買(mǎi)賣(mài)租賃合同

買(mǎi)賣(mài)合同租賃合同1法條串講2《合同法》H《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用》MJ知識(shí)點(diǎn)3一、保留所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)（一）概念保留所有權(quán)的目的在于擔(dān)保出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人享有的價(jià)款債權(quán),系一種廣義的擔(dān)保。適用范圍（MJ34）——僅適用于動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)所附條件的對(duì)象（分析“基本型”）占有的形態(tài)（分析“基本型”）所有權(quán)狀態(tài)所附條件成就前所附條件成就時(shí)（二）買(mǎi)受人的期待權(quán)所附條件成就前，出賣(mài)人為標(biāo)的物的所有權(quán)人。但對(duì)買(mǎi)受人取得標(biāo)的物所有權(quán)的期待予以相當(dāng)程度之保護(hù)，買(mǎi)受人因此保護(hù)而享有期待權(quán)。出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物實(shí)施處分（出賣(mài)、質(zhì)押）時(shí)，該處分雖為有權(quán)處分，但為了保護(hù)買(mǎi)受人的利益，受讓人能否取得相應(yīng)的物權(quán)，受到法律的特別限制。分三種情況言之:1.出賣(mài)人將標(biāo)的物出賣(mài)給第三人，并完成交付。若保留所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)已登記若保留所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)登記①若第三人為善意（如何保護(hù)買(mǎi)受人—看交付方式）②若第三人為惡意42.出賣(mài)人將標(biāo)的物質(zhì)押給第三人,并完成交付。若保留所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)已登記若保留所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有登記因出賣(mài)人的行為致使汽車(chē)被第三人留置無(wú)論保留所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)有沒(méi)有登記,善意的第三人都具有留置權(quán),惡意的第三人不成立留置權(quán)。出賣(mài)人的取回權(quán)。甲享有取回權(quán)的情形。MJ35,買(mǎi)受人已具有下列行為之一的出賣(mài)人家想要取回權(quán):未按約定支付價(jià)款的；未按照規(guī)定完成特定條件的；將標(biāo)的物出賣(mài)、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分的。甲之取回權(quán)的阻卻。MJ36,即使乙的行為符合MJ35,在下列兩種情形下,甲仍不享有取回權(quán):乙已經(jīng)支付的價(jià)款達(dá)到標(biāo)的額總價(jià)格的75%以上；乙實(shí)施無(wú)權(quán)處分后,受讓人已經(jīng)善意取得標(biāo)的物的所有權(quán)、質(zhì)權(quán)的。取回權(quán)的性質(zhì)。5買(mǎi)受人的回贖權(quán)?；刳H的內(nèi)容。甲行使取回權(quán)取回汽車(chē)后,乙在回贖期內(nèi)享有回贖權(quán),回贖的內(nèi)容是:乙僅需消除自己的違約行為?；刳H期。乙的回贖權(quán)僅存在于回贖期內(nèi),回贖期的長(zhǎng)度由甲乙約定,不能約定的,由甲只定一個(gè)合理的期限。出賣(mài)人的再次出賣(mài)權(quán)。MJ37甲取會(huì)后,若乙未在回贖期內(nèi)行使回贖權(quán),甲可以另行出賣(mài)標(biāo)的物。甲出賣(mài)所得價(jià)款依次扣除取回和保管費(fèi)用、再交易費(fèi)用、利息、未清償?shù)膬r(jià)金后仍有剩余的,應(yīng)返還給乙,如有不足,甲有權(quán)要求乙繼續(xù)清償,但乙有證據(jù)證明甲另行出賣(mài)的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的除外。6二、特種買(mǎi)賣(mài)（一）分期付款買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的1/5以上的,出賣(mài)人有權(quán)擇一行使以下權(quán)利:要求買(mǎi)受人一次性支付剩余的全部?jī)r(jià)款行使法定解除權(quán)解除合同,并要求買(mǎi)受人支付標(biāo)的物的使用費(fèi),當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的使用費(fèi)沒(méi)有約定的,人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝?lèi)標(biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。買(mǎi)受人的保護(hù)。（二）憑樣品買(mǎi)賣(mài)出賣(mài)人與買(mǎi)受人按照約定封存的樣品及關(guān)于樣品的質(zhì)量說(shuō)明,均系出買(mǎi)人交付之標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。若出賣(mài)人交付的標(biāo)的物,不符合封存的樣品及其釋文字說(shuō)明,出賣(mài)人構(gòu)成瑕疵給付,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如封存的樣品與關(guān)于樣品質(zhì)量的文字說(shuō)明不一致,出賣(mài)人與買(mǎi)受人又不能就質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致,分兩種情況確定出賣(mài)人交付標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒(méi)有發(fā)生變化的,以樣品表明的質(zhì)量為準(zhǔn),不按關(guān)于樣品的文字說(shuō)明。樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化,或者當(dāng)事人對(duì)是否發(fā)生變化有爭(zhēng)議而又無(wú)法查明的,以文字說(shuō)明為準(zhǔn)不再按樣品。3.買(mǎi)受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的,即使交付的標(biāo)的物與樣品相同,仍屬于違約行為。此時(shí)出賣(mài)人須交付符合同種物通常質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的物,才不屬于違約。7（三）試用買(mǎi)賣(mài)概念:只出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定,于買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí),出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人是驗(yàn)貨檢驗(yàn),若買(mǎi)受人在試用期內(nèi)認(rèn)可該買(mǎi)賣(mài),則買(mǎi)賣(mài)合同自認(rèn)可時(shí)生效的特殊買(mǎi)賣(mài)。特征:買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立,但尚未生效,該買(mǎi)賣(mài)合同附生效條件,自買(mǎi)受人認(rèn)可時(shí)生效。買(mǎi)受人的認(rèn)可權(quán)。試用買(mǎi)賣(mài)中,買(mǎi)受人享有認(rèn)可權(quán),需注意以下幾點(diǎn):認(rèn)可是權(quán)利而非義務(wù),買(mǎi)受人拒絕認(rèn)可無(wú)需任何理由。認(rèn)可是形成權(quán)。須在試用期內(nèi)認(rèn)可。大陸通說(shuō)觀點(diǎn)認(rèn)為買(mǎi)受人的認(rèn)可無(wú)溯及力,買(mǎi)賣(mài)合同自認(rèn)可是生效而非溯及自成立時(shí)生效。認(rèn)可行為系單方法律行為,可采用三種方式認(rèn)可。84.下列買(mǎi)賣(mài)不屬于試用買(mǎi)賣(mài)約定標(biāo)的物經(jīng)過(guò)試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí),買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物。約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物正可使買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物。約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物。約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以退換標(biāo)的物。5.買(mǎi)受人拒絕認(rèn)可的效果買(mǎi)受人拒絕認(rèn)可的,買(mǎi)賣(mài)合同確定不發(fā)生效力。拒絕亦屬形成權(quán),可以采用明示或者推定的方式。9（四）拍賣(mài)根據(jù)我國(guó)拍賣(mài)法，拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。（五）房屋買(mǎi)賣(mài)合同房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人所有，買(mǎi)受人支付價(jià)金的買(mǎi)賣(mài)合同。房屋買(mǎi)賣(mài)合同與一般買(mǎi)賣(mài)合同的不同，在于房屋是屬于不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律有如下限制:第一，房屋買(mǎi)賣(mài)合同需采用書(shū)面形式，買(mǎi)賣(mài)雙方需將買(mǎi)賣(mài)房屋的位置、面積、價(jià)金等約定于書(shū)面；第二，在城鎮(zhèn)買(mǎi)賣(mài)房屋之所有權(quán)，須經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)登記后，才發(fā)生轉(zhuǎn)移，未發(fā)生登記即使交付也不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效果第三，出賣(mài)共有房屋或出租房屋時(shí)，其他共有人或承租人享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。10三、買(mǎi)受人及時(shí)檢驗(yàn)并通知的義務(wù)四、買(mǎi)賣(mài)合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)11（一）買(mǎi)賣(mài)合同中風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的概念1.概念:買(mǎi)賣(mài)合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān),指買(mǎi)賣(mài)合同生效后,合同履行完畢前,因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由,致使標(biāo)的物毀損滅失時(shí),應(yīng)由哪一方當(dāng)事人承擔(dān)價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。時(shí)間因素。原因因素。標(biāo)的物因素。（二）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)及其轉(zhuǎn)移的原則規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移采用交付主義。H142,除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外,在買(mǎi)賣(mài)合同中,標(biāo)的物交付前,風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)；標(biāo)的物交付后,風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。（三）原則規(guī)定的三個(gè)具體使用1.貨交第一承運(yùn)人在指定地點(diǎn)貨交承運(yùn)人出賣(mài)人依法提存（四）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的例外規(guī)則風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的例外規(guī)則,包括兩種情況:（1）標(biāo)的物尚未交付,風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。包括:在途貨物買(mǎi)賣(mài),買(mǎi)受人遲延受領(lǐng),買(mǎi)受人遲延提貨。（2）標(biāo)的物雖已交付風(fēng)險(xiǎn)仍為轉(zhuǎn)移的。只有一種情況,出賣(mài)人的交付行為構(gòu)成根本違約,即使已經(jīng)交付了,風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。12在途貨物買(mǎi)賣(mài)指出賣(mài)人與買(mǎi)受人就正在運(yùn)輸旅途中的標(biāo)的物訂立買(mǎi)賣(mài)合同。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移規(guī)則。H144；MJ13MJ14。在途貨物買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物系特定物,當(dāng)然自合同成立時(shí)起風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在途貨物買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物若為種類(lèi)物,在特定話語(yǔ)該買(mǎi)賣(mài)合同終止前,即使合同已經(jīng)成立風(fēng)險(xiǎn)也不轉(zhuǎn)移。13一方違約14買(mǎi)賣(mài)合同之一方當(dāng)事人的違約行為,可能對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)產(chǎn)生影響。買(mǎi)受人遲延受領(lǐng)。H143,因買(mǎi)受人的原因,致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的,買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)受人遲延提貨。H146房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人受領(lǐng)遲延。MJ11的2k出賣(mài)人根本違約買(mǎi)受人拒絕接受貨物或解除合同的。H148五、一物數(shù)賣(mài)一物數(shù)賣(mài),就是同一出賣(mài)人就同一個(gè)動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)與兩個(gè)以上的買(mǎi)受人訂立買(mǎi)賣(mài)合同。15六、連環(huán)買(mǎi)賣(mài)所謂連環(huán)買(mǎi)賣(mài),指就同一個(gè)標(biāo)的物,甲出賣(mài)給乙,乙又出賣(mài)給丙,丙再出賣(mài)給丁。法條串講16《合同法》H《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》ZJ《融資租賃合同解釋》RJ知識(shí)點(diǎn)17一、租賃合同的概念與特征（一）概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。（H212）（二）特征有名合同、諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同、繼續(xù)性合同、不要式合同要式合同。租賃合同具有非永久性。（H212—20年）租賃期限6個(gè)月以上的租賃合同系要式合同。（H—215）二、不定期租賃合同18（一）概念不定期租賃合同指未約定租賃期限的租賃合同。1.沒(méi)有約定租賃期限的（H232）租賃期限6個(gè)月以上的租賃合同未采用書(shū)面形式的（H215）租賃期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的（H236）（二）雙方當(dāng)事人的任意解除權(quán)。不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人都有任意解除權(quán)（d:法定解除權(quán)）。出租人和承租人均有權(quán)隨時(shí)解除合同。出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。三、租賃合同中當(dāng)事人的法定解除權(quán)19（一）出租人的法定解除權(quán)承租人未按照規(guī)定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的。房屋租賃合同中,承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的。承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的（但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道擅自轉(zhuǎn)租之日起6個(gè)月未提出異議的,解除權(quán)消滅。）承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或延遲支付租金,經(jīng)出租人催告后在合理期間內(nèi)仍未支付的。（二）承租人的法定解除權(quán)因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或全部毀損、滅失,不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí),明知該租賃物質(zhì)量不合格的。出租人就同一房屋訂立數(shù)份有效租賃合同,不能取得租賃房屋的承租人有權(quán)解除合同。房屋租賃合同中,因下列3種情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用的:租賃房屋被依法查封的；租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定的。20四、房屋租賃合同的特別無(wú)效事由21（一）根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同的解釋》第3、4、15.16條，下列房屋租賃合同無(wú)效:就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋所訂立的租賃合同無(wú)效（但在一審法庭辯論終結(jié)前取得許可證或經(jīng)批準(zhǔn)的，有效）就未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑所訂立的租賃合同無(wú)效（但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)批準(zhǔn)的，有效）房屋租賃合同的合法轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余期限的，超過(guò)部分無(wú)效（但出租人與承租人另有約定的除外）房屋租賃合同的非法轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效（但自出組人知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，有效）（二）房屋租賃合同無(wú)效時(shí)的處理房屋已交付使用的,出租人有權(quán)請(qǐng)求權(quán)無(wú)權(quán)占有人返還房屋（請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)既可以是返還原物請(qǐng)求權(quán)也可以是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)）房屋已交付使用的,出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)（請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán),已經(jīng)發(fā)生的對(duì)房屋的占有使用不能返還,返還相當(dāng)于租金的價(jià)額）22五、一房數(shù)租23《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第六條,該條確立了”債權(quán)具有平等性的例外規(guī)則”。即在一房數(shù)組中,在每一個(gè)租賃合同均有效時(shí),承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)實(shí)際履行義務(wù)的債權(quán)具有不平等性。同意出租人,就同一房屋,與兩人以上的承租人訂立房屋租賃合同的,為“一房數(shù)租”,在“一房數(shù)租”中,按照下列順序,確定數(shù)個(gè)承租人請(qǐng)求出租人實(shí)際履行之債權(quán)的先后順序:已經(jīng)合法占有租賃房屋的承租人優(yōu)先已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的承租人優(yōu)先合同成立在先的承租人優(yōu)先六、房屋租賃合同的法定承受（一）上述法條規(guī)定了一種房屋租賃合同法定概括移轉(zhuǎn)的規(guī)則,其內(nèi)容是:在房屋租賃合同的存續(xù)期間；承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失蹤；下列三類(lèi)人有權(quán)法定承受該房屋租賃合同:承租人生前共同居住的人（我要求是近親屬或繼承人）；承租人的共同經(jīng)營(yíng)人（限于承租人為個(gè)體工商戶的情形）；承租人的其他合伙人（限于承租人參與個(gè)人合伙的情形）。（二）這一制度僅適用于城鎮(zhèn)房屋租賃合同,對(duì)于其他合同不適用。承租人須為自然人（包括個(gè)體工商戶,參與個(gè)人合伙）,若承租人為法人前述制度即不適用。24七、買(mǎi)賣(mài)不破租賃25（一）買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的含義1.構(gòu)成要件租賃合同有效出租人已將租賃物交付給承租人,承租人占有中租賃期間內(nèi),租賃物的所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)、互易、贈(zèng)與、投資、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、繼承、遺贈(zèng)、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動(dòng)。2.買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律效果:新的所有權(quán)人法定承受該租賃合同。這是一種法律規(guī)定的合同權(quán)利義務(wù)的概括承受,屬于債權(quán)債務(wù)的法定移轉(zhuǎn)。（二）買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的例外1.租賃物被沒(méi)收、征收的2.先抵押后出租,抵押權(quán)已經(jīng)登記的（《物權(quán)法》第190條）3.房屋在出租前已被人民法院依法查封的（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條）八、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)26（一）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用范圍僅適用房屋租賃合同（其他租賃合同的承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）承租人與次承租人均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；且次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先租賃期間,出租人出賣(mài)（排除了繼承、贈(zèng)與等情形）房屋、拍賣(mài)房屋、與抵押權(quán)人協(xié)議用租賃的房屋折抵債務(wù)（出租人將房屋抵押的情形）（二）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)容出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)提前合理期間通知承租人（《合同法》第230條）；拍賣(mài)的應(yīng)提前5天通知承租人（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第23條）承租人在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。所謂同等條件指在價(jià)款、付款方式、擔(dān)保狀況等方面均與第三人相同。（三）房屋租賃合同承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的排除情形。（ZJ24）1.房屋的共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人將房屋出賣(mài)給自己的近親屬的；出租人另行通知義務(wù),后承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；出租人將房屋出賣(mài)給善意第三人（指第三人不知承租人存在）,并辦理完畢過(guò)戶登記的。（四）出租人侵犯房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)（ZJ21）27九、轉(zhuǎn)租28（一）轉(zhuǎn)租的概念轉(zhuǎn)租至成都人在維持與出租人簽租賃合同的同時(shí)，將租賃物的全部或者一部分出租給第三人（次承租人）使用、收益，第三人向承租人（轉(zhuǎn)租人）支付租金的行為。按是否經(jīng)過(guò)出租人同意，轉(zhuǎn)租分為合法轉(zhuǎn)租與非發(fā)轉(zhuǎn)租。H51.228；ZJ16之間的關(guān)系《合同法》第228條是《合同法》第51條的例外。擅自出租他人之物的租賃合同（非法轉(zhuǎn)租是其中的一種），適用《合同法》第228條，租賃合同有效?！冻擎?zhèn)房屋租賃合同解釋》第16條是《合同法》第228條的例外。房屋租賃合同的非法轉(zhuǎn)租（屬于“擅自出租他人之物”的一種），根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第16條，若出租人于知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租后6個(gè)月內(nèi)表示異議，房屋轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。（二）合法轉(zhuǎn)租1.概念須經(jīng)出租人同意。出租人同意轉(zhuǎn)租的推定。（ZJ16）超期的合法賺足。（ZJ15）2.合同相對(duì)性與合法轉(zhuǎn)租3.次承租人的代位清償請(qǐng)求權(quán)ZJ17、《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定了作為具體規(guī)則的“房屋合法轉(zhuǎn)租中次承租人的代位清償請(qǐng)求權(quán)”和“抵押物受讓人的代位清償請(qǐng)求權(quán)”?！冻擎?zhèn)房屋租賃合同解釋》第17條規(guī)定,在房屋合法轉(zhuǎn)租中,如果承租人不支付到期租金（特別是經(jīng)催告后經(jīng)過(guò)合理期限仍不支付）,次承租人享有代位清償請(qǐng)求權(quán),有權(quán)提出替承租人代為支付到期租金（以阻止出租人行使法定解除權(quán)）。次承租人代為支付的租金和違約金超過(guò)其應(yīng)支付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。作為對(duì)承租人債務(wù)的履行具有法律上利害關(guān)系的第三人,次承租人代為支付到期租金的行為,不僅僅是替承租人清償債務(wù),同時(shí)還是次承租人的權(quán)利。其權(quán)利體現(xiàn)在:承租人不得提出異議,出租人亦不得拒絕。出租人拒絕受領(lǐng)的,次承租人有權(quán)提存。29（三）非法轉(zhuǎn)租出租人的法定解除權(quán)。非法轉(zhuǎn)租與不當(dāng)?shù)美??！逗贤ā返?25條，因承租人對(duì)租賃物享有收益的權(quán)能，所以:（1）租賃期間，承租人擅自轉(zhuǎn)租收取的租金，對(duì)出租人不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?；?）承租人非法轉(zhuǎn)租，出租人解除租賃合同后，承租人拒不返還租賃物，繼續(xù)出租收取的租金，對(duì)出租人構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。非法轉(zhuǎn)租與《物權(quán)法》第34條的返還原物請(qǐng)求權(quán)。非法轉(zhuǎn)租中，次承租人相對(duì)于出租人為無(wú)權(quán)占有人，作為所有權(quán)人的出租人對(duì)次承租人享有返還原物請(qǐng)求權(quán)，但行使的方式分為兩種情形而有不同。30十、出租人、承租人義務(wù)中的特別重要之點(diǎn)31（一）出租人的義務(wù)出租人的適租義務(wù)。H216租賃物的維修義務(wù)。H220-221有約定的按約定。因?yàn)樾拗蝿?wù)影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。沒(méi)有約定的,由出租人承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)。（二）承租人的義務(wù)1.用法遵守義務(wù)H217,承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物；沒(méi)有約定使用方法的,承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用租賃物。H218,承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損耗的不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。H219,承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。租賃物的保管義務(wù)。H226,承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金,對(duì)支付租金的期限沒(méi)有約定或者約定不明確的,依序按照下列順序予以確定:適用合同法第61條。協(xié)商確定；不能協(xié)商確定的,按照交易習(xí)慣或者參照合同的其他條款決定。依照合同法第61條仍不能確定的,適用合同法第226條。租期不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租期屆滿時(shí)支付。租期一年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付；剩余期間不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租期屆滿時(shí)支付。32（三）租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。H231,因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。（物的風(fēng)險(xiǎn),租金風(fēng)險(xiǎn)）33十一、房屋租賃中裝飾裝修物的處理34《合同法》第223條；《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第9~13條（一）承租人未經(jīng)出租人同意裝修的行為性質(zhì)。承租人未經(jīng)出租人同