房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤的計算-會計分錄實操

會計實操文庫房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤的計算-會計分錄實操1.確定收入銷售收入確認原則房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認通常應(yīng)滿足以下條件：企業(yè)已經(jīng)將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。一般在房產(chǎn)交付給購房者時確認收入。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂了購房合同，并且房屋已達到交付條件，實際交付給購房者使用，此時可以確認銷售收入。收入計算方法根據(jù)銷售合同金額確定收入。如果項目有多種業(yè)態(tài)，如住宅、商鋪、車位等，需要分別計算各業(yè)態(tài)的銷售收入。假設(shè)某房地產(chǎn)項目銷售住宅100套，平均每套售價為200萬元，銷售商鋪20間，平均每間售價為300萬元，銷售車位50個，平均每個售價為10萬元。則住宅銷售收入為100×200=20000萬元，商鋪銷售收入為20×300=6000萬元，車位銷售收入為50×10=500萬元，項目總銷售收入為20000+6000+500=26500萬元。2.確定成本成本歸集與分配的結(jié)果運用在成本核算階段，已經(jīng)將土地成本、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、公共配套設(shè)施成本等歸集到開發(fā)產(chǎn)品成本中。在利潤核算時，需要將已銷售產(chǎn)品對應(yīng)的成本從開發(fā)產(chǎn)品成本中轉(zhuǎn)出，計入主營業(yè)務(wù)成本。例如，經(jīng)過成本核算和分攤，住宅單位成本為150萬元/套，已銷售100套住宅，則住宅銷售成本為100×150=15000萬元。成本調(diào)整情況考慮如果在項目交付后發(fā)生成本調(diào)整，如質(zhì)量保修費用、工程結(jié)算尾款調(diào)整等，需要及時調(diào)整銷售成本。假設(shè)在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生住宅質(zhì)量保修費用100萬元，需要增加住宅銷售成本，會計分錄為：借：主營業(yè)務(wù)成本住宅100萬元，貸：銀行存款或應(yīng)付賬款等100萬元。3.計算稅金及附加相關(guān)稅金種類及計算方法增值稅：房地產(chǎn)銷售一般適用一般計稅方法，按照銷項稅額減去進項稅額計算應(yīng)納稅額。銷項稅額根據(jù)銷售額和適用稅率（一般為9%）計算。例如，上述項目總銷售收入為26500萬元，銷項稅額為26500÷(1+9\%)×9\%=2197.25萬元。假設(shè)項目開發(fā)過程中的可抵扣進項稅額為1500萬元，則增值稅應(yīng)納稅額為2197.251500=697.25萬元。城市維護建設(shè)稅：通常以增值稅為計稅依據(jù)，稅率根據(jù)項目所在地不同，有7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)）之分。若項目位于市區(qū)，城市維護建設(shè)稅為697.25×7\%=48.81萬元。教育費附加：一般以增值稅為計稅依據(jù)，稅率為3%，教育費附加為697.25×3\%=20.92萬元。地方教育附加：以增值稅為計稅依據(jù)，稅率為2%，地方教育附加為697.25×2\%=13.95萬元。土地增值稅：這是房地產(chǎn)行業(yè)特有的稅種，計算相對復(fù)雜。先計算增值額，增值額=銷售收入扣除項目金額（包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、費用等），再根據(jù)增值率（增值額÷扣除項目金額）確定適用稅率，計算土地增值稅。假設(shè)經(jīng)過計算，該項目土地增值稅為2000萬元。稅金核算的會計處理計提稅金及附加時，會計分錄為：借：稅金及附加城市維護建設(shè)稅48.81萬元稅金及附加教育費附加20.92萬元稅金及附加地方教育附加13.95萬元稅金及附加土地增值稅2000萬元貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交城市維護建設(shè)稅48.81萬元應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加20.92萬元應(yīng)交稅費應(yīng)交地方教育附加13.95萬元應(yīng)交稅費土地增值稅2000萬元4.計算利潤毛利潤計算毛利潤=銷售收入銷售成本。對于上述房地產(chǎn)項目，毛利潤為2650015000=11500萬元。凈利潤計算凈利潤=毛利潤稅金及附加銷售費用管理費用財務(wù)費用等。假設(shè)銷售費用為1000萬元，管理費用為800萬元，財務(wù)費用為500萬元，凈利潤為11500(48.81+20.92+13.95+2000)1000800500=7116.32萬元。5.利潤分配（如果是企業(yè)自行開發(fā)經(jīng)營的情況）利潤分配順序及比例首先彌補以前年度虧損，然后提取法定盈余公積（一般為凈利潤的10%），剩余部分可以向股東分配利潤或留存用于企業(yè)發(fā)展。假設(shè)該企業(yè)以前年度無虧損，提取法定盈余公積7116.32×10\%=711.63萬元，可供股東分配的利潤為7116.32711.63=6404.69萬元。利潤分配的會計處理提取法定盈余公積時：借：利潤分配提取法定盈余公積711.63萬元