《X房地產(chǎn)項目不同階段的成本控制問題探析綜述》4300字

X房地產(chǎn)項目不同階段的成本控制問題分析綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u30689X房地產(chǎn)項目不同階段的成本控制問題分析綜述 1109971.1前期階段成本控制 1105751.1.1項目成本計算依靠人為經(jīng)驗(yàn) 115231.1.2成本規(guī)劃不夠細(xì)致 2198731.1.3低價中標(biāo)策略實(shí)施不佳 2285981.1.4工程變更洽商管理缺乏控制 2103191.2施工階段成本控制 3172541.2.1人工費(fèi)超支嚴(yán)重 3325541.2.2材料費(fèi)超支嚴(yán)重 4209231.3竣工階段成本控制 54181.1.1成本核算分析不及時 539811.1.2成本考核不到位 5本章運(yùn)用生命周期成本控制理論，對御熙嘉園項目成本控制問題的成因展開分析。所謂全生命周期成本控制，就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目初期施工至竣工交付整個過程中，將所有成本都控制在其中。它的核心思想是。如果不考慮項目產(chǎn)品（如房屋）交付使用后的使用和維修成本，僅對項目產(chǎn)品的高成本進(jìn)行評估是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為反映項目產(chǎn)品實(shí)際支出情況，需要對項目產(chǎn)品全生命周期成本進(jìn)行考慮。全生命周期成本控制可對項目前期、建設(shè)期、竣工期等各個階段成本進(jìn)行測算。通過對項目全生命周期總成本達(dá)到最小這一條件進(jìn)行分析，判斷房地產(chǎn)項目能否進(jìn)行投資已成為決策者進(jìn)行投資階段所采用的一種重要的理論與手段。1.1前期階段成本控制1.1.1項目成本計算依靠人為經(jīng)驗(yàn)依據(jù)全流程成本管理的階段分類，御熙嘉園項目的決策和設(shè)計階段需要非?？b密的實(shí)地考察和精密設(shè)計計算。從前述的HS公司項目發(fā)展?fàn)顩r來看，與御熙嘉園項目同時開發(fā)的還有另外一個地產(chǎn)項目，這就導(dǎo)致HS公司在御熙嘉園項目的前期成本測算上不夠?qū)Ｊ聦＾k。此外，御熙嘉園項目的整體功能規(guī)劃跟以往的商品住宅項目很像，設(shè)計部門和成本管理部門都參照了以往項目的成本測算表，尤其是在建安工程費(fèi)、配套費(fèi)和后期費(fèi)的計算中，根據(jù)御熙嘉園項目的土地面積、住宅占比、配套規(guī)劃數(shù)量進(jìn)行得簡單的調(diào)整，并未拆分至最小計算單位，項目成本的確定取決于參考案例的數(shù)值，而不是科學(xué)化的計算標(biāo)準(zhǔn)。雖然在其他項目的建設(shè)中，也存在借鑒參照歷史項目的數(shù)據(jù)指標(biāo)的情況。而目前御熙嘉園項目僅完成工期，且在實(shí)際施工中已經(jīng)發(fā)生多起更改設(shè)計增加成本的問題出現(xiàn)，故過度依靠歷史經(jīng)驗(yàn)、人為經(jīng)驗(yàn)是不利于御熙嘉園項目的成本管理的。1.1.2成本規(guī)劃不夠細(xì)致HS公司負(fù)責(zé)御熙嘉園項目設(shè)計規(guī)劃的人員能力不夠突出，對建筑規(guī)劃、功能設(shè)計、區(qū)塊劃分的設(shè)計上中規(guī)中矩，現(xiàn)有的方案可以實(shí)現(xiàn)HS公司管理層要求的最低收益，故建筑設(shè)計負(fù)責(zé)人缺乏對方案的琢磨。整個方案的設(shè)計是由負(fù)責(zé)人擬定規(guī)劃稿，部門成員進(jìn)行子模塊的設(shè)計，所以在相對傳統(tǒng)的規(guī)劃下，子模塊出彩的概率也大大降低。且御熙嘉園項目的設(shè)計部分的人員構(gòu)成為老員工帶多個新員工，能力層次大，也容易在設(shè)計規(guī)劃過程中遺漏成本管控的重點(diǎn)。通過對御熙嘉園項目已完成的工程的目標(biāo)成本與實(shí)際成本對比發(fā)現(xiàn)，HS公司在進(jìn)行御熙嘉園項目的目標(biāo)成本管理方面存在一些不足，子模塊的建設(shè)由于缺少對結(jié)構(gòu)材料的預(yù)測，使得施工時出現(xiàn)了成本管理難點(diǎn)，此外，粗獷的成本規(guī)劃也加大了全流程成本管控的難度。例如在建安工程費(fèi)的部分，土建安裝工程的測算由單一工程師根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)及模板進(jìn)行測算，未進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮怂悖A(yù)算的成本會在多次的項目復(fù)審會上受到質(zhì)疑，也導(dǎo)致成本估算反復(fù)變動，最后呈現(xiàn)的版本僅是較優(yōu)解。1.1.3低價中標(biāo)策略實(shí)施不佳低價中標(biāo)此舉往往備受爭議。雖然低價中標(biāo)往往能夠較大程度地滿足招標(biāo)人對于項目的意愿，但從HS公司項目的前期階段工作中能夠發(fā)現(xiàn)，HS公司所獲得的項目往往是采取低價中標(biāo)策略所得，該策略壓縮了利潤空間，HS公司只能憑借過往的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)預(yù)測項目建設(shè)成本。建筑行業(yè)之間的競爭越發(fā)激烈，大多數(shù)企業(yè)為了獲得項目，提升市場競爭力，維持經(jīng)營，都會將盡可能降低價格，壓縮成本，降低利潤值，以求中標(biāo)。但是，低價投標(biāo)所中項目，如果在施工中出現(xiàn)材料費(fèi)大幅度上漲、窩工等現(xiàn)象，就極為容易造成項目虧損。此外，在投標(biāo)前的勘探、設(shè)計、制定項目計劃、招投標(biāo)文件等方面都可能會增加該項目的成本。HS公司為了中標(biāo)，僅僅通過以往的項目經(jīng)驗(yàn)計算成本過于簡單。HS公司項目在實(shí)際建設(shè)中沒有相關(guān)合同設(shè)計、管理部門，往往由項目經(jīng)理在網(wǎng)絡(luò)上查找資料進(jìn)行擬定，合同不夠規(guī)范、細(xì)致，HS公司時常出現(xiàn)招標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人對于工程的要求以及想法發(fā)生了一定的變化，滿足變化要求的措施會導(dǎo)致工程成本的增加。增加的費(fèi)用完全或極大部分由施工方承擔(dān)，即HS公司將造成不必要的損失。1.1.4工程變更洽商管理缺乏控制HS建設(shè)公司對項目前期工作重視不夠。對于新成立的企業(yè)來說，組織架構(gòu)不健全、制度不健全、人員短缺，特別是具有經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)理論知識的項目經(jīng)理，在招標(biāo)時往往會簡化一些必要的程序，如項目現(xiàn)場勘察、材料價格市場調(diào)研等，因此項目的實(shí)際建設(shè)情況不是很清楚，盲目追求低價中標(biāo)。因此，前期招標(biāo)價格過低，很可能給企業(yè)經(jīng)營造成損失。工程進(jìn)行設(shè)計作為中國建筑工程的核心與精髓，也是企業(yè)成本管理控制和計劃的關(guān)鍵問題所在，設(shè)計的合理性對于我們整個方案的經(jīng)濟(jì)合理性有直接影響，必須通過科學(xué)合理的設(shè)計才能使工程量得到有效的節(jié)約，也可以實(shí)現(xiàn)有效降低生產(chǎn)成本。御熙嘉園項目成本比較分析表顯示，設(shè)計階段費(fèi)用占總成本的不到2%，但對整個項目的成本通常高達(dá)60%，工程設(shè)計直接影響御熙嘉園項目成本和施工周期，這決定了建設(shè)企業(yè)利潤率的成本。設(shè)計圖紙是工程項目施工的根本依據(jù)，由于系統(tǒng)設(shè)計工作單位設(shè)計教學(xué)任務(wù)繁重、設(shè)計研究時間緊湊、專業(yè)技術(shù)設(shè)計多樣等等原因，可能造成設(shè)計文件不全面、設(shè)計深度學(xué)習(xí)不能完全可以指導(dǎo)施工，從而影響導(dǎo)致施工中工程變更的發(fā)生。因此，監(jiān)理單位應(yīng)組織自己的專業(yè)技術(shù)隊伍，對設(shè)計文件進(jìn)行全面、細(xì)致的審查，特別是對施工、結(jié)構(gòu)、供水、暖通、電氣等專業(yè)相互配合的設(shè)計文件。在項目施工前改進(jìn)設(shè)計文件，減少各專業(yè)項目的矛盾和碰撞，有效避免設(shè)計變更的發(fā)生。若對設(shè)計文件可以通過不斷優(yōu)化可減少企業(yè)投資的合理化建議也可提交建設(shè)工作單位、設(shè)計單位參考。工程設(shè)計交底會是設(shè)計單位向施工單位、施工單位和監(jiān)理單位闡述其設(shè)計思路和設(shè)計意向的重要會議。設(shè)計單位對項目各專業(yè)的重要過程和關(guān)鍵部分提出明確的設(shè)計要求。監(jiān)理單位應(yīng)積極參與工程設(shè)計交底，理解和理解設(shè)計思想，不應(yīng)理解設(shè)計文件，不理解與設(shè)計單位溝通，達(dá)成一致，努力解決交底會上的一些設(shè)計問題需要解決，以減少工程變更的發(fā)生。經(jīng)過圖紙會審和設(shè)計交底所形成的意見和紀(jì)要也屬于自己設(shè)計文件組成部分內(nèi)容，監(jiān)理單位在施工管理過程中應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督施工建設(shè)單位可以按照教學(xué)設(shè)計文件、圖紙會審意見、設(shè)計交底紀(jì)要的規(guī)定學(xué)生進(jìn)行研究施工，如沒有得到合理的原因，參建各方都不能擅自變更設(shè)計文件信息進(jìn)行建筑施工。1.2施工階段成本控制1.2.1人工費(fèi)超支嚴(yán)重往往建筑企業(yè)的人工成本占建設(shè)安裝費(fèi)用的比重較大，HS公司也不例外，原因是在項目施工前期，項目人員契合度不高，預(yù)期計劃的項目進(jìn)度往往和施工現(xiàn)場實(shí)際情況有所差異，HS公司施工人員往往是項目周邊人員，但磨合期過長，導(dǎo)致人員工作效率低，施工緩慢進(jìn)行，導(dǎo)致之前竣工的御熙嘉園1號和6號配套用房未能在預(yù)期竣工日期完成。項目施工過程中人工成本、技術(shù)水平、勞動效率會對工程進(jìn)度以及工期造成一定的影響。工程建設(shè)中有時會雇用部分小時工，HS公司御熙嘉園項目部雇傭的工人往往都是項目周圍片區(qū)的人員，在工作中難免存在一定的窩工。并且整體項目建設(shè)過程中人員流動性大、進(jìn)出場距離時間較短、勞動效率低、技術(shù)達(dá)不到預(yù)期要求，這將影響施工進(jìn)度和質(zhì)量。以御熙嘉園項目（1#配套用房）項目為例，該項目2019年10-12月的實(shí)際人工費(fèi)成本為71.862萬元，高于計劃成本35%。具體情況如下表所示：表3-1御熙嘉園項目（1#配套用房）2019年10-12月人工成本超支表Table3-1LaborcostoverrunsinOctober-December2019fortheYuxijiayuanproject(1#supportinghouse)1#配套用房2019年10-12月表3-2御熙嘉園項目（1#配套用房）2019年10-12月人工費(fèi)Table3-2LaborcostofYuxijiayuanproject(1#supportinghouse)inOctober-December201921.2.2材料費(fèi)超支嚴(yán)重HS公司項目人員對于材料的采購、儲存、使用等方面缺少一種有效的監(jiān)督與管理方法，對于采購花費(fèi)的控制較為松弛，未能及時進(jìn)行偏差分析、實(shí)施糾偏，并且在2020年后，大部分材料價格都有了一定程度的上漲，例如在青白江片區(qū)，鋼材每噸上漲近500元，電線電纜每百米上漲約80元，材料費(fèi)對比在合同簽訂之初有較大增長，但合同價款不變，并且材料供應(yīng)商的可靠性難以確保，今年3月在完成御熙嘉園（2#配套用房）工程時，材料供應(yīng)商提供的5mm的水泥發(fā)泡保溫板中包含了部分4mm的材料，導(dǎo)致項目保溫工程返工，造成在保溫工程中造成了2萬元的材料浪費(fèi)。此外，由于施工現(xiàn)場及倉庫的管理薄弱，造成有小偷翻越圍擋盜竊部分原材料，導(dǎo)致HS公司使用時需要再次購買，造成材料費(fèi)用的超支，壓低了公司項目利潤。以御熙嘉園項目（2#配套用房）為例說明其材料費(fèi)的超支情況，御熙嘉園項目（2#配套用房）2021年10-12月材料費(fèi)實(shí)際成本為126.82萬元，超支29.78萬元，超支率為30%，如下表所示：表3-3御熙嘉園（2#配套用房）2021年10-12月材料費(fèi)預(yù)算成本與實(shí)際成本Table3-3BudgetedandactualcostsofmaterialexpensesforOctober-December2021forYuXiJiaYuan(2#supportinghouses)2#配套用房2021年10-12月表3-4御熙嘉園（2#配套用房）2021年10-12月部分材料費(fèi)實(shí)際成本Table3-4TheactualcostofsomematerialcostsofYuXiJiaYuan(2#supportinghouses)fromOctobertoDecember2021噸噸噸磚塊1.3竣工階段成本控制1.1.1成本核算分析不及時HS建筑公司雖然有一套成本會計系統(tǒng)，但HS公司并未對成本數(shù)據(jù)進(jìn)行及時記錄，也沒有及時對成本進(jìn)行分析，HS公司在項目上提交成本會計信息往往是按月、季、年進(jìn)行，并未實(shí)時上報，以至于管理層得到的信息往往與當(dāng)前實(shí)際情況有所不同。當(dāng)管理層所得知的信息與實(shí)際成本數(shù)據(jù)不同時，所作出的決策，往往會忽略施工現(xiàn)場所面臨的真正問題，問題得不到控制將增加該項目所投入的成本。以至于HS公司項目在進(jìn)行成本控制時對于成本的核算分析并不及時，企業(yè)忽略施工現(xiàn)場真正應(yīng)該解決的問題，將成本沒有用到該用的地方，并且導(dǎo)致成本支出上漲。1.1.2成本考核不到位HS公司在項目竣工時項目部將專門計算各項成本費(fèi)用以及項目實(shí)際利潤，將相關(guān)數(shù)據(jù)匯總，裝訂成冊，由HS公司進(jìn)行審批、評估、考核。HS公司將根據(jù)財務(wù)部門的審計意見，以及項目具體合同對該項目部進(jìn)行