人民法院案例庫首發(fā)26件租賃合同糾紛裁判要旨

人民法院案例庫首發(fā)26件租賃合同糾紛裁判要旨

一、合同效力1、指導性案例170號：饒國禮訴某物資供應站等房屋租賃合同糾紛案入庫編號：2021-18-2-111-001裁判規(guī)則：違反行政規(guī)章一般不影響合同效力，但違反行政規(guī)章簽訂租賃合同，約定將經鑒定機構鑒定存在嚴重結構隱患，或將造成重大安全事故的應當盡快拆除的危房出租用于經營酒店，危及不特定公眾人身及財產安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應當依法認定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應當承擔的法律責任。2、徐某某訴鄔某某租賃合同糾紛案——出租耕地作非農用途的合同無效入庫編號：2024-07-2-111-001裁判規(guī)則：《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款明確規(guī)定，“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”。該規(guī)定屬于《中華人民共和國民法典》第一百五十三條第一項中的法律強制性規(guī)定。明知擬租賃土地是耕地，當事人在簽訂合同時卻擅自改變土地的用途，將用于農業(yè)生產的土地另作他用，違反了《中華人民共和國土地管理法》中不得侵占土地的相關規(guī)定,《場地租賃合同》應當被確認無效。3、熊某琴與王某明、唐某豹等房屋租賃合同糾紛案——以違法建筑物為標的物的房屋租賃合同無效，當事人請求支付房屋占有使用費的應予支持入庫編號：2024-16-2-111-004裁判規(guī)則：出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應予支持。但是，因出租人原因導致對承租人經營造成一定影響的，可酌情減付房屋占有使用費用。4、江門市純某某裝飾建材發(fā)展有限公司訴某某足浴城、蘇某盛租賃合同糾紛案——轉租期限超過承租人剩余租賃期限之約定有效入庫編號：2023-16-2-111-008裁判規(guī)則：在民法典施行前，承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，當承租人與第三人簽訂的轉租合同所約定的租賃期限超過承租人剩余租賃期限時，對于超出部分的約定的效力，在民法典實施后，人民法院應適用民法典第七百一十七條的規(guī)定，認定轉租期限超過承租人剩余租賃期限的事實并不影響轉租合同效力。至于轉租合同是否有效，則應根據《中華人民共和國民法典》總則編第六章民事法律行為的效力部分相關規(guī)定來判定。

二、無效合同責任分配1、上海市某加工場訴上海市某村民委員會土地租賃合同糾紛案——土地租賃合同無效時應根據當事人雙方過錯程度、合同履行情況等確定損失分擔入庫編號：2023-07-2-111-002裁判規(guī)則：承租人經出租人同意在土地上進行違法搭建的，因土地租賃合同無效，違法搭建被拆除致使承租人產生損失，對建筑物的造價費用應在土地租賃合同雙方之間進行合理分攤，具體應當考慮雙方對導致租賃合同無效及搭建違法建筑的過錯程度、合同履行情況、租賃雙方收益情況等主客觀因素。2、某建材公司訴某投資公司等房屋租賃合同糾紛案——出租改變原建設工程規(guī)劃許可的特殊用途房屋應取得相應改建許可入庫編號：2023-07-2-111-003裁判規(guī)則：出租人承諾辦理相關特殊證照或許可證并按照承租人的要求裝修房屋，租賃雙方書面約定滿足條件后雙方再簽訂的《房屋租賃合同》，較之一般房屋租賃合同具有租賃標的特定化，辦理證照、許可證專業(yè)化，簽訂前期協議涉及利益金額巨大等特點。特殊用途房屋租賃合同約定由出租人裝修的，可以參照承租人裝修合同解除、無效時立法精神和處理原則，即由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失，充分考慮出租人的資質、營業(yè)范圍、行業(yè)情況，雙方過錯大小等情況，謹慎平衡當事人利益。3、某運輸公司訴某村委會土地租賃合同糾紛——農村土地流轉合同無效后損失的分擔問題入庫編號：2024-11-2-111-001裁判規(guī)則：合同確認無效后，對于因無效合同產生的損失，其賠償責任分擔應當適用締約過失責任的原則和方法確定。法院在審理時要充分考慮合同雙方在締約過程中的過錯程度：一是要遵循誠信原則確定損害賠償的范圍，財產損害范圍應以實際損失為限，該實際損失不包括受償方可得利益的損失；二是要遵循公平公正原則合理分配雙方的責任，承擔賠償責任的當事人須有過錯，即無效合同所發(fā)生的損害賠償，適用過錯責任原則，并以當事人過錯的輕重程度，作為劃分責任的標準。若當事人無過錯，則不承擔賠償責任。若雙方當事人都有過錯，則不論發(fā)生一方受有損失或者雙方都受有損失的結果，均應由雙方根據自身過錯的程度和性質，各自承擔相應的責任。

三、合同解除及違約責任承擔1、萊州某港務公司訴萊州某管樁公司等租賃合同糾紛案——合同約定的解除條件成就時，合同應否予以解除的認定問題入庫編號：2023-10-2-111-001裁判規(guī)則：租賃合同關系中，出租人的主給付義務是交付約定的租賃物，承租人的主給付義務是按時支付租金。承租人無正當理由不支付或遲延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。合同約定的解除條件成就時，守約方請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，確定合同應否解除。2、陳某訴昭通市某局房屋租賃合同糾紛案——因不可歸責于雙方的事由導致合同履行不能時雙方責任的認定入庫編號：2023-16-2-111-005裁判規(guī)則：雙方合同約定的內容意思表示明確時，在履行過程中單方變更原約定范圍時，在對方事前未明示認可、事后也未明確追認的情況下，不能直接以默示方式推定已經取得對方的同意，應嚴格執(zhí)行“合同變更內容約定不明確、推定為未變更”的法定條件。

因不可歸責于雙方當事人的事由導致合同解除和因過錯違約導致合同解除屬于不同的兩種情形，應區(qū)分處理。當因不可歸責于雙方當事人的事由導致合同履行不能時，在雙方達成解除合同的合意情況下，不能再認定任意一方違約，并且，在雙方就終止合同達成一致但就賠償金額未達成一致意見前，雙方協商解決糾紛期間，當事人可以行使同時履行抗辯權。

合同約定解除后實際損失難以鑒定確定的條件下，人民法院可以根據公平原則和誠實信用原則結合合同實際履行情況等綜合因素，酌定給予虧損方相應的經濟補償。3、劉某訴中山市某農產品有限公司、虎遜村某合作經濟社土地租賃合同糾紛案——雙方對涉案租賃物的缺陷均系明知仍簽訂租賃合同，在租賃物缺陷導致合同目的不能實現的情形下，合同應予解除，但雙方均不存在故意違約入庫編號：2023-16-2-111-006裁判規(guī)則：雙方在簽訂涉案租賃合同時對租賃物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實的情形，后承租方改良租賃物未果，合同目的不能實現，承租方也不存在故意違約的情形。承租方主張?zhí)崆敖獬贤瑧柚С郑珣J定雙方均不存在故意違約的情形。4、王某某訴董某某、盧某某、新疆某貨運公司車輛租賃合同糾紛案——不可抗力并非責任全免的唯一判定標準入庫編號：2024-16-2-111-003裁判規(guī)則：因疫情或者疫情防控措施直接導致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規(guī)定，根據疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或者全部免除責任。當事人對于合同不能履行或者損失擴大有可歸責事由的，應當依法承擔相應責任，因此不可抗力不能作為責任全免的唯一判定標準。5、某公司訴某酒店房屋租賃合同糾紛案——合同的根本違約及違約方解除權的獲得入庫編號：2023-08-2-111-005裁判規(guī)則：一、合同履行過程中構成根本違約的情形。所謂根本違約，是指當事人一方的違約行為，使得另一方當事人訂立合同的目的完全落空，無法實現；非根本違約，是指當事人一方的違約行為，雖然沒有產生另一方當事人無法實現其訂立合同目的的后果，但造成了另一方當事人的損失，如延遲履行義務等。現實生活中的違約情形紛繁復雜，應當判斷是否構成根本違約?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十三條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方?！泵鞔_了法定解除的實質性條件是不能實現合同目的。本條規(guī)定中“不能實現合同目的”的判斷標準是違約結果的客觀嚴重性，即是否實際剝奪了債權人的履行利益，使得當事人訂立合同所追求的履行利益不能實現。此類情形主要包括：1.不能履行合同主要債務。2.拒絕履行。又包括：當事人在履行期限屆滿前以明示或者默示方式拒絕履行合同非主要債務；當事人在履行期限屆滿后拒絕履行主要債務的；當事人在履行期限屆滿后不履行其他合同義務致使合同目的不能實現的。3.履行與約定嚴重不符，無法通過修理、更換、降價等方法進行補救，致使不能實現合同目的。4.履行主要債務之外的其他合同義務不適當，致使不能實現合同目的。在當事人的違約行為未構成根本違約時，不能因此解除合同。

二、合同履行過程中，違約方的解除權。一般而言，違約方不享有合同解除權。但是，在一些長期性合同，如房屋租賃合同，在履行過程中，雙方形成合同僵局。一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。

因此，《中華人民共和國民法典》第五百八十條：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔?！贝藯l第二款賦予違約方申請終止合同權利義務的權利。

違約方起訴請求解除合同的，符合下列條件的，法院依法予以支持：1.違約方不存在惡意違約的情形，即違約方不履行債務的原因，并非是有能力而不履行，而是喪失了履行能力；2.違約方繼續(xù)履行合同，將對其明顯不利；3.守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。違約方解除合同的，其本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。同時，應當注意適用上述條款賦予違約方解除權是在滿足上述條件下可以依法通過訴訟行使解除權，而非任意解除權，不能僅憑違約方的意愿行使。6、某快餐公司訴寶清縣某公司房屋租賃合同糾紛案——房屋租賃期間裝飾裝修物的處理規(guī)則入庫編號：2023-16-2-111-007裁判規(guī)則：承租人經出租人同意對租賃房屋進行裝飾裝修，裝飾裝修物的處理原則依租賃合同的效力狀態(tài)及終止原因不同而區(qū)別對待：合同無效時，未形成附合的，折價歸出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按過錯程度分擔現值損失；合同期屆滿時，承租人不得請求出租人補償裝飾裝修費用；合同解除時，由違約方承擔裝飾裝修物的殘值損失。7、某商業(yè)公司訴某文化傳媒分公司、某文化傳媒公司房屋租賃合同糾紛案——房屋租賃合同解除后守約方負有減損義務入庫編號：2023-07-2-111-004裁判規(guī)則：承租人未依約支付租金且不實際占有使用租賃房屋，出租人已明確告知承租人解除合同并將行使合同權利收回房屋，且具備收回房屋的客觀條件的，出租人負有在合理期限內及時收回房屋的減損義務。出租人長期不收回租賃房屋并主張高額占有使用費的，對其未履行減損義務所致的損失，人民法院不予支持

四、表見代理1、江西某高速公路工程有限責任公司與獻縣某建材租賃站、賀某東租賃合同糾紛再審案——表見代理的事實認定入庫編號：2024-16-2-111-002裁判規(guī)則：合同主體是實際承擔合同權利義務的民事主體，僅在合同上加蓋公章，但在該合同中并不享有權利、承擔義務的相關方，不是合同主體。

表見代理中，相對人有理由相信行為人有代理權，須存在諸如合同書、公章、印鑒等有權代理的客觀表象形式要素。2、甲公司訴乙公司租賃合同糾紛案——個人犯罪行為對單位承擔民事責任的影響入庫編號：2023-16-2-111-003裁判規(guī)則：個人犯罪行為是否影響單位對外承擔民事責任，取決于個人的民事行為是否能夠代表單位以及犯罪行為與案件是否屬于同一法律關系。若單位以個人無權代理為由抗辯，則需判斷該行為是否使對方足以相信其能夠代表單位而構成表見代理，如果構成表見代理，那么該犯罪行為對外產生的民事責任，單位仍應當承擔民事責任。

五、虛假訴訟1、上海某物流有限公司訴上海某汽車修理服務有限公司房屋租賃合同糾紛案——對于存在實際控制關系的訴訟主體，虛構、偽造證據材料侵害第三人利益的，可認定為虛假訴訟，作出不準撤訴及駁回起訴的裁定，并對相關當事人進行民事制裁入庫編號：2023-16-2-111-004裁判規(guī)則：虛假訴訟行為是一種嚴重妨害司法公信、具有嚴重社會危害性的違法行為。對于存在實際控制關系的訴訟主體，虛構、偽造證據材料，提起無實質性對抗的民事訴訟，通過自愿達成調解協議或放棄抗辯經由法院判定，侵害第三人利益的，法院可依照《民事訴訟法》第115條之規(guī)定認定為虛假訴訟，依法作出不準撤訴及駁回起訴的裁定，并對相關當事人進行民事制裁。2、劉某某等訴廣州某某公司財產租賃合同糾紛案——原審訴訟是虛構事實的虛假訴訟，當事人在再審訴訟中提出撤回原審起訴的，依法不予準許入庫編號：2023-16-2-111-011裁判規(guī)則：原審訴訟是虛構事實的虛假訴訟，當事人在再審訴訟中提出撤回原審起訴的，其要求撤訴的處分不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條“民事訴訟應當遵循誠實信用原則。當事人有權在法律規(guī)定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利”的規(guī)定，依法不予準許。

六、其它與房屋租賃有關的糾紛1、某揚公司訴某中公司等租賃合同糾紛案——租賃合同中“X年+X年”租賃期限的認定入庫編號：2023-10-2-111-002裁判規(guī)則：認定當事人在租賃合同中關于租賃期限的約定，應尊重當事人意思自治。當事人在租賃合同中對租賃期限作了“X+X”年的約定，對于第一個X年租賃期滿后合同是否自動續(xù)期的，在合同未明確約定期滿后自動續(xù)期且約定了續(xù)期條件，如需經出租人同意或者雙方再次簽訂租賃合同等，而且當事人的實際行為也表明雙方對此均明知或者應當知道的情況下，人民法院應當充分尊重當事人真實意思表示，并根據雙方合同約定來審查認定租賃合同約定的租賃期限以及續(xù)期條件是否成就。2、某某木材加工廠訴某某汽車維修公司、陳某良房屋租賃合同糾紛案——租賃房屋征收補償款中停產停業(yè)損失的分配入庫編號：2023-16-2-111-009裁判規(guī)則：房屋在租賃期限內被征收，合同對征收補償款的分配未作約定或約定不明，承租人請求支付征收補償款中房屋裝飾裝修價值補償、搬遷和臨時安置補償的，應予支持。承租人請求支付征收補償款中停產停業(yè)損失補償的，綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經營損失等因素，依據公平原則，酌情予以支持。對于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，不應輕易否定出租人根據其租金收入損失分割停產停業(yè)補償利益的權利。3、重慶市某房地產管理局訴李某租賃合同糾紛案——涉直管公房租賃糾紛不屬于民事案件受案范圍入庫編號：2023-07-2-111-005裁判規(guī)則：承租人基于工作單位安排入住直管公房，雖然承租人與公房管理部門未簽訂租賃合同、承租人未交納租金，但仍屬于依照國家福利政策而租賃公有住房的范疇，不屬于民事案件的受案范圍。4、巢湖市某租賃公司與江西某建筑公司租賃合同糾紛案——法院依職權收集的證據未經庭審質證不得作為裁判依據入庫編號：2024-16-2-111-001裁判規(guī)則：人民法院依職權收集的證據，必須經當事人庭審質證，保障當事人行使辯論的權利；對當事人沒有主張、沒有經過辯論的事實，人民法院如果依職權探知并徑行認定，必然會造成對當事人辯論權利的剝奪。5、天某公司訴金某某公司租賃合同糾紛案——依據當事人的訴訟請求確定民事案件的訴訟標的額入庫編號：2024-01-2-111-002裁判規(guī)則：民事案件訴訟標的數額，一般根據原告提出的訴訟請求情況認定。人民法院在認定民事案件訴訟標的數額時，僅需對原告提出訴訟請求的初步證據材料進行形式審查。被告主張原告虛增標的額以規(guī)避級別管轄的，應當提出相應的證據材料予以證明；被