房產(chǎn)中介培訓手冊

入職培訓手冊

制定/日期:

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，

一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍

內(nèi)的全部房屋建筑物。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)是一種價值巨

大，使用周期長而又不能移動的特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費等環(huán)節(jié)都不同于一般商

品，具有特殊性。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增

值性。

房地產(chǎn)是人類社會政治、經(jīng)濟、文化生活的重要物質(zhì)根底和承載物，它不僅是人們

最根本的生活資料，如住宅；也是最根本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在市場經(jīng)濟中，

房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對象。房地產(chǎn)構(gòu)成社會經(jīng)濟生活中的巨大財

富，也是關(guān)系到國計民生的重要財產(chǎn)和資源，在一國的總財富中，房地產(chǎn)往往占有較大比

重，一般在60%~70%左右；在家庭財產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的局部。所以，房地產(chǎn)是人們

最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財產(chǎn)和商品

所不具有的特性：

1.不可移動性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運。

2.房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，

土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同

屬于“不動產(chǎn)”。

3.品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑

物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。

4.價值的高大性。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭

往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、

占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。

5.使用的耐久性。土堆具有不可消滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可消滅性，但

是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難

發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進行撤除C

6.供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟的

開展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性

更加突出。

7.用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。

8.價值變化的相互影響性。房地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境

的狀況。

房地產(chǎn)根底知識

一、房地產(chǎn)知識

〔一〕土地

以往土地采用招標、協(xié)議、拍賣方式，但自2002年1月1日起所有土地都要進行拍賣。

土地的使用年限

使用類型年限

居住70年

工業(yè)50年

教育、科技、文化、體育50年

辦公樓、綜合樓50年

旅游、娛樂40年

〔二〕物業(yè)種類：

&商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購置后，能領(lǐng)取《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房

地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。

&二手房：非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購置人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要

轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、上市房改房等。

&經(jīng)濟適用房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設方窠安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達

方案，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半

越洋視像會議等），每單位可提供多條線絡及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水問。

自廠房：主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大原結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差異，如承重負

荷量、電力供給量及交通運輸?shù)确矫妗?/p>

自臨街鋪：作為營商用途的物業(yè)，并設有獨立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時擁有

閣樓及獨立衛(wèi)生間。

自高層；安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓高超過18層）。

4小高層：一般指9至18住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯四戶或一梯六

戶間格。

占多層：指7—9層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。

4別墅：小區(qū)內(nèi)獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。

4復式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封密復式等。

t單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在

30個平方米以下。

4現(xiàn)樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付局部或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。。

之期房：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。

K建筑面積：即實用面積加分攤面積，房間內(nèi)壟面積與公共建筑分攤面積、共同墻分攤

面積、陽臺面積之和（全封閉陽臺計全部，不封閉陽臺計一半）

t套內(nèi)面積：除磚墻外，實際室內(nèi)可以使用到的面積。占面積，是按一定的比例分配給每

戶住戶的。

t裙樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多

用作商場、會所或其他配套設施。

t架空層：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑物的空間，

一般用作綠化或會所用途。

K框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時象個框架，所以叫

框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅

磚間墻，因會減弱抗震能力。

自混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)成，故不可隨便拆移,

否那么有垮下來的危險。

自樓板：多層一般為8-10厘米，高層在1()厘米以上。

4毛坯房：交樓時單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋(其中局部有墻板

間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦全無間隔)

影響樓價因素

〔一〕地段

根本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網(wǎng)絡、飲食娛樂及購物消

閑等設施較完善。

〔二〕交通

一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡完善、來往各處地方均方便。

〔三〕樓層

在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。簡單的原因：

位于高層的比低層更遠離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相

對較少，空氣當然比擬的清新。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線

吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固

然不是一個理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的

實際可使用面積。又基于污水排放設計及設置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污

水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但如沒有電梯的多層樓房，其中

層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。

〔四〕朝向

這是一個影響樓價較重要因素，因單位內(nèi)部設備可花金錢添置或改善，但方向那么完

全不能改變。加上中國人傳統(tǒng)認為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向

物業(yè)價格一般較高。

〔五〕景觀

景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位

價格均較高。

（六）配套

假設樓房有周功環(huán)境及設施的配合，其價值亦將相應提高。如一些大型屋村設備齊全,

應有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。

此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等，均可影

響物業(yè)價格上下。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人的根本要求和作用

一、房地產(chǎn)中介的市場功能

I.節(jié)省業(yè)主和買家的時間一一業(yè)務由中介專業(yè)人員操作完成進行謀劃。

2.業(yè)主不要花錢登廣告：中介會將物業(yè)推薦給各類客戶。

3.中介是以第三者身份一一言論客觀、公正。

4.買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。

5.買入方通過中介的推薦更容易找到適宜自己的需求。

6.多數(shù)買賣雙方都沒有足夠的法律常識和購置經(jīng)驗：中介可以幫助雙方減少法律糾紛，防

止被訛騙。

7.中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方聚集在中介公司信息室中。

8.維護經(jīng)濟秩序，通過管理中介公司標準二手市場。

9.橋梁與潤滑劑。

10.推動市場。

11.調(diào)節(jié)市場功能：準確定價，控制開發(fā)。

12.提高市場合理利用。

二、你為什么要做房地產(chǎn)經(jīng)紀人

1.掌握自己努力過程，擁有很多自我實現(xiàn)的時機。

2.每天可以遇到不同的人。

3.成長效率最高的行業(yè)。

4.最適合企圖心強，不甘自我埋沒的人。

5.高的收入，擁有自豪。

三、怎么樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀人不合格

1.虛假冷漠：眼中只有傭金的商業(yè)物業(yè)參謀，以貌取人。

2.反響慢：動作太慢，讓客戶等太久，客戶自然找別人效勞，有時候為了爭取時間，人們

寧可犧牲品質(zhì)。

3.開發(fā)缺乏：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交.

4.第一線人員不親切：效勞態(tài)度差。

5.話說的太滿：客戶的記性好的很，你把話說的太滿，但卻做不到。

6.處理事情的能力缺乏：專業(yè)知識缺乏，借口多。

7.專業(yè)包裝或形象不夠：客戶希望自身的品質(zhì)水準能畛反映在和他們生意往來的人上面，

你的形象如何？你的包裝如何？

四、成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀人

1.第一時間看房。

2.第一時間委托。

3.第一時間成交。

4.創(chuàng)同類房的最高價。

5.創(chuàng)同類房的最底價。

6.能成為客戶或業(yè)主投資理財?shù)膮⒅\。

7.有一般裝修、家具布置等房地產(chǎn)相關(guān)知識。

8.成交后及時收回傭金。

記住十點素質(zhì)要求：

健康、職業(yè)化服飾、禮貌、熱情、細心、耐心、應變力強、說服力、進取心、專業(yè)知識。

五、怎么正確對待客戶

1.保護自己的客戶，不讓別人搶走。

2.根據(jù)客戶的心理，選擇適宜的談判內(nèi)容。

3.多了解客戶的要求和特別需求。

4.多介紹客戶看不見的優(yōu)點。

5.看得見的缺點也要相應指出，給予客戶一種老實、信任的感覺。

6.多談潛在的價值。

7.接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、系之以約。

六、怎么樣與客戶溝通

（一）首先與客戶簽訂居間協(xié)議需要注意：

自己要熟悉居間協(xié)議的每一條條款，并向客戶一條條仔細介紹。協(xié)議中客戶的姓名及

其他需要填寫的內(nèi)容要求物業(yè)參謀填寫，不要讓客戶自己填。特別是協(xié)議主體局部如果是

客戶自己填寫，很有可能字跡不清日后如其不肯認帳，導致不必要的糾紛。只有在落款處,

即需要客戶簽字蓋章的地方，務必客戶自行填寫。

（二）要努力做到五要素：

1、WHO：誰一一到店里來咨詢要賣房、出租房的客人是否是房東本人。免得花無用功。

如不足房東本人，那在簽居間協(xié)議的時候客人名字應簽在代理人處，并要求其下次將房

東的委托書及相關(guān)資料帶來。

2、WHERE：哪里一一房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。前者有利于我們方

便向客戶介紹、推薦；后者幫助我們?nèi)绾伟才畔录仪叭タ捶康臅r間，能統(tǒng)籌安排時間，

提高效率。

3、WHEN：何時一一房東要出租、出售的物業(yè)何時能交付下家使用。了解房東具體能交房

的M間有利于我們向不同的客戶推薦房源。

4、WHY：為什么一一房東為什么要賣（租）房子。有的房東不一定愿意說原因，但是我

們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點）。

5、HOW：怎么樣一一房子的情況怎么樣。房東在介紹了房子的情況后，及時向他（她）

提出看房要求，既能讓房東感覺我們工作的敬業(yè)和效率，實際上又拖延了房東原本打算

去另外中介公司掛牌的時間，最終使其消除去別家中介公司的念頭。那么這個房源就是

我們中原獨家代理的房源。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人的根本禮儀

著裝要求：

職業(yè)服飾一男：襯衣、領(lǐng)帶。

女：莊重、得體，職業(yè)裝。

忌一男：黑褲白襪

女：太前衛(wèi)

二.握手的順序：

主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握手。

三.握手的方法：

一定要用右手握手。

1、雙方握手，時間一般以卜3秒為宜。當然，過緊地握手，或是只用手指局部漫不經(jīng)心地

接觸對方的手都是不禮貌的。

2、年輕者、職務低者被介紹給年長者、職務高者時，應根據(jù)年長者、職務高者的反響行事,

即當年長者、職務高者用點頭致意代替握手時，年輕者、職務低者也應隨之點頭致意。和

年輕女性或異國女性握手，一般男士不要先伸手。

3、年輕者對年長者、職務低者對職務高者都應稍稍欠身相握。有時為表示特別尊敬，可用

雙手迎握。男士與女士握手時，一般只宜輕輕握女士手指部位。男士握手時應脫帽，切忌

戴手套握手。

4、雙目應注視對方，微笑致意或問好，多人同時握手時應順序進行，切忌交叉握手。

5、在一般情況下拒絕對方主動要求握手的舉動都是無禮的，但手上有水或不干凈時，應謝

絕握手，同時必須解釋并致歉。

四.名片的使用：

1、一般名片都放在襯衫的左側(cè)口袋或西裝的內(nèi)側(cè)口袋，名片最好不要放在褲子口袋。

2、要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否還有名片的習慣：名片的遞交方法：將各個手指并攏，大拇指

輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交于對方的胸前。

3、拿取名片時要用雙手去拿，拿到名片時輕輕的念出對方的名字，以讓對方確認無誤；如

果念錯了，要記著說對不起。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夾內(nèi)。

4、同時交換名片時，可以右手遞交名片，左手接拿對方名片。

5、不要無意識地玩弄對方的名片

6、不要當場在對方名片上涂寫

7、上司在旁時不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才能遞上自己的名片。

五.接聽禮儀

1、掌握本店行銷動態(tài)，確實了解房源。

2、“您好，智博地產(chǎn)”一一表情：熱忱、積極、專業(yè)、略帶微笑。

3、先自報姓名，再詢問對方身份。

4、先留資料、再介紹房源。

5、盡量莫讓客戶等待，但假設非得已按音樂鍵前確認客戶意愿。

6、多說“請”、“謝謝”、“對不起”、“麻煩您”。

7、集中注意力、仔細“傾聽”、并適當回應“是”、“對的”、“我了解”或重述對方內(nèi)容。

“您是說一一二

8、等客戶先掛后，再掛。

9、轉(zhuǎn)：“R”+”***”,接其他分機：“40”。

10、留：買方、賣方：填客戶登記表。

接人不在：留下姓名、。留下物業(yè)參謀、。

如客戶晚點再打，確定什么時候。

六.櫥窗客戶接待

出門接待：帶名片

陪客戶看櫥窗，“要不要我?guī)湍憬榻B”，不要馬上介入。

想方法把客戶拉進來，“公司內(nèi)有詳盡的資料，順便喝杯水”。

七.來店客戶接待

熱情、主動

問明來意

適情介紹行情

留下客戶資料

簽署相應文件

八.帶看禮儀

不可遲到，對房有個預覽。

交換名片后，記住客戶名字，頭銜。判斷意向。

幫客戶安排回程（順載-程、幫助攔車）。

業(yè)主放賣/租盤

每一個業(yè)主都想自己的單位能賣出好價錢，是可以理解的，其實售價的上下是取決于

市場的接受程度，能售出的價錢就是市價，置業(yè)參謀在處理業(yè)主放盤時，應多了解業(yè)主放

盤目的及售出后的去向。

（-）上門放盤的業(yè)主

1、了解業(yè)主放盤的目的

置業(yè)參謀在填寫業(yè)主放盤資料同時，可詢問一下業(yè)主放盤的目的。例如：陳先生，是

否現(xiàn)時居所不夠用，想售出之后換一間大點呢？或是：陳先生，是否要到別區(qū)工作，先放

售這房呢？置業(yè)參謀從中可知悉業(yè)主經(jīng)濟狀況及日后會否再租售，根據(jù)以往慣例，業(yè)主放

盤目的大致如下：

a）售出兩房，買一間三房〔改善生活素質(zhì)）

b）售出后，租住房子（減輕負擔）

c）套現(xiàn)（經(jīng)濟問題，需要資金周轉(zhuǎn)）

d）已買新房子，賣掉現(xiàn)住的房子（付房款）

e）移民（急售）

f）到價才售（不急售，可能業(yè)主有多套房子）

（二）簽署“業(yè)主放盤委托書”

置業(yè)參謀在初步了解過業(yè)主的情況后，應予業(yè)主簽署“委托書”目的是確定業(yè)主曾經(jīng)

委托智博推銷住房，同時要求業(yè)主出示身份證明文件，如果業(yè)主拒絕提供，置業(yè)參謀可以

對業(yè)主解釋清楚，此舉實為了保障業(yè)主利益的，因為可以證明業(yè)主之身份沒有被冒認。另

外向業(yè)主取聯(lián)絡時，不妨向業(yè)主問多兩個號碼1,家中或公司）

（1）來電放盤的業(yè)主：

置業(yè)參謀在接到來電放盤時，應向業(yè)主問明其個人資料及詳細之樓盤狀況，如果是空

房，那么說服業(yè)主交鑰匙給我們?yōu)槠渫茝V摟盤。注意要多留取業(yè)主聯(lián)系。因為到了簽約

收訂的關(guān)鍵時刻，絕不能和業(yè)主失去聯(lián)系的。

獨家代理與鑰匙管理

一、如何說服業(yè)主簽獨家代理及獨家代理的重要性

通常，業(yè)主普遍拒絕簽署“獨家委托”的，原因可能是不太了解其中道理或認為這樣

做的話會減少售出的時機。

一、讓業(yè)主理解獨家委托代理的好處。

1.分行網(wǎng)絡一一智博擁有龐大的分行網(wǎng)絡，“獨家代理”的樓盤會掛貼在店鋪櫥

窗的，所以有多達十多間分行協(xié)助業(yè)主作推廣。

2.報紙廣告一一公司會免費為業(yè)主在“瀘州晚報”或其他有名報章刊登廣告（置

業(yè)參謀可展示瀘州晚報），通過報紙展示公司實力，另一方面要說明智博地產(chǎn)

的廣告不同于行家，智博地產(chǎn)打的是獨家版）。

3.辦推廣日一一如業(yè)主放盤的單位是空房的話，我們會為其辦樓盤推廣日（開放

日）之推廣，動用片區(qū)各分行各同事力量做宣傳。

例如：簽獨家的盤源我們會專人跟進，這樣業(yè)主就不會被無窮無盡的所騷擾，不會

總是接到談價的。而且簽獨家后，我們公司都會主推此套房源，在最短的時間內(nèi)幫業(yè)主

賣個適宜的價格。

二、簽訂“獨家委托”對公司及員工的好處

1.獨家委托的樓盤是業(yè)主對公司有信心之表現(xiàn)，認同本公司員工能力和專業(yè)水

平，所以置業(yè)參謀能令業(yè)主多簽“獨家委托”，公司的盤源實力便更強。

2.此消彼K的情況下，自然對其他地產(chǎn)公司造成盤源缺乏的壓力，公司的成盤時

機便會增加，業(yè)績自然得到提升。

重要性：簽獨家在一定程度上可以穩(wěn)住業(yè)主，還能防止業(yè)主反價。對業(yè)主有一定的約

束力，不容易被行家抬價。向我們要做的就是把握好客戶，這樣一來我們的工作就輕松多

了。

三、如何應對行家借鑰匙

現(xiàn)在隨著公司的不斷壯大，品牌的認可度不斷的上升，許多的業(yè)主越來越信任我們，

同時我們也為開單看房準備了大量的鑰匙。關(guān)于行家來公司借鑰匙的現(xiàn)象越來越多，但是

不管借還是不借我們都要以良好的態(tài)度和形象來對待，并且禮貌的讓其在門外等候，并且

與業(yè)主核實。

一般有兩種情況，1:不借：不借的話一定要有一個好的借口來回絕他，如，鑰匙被其

他同事拿去看房了；或經(jīng)理不在鑰匙不能私自外借；或管理鑰匙的人不在鑰匙其他人不能

拿；并抱以歉意。如果業(yè)主來電質(zhì)問，告訴業(yè)主的我們確實有人看房，只是他不愿意等不

是我們不配合。2：借：一定要留下借鑰匙人的卡片身份證等證件核實對方身份，看房一定

要有二人以上陪同，保管好業(yè)主家的物品及關(guān)好水電和門窗并在適當時刻跳客。

然后可以兩個同事配合一下，一個打給業(yè)主（用到外面打），說現(xiàn)在那房子的

鑰匙我們的同事已經(jīng)拿去看了，還可以問業(yè)主是不是有個別的地產(chǎn)過來借鑰匙，現(xiàn)在已經(jīng)

在我們分行.然后可以對這個行家說，不好意思，此房源鑰匙我們的同事已經(jīng)帶客去看了.不

好意思.第二種方法：可以叫個暫時沒事做的同事，陪同行家去開門,但鑰匙不能到行家

手中，有兩個原因.第可以防止行家去偷配鑰匙.第二可以跳行家的客.

反簽

1、直接告訴業(yè)主我們公司的實力，如果可以先簽的話一定在最短時間賣出。

2、告訴業(yè)主防止行家壓價，可以先簽合同

3、利用假演戲，客戶臨時有事來不了，業(yè)主先簽隨后在找客戶簽

四、法律知識問與答

1、承租人可以優(yōu)先購置房屋嗎?

【問題】

我和老公剛結(jié)婚不久，2001年3月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋

租賃合同》，2002年1月的一天，房東突然來人，說要我們馬上搬出去，房東已將該房以

62萬元的價格賣了出去，并收下了5萬元定金，房東同時提出愿意將多收的房租退還給我

們，其他不負任何責任。我和老公一聽，很是生氣，房東事先是否應該打個招呼，提前告

訴我們，而且，聽人說，我們也可以優(yōu)先購置這套房子，不知我們到底該怎樣保護自己的

權(quán)利。

【解答】

根據(jù)我國的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通那么假設干問題的意見》第一百

一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，

享有優(yōu)先購置權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣

無效。同時《城市私有房屋管理條例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個月通知

承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購置權(quán)?！被谝陨弦?guī)定，房東出賣房屋，未提前三

個月履行通知義務，房東與買房人的買賣合同無效，你們完全可以要求用相同的價格優(yōu)先

購置此房。

5、婚前購置的房屋婚后是否會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)？

【問題】

我婚前有一套房產(chǎn)，己拿到房產(chǎn)證。請問我結(jié)婚后，這套房產(chǎn)會不會在假設干年后變?yōu)榉?/p>

妻共有財產(chǎn)（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。有沒有必要進行婚前的財產(chǎn)公證（我不希望作這

樣的公證但又想保障自己的利益）。

【解答】

按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購置的房產(chǎn)那么該房產(chǎn)那么為婚前財產(chǎn)，屬

于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，躲避法律的約定無效。

辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關(guān)流程

一、貸款程序：

二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級市場上購置的自用房，包括商品房、私房。二手房貸款

是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款,

再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務。

〔一〕貸款方式：普通按揭貸款，公積金貸款，商業(yè)貸款。

（二〕二手房貸款的額度、限期、利率、方式：

二手房貸款額度：

普通按揭貸款：商業(yè)用房最高不超過擬購置住房的評估價值或?qū)嶋H合同成交價的（以低者

為準）50%,住房不得超過70%-80%。

公積金貸款：單方貸款最高限額為25萬，夫妻雙方最高限額為30萬。

二手房貸款限期：

普通按揭貸款：貸款期限最高不超過2（）年，借款人年齡不超過男性6（）周歲，女性55周歲。

公積金貸款：最高貸款年限為30年。

二手房貸款利率：

普通按揭貸款：.

A、等額本金還款法：

每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)十（貸款本金一己歸還本金累計額）X日利率X每月實

際天數(shù)

B、等額本息還款法：

每月還款額=貸款本金X月利率X（1+月利率）還款月數(shù)/〔1+月利率）還款月數(shù)一

（三〕申請二手房貸款所需具備的條件

1.年滿18周歲，具有完全民事行為能力和合法有效的居留身份證明.

2.申請人有穩(wěn)定的合法收入和歸還借款本息的能力.

3.借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物.

4.所購商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合成都市政府規(guī)定的可進入房地產(chǎn)市場流通的條件，具有房屋

所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。

（四〕申請貸款所需提供的資料

1.購房人〔借款人〕提交的資料：

（1）收入證明明；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證；

（2）假設購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、

驗資報告及近期財務報表和貸款證等有關(guān)證件資料

3.售房人提交的資料：

（1）售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證；

房屋共有人同意出售的竹面文件；

所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件；

（2）售房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件

（假設所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國有資產(chǎn)，還須提供國有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。

二、瀘州市二手房交易稅費

稅費的構(gòu)成

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)

契稅稅。應繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋

交換等。

營業(yè)稅（Businesstax）,是對在我國境內(nèi)提供給稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動

營業(yè)稅產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一

個主要稅種。

交易手

交易手續(xù)費是在交易時應支付的各種稅收和費用的總和

續(xù)費

個人所得稅［personalincometax）是調(diào)整征稅機關(guān)與自然人（居民、非居民人）

個稅

之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會關(guān)系的法律標準的總稱。

轉(zhuǎn)移登房屋登記費是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門對房屋權(quán)屬依法進行各類

記費登記時，向申請人收取的費用

以經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應稅憑

印花稅

證文件為對象所征的稅。

抵押登指房屋抵押登記費，房屋抵押登記費是房屋貸款人到房管局辦理住房抵押貸款手續(xù)，

記費在辦理時向房管局繳納一定的效勞費用，即抵押登記費。

契稅

首次購

房

90nf以

1%

下

90m2-

1.50%

-140m2

140戶以

3%

上

二次f

3%

購房

營業(yè)稅

5.56%

普通住140m2滿5不征收

房1年

未滿

差額征收

5年

滿5

差額征收

非普通140m2年

住房t未滿

全額征收

5年

交易手續(xù)費

按買賣雙方各6元/亓征收

個稅

一般情

按照指導價XI%

況

繼承、贈

與后再差額征收20%

出售

登記費

80元/戶

印花稅

5元/戶

抵押登記費

抵押費用貸款金額義0.1%

登記費80元/戶

填寫成交報告指引

(-)物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、

性質(zhì)'用途'裝修狀況等。

(-)清晰填寫該項交易之成交價格。假設租賃，除填寫租賃

租金外，還需填寫租賃期限。

（三）業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有

關(guān)主及租客〔或買家〕資料須根據(jù)租賃〔或買賣〕合約上

雙方提供的資料填寫。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫

清楚代理人之詳細資料。

（四）傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。

（五）分配欄里根據(jù)實際情況填寫清楚

（六）核準人為各部門經(jīng)理，負有監(jiān)督本部門員工及時填寫成

交報告和確定成交報告填寫無誤'清晰。

其他考前須知：

1.成交報告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時合

約日期。

2.凡已簽署臨時租賃或買賣合約，即當用該交易已成交，

因為三方居間協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。

3.物業(yè)參謀無須在成交報告中計算個人于交易中所分之

傭金。

4.成交報告在填寫時不得涂污。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作方法

1.整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。

2.要有工作方案：

每次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安井。

每天要理理自己的思路，對一天的工作進行總結(jié)，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得

明明白白。

3.多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會有備無患。