《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 課件 01資產(chǎn)評(píng)估概述；02資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（上）

資產(chǎn)評(píng)估概述資產(chǎn)評(píng)估學(xué)20XX/01/01目錄資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展/【學(xué)習(xí)目標(biāo)】0102資產(chǎn)評(píng)估及評(píng)估對(duì)象03資產(chǎn)評(píng)估的目的與價(jià)值類(lèi)型04資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則05目錄資產(chǎn)評(píng)估程序06【練習(xí)題】07/【學(xué)習(xí)目標(biāo)】01學(xué)習(xí)目標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估理論概覽講解資產(chǎn)評(píng)估基本理論，包括概念、要素和實(shí)踐發(fā)展，為后續(xù)學(xué)習(xí)打下基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估核心概念資產(chǎn)評(píng)估流程詳解解析資產(chǎn)評(píng)估的主要環(huán)節(jié)，詳細(xì)說(shuō)明具體評(píng)估程序，確保理論與實(shí)踐相結(jié)合。定義資產(chǎn)評(píng)估，明確其基本要素和對(duì)象，幫助讀者建立扎實(shí)的理論框架。資產(chǎn)評(píng)估原則與價(jià)值類(lèi)型闡述資產(chǎn)評(píng)估的目的，探討價(jià)值類(lèi)型，介紹資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和遵循的原則。資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展02資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展階段1)原始評(píng)估階段原始社會(huì)后期，隨著資產(chǎn)交易的出現(xiàn)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的需求產(chǎn)生，催生了類(lèi)似現(xiàn)代評(píng)估人員的角色。2)經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)交易的發(fā)展，出現(xiàn)了一批專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估人員，他們正走向職業(yè)化道路。3)科學(xué)評(píng)估階段科學(xué)評(píng)估階段始于1792年英國(guó)測(cè)量師學(xué)會(huì)，特點(diǎn)是運(yùn)用科學(xué)方法和手段進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展歷史源于80年代末國(guó)企改革，為防止國(guó)有資產(chǎn)流失，規(guī)范產(chǎn)權(quán)交易行為，政策推動(dòng)下確立資產(chǎn)評(píng)估法律地位。資產(chǎn)評(píng)估起源1988年大連會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)大連煉鐵廠(chǎng)與香港企榮公司合資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，開(kāi)啟我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估先河。首例評(píng)估業(yè)務(wù)90年代起，一系列法規(guī)出臺(tái)，如《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》等，標(biāo)志著行業(yè)法制化，明確資產(chǎn)評(píng)估在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的必要性。法規(guī)建設(shè)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展歷史1993年中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立，1995年建立注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范與自律。行業(yè)組織與資格制度012003年國(guó)資委成立，部分職能劃歸，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估管理與行業(yè)管理分離，行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段。國(guó)資委成立與改革022004年發(fā)布資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，2016年通過(guò)《資產(chǎn)評(píng)估法》，確立行業(yè)法律地位，完善監(jiān)管與自律機(jī)制。準(zhǔn)則建設(shè)與立法03資產(chǎn)評(píng)估及評(píng)估對(duì)象03資產(chǎn)評(píng)估的概念及其基本要素資產(chǎn)評(píng)估是運(yùn)用專(zhuān)業(yè)理論和方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行定量估計(jì)和判斷的專(zhuān)業(yè)化活動(dòng)。1)資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估包括評(píng)估主體、客體、依據(jù)、目的、原則、程序、價(jià)值類(lèi)型、方法、假設(shè)和基準(zhǔn)日等基本要素，它們相互依存，確保評(píng)估的科學(xué)性。2)資產(chǎn)評(píng)估的基本要素資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)與基本作用資產(chǎn)評(píng)估具有公正性、鑒證性、咨詢(xún)性和專(zhuān)業(yè)性，是獨(dú)立第三方對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷的活動(dòng)。1)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著引導(dǎo)資源優(yōu)化、保障資本市場(chǎng)、規(guī)范經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)權(quán)益及保障國(guó)家利益的重要作用。資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)的作用資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象2)資產(chǎn)的分類(lèi)資產(chǎn)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)有：存在形態(tài)（有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)）、能否獨(dú)立存在（可確指和不可確指資產(chǎn)）、組合形式（單項(xiàng)、組合和整體企業(yè)）。1)資產(chǎn)的含義資產(chǎn)是特定主體擁有或控制的、能帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源，其價(jià)值可貨幣計(jì)量。3)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的確定資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等，由委托人在評(píng)估委托合同中明確約定。資產(chǎn)評(píng)估的目的與價(jià)值類(lèi)型04資產(chǎn)評(píng)估的目的資產(chǎn)評(píng)估目的包括轉(zhuǎn)讓、抵(質(zhì))押、公司設(shè)立、增資、企業(yè)改制、財(cái)務(wù)報(bào)告、稅收和司法等，為各類(lèi)經(jīng)濟(jì)行為提供資產(chǎn)價(jià)值參考。資產(chǎn)評(píng)估目的決定和制約評(píng)估條件、價(jià)值類(lèi)型，對(duì)評(píng)估過(guò)程有關(guān)鍵影響。1)常見(jiàn)的資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估目的影響資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型1)價(jià)值類(lèi)型的概念與作用價(jià)值類(lèi)型定義了資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和形式，它決定評(píng)估價(jià)值的性質(zhì)和數(shù)量差異，影響評(píng)估方法選擇，并能清晰表達(dá)評(píng)估結(jié)論，避免誤用。2)價(jià)值類(lèi)型的種類(lèi)主要價(jià)值類(lèi)型包括市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值及其它特殊情境下的價(jià)值估計(jì)。3)價(jià)值類(lèi)型的選擇評(píng)估價(jià)值類(lèi)型需考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、對(duì)象自身?xiàng)l件，如市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值或殘余價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則05資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估中的一種方法，它模擬資產(chǎn)在交易中的狀態(tài)，為評(píng)估提供參考，限定在市場(chǎng)環(huán)境中的條件。1)交易假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是指在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，資產(chǎn)交易雙方信息平等，決策理智，交易自愿且不受限制。2)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)指企業(yè)或資產(chǎn)組假設(shè)能持續(xù)運(yùn)營(yíng)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)停止經(jīng)營(yíng)，可按現(xiàn)狀或預(yù)計(jì)狀態(tài)持續(xù)。3)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)014)清算假設(shè)清算假設(shè)涉及有序清算和強(qiáng)制清算，前者指所有者有序控制的清算，后者指外部勢(shì)力如債權(quán)人或法院控制的清算。025)原地使用假設(shè)原地使用是指一項(xiàng)資產(chǎn)在原來(lái)的安裝地繼續(xù)被使用,其使用方式和目的可能不變,也可能會(huì)改變。資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)移地使用指資產(chǎn)從原地轉(zhuǎn)移到其他地方使用，可能涉及資產(chǎn)價(jià)值、拆除、遷移及重新安裝費(fèi)用。6)移地使用假設(shè)1最佳使用假設(shè)是指在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)允許下，通過(guò)充分論證，使資產(chǎn)達(dá)到最高價(jià)值的使用狀態(tài)。常用于房地產(chǎn)評(píng)估，確定其最佳用途以實(shí)現(xiàn)最高價(jià)值。7)最佳使用假設(shè)2現(xiàn)狀利用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)按當(dāng)前狀態(tài)評(píng)估，即使這種方式非最佳。常在資產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)受限時(shí)采用。8)現(xiàn)狀利用假設(shè)3資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)非真實(shí)性假設(shè)是分析時(shí)采用的與現(xiàn)實(shí)相反的假設(shè)條件，常用于特定法律規(guī)定、可信分析或比較需求，如《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》規(guī)定的情況。9)非真實(shí)性假設(shè)特別假設(shè)是針對(duì)特定業(yè)務(wù)的假設(shè)，當(dāng)其不成立時(shí)會(huì)影響評(píng)估結(jié)果，常在對(duì)真實(shí)情況不明但評(píng)估需要時(shí)使用。10)特別假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估工作應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則，這是法律和準(zhǔn)則的要求，旨在保護(hù)委托人權(quán)益和行業(yè)健康發(fā)展。資產(chǎn)評(píng)估涉及供求、替代、預(yù)期收益、貢獻(xiàn)和最高最佳使用原則，以及評(píng)估時(shí)點(diǎn)的選擇，確保資產(chǎn)價(jià)值估算的公正與準(zhǔn)確。1)資產(chǎn)評(píng)估工作原則2)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則資產(chǎn)評(píng)估程序06資產(chǎn)評(píng)估程序概述資產(chǎn)評(píng)估程序是評(píng)估機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員在執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)遵循的系統(tǒng)性工作步驟，旨在形成評(píng)估結(jié)論。1)資產(chǎn)評(píng)估程序的定義資產(chǎn)評(píng)估程序主要包括：明確評(píng)估業(yè)務(wù)事項(xiàng)、簽訂委托合同、編制評(píng)估計(jì)劃、資產(chǎn)勘察、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集資料、評(píng)定估算、形成結(jié)論、提交報(bào)告書(shū)及整理評(píng)估檔案。資產(chǎn)評(píng)估程序關(guān)鍵步驟資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范評(píng)估行為、保證業(yè)務(wù)質(zhì)量和社會(huì)公信力、防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。3)資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員需建立完善程序制度，針對(duì)不同業(yè)務(wù)執(zhí)行適當(dāng)程序，并將執(zhí)行情況記錄于工作底稿，披露于評(píng)估報(bào)告中。資產(chǎn)評(píng)估程序要求資產(chǎn)評(píng)估的具體程序明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基礎(chǔ)事項(xiàng)，包括委托方、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、基準(zhǔn)日、限制條件和重要假設(shè)等，以降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并確保評(píng)估準(zhǔn)確性。資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)工作資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人簽訂書(shū)面合同，明確評(píng)估目的、資產(chǎn)范圍、雙方責(zé)任義務(wù)等，確保業(yè)務(wù)規(guī)范進(jìn)行。簽訂評(píng)估委托合同資產(chǎn)評(píng)估的具體程序資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃是評(píng)估機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員為履行合同制定的工作思路和實(shí)施方案，包括綜合計(jì)劃和程序計(jì)劃，內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目背景、評(píng)估目標(biāo)、人員分工、進(jìn)度安排等詳細(xì)內(nèi)容。3)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員需對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和調(diào)查，以全面、客觀(guān)了解資產(chǎn)，確保評(píng)估準(zhǔn)確性。4)資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資產(chǎn)評(píng)估的具體程序01資產(chǎn)評(píng)估資料收集是質(zhì)量保證，基礎(chǔ)是形成評(píng)估結(jié)論，需全面、翔實(shí)，確保資料可靠性。02資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員在占有資料基礎(chǔ)上，通過(guò)分析、選擇方法、估算，最終確定并審核評(píng)估結(jié)果，確保結(jié)論的準(zhǔn)確性。5)收集資產(chǎn)評(píng)估資料6)評(píng)定估算形成結(jié)論資產(chǎn)評(píng)估的具體程序評(píng)估檔案是判斷評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員執(zhí)業(yè)能力及執(zhí)業(yè)責(zé)任的重要依據(jù)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告日后90日內(nèi)整理歸集。8)整理歸集評(píng)估檔案資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行評(píng)估程序并得出結(jié)論后，會(huì)編制并提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，內(nèi)容包括委托方、評(píng)估目的、結(jié)論、價(jià)值類(lèi)型等關(guān)鍵信息。在提交正式報(bào)告前，會(huì)與委托人溝通并考慮反饋意見(jiàn)，確保評(píng)估獨(dú)立性和準(zhǔn)確性。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告編寫(xiě)【練習(xí)題】07單項(xiàng)選擇題01獨(dú)立性、客觀(guān)性、科學(xué)性是評(píng)估工作基礎(chǔ)，確保評(píng)估結(jié)果公正公平。資產(chǎn)評(píng)估原則02評(píng)估價(jià)值反映的是資產(chǎn)在特定日期的市場(chǎng)狀況，即時(shí)點(diǎn)價(jià)值，體現(xiàn)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)03商譽(yù)作為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)法獨(dú)立于企業(yè)存在，是不可確指的資產(chǎn)。不可確指資產(chǎn)單項(xiàng)選擇題同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，如持續(xù)經(jīng)營(yíng)、清算假設(shè)，評(píng)估結(jié)果會(huì)有所不同。評(píng)估假設(shè)影響評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型直接與評(píng)估目的相關(guān)，如投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值等。評(píng)估價(jià)值相關(guān)性面臨破產(chǎn)的企業(yè)，評(píng)估可能采用強(qiáng)制清算假設(shè)，以清算資產(chǎn)價(jià)值。企業(yè)破產(chǎn)假設(shè)單項(xiàng)選擇題01最佳使用假設(shè)應(yīng)用在房地產(chǎn)評(píng)估中，?？紤]最佳使用假設(shè)，以確定最高最佳價(jià)值。02特別假設(shè)使用在不確定情況下，如假設(shè)已完工進(jìn)行評(píng)估，需運(yùn)用特別假設(shè)來(lái)確定價(jià)值。03企業(yè)并購(gòu)價(jià)值X公司收購(gòu)Y公司，應(yīng)考慮市場(chǎng)價(jià)值，反映在公開(kāi)市場(chǎng)上的公允價(jià)值。04資產(chǎn)拆零價(jià)值機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的拆零變現(xiàn)價(jià)值，通常稱(chēng)為殘余價(jià)值，代表單個(gè)部件的市場(chǎng)價(jià)值。05資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)作用資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)表明面臨的條件，為評(píng)估提供理論依據(jù)，影響評(píng)估方法選擇和價(jià)值判斷。多項(xiàng)選擇題包括有形、無(wú)形資產(chǎn)，可確指、不可確指資產(chǎn)，如單項(xiàng)、整體資產(chǎn)的評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估概念01市場(chǎng)性、公正性、咨詢(xún)性特征，體現(xiàn)資產(chǎn)在特定市場(chǎng)條件下的價(jià)值。評(píng)估特點(diǎn)02旨在將動(dòng)態(tài)資產(chǎn)固定于某一時(shí)點(diǎn)，為評(píng)估提供計(jì)價(jià)時(shí)間點(diǎn)。評(píng)估基準(zhǔn)日設(shè)定0304涵蓋轉(zhuǎn)讓、抵(質(zhì))押、設(shè)立、增資等經(jīng)濟(jì)行為，為交易提供價(jià)值參考。評(píng)估目的公開(kāi)市場(chǎng)、有序清算、企業(yè)主體、交易假設(shè)，為評(píng)估方法應(yīng)用設(shè)定條件。評(píng)估假設(shè)05多項(xiàng)選擇題獨(dú)立性、客觀(guān)公正性、科學(xué)性原則，確保評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的公正、準(zhǔn)確。工作原則預(yù)期收益、供求、貢獻(xiàn)原則，指導(dǎo)評(píng)估以確定資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值等，反映資產(chǎn)不同使用狀態(tài)的價(jià)值。價(jià)值類(lèi)型交易標(biāo)的、市場(chǎng)參與者、投資者、交易市場(chǎng)等動(dòng)態(tài)因素影響資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。影響價(jià)值因素資產(chǎn)評(píng)估學(xué)謝謝資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（上）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)20XX/01/01目錄2.1成本法012.2收益法022.1成本法012.1.1成本法及其前提條件1)成本法的基本含義成本法又稱(chēng)重置成本法,是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本減去其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)如下。(1)資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本資產(chǎn)的原始成本越高,資產(chǎn)的原始價(jià)值越大,反之則小,二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。根據(jù)這一原理,采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是指在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的,而二者反映的物價(jià)水平是不相同的,前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估日期的市場(chǎng)物價(jià)水平,后者反映的是當(dāng)初購(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。在其他條件既定時(shí),資產(chǎn)的重置成本越高,其重置價(jià)值越大。(2)資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量2.1.1成本法及其前提條件1)成本法的基本含義資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而變化。影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素,除了市場(chǎng)價(jià)格,還有:①資產(chǎn)投入使用后,由于使用磨損和自然力的作用,其物理性能會(huì)不斷下降,價(jià)值會(huì)逐漸減少。這種損耗一般稱(chēng)為資產(chǎn)的物理?yè)p耗或有形損耗,也稱(chēng)實(shí)體性貶值。②新技術(shù)的推廣和運(yùn)用,使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較,在技術(shù)上明顯落后、性能降低,因此其價(jià)值也相應(yīng)減少。這種損耗稱(chēng)為資產(chǎn)的功能性損耗,也稱(chēng)功能性貶值。③資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素(包括政治因素、宏觀(guān)政策因素等)變化,引致資產(chǎn)價(jià)值降低。例如,政府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用,使資產(chǎn)價(jià)值下降,這種損耗一般稱(chēng)為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗,也稱(chēng)經(jīng)濟(jì)性貶值。2.1.1成本法及其前提條件根據(jù)成本法的定義,資產(chǎn)評(píng)估值的基本計(jì)算公式可以表述為:資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值額-功能性貶值額-經(jīng)濟(jì)性貶值額成本法的計(jì)算公式為正確運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)提供了思路,在評(píng)估實(shí)操中,重要的是依照此思路,確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2.1.1成本法及其前提條件2)成本法的前提條件采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件如下。②應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的,許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。同時(shí),現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。③形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ),采用成本法評(píng)估資產(chǎn),首先要確定這些耗費(fèi)是必需的,而且應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平。①被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.1.2成本法中基本要素的估算1)重置成本的分類(lèi)及其估算方法重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等,以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指利用新型材料,并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)及技術(shù)等,以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平生產(chǎn)或建造與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格,但在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面有差異。應(yīng)該注意的是,無(wú)論是更新重置成本還是復(fù)原重置成本,資產(chǎn)本身的功能不變。在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下,應(yīng)選擇更新重置成本,因?yàn)樗霞夹g(shù)進(jìn)步的要求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的法則。2.1.2成本法中基本要素的估算重置成本的估算方法一般如下。(1)重置核算法重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成,把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式,區(qū)分為按直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。直接成本是指購(gòu)建全新資產(chǎn)時(shí)所花費(fèi)的直接計(jì)入購(gòu)建成本的那部分成本,如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項(xiàng)目成本,機(jī)器設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等項(xiàng)目成本。直接成本應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格逐項(xiàng)加總。間接成本是指構(gòu)建過(guò)程中不能直接計(jì)入成本,但又與資產(chǎn)形成有關(guān)的一些支出,如企業(yè)管理費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)等。在實(shí)際工作中,間接成本可以通過(guò)下列方法計(jì)算。①按人工成本比例法計(jì)算,計(jì)算公式為:間接成本=人工成本總額×成本分配率其中成本分配率=間接成本額人工成本額×100%②按直接成本百分率法計(jì)算,計(jì)算公式為:間接成本=直接成本×間接成本占直接成本的百分比2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.1】重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái),現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為每臺(tái)5萬(wàn)元,運(yùn)雜費(fèi)1000元,直接安裝成本為800元,其中原材料300元,人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為人工成本的80%,該機(jī)器設(shè)備的重置成本為:直接成本=50000+1000+800=51800(元)重置成本合計(jì)=51800+400=52200(元)其中,直接成本為51800元;間接成本(安裝成本)為500×0.8=400(元)。(2)價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù),將被評(píng)估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價(jià)值)調(diào)整為重置成本的一種方法,其計(jì)算公式為:重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×價(jià)格指數(shù)2.1.2成本法中基本要素的估算或重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×(1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù))式中,價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù),也可以是環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)是評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比,即:定基價(jià)格指數(shù)=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)可考慮按下式求得:式中,X為環(huán)比價(jià)格指數(shù);an為第n年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù),n=1,2,3,…,n?！纠?.2】某項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)賬面原值為50萬(wàn)元,當(dāng)時(shí)該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為85%,評(píng)估基準(zhǔn)日該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為130%,則:被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=500000×(130%÷85%)≈764706(元)【例2.3】被評(píng)估資產(chǎn)賬面價(jià)值為20萬(wàn)元,2015年建成,2020年進(jìn)行評(píng)估,經(jīng)調(diào)查已知同類(lèi)資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)分別是:2016年為10%,2017年為17%,2018年為25%,2019年為25%,2020年為30%,則:被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=200000×(1+10%)×(1+17%)×(1+25%)×2.1.2成本法中基本要素的估算1)重置成本的分類(lèi)及其估算方法(1+25%)×(1+30%)×100%≈522844(元)價(jià)格指數(shù)法與重置核算法是估算重置成本時(shí)較常用的方法,但二者具有明顯的區(qū)別,表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。①價(jià)格指數(shù)法僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素,因而確定的是復(fù)原重置成本;而重置核算法既考慮了價(jià)格因素,又考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素,因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。②價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。明確價(jià)格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別,有助于在重置成本估算中對(duì)方法的判斷和選擇。對(duì)一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn),采用價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。當(dāng)然,價(jià)格指數(shù)法和重置核算法也有其相同點(diǎn),即都是建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上。因此,注意判斷、分析資產(chǎn)評(píng)估時(shí)重置成本口徑與委托方提供的歷史資料(如財(cái)務(wù)資料)的口徑差異,是應(yīng)用上述兩種方法時(shí)需共同注意的問(wèn)題。2.1.2成本法中基本要素的估算(3)功能價(jià)值類(lèi)比法功能價(jià)值類(lèi)比法,是指利用某些資產(chǎn)的功能(生產(chǎn)能力)的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線(xiàn)性關(guān)系,通過(guò)參照物的價(jià)格或重置成本,以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格或重置成本的技術(shù)方法。當(dāng)資產(chǎn)的功能變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈線(xiàn)性關(guān)系時(shí),人們習(xí)慣把線(xiàn)性關(guān)系條件下的功能價(jià)值類(lèi)比法稱(chēng)為生產(chǎn)能力比例法,而把非線(xiàn)性關(guān)系下的功能價(jià)值類(lèi)比法稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。①生產(chǎn)能力比例法。這種方法通過(guò)尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,根據(jù)參照物的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例,估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。其計(jì)算公式為:被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.4】某重置的一臺(tái)全新機(jī)器設(shè)備價(jià)格為5萬(wàn)元,年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件,由此可以確定其重置成本為:被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=40005000×5=4(萬(wàn)元)這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線(xiàn)性關(guān)系,生產(chǎn)能力越強(qiáng),成本越高。應(yīng)用這種方法估算重置成本時(shí),首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線(xiàn)性關(guān)系,如果不存在這種線(xiàn)性關(guān)系,就不可以采用這種方法。②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。通過(guò)對(duì)不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn),許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線(xiàn)性關(guān)系,當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)力強(qiáng)1倍時(shí),其成本卻不一定多1倍,也就是說(shuō),資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只呈同方向變化,而不是等比例變化,這是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較,其關(guān)系可用下列公式表示:被評(píng)估資產(chǎn)重置成本參照物資產(chǎn)的重置成本=該評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量??被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×該評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量??公式中的x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó),這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4~1.2,如加工工業(yè)一般為0.7,房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),大家在評(píng)估過(guò)程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。公式中參照物一般可選擇同類(lèi)資產(chǎn)中的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。2.1.2成本法中基本要素的估算(4)統(tǒng)計(jì)分析法在用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類(lèi)型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù),節(jié)省評(píng)估時(shí)間,還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)的重置成本,這種方法的運(yùn)用步驟如下。第一,在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上,把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)別,如:將房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等;將機(jī)器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專(zhuān)用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、儀器、儀表等。第二,在各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn),應(yīng)用功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法等方法估算其重置成本。第三,依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本,計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。其計(jì)算公式為:??=??'??式中,K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù);R'為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本;R為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,計(jì)算公式為:被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本×K某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本可從會(huì)計(jì)記錄中取得。2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.5】評(píng)估某企業(yè)某類(lèi)通用設(shè)備,經(jīng)抽樣選擇具有代表性的適用設(shè)備5臺(tái),估算其重置成本之和為30萬(wàn)元,而該5臺(tái)具有代表性通用設(shè)備的歷史成本之和為20萬(wàn)元,該類(lèi)通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬(wàn)元。則:K=30÷20=1.5該類(lèi)通用設(shè)備的重置成本=500×1.5=750(萬(wàn)元)上述4種方法均可用于確定在成本法運(yùn)用中的重置成本。至于選用哪種方法,應(yīng)根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象和可以搜集到的資料確定。這些方法對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)可能同時(shí)都能適用,但應(yīng)用時(shí)必須注意分析方法運(yùn)用的前提條件,否則將得出錯(cuò)誤的結(jié)論。2.1.2成本法中基本要素的估算2)資產(chǎn)實(shí)體性貶值的估算方法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。估算實(shí)體性貶值一般可以采取以下三種方法。(1)觀(guān)察法觀(guān)察法也稱(chēng)成新率法,是指對(duì)被評(píng)估資產(chǎn),由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定,并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、改造情況和物理壽命等因素,將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響,判斷被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體性成新率,從而估算實(shí)體性貶值額。其計(jì)算公式為:資產(chǎn)實(shí)體性貶值額=重置成本×實(shí)體性貶值率或資產(chǎn)實(shí)體性貶值額=重置成本×(1-實(shí)體性成新率)式中,實(shí)體性成新率是反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行實(shí)體性?xún)r(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。實(shí)體性成新率的確定可以通過(guò)對(duì)比分析、技術(shù)測(cè)定和定性觀(guān)察等方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。當(dāng)某些資產(chǎn)各組成部分新舊程度不一致時(shí),應(yīng)根據(jù)各部分的重要程度和成本比重,計(jì)算其加權(quán)平均的新舊程度。實(shí)體性成新率與實(shí)體性貶值率的關(guān)系是:實(shí)體性貶值率=1-實(shí)體性成新率2.1.2成本法中基本要素的估算(2)使用年限法使用年限法(或稱(chēng)年限法)利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體性貶值率(程度),進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值額。相關(guān)計(jì)算公式為:資產(chǎn)實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限總使用年限資產(chǎn)實(shí)體性貶值額=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)×資產(chǎn)實(shí)體性貶值率即資產(chǎn)實(shí)體性貶值額=重置成本-預(yù)計(jì)殘值總使用年限×實(shí)際已使用年限式中,①預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中,通常只考慮金額較大的殘值,對(duì)金額較小的殘值可以忽略不計(jì)。②總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。其計(jì)算公式為:總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限其中實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率2.1.2成本法中基本要素的估算2)資產(chǎn)實(shí)體性貶值的估算方法資產(chǎn)在使用中會(huì)受負(fù)荷程度的影響,必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。名義已使用年限可以通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢(xún)確定。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異,可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。資產(chǎn)利用率的計(jì)算公式為:當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時(shí),表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限長(zhǎng);當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí),表示資產(chǎn)滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限;當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí),表示開(kāi)工不足,資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中,資產(chǎn)利用率往往很難確定。評(píng)估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài),如資產(chǎn)開(kāi)工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素確定。尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素,預(yù)計(jì)的資產(chǎn)繼續(xù)使用年限。2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.6】某資產(chǎn)2010年2月購(gòu)進(jìn),2020年2月評(píng)估時(shí),名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo),在正常使用情況下,其每天應(yīng)工作8小時(shí),但該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。由此計(jì)算的資產(chǎn)利用率為:資產(chǎn)利用率=10×360×7.510×360×8×100%=93.75%由此可確定其實(shí)際已使用年限約為9.4年。此外,評(píng)估中經(jīng)常遇到被評(píng)估資產(chǎn)是經(jīng)過(guò)更新改造的情況。對(duì)于更新改造過(guò)的資產(chǎn),計(jì)算其實(shí)體性損耗時(shí),還應(yīng)充分考慮更新改造投入的資金對(duì)資產(chǎn)壽命的影響,否則可能過(guò)高地估計(jì)實(shí)體性損耗。對(duì)更新改造問(wèn)題,一般采取加權(quán)法來(lái)確定資產(chǎn)的實(shí)體性損耗。也就是說(shuō),先計(jì)算加權(quán)更新成本,再計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。相關(guān)計(jì)算公式為:加權(quán)更新成本(加權(quán)投資成本)=已使用年限×更新成本(或現(xiàn)行成本)2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.7】某資產(chǎn)構(gòu)建于2007年,于2012年和2017年分別進(jìn)行了更新改造,現(xiàn)于2023年進(jìn)行評(píng)估,有關(guān)資料見(jiàn)表2.1。表2.1某待評(píng)估資產(chǎn)的加權(quán)更新成本加權(quán)平均已使用年限=4350000÷350000≈12.43(年)(3)修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。修復(fù)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新?tīng)顟B(tài),可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。2.1.2成本法中基本要素的估算3)資產(chǎn)功能性貶值的估算方法功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值,屬于無(wú)形損耗。估算功能性貶值時(shí),主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低,相應(yīng)確定功能性貶值額。同時(shí),還要重視技術(shù)進(jìn)步因素,注意替代設(shè)備、替代技術(shù)和替代產(chǎn)品的影響,以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。功能性貶值額的估算方法有以下兩種。(1)超額運(yùn)營(yíng)成本現(xiàn)值法通常情況下,采用超額運(yùn)營(yíng)成本現(xiàn)值法估算資產(chǎn)功能性貶值額可以按下列步驟進(jìn)行。第一,將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。第二,計(jì)算二者的差異,確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在稅前扣除的,企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降、所得稅稅額降低,使企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本低于其實(shí)際支付額,因此,凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅以后的余額。第三,估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。第四,以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)。其計(jì)算公式為:2.1.2成本法中基本要素的估算3)資產(chǎn)功能性貶值的估算方法被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=(被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù))【例2.8】對(duì)于某種機(jī)器設(shè)備,技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高,節(jié)約工資費(fèi)用,有關(guān)資料見(jiàn)表2.2。表2.2某設(shè)備的技術(shù)資料應(yīng)當(dāng)指出,對(duì)于新老技術(shù)設(shè)備的對(duì)比,還可對(duì)原材料消耗、能源消耗以及產(chǎn)品質(zhì)量等指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比計(jì)算其功能性貶值額。(2)超額投資成本估算法功能性貶值額的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行,即超額投資成本可視同功能性貶值額。其計(jì)算公式為:功能性貶值額=復(fù)原重置成本-更新重置成本2.1.2成本法中基本要素的估算4)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成的資產(chǎn)貶值。就表現(xiàn)形式而言,資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降,甚至閑置,并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益減少。當(dāng)有確切證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)存在經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí),可參考下面的方法估測(cè)其經(jīng)濟(jì)性貶值率或經(jīng)濟(jì)性貶值額。(1)間接計(jì)算法這種方法通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的變化來(lái)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)性損耗。首先計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率,然后再計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值額。經(jīng)濟(jì)性貶值率=1?資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力??×100%式中,x為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù),實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的重置成本或重置成本減去實(shí)體性貶值額和功能性貶值額后的結(jié)果為基數(shù),按確定的經(jīng)濟(jì)性貶值率估測(cè)。(2)直接計(jì)算法在直接計(jì)算法下,經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算公式如下:經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×(1-所得稅稅率)×(??/??,??,??)2.1.2成本法中基本要素的估算4)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法式中,(P/A,r,n)為年金現(xiàn)值系數(shù)?！纠?.9】某被評(píng)估生產(chǎn)線(xiàn)的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品,因市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,在未來(lái)可使用年限內(nèi),每年產(chǎn)量估計(jì)要減少6000臺(tái)。根據(jù)上述條件,假設(shè)功能價(jià)值指數(shù)為0.6,該生產(chǎn)線(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率大約在以下水平:經(jīng)濟(jì)性貶值率={1-[(20000-6000)÷20000]0.6×100%}≈(1-0.81)×100%=19%又如,數(shù)據(jù)承上例,假定每年減少6000臺(tái)產(chǎn)品,每臺(tái)產(chǎn)品損失利潤(rùn)100元,該生產(chǎn)線(xiàn)尚可繼續(xù)使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10%,所得稅稅率為25%。則該生產(chǎn)線(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為:經(jīng)濟(jì)性貶值額=(6000×100)×(1-25%)×(P/A,10%,3)=450000×2.4869=1119105(元)在實(shí)際評(píng)估工作中也有經(jīng)濟(jì)性溢價(jià)的情況,即當(dāng)評(píng)估對(duì)象及其產(chǎn)品有良好的市場(chǎng)及市場(chǎng)前景,或有重大政策利好時(shí),評(píng)估對(duì)象就可能存在著經(jīng)濟(jì)性溢價(jià)。2.2收益法022.2.1收益法及其前提條件1)收益法的基本含義收益法又稱(chēng)收益現(xiàn)值法,是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。它服從于資產(chǎn)評(píng)估中按利求本的思路,即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。該思路認(rèn)為,任何一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí),所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給其帶來(lái)的回報(bào),即收益額。收益法利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段,把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期獲利能力和獲利風(fēng)險(xiǎn)作為兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)來(lái)估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值,容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方所接受。所以,從理論上講,收益法是資產(chǎn)評(píng)估中較為科學(xué)合理的評(píng)估方法之一。當(dāng)然,運(yùn)用收益法評(píng)估尚需滿(mǎn)足一些前提條件。2.2.1收益法及其前提條件①被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)收益可以用貨幣計(jì)量。評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益必須能被較為合理地估測(cè)。這就要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。同時(shí),影響資產(chǎn)預(yù)期收益的主觀(guān)因素和客觀(guān)因素也應(yīng)是比較明確的,評(píng)估人員可以據(jù)此分析和測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益。因?yàn)槭找娣ǖ倪\(yùn)用受被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益、折現(xiàn)率和被評(píng)估資產(chǎn)使用年限的制約,因此,運(yùn)用收益法的前提條件如下。2)收益法的前提條件2.2.1收益法及其前提條件2)收益法的前提條件②被評(píng)估資產(chǎn)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。被評(píng)估對(duì)象所具有的風(fēng)險(xiǎn)可以估測(cè)是測(cè)算折現(xiàn)率的前提。被評(píng)估對(duì)象所處的行業(yè)不同、地區(qū)不同和企業(yè)不同,都會(huì)不同程度地體現(xiàn)在資產(chǎn)擁有者的獲利風(fēng)險(xiǎn)上。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)大的投資,要求的回報(bào)率就高;而風(fēng)險(xiǎn)小的投資,其要求的回報(bào)率也可以相應(yīng)降低。③被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限可以預(yù)測(cè)。被評(píng)估對(duì)象的使用年限,即取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間,是影響評(píng)估值的重要因素之一,因此,必須能夠合理地預(yù)測(cè)。2.2.2收益法的基本參數(shù)運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估涉及許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù),其中最重要的參數(shù)有收益額、折現(xiàn)率和收益期限。1)收益額收益額是運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評(píng)估中,資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理,資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸屬于產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn):①收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額,而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額;②用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額通常是資產(chǎn)的客觀(guān)收益,而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。因資產(chǎn)種類(lèi)較多,不同種類(lèi)資產(chǎn)收益額的表現(xiàn)形式亦不完全相同。至于選擇哪一種作為收益額,評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)所評(píng)估資產(chǎn)的類(lèi)型、特點(diǎn)及評(píng)估目的決定,重要的是準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益,并與折現(xiàn)率口徑保持一致。關(guān)于收益額預(yù)測(cè)的內(nèi)容將在以后各章結(jié)合各類(lèi)資產(chǎn)的具體情況分別介紹。2.2.2收益法的基本參數(shù)2)折現(xiàn)率要確定折現(xiàn)率,首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。折現(xiàn)作為一個(gè)時(shí)間優(yōu)先的概念,認(rèn)為將來(lái)的收益或利益低于現(xiàn)在的收益或利益,并且隨著收益時(shí)間向?qū)?lái)推進(jìn)的程度而有序地降低價(jià)值。同時(shí),折現(xiàn)作為一個(gè)算術(shù)過(guò)程,把一個(gè)特定比率應(yīng)用于預(yù)期的收益,從而得出當(dāng)前的價(jià)值。這個(gè)特定比率即折現(xiàn)率。從本質(zhì)上講,折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率,是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下,對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言,是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,也稱(chēng)安全利率,是指沒(méi)有投資限制和障礙,任何投資者都可以投資并能夠獲得的投資報(bào)酬率。在具體實(shí)踐中,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以參照同期國(guó)庫(kù)券利率或銀行儲(chǔ)蓄利率確定。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的一種補(bǔ)償,在數(shù)量上是指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的那部分投資回報(bào)率。在資產(chǎn)評(píng)估中,因資產(chǎn)的行業(yè)分布、種類(lèi)、市場(chǎng)條件等不同,資產(chǎn)折現(xiàn)率亦不相同。與折現(xiàn)率相近的一個(gè)概念是本金化率。本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的,只是適用場(chǎng)合不同。人們習(xí)慣將未來(lái)有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱(chēng)為折現(xiàn)率,而將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱(chēng)為本金化率或資本化率。至于折現(xiàn)率與本金化率在量上是否相等,主要取決于同一資產(chǎn)在未來(lái)不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同。2.2.2收益法的基本參數(shù)折現(xiàn)率的估算方法主要有以下三種。①市場(chǎng)比較法。該方法通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上的相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析,來(lái)確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。例如,對(duì)一臺(tái)待評(píng)估機(jī)器設(shè)備,通過(guò)在資產(chǎn)交易市場(chǎng)上調(diào)查,得到三臺(tái)與待評(píng)估機(jī)器設(shè)備同類(lèi)的資產(chǎn)交易事例,分析得到它們的投資期望回報(bào)率分別為9%、9.5%和10.2%,求得它們的平均數(shù)為9.6%,則以9.6%作為待評(píng)估資產(chǎn)的折現(xiàn)率。②資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。資本資產(chǎn)定價(jià)模型是用來(lái)測(cè)算權(quán)益資本折現(xiàn)率的一種工具。用公式表示如下:資產(chǎn)折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償×風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+(社會(huì)平均收益率?無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率)×風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)式中,風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)用β表示?？梢钥闯?資產(chǎn)折現(xiàn)率與風(fēng)險(xiǎn)呈線(xiàn)性關(guān)系,這種關(guān)系如圖2.1所示。2.2.2收益法的基本參數(shù)2)折現(xiàn)率圖2.1資本資產(chǎn)定價(jià)模型假如電子業(yè)的β為1.52,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為7%,則電子類(lèi)企業(yè)整體的資產(chǎn)折現(xiàn)率為16.64%(6%+7%×1.52)。這里需要說(shuō)明的是,利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本,而非資本成本。③加權(quán)平均資本成本法。使用加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本,也考慮負(fù)債資本的成本。用公式表示為:加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率)=權(quán)益成本×權(quán)益比+負(fù)債成本×負(fù)債比其中權(quán)益成本=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=(社會(huì)平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率)×風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)【例2.10】被評(píng)估企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的比重為50%,平均長(zhǎng)期負(fù)債成本為6%。據(jù)調(diào)查,評(píng)估時(shí)社會(huì)平均收益率為9%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%,被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率(β)為0.8。則:風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=(9%-4%)×0.8=4%所有者權(quán)益要求的回報(bào)率=4%+4%=8%加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率)=50%×6%+50%×8%=7