2021年房地產(chǎn)估價案例與分析考試試題及答案解析

房地產(chǎn)估價案例與分析考試試題及答案解析

一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙相應(yīng)題號下）

（一）

甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（如下簡稱甲機構(gòu)）于8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)

放了抵押貸款。1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)價格比甲機構(gòu)

當時評估價值低諸多，銀行以為用機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)8月出

具估價報告進行復(fù)核估價。

請問：1.復(fù)核估價時應(yīng)如何擬定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？

2.復(fù)核估價估價目和價值定義應(yīng)如何表述？

（-）

甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值，估價成果為7500萬

元。購得該項目后，甲公司對原設(shè)計方案進行了修改并獲得了政府主管部門批準。該項目重

新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價

機構(gòu)評估其抵押價值，估價成果為9000萬元。

請問：若上述兩個估價成果均是合理，產(chǎn)生兩者差別因素有哪些？

（三）

某都市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，通過某商品住宅社區(qū)南側(cè)。該社區(qū)已建成使用3年，共有

15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000ml建設(shè)環(huán)城公路需占用該社區(qū)500nV綠地，并拆

除一幢面積為900肝住宅樓。政府擬按規(guī)定進行關(guān)于補償和補償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行

評估。

請問：理論上政府補償和補償內(nèi)容應(yīng)涉及哪些方面?

二、單選題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題備選答案中只有1個最符合題意,

請將這個答案相應(yīng)字母填在答題紙各小題相應(yīng)括號內(nèi)）

（一）

某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000戶，其中建設(shè)用地面積4500mt代征地面積500

規(guī)劃建筑面積為15000用房地產(chǎn)開發(fā)公司（如下簡稱甲公司）于10月18日以出讓

方式獲得該項目用地，支付了地價款和3%契稅，獲得了國有土地使月證。至10月180,

該項目已投入70%建設(shè)資金，完也了主體構(gòu)造，預(yù)測1年后可所有竣工。甲公司擬以該在

建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其于10月18日抵押價值。經(jīng)調(diào)查，當前

該區(qū)域同類商品住宅平均售價為665。元/nr,且按每月1%遞增；平均投資利潤率為8%,貸

款年利率為7.47%,折現(xiàn)率為10%。

I.下列關(guān)于在建工程抵押表述中，對的是（）。

A.在建工程只有當已投入建設(shè)資金超過總投資35%時才可以設(shè)定抵押

B.在建工程只有當主體工程構(gòu)造封頂時才可以設(shè)定抵押

C.在建工程抵押權(quán)實現(xiàn)時，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)某些不能處置

D.在建工程抵押權(quán)實現(xiàn)時，優(yōu)先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權(quán)

2.若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中老式辦法對該在建工程進行估價，下列關(guān)于投資利潤率選

用表述中，對的是（）。

A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用投資利潤率相似

B.成本法采用投資潤率高于假設(shè)開發(fā)法投資利潤率

C.成本法采用投資利潤率低于假設(shè)開發(fā)法投資利潤率

D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用投資利潤率不可比較

3.采用成本法估價時，土地某些以基準地價修正法計算單價為2300元加二則土地總價為

（）O

A.1035.0

B.1066.1

C.1150.0

D.1184.5

4.采用假設(shè)開發(fā)法中鈔票流量折現(xiàn)法估價時，開發(fā)完畢后房地產(chǎn)價值在估價時點為（）-

A.9734.2

B.10218.3

C.10407.5

D.10458.8

（二）

甲公司擁有一宗面積為80000戶工業(yè)用地，地上建有面積為50000nf廠房及10000nV自用辦

公樓。新一輪都市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)節(jié)為都市住宅區(qū)。

5.甲公司因申請抵押貸款委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗房地產(chǎn)價值，受托房地產(chǎn)估價機構(gòu)

應(yīng)（）。

A.按工業(yè)用途估價

B.按居住用途估價

C.按工業(yè)用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值

D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價，然后予以綜合

6.受托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該宗房地產(chǎn)進行抵押估價時，對的思路是（）。

A.地價按照工業(yè)用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字

樓售價等進行評估

B.按照建筑面積分攤廠房和辦公樓各自占用土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各

某些房地產(chǎn)價值

C.地價按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估

D.依照都市規(guī)劃規(guī)定，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按

照重置價格采用成本法評估

7.如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)予以甲公司拆遷補償為（）。

A.被拆遷房屋及其占用范疇內(nèi)土地價值

B,被拆遷房屋占用范疇內(nèi)土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失

C.被拆遷房屋價值和停產(chǎn)停業(yè)損失

D.被拆遷房屋及其占用范疇內(nèi)土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失

（三）

甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)房地產(chǎn)，建成于，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于作為抵押物申請了抵押

貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押

價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其她法定優(yōu)先受償款。

8.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價假設(shè)和限制條件分析中，不合理假設(shè)是（）。

A.估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓

B.估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價對象用

途為商業(yè)

C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性變化

D.本次評估假設(shè)估價對象無基本、構(gòu)造等方面重大質(zhì)量問題

9.對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進行區(qū)位因素分析時，普通不重點分析因素是（）。

A.交通條件

B.產(chǎn)業(yè)集聚度

C.基本設(shè)施完備限度

D.公共設(shè)施完備限度

10.該宗房地產(chǎn)再次抵押價值為〔）。

A.初次抵押時價值-初次抵押貸款余額

B.再次抵押時價值-初次抵押貸款余額

C.再次抵押時價值一已抵押貸款額/貸款成數(shù)

D.再次抵押時價值--抵押貸款余額/貸款成數(shù)

三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中13處（每指明1處錯誤得3分，本題

全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤相應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號背面空

格處不計分）

封面和目錄《略）

致估價委托人函

XX公司：

受貴公司委托，我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價有關(guān)法律法規(guī)和標準規(guī)范，本著獨立、客現(xiàn)、公

正的原則，按照科學(xué)、公允的方法，為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)，對貴公司

所屬估價對彖房地產(chǎn)的抵押價值進行了評估.

我公司估價人員在貴公司配合下，對估價對象進行了實地查勘和估價資料的收集，并進

行了必要的調(diào)查、核對，在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)抵押估價報告.

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學(xué)的估價方法，在認真

分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，最終得到估價對象于估價時點2QQ9年1月.30.日的房地

產(chǎn)市場價值為，

估價對象單價：寫字樓1Q833.5元/flf,車庫13.77萬元侔位。

估價對象總價值：人民幣91071萬元.

大寫金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬元整.

XX房地產(chǎn)估價有限公司XX分公司（蓋章）

法定代表人（蓋章）

二OO九年七月九日

注現(xiàn)房地產(chǎn)估價師聲明《略）

估價假設(shè)和限制條件（略）

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、估價委托人（略）

二、估價機構(gòu)（略）

三、估價對象

（―）估價對象登記狀況

（―）估價對象權(quán)利狀況

估價對象土地所有權(quán)屬國家所有，根據(jù)估價對象《國有土地使用證》，XX擁有土地使

用權(quán)，證載土地用途為綜合用地，土地使用類型為出讓.

權(quán)屬人略

國有土地使用證號略

房屋所有權(quán)證號略

坐落位置**市金融街*區(qū)*號

房屋產(chǎn)權(quán)來源略席屋產(chǎn)權(quán)比例100%

土地用途綜合用地房屋用途辦公

宗地總面積5997.95m2

東至略

土地狀況西至略

宗地四至

南至略

北至略

建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混廉土結(jié)構(gòu)

房屋狀況層數(shù)地下三層、地上十八層

建筑面積50426.3ima

建成年月1998年4月

（三）估價對象實物狀況

估價對象位于XX市金融街X區(qū)X號，于1998年4月建成，為鋼筋混澈土結(jié)構(gòu)，地上

十八層，標準層標高3.2ni/3.6JR/4.5m；地下三層，層高2m.根據(jù)委托人提供的資料及估

價人員的現(xiàn)場查勘，建筑物結(jié)陶、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況為：大廈外墻一一四層為棕色

花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕情；西北面、東南面兩個主人口均采用高級進口材料

裝修，設(shè)有自動旋轉(zhuǎn)門。雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu)，二層圍繞挑空大堂設(shè)計有回廊。

地下室共設(shè)83個車位（負一層25個車位，負二層58個車位），地上車位共53個.

IQI

四、估價目

為擬定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參照根據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

五、估價時點

6月30日

六、價值定義

房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下市

場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉法定優(yōu)先受償款。

七、估價根據(jù)

（-）關(guān)于法律、法規(guī)、政策文獻和技術(shù)規(guī)范

I.《中華人民共和國物權(quán)法》。

2.《中華人民共和國擔保法》。

3.《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》。

4.《中華人民共和國土地管理法》。

5.《中華人民共和國城.鄉(xiāng)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》.

6.《都市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

7.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

（二）委托方提供關(guān)于資料（略）

（三）估價方掌握關(guān)于資料

1.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料。

2.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。

3.國家及本地關(guān)于稅費法規(guī)。

4.其她政策文獻等。

八、估價原則

本估價報告在遵循獨立、客觀、公正原則前提下，詳細根據(jù)如下法則：

1.合法原則（略）。

2.最高最佳使用原則（略）。

3.代替原則（略）。

4.估價時點原則（略）。

九、估價辦法

因估價對象為經(jīng)營性物業(yè)，周邊同類項目市場較為發(fā)達，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場同類項目

交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生各項費用，故本次采用市場法、收益法兩種辦法進行

估價。綜合兩種估價辦法測算成果，最后擬定估價成果。

兩種估價辦法定義如下：（略）。

十、估價成果（略）

十一、估價人員（略）

十二、估價作業(yè)日期（略）

十三、風(fēng)險提示（略）

十四、估價報告應(yīng)用有效期（略）

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、個別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價辦法選用（略）

六、估價測算過程（略）

（一）市場法

市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)

成交價格作恰當解決來求取估價對象價值辦法。

計算公式:

估價對象市場價格:可比實例價格X交易狀況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系

數(shù)X個別因素修正系數(shù)

1.可比實例選取

區(qū)域市場同類項目售價等數(shù)據(jù)組見下表：（略）。

依照代替原則，結(jié)合估價對象實際狀況，選用如下三個項目作為可比實例：

可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土構(gòu)造，寫字樓用途，占地面積

為10971.27m2,建筑面積為98741.45m、地上二十層，地下二層，交易單價為17272

元/m，（按建筑面積計算，下同），交易時間為4月。

可比實例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土構(gòu)造，寫字樓用途，占地面積

為5699.77建筑面積為34198.63戶，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/

肝，交易時間為10月。

可比實例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土構(gòu)造，寫字樓用途，占地面積

為9752.56m1,建筑面積為83773ml地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/

m2,交易時間為5月。

2.房地產(chǎn)比較因素條件闡明表

項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C

名稱XX大廈銀行大廈新新大廈中正大廈

位M金融街X區(qū)X號金融街B區(qū)7號金融街C區(qū)2號金融街D區(qū)3號

交易單價/（元/m/）待估172721670017578

交易情況正常正常正常正常

交易時間2009.62009.42007.102008.5

距市中心距離

約3.40約3.41約3.42約3.40

/km

屬金融街商圈，屬金融街商圈，屬金融街■商圈，

屬金融街商圈，同

同檔寫字樓較同檔耳字樓校同檔馬字樓校

辦公聚集度檔寫字樓較多，辦

多，辦公聚集度多，辦公聚集度多，辦公聚集度

公聚集度高

高高高

區(qū)域內(nèi)有主于道區(qū)域內(nèi)有主干道區(qū)域內(nèi)有王干道

交通道路類區(qū)域內(nèi)有主干道兩

兩條，次干道三兩條.次干道三兩條，次干道三

便捷型條，次干道三條

條條條

程度

公共交距地鐵站、公交距地鐵站、公交距地鐵站、公交距地鐵站、公交車

通車站約旦5Qm車站妁車站妁即。燕站妁？QQn

打線外巳送至“七打線外已法到七打線外R送至“七纖縷外1以至“七

公共配套設(shè)施完

通，公共配套設(shè)通。公共配套設(shè)通，公共配套設(shè)通，公共配套設(shè)施

善程度

施完備施完備施完備完備

一般，一定程度一殷，一定程度一殷，一定程度一般，一定程度尾

環(huán)境質(zhì)量狀況

尾氣、噪聲污染尾氣、噪聲污染尾氣、噪聲污染氣、噪聲污染

區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方

辦公、商業(yè)辦公、商業(yè)辦公、商業(yè)辦公、商業(yè)

向

建成年代1998年2005年2005年2009年

建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混流土鋼筋混廢土

外崎——四層為

采用弧形設(shè)計，整個大廈由兩株外墻一?三層為渴

棕紅色花崗巖飾

表面全玻璃幕不規(guī)則塔樓和中色花肉巖飾面，三

建筑外現(xiàn)設(shè)計及?真?,

墻，并在樓頂設(shè)間部分連接而層以上為鋁合金玻

個別材料四層以上為鋁合

置了空中花園，成，中空玻璃幕璃幕墻，立面造型

因素金玻璃幕墻，立

立面造型好崎，立面造型好好

面造型較好

工程質(zhì)量優(yōu)艮優(yōu)良.優(yōu)艮優(yōu)艮

平面布置設(shè)計合理設(shè)計合理設(shè)計合理設(shè)計合理

。部三菱電梯.安12部三菱電梯.14部電梯.2邰自

裝中央空調(diào)系樓宇自動化消防動扶梯，樓宇自

統(tǒng)、變頻給水系自動報警、安保、動化、消防自動29部三菱電梯，5A

統(tǒng)、中水回用系衛(wèi)星接收及有線報警、閉路監(jiān)控智能管理系統(tǒng)、雙

統(tǒng)、自動消防報電視、---^通管電視、衛(wèi)星接收珞供電、綜合布線、

設(shè)施設(shè)備完善程警系統(tǒng)、安防監(jiān)理、公共廣播及及有線電視、一電視接收系統(tǒng)，無

度控系統(tǒng)、中國電緊急廣播、程控卡通管理、公共線通訊系統(tǒng)、安全

信骨干陰絡(luò)系交換機、結(jié)構(gòu)化廣播及緊急廠監(jiān)控及防范系統(tǒng)、

統(tǒng)、美國露尼維綜合布線、后備描、結(jié)構(gòu)化綜合中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)

爾樓宇自控系電源、同聲傳譯、布線、后?備電源、施設(shè)備完善

統(tǒng)，設(shè)施設(shè)備較無線通訊，設(shè)施中央空調(diào)系統(tǒng)，

完善設(shè)備完普設(shè)施設(shè)備完善

裝修情況高檔裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修

南側(cè)有小型街心西側(cè)是城市綠化西側(cè)是城市綠化

周邊景現(xiàn)景現(xiàn)一般

花園，景現(xiàn)較好帶，景現(xiàn)較好帶，景現(xiàn)較好

物業(yè)管理物業(yè)管理好物業(yè)管理好物業(yè)管理好物業(yè)管理好

南樓（A座）整棟

成交規(guī)模整棟評估整株成交整株成交

成交

（3）區(qū)域因素及個別因素修正

（區(qū)域因素指數(shù)、個別因素指數(shù)確定過程略）

經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如下:

項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C

交易單價/（元/nV）待估172721670017578

交易情況10010010085

交易日期10010010299

距市中心距離100100100100

辦公聚集度100100100100

道路類型100100100100

交通便捷程

距公交站

區(qū)域因素度100100.25100.7599.75

點距離

公共配套設(shè)施完善程度100100100100

環(huán)境質(zhì)量狀況100100100100

區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向100100100100

建成年代100103.5103.5104

建筑結(jié)構(gòu)100100100100

建筑外現(xiàn)設(shè)計及材料100101101101

工程旗里100100100100

平面布置100100100100

1z5*J6J京

設(shè)施設(shè)備完善程度100101101101

裝修情況100979797

周邊景現(xiàn)10010099100

物業(yè)管理100100100100

成交規(guī)模100100100100

□

4.房地產(chǎn)比校因素修正系數(shù)確定

格估價對象的因素條件指數(shù)與可比實例因素條件指數(shù)進行比較，得到房地產(chǎn)比較因素修

正系數(shù)表;

項目可比實例A可比實例B可比實例C

交易單價/（元/IT?）172721670017578

交易情況100/100100/100100/85

交易日期100/100102/10099/100

距市中心距離100/100100/100100/100

辦公聚集度100/100100/100100/100

道路類型100/100100/100100/100

區(qū)蛾因

交通便捷程度距公交站點距離100/100.25105/100.75100/99.75

素

公共配套設(shè)施完善程度100/100100/100100/100

環(huán)境質(zhì)量狀況100/100100/100100/100

區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向100/100100/100100/100

個別因建成年代100/103.5100/103.5100/104

建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100

建筑外魂設(shè)計及材料100/101100/101100/101

工程質(zhì)意100/100100/100100/100

平面布置100/100100/100100/100

素設(shè)施設(shè)備完善程度100/101100/101100/101

裝修情況100/97100/97100/97

周邊景現(xiàn)100/100100/99100/100

物業(yè)管理100/100100/100100/100

成交規(guī)模100/100100/100100/100

修正系數(shù)0.99390.98881.1346

比準價格/（元/m。171671651319944

5.計算結(jié)果

比較修正后，得到三個可比實例的比準價格。根據(jù)可比實例的交易情況，采用簡單算術(shù)

平均法確定估價對象的價格.經(jīng)計算確定估價結(jié)果為17875元/m'.

（-）收益法

收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價值來求取

估價對象價值的方法.收益法分為直接資本化法和報酬資本化法.

估價中較常采用的是報酬資本化法，本次評估為了體現(xiàn)估價對象各年度的現(xiàn)金流，為委

托方提供參考，也采用此種方法.

1.收益法測算過程（略）

2.收益法計算結(jié)果

按照報酬資本化法計算的結(jié)果為：寫字樓部分單價為17792元F./Itf,總價為89718萬元;

地下車庫部分單價為13.77萬元庫位，總價為1143萬元.

七、估罐果臉

估價人員通過市場法和收益法分別測算估價對冢的房地產(chǎn)價值，兩種方法估價結(jié)果接

國近，故采用市場法和收益法結(jié)果的簡單輯數(shù)平均值。計算結(jié)果見下表:

兩種方法測算單價八元確定最終房地產(chǎn)確定最終房

估價方法取值權(quán)重

加）單價/（元/舒）地產(chǎn)總價歷元

市場法1787550%

1攵益法（報酬資本17833.589928

1779250%

化法）

□

即估價對象于估價時點在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，正常使用條件下的房地產(chǎn)價值為：

1.寫字樓部分：89928萬元.

2.地下車庫：1143萬元.

合計總價為人民幣91071萬元。

八、估價結(jié)果

估價人員根據(jù)估價目的，蔓循估價原則，按照估價程序，利用科學(xué)的估價方法，在認真

分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，最終得到估價對象于估價時點2009年6月3。日的房地產(chǎn)

市場價值為（略）.

附件（略）

四、指出并改正下面估價報告片段中錯誤（本題10分。錯處不超過四個。如將對的內(nèi)容改

錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至。分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改

錯）。如下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容片段：

變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為

鈔票也許性。

影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力因素重要有:

1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，合用各種用途。普通地說，通用性越差，用

途越專業(yè)化房地產(chǎn)，使用者范疇越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，原則廠房

比特殊廠房通用性差。

估價對象中，大型商場某些通用性普通；辦公樓某些通用性較好。

2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。普通地說，獨立

使用性越差房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)使用，變現(xiàn)能力越弱。

估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。

3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上與否可以分離開來使用。容

易分割轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強：反之，變現(xiàn)能力就較弱。

估價對象為在建大型商場及辦公樓，適當分割轉(zhuǎn)讓。

4.房地產(chǎn)開發(fā)限度：估價對象為在建工程，至估價時點已完畢打樁工程、基坑圍護和基本

工程等，上部構(gòu)造已建至裙樓四層，正進行施工。

由于在建工程不擬定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。

5.價值、規(guī)模大?。浩胀ǖ卣f，總價值越大、規(guī)模越大房地產(chǎn)，所需資金越多，越不容易

找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪變現(xiàn)能力弱。

估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。

6.區(qū)位：普通地說，處在越偏僻、越不成熟區(qū)域房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)房地

產(chǎn)比市區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外商業(yè)用房比商圈內(nèi)商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

估價對象位于xx商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強。

綜合分析以上影響因素，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強。假定在估價時點拍賣或者變賣，受

各種因素影響，其最也許實現(xiàn)價格普通比評估正常市場價值要低，預(yù)測約為評估價值70%

左右。

試題參照答案

一、問答題

（一）答：1.復(fù)核估價時，若甲機構(gòu)在擬定估價時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)估價時點為復(fù)核

估價估價時點。估價對象產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周邊環(huán)境等估價對象狀況以及

房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點時狀況為準。

2.復(fù)核估價估價目可表述為：受XX銀行委托，對甲機構(gòu)出具房地產(chǎn)抵押估價成果進行復(fù)核;

價值定義可表述為:在甲機構(gòu)出具房地產(chǎn)抵押估價報告估價時點時房地產(chǎn)市場狀況和估價對

象狀況下，擬定估價對象客觀合理抵押價值。

（二）答：1.估價時點不同。乙儕價機構(gòu)評估在建工程估價時點與丙估價機構(gòu)評估估價對

象抵押價值估價時點相距半年以上，由于時間變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價

值也會發(fā)生變化。

2.估價目和價值類型不同。乙估價機構(gòu)估價目是轉(zhuǎn)讓目，評估是估價對象市場價值，而丙

估價機構(gòu)估價目是抵押貸款目，評估是估價對象抵押價值,僅就估價目和價值類型不同而言,

兩個價格之間會有差別。

3.設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并通過政府主管部門批準，估價對象用途、

規(guī)模均有也許發(fā)生了變化，僅從變化設(shè)計方案角度看，變化先后價值也會有差別。

4.購買后投入建設(shè)資金。項目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會

有差別。

<=）答：1.政府應(yīng)對占用社區(qū)500nf綠地進行補償，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第

六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)綠地屬于社區(qū)全體業(yè)主所有，雖然是市政建設(shè)需要占用，

也應(yīng)予以社區(qū)全體業(yè)主綠地損失補償費，同步，由于修建環(huán)城公路，給社區(qū)業(yè)主帶來噪聲污

染、出行不便也應(yīng)予以相應(yīng)補償。

2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人房屋及其她不動產(chǎn)，應(yīng)當

依法予以拆遷補償，維護被征收人合法權(quán)益；征收個人住宅，還應(yīng)當保障被征收人居住條件。

政府應(yīng)對被拆除900nl工住宅樓業(yè)主（或產(chǎn)權(quán)人）依法進行補償。理論上補償內(nèi)容包括：被拆

除住宅樓房地產(chǎn)補償費（含被拆除住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾補償贄）、搬遷補貼費、過

渡補貼費，安頓補貼費（針對住房困難低收入家庭）等。

二、單項選取題

1.D2.D3.D4.B5.A6.C7.D8.B9.D10.D

三、指錯題

1.致委托人函中缺估價對象詳細闡明。

2.致委托人函中缺估價報告應(yīng)用有效期。

3.致委托人函中缺估價對象法定優(yōu)先受償款和抵押價值闡明（或者說給出了估價對象市場

價值但沒有給出抵押價值）。

4.估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交代與否有共有權(quán)人、與否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)

狀況闡明。

5.估價對象中土地使用權(quán)出讓起始年份未闡明或簡介。

6.估價對象中缺區(qū)位狀況簡介或闡明。

7.估價對象中缺現(xiàn)狀使用狀況闡明，如與否有出租情形、各層使用狀況（含地下第三層）

等。

8.估價根據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價指引意見》。

9.估價原則中缺謹慎原則。

10.估價成果報告中缺變現(xiàn)能力分析。

11.市場法中對可比實例簡介中缺少與否有地下車庫闡明。

12.市場法計算中可比實例B交易時間與估價時點相距近兩年，不適當選作可比實例。

13.市場法計算中可比實例C交易時間與估價時點相距一年以上，也不適當選作可比實例。

14.可比實例B成交規(guī)模小，與估價對象規(guī)模不相稱，不適當作為可比實例。

15.市場法計算時缺少對距市中心距離調(diào)節(jié)（或應(yīng)對可比實例“距市中心距離”進行調(diào)節(jié)）。

16.周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。

17.市場法計算中可比實例B、C交易日期調(diào)節(jié)系數(shù)分子分母顛倒了，分子應(yīng)為100,分母

分別為102和99o

18.市場法計算中缺權(quán)益狀況闡明和調(diào)節(jié)。

19.市場法計算中缺地上樓層和地卜樓層不同調(diào)節(jié)。

20.市場法修正系數(shù)計算應(yīng)闡明理由。

21.市場法計算中缺地上車位價值計算。

22.地下車庫價格僅用收益法一種辦法計算未闡明不選用其她辦法理由(或在市場法中缺地

下車庫計算)。

23.估價成果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價值闡明。

四、改錯題

1.在通用性表述中，“原則廠房比特殊廠房通用性差''說法錯誤，應(yīng)為‘原則廠房比特殊廠房

通用性強”。

2.在房地產(chǎn)開發(fā)限度表述中，“由于在建工程不擬定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強”

說法錯誤，應(yīng)為“由于在建工程不擬定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱”。

3.缺少變現(xiàn)時間長短闡明。

4.缺少變現(xiàn)費用、稅金種類、數(shù)額和清償順序闡明。

解析

二、單項選取題

1.依照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題批豆》，建筑工程承包人優(yōu)先受

償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其她債權(quán)。消費者交付購買商品房所有或者大某些款項后，承包人就該商

品房享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。因而選D。

3.2300元/肝x5000m'x(1+3%)=1184.5萬元。

4.6650元/m'x(1+1%)124-(1+10%)X15000ma=10218.3萬元。

房地產(chǎn)估價理論與辦法考試試題及答案解析

一、單項選取題（共35題，每題1分。每題備選答案中只有一種最符合題意，請在答題卡

上涂黑其相應(yīng)編號）

I.一種估價項目中估價目，本質(zhì)上是由（）決定。

A.估價機構(gòu)

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人估價需要

2.一種估價項目中價值類型，本質(zhì)上是由（）決定。

A.估價委托人

B.估價師

C.估價目

D.估價對象

3.下列關(guān)于價值類型表述中，錯誤是（）。

A.在用價值為市場價值

B.投資價值屬于非市場價值

C.市場價值前提之一是繼續(xù)使用

D.同一估價對象也許有不同類型價值

4.李某購買商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國標。預(yù)測李某治理空氣污染費用

為5000元，并延遲入住3個月。本地類似商品房月有效毛租金為3000元，運營費用占有效

毛租金15%。若月報酬率為0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國標給李某導(dǎo)致?lián)p失為（）

兀O

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

5.下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價是（）。

A.理解某宗房地產(chǎn)出租人權(quán)益價值

B.理解某公司涉及房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)公司價值

C.理解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值變化

D.理解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鄉(xiāng)土地使用稅額

6.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、運用或消費，并且要受制于其所在空間環(huán)境。房地產(chǎn)開

發(fā)運用這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)（）特性決定。

A.易受限制

B.互相影響

C.獨一無二

D.不可移動

7.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強是（）。

A.用途專業(yè)房地產(chǎn)

B.價值較大房地產(chǎn)

C.獨立使用房地產(chǎn)

D.不可分割房地產(chǎn)

8.下列影響某套住宅價格因素中，不屬于實物因素是（）。

A.戶型

B.樓層

C.層高

D.裝修

9.對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大普通是（）。

A.謹慎價值

B.市場價值

C.殘存價值

D.迅速變現(xiàn)價值

10.某套200戶、單價4000元/nr住宅，規(guī)定成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支

付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%,則該套住宅實際價格為（