《安徽淮南房地產(chǎn)市場價格變動探究6100字》

安徽淮南房地產(chǎn)市場價格變動研究目錄1前言 12房地產(chǎn)價格基本概念與相關(guān)理論 12.1房地產(chǎn)價格基本概念 12.1.1房地產(chǎn)價格特點 12.1.2房地產(chǎn)價格的類型 22.1.3房地產(chǎn)價格變動的規(guī)律 22.2房地產(chǎn)價格變動的影響因素 22.2.1供給因素 22.2.2需求因素 32.2.3心理預(yù)期 32.2.4政策導(dǎo)向 33安徽淮南房地產(chǎn)價格變動現(xiàn)狀 44安徽淮南房地產(chǎn)價格變動成因 64.1宏觀因素對安徽淮南房價的影響 64.2安徽淮南新房庫存比例在持續(xù)上升 64.3安徽淮南房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范 64.4安徽淮南房地產(chǎn)供需失衡造成價格不合理變動 74.5居民心理預(yù)期造成價格失衡 75控制房價應(yīng)采取的措施與對策 75.1調(diào)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)政策 85.2強(qiáng)化信貸管理、抑制房價過快增長 85.3規(guī)范房屋租賃市場 85.4改善房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)、控制房價過快增長 96結(jié)論 9參考文獻(xiàn) 101前言房地產(chǎn)行業(yè)作為一個新型的經(jīng)濟(jì)增長點，它不僅關(guān)系到國計民生，而且在不斷地改變著人們的生活水平、影響著人們的消費觀念等。自從2007年美國的次貸危機(jī)爆發(fā)，國家為了防止我國房地產(chǎn)企業(yè)也衍變成泡沫經(jīng)濟(jì)，開始有目的地進(jìn)行宏觀調(diào)控。于此之后，國家連續(xù)多年的出臺了一系列措施，來進(jìn)行對房地產(chǎn)行業(yè)的具體調(diào)控。房價增長速度過快、一直處于一個不合理的高位，對國家、個人都是有巨大影響的。所以調(diào)控房價使之回歸到一個理性的價格范圍是刻不容緩的，基于這樣的宏觀背景，研究安徽淮南房地產(chǎn)市場價格變動問題十分必要。2房地產(chǎn)價格基本概念與相關(guān)理論2.1房地產(chǎn)價格基本概念房地產(chǎn)是由房產(chǎn)與地產(chǎn)組成的，這也就意味著其是一種特殊的商品，存在其自身獨有的特點(孫文軒,邱紫燁,龔飛翔,2022)。首先因為房地產(chǎn)是固定的，所以造就了房子與其他商品相比是不能隨便移動的，只能是所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)利的交易，形成了房地產(chǎn)價格的權(quán)利性。其次房地產(chǎn)價格是具有特殊的。房地產(chǎn)建設(shè)過程中最主要的是土地資源，從中可以看出由于土地是固有的、非再生的、非勞動的產(chǎn)品，所以這也促使特殊性的形成。而房屋在中國歷史傳統(tǒng)上一直扮演生活必需品的角色(萬天翔,鄒正華,史紫,2021)。人們對其需求向來是沒有界限的，這也是目前造成商品房價格會一直上漲的原因。2.2房地產(chǎn)價格變動的影響因素2.2.1供給因素房地產(chǎn)市場的供給是指在一定時期內(nèi)，市場可以提供的出租與出售的房屋數(shù)量。由于房地產(chǎn)自身具有建設(shè)時期長的特性，這意味著供需之間是有時間差的，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期，有效的需求無法滿足，因此會使商品房價格水平在買賣市場與租賃市場都會有不同程度的上漲(魏文軒,易一鳴,易星,2021)。從中可以看出在經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷時期，商品房的過度建設(shè)會產(chǎn)生大量“空城”，會使商品房的價格下降。這在一定程度上表明房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其建設(shè)用地是有限的，長期供給會面臨不足，最后會使房價面臨一個高位(莊天宇,蘇天翔,鄭天)。2.2.2需求因素房地產(chǎn)市場變動的需求變化是指一定時期內(nèi)房產(chǎn)銷售達(dá)成的售賣指標(biāo)。因為房地產(chǎn)是固定的、不可移動的，所以需求與供給呈現(xiàn)一定程度的動態(tài)平衡。由于房地產(chǎn)的獨特的特性，不僅是居住的必需品，同時在現(xiàn)在實體經(jīng)濟(jì)不景氣、貨幣不斷貶值下也是一種投資的增值手段(吳博文,陳明達(dá),李佳,2019)。因此，深入分析當(dāng)前房地產(chǎn)的運營機(jī)制，從實處著手預(yù)測、調(diào)整，就成為了政府、開發(fā)商的主要課題。2.2.3心理預(yù)期面對目前過熱的房地產(chǎn)市場，大多數(shù)消費者的心理預(yù)期顯然是不合理的。心理預(yù)期作為一種普遍存在的潛在社會心理和行為現(xiàn)象，為滿足財產(chǎn)保全的要求，消費者或購房者進(jìn)行相應(yīng)的社會投資行為時，會進(jìn)行多種判定，對那些前景好、走勢明朗的商品，會采取主要投資(劉文杰,黃思,2021)；從中可以看出相反要是那些前景不太好、不明朗的商品，則會持觀望態(tài)度。在股票市場不景氣、房價在不斷上漲的背景之下更多的消費者更多的選擇把手中的錢投入到相對保值的房地產(chǎn)行業(yè)。2.2.4政策導(dǎo)向在2023年冬季的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，政府對房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展進(jìn)行了評估和部署。曾提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，更多的是讓房子到回歸其原有屬性，而不是作為一種投資的理財產(chǎn)品，同時也被看作是在減弱住房金融屬性(王澤宇,張家銘,許心遠(yuǎn),孫正,2020)。從中可以看出，也提出了防止房地產(chǎn)市場泡沫化需要增加土地供應(yīng)等系列措施。抑制房地產(chǎn)泡沫，防止大起大落，堅持分類調(diào)控，根據(jù)不同地區(qū)的不同情況來執(zhí)行政策會議要求，這在一定程度上表明綜合運用財政、土地、稅收、投資、立法等其他手段，要研究出適合我國國情的、適應(yīng)當(dāng)前市場變動規(guī)律的制度特征，既要防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，同時也要防止房價的大幅度變動(馬晨瑞,趙文軒,胡宇航,2021)。3安徽淮南房地產(chǎn)價格變動現(xiàn)狀安徽淮南房價近年來一直趨于一個波段式上漲的勢頭，房價一度突破萬元大關(guān)。但是看近期的市場變動消息，安徽淮南房價上漲不無道理?；仡?022年全國房地產(chǎn)行業(yè)，政府打出了降準(zhǔn)降息、調(diào)整非首套房首付款比例，實行異地公積金貸款，開放生育政策和其他優(yōu)惠政策的組合拳(朱詩雅,高天佑,梁晨曦,唐宇)。同時再加上2022年在建的高鐵項目預(yù)計2025年建成通車進(jìn)一步的加強(qiáng)了安徽其他省市的密切聯(lián)系，為安徽淮南的樓市注入了太多的利好消息。2023年安徽淮南區(qū)全面房價變化對比如下：表1：2023年淮南橋東區(qū)在售樓盤房價變化對比項目名稱上半年價格（以4月份為例）下半年價格（以12月份為例）房價走勢（漲幅）麗城佳苑10000元/m212000元/m220%金鑫·悅瀾灣三期7800/m211000元/m241%中央華府8100元/m210100元/m224.70%龍山水郡7600元/m211500元/m251.30%維多利亞廣場7800元/m29600元/m223%融強(qiáng)御品7000元/m29700元/m238.60%林里嘉苑二期7000元/m210200元/m245.70%融強(qiáng)尚品7900元/m29300元/m217.70%龍騰花園6800元/m28600元/m226.50%表2：2023年淮南經(jīng)開區(qū)在售樓盤房價變化對比項目名稱上半年價格（以4月份為例）下半年價格（以12月份為例）房價走勢（漲幅）京潤現(xiàn)代城三期7600元/m212800元/m268.40%嶺秀城6800/m210000元/m247.10%濱河公館7000元/m210500元/m250%楓墅小鎮(zhèn)二期6900元/m210500元/m252.20%貝爾紫園7300元/m27800元/m26.90%凱地尚都6000元/m27500元/m225%丞苑小區(qū)3480元/m25480元/m257.80%鳳凰城御府7900元/m29800元/m224.10%銀河灣6600元/m29200元/m239.40%表3：2023年淮南橋西區(qū)在售樓盤房價變化對比項目名稱上半年價格（以4月份為例）下半年價格（以12月份為例）房價走勢（漲幅）美居麗景園6900元/m211000元/m259.40%天寶中苑6500/m29500元/m246.20%西澤園北區(qū)二期9770元/m2新盤西澤園楓谷7000元/m29800元/m240%溪山美地3300元/m25200元/m257.60%左庭右院3500元/m24500元/m228.60%海納都3000元/m24800元/m260%朝陽麗景2980元/m24000元/m234.20%數(shù)據(jù)來源于百度剛出爐的8月S樓盤價格表，價格又漲根據(jù)數(shù)據(jù)分析得出，安徽淮南目前在售房源價格均屬于過快增長，平均逾期增長幅度已經(jīng)超過30%，這也意味著在2023年年初安徽淮南購買房屋面積100平米需要70萬人民幣，而在2023年底同樣的房屋面積則需要100萬人民幣來購買，近幾年安徽淮南房價一直在走高，而預(yù)期從高位回落的可能性很小。4安徽淮南房地產(chǎn)價格變動成因4.1宏觀因素對安徽淮南房價的影響目前安徽淮南區(qū)整天的房價是呈現(xiàn)出一個不斷的上漲的趨勢，目前在建的安徽淮南的城際高速鐵路更加會提供了交通條件。根據(jù)公開資料顯示，目前淮南與安徽其他城市之間的綜合交通設(shè)施正在進(jìn)一步的完善，預(yù)計會在2025年建成投入使用，從中可以看出建成通車之后會大大的縮短淮南到安徽其他城市的時間成本(韓子涵,周思源,謝文軒)。到時環(huán)淮南城市圈一周的時間將會縮短至一個小時，安徽淮南也會隨著城際高鐵的開通而正式進(jìn)入“安徽一小時生活圈”。這在一定程度上表明這一交通的建設(shè)，也會在不同程度上分流安徽都市府的居住人流，間接的也會加快安徽淮南的房價的增速。4.2安徽淮南新房庫存比例在持續(xù)上升在2023年10月，根據(jù)走訪安徽淮南房管局得到得的數(shù)據(jù)顯示，安徽淮南區(qū)九月份商品房成交量為1078套，成交面積為11萬8700平方米，而到2023年11月18日商品房代售的還有26855套，庫存面積達(dá)到230萬2300平方米，從中可以看出安徽淮南從現(xiàn)在開始即使不再新建住房，而就目前的待售房屋全部售完根據(jù)2023年9月安徽淮南的銷量計算大概需要25個月的時間，同時如果是按9月安徽淮南的銷售面積計算則大概需要20個月的時間。4.3安徽淮南房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范目前由于安徽淮南房地產(chǎn)市場的公開性程度較低，房地產(chǎn)商與消費者之間掌的信息有差異，這會引起一些問題，如交易不暢，交易不公平，交易不能達(dá)成，互相之間矛盾糾紛增多。而且這些問也在一定的程度上說明安徽淮南的房地產(chǎn)市場是很不規(guī)范的(鄒明杰,許家銘,劉博,2021)。首先是在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，存在著只建房屋不加配套措施，導(dǎo)致很多新建的小區(qū)面臨很多問題如:周圍沒有配套的學(xué)校、醫(yī)院、綠化用地等。其次是在房屋交易過程中，存在“有房不賣、內(nèi)部消售、廣告虛假、合同欺詐”等問題(孫文軒,邱紫燁,龔飛翔,2021)。從中可以看出，安徽淮南的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司的水平是不同的，往往有無證經(jīng)營機(jī)構(gòu)，這在一定程度上表明安徽淮南從事房屋租售人員的整體素質(zhì)有待提高，服務(wù)意識有待加強(qiáng)。最后在二手房屋交易市場也存在大量問題，如不過戶先公證等違規(guī)現(xiàn)象也逐漸增多。4.4安徽淮南房地產(chǎn)供需失衡造成價格不合理變動房地產(chǎn)供求是房地產(chǎn)的市場基礎(chǔ)，同時也是房地產(chǎn)市場價格的基本決定因素。房地產(chǎn)的有效供給是房地產(chǎn)商通過對房地產(chǎn)市場的預(yù)判來進(jìn)行成本效益的有效衡量的一個過程(王澤宇,李心遠(yuǎn),張正華,黃晨)。從中可以看出目前一邊是安徽淮南的房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示房源充足，而另一邊去各大售樓處則顯示的無房可售。通過政務(wù)公開信息了解到，安徽淮南委市政府將在2023年至2018年為其三年的時間里對棚戶區(qū)進(jìn)行整改。這在一定程度上表明將要集中改造430多個棚戶區(qū)，大概會涉及12萬5000多戶拆遷戶，其中2023年改造棚戶區(qū)191個51300戶，2024年169個44227戶，2025年78個30267戶。其中大約有12.6萬棚戶區(qū)居民，按照安徽淮南政府出臺的要求貨幣賠償大概在80%，至2018年左右大概將會有10萬戶拆遷補(bǔ)助家庭需要去購買住房。目前就安徽淮南區(qū)的三個區(qū)而言，橋東區(qū)大概涉及到2.1萬戶拆遷居民，橋西區(qū)大概涉及到1.3萬戶拆遷居民，經(jīng)開區(qū)涉及1.2萬拆遷居民，總共涉及大約4.6萬拆遷居民需要買房(吳文軒,孫航,陳詩)。這在一定程度上表明這也就是說未來三年來，安徽淮南區(qū)將會有大概3萬多個家庭需要通過購買商品房來買足住房需要。3萬多拆遷家庭按照每戶打給1百萬的賠償計算，將會有大概300多億的資金會流入到未來的房地產(chǎn)市場購買中(高天佑,趙晨曦,馬宇辰,2023)。4.5居民心理預(yù)期造成價格失衡亞里士多德說曾經(jīng)過“人們?yōu)榱嘶钪?聚集于城市為了活得更好居留于城市。”在中華民族城鄉(xiāng)階層有著明顯的差別，政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及生活水平都是有著較大的差異的。從中可以看出由于大城市一直在政治、經(jīng)濟(jì)上居于主導(dǎo)地位，文化水平的程度的不一樣，福利待遇的差異性使得市民階級和農(nóng)民階級有著明顯的階級差別。這在一定程度上表明即使現(xiàn)在的“農(nóng)民工”進(jìn)城有著很多困難，壓力，但是他們會去克服，為了讓子女過上好的生活，受到好的教育，未來可以走的更遠(yuǎn)，他們義無反顧的選擇進(jìn)城。在這個進(jìn)城的過程中，由于人口的增加，有效需求的拉大，所以也會進(jìn)一步的抬升房地產(chǎn)的價格。5控制房價應(yīng)采取的措施與對策5.1調(diào)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)政策安徽淮南政府要落實和貫徹國家宏觀調(diào)控政，從而得到去庫存的目標(biāo)。首先要加強(qiáng)監(jiān)管力度，抑制投機(jī)炒房；同時也應(yīng)該發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)媒體的作用，做到積極宣傳房地產(chǎn)的相關(guān)政策與措施從而正引導(dǎo)居民建立理性的消費觀念，以防房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)(謝博文,鄒澤宇,許心遠(yuǎn),劉正)。其次，從中可以看出安徽淮南政府在調(diào)控時要發(fā)揮主要作用，要時刻監(jiān)測安徽淮南的房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)對安徽淮南該地區(qū)的有效監(jiān)管。加強(qiáng)市場形勢分析與研究，及時掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)發(fā)展，緊隨限購政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行積極調(diào)控。5.2強(qiáng)化信貸管理，抑制房價過快增長現(xiàn)階段，安徽淮南的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融業(yè)是密切相關(guān)的，因為在當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)與運轉(zhuǎn)的資金主要來源于銀行貸款，所以我們應(yīng)該建立健全法律體系，加大對房地產(chǎn)的信貸體系的監(jiān)管力度，控制貸款資金規(guī)模，從而間接引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展(王瑞,李文,2021)。這在一定程度上表明應(yīng)注意從以下幾個方面進(jìn)行：首先要建立安徽淮南健全個人誠信機(jī)制，設(shè)立房地產(chǎn)市場的預(yù)警機(jī)制，同時也應(yīng)加強(qiáng)銀行信貸管理，做到貸款的嚴(yán)格把控。其次建立個人信用制度使商業(yè)銀行在發(fā)放貸款過程中有據(jù)可依。最后要有明確的法律依據(jù)，完善相關(guān)的規(guī)章制度，做的有法可依。從中可以看出引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商健康融資，建立健安徽淮南全房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)范，最終使其健康有序發(fā)展。通過上述措施，不僅可以提高房地產(chǎn)抵押貸款的流動性，降低安徽淮南地區(qū)商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險性，而且也有利于抑制過快增長的房價(黃詩雅,吳天佑,孫晨)。5.3規(guī)范房屋租賃市場在住建部2023年10月份先后兩次公布的違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)中主要針對的是少數(shù)的房屋買賣中介和部分的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，這些機(jī)構(gòu)和個人存在著虛假銷售、不定程度上損害了人民群眾的合法利益、一定程度的損害了市場秩序。同時有一些中介機(jī)構(gòu)一直做得是虛假宣傳，給消費者帶去錯誤的判斷，已經(jīng)觸犯了法律。若不對安徽淮南這些市場怪象加以嚴(yán)懲，則會使房地產(chǎn)市場發(fā)展更加背離市場規(guī)律(魏文軒,易一鳴,易星,2021)。從中可以看出這些問題也存在于二手房屋的租賃市場中。安徽淮南的房價的過快上漲在一定程度上使得租賃市場的違規(guī)操作更是頻頻多發(fā)。但是，在現(xiàn)實銷售中，由于房屋租住用戶更分散，租賃市場的種種不規(guī)范行為會更加被容易忽視。現(xiàn)實生活中往往有大量的“霸王條約”使得普通房屋租戶的權(quán)利時常處于某種的不確定狀態(tài)。從中可以看出而租金的制定更是沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，隨意上漲，押金、手續(xù)費更是沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，沒有合理的管理，最后不自覺的就是給租戶帶來了較高的成本。5.4改善房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，控制房價過快增長現(xiàn)在要調(diào)整和改善安徽淮南住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：首先要調(diào)整和改善住房供應(yīng)政策。根據(jù)安徽淮南的實際情況，來制定符合安徽淮南本身的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格合理的制定普通住房相關(guān)的優(yōu)惠政策；其次是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理和建設(shè)，真正做到是房有所用，而不是房有所空(莊天宇,蘇天翔,鄭天)。最后正確引導(dǎo)商品房開發(fā)商，從中可以看出嚴(yán)格安徽淮南當(dāng)前控制超大面積房屋、超豪華住宅。這在一定程度上表明鼓勵優(yōu)先建設(shè)實用性普通住房。同時，要加快清理空置土地的腳步，促進(jìn)安徽淮南地區(qū)土地的合理規(guī)劃使用，有效的提高土地的利用效率。對空置沒開發(fā)的土地嚴(yán)格按國家相關(guān)土地管理辦法進(jìn)行處理。6結(jié)論通過對安徽淮南房地產(chǎn)價格變動的各類型的研究分析可以得出的結(jié)論有：目前受宏觀條件2022年冬奧會的舉辦、2019年高鐵的修建成功及通車、北京和省會城市限購令的出臺等等因素的堆積影響，安徽淮南商品房的價格短期之內(nèi)在如此多的背景之下，從中可以看出還是會基于現(xiàn)在的基本價格會緩步上升的，短期內(nèi)房價是不會有大的變動的。這在一定程度上表明在這個宏觀背景下，政府更應(yīng)該做好宏觀調(diào)控，防止房價進(jìn)一步的飛速上漲，避免房地產(chǎn)價格泡沫出現(xiàn)。積極引導(dǎo)居民理性思考、謹(jǐn)慎買房，預(yù)防買漲不買跌的心理。只有這樣，商品房才會回歸到他的原有屬性。參考文獻(xiàn)[1]張李昂,朱顯平.我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異對房地產(chǎn)價格的影響分析與對策[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，2022,（12）:100-105.[2]孫文軒,邱紫燁,龔飛翔.北京市房地產(chǎn)價格波動及其影響因素研究[J].價格理論與實踐,2022,（12）:74-76.[3]萬天翔,鄒正華