2023年零售地產(chǎn)行業(yè)市場報(bào)告

2023年零售地產(chǎn)

市場報(bào)告仲量聯(lián)行研究部2024年2S

E

E

A

B

R

I

G

H

T

E

R

W

A

Y向

光

而

為JLL仲

量

聯(lián)

行()J◆02

2003

3304

3905

44013宏觀經(jīng)濟(jì)38.536.633.7130.4%26.122.016.718.5%9.4%

8.4%-35.9%-39.8%◆142.2%13.512.7

12.6 11.59.1

8.6

12.9%

10.2%6.9%-36.6%5.9%5.2-42.7%2019 全國民航運(yùn)輸機(jī)場旅客吞吐量及同比增速

全國鐵路旅客發(fā)送量及同比增速2017201820192020202120222023mm鐵路旅客發(fā)送量(左軸)

同比增速

(右軸)2017201820192020202120222023

機(jī)場旅客吞吐量(左軸)

同比增長

(右軸)4030

20100150%100%50%0%-50%-100%150%100%50%0%-50%15129630數(shù)據(jù)來源:民用航空局、

交通運(yùn)輸部,仲量聯(lián)行研究部,2024年24

|

?

2024

·2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告9.6%30.8◆◆1,0009008007006005004003002001000A類城市B類城市

C類城市A類城市同比+48.1%B類城市同比+29.9%C類城市同比+55.3%2019

2020

2021

2022

2023上海

北京

廣州

深圳

成都

杭州

武漢

重慶

西安

南京

長沙

鄭州

天津

蘇州

沈陽

青島

寧波

昆明

無錫

廈門

大連A類城市

B類城市

C類城市萬乘次0

200

400600800

1,0001,200注:

A類城市包括:北京、上海、廣州、深圳;B類城市包括:

成都、武漢、蘇州、重慶、杭州、南京;

C類城市包括:長沙、

鄭州、天津、

西安、

沈陽、

青島、

寧波、

無錫、

廈門、

大連、

昆明。2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告

5

|

?

2024

2023年主要城市地鐵日均客流

地鐵日均客流數(shù)據(jù)來源:各城市軌道交通網(wǎng),仲量聯(lián)行研究部,2024年2◆57,250.922,286.329,190.720,444.049,100.0953.3.

◆

47.9%51.0%

.◆

54.0%◆

42.1%1004.181.4%。游客數(shù)量

(左上軸)

a旅游收入(左下軸)旅游收入較2019年恢復(fù)程度

(右上軸)旅游人數(shù)較2019年恢復(fù)程度

(右上軸)人均花費(fèi)(右下軸)數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,

2024年2億人次60.1億元70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000201920202021202220230

2505007501,0001,250/

2019-2023年全國旅游數(shù)據(jù)2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告

6

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?

2024

0%

20%

40%60%80%100%70

6050

40

30

20

10

020192023

85.8%

元35.6%

.32.5

●28.8

●38.9%899.3808.1774.148.925.3◆119.1%112.8%

94.5%

103.2%

98.7%

87.2%

86.8%

88.6%

·

·

"

·

75.3%

78.6%

·

70.1%.0%66.8%

·72.6%

60.7%

·58.6%56.7%59.9%

56.3%

65.6%

60.7%

-42.8%

。

50.6%

39.2%

35.1%94.9%73.977.0%79.0%68%83.4%

100.7%2019

國內(nèi)旅游人數(shù)較2019年同期恢復(fù)程度國內(nèi)旅游收入較2019年同期恢復(fù)程度數(shù)據(jù)來源:文化和旅游部,仲量聯(lián)行研究部

,2024年250.9%69.9%

74.8%

73.1%

主要節(jié)假日國內(nèi)旅游人數(shù)、收入較2019年同期恢復(fù)程度140%120%100%80%60%40%20%0%2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告

7

|

?2024

119.0%109.4%104.1%53.5%31.6%44.0%

44.2%

◆36.7%

31.2%105.6%107.7%101.5%19.3%◆住戶新增儲(chǔ)蓄額及增速30

120%-5

-20%2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

住戶存款增加

(左軸)非金融企業(yè)存款增加

(左軸)財(cái)政性存款增加

(左軸)其他類型存款(左軸)住戶新增存款增速(右軸)100%80%60%40%20%0%2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告

8

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?2024

2520151050數(shù)據(jù)來源:人民銀行,仲量聯(lián)行研究部,2024年2◆6666.0%55.9%50.2%32.8% 最終消費(fèi)支出對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻(xiàn)率(累計(jì)值)100%80%60%40%20%0%-20%2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告

9

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?2024

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,

2024年269.7%58.6%

58.3%83.2%

82.5%\.6%47.4%44.0%56.3%55.4%57.6%77.2%64.0%-6.8%20232023202320232011202020162017201820192021202220102015201220132014200820090%65.◆35.1%30.0%26.3%15.9%/12.4%13.8%8.9%3.7%

9.1%4.6%6.5%

8.0%

4.8%1.0%-1.5%-4.0%-5.0%-8.1%-9.7%-14.1%-16.4%L

-21.1%2023

2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速按消費(fèi)類型分全國零售額同比增速(月度)-3.9%2020年

2021年

2022年

2023年14%12%10%8%

6%

4%

2%0%

-2%

-4%

——

餐飲收入數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,

2024年250%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告10

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?20245.1%

2.9%一—商品零售2

0

2

2

1

-

22

0

2

3

1

-

23.9%

3.2%12.5%-0.2%7.2%-22.7%43.8%25.8%10.5%16.1%15.8%17.1%-5.6%-1.7%-8.4%-0.1%-2.1%3.0%9.2%8.4%0.5%6.5%1.7%10101212111133554488996677.◆北上海重慶北京廣州深圳成都蘇州南京杭州武漢青島鄭州長沙寧波西安沈陽天津昆明無錫廈門大連

A類城市

B類城市

C類城市億元2.9%

12.6%北京9.0%4.8%天津7.0%青島7.3%鄭州7.7%3.7%南京4.7%12.6%10.0%6.9%8.6%6.4%8.6%6.2%6.5%5.2%昆明5.5%6.7%

深圳7.8%05,00010,00015,00020,000注:天津社會(huì)消費(fèi)品零售總額根據(jù)增速計(jì)算得來。/

2023年主要城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速/

2023年主要城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告11

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?2024數(shù)據(jù)來源:各城市統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,2024年2大連8.8%廈門2.9%無錫西安重慶成都寧波上海長沙杭州沈陽廣州蘇州武漢◆010203

04

05

06

07

08

09

10

11

122019010203

04

05

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10

11

122020010203

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122021010203

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10

11

122022010203

04

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06

07

08

09

10

11

122023

消費(fèi)品零售額

(左軸)。消費(fèi)品零售額同比增速大于零

(右軸)。消費(fèi)品零售額同比增速小于零(右軸)數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,

2024年2202349,00042,00035,00028,00021,00014,0007,0000/

全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額及同比增速(月度)40%30%20%10%0%-10%-20%-30%注:

1月和2月的當(dāng)期值為

1-2月累計(jì)值的平均數(shù)。12

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?20242023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告◆汽車類48,6144.6-2.3石油及制品類23,219糧油、

食品類18,8875.24.8服裝、鞋帽、針紡織品類14,095家用電器和音像器材類8,7190.5-0.61.0-1.7日用品類7,5762.73.55.05.1通訊器材類6,8143.94.1-5.1中西藥品類6,7105.116.5煙酒類5,507化妝品類4,1425.1文化辦公用品類4,126-6.1-6.8-3.9-1.4金銀珠寶類3,310飲料類2,9913.2

2.01.01.8建筑及裝潢材料類1,569-7.8-7.9-6.7-2.4家具類1,5162.83.13.84.6體育、

娛樂用品類1,186/

2023年全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額及同比增速(按消費(fèi)類型)按消費(fèi)類型分類2023年1-12月累計(jì)

(億元)2023年1-12月同比增速(%)2023年1-9月同比增速(%)2023年1-6月同比增速(%)

2023年1-3月同比增速(%)數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,

2024年217.513

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?202413.613.312.912.812.211.211.12023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告10.610.610.510.39.89.08.78.68.68.37.57.57.06.86.86.86.66.55.95.95.85.3◆兩者增速差值網(wǎng)上零售額累計(jì)增長率社零總額累計(jì)增長率/

網(wǎng)上零售額與社零總額累計(jì)同比2020

3

2020

4

2020

5

2020

6

2020

7

2020

8

2020

9

2023

3

2023

4

2023

5

2023

6

2023

7

2023

8

2023

9

2021

3

2021

4

2021

5

2021

6

2021

7

2021

8

2021

9

2022

3

2022

4

2022

5

2022

6

2022

7

2022

8

2022

9

2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告14

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?20242020

102020

112020

122021

1-22019

102019

112019

122020

1-22021

102021

112021

122022

1-20%-10%-20%-30%40%30%20%10%數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,

2024年22022

102022

112022

122023

102023

112023

122019

7

2019

8

2019

9

2023

1-2◆160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000027.2%27.6%24.5%23.6%20.7%14.1%11.0%16.5%4.0%-0.8%2019年2020年2021年2022年2023年35%30%25%20%15%10%5%0%-5%W10.0%8.3%-15.1%19.8%17.8%16.1%12.5%11.2%5.7%

10.8%7.1%3.5%/

全國網(wǎng)上零售額、同比增速及占社零總額的比重36%30%24%18%12%6%0%-6%-12%-18%

實(shí)物商品網(wǎng)上零售額增速(按類別)

全國網(wǎng)上零售額(左軸)同比增速(右軸)占社零總額的比重(右軸)2019年2020年2021年

2022年2023年——

吃類商品穿類商品用類商品2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告15

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?2024數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,

2024年232.7%30.9%15.4%◆11家用電器手機(jī)數(shù)碼服裝個(gè)護(hù)美妝女鞋/男鞋/箱箱包

電腦辦公

食品飲料

家具建材

母嬰玩具

運(yùn)動(dòng)戶外注:右圖數(shù)據(jù)僅含綜合電商平臺(tái)及點(diǎn)淘。

數(shù)據(jù)來源:星圖數(shù)據(jù),仲量聯(lián)行研究部,

2024年212,00010,0008,0006,0004,0002,0000

2022及2023年按品類成交金額及占比變化30%25%20%15%10%5%0%

2023年銷售額占比

(上軸)

2022年銷售額占比

(上軸)02505007501,0001,2501,5001,7502,0002023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告16

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?20240%2%4%6%

8%10%12%14%

16%"雙11"全網(wǎng)成交金額及增速

全網(wǎng)成交金額(左軸)增速

(右軸)2020202120222023

2022

2023億元◆元2014年2015年

2016年2017年2018年2019年2020年

2021年2022年2023年

人均可支配收入

(左軸)

人均消費(fèi)支出

(左軸)人均可支配收入增速

(右軸)人均消費(fèi)支出增速(右軸)注:增速均為扣除價(jià)格因素的實(shí)際增速。

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,

2024年242,00036,00030,00024,00018,00012,0006,000020%15%10%5%0%-5%-10%-15%/

居民人均收入與支出及同比增長率2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告17

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?2024◆13.3%

13.0%

13.0%

13.1%13.6%/

2019-2023年居民人均消費(fèi)支出構(gòu)成35%30%25%20%15%10%5%0%2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告18

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?2024n2019年

n2020年

2021年2022年

2023年5.8%6.2%

5.9%

5.5%5.6%

24.6%

24.0%23.4%22.7%11.7%

10.8%

10.8%

9.6%

10.1%2.2%

2.4%2.4%2.4%

2.6%30.2%

30.5%29.8%

29.8%

8.7%

8.6%8.8%

8.8%

9.2%數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,

2024年25.9

.9

.9%5.8

7%5%5%23.4%28.2%霍◆201820192020202120222023生活用品及服務(wù)/

居民各類消費(fèi)支出累計(jì)同比增速變化80%60%40%20%0%-20%-40%教育文化娛樂20232022其他用品及服務(wù)202320222023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告19

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?2024食品酒水2022醫(yī)療保健衣著交通通信數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局,仲量聯(lián)行研究部,

2024年2居住

20222021匯總20222021增幅趨緩增幅提速202320202019201820202018202120202023201920202021202220232021201820192018202120222023202020192018201920232021202220212020201920182020201920182018202320192020◆零售物業(yè)市場

v

覆蓋城市:

21個(gè)ii追蹤項(xiàng)目:1,600+

零售面積:1.42億平方米A類城市B類城市C類城市一線城市

(4個(gè))北京、上海、

廣州、

深圳除一線城市外,GDP排名前10的城市(6個(gè))成都、武漢、

重慶、

南京、

杭州、

蘇州其他1.5線或二線城市(11個(gè))西安、沈陽、

青島、

長沙、

寧波、天津、

鄭州、

昆明、大連、

廈門、

無錫全國總存量(平方米)全年新增供應(yīng)

(平方米)租金同比

空置率空置率同比

(百分點(diǎn))141,889,0007,914,000-1.0%10.5%-0.7A類城市44,657,0002,559,000-0.2%7.4%-1.6B類城市47,954,0002,317,000-1.3%11.2%+0.1C類城市49,277,0003,038,000-1.4%12.6%-0.6.青島鄭州e

e

無錫重慶

杭州

寧波長沙

.廈門廣州

e深圳沈陽北京.

.大連

天津2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告21

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?

2024注:下文所有分析沿用此城市分類?？偞媪亢托略龉?yīng)四舍五入至千位,加總或有誤差。A類城市B類城市

C類城市南京

r蘇州數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,

2024年2武漢

●●

上海成都●西安昆明◆西安7,181,000584,000-1.5%11.2%-0.7沈陽6,988,000673,000-1.3%18.4%-0.9青島5,878,000125,000-2.3%8.8%-0.4長沙5,045,000355,0000.8%10.5%+0.2天津4,484,000383,000-1.2%13.0%-0.5寧波4,335,00093,000-1.7%13.6%-4.2昆明4,311,000410,000-2.3%14.9%+0.4鄭州4,161,0000-0.4%11.8%+1.3大連2,636,0000-1.6%14.0%-1.02,473,000100,000-2.0%6.4%-0.51,787,000316,000-2.3%14.3%+0.3成都11,644,000473,000-1.1%12.3%-0.0重慶8,884,000372,000-1.4%15.2%-0.9武漢8,847,000259,000-1.2%13.0%+0.7南京6,409,000235,000-0.9%3.6%-0.5杭州6,281,000585,000-1.9%9.7%+2.3蘇州5,890,000394,000-1.9%10.5%+0.12023

A類城市總存量(平方米)全年新增供應(yīng)(平方米)租金同比空置率空置率同比

(百分點(diǎn))上海16,550,000649,000-2.5%11.0%-1.3北京15,023,0001,152,0001.8%6.2%-2.67,483,000286,0000.2%3.0%-0.05,601,000472,0000.5%5.5%-1.5C類城市總存量(平方米)全年新增供應(yīng)

(平方米)租金同比空置率空置率同比

(百分點(diǎn))B類城市總存量(平方米)全年新增供應(yīng)

(平方米)租金同比空置率空置率同比

(百分點(diǎn))注:廈門、鄭州為2023年第二季度數(shù)據(jù),大連為2023年第三季度數(shù)據(jù);總存量和新增供應(yīng)四舍五入至千位,加總或有誤差。數(shù)據(jù)來源:

仲量聯(lián)行研究部,

2024年22023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告22

|

?

2024.◆上海

北京

成都

重慶

武漢

深圳

西安

沈陽

南京

杭州

蘇州

青島

廣州

長沙

天津

寧波

昆明

*鄭州

大連

*廈門

無錫

A類城市

B類城市

C類城市萬平方米05001,0001,5002,0002019注:*廈門、鄭州為2023年第二季度數(shù)據(jù),大連為2023年第三季度數(shù)據(jù);北京調(diào)整過項(xiàng)目范圍,

零售存量數(shù)據(jù)有變化數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,2024年21,6001,4001,2001,0008006004002000

2023年全國主要城市優(yōu)質(zhì)零售存量

全國優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場供應(yīng)2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告23

|

?

202420132014201520162017201820192020

2021

2022

20232023年供應(yīng)在過去

十年僅高于2020年◆115.267.364.958.558.447.347.241.039.438.337.235.531.628.625.923.512.510.09.32023年總供應(yīng)

791.4萬平方米B類城市/

2023年主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)分布北京沈陽

上海

杭州西安成都

廣州昆明蘇州天津

重慶

長沙

無錫

深圳

武漢

南京青島廈門寧波/

2023年主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)A類城市32.3%占比為2018年以來最高2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告24

|

?

2024020406080100120140

A類城市

B類城市

C類城市北京供應(yīng)大幅領(lǐng)先其他城市數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,

2024年2C類城市38.4%萬平方米29.3%◆其他42.4%前十運(yùn)營商供應(yīng)占比57.6%中海6.8%中糧6.5%龍湖6.3%萬達(dá)6.1%

2023年全國優(yōu)質(zhì)零售市場部分新增項(xiàng)目/

2023年新增供應(yīng)按運(yùn)營商占比萬科&印力

濱江地產(chǎn)5.9%3.2%2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告25

|

?

2024環(huán)宇城

芙蓉天街廈門星河COCO

Park

海曙天街沈陽盛京百貨2.5%數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,

2024年2百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場新天地時(shí)尚

II朝外The

Box

京西大悅城黃埔大悅匯

中海環(huán)宇城港龍控股2.9%世紀(jì)金花New

Block原力場萬象城三期

光明N次方公園三臺(tái)子萬象匯

中街吾悅廣場城北萬象城

杭州中心萬象城二期印象城五棵松萬達(dá)DT

51鴻壽坊

龍華會(huì)江夏永旺夢(mèng)樂城新城2.8%天府和悅廣場天府大悅城江南大悅城城北萬象匯仁恒倉街萬象城14.6%IFCX

◆

A類城市

B類城市

C類城市注:主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量為2023年第四季度仲量聯(lián)行研究部數(shù)據(jù),人口數(shù)為七普常住人口;*重慶人口數(shù)據(jù)調(diào)整為重慶主城都市區(qū)常住人口。數(shù)據(jù)來源:各城市統(tǒng)計(jì)局,

仲量聯(lián)行研究部,

2024年20.90.80.70.6

0.5

0.40.30.20.10.0與2022年末相比

排名變化21城人均優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)面積:0.50平方米/人,

同比增加0.03平方米/人0.46

0.450.42

0.420.35/

主要城市人均優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)面積0.33

0.33

0.300.242023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告26

|

?

20240.770.69

0.680.650.57南京

1武漢

20.550.51西安

1北京3成都

1寧波息2大連上海天津長沙無錫杭州重慶深圳廈門沈陽廣州青島鄭州蘇州昆明0.560.660.510.490.4742.◆北京上海南京武漢長沙深圳西安蘇州成都天津?qū)幉ㄖ貞c杭州廈門沈陽昆明鄭州無錫青島廣州大連

A類城市

B類城市

C類城市萬平方米2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告27

2024年主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)預(yù)測(cè)2024年主要城市部分優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目020

40

60

80100

120數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,

2024年227

|

?

2024

.◆上海北京南京深圳廣州成都武漢杭州重慶蘇州西安天津長沙鄭州廈門昆明寧波沈陽青島無錫大連/

2024-2026年主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)預(yù)測(cè)C類城市250200150100500B類城市2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告28

|

?

2024A類城市數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,

2024年2

2024

2025

2026◆北18.4%6.2%13.0%14.0%青島8.8%11.2%南京3.6%無錫12.3%重慶15.2%長沙10.5%昆明14.9%5.5%上海

北京

廣州

深圳

重慶

武漢

成都

蘇州

杭州

南京沈陽

昆明無錫*寧波

天津

*西安

長沙青島

*0%10%20%30%

40%50%60%

70%

11.0%

6.2%

5.5%

3.0%

15.2%

13.0%

12.3% 10.5% 9.7%

3.6%

18.4% 14.9% 14.3%

14.0%

13.6%

13.0% 11.8%

11.2%

A類城市

8.8%

6.4%

C類城市w空置率

(下軸)w空置率跌幅

(上軸)空置率漲幅(上軸)注:

*鄭州、廈門更新至2023年第二季度,大連更新至2023年第三季度。/

2023年主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率及同比

10.5%

a類城市/

2023年主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率-10.0%-8.0%-6.0%

-4.0%

-2.0%0.0%2.0%4.0%數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,

2024年229

|

?

2024

.2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告14.3%蘇州10.5%廈門*6.4%上海11.0%鄭州*11.8%深圳3.0%武漢13.0%大連*成都西安北京9.7%廣州天津沈陽13.6%B◆4Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q181Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q214Q211Q222Q223Q224Q221Q232Q233Q23注:*為預(yù)測(cè)值。

數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,

2024年214%12%10%8%6%4%2%0%

A類城市

B類城市

C類城市平均值2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告30

|

?

2024各類城市空置率走勢(shì)4Q232024*2025*2026*2027*.◆2024年空置預(yù)計(jì)仍有上行壓力

,

但2025年后空置率

將隨市場回暖而逐步下降。20052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024*2025*2026*

新增供應(yīng)(左軸)mm凈吸納量

(左軸)空置率(右軸)注:*為預(yù)測(cè)值。

數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,

2024年21,6001,4001,2001,000800600400200016%14%12%10%8%6%4%2%0%/

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場供需及空置率2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告31

|

?

2024“◆20142015

20162017201820192020202120221Q232Q233Q234Q23

增長

下降

持平數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行研究部,

2024年2 主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均首層租金季度同比變化主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均首層租金漲跌占比3Q184Q181Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q214Q211Q222Q223Q224Q221Q232Q233Q23100%80%60%40%20%0%3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%-5%2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告32

|

?

2024注:*為預(yù)測(cè)值;

租金變化為同樣本變化。4Q232024*2027*2025*2026*◆業(yè)態(tài)趨勢(shì)商品消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)將所有消費(fèi)品按是否為實(shí)物劃分為商品和服務(wù)。商品指實(shí)物消費(fèi)品

,如服飾鞋包化妝品等服務(wù)指非實(shí)物消費(fèi)品

,

如餐飲娛樂

、美

容美發(fā)等。消費(fèi)預(yù)算線(

AB線)消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)算線在一定的消費(fèi)預(yù)算下,

消費(fèi)者最多購買A數(shù)量

的商品或者B數(shù)量的服務(wù)。

所有商品和服務(wù)的消費(fèi)組合不可能超過預(yù)算線。效用函數(shù)U表示消費(fèi)者在消費(fèi)中所獲得的效用與消費(fèi)品組合之間數(shù)量關(guān)系的函

數(shù)。

在左圖的效用函數(shù)U2中

,

每個(gè)點(diǎn)代表的商品和服務(wù)數(shù)量組合給

消費(fèi)者帶來的效用是相同的。效用函數(shù)U3帶來的效用大于U2

,U2大

于U1

但圖中的消費(fèi)預(yù)算線AB無法達(dá)到U3代表的效用水平

消費(fèi)效用最大化均衡點(diǎn)

E點(diǎn))E點(diǎn)是效用函數(shù)U2和消費(fèi)預(yù)算線AB的切點(diǎn),代表在此消費(fèi)預(yù)算下,

能

使得消費(fèi)者效用最大化的均衡點(diǎn)在此點(diǎn)

,消費(fèi)者將消費(fèi)x數(shù)量的服

務(wù)和y數(shù)量的商品。效用函數(shù)U1

(無差別曲線)效用函數(shù)U3

(無差別曲線)效用函數(shù)U2(無差別曲線)X

B

服務(wù)消費(fèi)商品

消費(fèi)Ay2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告34

|

?

2024/

消費(fèi)效用最大化理論◆E2變化一:消費(fèi)預(yù)算線內(nèi)移消費(fèi)預(yù)算線由A1B1向內(nèi)移動(dòng)到A2B2

,

代表消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)算減少,

因此能夠

用于購買商品和服務(wù)的金額下降。E1效用函數(shù)U2潮牌服飾國貨美妝線上平價(jià)服飾向線下的延伸2023年,

國貨美妝市場份額首次超

過外資化妝品品牌近期各大銀行均推出利率可觀的消費(fèi)貸,

旨在進(jìn)一步釋放消費(fèi)需求。

2018年,我國居民

短期貸款增加2.4萬億元,到2023年,萎縮到只有1.8萬億元,同比減少26%,但截至2023年年末,我國居民儲(chǔ)蓄達(dá)284萬億元,同比2018年增長超六成。消費(fèi)者對(duì)預(yù)期收入

的增長情況不明朗,預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)增強(qiáng),用于消費(fèi)的可支配收入相對(duì)減少,新的消費(fèi)

預(yù)算A2

B2線與效用方程U2

形成新的動(dòng)態(tài)平衡。新均衡點(diǎn)E2的主要特征:消費(fèi)降頻:購買的消費(fèi)品及價(jià)格不變,但減少購買數(shù)量。消費(fèi)降檔:購買的數(shù)量不變,但選擇同品類里更便宜的消費(fèi)品。凸輕奢收縮

,

重奢見頂

,

兩極分化加

劇智能手機(jī)換機(jī)周期延長,

手機(jī)出貨量下降 消費(fèi)效用最大化理論中消費(fèi)預(yù)算線的變化消費(fèi)降級(jí)x2

x1

B2

B1

服務(wù)消費(fèi)商品

消費(fèi)A1

A2y1

y22023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告35

|

?

2024找平替降頻次效用函數(shù)U1奢侈品“◆2018

2019

2020

2021

2022

2023E

3.33.32.92.7電子產(chǎn)品的消費(fèi)頻次隨預(yù)算縮減而下降。根據(jù)IDC數(shù)據(jù)

,

智能手機(jī)

出貨量在2023年減至2.71億臺(tái),

同比增速仍為負(fù)

TechInsights預(yù)測(cè),

2023年的換機(jī)率跌至最低點(diǎn),達(dá)23.5%,換機(jī)周期延長至51個(gè)月。廣大的中產(chǎn)階級(jí)在消費(fèi)預(yù)算縮減后減少了奢侈品的消費(fèi)頻次。雖預(yù)計(jì)

2023年內(nèi)地奢侈品市場銷售額超2022年

,但仍不及2021年水平,恢

復(fù)情況不及預(yù)期。

奢侈品品牌也通過漲價(jià)等手段,重新聚焦高凈值人群。不少潮流服飾平價(jià)而有設(shè)計(jì)感,受消費(fèi)者青睞。

例如成都本土潮牌1807

,

2023年于武漢重慶、

西安、

南京、

杭州等開出線下門店。此外,

CHIC

PARK等潮流女裝,也在全國開出多家門店。消費(fèi)降級(jí)后

,平替產(chǎn)品受消費(fèi)者歡迎,極具性價(jià)比的國貨護(hù)膚品牌迎來

發(fā)展風(fēng)口

,擠占國際品牌的市場份額o2019年天貓雙11護(hù)膚賽道銷售前

五的品牌中無一國貨品牌,但2023年國貨品牌占據(jù)兩席且問鼎榜單。01

珀萊雅02

歐萊雅03蘭蔻04

雅詩蘭黛05

薇諾娜01

歐萊雅02蘭蔻03

雅詩蘭黛

04

玉蘭油05

SK-Il20202021

2022

2023

智能手機(jī)出貨量增速2023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告36

|

?

2024潮牌服飾

數(shù)據(jù)來源:貝恩、天貓榜單、

IDC,仲量聯(lián)行研究部,

2024年24,5003,0001,50030%15%0%-15%

國貨美容護(hù)膚內(nèi)地個(gè)人奢侈品市場銷售額

復(fù)合增長率~(1%)2023天貓雙11護(hù)膚榜單2019天貓雙11護(hù)膚榜單復(fù)合增長率~40%420-2智能手機(jī)找平替降頻次奢

侈

品◆在滿足基礎(chǔ)生理和安全需求后,消費(fèi)者必然轉(zhuǎn)向精神層面的消費(fèi)體驗(yàn)與滿足。此時(shí),提供情緒價(jià)值的消費(fèi)

,例如體育娛樂等,

就迎來窗口期

,

消費(fèi)偏好發(fā)生變化,新的效用

函數(shù)U2

出現(xiàn)。

在消費(fèi)預(yù)算線AB不變的情況下

,

新的最大化均衡點(diǎn)E2出現(xiàn),服務(wù)消費(fèi)數(shù)

量由原來的x1

增長到x2

實(shí)現(xiàn)高速增長,逐漸主導(dǎo)居民消費(fèi)支出增長強(qiáng)勁的服務(wù)消費(fèi)蘊(yùn)含眾多流量密碼

,

那么如何解除服務(wù)消費(fèi)的時(shí)間和空間的限制,

挖掘服務(wù)消費(fèi)的新觸點(diǎn),

是當(dāng)下消費(fèi)發(fā)展的趨勢(shì)。變化二:效用函數(shù)平移效用函數(shù)由

U1移到U2,代表消費(fèi)者的

消費(fèi)偏好改變,導(dǎo)致商品帶來的相對(duì)效

用變動(dòng)。消費(fèi)觀的代際轉(zhuǎn)換是導(dǎo)致效用

函數(shù)移動(dòng)的重要原因

圖中的移動(dòng)代表

年輕群體從服務(wù)消費(fèi)中獲得的效用較老

年群體更大。E1E2假日經(jīng)濟(jì)節(jié)假日往往是觸發(fā)旅行的重要因素

,

旅行催生消費(fèi)

,

交通

住宿

餐飲

都是必要支出。今年節(jié)假日對(duì)經(jīng)濟(jì)

恢復(fù)的助力格外明顯

,

出行人數(shù)和

旅游收入都基本恢復(fù)到疫情前水平。夜間經(jīng)濟(jì)消費(fèi)習(xí)慣不同往日,購物人群的消

費(fèi)時(shí)間不斷向后延伸

,

夜間儼然成

為消費(fèi)的重要時(shí)間段,是觸達(dá)消費(fèi)

的關(guān)鍵點(diǎn)。通過夜經(jīng)濟(jì)引流服務(wù)消

費(fèi)

,

是對(duì)日間消費(fèi)空白的重要填補(bǔ)。賽事經(jīng)濟(jì)觀看賽事本身即屬于服務(wù)消費(fèi)

,

同

時(shí)能拉動(dòng)舉辦地的其他餐飲等服務(wù)

消費(fèi)。

今年成都大運(yùn)會(huì)和杭州亞運(yùn)

會(huì)引發(fā)運(yùn)動(dòng)熱情

,

賽事經(jīng)濟(jì)也有助

于體育消費(fèi)的發(fā)展。演藝經(jīng)濟(jì)今年炙手可熱的演藝經(jīng)濟(jì)是突破消

費(fèi)場景邊界的范例

,

消費(fèi)者愿意為

了自己喜歡的明星跨城買單

,帶來

交通

住宿

餐飲等消費(fèi)

,

也能帶

動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜?產(chǎn)生其他服務(wù)收入

Z 消費(fèi)效用最大化理論中效用函數(shù)的變化服務(wù)消費(fèi)的新觸點(diǎn)商品

消費(fèi)Ay1

y2效用函數(shù)U1效用函數(shù)U22023年零售地產(chǎn)市場報(bào)告37

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