商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評估研究的相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)9500字【論文】

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評估研究的相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)目錄 1 1 1 2 2 4 4 4 6 7 91相關(guān)概念等住宅類房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，涵蓋了主題商場、大賣場、商業(yè)街、批發(fā)市場、一站式購物中心、城市綜合體、酒店旅館、寫字樓、會(huì)議中心等等。廣義商業(yè)地產(chǎn)范圍較廣，指商業(yè)用途的房地產(chǎn)，從形態(tài)上可分為購物中心、零售商業(yè)地產(chǎn)，主要包括購物中心、商業(yè)街及城獲得商業(yè)地產(chǎn)所必須支付的代交(貨幣或?qū)嵨?或商業(yè)地產(chǎn)在一定市場條件下實(shí)目前關(guān)于企業(yè)價(jià)值評估的相關(guān)政策，譬如2005年1月由中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)頒布的《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見(試行)》中，全文第二十三條僅指出注冊資產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法(又稱作剩余法),是收益途徑下的一個(gè)估值方法，即假設(shè)評估在建工程(尤其是住宅開發(fā)項(xiàng)目)、土地使用權(quán)、住宅開發(fā)項(xiàng)目、改造項(xiàng)目等。市場比較法則是通過比較市場上真實(shí)完成交易的案例與目標(biāo)待交易的房產(chǎn)據(jù)目標(biāo)房地產(chǎn)未來各期中自身可獲取的收入和與之相匹配的支出權(quán)衡下來的結(jié)產(chǎn)泡沫形成的原因之一。2相關(guān)方法估企業(yè)的價(jià)值是一個(gè)靜態(tài)的、時(shí)點(diǎn)式的以及資產(chǎn)之間由于整個(gè)評估工作是圍繞著參考的市價(jià)價(jià)值與可比項(xiàng)目的評價(jià)指標(biāo)為研究分析在于剔除參考對象非代表性的影響因素從而造成被評估對象的市場價(jià)值產(chǎn)生偏按照現(xiàn)金流折現(xiàn)法兩種不同的思路可將現(xiàn)金流的劃分為股權(quán)自由現(xiàn)金流和資本資產(chǎn)定價(jià)模型主要的缺陷在于它假設(shè)所有的投資者對于相同的資產(chǎn)都收益法是通過匯總后的未來純收益再按照一定折現(xiàn)率計(jì)算出某一時(shí)點(diǎn)時(shí)房險(xiǎn)，還要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整才能作為預(yù)測收益的折現(xiàn)率。由于市場上同質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)樣本較少，存在區(qū)位、交通等個(gè)性化因素，此種方法并不適宜用來求取折現(xiàn)率。(3)投資收益率排序法將各種不同類型投資(銀行存款、政府債券、證券投資等)的收益率按從低到高的順序排列，制成圖表，然后分析比較評估對象與這類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度判斷被估房地產(chǎn)應(yīng)落的位置，從而確定對應(yīng)的折現(xiàn)率。在分析比較風(fēng)險(xiǎn)程度時(shí)，完全依賴評估人員的經(jīng)驗(yàn)，缺乏合理的科學(xué)解釋。目前在房地產(chǎn)的評估中，求取折現(xiàn)率的傳統(tǒng)方法都要求房地產(chǎn)市場或資本市場比較發(fā)達(dá)，市場數(shù)據(jù)易于獲取，比較適合房地產(chǎn)發(fā)展成熟階段的決策分析。對于出租性商業(yè)地產(chǎn)這種起步發(fā)展較晚的房地產(chǎn)來說，折現(xiàn)率可借鑒CAPM模型來求取。折現(xiàn)率通常由無風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)收益率構(gòu)成，計(jì)算表達(dá)式如式1:R:折現(xiàn)率；Rf:無風(fēng)險(xiǎn)收益率Kr:風(fēng)險(xiǎn)收益率利用CAPM模型，可將計(jì)算表達(dá)式轉(zhuǎn)換如式2:(式2)β:系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；Rm:市場平均收益率。該模型是威廉·夏普于1964年根據(jù)投資組合理論提出的，研究對象是充分組合的情況下風(fēng)險(xiǎn)與要求的收益率之間的均衡關(guān)系。某一資產(chǎn)的期望報(bào)酬率取決于它的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)和收益之間的關(guān)系可以通過證券市場線來描述，即如式3)β系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)一種專業(yè)判斷，是一種預(yù)期，而非一種對未來實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的預(yù)測。基于該原2.3.2預(yù)期貼現(xiàn)理論收益貼現(xiàn)模型現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型股利貼現(xiàn)模型零增長模型固定增長模型二階段增長模型多元增長模型自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型公司自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型權(quán)益自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型(1)一般性模型假設(shè)某一不動(dòng)產(chǎn)未來各期的純收益為ai,且發(fā)生在期末，未來各期的還原率為ri,收益期限為n,該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為V:收益法的本質(zhì)就是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益折現(xiàn)，因此最基本的計(jì)算公式為式V:房地產(chǎn)價(jià)值，所估算的收益價(jià)格即資產(chǎn)價(jià)值；r:折現(xiàn)率，即資本報(bào)酬率；n:收益年限，即從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始待估資產(chǎn)能夠持續(xù)獲得凈收益的年限。在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評估中，資產(chǎn)的真正價(jià)值來源于該房地產(chǎn)未來所能夠產(chǎn)生的直接的或潛在的經(jīng)濟(jì)利益，即上述公式中的ai。收益法正是將預(yù)期收益折現(xiàn)得到資產(chǎn)的評估價(jià)值，能夠真實(shí)反映資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。收益法從商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營的根本目的出發(fā)，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)所能產(chǎn)生的租金收益進(jìn)行評估，相比成本法考慮了未來的發(fā)展情況，更加突出了出租性商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征。市場法在作出修正時(shí)，依賴于評估人員的主觀判斷，而收益法在確定凈收益、折現(xiàn)率和收益期限后只要依據(jù)公式就可以計(jì)算出評估價(jià)值，評估結(jié)果相對準(zhǔn)確。根據(jù)評估對象的具體情況，收益法能夠從基本公式演變出一系列的公式來適應(yīng)不同的收益情況。按照相關(guān)評估準(zhǔn)則的要求，評估人員運(yùn)用收益法對出租性商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，根據(jù)評估對象的特點(diǎn)和適用條件，可以選擇采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法、和增量收