房地產(chǎn)市場(chǎng)分析( 46) 全文

A2.

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1“九五”期間,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度www.資mm料源國(guó)e產(chǎn)鑒.,?格分量免費(fèi)資料盡2在此全社會(huì)固定資產(chǎn)投資[萬(wàn)億元]房地產(chǎn)開發(fā)投資[萬(wàn)億元]3.583.262.992.840.590.490.410.360.320.32+9.2%p

.a.+13.0%p

.a.19961997199819992000

2001E19961997199819992000

2001E2.492.30www.資mm料源國(guó)e產(chǎn)鑒.,?格分量免費(fèi)資料盡3在此住宅開發(fā)投資[萬(wàn)億元]住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重其中,住宅開發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素0.220.17

0.17+20.4%p

.a.+6.6%

p19961997199819992000

2001E19961997

199819992000

2001E68%64%0.330.260.4359%53%53%73%a..住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū),但增長(zhǎng)最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)www.資mm料源國(guó)e產(chǎn)鑒.,?格分量免費(fèi)資料盡4在此其它上海2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬(wàn)億元]福建山東遼寧住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)率按地區(qū)分

[1999–

2000年]廣東江蘇浙江北京將逐漸形成專業(yè)化

、

占有較大市場(chǎng)份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)將國(guó)家將逐漸改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理模式

，

在體制上推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)消費(fèi)者的需求品位

越來越高

，要求定制化服務(wù)加入WTO后

，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化

、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程隨著外部環(huán)境和國(guó)家政策的導(dǎo)向,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展www

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.com海量免費(fèi)資料盡5在此廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),尤其是房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的合作將更加緊密出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化住宅59451062%55%66%作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的省份,廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更快的增長(zhǎng)速度www.資mm料源東e計(jì)鑒.,?格分量免費(fèi)資料盡6在此全國(guó)和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長(zhǎng)率比較[1997-

2000年]住宅開發(fā)投資26.9%24.7%廣東省房地產(chǎn)投資總額

[億元]17.7%15.2%+17.7%p

.a.廣東省全國(guó)廣東省全國(guó)1997

1998

19992000房地產(chǎn)投資69%831676東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段,投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主?別墅

、

多層住宅為主?建成新世界花園

、

東湖花園

、

紫荊花園

、

中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū)?集中于城區(qū)

、

常平

、樟木頭

、風(fēng)崗

、塘

夏等地?外商購(gòu)房者占70%,并以香港市民為主,集中于樟木頭、常平和塘夏?本地消費(fèi)者占25%?外地消費(fèi)者占5%?多層

、

小高層為主?建成AB華庭等

一批高品質(zhì)

的樓盤?集中于東城

、篁村

、城區(qū)

等?以內(nèi)資投資者為主,特別是民營(yíng)企業(yè)投資迅速增加?房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司)1992年

–

1998年?安居

、

多層住宅為主

?建成步步高

、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū)?

集中于莞城com海量免費(fèi)資料盡7在此1998年以后?市政府和企業(yè)單位直

接投資?

房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家八十年代中期

–

1992年?

香港投資者為主的外資投資者

?

房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家?本地消費(fèi)者占50%

?外商占30%?外地消費(fèi)者占

20%投資規(guī)模www

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.?估計(jì)總投資50億元,外資占63%?投資23億元,內(nèi)資占59%?

政府公務(wù)員和企業(yè)職工?總投資小于1億元開發(fā)類型和區(qū)域消費(fèi)者特征投資主體?東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū),系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)?政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng)?政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理?較強(qiáng)的地方保護(hù)主義,早期外來的和民營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司,合作開發(fā)房地產(chǎn)?市場(chǎng)集中度相對(duì)較高?不同消費(fèi)群在購(gòu)買商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同?商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)?多層和小高層開發(fā)比例逐年上升?單位價(jià)格2500元至3500元的中檔商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈,3500元以上的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過1992年、1993年的起步,1994年的低落,1997和1998年的回升,目前正處于上升期?東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速?房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長(zhǎng)率為8.9%,住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素?商品住宅銷售收入和銷售面積增長(zhǎng)迅速www

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.com海量免費(fèi)資料盡8在此高檔商品房所占份額逐年上升東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特征政策導(dǎo)向細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)規(guī)模1234東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10

.8%的速度增長(zhǎng)；

而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定

資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度www.資mm料源莞e年,.羅分析海量免費(fèi)資料盡9在此東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]19961997

1998

1999

200019961997

1998

19992000+10.8%p

.a.+8.9%p

.a.102.811.2110.449.5588.38.6765.967.677.07.87其它辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房住宅+8.9%p

.a.1

1

.

2

18.6711%-15%73%8.6711%-15%73%8.6711%-15%73%8.6711%-15%73%8.6711%-15%73%8.6711%-15%73%7.357.357.35www.資mm料源莞e年,.羅分析海量免費(fèi)資料0在此東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]住宅開發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素東莞市住宅開發(fā)投資額

[億元]19971998199920001997

1998

199920006.32

東莞市商品住宅銷售面積

[萬(wàn)平方米]200.0148.495.074.3www.資mm料源莞rr市委國(guó)銀,羅海貝析免費(fèi)資料1在此東莞市商品住宅銷售收入[億元]東莞市商品住宅銷售收入和銷售面積增長(zhǎng)迅速24.016.51997199819992000

2003E2005E1997

1998

1999

20002003E2005E+26.4%p

.a.+20.8%p

.a.44.139.652.312.59.260.0?商品房開發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)?1998年至2000年底,商品房實(shí)際投入資金23億元?共推出樓盤231個(gè),建筑面積455.7平方米?樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%的港資房地產(chǎn)開發(fā)商?新開發(fā)的商品房樓盤集中在東城區(qū)和篁村,開發(fā)類型以多層和小高層為主,樓盤質(zhì)數(shù)較高,開發(fā)理念在東莞市屬于中上水平

商品房開發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分

[1998-

2000年]其它東城樟木頭1998年至2000年,商品房開發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)www

.資mm料

源

莞

e委蘭

貝

析

海量免費(fèi)資料2在此描述城區(qū)篁村常平其它東城常平樟木頭虎門塘夏篁村在未來五年內(nèi),多層和小高層仍是商品房開發(fā)市場(chǎng)的主流,新開發(fā)的多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū)www

.資mm料

源

莞

e委蘭

貝

析

海量免費(fèi)資料3在此商品房立項(xiàng)開發(fā)類型比例[按開發(fā)建筑面積]1998年以后新開發(fā)的多層和小高層地域分布84%6%12%

8%91%1%多層和小高層1998-

20002005E城區(qū)別墅高層?東莞市政府對(duì)城市進(jìn)行總體規(guī)劃,改善居住環(huán)境,提升房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量?由于政府嚴(yán)格控制土地批租,土地價(jià)格上升較快?居民住宅消費(fèi)觀念由商品住宅理念的接受者轉(zhuǎn)為理念的領(lǐng)導(dǎo)者,需求品位提高?金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)支持不斷增強(qiáng)、按揭條件放寬,刺激住房消費(fèi)需求市場(chǎng)的增長(zhǎng)?東莞市新的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),如:新世紀(jì)豪園,新石竹,雍華庭,七寶一居等20002005Ewww.莞e委蘭貝析海量免費(fèi)資料4在此預(yù)計(jì)到2005年,每平方價(jià)格在2500元以上的中高檔商品房將占據(jù)市場(chǎng)86%的份額商品住宅銷售總面積[萬(wàn)平方米]描述10%20%50%13%6%26%60%8%2500-3500元*2500元以下*別墅3500元以上*?東莞市商品房開發(fā)檔次逐步提高 +15.7%p.a.總額111

.

2200

.

0?大量空置樓盤造成了建設(shè)資金沉淀,部分銀行貸款不能及時(shí)收回199819992000www.資mm料源莞rr市委蘭貝析海量免費(fèi)資料7在此?商品住宅空置面積大,2000年底達(dá)到151.6萬(wàn)平方米?商品住宅空置率高。2000年,新推出商品房建筑面積為178萬(wàn)平方米,但平均銷售率只有48.6%,新增空置商品住宅面積73萬(wàn)平方米?房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期,存在盲目批地、批項(xiàng)目和對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)控不嚴(yán)的現(xiàn)象,出現(xiàn)了太平廣場(chǎng)花園、灣景臺(tái)、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤”,阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由于開發(fā)商市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確,未能充分滿足消費(fèi)者的需求,造成東莞市商品住宅的空置面積較大,并逐年上升151.678.3東莞市商品住宅空置面積[萬(wàn)平方米]描述 +94.7%p.a.40.0?嚴(yán)格房地產(chǎn)立項(xiàng)程序,由房地產(chǎn)項(xiàng)目先立項(xiàng)后申報(bào)土地再規(guī)劃的程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項(xiàng)開發(fā)?根據(jù)積壓商品房數(shù)量和商品房銷售情況,嚴(yán)格控制新項(xiàng)目立項(xiàng)和開工,對(duì)除市、鎮(zhèn)中心區(qū)外,其它地方原則上不再審批新的房地產(chǎn)項(xiàng)目?如果開發(fā)商積壓商品房面積超過企業(yè)近3年累計(jì)竣工商品房面積的20%,將停止審批該開發(fā)商新項(xiàng)目立項(xiàng)?將建立土地儲(chǔ)備中心,嚴(yán)格控制土地審批?規(guī)范土地交易行為,逐步實(shí)現(xiàn)公開、公正、公平的土地交易市場(chǎng)行為?必須通過土地拍賣方式才可獲得房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)由于政府今后對(duì)土地批租的嚴(yán)格控制,短期內(nèi)商品住宅開發(fā)的增長(zhǎng)空間有限www

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.com海量免費(fèi)資料8在此土地批租房地產(chǎn)立項(xiàng)商品住宅

開發(fā)增長(zhǎng)

空間有限?東莞將城市定位為“制造業(yè)名城“,樹立“城市牌、外資牌和民營(yíng)牌”,并將出資200億元建設(shè)新東莞,進(jìn)行有序的城市總體規(guī)劃,提升城市總體環(huán)境?東莞房地產(chǎn)發(fā)展與東莞在整個(gè)珠江三角洲所處的經(jīng)濟(jì)地位不相匹配,發(fā)展空間較大?東莞招商引資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?消費(fèi)者對(duì)居住條件和環(huán)境的要求日益提高?人均可支配收入是全國(guó)平均水平的2.1倍,廣東省平均水平的1.3,并以每年17%的速度增長(zhǎng)?加入WTO和近年來,香港、澳門的回歸將推動(dòng)外銷市場(chǎng)?政府有意對(duì)外地人才采用購(gòu)房入戶、投資入戶政策?民營(yíng)企業(yè)將可以注冊(cè)公司形式,獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目推動(dòng)?xùn)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素?2001年到2003年,政府嚴(yán)格控制土地批租,并成立土地儲(chǔ)備中心,調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),短期內(nèi)將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)?政府嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)審批?主力消費(fèi)群不明顯?空置商品房面積高,到2000年底為152萬(wàn)平方米www

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.com海量免費(fèi)資料9在此總體上說,推動(dòng)?xùn)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素大于阻礙其發(fā)展的因素阻礙東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素重環(huán)境和配套的大中型住宅小區(qū)東莞市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住宅智能化、現(xiàn)代化為主要特征,并以進(jìn)一步完善金融體系為保障www

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.com海量免費(fèi)資料0在此引用新技術(shù)

、新材料

，

以提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平以高品質(zhì)的規(guī)劃

、設(shè)計(jì)和施工

，

貫徹以人為本的住宅發(fā)展方針通過以住宅抵押貸款證券化,改變房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的投資、融資體系擴(kuò)大住宅按揭市場(chǎng)規(guī)模推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)科技化,推廣智能化小區(qū)與當(dāng)?shù)卣己玫年P(guān)系,以取得優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉的土地開發(fā)商的品牌和信譽(yù)對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、進(jìn)入時(shí)間和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的把握開發(fā)大規(guī)模的居住社區(qū),營(yíng)造良好的居住環(huán)境與優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)提供者合作開發(fā)適合市場(chǎng)需求的商品房提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)www.ma.海量免費(fèi)資料1在此要oo示nn要nn表房地產(chǎn)開發(fā)商在東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得成功的基本要素成功的基本要素目前重要性重要性趨勢(shì)A2.2.建筑安裝市場(chǎng)分析1廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)的投資額平均每年以8

.9%的速度增長(zhǎng)廣東省建筑工程投資額[億元]19961997199819992000www.資mm料源東e計(jì)鑒.,?格分量免費(fèi)資料3在此21251960+8.9%p

.a.150716881511?廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)的集中度由1996年的9%下降為2000年的4%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分散?2000年，排名前三位的建筑業(yè)企業(yè)分別是:廣東省長(zhǎng)大公路工程有限公司、江蘇省建筑安裝工程股份有限公司深圳分公司、深圳市市政工程總公司；產(chǎn)值分別達(dá)到12.5、9.1和7.0億元?2000年，排名前10家的外省建筑企業(yè)有2家:江蘇省建筑安裝工程股份公司和中建四局?前10家建筑企業(yè)業(yè)務(wù)起伏大；1999年排名前十家的企業(yè)中，只有六家能在2000年保持前十位前十位產(chǎn)值最大的建筑業(yè)企業(yè)施工產(chǎn)值占市場(chǎng)的%描

述www.資mm料源CaahiIea.k,c羅?m格分量免費(fèi)資料4在此廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)集中度非常低的市場(chǎng),并且越來越分散8%5%1996199719981999

20004%9%7%隨著城市化進(jìn)程和引進(jìn)外資的不斷加快,東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)容量不斷上升東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)的特點(diǎn)東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),增長(zhǎng)速度略高于廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度日本、歐美企業(yè)不斷加大投資,其用于建筑安裝工程的投資額也不斷上升,2000年-2005年的年均增長(zhǎng)率將分別達(dá)到20%和26%www

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.com海量免費(fèi)資料5在此資質(zhì)較高的外來企業(yè)已構(gòu)成對(duì)本地企業(yè)的威脅引進(jìn)外資是推動(dòng)建筑安裝工程市場(chǎng)的主要因素目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以價(jià)格為主

,

市場(chǎng)運(yùn)作尚不規(guī)范199619971998199920002005Ewww.資mm料源莞e年,.羅分析海量免費(fèi)資料6在此766864東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)表現(xiàn)出比廣東省更快的增長(zhǎng)東莞市建筑工程投資額

[億元]+11.0%p

.a.

1285652+9.8%p

.a. 引進(jìn)外資房地產(chǎn)市場(chǎng)?政府加快了工業(yè)園區(qū)的建設(shè),近期將建立松山湖工業(yè)園區(qū)?東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來進(jìn)入上升期,,規(guī)劃面積72平方公里由此帶動(dòng)建筑安裝工程市場(chǎng)的穩(wěn)步上升?政府引導(dǎo)重點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)?房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)對(duì)于商品住宅配套設(shè)施和環(huán)境要求越來越高?外商投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,直接投資用,房地產(chǎn)開發(fā)商相應(yīng)用于建筑于建筑工程的費(fèi)用比例增大安裝工程的投資增加?xùn)|莞市建筑工程市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)因素宏觀環(huán)境?東莞市固定資產(chǎn)投資每年以10%的速度上升?加入WTO以后,更多的外資將進(jìn)入中國(guó),由于東莞有利的地理位置和優(yōu)惠、便捷的投資環(huán)境,將吸引更多的外資宏觀環(huán)境

、

引進(jìn)外資和房地產(chǎn)市場(chǎng)是驅(qū)動(dòng)?xùn)|莞市建筑安裝工程市場(chǎng)的三大因素?建設(shè)“民營(yíng)牌”,推動(dòng)民營(yíng)資本的投?東莞將投00億建設(shè)新東莞,提升城市的綜合實(shí)力,建設(shè)“城市牌”,城市化進(jìn)程加快www

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.com海量免費(fèi)資料7在此190.5+

1

1

.

3%

p

.a.139.2111.2I19971998

1999200065.2+14

.

6%

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.a.38.029.4

32.025.2I19971998

19992000隨著東莞市實(shí)際利用外資不斷增加,外資企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長(zhǎng)較快東莞市實(shí)際利用外資額[億元]外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額[億元]www

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.a.歐美?戰(zhàn)略上,日本、歐美企業(yè)都把中國(guó)作為巨大的發(fā)展市場(chǎng)?日本、歐美制造大企業(yè)從著重建立出口加工基地逐漸轉(zhuǎn)向成為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)基地?已投資的日本、歐美企業(yè)會(huì)帶動(dòng)提供零部件和原材料的日本、歐美企業(yè)數(shù)量和投資額增加?東莞招商引資局通過網(wǎng)上招商、委托顧問公司到日本、歐美招商、開辦博覽會(huì)、提供“一個(gè)窗口收費(fèi)”等服務(wù),吸引日本、歐美客戶?東莞市政府“十五”規(guī)劃中,已明確把引資的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到歐美和日本等國(guó)家其中,日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長(zhǎng)率高于外商企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額的平均增長(zhǎng)率投資于東莞的日本

、

歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額

[億元]描述www.資mm料源莞e外易.經(jīng)合o作mm局,東建量量委,羅格費(fèi)費(fèi)分析資料9在此+26

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2005E19992.919981.4日本200010.07.2轉(zhuǎn)分包

?

格或合同不允許的情況下

?

大體上按合同規(guī)定執(zhí)行包包資資分分在在和和商商包包包包承承承承轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)總總行行在在進(jìn)進(jìn)存存?工程公開招投標(biāo)時(shí),報(bào)價(jià)不得低于招標(biāo)方規(guī)定的標(biāo)底價(jià),以工程管理、組織、技術(shù)方案等指標(biāo)綜合評(píng)分,以保證工程質(zhì)量—“最合理原則”?

各鎮(zhèn)存在不同程度的地方保護(hù)主義?鼓勵(lì)采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式?

存在鎮(zhèn)政府向外商指定建筑工程承包方的現(xiàn)象

?

本省企業(yè)和外省企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍以價(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)手段,并存在不規(guī)范的運(yùn)作情況www

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.com海量免費(fèi)資料0在此東莞市廣州市?工程公開招投標(biāo)時(shí),報(bào)價(jià)最低者中標(biāo)—“最低價(jià)原則”東莞市和廣州市建筑安裝工程市場(chǎng)比較地方保護(hù)主義工程招投標(biāo)價(jià)格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證明從事過的工程和行業(yè)內(nèi)其它公司的認(rèn)可施工力量和專業(yè)技術(shù)水平本地和港澳臺(tái)企業(yè)選擇建筑安裝工程公司時(shí)更注重價(jià)格,而日本和歐美企業(yè)更重視質(zhì)量和工程管理www

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免費(fèi)資料1在此選擇建筑安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)日本和歐美企業(yè)本地企業(yè)港澳臺(tái)企業(yè)?本地?fù)碛匈Y質(zhì)的建筑安裝工程企業(yè)共110家，外來企業(yè)共50家?本地一級(jí)資質(zhì)企業(yè)中只有4家，而外來企業(yè)中擁有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)有33家?企業(yè)的資質(zhì)不僅代表企業(yè)建筑工程管理水平和施工質(zhì)量、技術(shù)能力，還決定了承接工程量的大小。如:廣州一建承接?xùn)|莞市廣東現(xiàn)代國(guó)際展覽中心，建筑面積7萬(wàn)平方米?外來企業(yè)，如華西建設(shè)、本溪金鼎完成工程質(zhì)量較高,已在本地?fù)碛袠影骞こ毯蛢?yōu)良工程，口碑較高，已對(duì)本地競(jìng)爭(zhēng)者形成威脅外來企業(yè)以其較高的資質(zhì)和憑借規(guī)模效益取得的成本優(yōu)勢(shì),形成了對(duì)本地企業(yè)的威脅本地企業(yè)

、外來建筑安裝工程企業(yè)資質(zhì)比較描述www

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2在此外來企業(yè)四級(jí)

36%一級(jí)66%三級(jí)

55%總數(shù)[個(gè)]4%5%二級(jí)三級(jí)本地企業(yè)一級(jí)

二級(jí)28%

6%11050重要性/AB的優(yōu)勢(shì)因素低1234高5價(jià)格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證明日資辦推薦*從事過的工程和行

業(yè)內(nèi)其它公司認(rèn)可施工力量前延或后續(xù)服務(wù)專業(yè)設(shè)計(jì)水平?通過與穩(wěn)定的、有資質(zhì)的施工建設(shè)單位進(jìn)行長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作,以取得更低的成本優(yōu)勢(shì)?通過與采購(gòu)商戰(zhàn)略、穩(wěn)定的合作,取得優(yōu)惠的采購(gòu)價(jià)格；或通過外包采購(gòu)定單,降低采購(gòu)成本?嚴(yán)格質(zhì)量管理,建立系統(tǒng)的質(zhì)量管理控制體系?與施工建設(shè)單位一同制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃,協(xié)調(diào)運(yùn)作?識(shí)別項(xiàng)目進(jìn)程中的關(guān)鍵路線和關(guān)鍵工序,當(dāng)與計(jì)劃出現(xiàn)偏差時(shí)及時(shí)調(diào)整?組成虛擬團(tuán)隊(duì),加強(qiáng)培訓(xùn)或聘用“外腦”,提高業(yè)務(wù)洽談和設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)水平通過與日本公司選擇建筑安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和AB的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行比較,AB公司仍有不斷改進(jìn)的空間 日資企業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)AB優(yōu)勢(shì)www.選海筑量工免司費(fèi)費(fèi)影響大資資,時(shí)期期但,首日*影響減弱oo入nn企業(yè)rr對(duì)日資企業(yè)選擇建筑安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)

和AB優(yōu)勢(shì)比較使AB在日資/外資公司的建筑安裝市場(chǎng)上取得核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建議采取的措施資料來源:訪談，羅蘭?貝格分析33AB公司在保持原有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí),應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)拓展和核心支持團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng),使工程業(yè)務(wù)具有更高的柔性和市場(chǎng)反應(yīng)速度,贏得提高競(jìng)爭(zhēng)力的潛在源泉www

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.com海量免費(fèi)資料4在此提高項(xiàng)目管理能力,合理配置項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)、責(zé)、利范圍,并以高效的管理體系和組織結(jié)構(gòu)支持充分發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì),系統(tǒng)、有計(jì)劃和重點(diǎn)地開展業(yè)務(wù)拓展貫徹以客戶為導(dǎo)向的服務(wù)理念,延伸前延和后續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與設(shè)計(jì)

、預(yù)算部門無(wú)縫合作培養(yǎng)設(shè)計(jì)、預(yù)算的核心團(tuán)隊(duì),支持業(yè)務(wù)拓展建立完整的工程計(jì)劃、

控制和核算體系建筑工程業(yè)務(wù)今后應(yīng)加強(qiáng)的領(lǐng)域25%房地產(chǎn)業(yè)務(wù)建筑安裝工程業(yè)務(wù)高成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)

12.5%低成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)增增場(chǎng)場(chǎng)市市?未來五年,東莞市房地產(chǎn)行業(yè)的年增長(zhǎng)率為20%,能支持AB公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)?AB公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率高于行業(yè)的平均水平?未來五年,日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額年增長(zhǎng)率均高于20%,可以支持AB公司建筑安裝工程業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)?AB公司建筑安裝工程業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率約為20%,高于行業(yè)15%的平均利潤(rùn)率總體上,外部市場(chǎng)為AB公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展提供了廣闊的空間；同時(shí),AB公司在高成長(zhǎng)的建筑安裝和房地產(chǎn)市場(chǎng)上保持高盈利能力利潤(rùn)率com海量免費(fèi)資料

5在此AB業(yè)務(wù)組合分析描述0:表示銷售額大小www.manaren.0%

10%50%高成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)低成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)長(zhǎng)

率www

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.com海量免費(fèi)資料6在此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)的總體思路上有三種模式可以選擇模式

一模式二模式三完全委外完全自建部分委外?由于人力資源匱乏,缺乏專業(yè)性人才或者招聘專業(yè)人才的財(cái)務(wù)成本和時(shí)間成本過高,在組織結(jié)構(gòu)各業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域都和專業(yè)化的公司進(jìn)行合作,借助外部的專業(yè)化經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)來彌補(bǔ)企業(yè)的不足和滿足企業(yè)快速發(fā)展的需求?企業(yè)自身的業(yè)務(wù)運(yùn)作組織以精益型為主,職能部門的工作重點(diǎn)主要是控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督而不是具體操作?建立核心職能部門,對(duì)委外的工作進(jìn)行有效監(jiān)督和控制完全委外能夠短期內(nèi)有效解決企業(yè)人才不足的現(xiàn)狀,但以契約關(guān)系確定的合作關(guān)系無(wú)法充分的從企業(yè)總體利益角度來考慮問題?

協(xié)調(diào)和控制的工作量和成本很大?

項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)大?有可能導(dǎo)致局部最優(yōu)化而不是總體最優(yōu)?

企業(yè)無(wú)法形成穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)力?

以契約關(guān)系確定的合作關(guān)系無(wú)法充分的從企業(yè)

總體利益角度來考慮問題?

有效地解決企業(yè)人才不足的問題?

有利于企業(yè)的快速擴(kuò)張?

有利于發(fā)揮專業(yè)化分工的優(yōu)勢(shì)?

充分利用社會(huì)資源完全委外的特點(diǎn)www

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.com海量免費(fèi)資料7在此優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)?對(duì)專業(yè)人才需求高,人事成本較高?無(wú)法充分利用外部專業(yè)化公司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和能力?部門之間協(xié)調(diào)要求高?管理成本較高?

企業(yè)在業(yè)務(wù)運(yùn)作的各職能領(lǐng)域都建立起相應(yīng)的業(yè)務(wù)部門?整個(gè)業(yè)務(wù)流程體系的運(yùn)作主要依靠?jī)?nèi)部的力量來完成?

各業(yè)務(wù)部門的主要任務(wù)是計(jì)劃

、監(jiān)督

、

實(shí)施和控制?

有利于企業(yè)形成穩(wěn)定的業(yè)務(wù)運(yùn)作體系?對(duì)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制和協(xié)調(diào)?有利于培養(yǎng)企業(yè)的組織優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力全部自建的特點(diǎn)www

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.com海量免費(fèi)資料9在此全部自建有利于對(duì)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制和協(xié)調(diào),但管理成本較高優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)?公司經(jīng)營(yíng)靈活性大?公司固定成本小?可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)?資金需求小?對(duì)其它企業(yè)的依賴性大?質(zhì)量控制,成本控制難度較大?公司的核心優(yōu)勢(shì)在于獲得工程項(xiàng)目?公司自身不擁有設(shè)計(jì),土建隊(duì)伍?與設(shè)計(jì)公司,施工隊(duì)建立緊密的合作關(guān)系?擁有良好的項(xiàng)目管理人員?工程多采用分包形式來完成www

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.com海量免費(fèi)資料0在此項(xiàng)目公司模式建筑安裝公司模式目前國(guó)內(nèi)建筑工程企業(yè)主要有兩種發(fā)展模式?公司擁有自身的設(shè)計(jì),土建隊(duì)伍?建筑安裝業(yè)務(wù)完全由自身完成?公司固定成本較高?資金需求較高?經(jīng)營(yíng)靈活性較低?

公司易于控制質(zhì)量和成本?

擁有各方面的專業(yè)人才優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)描述戰(zhàn)略方向的確定決定了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則組織結(jié)構(gòu)www

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.com海量免費(fèi)資料1在此有利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝工程業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展以

”最大限度滿足客

戶需求“為目標(biāo)對(duì)市場(chǎng)的快速反

應(yīng)速度有利于公司內(nèi)部核心團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)高效而精簡(jiǎn)保持和強(qiáng)化公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以操作管理為主的管理模式?

明確的部門任務(wù)

、功能

、職責(zé)界定?

建筑安裝工程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略管理為主的管理模式?

有效的決策

,

業(yè)務(wù)計(jì)劃

,

財(cái)務(wù)監(jiān)控體系?

合理的集分權(quán)?重新設(shè)計(jì)組織架構(gòu),強(qiáng)化薄弱的功能,糾正職能錯(cuò)位?界定明確的部門任務(wù)和責(zé)任?明確管理幅度?

清晰的人員崗位編制以及職責(zé)

、權(quán)力

、

能

力要求界定?

充分考慮保持和利用現(xiàn)有的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?

以客戶為導(dǎo)向并且加快市場(chǎng)反應(yīng)速度?確立AB公司的管理模式,建立一整套明確的管控體系?建立相應(yīng)的決策和監(jiān)督流程構(gòu)建符合戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的組織結(jié)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標(biāo)的前提www

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.com海量免費(fèi)資料2在此管理模式組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和