房地產(chǎn)基礎(chǔ)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)課件-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)復(fù)雜且多元化的行業(yè),需要經(jīng)紀(jì)人具備豐富的基礎(chǔ)知識(shí)。本課程將深入探討房地產(chǎn)市場(chǎng)、交易流程、法律法規(guī)等關(guān)鍵領(lǐng)域,為學(xué)員奠定專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，總體市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品類型逐步豐富，從住宅到商業(yè)、辦公、工業(yè)等多種形式，滿足各類客戶需求。行業(yè)技術(shù)不斷提升房地產(chǎn)行業(yè)正加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，運(yùn)用新技術(shù)提升運(yùn)營(yíng)效率、服務(wù)質(zhì)量和客戶體驗(yàn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈房地產(chǎn)行業(yè)參與者眾多，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，企業(yè)必須不斷優(yōu)化戰(zhàn)略和管理以保持競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)1《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》該法規(guī)定了房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)以及其他相關(guān)權(quán)利的內(nèi)容和保護(hù)措施。2《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》該法規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃等各環(huán)節(jié)的規(guī)范和管理要求。3《住房公積金管理?xiàng)l例》該條例規(guī)定了住房公積金的繳存、提取和管理等相關(guān)制度。4《房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法》該辦法明確了房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的程序和方法標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)供給和需求分析供給總量需求總量從上圖可以看出,一線城市的房地產(chǎn)供給和需求總量均高于二三線城市。這表明一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍,需求旺盛。我們應(yīng)制定不同的市場(chǎng)策略來(lái)滿足各個(gè)城市的房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析參與主體房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要參與主體包括開發(fā)商、購(gòu)房者、房地產(chǎn)中介等。各方主體的利益訴求不同,需要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制達(dá)成平衡。市場(chǎng)分類房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)。一手房市場(chǎng)由開發(fā)商主導(dǎo),二手房市場(chǎng)由個(gè)人買賣雙方主導(dǎo)。兩者具有不同的交易特點(diǎn)和價(jià)格機(jī)制。區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征,受到本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動(dòng)、政府調(diào)控措施等因素的影響。區(qū)域市場(chǎng)存在差異化競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)監(jiān)管政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控,包括制定相關(guān)法規(guī)、出臺(tái)優(yōu)惠政策、限購(gòu)限貸等手段,以維護(hù)市場(chǎng)秩序和實(shí)現(xiàn)社會(huì)目標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制1供給房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)投資2需求購(gòu)房者的購(gòu)房意愿和支付能力3土地成本土地使用權(quán)和相關(guān)費(fèi)用4區(qū)位條件交通便利程度和周邊配套房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制是一個(gè)多元、復(fù)雜的過(guò)程,涉及供給、需求、土地成本、區(qū)位條件等諸多因素。開發(fā)商根據(jù)這些因素合理定價(jià),與購(gòu)房者的支付能力形成動(dòng)態(tài)平衡,最終達(dá)成交易。房地產(chǎn)價(jià)格水平反映了整個(gè)行業(yè)的供需狀況和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)產(chǎn)品分類住宅包括各種類型的住宅房產(chǎn),如普通住宅、公寓、別墅等。按功能劃分為一居室、二居室、三居室等。商業(yè)包括商業(yè)辦公、零售店鋪、寫字樓等。滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)活動(dòng)的需求。旅游包括酒店、度假村、客棧等,滿足旅游休閑的需求。工業(yè)包括廠房、倉(cāng)庫(kù)、物流園等,滿足生產(chǎn)制造和物流配送的需求。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法市場(chǎng)比較法通過(guò)對(duì)比同類房地產(chǎn)交易價(jià)格,評(píng)估目標(biāo)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,是最常用的評(píng)估方法。收益還原法基于房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)收益,將其折現(xiàn)為現(xiàn)值,是評(píng)估出租房地產(chǎn)價(jià)值的主要方法。成本法根據(jù)房地產(chǎn)建筑成本、土地成本等要素,扣除折舊和貶值,計(jì)算總體價(jià)值的方法。房地產(chǎn)交易流程客戶需求確立了解客戶的購(gòu)房目的、預(yù)算及其他需求,確定房產(chǎn)類型、位置等關(guān)鍵條件。房源信息搜索通過(guò)多渠道掌握符合客戶需求的可供選擇的房源信息?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看房陪同客戶實(shí)地看房,對(duì)房源進(jìn)行實(shí)地考察和評(píng)估,為客戶提供建議。合同簽訂及付款與客戶確定意向房源,擬定合同,辦理付款手續(xù)并完成交易。房地產(chǎn)中介服務(wù)模式全程中介服務(wù)房地產(chǎn)中介提供從買賣信息發(fā)布、看房、談判、合同簽訂到貸款、登記等全面的中介服務(wù),為買賣雙方提供一站式解決方案。專業(yè)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)中介憑借專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn),為客戶提供房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、政策法規(guī)、投資分析等專業(yè)咨詢服務(wù)。定制增值服務(wù)除基礎(chǔ)中介服務(wù)外,房地產(chǎn)中介還可根據(jù)客戶需求,提供房產(chǎn)營(yíng)銷策劃、裝修設(shè)計(jì)等個(gè)性化增值服務(wù)。信息化管理數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用使房地產(chǎn)中介能夠?qū)崿F(xiàn)信息高效管理,提高服務(wù)效率,為客戶帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)。房地產(chǎn)行業(yè)基本職業(yè)技能1專業(yè)市場(chǎng)分析能力深入了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài),準(zhǔn)確掌握供給和需求情況,為客戶提供專業(yè)建議。2專業(yè)談判協(xié)調(diào)技巧運(yùn)用有效的溝通方式,平衡買賣雙方利益,達(dá)成雙贏的交易條件。3房地產(chǎn)法律合規(guī)性熟悉相關(guān)法律法規(guī),為客戶提供合規(guī)性指導(dǎo),確保交易安全順利。4房地產(chǎn)產(chǎn)品專業(yè)知識(shí)全面了解各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn),為客戶提供專業(yè)建議和解決方案。房地產(chǎn)銷售洽談技巧傾聽客戶需求仔細(xì)聆聽客戶的需求和擔(dān)憂,展現(xiàn)真誠(chéng)的關(guān)注,以建立信任關(guān)系。精準(zhǔn)匹配產(chǎn)品根據(jù)客戶需求,展示適合的房源信息,為客戶提供個(gè)性化的解決方案?；忸檻]與反饋耐心解答客戶的疑問(wèn),化解他們的顧慮,并及時(shí)收集反饋完善服務(wù)。房地產(chǎn)合同管理要點(diǎn)規(guī)范用語(yǔ)合同用語(yǔ)應(yīng)簡(jiǎn)明易懂,避免模糊語(yǔ)句和法律術(shù)語(yǔ),讓雙方清楚合同內(nèi)容。權(quán)益保護(hù)合同應(yīng)明確各方責(zé)任和義務(wù),確保買賣雙方的合法權(quán)益得到有效保護(hù)。風(fēng)險(xiǎn)管控合同還應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)做出合理預(yù)案,降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和損失。程序規(guī)范合同簽訂、變更、解除等環(huán)節(jié)都應(yīng)有明確流程,確保交易安全有序進(jìn)行。房地產(chǎn)稅費(fèi)分析稅種稅率稅費(fèi)范圍營(yíng)業(yè)稅5%房地產(chǎn)交易涉及的各項(xiàng)收入增值稅9%-13%房地產(chǎn)開發(fā)和銷售過(guò)程中增值部分契稅1%-3%房地產(chǎn)權(quán)屬變更和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅費(fèi)土地增值稅30%-60%房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)地價(jià)上漲部分的稅費(fèi)房地產(chǎn)行業(yè)涉及多種稅種,包括營(yíng)業(yè)稅、增值稅、契稅、土地增值稅等,不同稅種適用于房地產(chǎn)行業(yè)的不同環(huán)節(jié),全面掌握相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定有助于提高經(jīng)營(yíng)管理效率。房地產(chǎn)金融服務(wù)貸款服務(wù)為購(gòu)房者提供各類按揭貸款,包括首付貸款、公積金貸款等,滿足不同需求。投資服務(wù)為投資者提供房地產(chǎn)投資分析、組合設(shè)計(jì)等專業(yè)咨詢,幫助降低投資風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)服務(wù)推薦相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品,如房屋保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等,保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。稅務(wù)策劃為客戶提供房地產(chǎn)交易的稅收分析和合理化建議,幫助節(jié)省成本。房地產(chǎn)營(yíng)銷策略目標(biāo)市場(chǎng)定位深入了解目標(biāo)客戶群的需求偏好,制定針對(duì)性的營(yíng)銷策略,提升產(chǎn)品的吸引力。差異化營(yíng)銷通過(guò)突出項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),與同類產(chǎn)品形成鮮明對(duì)比,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。多渠道傳播利用線上線下多元化的營(yíng)銷渠道,精準(zhǔn)觸達(dá)目標(biāo)客戶,提高品牌知名度和影響力。注重客戶體驗(yàn)提升客戶在銷售、交付、售后等各個(gè)環(huán)節(jié)的體驗(yàn),增強(qiáng)客戶粘性和品牌忠誠(chéng)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理1規(guī)劃管理制定全面的項(xiàng)目策略和實(shí)施計(jì)劃,確保項(xiàng)目有條不紊地推進(jìn)。2資源配置合理調(diào)配資金、人力、設(shè)備等資源,提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。3成本控制嚴(yán)格管控項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的成本,降低運(yùn)營(yíng)成本,提高項(xiàng)目收益。4質(zhì)量管理建立完善的質(zhì)量保證體系,確保項(xiàng)目產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。5風(fēng)險(xiǎn)管理識(shí)別和評(píng)估運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn),制定應(yīng)對(duì)措施,確保穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型數(shù)字化時(shí)代下,房地產(chǎn)行業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的挑戰(zhàn)。通過(guò)應(yīng)用人工智能、大數(shù)據(jù)分析等先進(jìn)技術(shù),房地產(chǎn)企業(yè)可以優(yōu)化營(yíng)銷、提升服務(wù)、提高管理效率,并洞察市場(chǎng)趨勢(shì),更好地滿足客戶需求。數(shù)字化轉(zhuǎn)型有助于房地產(chǎn)企業(yè)提升整體競(jìng)爭(zhēng)力,把握行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇。未來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)將以更智能、更數(shù)字化的方式面向消費(fèi)者,開創(chuàng)更佳的用戶體驗(yàn)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)數(shù)字化轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)行業(yè)正加速采用數(shù)字技術(shù),如大數(shù)據(jù)分析、AI算法等,提高運(yùn)營(yíng)效率和客戶服務(wù)。智能家居、虛擬看房等新模式正在興起?？沙掷m(xù)發(fā)展低碳建筑、綠色能源應(yīng)用、生態(tài)社區(qū)等概念正成為房地產(chǎn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的新重點(diǎn),滿足市場(chǎng)對(duì)環(huán)境友好型房產(chǎn)的需求。創(chuàng)新服務(wù)房地產(chǎn)中介正從傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)模式轉(zhuǎn)向提供更全面的置業(yè)顧問(wèn)服務(wù),包括投資咨詢、貸款服務(wù)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等?？缃缛诤戏康禺a(chǎn)正與養(yǎng)老、文旅、醫(yī)療等行業(yè)跨界合作,打造多功能社區(qū),滿足消費(fèi)者多元化需求。房地產(chǎn)中介行業(yè)的道德規(guī)范誠(chéng)實(shí)守信房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)秉持誠(chéng)實(shí)、公平、透明的原則,不得隱瞞或歪曲任何重要信息,為客戶提供真實(shí)可靠的服務(wù)。專業(yè)勝任房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)和技能,為客戶提供專業(yè)、高效的服務(wù),維護(hù)行業(yè)形象。維護(hù)秩序房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)遵守行業(yè)規(guī)范和法律法規(guī),維護(hù)市場(chǎng)秩序,共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。保護(hù)隱私房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)尊重客戶的隱私權(quán),不得泄露客戶信息,保護(hù)客戶的合法權(quán)益。房地產(chǎn)客戶服務(wù)禮儀微笑待客以熱情友好的態(tài)度迎接每一位客戶,讓客戶感受到被重視和尊重。傾聽需求仔細(xì)聆聽客戶的需求和顧慮,了解他們的獨(dú)特需求。耐心解答以專業(yè)的解答耐心地回應(yīng)客戶的問(wèn)題,確?？蛻魸M意。專業(yè)展現(xiàn)展現(xiàn)專業(yè)素質(zhì),穿戴得體,為客戶樹立信任與信心。房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)應(yīng)用實(shí)踐1現(xiàn)場(chǎng)勘查仔細(xì)了解房產(chǎn)實(shí)際情況2數(shù)據(jù)分析收集與評(píng)估相關(guān)信息3方案策劃制定詳細(xì)的營(yíng)銷計(jì)劃4客戶溝通與客戶保持緊密聯(lián)系5交易執(zhí)行確保交易順利完成房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的應(yīng)用實(shí)踐包括現(xiàn)場(chǎng)勘查、數(shù)據(jù)分析、方案策劃、客戶溝通以及交易執(zhí)行等關(guān)鍵步驟。通過(guò)深入了解房產(chǎn)現(xiàn)狀和市場(chǎng)信息,制定針對(duì)性的營(yíng)銷計(jì)劃,并與客戶保持良好互動(dòng),確保交易順利完成。專業(yè)知識(shí)的實(shí)踐應(yīng)用是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人成功執(zhí)業(yè)的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)中介專業(yè)勝任力1專業(yè)知識(shí)掌握房地產(chǎn)法律、交易流程、金融、營(yíng)銷等方方面面的專業(yè)知識(shí),為客戶提供全面的指導(dǎo)與建議。2溝通協(xié)商具備出色的溝通與談判技巧,能夠有效地與客戶、同行、政府等各方利益相關(guān)方進(jìn)行交流。3市場(chǎng)洞察深入了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需情況、價(jià)格走向、投資趨勢(shì)等,為客戶提供精準(zhǔn)的分析預(yù)測(cè)。4風(fēng)險(xiǎn)管控識(shí)別并預(yù)防各類房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn),為客戶提供全周期的風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對(duì)措施。房地產(chǎn)中介職業(yè)發(fā)展規(guī)劃1建立專業(yè)知識(shí)體系不斷學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)、產(chǎn)品特性、市場(chǎng)分析等專業(yè)知識(shí),提高自身的業(yè)務(wù)能力。2強(qiáng)化銷售技巧掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察、客戶需求分析、談判談價(jià)等銷售技巧,提高成交轉(zhuǎn)化率。3持續(xù)提升服務(wù)水平注重客戶體驗(yàn),培養(yǎng)優(yōu)秀的溝通能力和責(zé)任心,為客戶提供全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4拓展職業(yè)發(fā)展通道憑借專業(yè)實(shí)力和卓越表現(xiàn),獲取晉升機(jī)會(huì),或轉(zhuǎn)型進(jìn)入管理、培訓(xùn)等方向。房地產(chǎn)監(jiān)管政策解讀政策目標(biāo)房地產(chǎn)監(jiān)管政策旨在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展,保護(hù)投資者和消費(fèi)者的合法權(quán)益。主要內(nèi)容包括住房供給、預(yù)售管理、價(jià)格調(diào)控、市場(chǎng)準(zhǔn)入、稅費(fèi)等多個(gè)方面的規(guī)定和指引。執(zhí)法情況各級(jí)政府部門會(huì)對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,并對(duì)違法違規(guī)行為采取相應(yīng)的處罰措施。解讀意義深入理解監(jiān)管政策有助于房地產(chǎn)從業(yè)者更好地把握市場(chǎng)趨勢(shì),制定合理的經(jīng)營(yíng)策略。房地產(chǎn)行業(yè)案例分析房地產(chǎn)行業(yè)案例分析是了解并學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)成功與失敗的典型案例,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),提升專業(yè)能力的重要過(guò)程。通過(guò)分析行業(yè)內(nèi)不同類型房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、投資等案例,深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)、客戶需求等關(guān)鍵要素,有助于房地產(chǎn)從業(yè)人員提高專業(yè)素養(yǎng)和實(shí)踐操作水平。優(yōu)秀的房地產(chǎn)行業(yè)案例分析應(yīng)包括具體項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析、決策過(guò)程、實(shí)施效果等內(nèi)容,全面展現(xiàn)問(wèn)題診斷、解決方案及成果評(píng)估。通過(guò)對(duì)典型案例的深入分析,房地產(chǎn)從業(yè)者可以汲取寶貴經(jīng)驗(yàn),更好地應(yīng)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范1市場(chǎng)波動(dòng)性房地產(chǎn)市場(chǎng)容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策導(dǎo)向等因素的影響,價(jià)格和需求波動(dòng)較大,要密切關(guān)注并做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判。2法律和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)受到諸多法規(guī)和監(jiān)管政策的約束,需要及時(shí)了解最新法規(guī)要求并確保合規(guī)經(jīng)營(yíng)。3信用風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)交易涉及大額資金流動(dòng),需要嚴(yán)格把控交易對(duì)手方的信用狀況,防范資金損失和違約風(fēng)險(xiǎn)。4客戶服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)中介要提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù),規(guī)避因服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的客戶投訴和糾紛。房地產(chǎn)投資分析與決策30%分析視角考慮市場(chǎng)、法律、財(cái)務(wù)等多重因素15M投資價(jià)值預(yù)計(jì)未來(lái)15年內(nèi)的收益潛力$1.2M初始投入預(yù)算購(gòu)置房產(chǎn)及相關(guān)稅費(fèi)10%預(yù)期收益率滿足投資人的投資回報(bào)要求房地產(chǎn)投資決策需要全面考慮市場(chǎng)前景、法律法規(guī)、財(cái)務(wù)成本等多重因素。要評(píng)估未來(lái)15年的收益潛力,預(yù)算好初始投入金額,并設(shè)定合理的預(yù)期收益率。房地產(chǎn)中介從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)專業(yè)態(tài)度房地產(chǎn)中介從業(yè)人員應(yīng)時(shí)刻保持專業(yè)的工作態(tài)度,以客戶利益為重,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。職業(yè)操守誠(chéng)實(shí)守信、公平公正是房地產(chǎn)中介從業(yè)人員應(yīng)遵守的基本職業(yè)操守,維護(hù)行業(yè)聲譽(yù)。職業(yè)責(zé)任房地產(chǎn)中介從業(yè)人員應(yīng)時(shí)刻關(guān)注客戶需求,提供周到細(xì)致的服務(wù),履行應(yīng)盡的職業(yè)責(zé)任。專業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)瞬息萬(wàn)變,中介從