財會經(jīng)濟(jì)-高級經(jīng)濟(jì)師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)練習(xí)十二

財會經(jīng)濟(jì)-高級經(jīng)濟(jì)師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

練習(xí)十二

［單選題］1.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告中，（）作用是使報告閱讀人了解市場調(diào)研

報告的調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研方法以及主要的結(jié)論和建議。

A.目錄

B.摘要

C.正文

D.結(jié)論和建議

正確答案：B

參考解析：一般來說，房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的基本結(jié)構(gòu)由下列部分組成：①封

面；②目錄；③摘要；④正文；⑤結(jié)論和建議；⑥附錄。其中，摘要是用精煉

的文字對市場調(diào)研報告的概括和總結(jié)。其作用是使報告閱讀人了解市場調(diào)研報

告的調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研方法以及主要的結(jié)論和建議。

［單選題］2.下列關(guān)于獨(dú)立方案的選擇的說法不正確的是（）。

A.若資金足以分配，可以計(jì)算各項(xiàng)目的FNPV,若大于零，項(xiàng)目可選

B.若資金足以分配，可以計(jì)算各項(xiàng)目的FIRR,若大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目可選

C.若資金不足以分配，可以將獨(dú)立方案轉(zhuǎn)為互斥方案，再進(jìn)行比較

D.若資金不足以分配，可以將獨(dú)立方案轉(zhuǎn)為組合成互斥方案群，再進(jìn)行比較

正確答案：D

參考解析：在方案評價前，弄清各方案之間屬于何種類型是非常重要的，因?yàn)?/p>

方案類型不同，其評價方法、選擇和判斷的尺度就不同。如果方案類型劃分不

當(dāng)，則會帶來錯誤的評價結(jié)果。獨(dú)立方案若資金不足以分配到全部FNPV20的

項(xiàng)目時，即形成所謂的資金約束條件下的定量分配問題時，可轉(zhuǎn)化為互斥方

案，再采用互斥方案比選的方法進(jìn)行。同樣，對于相互關(guān)系方案的比選問題，

也可組合成互斥方案群，然后根據(jù)互斥方案比選的方法進(jìn)行。

［單選題］3.房地產(chǎn)市場調(diào)研（）要求在市場調(diào)研中首先要運(yùn)用被實(shí)踐證明是行之

有效的科學(xué)方法和原理進(jìn)行市場信息的收集、整理和分析，而不是主觀臆測。

A.系統(tǒng)性

B.連續(xù)性

C.客觀性

D.目的性

正確答案：c

參考解析：房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化是一種客觀存在，房地產(chǎn)市場調(diào)研的客觀

性，要求在市場調(diào)研中首先要運(yùn)用被實(shí)踐證明是行之有效的科學(xué)方法和原理進(jìn)

行市場信息的收集、整理和分析，而不是主觀臆測；其次是通過對市場信息的

收集和分析，對方案設(shè)計(jì)中提出的假設(shè)條件進(jìn)行驗(yàn)證和修正，要克服個人的偏

見和主觀影響；最后是在編制市場調(diào)研報告時，要充分運(yùn)用信息，對房地產(chǎn)市

場進(jìn)行客觀的分析和判斷，對報告中帶有結(jié)論性的論點(diǎn)和建議，應(yīng)有充分的論

據(jù)加以論證和說明。

［單選題".在盈虧平衡分析中，固定成本是指0。

A.長期內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本

B.在一定時期和產(chǎn)量范圍內(nèi)只發(fā)生一次的成本

C.在一定時期內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本

D.在一定時期和產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本

正確答案：D

參考解析：在盈虧平衡分析中，凡成本總額在一定時期和一定產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨

產(chǎn)量變化而變化的成本，稱為固定成本。但單位產(chǎn)品中的固定成本與產(chǎn)量的增

減成反比例變動。

［單選題］5.在進(jìn)行盈虧平衡分析時，需要將全部成本分解為()。

A.生產(chǎn)成本與銷售成本

B.短期成本與長期成本

C.固定成本與變動成本

D.顯性成本與隱性成本

正確答案：c

參考解析：盈虧平衡分析的基本原理是：根據(jù)成本總額對產(chǎn)量的依存關(guān)系，在

一定期間內(nèi)，把全部成本分解成固定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收

入和利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)而對這一數(shù)學(xué)

模型進(jìn)行分析。

［單選題］6.消費(fèi)者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的()。

A.主體

B.動力

C.保障

D結(jié)果

正確答案：B

參考解析:房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)是指為了滿足一定的需求而產(chǎn)生的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品

的愿望和意念。人們的購買動機(jī)通常是由那些最緊迫的需要決定的，房地產(chǎn)消

費(fèi)動機(jī)是激勵消費(fèi)者產(chǎn)生房地產(chǎn)消費(fèi)行為的內(nèi)在原因。消費(fèi)者對房地產(chǎn)的購買

欲望是房地產(chǎn)需求的動力。

［單選

A1

運(yùn)用市場提取法求報酬率時，在V。［1-］的情況下，是通過()求取Y的。

題］7.Y(1+Y)n

A.?

A1

V-----[1r-]=0

B.丫(1+Y)n

c.

A1i

V-----[-r-------;-----1]=0

D.Y(1+Y)n

正確答案：B

參考解析：

/A1A1

在Vq[r1-的情況下，是通過v-S［-^-7-1］=0來求取Y的。具體是先

(1+Y)Y(1+Y)

采用試錯法，計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即Y是通過試錯法與線性

內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取的。

［單選題］8.某人向銀行貸款50萬元，假設(shè)貸款年利率為6%,貸款期限為15

年，采用等額本金還款方式，則第10個月的付款額最接近0元。

A.3915

B.4220

C.5139

D.5153

正確答案：D

參考解析：

等額本金還款方式的每期還款額是遞減的，適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款

人。當(dāng)為按月償還時，其每月應(yīng)歸還的本金等于貸款金額(本金)除以按月計(jì)算的貸

Pp

款期限，而月還款額為：At=-+［P--式中，At為第t月的還款額；P

nn

為貸款金額；n為按月計(jì)算的貸款期限；i為月利率，則第10個月毛款額

=500000+180+［500000-500000X(10-1)+180］X6%+12=5153(元)。

［單選題］9.歐洲一些國家采取人壽保險與保證保險相結(jié)合的房地產(chǎn)保險模式屬

于()。

A.房地產(chǎn)責(zé)任保險

B.綜合保險

C.信用保險

D.財產(chǎn)損失保險

正確答案：B

參考解析：綜合保險是將財產(chǎn)和責(zé)任組合在一張保險單上，具有保險的綜合職

能。歐洲一些國家采取人壽保險和保證保險相結(jié)合的房地產(chǎn)保險模式，我國消

費(fèi)信貸住房綜合保險綜合了信貸保證保險和住房財產(chǎn)保險的保險責(zé)任。

［單選題］10.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時，主要是根據(jù)()的

房地產(chǎn)市場狀況作出的。

A.價值時點(diǎn)

B.估價作業(yè)期

C.未來發(fā)生時

D.假設(shè)開發(fā)完成時

正確答案：C

參考解析：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)

價值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等未來發(fā)生的時間以及在未

來發(fā)生時的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。

［單選題建筑區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分的內(nèi)容不包括()。

A.建筑物承重結(jié)構(gòu)

B.樓梯

C.避難層

D.城鎮(zhèn)公共道路

正確答案：口

參考解析：共有部分是指專有部分以外的其他建筑部分以及不屬于專有部分而

用以共同所有、共同使用以及共同管理的附屬建筑物。除法律、行政法規(guī)規(guī)定

的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：①建筑物的基

礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部

分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部

分；②其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有

的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，

但屬于業(yè)主專有的整幢建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

［單選題］12.運(yùn)用差額投資內(nèi)部收益率法對互斥方案進(jìn)行比選時設(shè)一個零投資方

案的做法，符合投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的0原則。

A.有無對比

B.定性分析與定量分析相結(jié)合

C.收益與風(fēng)險權(quán)衡

D.動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合

正確答案：A

參考解析：投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)遵循的基本原則包括：①“有無對比”原則。

②效益與費(fèi)用計(jì)算口徑對應(yīng)一致的原則。③收益與風(fēng)險權(quán)衡的原則。④定量分

析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。⑤動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)

合，以動態(tài)分析為主的原則。其中，“有無對比”原則是指“有項(xiàng)目”與“無

項(xiàng)目”的對比分析。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項(xiàng)目”。

［單選題］13.宏觀市場調(diào)研和微觀市場調(diào)研時按照()的不同進(jìn)行的分類。

A.市場調(diào)研的深度

B.搜集信息方式的

C.市場調(diào)研主體的

D.市場調(diào)研角度的

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研按照不同的分類原則可以分為不同的類型，具體

有：①按市場調(diào)研對象包括的范圍不同，分為全面調(diào)研和非全面調(diào)研；②按市

場調(diào)研的深度不同，分為探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研和預(yù)測性調(diào)

研；③按市場調(diào)研登記時間的連續(xù)性不同，可分為一次性調(diào)研、定期調(diào)研和經(jīng)

常性調(diào)研；④按搜集信息方式的不同，可分為文案調(diào)研和實(shí)地調(diào)研；⑤按市場

調(diào)研角度的不同，可分為宏觀市場調(diào)研和微觀市場調(diào)研；⑥按市場調(diào)研主體的

不同，可分為委托調(diào)研和自行調(diào)研等。

［單選題］14.該項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容及其具體規(guī)模首先是由0確定的。

A.總體規(guī)劃

B.項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃

C.項(xiàng)目營銷方案

D.項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的主題創(chuàng)意對項(xiàng)目

的功能結(jié)構(gòu)、空間尺度和用地結(jié)構(gòu)等重要規(guī)劃指標(biāo)所進(jìn)行的總體安排和布局，

是項(xiàng)目定位的重要內(nèi)容。

［單選題］15.施工勘察是為施工中遇到的地質(zhì)問題而進(jìn)行的進(jìn)一步勘察，需要進(jìn)

行施工勘察的情況不包括0。

A.對建設(shè)場地的穩(wěn)定及地基承載能力的評價

B.深基坑施工勘察和樁應(yīng)力測試

C.地基加固處理勘察和加固效果檢驗(yàn)

D.施工完成后沉降監(jiān)測

正確答案：A

參考解析：施工勘察是為施工中遇到的地質(zhì)問題而進(jìn)行的進(jìn)一步勘察。需進(jìn)行

施工勘察的情況包括：①施工驗(yàn)槽；②深基坑施工勘察和樁應(yīng)力測試；③地基

加固處理勘察和加固效果檢驗(yàn)；④施工完成后沉降監(jiān)測；⑤其他環(huán)境工程地質(zhì)

的監(jiān)測等。A項(xiàng)，工程地質(zhì)勘察是為查明開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的工程地質(zhì)條件、對

建設(shè)場地穩(wěn)定性和地基承載能力做出正確評價進(jìn)行的工作。因此，對建設(shè)場地

的穩(wěn)定及地基承載能力的評價是工程勘察的工作內(nèi)容，不屬于需要進(jìn)行施工勘

察的情況。

［單選題］16.()的目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。

A.投資各方現(xiàn)金流量表

B.項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

C.投資流向現(xiàn)金流量表

D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

正確答案：D

參考解析：按照投資基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表可分為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、項(xiàng)

目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。其中，編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

的目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進(jìn)行比較建立共同基

礎(chǔ)。

［單選題］17.張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是（）。

A.出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資

B.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

C.購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

D.租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有：①購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資，是投資者獲取

房地產(chǎn)所有權(quán)，投資結(jié)果是增加了投資者持有的資產(chǎn)，投資者可以自用、經(jīng)營

該房地產(chǎn)，并可以達(dá)到保值、增值和資本運(yùn)作等目的。②租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投

資，是投資者獲取房地產(chǎn)使用權(quán)，通過經(jīng)營或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。

［單選題］18.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由（）督促

其限期繳納。

A.業(yè)主大會

B.房產(chǎn)行政管理部門

C.社區(qū)居民委員會

D.業(yè)主委員會

正確答案：口

參考解析：業(yè)主委員會對欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)中規(guī)定，業(yè)主委員會有責(zé)任和義

務(wù)代表全體業(yè)主督促欠費(fèi)業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對欠費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員

會應(yīng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。但不得

采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。

［單選題］19.房地產(chǎn)交易日期修正實(shí)際上是對0進(jìn)行的修正。

A.不同日期的市場匯率

B.房地產(chǎn)狀況

C.房地產(chǎn)市場狀況

D.非正常交易情況

正確答案：C

參考解析：由于可比實(shí)例的成交日期與價值時點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)

生了變化，導(dǎo)致了估價對象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系等發(fā)生了變

化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)，在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，

應(yīng)將可比實(shí)例在成交日期的價格調(diào)整到在價值時點(diǎn)的價格。這種對可比實(shí)例成

交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。

［單選題］20.中國實(shí)行不動產(chǎn)抵押登記制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)向（）規(guī)定的部門辦

理抵押登記。

A.縣級以上地方人民政府

B.市級以上地方人民政府

C.省級地方人民政府

D.市級地方人民政府

正確答案：A

參考解析：我國實(shí)行不動產(chǎn)登記制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級以上地方人民政府

規(guī)定的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)抵押登記。

［單選題］21.下列房地產(chǎn)投資中，屬于直接投資的是()。

A.購買寫字樓

B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票

C.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券

D.購買房地產(chǎn)投資信托基金

正確答案：A

參考解析：直接投資和間接投資雖然同屬于投資者對預(yù)期能帶來收益的資產(chǎn)的

購買行為，但兩者有著本質(zhì)區(qū)別：直接投資是資金所有者和資金使用者的合

一，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一運(yùn)動，一般是生產(chǎn)事業(yè)，會形成實(shí)物資

產(chǎn)；間接投資是資金所有者和資金使用者的分開，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)

的分離運(yùn)動，投資者對企業(yè)資產(chǎn)及其經(jīng)營沒有直接的所有權(quán)和控制權(quán)。BCD三項(xiàng)

屬于間接投資。

［單選題］22.進(jìn)行房屋保險時，先要確定保險金額，原則上要求保險金額()。

A.與房屋實(shí)際價值相等

B.大于房屋實(shí)際價值

C.等于房屋的估價價值

D.由保險公司自行決定

正確答案：A

參考解析：進(jìn)行房屋保險時，先要確定保險金額，原則上要求保險金額與房屋

實(shí)際價值相等。房地產(chǎn)保險費(fèi)率是向投保人收取保險費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，一般是用千分

率(％。)來表示的。保險費(fèi)數(shù)額，取決于保險金額和保險費(fèi)率。

［單選題］23.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的基礎(chǔ)是()。

A.市場研判

B.市場定位

C.運(yùn)行建議

D.經(jīng)濟(jì)評價

正確答案：A

參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要任務(wù)，其主要內(nèi)容可概括為市

場研判、市場定位、運(yùn)行建議和經(jīng)濟(jì)評價四個部分。房地產(chǎn)市場研判是房地產(chǎn)

開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目市場定位的依據(jù)。前期策劃過程中的市場研

判，應(yīng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析，要避免沒有針對性的市場描述。

［單選題］24.某套住宅的成交價格為5000元/平方米，交易中的營業(yè)稅和契稅等

稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價

格的6%,應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)為正常價格的2%。該套住宅的正常價格

為0元/平方米。

A.5200.00

B.5300.00

C.5319.15

D.5400.00

正確答案：C

參考解析：

由于營業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，所以賣方得到的實(shí)際價格為5000元/平方

米，則該套住宅的正常成交價為：

賣方賣得金額5000

?5319.1義元/平方米）

（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率L6。。）

［單選題］25.下列各項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的影響因素的是（）。

A.人的因素

B.技術(shù)因素

C.文化因素

D.材料因素

正確答案：C

參考解析：影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，如人的因素，技術(shù)因素，材

料與設(shè)備因素，水文、地質(zhì)與氣象因素，資金與社會因素等。因此，進(jìn)度控制

的一項(xiàng)重要工作是分析預(yù)測影響進(jìn)度的各種因素，據(jù)此提出預(yù)防措施，以保證

項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

［單選題］26.王某的購房抵押貸款為30萬元，按貸款合同約定，貸款年利率為

7.8%,貸款期限為20年，若采用按月等額本息還款方式，王某的月還款額為0

JLo

A.1250.00

B.2472.11

C.3432.09

D.5614.17

正確答案：B

參考解析：

在貸款利率不變的等額本息還款方式下，王某的月還款額為:

(7.8%/12)X(1+7.8%/12)20x12

=30x------;------;~~.?-------=2472.11（元）。式中，A為月

(1+7.8%/12)20x12-1

還款額；P為貸款金額；i為貸款月利率；n為按月計(jì)算的貸款期限。

［單選題］27.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資額、稅費(fèi)、行業(yè)利潤水平等因素為基

礎(chǔ)，確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為（）。

A.成本導(dǎo)向定價法

B.需求導(dǎo)向定價法

C.隨行就市定價法

D.比較定價法

正確答案：A

參考解析：成本導(dǎo)向定價是以房地產(chǎn)成本為中心，按照“成本+利潤+稅費(fèi)=價

格”的原理確定價格的方法，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：

在定價時，首先考慮收回在開發(fā)經(jīng)營中投入的全部成本以及繳納的稅費(fèi)，然后

加上一定的利潤。成本導(dǎo)向定價法具體有成本加成定價法、目標(biāo)利潤定價法。

［單選題］28.某公司擬將正在經(jīng)營的餐廳改造成網(wǎng)吧繼續(xù)經(jīng)營，預(yù)計(jì)每年將因此

而節(jié)約運(yùn)營成本5萬元，該項(xiàng)目還可能經(jīng)營30年。當(dāng)資本利率為10%時，該項(xiàng)

目合適的改造投資不多于0萬元。

A.47

B.50

C.75

D.150

正確答案：A

參考解析：

該項(xiàng)目合適的改造投資費(fèi)用不得高于因此節(jié)約的經(jīng)營成本的折現(xiàn)值。因此本題的實(shí)

質(zhì)仍然是資金時間價值換算為現(xiàn)值的計(jì)算：

(1+10%)前T

P=A(P/A,10%,30)=5\非"I瘀=5X9.4269=47.13萬元。

［單選題］29.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序不包括()。

A.工程竣工掃尾

B.監(jiān)理單位竣工預(yù)驗(yàn)

C.專項(xiàng)驗(yàn)收

D.竣工驗(yàn)收

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序應(yīng)包括：①工程竣工掃尾；②施工

單位竣工預(yù)驗(yàn)；③施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理公司提出工程竣工驗(yàn)收申

請；④監(jiān)理單位核查；⑤專項(xiàng)驗(yàn)收；⑥竣工驗(yàn)收；⑦問題處理；⑧辦理移交；

⑨竣工驗(yàn)收備案。

［單選題］30.房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，提供抵押房地產(chǎn)的借款人或者第三人被稱

為()。

貸款

人

A艮.

借

款

人

抵

押

C人

抵

押

權(quán)

D.

正確答案：C

參考解析：在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人；債權(quán)人

同時也是抵押權(quán)人，但債務(wù)人不一定是抵押人。抵押人是指將其依法取得的房

地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其

他組織；抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人

或者其他組織。

［單選題］31.對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行線性盈虧平衡分析時，應(yīng)把總成本分解為()

兩部分。

A.固定成本和變動成本

B.會計(jì)成本和經(jīng)濟(jì)成本

C.顯性成本和隱性成本

D.私人成本和社會成本

正確答案：A

參考解析：盈虧平衡分析的基本原理是：根據(jù)成本總額對產(chǎn)量的依存關(guān)系，在

一定期間內(nèi)，把成本分解為固定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收入和

利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)而對這一數(shù)學(xué)模型

進(jìn)行分析。

［單選題］32.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要

求取的是0。

A.土地價值

B.開發(fā)前的房地產(chǎn)價格

C.開發(fā)過程中的管理費(fèi)用

D.投資開發(fā)的風(fēng)險補(bǔ)償

正確答案：A

參考解析：假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價值的成本法的

“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過

預(yù)測等方法得到，需要求取的是土地價值。

［單選題］33.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷

()策略的內(nèi)容。

A.公共關(guān)系

B.促銷

C.銷售渠道

D.價格

正確答案：c

參考解析：房地產(chǎn)銷售渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)需

求者的途徑，即房地產(chǎn)產(chǎn)品由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到房地產(chǎn)需求者的流通過程中所

經(jīng)歷的各個環(huán)節(jié)連接起來形成的通道及其參與者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托

房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷渠道策略的內(nèi)容。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

和房地產(chǎn)需求者之間是否使用中間商(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))，可將房地產(chǎn)銷售渠

道分為直接渠道和間接渠道。

［單選題］34.關(guān)于房地產(chǎn)保險的說法錯誤的是0。

A.保險金額超過保險價值時，保險人應(yīng)退還相應(yīng)的保險費(fèi)

B.損失較大時，賠償金額可以高于保險金額

C.保險人可以采取修復(fù)房屋至原狀的方法來補(bǔ)償被保險人的損失

D.危險建筑物不在財產(chǎn)保險基本險的標(biāo)的范圍內(nèi)

正確答案：B

參考解析：土地、礦藏、礦井、礦坑、森林、水產(chǎn)資源以及未經(jīng)收割或收割后

尚未尚未入庫的農(nóng)作物、違章建筑、危險建筑、非法占用的財產(chǎn)不在財產(chǎn)保險

基本險的標(biāo)的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)保險的賠償根據(jù)以下原則確定補(bǔ)償限制：①以實(shí)

際損失為限；②以保險金額為限；③以被保險人對保險標(biāo)的具有的保險利益為

限。保險的目的是在于使被保險人恢復(fù)其受災(zāi)前的經(jīng)濟(jì)原狀。就房屋財產(chǎn)保險

來說，保險人可以采取修復(fù)房屋至原狀、支付現(xiàn)金或重置方式補(bǔ)償被保險人的

損失。B項(xiàng)，損失較大時，賠償金額不可以高于保險金額。

［單選題］35.目前房地產(chǎn)貸款中，最主要的貸款形式是()。

A.信用貸款

B.抵押貸款

C.保證貸款

D.質(zhì)押貸款

正確答案：B

參考解析：由于房地產(chǎn)不可移動、壽命長久，具有保值增值性，是一種良好的

用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，在單位和個人向銀行申請借款時，銀行為了減

少自身的風(fēng)險，往往要求借款人以其自己或第三人的合法房地產(chǎn)作為抵押物，

因此在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押貸款是最主要的貸款形式。

［單選題］36.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)，一般分為()階段。

A.方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

B.初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)

C.初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

D.初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)一般分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)

計(jì)三個階段。對于技術(shù)要求簡單的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，并

在合同中有約定不進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的，可在方案設(shè)計(jì)審批后直接進(jìn)行施工圖設(shè)

計(jì)。

［單選題］37.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般采用()。

A.線性盈虧平衡分析

B.非線性盈虧平衡分析

C.動態(tài)盈虧平衡分析

D.靜態(tài)盈虧平衡分析

正確答案：A

參考解析：盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。盈虧

平衡分析在投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中應(yīng)用較為廣泛，不僅可以預(yù)測分析投資項(xiàng)目的

保本點(diǎn)(利潤為零時)，還可以用來預(yù)測分析投資項(xiàng)目在某一利潤下的臨界

點(diǎn)；不僅可以對單個方案進(jìn)行分析，還可對多個方案進(jìn)行比較。對于房地產(chǎn)投

資項(xiàng)目一般只進(jìn)行線性盈虧平衡分析。

［單選題］38.某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的用地是2年前以樓面地價1500元/平方米取

得的，建筑安裝工程費(fèi)為2000元/平方米，管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤等

為土地取得成本與建筑安裝工程費(fèi)之和的50%o目前重新取得該用地的樓面地價

為3000元/平方米，若建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)稅水平不變，用成本法估價的該商

品住宅目前的價值為()元/平方米。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

正確答案：D

參考解析：不考慮折舊，該商品住宅目前的價值;土地取得成本+開發(fā)成本+管理

費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=(3000+2000)XI.5=7500(元/

平方米)。

［單選題］39.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得()。

A.《組織機(jī)構(gòu)代碼證》和《安全生產(chǎn)許可證》

B.《組織機(jī)構(gòu)代碼證》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》

C.《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《安全生產(chǎn)許可證》

D.《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》

正確答案：D

參考解析：根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)是具有相應(yīng)的物

業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在國內(nèi)參與投

標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)服

務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》。具體可參照2004年3月原建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資

質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號)的相關(guān)規(guī)定。

［單選題］40.下列有關(guān)引起房地產(chǎn)風(fēng)險的因素中，不屬于房地產(chǎn)投資不可抗力的

風(fēng)險因素是0。

A.飛機(jī)失事

B.政治動蕩

C.環(huán)境污染

D.市場變化

正確答案：D

參考解析：不可抗力風(fēng)險是指在還貸期間，由于不可抗力的作用導(dǎo)致貸款無法

收回造成的風(fēng)險。不可抗力一般指較嚴(yán)重的自然災(zāi)害和人為傷害，如水災(zāi)、火

災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀壞甚至滅失。市場變化不屬于自然災(zāi)害也不屬于認(rèn)為傷

害，是一種正常的市場發(fā)展?fàn)顩r。

［單選題］41.某建筑物面積1000平方米，耐用年限50年，殘值40000元，其完

全重置價值為4000元/平方米，則直線法下該建筑物的年折舊額為0元。

A.98000

B.80800

C.80000

D.79200

正確答案：D

―…直線法下該建筑物的年折舊額為：號「坦"吸'"^=79200(元)。

參考解析：\知

［單選題］42.在可比實(shí)例的成交日期至價值時點(diǎn)期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)

價格可能發(fā)生的變化不包括()。

A.平穩(wěn)

B.上漲

C.下跌

D.時漲時跌

正確答案：D

參考解析：在可比實(shí)例的成交日期至價值時點(diǎn)期間，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)

市場價格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲、下跌三種情況。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格為

平穩(wěn)時，可不進(jìn)行市場狀況調(diào)整；當(dāng)房地產(chǎn)市場價格為上漲或下跌時，則必須

進(jìn)行市場狀況調(diào)整，以使價格符合價值時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況。

［單選題］43.下列關(guān)于利息的表述，錯誤的是0。

A.從資金借出者的角度看，利息是將貨幣從消費(fèi)轉(zhuǎn)移到長期投資所需要的貨幣

補(bǔ)償

B.利息是衡量資金時間價值的相對尺度

C.從資金借入者的角度看，利息是資本使用的成本

D.從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的角度看，利息是衡量資金隨時間變化的尺度

正確答案：B

參考解析：B項(xiàng)，利息是資金時間價值的一種重要表現(xiàn)形式，通常將其作為衡量

資金時間價值的絕對尺度；用利率作為衡量資金時間價值的相對尺度。

［單選題］44.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財務(wù)報表中，用于考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資

盈利能力的是()。

A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

B.項(xiàng)目投資本金現(xiàn)金流量表

C.項(xiàng)目投資方現(xiàn)金流量表

D.項(xiàng)目財務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

正確答案：A

參考解析：按照投資基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表可分為：①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量

表。編制該表的目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論

其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。②項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表。

編制該表的目的是考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。③投資各方現(xiàn)金流量表。編制

的目的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力。

［單選題］45.當(dāng)各投資方案計(jì)算期不相同時，進(jìn)行投資方案比選宜采用的方法是

Oo

A.差額凈現(xiàn)值法

B.凈現(xiàn)值法

C.凈將來值法

D.年值法

正確答案：D

參考解析：對于計(jì)算期不同的互斥方案比選，也要求方案之間具有可比性。具

體方法有：①年值法，包括凈年值法、費(fèi)用年值法；②現(xiàn)值法，包括最小公倍

數(shù)法、年值折現(xiàn)法。其中，年值法是指將投資方案在計(jì)算期的收入和支出，按

一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評價或選擇方案的一種方法。在對計(jì)算期

不同的互斥方案進(jìn)行比選時，特別是比選的方案較多時，年值法是最為簡便的

方法。年值法使用的指標(biāo)有凈年值和費(fèi)用年值。

［單選題］46.下列各項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動的形式的是()。

A.新聞媒介宣傳報道

B.提供各種優(yōu)惠服務(wù)

C.抽獎促銷

D.舉辦社交活動

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷的常見形式有：①參加房地產(chǎn)展銷會、展覽

會；②新聞媒介宣傳報道；③提供各種優(yōu)惠服務(wù)；④廣告；⑤開展公益性的社

會活動；⑥舉辦社交活動。

［單選題］47.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循()的原則。

A.安全可靠

B.保本微利

C.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)

D.費(fèi)用與業(yè)主承受能力相適應(yīng)

正確答案：C

參考解析：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房

屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)

境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用的行為。它應(yīng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與

服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，

［單選題］48.下列各項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價報告封面內(nèi)容的是（）。

A.標(biāo)題

B.估價項(xiàng)目名稱

C.估價機(jī)構(gòu)

D.注冊房地產(chǎn)估價師簽章

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)估價報告封面的內(nèi)容一般包括：①標(biāo)題（估價報告名稱）；

②估價項(xiàng)目名稱；③委托人（名稱或者姓名）；④估價機(jī)構(gòu)（名稱）；⑤注冊

房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）；⑥估價作業(yè)日期（估價的起止日期，具體是

估價委托書出具日期至估價報告出具日期）；⑦估價報告編號。

［單選題］49.在市場經(jīng)濟(jì)中，（）是資金需求方獲得外部資金的主要渠道。

A.直接金融

B.間接金融

C.資金融通

D.資金籌集

正確答案：B

參考解析：由金融機(jī)構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方的方式，稱為間接金融，

又稱間接融資。在市場經(jīng)濟(jì)中，間接金融是資金需求方獲得外部資金的主要渠

道。

［單選題］50.按照尾數(shù)定價策略，（）元的價格銷量最好。

A.48

B.49

C.50

D.48.5

正確答案：B

參考解析：尾數(shù)定價策略，又稱為非整數(shù)定價策略或者奇數(shù)定價策略，是依據(jù)

客戶有零數(shù)價格比整數(shù)價格商品便宜和實(shí)在的心理而確定的一種定價策略。例

如，客戶認(rèn)為單價為4999（元/平方米）的商品房比5000（元/平方米）的商品

房便宜就是這種策略的體現(xiàn)。

［單選題］51.貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修各類型住房的貸款稱

為0。

A.個人住房貸款

B.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.商業(yè)用房貸款

D.土地儲備貸款

正確答案：A

參考解析：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修各

類型住房的貸款。B項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、

建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。C項(xiàng)，商業(yè)用房貸款是指貸

款人向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸

款。D項(xiàng)，土地儲備貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開

好整理的侍款c

［單選題］52.0是最簡單的房地產(chǎn)定價方法。

A.成本加成定價法

B.競爭導(dǎo)向定價法

C.顧客感受定價法

D.隨行就市定價法

正確答案：A

參考解析：成本加成定價法，這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產(chǎn)品成

本的基礎(chǔ)上，加上一定的加成率得到房地產(chǎn)價格的方法，是一種最簡單的定價

方法。

［單選題］53.房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，比重最大的費(fèi)用一般是()。

A.廣告調(diào)查費(fèi)

B.廣告制作費(fèi)用

C.廣告媒體費(fèi)用

D.廣告策劃費(fèi)用

正確答案：c

參考解析：常見的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：①廣告調(diào)查費(fèi)，包括廣

告前期市場研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用，占廣告費(fèi)用

總額的5%左右。②廣告設(shè)計(jì)與制作費(fèi)用，包括照相、制版、印刷、錄音、攝

影、廣告禮品等直接制作費(fèi)用，占廣告費(fèi)用總額的5%—10虬③廣告媒體費(fèi)

用，指購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段，租用戶外看板等其

他媒體的費(fèi)用。這是廣告費(fèi)用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因

素，約占廣告費(fèi)用總額的80%。④其他費(fèi)用，指與廣告活動有關(guān)的公共活動經(jīng)

費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用，占廣告費(fèi)用總額的5%左右。

［單選題］54.從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險分析的過程來看，感知風(fēng)險和分析風(fēng)險是()

階段的重要內(nèi)容。

A.風(fēng)險識別

B.風(fēng)險估計(jì)

C.風(fēng)險評價

D.風(fēng)險應(yīng)對

正確答案：A

參考解析：風(fēng)險識別是指在風(fēng)險事故發(fā)生之前，人們運(yùn)用各種方法系統(tǒng)地、連

續(xù)地認(rèn)識所面臨的各種風(fēng)險以及分析風(fēng)險事故發(fā)生的潛在原因的過程。因此，

風(fēng)險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險，即通過各種方法了解和認(rèn)識投資

項(xiàng)目將面臨哪些客觀存在的風(fēng)險；二是分析風(fēng)險，即在感知風(fēng)險的基礎(chǔ)上，進(jìn)

一步分析引起風(fēng)險事故的各種潛在因素，即造成風(fēng)險事故的主要原因。

［單選題］55.以市場上相互競爭的同類商品房價格為定價基本依據(jù)，并隨競爭狀

況的變化確定和調(diào)整價格的定價方法，屬于房地產(chǎn)定價方法中的()。

A.成本加成定價法

B.競爭導(dǎo)向定價法

C.顧客感受定價法

D.加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價法

正確答案：B

參考解析：競爭導(dǎo)向定價法是為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價方

法，它是以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量等情況，制定較競爭對

手價格低、高或相同的價格，以達(dá)到增加利潤、擴(kuò)大銷售量或提高市場占有率

等目標(biāo)的定價方法。根據(jù)具體的運(yùn)作過程，可以進(jìn)一步細(xì)分為隨行就市定價法

和主動競爭定價法。

［單選題］56.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期為自投資起始點(diǎn)起至()等于零止

的年數(shù)。

A.凈現(xiàn)金流量

B.累計(jì)凈現(xiàn)金流量

C.現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出

D.累計(jì)凈現(xiàn)值

正確答案：D

參考解析：動態(tài)投資回收期是把投資項(xiàng)目各期(通常是以年為單位)的凈現(xiàn)金

流量按基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率折現(xiàn)之后，再來推算投資回收期的。對房地產(chǎn)

投資項(xiàng)目來說，動態(tài)投資回收期就是自投資起始點(diǎn)算起，凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的

累計(jì)值等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為投資回收終止年份。

［多選題］L建設(shè)項(xiàng)目用地呈報說明書應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目用地安排情況、擬使用土地

情況等，應(yīng)附具的材料包括()。

A.經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田

的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖

B.由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報告書

C.征收土地方案

D.地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料

E.供地說明文件

正確答案：ABD

參考解析：建設(shè)項(xiàng)目用地呈報說明書應(yīng)包括項(xiàng)目用地安排情況、擬使用土地情

況等，并應(yīng)附具下列材料：①經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地

利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖；②由建設(shè)

單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報告書；③地籍

資料或者其他土地權(quán)屬證明材料；④以有償方式供地的，還應(yīng)提供草簽的土地

有償使用合同及說明和有關(guān)文件；⑤為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土

地的，還應(yīng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。

［多選題］2.住宅按樓體建筑形式分類，包括()。

A.低層住宅

B.多層住宅

C.小高層住宅

D.超［Wj層住宅

E.公寓式住宅

正確答案：ABCD

參考解析：住宅的種類繁多，分類也較復(fù)雜，如按樓體建筑形式可分為低層住

宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅、超高層住宅、其他形式住宅等；按房

屋類型可分為普通單元式住宅、公寓式住宅、花園洋房式住宅、躍層式住宅、

復(fù)式住宅、小戶型住宅等；按住宅檔次可分為普通住宅、高檔住宅、酒店式公

寓、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等。

［多選題］3.企業(yè)、個人等主體在進(jìn)行區(qū)位選擇時，考慮的區(qū)位要素主要()。

A.通達(dá)性

B.成本費(fèi)用

C.最大效益

D.機(jī)會成本

E.周邊的空間環(huán)境特性

正確答案：ABE

參考解析：區(qū)位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)

位對房地產(chǎn)具有重要影響。企業(yè)、個人等主體在進(jìn)行區(qū)位選擇時，考慮的區(qū)位

要素主要有：①周邊的空間環(huán)境特性；②通達(dá)性；③互賴性；④排斥性；⑤成

費(fèi)用°

［贏題決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有()。

A.房地產(chǎn)的價格水平

B.消費(fèi)者的收入水平

C.消費(fèi)者的偏好

D.相關(guān)物品的價格水平

E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

正確答案：ABCD

參考解析：某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起

作用的因素有以下幾個：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費(fèi)者的收入水平；③

消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的價格水平；⑤消費(fèi)者對未來的預(yù)期。

［多選題］5.我國消費(fèi)信貸住房綜合保險，綜合了()的保險責(zé)任。

A.信貸財產(chǎn)損失保險

B.信貸保證保險

C.住房財產(chǎn)保險

D.住房責(zé)任保險

E.信貸人壽保險

正確答案：BC

參考解析：綜合保險是將財產(chǎn)和責(zé)任組合在一張保險單上，具有保險的綜合職

能。歐洲一些國家采取人壽保險和保證保險結(jié)合的房地產(chǎn)保險模式，我國消費(fèi)

信貸住房綜合保險，綜合了信貸保證保險和住房財產(chǎn)保險的保險責(zé)任。

［多選題］6.在拍賣出讓的拍賣程序中，主持人應(yīng)()。

A.確定招標(biāo)標(biāo)底

B.宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度

C.宣布最高應(yīng)價者為競得人

D.確定中標(biāo)人

E.點(diǎn)算競買人

正確答案：BCE

參考解析：拍賣出讓的程序是：①主持人點(diǎn)算競買人；②主持人介紹拍賣宗地

的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間

和竣工時間以及其他有關(guān)事項(xiàng)；③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度；

④主持人報出起叫價；⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價；⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼

續(xù)競價；⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍

賣成交；⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

［多選題］7.根據(jù)《廣告法》等法律法規(guī)，關(guān)于房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的說法，正確的

有0。

A.不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容

B.不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾

C.對價格有表示的，應(yīng)清楚表示為實(shí)際銷售價格并明示價格有限期限

D.表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參加物所需時間來表示距離

E.使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或模型照片的，可不在廣告中注明

正確答案：ABC

參考解析：D項(xiàng)，房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的

現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的

項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。E項(xiàng)，房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)

效果圖或者模型照片的，應(yīng)在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變

相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

［多選題］8.決定房地產(chǎn)供給量的一般因素有()。

A.房地產(chǎn)價格水平

B.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本

C.房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平

D.消費(fèi)者對未來的預(yù)期

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期

正確答案：ABCE

參考解析：某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起

作用的因素有以下幾個：該種房地產(chǎn)的價格水平、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成

本、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期。D項(xiàng)屬于決定

房地產(chǎn)需求量的一般因素。

［多選題］9.下列住房信貸政策措施中，可減輕住房購買人當(dāng)前負(fù)擔(dān)的有()。

A.提高首付款比例

B.降低貸款利率

C.擴(kuò)大利率上浮幅度

D.增加貸款額度

E.延長貸款期限

正確答案：BE

參考解析：首付款，又稱頭款，是指購買住房時的首次付款金額。首付款比例

是指首付款占所購住房總價的百分比。貸款利率是指借款合同中所規(guī)定的貸款

利率，可分為固定利率和浮動利率。貸款金額簡稱貸款額，是指借款人向貸款

人借款的數(shù)額。在個人住房貸款中，需要借款的數(shù)額一般為所購住房總價減去

首付款后的余額。貸款期限是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。ACD三項(xiàng)會

加重住房購買人當(dāng)前負(fù)擔(dān)。

［多選題］10.一宗房地產(chǎn)的位置，是指該宗房地產(chǎn)所在的地方，包括()。

A.坐落

B.方位

C.距離

D.朝向

E.通達(dá)性

正確答案：ABCD

參考解析：一宗房地產(chǎn)的位置，是指該宗房地產(chǎn)所在的地方，包括：①坐落；

②方位；③與相關(guān)場所的距離；④臨街(路)狀況；⑤朝向；⑥樓層。E項(xiàng)屬于

一宗房地產(chǎn)的交通條件。

［多選題］11.下列財產(chǎn)中，不得抵押的有0。

A.宅基地

B.土地所有權(quán)

C.集體土地使用權(quán)

D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房

E.村企業(yè)廠房

正確答案：ABC

參考解析：不得抵押的房地產(chǎn)有：①土地所有權(quán)。②耕地、宅基地、自留地、

自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒

山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使

用權(quán)不得單獨(dú)抵押。③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會

團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施。但學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院

等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他

社會公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有

效。④列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。⑤已依法公告

列入征收范圍的房地產(chǎn)。⑥所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)。⑦依法被

查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。⑧對空置3年以上的商品

房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。⑨以法定程序確認(rèn)為違法、違章

的建筑物抵押的，抵押無效。⑩法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。

［多選題］12.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃中，市場定位的內(nèi)容主要有()。

A.價格定位

B.項(xiàng)目定位

C.產(chǎn)品定位

D.形象定位

E.客戶定位

正確答案：BCE

參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要任務(wù)，其主要內(nèi)容可概括為市

場研判、市場定位、運(yùn)行建議和經(jīng)濟(jì)評價四個部分。其中，市場定位是前期策

劃的核心內(nèi)容。可以把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的概念表述為：通過對區(qū)域房

地產(chǎn)市場在特定時期內(nèi)發(fā)展趨勢和市場狀況動態(tài)變化的分析和預(yù)測，對房地產(chǎn)

開發(fā)項(xiàng)目的市場價值取向進(jìn)行系統(tǒng)研判和設(shè)計(jì)的過程，包括客戶定位、項(xiàng)目定

位和產(chǎn)品定位。

［多選題］13.項(xiàng)目用地規(guī)劃布局的內(nèi)容包括()。

A.項(xiàng)目內(nèi)用地規(guī)劃指標(biāo)的要求

B.項(xiàng)目內(nèi)道路交通的用地規(guī)模及布局

C.項(xiàng)目的各類建筑物的用地規(guī)模及布局

D.景觀綠化的用地規(guī)模及布局

E.水體設(shè)施的用地規(guī)模及布局

正確答案：BCDE

參考解析：項(xiàng)目用地規(guī)劃布局，是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的要求，對

開發(fā)項(xiàng)目的各種用地類型進(jìn)行分配和布局。主要涉及開發(fā)項(xiàng)目的各類建筑物的

用地規(guī)模及布局；項(xiàng)目內(nèi)道路交通的用地規(guī)模及布局；景觀綠化的用地規(guī)模及

布局；水體設(shè)施的用地規(guī)模及布局等。

［多選題］14.在對互斥方案進(jìn)行比選時，下列說法正確的是()。

A.被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致

B.被比較方案具有相同的計(jì)算期

C.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位

D.如果條件不具備，各個方案之間不能進(jìn)行直接比較，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方

能進(jìn)行比較

E.在對互斥方案進(jìn)行評價時，一般先以相對經(jīng)濟(jì)效果方法篩選方案，然后以絕

對經(jīng)濟(jì)效果方法優(yōu)選方案

正確答案：ABCD

參考解析：在對互斥方案進(jìn)行比選時，必須具備下列可比性條件：①被比較方

案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致；②被比較方案具有相同的計(jì)算期；③被比較方

案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，各個方案之間不能

進(jìn)行直接比較，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進(jìn)行比較。E項(xiàng)，在對互斥方案進(jìn)行比

選時，一般先以絕對經(jīng)濟(jì)效果方法篩選方案，然后以相對經(jīng)濟(jì)效果方法優(yōu)選方

案。

［多選題］15.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度控制包括()。

A.實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

B.實(shí)施進(jìn)度調(diào)整

C.進(jìn)度評估

D.進(jìn)度控制

E.進(jìn)度管理

正確答案：BD

參考解析：實(shí)施階段的進(jìn)度控制包括：①實(shí)施進(jìn)度調(diào)整，根據(jù)監(jiān)理文件報表、

檢查記錄等資料，將實(shí)際完成工程量和計(jì)劃完成工作量進(jìn)行比較，分析完成情

況，及時采取措施對各單位或分部、分項(xiàng)工程，以及冬雨季項(xiàng)目等的進(jìn)度計(jì)劃

進(jìn)行調(diào)整，確保進(jìn)度計(jì)劃的順利進(jìn)行；②進(jìn)度控制，首先要建立實(shí)施進(jìn)度控制

的科學(xué)組織體系和嚴(yán)密的工作制度，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)全過程進(jìn)行系統(tǒng)控

制。

［多選題］16.()的情況下主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

A.競買人最高報價未達(dá)到底價

B.競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價

C.競買人的最高應(yīng)價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出底價

D.競買人同時喊價

E.競買人超過十人

正確答案：AB

參考解析：競買人的最高應(yīng)價或者報價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。

［多選題］17.“房地產(chǎn)價值=重新購建價格一建筑物折舊”，這一公式可針對()

而具體化。

A.新開發(fā)的土地

B.新開發(fā)的房地

C.新建的建筑物

D.租來的房地

E.舊的房地產(chǎn)

正確答案：ABCE

參考解析：“房地產(chǎn)價值=重新購建價格一建筑物折舊”可以根據(jù)以下兩類被

估價對象而具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)；②舊的房地產(chǎn)。新開發(fā)的房地產(chǎn)又可

以分為新開發(fā)的房地(土地連同建筑物)、新建成的建筑物和新開發(fā)的土地三

種情況。

［多選題］18.下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的說法中，正確的有()。

A.旅游用途的經(jīng)營性用地，只能采取掛牌方式出讓

B.掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布

C.在掛牌期限內(nèi)，只有一個競買人報價且報價高于底價，并符合掛牌條件，掛

牌成交

D.在掛牌期限內(nèi)，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，出讓人可召

集競買人進(jìn)行現(xiàn)場競價

E.出讓人須在掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還所有競買人的競買保證金

正確答案：BC

參考解析：A項(xiàng)，《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂

和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招

標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓”。D項(xiàng)，在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的

競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得

人，但報價低于底價者除外。E項(xiàng)，中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，

抵作土地出讓價款。其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必

須在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

［多選題］19.關(guān)于韋伯的工業(yè)區(qū)位影響的要素，下列分析正確的有()。

A.形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形是由于勞動力成本

B.形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形是由于集聚因素，由其形成的聚集經(jīng)濟(jì)效益也可

使運(yùn)輸成本和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離

C.集聚因素又可分為一般集聚因素和特殊集聚因素

D.影響工業(yè)區(qū)位的第二個因素一一勞動力成本是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人

工資額

E.集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素

正確答案：BCDE

參考解析：A項(xiàng)，集聚因素如同勞動力成本可以克服運(yùn)輸成本最小區(qū)位的引力一

樣，由其形成的聚集經(jīng)濟(jì)效益也可使運(yùn)輸和勞動力指向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離，

而產(chǎn)生工業(yè)區(qū)位的第二次變形。

［多選題］20.在杜能圈的修正模型中，杜能研究的關(guān)于現(xiàn)實(shí)存在的國家與“孤立

國”的主要區(qū)別是()。

A.在有一定國土面積的國家中，除了首都，還有許多小城市分散在全國各地

B.現(xiàn)實(shí)國家中不可能有那種交通方式唯一的大城市

C.一般國家的城市無法根據(jù)不同的耕作制度形成杜能圈

D.現(xiàn)實(shí)存在的國家中沒有與孤立國中設(shè)想的自然條件、土壤肥力和土地的物理

性狀都完全相同的土地

E.在現(xiàn)實(shí)國家中可能有既不靠河流邊，也不在通航的運(yùn)河邊的那種城市

正確答案：ABD

參考解析：現(xiàn)實(shí)存在的國家與“孤立國”區(qū)別有：①在現(xiàn)實(shí)的國家中，找不到

與“孤立國”設(shè)想的自然條件、土壤肥力和土壤的物理性狀都完全相同的土

地；②在現(xiàn)實(shí)的國家中，不可能有那個唯一的大城市，它既不靠河流邊，也不

在通航的運(yùn)河邊；③在具有一定國土面積的國家中，除了首都，還有許多小城

市分散在全國各地。

［多選題］21.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法中，正確的有()。

A.借款人一定是債務(wù)人

B.貸款人一定是債權(quán)人

C.債權(quán)人一定是抵押權(quán)人

D.債務(wù)人一定是抵押人

E.債務(wù)人不一定是抵押人

正確答案：ABCE

參考解析：房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有

的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債

務(wù)人，貸款人為債權(quán)人；債權(quán)人同時也是抵押權(quán)人，但債務(wù)人不一定是抵押

人。

［多選題］22.在敏感性分析中，常用的項(xiàng)目評價指標(biāo)有()。

A.盈虧平衡點(diǎn)

B.價格

C.銷售額

D.財務(wù)內(nèi)部收益率

E.財務(wù)凈現(xiàn)值

正確答案：DE

參考解析：敏感性分析是指預(yù)測項(xiàng)目主要不確定因素的變化對項(xiàng)目評價指標(biāo)

(如財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR、財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV等)的影響，從中找出敏感因素,

分析評價指標(biāo)對該因素的敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時項(xiàng)目的承受能

力。

［多選題］23.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程勘察主要包括()。

A.工程測量

B.工程設(shè)計(jì)勘察

C.工程地質(zhì)勘察

D.地形地貌勘察

E.水文地質(zhì)勘察

正確答案：ACE

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程勘察主要包括：①工程測量，是在開發(fā)項(xiàng)目施

工建設(shè)各個階段所進(jìn)行的采集和處理各種地形地貌的形狀、大小、位置等幾何

信息的活動；②工程地質(zhì)勘察，是為查明開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的工程地質(zhì)條件、

對建設(shè)場地穩(wěn)定性和地基承載能力作出正確評價而進(jìn)行的工作；③水文地質(zhì)勘

察，是為查明開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)地下水的類型、成分、含水層的位置和分布而

進(jìn)行的工作。

［多選題］24.在戴維斯提出的對CBD中的零售業(yè)布局的結(jié)構(gòu)模式中，受特殊通達(dá)

性的影響最大的是0。

A.汽車修理廠

B.家具展銷店

C.咖啡館

D.娛樂設(shè)施

E.辦公樓

正確答案：BD

參考解析：戴維斯對CBD中的零售業(yè)布局提出了一個結(jié)構(gòu)模式，認(rèn)為以零售業(yè)

為主的區(qū)位用地選擇除了受空間距離的影響外，還受三個相互獨(dú)立的交通通達(dá)

性的影響：①城市中心區(qū)傳統(tǒng)性的購物