住宅專項(xiàng)維修資金政策解

住宅專項(xiàng)維修資金政策解讀目錄一、住宅專項(xiàng)維修資金制度發(fā)展歷程二、住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用三、住宅專項(xiàng)維修資金使用案例住宅專項(xiàng)維修資金制度發(fā)展歷程產(chǎn)生背景住宅專項(xiàng)維修資金制度始于1998年。主要解決產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下,對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、改造時(shí),如何籌集費(fèi)用的問(wèn)題。住宅專項(xiàng)維修資金制度發(fā)展歷程產(chǎn)生背景1998年,《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》,標(biāo)志著該制度正式實(shí)施。住宅專項(xiàng)維修資金制度發(fā)展歷程現(xiàn)行國(guó)家規(guī)定2007年,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》,制定了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,同時(shí)廢止原規(guī)定,標(biāo)志該制度進(jìn)一步完善。住宅專項(xiàng)維修資金制度發(fā)展歷程我市執(zhí)行規(guī)定1、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（住建部）2、《福建省商品住宅專項(xiàng)維修資金使用暫行規(guī)定》3、《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項(xiàng)維修資金的若干意見(jiàn)（試行）》4、《福州市住宅專項(xiàng)維修資金使用暫行規(guī)定》5.《關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金使用管理補(bǔ)充規(guī)定的通知》（福州市）住宅專項(xiàng)維修資金制度發(fā)展歷程法律執(zhí)行原則上位法優(yōu)于下位法特殊法優(yōu)于一般法目錄一、住宅專項(xiàng)維修資金制度發(fā)展歷程二、住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用三、住宅專項(xiàng)維修資金使用案例住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用使用范圍住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用使用范圍共用部位一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、路燈、溝渠等公益性設(shè)施。住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用分?jǐn)傄?guī)則商品房住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施的維修、更新和改造,由相關(guān)受益業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂Ｊ芤嫒伺c負(fù)擔(dān)人相一致住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用申請(qǐng)分類緊急情況:《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項(xiàng)維修資金的若干意見(jiàn)（試行）》規(guī)定的十種情形；一般情況:除緊急情形和禁止情形以外的其他情形。住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用緊急情形屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏；電梯出現(xiàn)故障,不能正常使用；高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障；建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)；共用給排水設(shè)施設(shè)備不能正常使用；住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用緊急情形消防、安防等系統(tǒng)出現(xiàn)故障,不能正常使用；因臺(tái)風(fēng)、洪水等自然原因造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞；根據(jù)公安、消防、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等行政部門整改要求需要整改的；存在其他安全隱患的；按法律、規(guī)章及強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要整改的。住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用禁止使用情形依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或施工單位實(shí)施的；依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)公用單位,如供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等部門實(shí)施的；根據(jù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的；因人為損壞或應(yīng)有當(dāng)事人承擔(dān)的；住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用申請(qǐng)主體緊急情況使用:物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般情況使用:相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用建議分六個(gè)步驟:1、現(xiàn)場(chǎng)堪驗(yàn)。組織專業(yè)人員和5名以上業(yè)主代表（業(yè)委會(huì)成員或受益業(yè)主）；2、編制方案。編制緊急維修方案和工程預(yù)算方案；3.報(bào)送方案。向主管部門報(bào)備方案，并將緊急情形通知業(yè)委會(huì)或所在地社區(qū)居委會(huì)。緊急情況使用程序住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用緊急情況使用程序4、立即組織維修，同時(shí)公示。立即組織維修、更新和改造，同時(shí)將方案在小區(qū)公示3日；5、竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)最好有5名也上業(yè)主代表（業(yè)委會(huì)成員、受益業(yè)主或社區(qū)居委會(huì)人員）；6.申請(qǐng)列支。維修情況及照片、費(fèi)用金額及發(fā)票、業(yè)主或業(yè)委會(huì)的一些證明等材料。住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用分為七個(gè)步驟:1、編制方案。申請(qǐng)人制定《維修和更新、改造方案》；2.業(yè)主“雙三分之二”簽字。市資金管理辦公室出具《維修和更新、改造方案書面確認(rèn)明細(xì)表》，列支范圍業(yè)主對(duì)明細(xì)表進(jìn)行簽字確認(rèn)。一般情況使用程序住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用分為七個(gè)步驟:3、首次公示。業(yè)主確認(rèn)后，在小區(qū)內(nèi)公示10個(gè)工作日；4、首次撥付。市管理辦公室將核準(zhǔn)金額的50%劃撥至申請(qǐng)人。5.竣工驗(yàn)收。5名以上業(yè)主代表參與。一般情況使用程序住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用分為七個(gè)步驟:6.二次公示。將余款申請(qǐng)材料在小區(qū)內(nèi)公示10個(gè)工作日。7、撥付余款。市管理辦公室將余款劃撥至申請(qǐng)人。一般情況使用程序住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用一般情況使用補(bǔ)充規(guī)定工程金額超過(guò)1萬(wàn)的,要求提交專業(yè)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的審價(jià)報(bào)告；金額超過(guò)5萬(wàn)的,要求通過(guò)邀標(biāo)或公開(kāi)招投標(biāo)等方式確定施工單位；金額超過(guò)20萬(wàn)的,要求聘請(qǐng)監(jiān)理公司監(jiān)督施工。目錄一、住宅專項(xiàng)維修資金制度發(fā)展歷程二、住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)使用三、住宅專項(xiàng)維修資金使用案例三、住宅專項(xiàng)維修資金使用案例導(dǎo)致維修資金使用難得因素：1、“雙三分之二”簽字環(huán)節(jié)難；2、出現(xiàn)業(yè)主投訴，導(dǎo)致申請(qǐng)擱淺；3.申請(qǐng)人不清楚流程和法律規(guī)定；三、住宅專項(xiàng)維修資金使用案例案例1—擅自代表業(yè)主簽名:四川某地地震后，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備受損，多數(shù)業(yè)主在地震發(fā)生后，外出避災(zāi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為及時(shí)修復(fù)，在聯(lián)系業(yè)主無(wú)果的情況下，由工作人員擅自代表業(yè)主簽名使用維修資金，雖然迅速修復(fù)了損壞部分，但引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的嚴(yán)重對(duì)立，進(jìn)而演變成群體性上訪事件，上千名業(yè)主無(wú)視相關(guān)部門的勸告，上街游行、示威和阻攔交通等。三、住宅專項(xiàng)維修資金使用案例案例1—違法行為及后果分析:偽造簽名在法律上無(wú)效。根據(jù)《民法通則》侵犯了姓名權(quán)，給本人造成損失的，要依法賠償。根據(jù)《刑法》，因偽造簽名構(gòu)成犯罪的，要追究刑事責(zé)任。主管部門發(fā)現(xiàn)維修資金中出現(xiàn)偽造簽名或者出現(xiàn)類似投訴的，要暫停審批，并進(jìn)行調(diào)查。三、住宅專項(xiàng)維修資金使用案例案例2—因維修未果拒交物業(yè)費(fèi):某物業(yè)區(qū)域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴(yán)重滲透，頂層業(yè)主多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映情況并請(qǐng)求及時(shí)維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在多次征求業(yè)主意見(jiàn)無(wú)果的情況下始終不能解決維修問(wèn)題，最終導(dǎo)致頂層業(yè)主長(zhǎng)期不繳納物業(yè)管理費(fèi)。住宅專項(xiàng)維修資金使用案例案例2—業(yè)主責(zé)任分析業(yè)主對(duì)于使用維修資金對(duì)屋頂進(jìn)行修繕無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn),并非物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù),業(yè)主拒不繳納物管費(fèi),屬于合同違約行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行合同,并收取違約金。也可依照合同約定,申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。業(yè)主不可以非法方式維護(hù)合法權(quán)益住宅專項(xiàng)維修資金使用案例案例2—企業(yè)責(zé)任分析按照《民法通則》和《侵權(quán)責(zé)任法》,如果出現(xiàn)法律規(guī)定的緊急情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行組織維修的義務(wù),一旦業(yè)主出現(xiàn)損失,需要承擔(dān)“過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任”。如何合同有約定,沒(méi)有履行義務(wù),則違反《合同法》,需要賠償損失,追究責(zé)任。企業(yè)從避免承擔(dān)責(zé)任角度需履行法定義務(wù)三、住宅專項(xiàng)維修資金使用案例案例3—未受委托需承擔(dān)義務(wù):常州某工程公司與江蘇某物業(yè)公司簽訂了修繕工程施工合同。約定物業(yè)公司將其受委托小區(qū)建筑的屋面及外墻漏水工程工程發(fā)包給工程公司。付款方式為:工程公司自帶工程款，工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司持相關(guān)資料向常州市維修資金管理單位申報(bào)，撥付工程款。合同簽訂后，工程公司進(jìn)行了施工。但物業(yè)公司提交的資料不符合要求，特別是未有“雙三分之二”的業(yè)主的簽字，管理中心未向工程公司撥付工程款。三、住宅專項(xiàng)維修資金使用案例案例3—因維修未果拒交物業(yè)費(fèi):常州某工程公司與江蘇某物業(yè)公司簽訂了修繕工程施工合同。約定物業(yè)公司將其受委托小區(qū)建筑的屋面及外墻漏水工程工程發(fā)包給工程公司。付款方式為:工程公司自帶工程款，工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司持相關(guān)資料向常州市維修資金管理單位申報(bào)，撥付工程款。合同簽訂后，工程公司進(jìn)行了施工。但物業(yè)公司提交的資料不符合要求，特別是未有“雙三分之二”的業(yè)主的簽字，管理中心未向工程公司撥付工程款。三、住宅專項(xiàng)維修資金使用案例案例3—法院判決：1、合同合法有效