、戶型好、物業(yè)管理好的樓盤將受到市場追捧，價格有一些密度過大，樓層過高、戶型較差的樓盤將逐漸被不得不采用打折、贈送等方式進行促銷。但消費者是而對需求偏好和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響是長期和全業(yè)內(nèi)空前的大反思。這種反思，應(yīng)該是積極政府的指導(dǎo)、行業(yè)的規(guī)范和開發(fā)建設(shè)的實際進步的機會。在這個時候，我們應(yīng)更加關(guān)注健康住宅。西方一些⑥有足夠高度的照明設(shè)備，有良好的換氣設(shè)備；⑦有足夠的人均建筑面積并確保私密性；⑧有足夠的抗自然災(zāi)害的能力；⑨住宅要便于護理老人和殘疾人。在我們國家，建設(shè)部和科技部共同組建的國家住宅與程中心組織并聯(lián)合中國建筑設(shè)計研究院、國家環(huán)保總局污染控制司、社會及業(yè)界極大反響。為此，國家住宅與居住環(huán)境工成立了健康住宅建設(shè)專家委員會及健康住宅建設(shè)項目重點放在建設(shè)的過程，協(xié)助開發(fā)項目落實各階段的技高健康住宅程度，實現(xiàn)健康住宅目標(biāo)。健康住宅評估居住環(huán)境健康性，對自然親和性，住區(qū)環(huán)境保護和健方面。不同于一般小區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計，健康住宅的優(yōu)秀的住宅規(guī)劃設(shè)計平臺上，緊扣與“人”健提高和引導(dǎo)健康住宅開發(fā)建設(shè)的目標(biāo)。健康住宅的評要求嚴(yán)格，必須采用嚴(yán)格的檢測分析方法，對工程項目在規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)中和竣工驗收過程中，分階段開展技術(shù)咨詢、現(xiàn)作，并經(jīng)專家檢測后實行評估驗收。林匹克花園為全國首批首個健康住宅建設(shè)項目試點工程。在社區(qū)中，應(yīng)將健康安全放在重要位置，如考慮社建設(shè)技術(shù)要點》對此有明確要求。倘若在住宅小區(qū)中有這樣的配套設(shè)施及服務(wù)上級反映，并盡快采取措施。在關(guān)注健康和安全的同時，我們也必須承認(rèn)有一些矛盾的問題，例如：主要指低密度住宅需要大量土地，而在我國城市中一是土地資源稀缺，二是土地價格較高。例如空調(diào)增加新風(fēng)量，與節(jié)能措施有矛盾。不利用中水，與節(jié)水措施有矛盾。個大的進步。士的認(rèn)可，也由此贏得了多個獎項。。獲得中國奧委會授予的中國奧委會特許產(chǎn)品稱號。。獲得中國建筑設(shè)計研究院授予的北京奧園優(yōu)秀工程設(shè)計獎。工程稱號。號?！駞^(qū)位優(yōu)勢天獨厚。使奧園的升溫指數(shù)直線上升?！裨O(shè)計規(guī)劃優(yōu)勢社區(qū)容積率僅為0.8～0.9之間的大型低密度、中高檔花園突顯以人為本的設(shè)計規(guī)劃理念?！裆鐓^(qū)理念優(yōu)勢合，讓運動和健康成為永久的主題。●戶型設(shè)計優(yōu)勢戶型設(shè)計新穎，提供了比傳統(tǒng)意義板式住宅更為廣闊生活的舒適性?！癍h(huán)境優(yōu)勢用大面積組團綠化的設(shè)計風(fēng)格，體現(xiàn)了全區(qū)景觀的均好●團隊優(yōu)勢聯(lián)手，打造精典奧園?！衽涮變?yōu)勢的生活所需都可以在小區(qū)內(nèi)完成，為生活提供更顧之憂?！窆芾韮?yōu)勢服務(wù)，為居民提供了便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)?！褚?guī)劃方面再度成為眾人矚目的明星?！駪粜头矫娌煌目蛻羧后w?！窀窬謨?yōu)化采光，通暢的風(fēng)流互動，創(chuàng)造了大氣磅礴又不失空靈的的空間效果?！窬b修方面在二期的裝修選材中為客戶提供了多元化的選擇空間，新的設(shè)計理念，多種多樣的優(yōu)質(zhì)環(huán)保裝飾建材的選擇方案，張揚個性。●智能化方面正國際化社區(qū)。●景觀設(shè)計方面密接觸。●教育配套方面場、文體設(shè)施應(yīng)有盡有，為孩童的未來奠定了良好的基礎(chǔ)?！瘳F(xiàn)狀交通有待改善二期的銷售工作產(chǎn)生不利影響?！衽涮自O(shè)施目前不夠到位※周遍配套設(shè)施較少，尚未成型，目前尚未形成旺盛的人氣?！姓涮自O(shè)施基礎(chǔ)薄弱，目前還比較落后，自來水、市政供暖、天然氣等尚未形成社區(qū)配套。※周邊東壩殯儀館相距本案較近，將會對項目銷售產(chǎn)生一定影響。度。同時，積累了充足的客戶資源。可。住宅成為首選?！袷袌龈偁幏矫嬗绊??！癞a(chǎn)品價格方面單價已經(jīng)高出許多，必將在一定范圍削弱二期的市場競爭力度?！窈笃陂_發(fā)方面加之市場變化的不確定因素，項目運作難度將加大。●質(zhì)量問題任務(wù)?！衽c業(yè)主的關(guān)系問題營銷的重點，不能等閑視之。觀望狀態(tài)，市場房價也有下滑的趨勢。住條件，實現(xiàn)居住的升級換代。組合類型，這便是北京奧林匹克花園的目標(biāo)市場。主要滿足提高生活品質(zhì)，改善居住條件的需求，而不是解決住房需要的需求。l用于吃的支出占總支出的比例很低(即恩格爾系數(shù)很低);l單位以三資企業(yè)\私營民營\國有企業(yè)和股份制企業(yè)為主;l職業(yè)以企業(yè)管理人員和私營企業(yè)主\科研人員\教師\一般職員等為主;l購房的主要目的是改善居住條件\結(jié)婚和拆遷根據(jù)北京奧林匹克花園目標(biāo)市場的選擇和一花園的市場定位為：l健康住宅。運動與健康是北京奧林匹克花園的品牌個性。特別是客戶的心理價值(來自與品牌、客戶關(guān)系、增值服務(wù)、承諾與信任)?；▓@”的時候，就確立了差異化的競爭戰(zhàn)略。名稱、標(biāo)志和事件，突出體育設(shè)施、突出獎杯、獎牌和運動員等。振梁出任文化大使，而且在產(chǎn)品差異化方面傾注了大在北京奧林匹克花園二期中，將繼續(xù)突出形象方面的差異品差異化和服務(wù)差異化方面。認(rèn)定。在服務(wù)差異化的方面，我們將在二期將重點推出健康會，的健康管理服務(wù)。觀念就貫穿始終。因此，北京奧林匹克花園在康生活”的核心理念下，提出了“在運動中享受健康生活”的品牌利益點。并且重點突出品牌形象中產(chǎn)品形象和消費者形象這兩個重要維度。健康的產(chǎn)品的形象；會”來營造北奧良好的社區(qū)文化。成為二期成功的基礎(chǔ)。意度和對奧林匹克花園品牌的忠誠度，因此為了使客戶們從戰(zhàn)略的高度提出：林匹克大廈外立面的整體落成，奧林匹克大道的全面完工，將奧化領(lǐng)先市場，贏取客戶認(rèn)同。 正式開盤正式開盤排號客戶認(rèn)購南地塊開盤南地塊開盤………………加熱期。l2003年7月19日…………一期排號客戶認(rèn)購。l2003年7月20日…………市場放號。l2003年7月26日…………市場客戶認(rèn)購?！仄?，結(jié)束北地塊?！系貕K預(yù)熱。l2003年10月1日…………南地塊開盤。開高走，分三個階段進行銷售。大之利潤。期銷售推展順利成功。稍遜色之地塊稍遜色之地塊（戶）稍遜色之地塊，位于全期最西北端，距全區(qū)中心的奧林匹克大道較遠(yuǎn)。致與位置實屬最佳。期內(nèi)能順勢將第一區(qū)域引爆。認(rèn)購期內(nèi)充分消化一期排號客戶及前期等候客戶群，在開盤期前完成套數(shù)。能滿足客戶需要，則要考慮提前開盤南區(qū)，避免不必要的客源流失。下結(jié)論。操盤進度，分階段推廣組團的順序等方面制定而成。4.530215.54030216.554030217.56540321依據(jù)各座具體所屬區(qū)域，按其景觀，環(huán)境的差異，分為三個等級。位置、景觀、戶型均屬二期最佳。A級B級位置較好，周邊有景觀和花園綠地。C級所處位置一般，景觀均屬一般。D級位于二期最邊側(cè)單元或緊臨市政道路、車庫出入口，周邊無景觀的中間單元，及靠近群房的邊單元。適度調(diào)低。也比同期其它單元每平米高出30%（2.5元/㎡/月:1.8元/㎡/月）;加之到同期各個單元中去。底價；段保持不變；購期充分消化排號及等候客戶群，建議此階段的平均單價應(yīng)略高于一期，根據(jù)上述價格策略及預(yù)期的二期均價，經(jīng)系統(tǒng)分析得出：※以上所有價格均含全套精裝修及中央空調(diào)的費用?！陨纤袃r格均含全套精裝修及中央空調(diào)的費用?！陨纤袃r格均含全套精裝修及中央空調(diào)的費用。相應(yīng)折扣上?！褓I方于簽訂（房屋認(rèn)購書）當(dāng)日，即付定金人民幣3萬元?！褓I方于簽訂（房屋認(rèn)購書）7個工作日內(nèi)到賣方指定地點簽●買方地簽訂（房屋認(rèn)購書）當(dāng)日，即付定金人民幣3萬元?！褓I方于簽訂（房屋認(rèn)購書）當(dāng)日，即付定金人民幣3萬元。●買方于簽訂（房屋認(rèn)購書）7個工作日內(nèi)到賣方指定地點簽訂扣除定金付賣方?！褓I方簽訂《商品房買賣合同》交付首款后一個月內(nèi)付清總款的一環(huán)，將對銷售起到事半功倍的效果。銷售渠道也可以說是客戶獲得產(chǎn)品信息，了解認(rèn)售工作的特點，對將要利用的各渠道作一一闡述。礎(chǔ)上，針對二期項目的銷售，作如下調(diào)整：●宣傳引導(dǎo)階段二街入口。以延續(xù)一期風(fēng)格突出二期賣點為佳。本案的探知心理，增進購買欲。●了解促成階段二者應(yīng)本著由廣闊到具體，由外及內(nèi)的思路，精心的設(shè)計安排，將有助于客戶增加信心，排除疑問。示，烘托出奧園的內(nèi)在品質(zhì)。管理等?！窆さ嘏浜螦、工期進度要跟上，可將工程進度計劃公布售樓處使客感，進而發(fā)揚主人翁精神，視奧園為自己的孩子，期盼著他一天一天成長。北京房展會每年十幾次，以國貿(mào)中心舉辦展會最為成功，人氣最為旺盛。房展會是本案面向市場的一個窗口，它拉近了與眾多參展商、參展項目的接觸距離，因此它更是展示項目品牌與公司實力的一個平臺。從另一個角度說明房展會又是整個北京房地產(chǎn)市場的一個縮影，如此近距離的與眾多房產(chǎn)項目同臺競技，將更能突顯奧園的卓越品質(zhì)，其最佳的性價比優(yōu)勢將再一次成為北京樓市的亮點?！裎刮粦?yīng)在明顯位置，其裝修風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)奧林匹克精神和活力之城的內(nèi)涵。展板、模型、音像、印刷品的展示主題應(yīng)圍繞展開，充分展示奧園的特點，使每一位進入房展會大廳的人都被其卓越的品質(zhì)所吸引?！裾f明篇——本案所有參加房展會的銷售人員應(yīng)進行嚴(yán)格的項目培訓(xùn)，針對買家可能提出的疑問要做有針對性的演練。通過嚴(yán)格認(rèn)真的前期準(zhǔn)備工作，使房展會的實際工作真正起到培養(yǎng)買家購買欲的目的。過在房展會上的完美表現(xiàn)，以及聚集的旺盛人氣，造成轟動效應(yīng)，進一步確立在房展會中的霸主地位，再創(chuàng)銷售業(yè)績新高?！衿渌浜稀O(shè)置看房班車，讓客戶真正感受一下實際路途，將有利于客戶下定決心購買本案?？蛻絷P(guān)系渠道是本案最重要的銷售渠道，該渠道在一期的銷售工作中起到至關(guān)重要的作用。其由客戶的朋友、鄰居和家庭成員組成。他們有一個共同點，就是已經(jīng)有朋友或新人購買了本案，因此，此類客戶已對本案有認(rèn)可度，成交起來不難。要想抓住這些客戶，就要先抓住他的上線，也就是作好對老客戶的服務(wù)工作?！窨梢酝ㄟ^組織一些有奧園特色的文體活動來給業(yè)主們創(chuàng)造一個相互溝以達到宏揚奧林匹克精神的目的?！窨梢酝ㄟ^給介紹朋友購買奧園的業(yè)主們適當(dāng)?shù)幕貓?，比如免費使用運動城等?！窨梢酝ㄟ^健康會的先期介入，故達到組織好老客戶、培養(yǎng)好新客戶的●認(rèn)真做好老客戶的售后服務(wù)工作，讓業(yè)主們真正感覺到家的感覺。認(rèn)真服務(wù)，有效管理，讓他們把奧園的種子繼續(xù)播種下去，不息。渠道。從一期的銷售中就可看出，它占據(jù)的比重相當(dāng)大，也是不可忽視的一條重要渠道。公司關(guān)系客戶有三種類型：①投資型，或是炒號，或是做長期投資②自住型③受托型，幫助朋友購買。因其對公司狀況以及產(chǎn)品情況相當(dāng)熟悉，所以他們又都有一個共同特點就是成交速度較快，而且這些客戶將成為銷售過程中最堅實的一組客戶群。但應(yīng)協(xié)調(diào)好同其它銷售渠道的關(guān)系，不要影響其它銷售渠道正常工作。廣告量不大的情況下，網(wǎng)絡(luò)更成了廣大客戶了解奧園的一條重要途徑（據(jù)以及建立與其它熱點網(wǎng)站的鏈接，真正建立一個網(wǎng)絡(luò)的奧林匹克花園。了因應(yīng)各階段不同的規(guī)劃重點，在行銷層面作不同的展撐點的項目總精神則需力求一致。D.A.U.I.D.T.A.七個階段;經(jīng)由對此七階段的掌握,將廣告行銷之推廣目標(biāo),分別透過各類媒體于以達成。(過程1:接觸訊息) (過程2:接受訊息) 喜愛Interest產(chǎn)品價值/社區(qū)生活具象(過程3:改變態(tài)度) (過程4:改變行動) 況等，提供了奧園二期最具有活力的聯(lián)想空間。現(xiàn)于北京市民及全體中國人眼前。戶對奧園生活品質(zhì)的肯定，有效進行口碑式行銷。二期即將推出。源康、運動等相關(guān)議題，進行新聞式的廣告宣傳。預(yù)告奧園二期即將推出，并重點突出二期的品質(zhì)提升，~健康理念的完美實現(xiàn)，從每天的生活開始。金牌住家，歡迎卓越人士！~2002年中國十大名盤中，唯一的健康住宅。~健康住宅、中國十大名盤、奧委會特許、金牌戶型，2．呈現(xiàn)一期的現(xiàn)場實景，設(shè)計參觀動線,引導(dǎo)與會者~更高質(zhì)感、更多綠地、更低密度，北京奧園，全面升級。健康時代來臨！~千呼萬喚，北京奧園二期終于面世；在眾人期待中，完美誕生。~北京奧林匹克花園第二期即將公開，健康生活不必訊息，定期告知、提醒消費者，維持項目的高知名度。住戶形象，在“質(zhì)”的層面將奧園品牌持續(xù)提升。~從奧林匹克運動城到社區(qū)健康大道，健康生活永遠(yuǎn)不打烊。~百分之百的健康家園，北京奧林匹克花園~北京奧林匹克花園健康戶型，完美實現(xiàn)建筑優(yōu)生學(xué)動城、奧林匹克健康大道…等。作為一個大型的低密度社區(qū),除了以健康、運動為訴求的主題社區(qū)之裝修的高質(zhì)感條件,均為其他項目難以望其項背的競爭優(yōu)勢。在建立了高水平的建筑硬件之后,如何讓居住者產(chǎn)生對社區(qū)的認(rèn)同感的深度服務(wù)與健全流程,更透過對奧林匹克核心理念的實踐,創(chuàng)造社區(qū)住戶間頻繁而良性的互動交流,讓奧園變成一個具有生命力的社區(qū)。之外，更需創(chuàng)造北京奧園更大的品牌知名度。為輔，搭配運用，務(wù)求最大的市場涵蓋面。建議以整版為主，輔以半版或異型版位。*搭配軟文，以求行銷綜效。*軟文內(nèi)容：健康住宅、健康會、老總專訪等。建議采用中跨頁或封二、封三整版版位及封面拉頁之形態(tài)。強“品牌形象”之訴求。建議于東北三環(huán)設(shè)置單立柱；并于北京市東區(qū)范圍之地鐵站、公交站及廣告牌等，酌量增加戶外廣告之投入。加強投入。*姚家園路燈箱廣告：因效果有限、維護不易，建議取消。*東壩中路大廣告牌：依據(jù)二期需求更新，加入部二期樣板房完成后，進行拍攝錄制工作?？紤]欄目冠名形式，包裝為“北京健康生活”欄目。主要投放于交通臺、音樂臺、國際臺。更新現(xiàn)有之北京奧園網(wǎng)站，并視其他廣告執(zhí)行之進度，搭配增加視頻、音頻之網(wǎng)上展示效果。告，有效掌握網(wǎng)絡(luò)客源。于平面廣告稿內(nèi)容加注北京奧園之網(wǎng)頁網(wǎng)址。*客戶論壇需有專人維護并與客戶互動。●認(rèn)購高潮期體綜合造勢，為下一步的開盤做好充分的準(zhǔn)備工作?！耖_盤高潮期※為慶祝奧林匹克大道投入使用舉行的消夏晚會業(yè)主聯(lián)誼活動上的生活主題?！耖_盤保溫期出奧園的健康生活理念及體育鍛煉的專業(yè)性和科學(xué)性。1-1-1奧園二期總銷金額概況(一)※告之一期圓滿結(jié)束，二期即將全新登場?！行Ю靡黄诜e累的客源使其盡快成交?！鶇⒓臃空箷稍诜e累客源的同時提高業(yè)內(nèi)外對奧園的知名度。※從軟性報道宣傳開始?！募痉空箷?。天。分為排號客戶內(nèi)部認(rèn)購和市場客戶內(nèi)部認(rèn)購。2、市場客戶：即一期已購客戶、一期未購且一直關(guān)注二期之準(zhǔn)客戶、各關(guān)系單位之準(zhǔn)客戶。二、認(rèn)購流程：料及內(nèi)部認(rèn)購