財會經(jīng)濟-高級經(jīng)濟師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟練習十二

財會經(jīng)濟-高級經(jīng)濟師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟

練習十二

［單選題］1.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告中，（）作用是使報告閱讀人了解市場調(diào)研

報告的調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研方法以及主要的結(jié)論和建議。

A.目錄

B.摘要

C.正文

D.結(jié)論和建議

正確答案：B

參考解析：一般來說，房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的基本結(jié)構(gòu)由下列部分組成：①封

面；②目錄；③摘要；④正文；⑤結(jié)論和建議；⑥附錄。其中，摘要是用精煉

的文字對市場調(diào)研報告的概括和總結(jié)。其作用是使報告閱讀人了解市場調(diào)研報

告的調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研方法以及主要的結(jié)論和建議。

［單選題］2.下列關(guān)于獨立方案的選擇的說法不正確的是（）。

A.若資金足以分配，可以計算各項目的FNPV,若大于零，項目可選

B.若資金足以分配，可以計算各項目的FIRR,若大于基準收益率，項目可選

C.若資金不足以分配，可以將獨立方案轉(zhuǎn)為互斥方案，再進行比較

D.若資金不足以分配，可以將獨立方案轉(zhuǎn)為組合成互斥方案群，再進行比較

正確答案：D

參考解析：在方案評價前，弄清各方案之間屬于何種類型是非常重要的，因為

方案類型不同，其評價方法、選擇和判斷的尺度就不同。如果方案類型劃分不

當，則會帶來錯誤的評價結(jié)果。獨立方案若資金不足以分配到全部FNPV20的

項目時，即形成所謂的資金約束條件下的定量分配問題時，可轉(zhuǎn)化為互斥方

案，再采用互斥方案比選的方法進行。同樣，對于相互關(guān)系方案的比選問題，

也可組合成互斥方案群，然后根據(jù)互斥方案比選的方法進行。

［單選題］3.房地產(chǎn)市場調(diào)研（）要求在市場調(diào)研中首先要運用被實踐證明是行之

有效的科學方法和原理進行市場信息的收集、整理和分析，而不是主觀臆測。

A.系統(tǒng)性

B.連續(xù)性

C.客觀性

D.目的性

正確答案：c

參考解析：房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化是一種客觀存在，房地產(chǎn)市場調(diào)研的客觀

性，要求在市場調(diào)研中首先要運用被實踐證明是行之有效的科學方法和原理進

行市場信息的收集、整理和分析，而不是主觀臆測；其次是通過對市場信息的

收集和分析，對方案設(shè)計中提出的假設(shè)條件進行驗證和修正，要克服個人的偏

見和主觀影響；最后是在編制市場調(diào)研報告時，要充分運用信息，對房地產(chǎn)市

場進行客觀的分析和判斷，對報告中帶有結(jié)論性的論點和建議，應(yīng)有充分的論

據(jù)加以論證和說明。

［單選題".在盈虧平衡分析中，固定成本是指0。

A.長期內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本

B.在一定時期和產(chǎn)量范圍內(nèi)只發(fā)生一次的成本

C.在一定時期內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本

D.在一定時期和產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本

正確答案：D

參考解析：在盈虧平衡分析中，凡成本總額在一定時期和一定產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨

產(chǎn)量變化而變化的成本，稱為固定成本。但單位產(chǎn)品中的固定成本與產(chǎn)量的增

減成反比例變動。

［單選題］5.在進行盈虧平衡分析時，需要將全部成本分解為()。

A.生產(chǎn)成本與銷售成本

B.短期成本與長期成本

C.固定成本與變動成本

D.顯性成本與隱性成本

正確答案：c

參考解析：盈虧平衡分析的基本原理是：根據(jù)成本總額對產(chǎn)量的依存關(guān)系，在

一定期間內(nèi)，把全部成本分解成固定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收

入和利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學模型，進而對這一數(shù)學

模型進行分析。

［單選題］6.消費者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的()。

A.主體

B.動力

C.保障

D結(jié)果

正確答案：B

參考解析:房地產(chǎn)消費動機是指為了滿足一定的需求而產(chǎn)生的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品

的愿望和意念。人們的購買動機通常是由那些最緊迫的需要決定的，房地產(chǎn)消

費動機是激勵消費者產(chǎn)生房地產(chǎn)消費行為的內(nèi)在原因。消費者對房地產(chǎn)的購買

欲望是房地產(chǎn)需求的動力。

［單選

A1

運用市場提取法求報酬率時，在V。［1-］的情況下，是通過()求取Y的。

題］7.Y(1+Y)n

A.?

A1

V-----[1r-]=0

B.丫(1+Y)n

c.

A1i

V-----[-r-------;-----1]=0

D.Y(1+Y)n

正確答案：B

參考解析：

/A1A1

在Vq[r1-的情況下，是通過v-S［-^-7-1］=0來求取Y的。具體是先

(1+Y)Y(1+Y)

采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即Y是通過試錯法與線性

內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取的。

［單選題］8.某人向銀行貸款50萬元，假設(shè)貸款年利率為6%,貸款期限為15

年，采用等額本金還款方式，則第10個月的付款額最接近0元。

A.3915

B.4220

C.5139

D.5153

正確答案：D

參考解析：

等額本金還款方式的每期還款額是遞減的，適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款

人。當為按月償還時，其每月應(yīng)歸還的本金等于貸款金額(本金)除以按月計算的貸

Pp

款期限，而月還款額為：At=-+［P--式中，At為第t月的還款額；P

nn

為貸款金額；n為按月計算的貸款期限；i為月利率，則第10個月毛款額

=500000+180+［500000-500000X(10-1)+180］X6%+12=5153(元)。

［單選題］9.歐洲一些國家采取人壽保險與保證保險相結(jié)合的房地產(chǎn)保險模式屬

于()。

A.房地產(chǎn)責任保險

B.綜合保險

C.信用保險

D.財產(chǎn)損失保險

正確答案：B

參考解析：綜合保險是將財產(chǎn)和責任組合在一張保險單上，具有保險的綜合職

能。歐洲一些國家采取人壽保險和保證保險相結(jié)合的房地產(chǎn)保險模式，我國消

費信貸住房綜合保險綜合了信貸保證保險和住房財產(chǎn)保險的保險責任。

［單選題］10.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時，主要是根據(jù)()的

房地產(chǎn)市場狀況作出的。

A.價值時點

B.估價作業(yè)期

C.未來發(fā)生時

D.假設(shè)開發(fā)完成時

正確答案：C

參考解析：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)

價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等未來發(fā)生的時間以及在未

來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。

［單選題建筑區(qū)域內(nèi)應(yīng)當認定為共有部分的內(nèi)容不包括()。

A.建筑物承重結(jié)構(gòu)

B.樓梯

C.避難層

D.城鎮(zhèn)公共道路

正確答案：口

參考解析：共有部分是指專有部分以外的其他建筑部分以及不屬于專有部分而

用以共同所有、共同使用以及共同管理的附屬建筑物。除法律、行政法規(guī)規(guī)定

的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當認定為共有部分：①建筑物的基

礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部

分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部

分；②其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有

的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，

但屬于業(yè)主專有的整幢建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

［單選題］12.運用差額投資內(nèi)部收益率法對互斥方案進行比選時設(shè)一個零投資方

案的做法，符合投資項目經(jīng)濟評價的0原則。

A.有無對比

B.定性分析與定量分析相結(jié)合

C.收益與風險權(quán)衡

D.動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合

正確答案：A

參考解析：投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則包括：①“有無對比”原則。

②效益與費用計算口徑對應(yīng)一致的原則。③收益與風險權(quán)衡的原則。④定量分

析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。⑤動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)

合，以動態(tài)分析為主的原則。其中，“有無對比”原則是指“有項目”與“無

項目”的對比分析。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”。

［單選題］13.宏觀市場調(diào)研和微觀市場調(diào)研時按照()的不同進行的分類。

A.市場調(diào)研的深度

B.搜集信息方式的

C.市場調(diào)研主體的

D.市場調(diào)研角度的

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研按照不同的分類原則可以分為不同的類型，具體

有：①按市場調(diào)研對象包括的范圍不同，分為全面調(diào)研和非全面調(diào)研；②按市

場調(diào)研的深度不同，分為探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研和預(yù)測性調(diào)

研；③按市場調(diào)研登記時間的連續(xù)性不同，可分為一次性調(diào)研、定期調(diào)研和經(jīng)

常性調(diào)研；④按搜集信息方式的不同，可分為文案調(diào)研和實地調(diào)研；⑤按市場

調(diào)研角度的不同，可分為宏觀市場調(diào)研和微觀市場調(diào)研；⑥按市場調(diào)研主體的

不同，可分為委托調(diào)研和自行調(diào)研等。

［單選題］14.該項目的建設(shè)內(nèi)容及其具體規(guī)模首先是由0確定的。

A.總體規(guī)劃

B.項目修建性詳細規(guī)劃

C.項目營銷方案

D.項目建筑設(shè)計方案

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體規(guī)劃布局是根據(jù)開發(fā)項目的主題創(chuàng)意對項目

的功能結(jié)構(gòu)、空間尺度和用地結(jié)構(gòu)等重要規(guī)劃指標所進行的總體安排和布局，

是項目定位的重要內(nèi)容。

［單選題］15.施工勘察是為施工中遇到的地質(zhì)問題而進行的進一步勘察，需要進

行施工勘察的情況不包括0。

A.對建設(shè)場地的穩(wěn)定及地基承載能力的評價

B.深基坑施工勘察和樁應(yīng)力測試

C.地基加固處理勘察和加固效果檢驗

D.施工完成后沉降監(jiān)測

正確答案：A

參考解析：施工勘察是為施工中遇到的地質(zhì)問題而進行的進一步勘察。需進行

施工勘察的情況包括：①施工驗槽；②深基坑施工勘察和樁應(yīng)力測試；③地基

加固處理勘察和加固效果檢驗；④施工完成后沉降監(jiān)測；⑤其他環(huán)境工程地質(zhì)

的監(jiān)測等。A項，工程地質(zhì)勘察是為查明開發(fā)項目所在地區(qū)的工程地質(zhì)條件、對

建設(shè)場地穩(wěn)定性和地基承載能力做出正確評價進行的工作。因此，對建設(shè)場地

的穩(wěn)定及地基承載能力的評價是工程勘察的工作內(nèi)容，不屬于需要進行施工勘

察的情況。

［單選題］16.()的目的是考察項目全部投資的盈利能力。

A.投資各方現(xiàn)金流量表

B.項目資本金現(xiàn)金流量表

C.投資流向現(xiàn)金流量表

D.項目投資現(xiàn)金流量表

正確答案：D

參考解析：按照投資基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表可分為項目投資現(xiàn)金流量表、項

目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。其中，編制項目投資現(xiàn)金流量表

的目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同基

礎(chǔ)。

［單選題］17.張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是（）。

A.出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資

B.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

C.購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

D.租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有：①購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資，是投資者獲取

房地產(chǎn)所有權(quán)，投資結(jié)果是增加了投資者持有的資產(chǎn)，投資者可以自用、經(jīng)營

該房地產(chǎn)，并可以達到保值、增值和資本運作等目的。②租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投

資，是投資者獲取房地產(chǎn)使用權(quán)，通過經(jīng)營或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。

［單選題］18.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由（）督促

其限期繳納。

A.業(yè)主大會

B.房產(chǎn)行政管理部門

C.社區(qū)居民委員會

D.業(yè)主委員會

正確答案：口

參考解析：業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務(wù)中規(guī)定，業(yè)主委員會有責任和義

務(wù)代表全體業(yè)主督促欠費業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費。對欠費的業(yè)主，業(yè)主委員

會應(yīng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。但不得

采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。

［單選題］19.房地產(chǎn)交易日期修正實際上是對0進行的修正。

A.不同日期的市場匯率

B.房地產(chǎn)狀況

C.房地產(chǎn)市場狀況

D.非正常交易情況

正確答案：C

參考解析：由于可比實例的成交日期與價值時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)

生了變化，導(dǎo)致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系等發(fā)生了變

化，進而即使是同一房地產(chǎn)，在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，

應(yīng)將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到在價值時點的價格。這種對可比實例成

交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。

［單選題］20.中國實行不動產(chǎn)抵押登記制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當向（）規(guī)定的部門辦

理抵押登記。

A.縣級以上地方人民政府

B.市級以上地方人民政府

C.省級地方人民政府

D.市級地方人民政府

正確答案：A

參考解析：我國實行不動產(chǎn)登記制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級以上地方人民政府

規(guī)定的不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)抵押登記。

［單選題］21.下列房地產(chǎn)投資中，屬于直接投資的是()。

A.購買寫字樓

B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票

C.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券

D.購買房地產(chǎn)投資信托基金

正確答案：A

參考解析：直接投資和間接投資雖然同屬于投資者對預(yù)期能帶來收益的資產(chǎn)的

購買行為，但兩者有著本質(zhì)區(qū)別：直接投資是資金所有者和資金使用者的合

一，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一運動，一般是生產(chǎn)事業(yè)，會形成實物資

產(chǎn)；間接投資是資金所有者和資金使用者的分開，是資產(chǎn)所有權(quán)和資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)

的分離運動，投資者對企業(yè)資產(chǎn)及其經(jīng)營沒有直接的所有權(quán)和控制權(quán)。BCD三項

屬于間接投資。

［單選題］22.進行房屋保險時，先要確定保險金額，原則上要求保險金額()。

A.與房屋實際價值相等

B.大于房屋實際價值

C.等于房屋的估價價值

D.由保險公司自行決定

正確答案：A

參考解析：進行房屋保險時，先要確定保險金額，原則上要求保險金額與房屋

實際價值相等。房地產(chǎn)保險費率是向投保人收取保險費的標準，一般是用千分

率(％。)來表示的。保險費數(shù)額，取決于保險金額和保險費率。

［單選題］23.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的基礎(chǔ)是()。

A.市場研判

B.市場定位

C.運行建議

D.經(jīng)濟評價

正確答案：A

參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要任務(wù)，其主要內(nèi)容可概括為市

場研判、市場定位、運行建議和經(jīng)濟評價四個部分。房地產(chǎn)市場研判是房地產(chǎn)

開發(fā)項目前期策劃的基礎(chǔ)，是項目市場定位的依據(jù)。前期策劃過程中的市場研

判，應(yīng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分析，要避免沒有針對性的市場描述。

［單選題］24.某套住宅的成交價格為5000元/平方米，交易中的營業(yè)稅和契稅等

稅費均由買方負擔。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費為正常價

格的6%,應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2%。該套住宅的正常價格

為0元/平方米。

A.5200.00

B.5300.00

C.5319.15

D.5400.00

正確答案：C

參考解析：

由于營業(yè)稅和契稅等稅費均由買方承擔，所以賣方得到的實際價格為5000元/平方

米，則該套住宅的正常成交價為：

賣方賣得金額5000

?5319.1義元/平方米）

（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率L6。。）

［單選題］25.下列各項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目進度的影響因素的是（）。

A.人的因素

B.技術(shù)因素

C.文化因素

D.材料因素

正確答案：C

參考解析：影響房地產(chǎn)開發(fā)項目進度的因素很多，如人的因素，技術(shù)因素，材

料與設(shè)備因素，水文、地質(zhì)與氣象因素，資金與社會因素等。因此，進度控制

的一項重要工作是分析預(yù)測影響進度的各種因素，據(jù)此提出預(yù)防措施，以保證

項目進度目標的實現(xiàn)。

［單選題］26.王某的購房抵押貸款為30萬元，按貸款合同約定，貸款年利率為

7.8%,貸款期限為20年，若采用按月等額本息還款方式，王某的月還款額為0

JLo

A.1250.00

B.2472.11

C.3432.09

D.5614.17

正確答案：B

參考解析：

在貸款利率不變的等額本息還款方式下，王某的月還款額為:

(7.8%/12)X(1+7.8%/12)20x12

=30x------;------;~~.?-------=2472.11（元）。式中，A為月

(1+7.8%/12)20x12-1

還款額；P為貸款金額；i為貸款月利率；n為按月計算的貸款期限。

［單選題］27.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資額、稅費、行業(yè)利潤水平等因素為基

礎(chǔ)，確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為（）。

A.成本導(dǎo)向定價法

B.需求導(dǎo)向定價法

C.隨行就市定價法

D.比較定價法

正確答案：A

參考解析：成本導(dǎo)向定價是以房地產(chǎn)成本為中心，按照“成本+利潤+稅費=價

格”的原理確定價格的方法，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：

在定價時，首先考慮收回在開發(fā)經(jīng)營中投入的全部成本以及繳納的稅費，然后

加上一定的利潤。成本導(dǎo)向定價法具體有成本加成定價法、目標利潤定價法。

［單選題］28.某公司擬將正在經(jīng)營的餐廳改造成網(wǎng)吧繼續(xù)經(jīng)營，預(yù)計每年將因此

而節(jié)約運營成本5萬元，該項目還可能經(jīng)營30年。當資本利率為10%時，該項

目合適的改造投資不多于0萬元。

A.47

B.50

C.75

D.150

正確答案：A

參考解析：

該項目合適的改造投資費用不得高于因此節(jié)約的經(jīng)營成本的折現(xiàn)值。因此本題的實

質(zhì)仍然是資金時間價值換算為現(xiàn)值的計算：

(1+10%)前T

P=A(P/A,10%,30)=5\非"I瘀=5X9.4269=47.13萬元。

［單選題］29.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的程序不包括()。

A.工程竣工掃尾

B.監(jiān)理單位竣工預(yù)驗

C.專項驗收

D.竣工驗收

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的程序應(yīng)包括：①工程竣工掃尾；②施工

單位竣工預(yù)驗；③施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理公司提出工程竣工驗收申

請；④監(jiān)理單位核查；⑤專項驗收；⑥竣工驗收；⑦問題處理；⑧辦理移交；

⑨竣工驗收備案。

［單選題］30.房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，提供抵押房地產(chǎn)的借款人或者第三人被稱

為()。

貸款

人

A艮.

借

款

人

抵

押

C人

抵

押

權(quán)

D.

正確答案：C

參考解析：在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人；債權(quán)人

同時也是抵押權(quán)人，但債務(wù)人不一定是抵押人。抵押人是指將其依法取得的房

地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其

他組織；抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人

或者其他組織。

［單選題］31.對房地產(chǎn)投資項目進行線性盈虧平衡分析時，應(yīng)把總成本分解為()

兩部分。

A.固定成本和變動成本

B.會計成本和經(jīng)濟成本

C.顯性成本和隱性成本

D.私人成本和社會成本

正確答案：A

參考解析：盈虧平衡分析的基本原理是：根據(jù)成本總額對產(chǎn)量的依存關(guān)系，在

一定期間內(nèi)，把成本分解為固定成本和變動成本兩部分后，再同時考慮收入和

利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學模型，進而對這一數(shù)學模型

進行分析。

［單選題］32.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要

求取的是0。

A.土地價值

B.開發(fā)前的房地產(chǎn)價格

C.開發(fā)過程中的管理費用

D.投資開發(fā)的風險補償

正確答案：A

參考解析：假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價值的成本法的

“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過

預(yù)測等方法得到，需要求取的是土地價值。

［單選題］33.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷

()策略的內(nèi)容。

A.公共關(guān)系

B.促銷

C.銷售渠道

D.價格

正確答案：c

參考解析：房地產(chǎn)銷售渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)需

求者的途徑，即房地產(chǎn)產(chǎn)品由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到房地產(chǎn)需求者的流通過程中所

經(jīng)歷的各個環(huán)節(jié)連接起來形成的通道及其參與者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托

房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷渠道策略的內(nèi)容。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

和房地產(chǎn)需求者之間是否使用中間商(房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu))，可將房地產(chǎn)銷售渠

道分為直接渠道和間接渠道。

［單選題］34.關(guān)于房地產(chǎn)保險的說法錯誤的是0。

A.保險金額超過保險價值時，保險人應(yīng)退還相應(yīng)的保險費

B.損失較大時，賠償金額可以高于保險金額

C.保險人可以采取修復(fù)房屋至原狀的方法來補償被保險人的損失

D.危險建筑物不在財產(chǎn)保險基本險的標的范圍內(nèi)

正確答案：B

參考解析：土地、礦藏、礦井、礦坑、森林、水產(chǎn)資源以及未經(jīng)收割或收割后

尚未尚未入庫的農(nóng)作物、違章建筑、危險建筑、非法占用的財產(chǎn)不在財產(chǎn)保險

基本險的標的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)保險的賠償根據(jù)以下原則確定補償限制：①以實

際損失為限；②以保險金額為限；③以被保險人對保險標的具有的保險利益為

限。保險的目的是在于使被保險人恢復(fù)其受災(zāi)前的經(jīng)濟原狀。就房屋財產(chǎn)保險

來說，保險人可以采取修復(fù)房屋至原狀、支付現(xiàn)金或重置方式補償被保險人的

損失。B項，損失較大時，賠償金額不可以高于保險金額。

［單選題］35.目前房地產(chǎn)貸款中，最主要的貸款形式是()。

A.信用貸款

B.抵押貸款

C.保證貸款

D.質(zhì)押貸款

正確答案：B

參考解析：由于房地產(chǎn)不可移動、壽命長久，具有保值增值性，是一種良好的

用于提供債務(wù)履行擔保的物品，在單位和個人向銀行申請借款時，銀行為了減

少自身的風險，往往要求借款人以其自己或第三人的合法房地產(chǎn)作為抵押物，

因此在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押貸款是最主要的貸款形式。

［單選題］36.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計，一般分為()階段。

A.方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計

B.初步設(shè)計和技術(shù)設(shè)計

C.初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計

D.初步設(shè)計和施工圖設(shè)計

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)

計三個階段。對于技術(shù)要求簡單的房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，并

在合同中有約定不進行初步設(shè)計的，可在方案設(shè)計審批后直接進行施工圖設(shè)

計。

［單選題］37.房地產(chǎn)投資項目一般采用()。

A.線性盈虧平衡分析

B.非線性盈虧平衡分析

C.動態(tài)盈虧平衡分析

D.靜態(tài)盈虧平衡分析

正確答案：A

參考解析：盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。盈虧

平衡分析在投資項目經(jīng)濟評價中應(yīng)用較為廣泛，不僅可以預(yù)測分析投資項目的

保本點(利潤為零時)，還可以用來預(yù)測分析投資項目在某一利潤下的臨界

點；不僅可以對單個方案進行分析，還可對多個方案進行比較。對于房地產(chǎn)投

資項目一般只進行線性盈虧平衡分析。

［單選題］38.某商品住宅開發(fā)項目的用地是2年前以樓面地價1500元/平方米取

得的，建筑安裝工程費為2000元/平方米，管理費用、銷售稅費和開發(fā)利潤等

為土地取得成本與建筑安裝工程費之和的50%o目前重新取得該用地的樓面地價

為3000元/平方米，若建筑安裝工程費等費稅水平不變，用成本法估價的該商

品住宅目前的價值為()元/平方米。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

正確答案：D

參考解析：不考慮折舊，該商品住宅目前的價值;土地取得成本+開發(fā)成本+管理

費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=(3000+2000)XI.5=7500(元/

平方米)。

［單選題］39.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在國內(nèi)參與投標業(yè)務(wù)，必須取得()。

A.《組織機構(gòu)代碼證》和《安全生產(chǎn)許可證》

B.《組織機構(gòu)代碼證》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》

C.《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《安全生產(chǎn)許可證》

D.《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》

正確答案：D

參考解析：根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應(yīng)是具有相應(yīng)的物

業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和承擔招標項目能力的法人企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在國內(nèi)參與投

標業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)服

務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》。具體可參照2004年3月原建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資

質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號)的相關(guān)規(guī)定。

［單選題］40.下列有關(guān)引起房地產(chǎn)風險的因素中，不屬于房地產(chǎn)投資不可抗力的

風險因素是0。

A.飛機失事

B.政治動蕩

C.環(huán)境污染

D.市場變化

正確答案：D

參考解析：不可抗力風險是指在還貸期間，由于不可抗力的作用導(dǎo)致貸款無法

收回造成的風險。不可抗力一般指較嚴重的自然災(zāi)害和人為傷害，如水災(zāi)、火

災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀壞甚至滅失。市場變化不屬于自然災(zāi)害也不屬于認為傷

害，是一種正常的市場發(fā)展狀況。

［單選題］41.某建筑物面積1000平方米，耐用年限50年，殘值40000元，其完

全重置價值為4000元/平方米，則直線法下該建筑物的年折舊額為0元。

A.98000

B.80800

C.80000

D.79200

正確答案：D

―…直線法下該建筑物的年折舊額為：號「坦"吸'"^=79200(元)。

參考解析：\知

［單選題］42.在可比實例的成交日期至價值時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)

價格可能發(fā)生的變化不包括()。

A.平穩(wěn)

B.上漲

C.下跌

D.時漲時跌

正確答案：D

參考解析：在可比實例的成交日期至價值時點期間，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)

市場價格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲、下跌三種情況。當房地產(chǎn)市場價格為

平穩(wěn)時，可不進行市場狀況調(diào)整；當房地產(chǎn)市場價格為上漲或下跌時，則必須

進行市場狀況調(diào)整，以使價格符合價值時點時的房地產(chǎn)市場狀況。

［單選題］43.下列關(guān)于利息的表述，錯誤的是0。

A.從資金借出者的角度看，利息是將貨幣從消費轉(zhuǎn)移到長期投資所需要的貨幣

補償

B.利息是衡量資金時間價值的相對尺度

C.從資金借入者的角度看，利息是資本使用的成本

D.從房地產(chǎn)投資項目可行性研究的角度看，利息是衡量資金隨時間變化的尺度

正確答案：B

參考解析：B項，利息是資金時間價值的一種重要表現(xiàn)形式，通常將其作為衡量

資金時間價值的絕對尺度；用利率作為衡量資金時間價值的相對尺度。

［單選題］44.下列房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)報表中，用于考察房地產(chǎn)項目全部投資

盈利能力的是()。

A.項目投資現(xiàn)金流量表

B.項目投資本金現(xiàn)金流量表

C.項目投資方現(xiàn)金流量表

D.項目財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

正確答案：A

參考解析：按照投資基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表可分為：①項目投資現(xiàn)金流量

表。編制該表的目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論

其資金來源及利息多少)進行比較建立共同基礎(chǔ)。②項目資本金現(xiàn)金流量表。

編制該表的目的是考察項目資本金的盈利能力。③投資各方現(xiàn)金流量表。編制

的目的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力。

［單選題］45.當各投資方案計算期不相同時，進行投資方案比選宜采用的方法是

Oo

A.差額凈現(xiàn)值法

B.凈現(xiàn)值法

C.凈將來值法

D.年值法

正確答案：D

參考解析：對于計算期不同的互斥方案比選，也要求方案之間具有可比性。具

體方法有：①年值法，包括凈年值法、費用年值法；②現(xiàn)值法，包括最小公倍

數(shù)法、年值折現(xiàn)法。其中，年值法是指將投資方案在計算期的收入和支出，按

一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評價或選擇方案的一種方法。在對計算期

不同的互斥方案進行比選時，特別是比選的方案較多時，年值法是最為簡便的

方法。年值法使用的指標有凈年值和費用年值。

［單選題］46.下列各項不屬于房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動的形式的是()。

A.新聞媒介宣傳報道

B.提供各種優(yōu)惠服務(wù)

C.抽獎促銷

D.舉辦社交活動

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷的常見形式有：①參加房地產(chǎn)展銷會、展覽

會；②新聞媒介宣傳報道；③提供各種優(yōu)惠服務(wù)；④廣告；⑤開展公益性的社

會活動；⑥舉辦社交活動。

［單選題］47.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循()的原則。

A.安全可靠

B.保本微利

C.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)

D.費用與業(yè)主承受能力相適應(yīng)

正確答案：C

參考解析：物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房

屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)

境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取相應(yīng)費用的行為。它應(yīng)遵循合理、公開以及費用與

服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，

［單選題］48.下列各項不屬于房地產(chǎn)估價報告封面內(nèi)容的是（）。

A.標題

B.估價項目名稱

C.估價機構(gòu)

D.注冊房地產(chǎn)估價師簽章

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)估價報告封面的內(nèi)容一般包括：①標題（估價報告名稱）；

②估價項目名稱；③委托人（名稱或者姓名）；④估價機構(gòu)（名稱）；⑤注冊

房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）；⑥估價作業(yè)日期（估價的起止日期，具體是

估價委托書出具日期至估價報告出具日期）；⑦估價報告編號。

［單選題］49.在市場經(jīng)濟中，（）是資金需求方獲得外部資金的主要渠道。

A.直接金融

B.間接金融

C.資金融通

D.資金籌集

正確答案：B

參考解析：由金融機構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方的方式，稱為間接金融，

又稱間接融資。在市場經(jīng)濟中，間接金融是資金需求方獲得外部資金的主要渠

道。

［單選題］50.按照尾數(shù)定價策略，（）元的價格銷量最好。

A.48

B.49

C.50

D.48.5

正確答案：B

參考解析：尾數(shù)定價策略，又稱為非整數(shù)定價策略或者奇數(shù)定價策略，是依據(jù)

客戶有零數(shù)價格比整數(shù)價格商品便宜和實在的心理而確定的一種定價策略。例

如，客戶認為單價為4999（元/平方米）的商品房比5000（元/平方米）的商品

房便宜就是這種策略的體現(xiàn)。

［單選題］51.貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修各類型住房的貸款稱

為0。

A.個人住房貸款

B.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.商業(yè)用房貸款

D.土地儲備貸款

正確答案：A

參考解析：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修各

類型住房的貸款。B項，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、

建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。C項，商業(yè)用房貸款是指貸

款人向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸

款。D項，土地儲備貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開

好整理的侍款c

［單選題］52.0是最簡單的房地產(chǎn)定價方法。

A.成本加成定價法

B.競爭導(dǎo)向定價法

C.顧客感受定價法

D.隨行就市定價法

正確答案：A

參考解析：成本加成定價法，這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產(chǎn)品成

本的基礎(chǔ)上，加上一定的加成率得到房地產(chǎn)價格的方法，是一種最簡單的定價

方法。

［單選題］53.房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，比重最大的費用一般是()。

A.廣告調(diào)查費

B.廣告制作費用

C.廣告媒體費用

D.廣告策劃費用

正確答案：c

參考解析：常見的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包括以下幾項：①廣告調(diào)查費，包括廣

告前期市場研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費用、媒介調(diào)查費用，占廣告費用

總額的5%左右。②廣告設(shè)計與制作費用，包括照相、制版、印刷、錄音、攝

影、廣告禮品等直接制作費用，占廣告費用總額的5%—10虬③廣告媒體費

用，指購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段，租用戶外看板等其

他媒體的費用。這是廣告費用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因

素，約占廣告費用總額的80%。④其他費用，指與廣告活動有關(guān)的公共活動經(jīng)

費、管理費等費用，占廣告費用總額的5%左右。

［單選題］54.從房地產(chǎn)投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是()

階段的重要內(nèi)容。

A.風險識別

B.風險估計

C.風險評價

D.風險應(yīng)對

正確答案：A

參考解析：風險識別是指在風險事故發(fā)生之前，人們運用各種方法系統(tǒng)地、連

續(xù)地認識所面臨的各種風險以及分析風險事故發(fā)生的潛在原因的過程。因此，

風險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風險，即通過各種方法了解和認識投資

項目將面臨哪些客觀存在的風險；二是分析風險，即在感知風險的基礎(chǔ)上，進

一步分析引起風險事故的各種潛在因素，即造成風險事故的主要原因。

［單選題］55.以市場上相互競爭的同類商品房價格為定價基本依據(jù)，并隨競爭狀

況的變化確定和調(diào)整價格的定價方法，屬于房地產(chǎn)定價方法中的()。

A.成本加成定價法

B.競爭導(dǎo)向定價法

C.顧客感受定價法

D.加權(quán)點數(shù)定價法

正確答案：B

參考解析：競爭導(dǎo)向定價法是為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價方

法，它是以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量等情況，制定較競爭對

手價格低、高或相同的價格，以達到增加利潤、擴大銷售量或提高市場占有率

等目標的定價方法。根據(jù)具體的運作過程，可以進一步細分為隨行就市定價法

和主動競爭定價法。

［單選題］56.房地產(chǎn)投資項目的動態(tài)投資回收期為自投資起始點起至()等于零止

的年數(shù)。

A.凈現(xiàn)金流量

B.累計凈現(xiàn)金流量

C.現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出

D.累計凈現(xiàn)值

正確答案：D

參考解析：動態(tài)投資回收期是把投資項目各期(通常是以年為單位)的凈現(xiàn)金

流量按基準收益率或目標收益率折現(xiàn)之后，再來推算投資回收期的。對房地產(chǎn)

投資項目來說，動態(tài)投資回收期就是自投資起始點算起，凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的

累計值等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為投資回收終止年份。

［多選題］L建設(shè)項目用地呈報說明書應(yīng)當包括項目用地安排情況、擬使用土地

情況等，應(yīng)附具的材料包括()。

A.經(jīng)批準的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田

的，還應(yīng)當提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖

B.由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報告書

C.征收土地方案

D.地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料

E.供地說明文件

正確答案：ABD

參考解析：建設(shè)項目用地呈報說明書應(yīng)包括項目用地安排情況、擬使用土地情

況等，并應(yīng)附具下列材料：①經(jīng)批準的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地

利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖；②由建設(shè)

單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報告書；③地籍

資料或者其他土地權(quán)屬證明材料；④以有償方式供地的，還應(yīng)提供草簽的土地

有償使用合同及說明和有關(guān)文件；⑤為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土

地的，還應(yīng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。

［多選題］2.住宅按樓體建筑形式分類，包括()。

A.低層住宅

B.多層住宅

C.小高層住宅

D.超［Wj層住宅

E.公寓式住宅

正確答案：ABCD

參考解析：住宅的種類繁多，分類也較復(fù)雜，如按樓體建筑形式可分為低層住

宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅、超高層住宅、其他形式住宅等；按房

屋類型可分為普通單元式住宅、公寓式住宅、花園洋房式住宅、躍層式住宅、

復(fù)式住宅、小戶型住宅等；按住宅檔次可分為普通住宅、高檔住宅、酒店式公

寓、聯(lián)排別墅、獨棟別墅等。

［多選題］3.企業(yè)、個人等主體在進行區(qū)位選擇時，考慮的區(qū)位要素主要()。

A.通達性

B.成本費用

C.最大效益

D.機會成本

E.周邊的空間環(huán)境特性

正確答案：ABE

參考解析：區(qū)位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)

位對房地產(chǎn)具有重要影響。企業(yè)、個人等主體在進行區(qū)位選擇時，考慮的區(qū)位

要素主要有：①周邊的空間環(huán)境特性；②通達性；③互賴性；④排斥性；⑤成

費用°

［贏題決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有()。

A.房地產(chǎn)的價格水平

B.消費者的收入水平

C.消費者的偏好

D.相關(guān)物品的價格水平

E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

正確答案：ABCD

參考解析：某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起

作用的因素有以下幾個：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平；③

消費者的偏好；④相關(guān)物品的價格水平；⑤消費者對未來的預(yù)期。

［多選題］5.我國消費信貸住房綜合保險，綜合了()的保險責任。

A.信貸財產(chǎn)損失保險

B.信貸保證保險

C.住房財產(chǎn)保險

D.住房責任保險

E.信貸人壽保險

正確答案：BC

參考解析：綜合保險是將財產(chǎn)和責任組合在一張保險單上，具有保險的綜合職

能。歐洲一些國家采取人壽保險和保證保險結(jié)合的房地產(chǎn)保險模式，我國消費

信貸住房綜合保險，綜合了信貸保證保險和住房財產(chǎn)保險的保險責任。

［多選題］6.在拍賣出讓的拍賣程序中，主持人應(yīng)()。

A.確定招標標底

B.宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度

C.宣布最高應(yīng)價者為競得人

D.確定中標人

E.點算競買人

正確答案：BCE

參考解析：拍賣出讓的程序是：①主持人點算競買人；②主持人介紹拍賣宗地

的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標要求、開工時間

和竣工時間以及其他有關(guān)事項；③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度；

④主持人報出起叫價；⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價；⑥主持人確認該應(yīng)價后繼

續(xù)競價；⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍

賣成交；⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

［多選題］7.根據(jù)《廣告法》等法律法規(guī)，關(guān)于房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的說法，正確的

有0。

A.不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容

B.不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、升學等事項的承諾

C.對價格有表示的，應(yīng)清楚表示為實際銷售價格并明示價格有限期限

D.表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以該項目到達某一具體參加物所需時間來表示距離

E.使用建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，可不在廣告中注明

正確答案：ABC

參考解析：D項，房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達某一具體參照物的

現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的

項目位置示意圖，應(yīng)準確、清楚、比例恰當。E項，房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計

效果圖或者模型照片的，應(yīng)在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變

相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

［多選題］8.決定房地產(chǎn)供給量的一般因素有()。

A.房地產(chǎn)價格水平

B.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本

C.房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平

D.消費者對未來的預(yù)期

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期

正確答案：ABCE

參考解析：某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起

作用的因素有以下幾個：該種房地產(chǎn)的價格水平、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成

本、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期。D項屬于決定

房地產(chǎn)需求量的一般因素。

［多選題］9.下列住房信貸政策措施中，可減輕住房購買人當前負擔的有()。

A.提高首付款比例

B.降低貸款利率

C.擴大利率上浮幅度

D.增加貸款額度

E.延長貸款期限

正確答案：BE

參考解析：首付款，又稱頭款，是指購買住房時的首次付款金額。首付款比例

是指首付款占所購住房總價的百分比。貸款利率是指借款合同中所規(guī)定的貸款

利率，可分為固定利率和浮動利率。貸款金額簡稱貸款額，是指借款人向貸款

人借款的數(shù)額。在個人住房貸款中，需要借款的數(shù)額一般為所購住房總價減去

首付款后的余額。貸款期限是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。ACD三項會

加重住房購買人當前負擔。

［多選題］10.一宗房地產(chǎn)的位置，是指該宗房地產(chǎn)所在的地方，包括()。

A.坐落

B.方位

C.距離

D.朝向

E.通達性

正確答案：ABCD

參考解析：一宗房地產(chǎn)的位置，是指該宗房地產(chǎn)所在的地方，包括：①坐落；

②方位；③與相關(guān)場所的距離；④臨街(路)狀況；⑤朝向；⑥樓層。E項屬于

一宗房地產(chǎn)的交通條件。

［多選題］11.下列財產(chǎn)中，不得抵押的有0。

A.宅基地

B.土地所有權(quán)

C.集體土地使用權(quán)

D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房

E.村企業(yè)廠房

正確答案：ABC

參考解析：不得抵押的房地產(chǎn)有：①土地所有權(quán)。②耕地、宅基地、自留地、

自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒

山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使

用權(quán)不得單獨抵押。③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會

團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施。但學校、幼兒園、醫(yī)院

等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他

社會公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認定抵押有

效。④列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。⑤已依法公告

列入征收范圍的房地產(chǎn)。⑥所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)。⑦依法被

查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。⑧對空置3年以上的商品

房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。⑨以法定程序確認為違法、違章

的建筑物抵押的，抵押無效。⑩法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。

［多選題］12.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃中，市場定位的內(nèi)容主要有()。

A.價格定位

B.項目定位

C.產(chǎn)品定位

D.形象定位

E.客戶定位

正確答案：BCE

參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要任務(wù)，其主要內(nèi)容可概括為市

場研判、市場定位、運行建議和經(jīng)濟評價四個部分。其中，市場定位是前期策

劃的核心內(nèi)容。可以把房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的概念表述為：通過對區(qū)域房

地產(chǎn)市場在特定時期內(nèi)發(fā)展趨勢和市場狀況動態(tài)變化的分析和預(yù)測，對房地產(chǎn)

開發(fā)項目的市場價值取向進行系統(tǒng)研判和設(shè)計的過程，包括客戶定位、項目定

位和產(chǎn)品定位。

［多選題］13.項目用地規(guī)劃布局的內(nèi)容包括()。

A.項目內(nèi)用地規(guī)劃指標的要求

B.項目內(nèi)道路交通的用地規(guī)模及布局

C.項目的各類建筑物的用地規(guī)模及布局

D.景觀綠化的用地規(guī)模及布局

E.水體設(shè)施的用地規(guī)模及布局

正確答案：BCDE

參考解析：項目用地規(guī)劃布局，是根據(jù)開發(fā)項目用地規(guī)劃技術(shù)指標的要求，對

開發(fā)項目的各種用地類型進行分配和布局。主要涉及開發(fā)項目的各類建筑物的

用地規(guī)模及布局；項目內(nèi)道路交通的用地規(guī)模及布局；景觀綠化的用地規(guī)模及

布局；水體設(shè)施的用地規(guī)模及布局等。

［多選題］14.在對互斥方案進行比選時，下列說法正確的是()。

A.被比較方案的費用及效益計算口徑一致

B.被比較方案具有相同的計算期

C.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位

D.如果條件不具備，各個方案之間不能進行直接比較，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方

能進行比較

E.在對互斥方案進行評價時，一般先以相對經(jīng)濟效果方法篩選方案，然后以絕

對經(jīng)濟效果方法優(yōu)選方案

正確答案：ABCD

參考解析：在對互斥方案進行比選時，必須具備下列可比性條件：①被比較方

案的費用及效益計算口徑一致；②被比較方案具有相同的計算期；③被比較方

案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，各個方案之間不能

進行直接比較，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進行比較。E項，在對互斥方案進行比

選時，一般先以絕對經(jīng)濟效果方法篩選方案，然后以相對經(jīng)濟效果方法優(yōu)選方

案。

［多選題］15.房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的進度控制包括()。

A.實施進度計劃

B.實施進度調(diào)整

C.進度評估

D.進度控制

E.進度管理

正確答案：BD

參考解析：實施階段的進度控制包括：①實施進度調(diào)整，根據(jù)監(jiān)理文件報表、

檢查記錄等資料，將實際完成工程量和計劃完成工作量進行比較，分析完成情

況，及時采取措施對各單位或分部、分項工程，以及冬雨季項目等的進度計劃

進行調(diào)整，確保進度計劃的順利進行；②進度控制，首先要建立實施進度控制

的科學組織體系和嚴密的工作制度，對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)全過程進行系統(tǒng)控

制。

［多選題］16.()的情況下主持人應(yīng)當終止拍賣。

A.競買人最高報價未達到底價

B.競買人的最高應(yīng)價未達到底價

C.競買人的最高應(yīng)價遠遠超出底價

D.競買人同時喊價

E.競買人超過十人

正確答案：AB

參考解析：競買人的最高應(yīng)價或者報價未達到底價時，主持人應(yīng)當終止拍賣。

拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。

［多選題］17.“房地產(chǎn)價值=重新購建價格一建筑物折舊”，這一公式可針對()

而具體化。

A.新開發(fā)的土地

B.新開發(fā)的房地

C.新建的建筑物

D.租來的房地

E.舊的房地產(chǎn)

正確答案：ABCE

參考解析：“房地產(chǎn)價值=重新購建價格一建筑物折舊”可以根據(jù)以下兩類被

估價對象而具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)；②舊的房地產(chǎn)。新開發(fā)的房地產(chǎn)又可

以分為新開發(fā)的房地(土地連同建筑物)、新建成的建筑物和新開發(fā)的土地三

種情況。

［多選題］18.下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的說法中，正確的有()。

A.旅游用途的經(jīng)營性用地，只能采取掛牌方式出讓

B.掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布

C.在掛牌期限內(nèi)，只有一個競買人報價且報價高于底價，并符合掛牌條件，掛

牌成交

D.在掛牌期限內(nèi)，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，出讓人可召

集競買人進行現(xiàn)場競價

E.出讓人須在掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還所有競買人的競買保證金

正確答案：BC

參考解析：A項，《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂

和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招

標、拍賣等公開競價的方式出讓”。D項，在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的

競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得

人，但報價低于底價者除外。E項，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，

抵作土地出讓價款。其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必

須在招標、拍賣、掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

［多選題］19.關(guān)于韋伯的工業(yè)區(qū)位影響的要素，下列分析正確的有()。

A.形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形是由于勞動力成本

B.形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形是由于集聚因素，由其形成的聚集經(jīng)濟效益也可

使運輸成本和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離

C.集聚因素又可分為一般集聚因素和特殊集聚因素

D.影響工業(yè)區(qū)位的第二個因素一一勞動力成本是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人

工資額

E.集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素

正確答案：BCDE

參考解析：A項，集聚因素如同勞動力成本可以克服運輸成本最小區(qū)位的引力一

樣，由其形成的聚集經(jīng)濟效益也可使運輸和勞動力指向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離，

而產(chǎn)生工業(yè)區(qū)位的第二次變形。

［多選題］20.在杜能圈的修正模型中，杜能研究的關(guān)于現(xiàn)實存在的國家與“孤立

國”的主要區(qū)別是()。

A.在有一定國土面積的國家中，除了首都，還有許多小城市分散在全國各地

B.現(xiàn)實國家中不可能有那種交通方式唯一的大城市

C.一般國家的城市無法根據(jù)不同的耕作制度形成杜能圈

D.現(xiàn)實存在的國家中沒有與孤立國中設(shè)想的自然條件、土壤肥力和土地的物理

性狀都完全相同的土地

E.在現(xiàn)實國家中可能有既不靠河流邊，也不在通航的運河邊的那種城市

正確答案：ABD

參考解析：現(xiàn)實存在的國家與“孤立國”區(qū)別有：①在現(xiàn)實的國家中，找不到

與“孤立國”設(shè)想的自然條件、土壤肥力和土壤的物理性狀都完全相同的土

地；②在現(xiàn)實的國家中，不可能有那個唯一的大城市，它既不靠河流邊，也不

在通航的運河邊；③在具有一定國土面積的國家中，除了首都，還有許多小城

市分散在全國各地。

［多選題］21.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法中，正確的有()。

A.借款人一定是債務(wù)人

B.貸款人一定是債權(quán)人

C.債權(quán)人一定是抵押權(quán)人

D.債務(wù)人一定是抵押人

E.債務(wù)人不一定是抵押人

正確答案：ABCE

參考解析：房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有

的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債

務(wù)人，貸款人為債權(quán)人；債權(quán)人同時也是抵押權(quán)人，但債務(wù)人不一定是抵押

人。

［多選題］22.在敏感性分析中，常用的項目評價指標有()。

A.盈虧平衡點

B.價格

C.銷售額

D.財務(wù)內(nèi)部收益率

E.財務(wù)凈現(xiàn)值

正確答案：DE

參考解析：敏感性分析是指預(yù)測項目主要不確定因素的變化對項目評價指標

(如財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR、財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV等)的影響，從中找出敏感因素,

分析評價指標對該因素的敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能

力。

［多選題］23.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察主要包括()。

A.工程測量

B.工程設(shè)計勘察

C.工程地質(zhì)勘察

D.地形地貌勘察

E.水文地質(zhì)勘察

正確答案：ACE

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察主要包括：①工程測量，是在開發(fā)項目施

工建設(shè)各個階段所進行的采集和處理各種地形地貌的形狀、大小、位置等幾何

信息的活動；②工程地質(zhì)勘察，是為查明開發(fā)項目所在地區(qū)的工程地質(zhì)條件、

對建設(shè)場地穩(wěn)定性和地基承載能力作出正確評價而進行的工作；③水文地質(zhì)勘

察，是為查明開發(fā)項目所在地區(qū)地下水的類型、成分、含水層的位置和分布而

進行的工作。

［多選題］24.在戴維斯提出的對CBD中的零售業(yè)布局的結(jié)構(gòu)模式中，受特殊通達

性的影響最大的是0。

A.汽車修理廠

B.家具展銷店

C.咖啡館

D.娛樂設(shè)施

E.辦公樓

正確答案：BD

參考解析：戴維斯對CBD中的零售業(yè)布局提出了一個結(jié)構(gòu)模式，認為以零售業(yè)

為主的區(qū)位用地選擇除了受空間距離的影響外，還受三個相互獨立的交通通達

性的影響：①城市中心區(qū)傳統(tǒng)性的購物