中原：XX茶園項(xiàng)目取地研究

第一部分項(xiàng)目屬性分析 3一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研究 3二、2009年秋交會(huì)總結(jié) 18三、區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿︻A(yù)判 34四、住宅項(xiàng)目價(jià)值界定 第二部分競(jìng)爭市場(chǎng)研究 49一、競(jìng)爭區(qū)域界定 49二、競(jìng)爭區(qū)域市場(chǎng)研究 49（一）渝南大道沿線板塊和新南湖板塊 49（二）彈子石板塊 52（三）巴南高性價(jià)比項(xiàng)目 55（四）茶園板塊 58（五）競(jìng)爭市場(chǎng)總結(jié) 67第三部分項(xiàng)目戰(zhàn)略定位方向 69一、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思路框架 69二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 69三、項(xiàng)目定位 附件：兩個(gè)備選方案 75附一：發(fā)展方向 75附二：項(xiàng)目定位 76第四部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算 79一、經(jīng)濟(jì)測(cè)算說明 79二、經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果 80（一）測(cè)算結(jié)果 801、基本指標(biāo) 802、銷售收入 803、建造成本（不包括土地成本及相關(guān)稅費(fèi)） 814、其他市政道路、綠化和學(xué)校建設(shè)費(fèi)用 825、可能返還費(fèi)用（配套費(fèi)的45%） 836、測(cè)算結(jié)果(假設(shè)樓面地價(jià)為1200元/平方米) 83（二）樓面地價(jià)對(duì)利潤的敏感分析 83第一部分項(xiàng)目屬性分析1、房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及走勢(shì)圖：近年重慶市房地產(chǎn)投資走勢(shì)示意圖（單位：億元）數(shù)據(jù)顯示，2008年重慶市房地產(chǎn)投資達(dá)到991億元，同比增長16.6%，與2007年相比，增速同比有一定下滑，下降幅度約為18個(gè)百分點(diǎn)。從以往的數(shù)據(jù)來看，2007年重慶市的房地產(chǎn)投資是最為火爆的一年，在新特區(qū)的效應(yīng)推動(dòng)下，一舉達(dá)到34.98%的歷史最高增幅。但2008年，由于受國際經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不確定等因素影響，部分房地產(chǎn)投資者放緩?fù)顿Y進(jìn)度或保持觀望，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為16.6%，創(chuàng)下了近幾年的新低。2009年1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資764.99億元，占去年全年近80%，預(yù)期今年年增長率超過20%，因此，特別是在下一階段國家政策效應(yīng)減弱后，房地產(chǎn)開發(fā)投資運(yùn)行狀態(tài)將會(huì)成為影響投資增長的關(guān)鍵因素。2、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及走勢(shì)2.1、施工面積圖：近年重慶市商品房施工面積走勢(shì)示意圖（單位：萬㎡）2009年1-9月，全市商品房施工面積為11083.4萬平方米，其中，商品住宅施工面積為8734.86萬㎡，2008年施工面積增速放緩主要受開發(fā)企業(yè)投資信心不足，存量土地減少，多采取捂盤銷售提高售價(jià)的方式，新開工面積減少所致，隨著今年市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，新開工面積重新上升。表：2002-2008年新開工面積占施工面積的比例走勢(shì)時(shí)間從新開工面積占施工面積的比例來看，2003-2008年間表現(xiàn)出一個(gè)下降的趨勢(shì)。2004年之后，其基本保持在30.50%以上，在國際認(rèn)可的0.25-0.33之間。但是，由于2008年市場(chǎng)受到經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)的影響，新開工面積大幅度下降，其比例下跌至30.14％。這在市場(chǎng)調(diào)整之后，市場(chǎng)供需之間的走勢(shì)將會(huì)有所緩解。2.2、竣工面積圖：近年重慶市商品房竣工面積走勢(shì)示意圖（單位：萬㎡）由于2003、2004年的第一波銷售高峰，2005年重慶市商品房竣工面積開始迅猛增長，一舉沖上2200萬㎡，隨后2005、2006年的平穩(wěn)市場(chǎng)使得竣工面積在2006、2007年基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。而由于2007年市場(chǎng)的瘋狂，進(jìn)入2008后，竣工面積增長5.1%，達(dá)到歷史新高的2367.94萬㎡。2009年1-9月竣工面積為1325.21萬㎡，其中，住宅竣工面積為1111.07萬㎡，預(yù)計(jì)今年相比2008年有所下降。表：2002-2008年施工面積與竣工面積之比時(shí)間4.704.91一般而言，商品房施工面積與竣工面積之比在3-4之間為合理，小于3，將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4，將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)增加。由于2007年重慶市的施工面積與竣工面積之比為4.7，大于4。即，由于2007年年末新開工面積的瘋狂上揚(yáng)，市場(chǎng)在2008年甚至2009年進(jìn)入供應(yīng)大量增加的局面。這一點(diǎn)在2008年的市場(chǎng)已經(jīng)得到驗(yàn)證。而到2008年這一數(shù)值已達(dá)到了4.91，市場(chǎng)供應(yīng)增加的局面變得更為嚴(yán)重，也即在2009年，商品房市場(chǎng)將面臨明顯的供大于求的局面，但由于2008年市場(chǎng)的抑制，2009年剛性需求得到釋放，出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)暖”的跡象，由于新開工面積的減少，市場(chǎng)存量逐步減少，供大于求局面即將結(jié)束。3、商品房供應(yīng)現(xiàn)狀及走勢(shì)圖：近年重慶主城批準(zhǔn)預(yù)售面積走勢(shì)示意圖（單位：萬㎡）2008年全年重慶主城累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積2010萬㎡，同比下降182萬㎡，下降幅度8.30%，為歷年來首次下降。2009年1-9月批準(zhǔn)預(yù)售面積為1289.12萬㎡。在市場(chǎng)低迷的情況下，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)主動(dòng)調(diào)整工程周期戰(zhàn)略，放緩工程進(jìn)度，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整周期。從后期走勢(shì)上來看，由于2009年上半年新開工面積并沒有明顯的放大，雖上半年市場(chǎng)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)暖”的跡象，部分囤地的開發(fā)商也加快了開發(fā)的速度，但依然難以抵擋在2009-2010年新增批準(zhǔn)預(yù)售面積下降的整體走勢(shì)。4、商品房需求現(xiàn)狀及走勢(shì)4.1、商品房成交情況及走勢(shì)圖：2002-2008商品房成交面積走勢(shì)示意圖（單位：萬㎡）2009年1-9月重慶主城累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房成交1年成交量將與2007年持平或略超。2009年成交量大幅度上升的主要原因是：由于07年消費(fèi)者的透支消費(fèi)，08年必定需要時(shí)間去平衡，而剛性需求是客觀存在的；另一方面在于政府對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好的預(yù)期下，使購房者對(duì)未來有了一定的信心，在房價(jià)回歸到較為理性的階段時(shí)，剛性需求得到再次的集中釋放，所以，成交數(shù)據(jù)上升幅度很大。圖：2004-2009年半年度商品房成交面積走勢(shì)示意圖（單位：萬㎡）從2004-2008年半年商品房成交走勢(shì)來看，07下半年成交面積陡增，達(dá)到了1390萬㎡，而從其余年份半年的數(shù)據(jù)來看，基本都在500-700萬㎡，且這個(gè)量是比較穩(wěn)定的，說明重慶主城的商品房每年的剛性需求量就在1200-1400萬平方米，從重慶的發(fā)展前景來看，是完全有能力支撐這個(gè)需求量的。n各區(qū)成交量分析圖：2006-2008年重慶主城區(qū)域商品房成交面積示意圖（單位：萬㎡）圖：2009年1-9月重慶主城區(qū)域商品房成交面積示意圖（單位：萬㎡）由圖看出，目前，“三北一南”區(qū)域占據(jù)市場(chǎng)的主要地位不會(huì)改變。南岸、渝北和江北09年1-9月的數(shù)據(jù)已經(jīng)超過了各自在08年全年的成交面積，其中南岸區(qū)由于茶園和南CBD板塊的大量供應(yīng)，表現(xiàn)異常突出，從07年至今一直占據(jù)著最大的市場(chǎng)份額。09年1-9月，南岸區(qū)成交面積達(dá)到310萬㎡，高于第二位的渝北區(qū)近50萬㎡，三、四位的江北區(qū)和北部新區(qū)緊隨其后。4.2、成交價(jià)格情況及走勢(shì)圖：2002-2008重慶主城商品房建筑面積成交價(jià)格走勢(shì)示意圖（單位：元/㎡）50004000500040003000200010000商品房銷售價(jià)格1995210323742827289233203999住宅銷售價(jià)格1773192121822587269731553835——商品房價(jià)格同比增幅5.4%12.9%19.1%2.3%14.8%20.5%—e—住宅價(jià)格同比增幅8.3%13.6%18.6%4.3%17.0%21.6%20022003200420052006200720080.250.20.150.10.050圖：2007-2009年重慶主城商品房月度建筑面積成交價(jià)格走勢(shì)示意圖（單位：元/㎡）根據(jù)監(jiān)測(cè)，2002年以來就商品房成交價(jià)格就一直保持增長趨勢(shì)，2008年重慶主城商品房成交均價(jià)為3999元/平米，增長幅度20.45%。商品住房成交均價(jià)3835元/平米，同比增幅21.6％。從月度數(shù)據(jù)走勢(shì)來看，09年房市經(jīng)過“小陽春”行情后，一改08年價(jià)格整體向下的趨勢(shì)，成交價(jià)格有所上升，從4月開始，一直保持4000元以上的水平穩(wěn)步上升，到9月成交價(jià)已達(dá)到4453元，創(chuàng)造歷史新高。后期價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)：由于國家今年“保八”的目標(biāo)，將不會(huì)讓處于支柱的房市過度走低；另一方面，目前價(jià)格基本與新增土地綜合成本相當(dāng)，其下行空間已經(jīng)十分有限。初步估計(jì)，今明兩年的n各區(qū)成交價(jià)格分析圖：2007-2008年重慶主城區(qū)域商品房建筑面積均價(jià)走勢(shì)示意圖（單位：元/㎡）2009年9月各區(qū)價(jià)格2009年1-9月重慶主城各區(qū)價(jià)格除巴南區(qū)和大渡口區(qū)繼續(xù)在4000元/m2以下外，其余均在4000元/㎡以上，整體水平有較大的提升。并且，北部新區(qū)、江北區(qū)、高新區(qū)、渝中區(qū)以及經(jīng)開區(qū)均在5000元/㎡以上。5、宏觀市場(chǎng)總結(jié)經(jīng)過了瘋狂的2007年，煎熬的2008年，2009年各大利好消息和政策的支撐，市場(chǎng)出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)暖”的跡象，供大于求的局面暫時(shí)有所改變，但2010年隨著開發(fā)量的加大，市場(chǎng)仍將可能面臨一定的市場(chǎng)競(jìng)爭壓力。1、成交總量分析圖：2004-2008年和2009年1-9月土地成交面積走勢(shì)示意圖（單位：萬m2）表：2004-2008年和2009年1-9月土土地成交宗數(shù)走勢(shì)表成交宗數(shù)增幅9月單月成交68宗，高出1-8月的總數(shù)。整體規(guī)劃建筑面積為1732萬㎡，大大超過08年全年經(jīng)過2008年的積壓后，大量開發(fā)商出現(xiàn)無地?zé)o房的局面，隨著今年市場(chǎng)的回暖現(xiàn)象，開發(fā)商經(jīng)濟(jì)鏈條的復(fù)蘇，銀行信貸的放松，增強(qiáng)開發(fā)商的信息和拿地的急迫性，特別是今年9月，出現(xiàn)拿地井噴現(xiàn)象。2、成交價(jià)格分析圖：2004-2008年和2009年1-9月土地成交價(jià)格走勢(shì)示意圖（萬元/畝）表：2004-2009年土地成交總價(jià)對(duì)比（億元）成交價(jià)格由于土地的稀缺性，土地單價(jià)和樓面地價(jià)整體一直處于上升趨勢(shì)。由于09年保利“地王”的出現(xiàn)，以及江北區(qū)觀音橋組團(tuán)、鴻恩寺組團(tuán)、江北城CBD新推出地塊，在7-9月份的集中成交，提升了整體的土地單價(jià)和樓面地價(jià)。從近年的土地成交價(jià)格來看，09年1-9月份達(dá)到了283.62億元，遠(yuǎn)超08年全年的103.8億元。3、區(qū)域成交情況分析圖：2007-2008年和2009年1-8月重慶主城土地出讓分布圖2009年1-8月江北區(qū)的土地成交量位居第一位。第二位和第三位為沙坪壩區(qū)和北碚區(qū)。相比2007年，2008年南岸區(qū)和九龍坡區(qū)降幅最為明顯。地塊條件、區(qū)位價(jià)值優(yōu)的地塊成為開發(fā)商特別是品牌開發(fā)商的首選，這也是催高地價(jià)飆升的主要原因，從拿地成本和開發(fā)品牌以及實(shí)力分析，未來幾年將出現(xiàn)大量高端樓盤的集中供應(yīng)，促使重慶房地產(chǎn)上新一臺(tái)階。4、區(qū)域土地成交價(jià)格分析圖：2007、2008年和2009年1-8月重慶主城各區(qū)土地出讓價(jià)格（萬/畝）各區(qū)域土地成交價(jià)格與當(dāng)年出讓土地所在區(qū)域位臵有關(guān)，出讓地塊為核心區(qū)域則價(jià)格高但整體來看，渝中區(qū)出讓地塊少、位臵核心，價(jià)格最高；其次，江北區(qū)由于推出地塊位臵較優(yōu)，土地出讓價(jià)格緊隨渝中區(qū)。北碚區(qū)由于位臵的原因，價(jià)格處于主城最低水平。5、小結(jié)今年土地成交總量、宗數(shù)以及土地價(jià)格卻有較大幅度上揚(yáng)；一方面，市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，開發(fā)商已無地開發(fā)，資金充足，信貸政策的放松，信心重拾；另一方面，地價(jià)成本的上漲，也進(jìn)一步保證了未來幾年商品房銷售價(jià)格的穩(wěn)定。從中原市場(chǎng)研究部監(jiān)控情況來看，地王的頻頻出現(xiàn)，知名開發(fā)企業(yè)的多次拿地，給市場(chǎng)帶來極大信心，同時(shí)從拿地情況分析，預(yù)計(jì)未來幾年以高端為主，將使重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上升到新臺(tái)階。1、金融政策從緊到寬松，金融政策180度轉(zhuǎn)身圖：2007-2008全國存貸款基準(zhǔn)利率走勢(shì)示意圖對(duì)于如此高強(qiáng)度的迅速降息，有三個(gè)動(dòng)因。第一，商品房市場(chǎng)價(jià)格在可預(yù)期的時(shí)間內(nèi)以調(diào)整為主，降低利息對(duì)已購房的貸款者可緩解其還房壓力，增加其實(shí)際可支配收入，從而起到間接推動(dòng)消費(fèi)的作用；第二，經(jīng)濟(jì)增速的下滑進(jìn)一步加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，房地產(chǎn)投資、商品房銷售等重要指標(biāo)正逐步向未來的經(jīng)濟(jì)增長施壓，降息有利于減小新購房者的購房壓力，促進(jìn)剛性需求的購房，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長戰(zhàn)略的實(shí)施；第三，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，利息的降低將直接降低其財(cái)務(wù)成本，減小企業(yè)的開支，間接支持房地產(chǎn)企業(yè)度過危機(jī)。然而，由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主流問題已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭杖腩A(yù)期下降以及經(jīng)濟(jì)下滑帶動(dòng)下的行業(yè)發(fā)展前景擔(dān)憂，利息的下降雖然能直接降低消費(fèi)者的購房成本，但從根本上將依然無法形成有效的群體意愿，并且，隨著市場(chǎng)的變化，政策隨時(shí)可能調(diào)整，因此對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)較小。1.2二套房政策而對(duì)于所謂的放寬二套房，則略顯蒼白無力，更多的還只能從地方的不規(guī)范操作來尋找其對(duì)市場(chǎng)的刺激。其原因在于，早在2007年12月5日中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知中就已經(jīng)提出了關(guān)于第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于本次措施中提到的改善性需求，即人均居住面積低于平均水平可以再購一套房，辦理按揭時(shí)可以視為第一套房，幾乎再次原文提出，國務(wù)院只是以一種更為官方的姿態(tài)將其提升到更高層面。因此，從切實(shí)效果來說，其可產(chǎn)生的影響有限，而更多的只能從中國傳統(tǒng)的“操作”層面來思考。對(duì)于金融政策的未來預(yù)期，逐步顯現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)亦將推動(dòng)央行為了進(jìn)一步刺激消費(fèi)的新一輪降息，因此，降息是切實(shí)可期的。而房貸政策，由于高企的房價(jià)與消費(fèi)者購買力不足之間的矛盾依然存在，完全取消二套房的政策限制存在較大的難度，可能性相對(duì)較小。刺激房地產(chǎn)的政策更多的將通過稅費(fèi)之內(nèi)的降低購房成本的方式進(jìn)行；總的來說，未來兩年房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨更為寬松的金融環(huán)境。2、稅收政策營業(yè)稅減免，引導(dǎo)改善投資新出路“在2008年12月17日國務(wù)院的新政策中對(duì)營業(yè)稅進(jìn)行了重大調(diào)整，不僅降低了納稅年限，同時(shí)還降低了稅基。二手房免征的年限從超過5年縮短到了2年，即超過2年轉(zhuǎn)讓所購住房即可免交營業(yè)稅，同時(shí)，對(duì)于不滿2年的，也降低了營業(yè)稅繳納額?！痹撜邔?duì)市場(chǎng)所能產(chǎn)生的影響相對(duì)較大：首先，該政策可配合改善性需求的釋放。隨著價(jià)格的調(diào)整，市場(chǎng)部分改善性需求釋放的誘因逐步增大；其次，由于目前整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期基本上在2年左右，房價(jià)下調(diào)之后，市場(chǎng)有著大量的資金亟待抄底。營業(yè)稅降低為2年，可推動(dòng)此部分投資者的下單，從而合理的增加市場(chǎng)的投資消費(fèi)的份額，是市場(chǎng)更為健康有序。未來兩三年，調(diào)整將持續(xù)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)必經(jīng)的歷程，重慶房地產(chǎn)也存在著供大于求的壓力，但重慶巨大剛性需求的支撐，土地成本的增加以及開發(fā)商的理性、資金鏈的穩(wěn)定，未來將會(huì)維持量穩(wěn)價(jià)緩升的局面；因此，開發(fā)策略、營銷手段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理搭配則將成為未來競(jìng)爭的主要砝碼；國家在國民經(jīng)濟(jì)增長的壓力下，未來兩三年，將繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持相對(duì)寬松的政策環(huán)境，使市場(chǎng)更加健康有序，增強(qiáng)消費(fèi)者和開發(fā)商的信心，刺激消費(fèi)。1、本屆房交會(huì)參展概況1.1參展企業(yè)概況本次房交會(huì)參展的企業(yè)共計(jì)171家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)112家、中介機(jī)構(gòu)11家、金融機(jī)構(gòu)4家、建材、和裝飾企業(yè)30家、媒體12家、服務(wù)機(jī)構(gòu)2家。本次房交會(huì)參展企業(yè)較前兩屆持續(xù)減少，減少的企業(yè)主要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相比08年秋交會(huì)和09年春交會(huì)分別減少127家、38家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其主要原因是由于近兩屆房交會(huì)外來房地產(chǎn)參展企業(yè)大幅減少。此外還因?yàn)榻衲陿鞘型N，眾多樓盤銷售接近尾盤，且后期無房源供應(yīng)，故無參展需求。圖1：歷屆房交會(huì)企業(yè)參展情況（2006—2009年）（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)）1.2參展項(xiàng)目概況本次房交會(huì)共有165個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目參展，提供可交易商品房面積906萬㎡，其中商品住房面積706萬㎡，非住宅200萬㎡。商品住房中，普通住宅632萬㎡，別墅69.6萬㎡。另外，中介機(jī)構(gòu)提供二手住房房源5.5萬套，建筑面積490萬平方米，非住宅面積43萬平方米。本次房交會(huì)提供的商品房可交易面積與2008年秋交會(huì)基本持平，相比09年春交會(huì)減少約20%，提供的二手房房源相比09年春交會(huì)減少約四成。圖2：歷屆房交會(huì)商品房住宅參展情況（2006—2009年）（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)）2、房交會(huì)成交分析說明：1.本次網(wǎng)上房交會(huì)交易還在進(jìn)行中，文中成交數(shù)據(jù)僅為[10月15日-18日]4天成交數(shù)據(jù)。2.由于07年秋交會(huì)以二手房交易為主，因此歷屆商品房數(shù)據(jù)對(duì)比缺少07年秋交會(huì)數(shù)據(jù)。本次房交會(huì)4日共成交房屋9923件，成交面積95.25萬㎡，成交金額40.11億元，其中商品房交易成交6393件，成交面積63.29萬㎡，成交金額31.15億元，建筑面積成交均價(jià)4922元/㎡，成交均價(jià)創(chuàng)歷屆房交會(huì)新高。本次房交會(huì)成交房屋相比08秋交會(huì)增加1687件，相比09春交會(huì)減少3602件，成交面積、成交金額相比09年春交會(huì)分別減少25.26%、22.46%，商品房成交均價(jià)上漲8.6%。表1：歷年房交會(huì)成交情況對(duì)比（2006—2009年）指標(biāo)06春交會(huì)06秋交會(huì)07春交會(huì)07秋交會(huì)08春交會(huì)08秋交會(huì)09春交會(huì)09秋交會(huì))成交套數(shù)（套總套數(shù)成交面住宅非住宅4.494.01二手房積 總成交成交金住宅非住宅4.46二手房)額（億元總成交成交單住宅非住宅二手房價(jià) 價(jià)（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)，非住宅數(shù)據(jù)由中原研究部整理所得）2.1住宅成交分析本次房交會(huì)商品住宅成交建筑面積59.28萬㎡，比09年春交會(huì)減少19.87萬㎡，減幅25.1%；本次房交會(huì)商品住宅延續(xù)了上半年樓市旺銷的良好勢(shì)頭，成交量相比09年春交會(huì)有所減少，但相比08年秋交會(huì)有大幅的增加，成交價(jià)格則持續(xù)高速上漲，創(chuàng)下歷屆房交會(huì)新高。本次參加房交會(huì)的項(xiàng)目匯聚了樓市中的中堅(jiān)力量，大都處于價(jià)格區(qū)間的上段，因此成為拉高商品住宅成交價(jià)格的主要原因。圖3：歷屆房交會(huì)一手住宅成交情況（2006—2009年）（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)）2.2非住宅成交情況本次房交會(huì)非住宅成交量相比09年春交會(huì)基本持平，但成交均價(jià)大幅下降?？偝山幻娣e4.01萬㎡，增加0.26萬㎡，增幅6.9%；成交金額2.23億元，減少0.91億元，減幅29%；建筑面積成交均價(jià)5561元/㎡，減幅達(dá)33.58%。本次房交會(huì)相比09年春交會(huì)取消了商業(yè)用房、辦公用房契稅減半的優(yōu)惠，但依然保持了較好的成交量，由于中心商業(yè)成交量的減少，所以直接導(dǎo)致了本次房交會(huì)非住宅成交均價(jià)大幅下滑。圖4：歷屆房交會(huì)非住宅成交走勢(shì)（2006—2009年）（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)，非住宅數(shù)據(jù)由中原研究部整理所得）2.3二手房成交情況本次房交會(huì)二手房成交3530件，成交建筑面積31.96萬㎡、成交金額8.96億元，相比09年春交會(huì)分別減少28.2%、36.7%；成交建筑面積均價(jià)2804元/㎡，下降11.8%。二手房成交中，二手住宅成交3471件，成交建筑面積31.60萬㎡，成交金額8.83億元，成交均價(jià)2795元/㎡，與08年秋交會(huì)基本持平，相比09年春交會(huì)有所下滑。本次房交會(huì)二手房供應(yīng)量減少四成，成交量隨之相應(yīng)下滑。圖5：歷屆房交會(huì)二手房成交情況（2006—2009年）（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)）3、房交會(huì)特征3.1五遠(yuǎn)郊城市聯(lián)動(dòng)發(fā)展為加強(qiáng)主城與遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，本次房交會(huì)在主城區(qū)設(shè)立主會(huì)場(chǎng)的同時(shí)，還在萬州、黔江、永川、江津、長壽等五個(gè)遠(yuǎn)郊中心城市設(shè)立分會(huì)場(chǎng)，享受主城同等優(yōu)惠政策，五個(gè)城市將相繼在10月份舉辦房交會(huì)。表2：各分會(huì)房交會(huì)舉辦時(shí)間分會(huì)地區(qū)舉辦時(shí)間江津分會(huì)永川分會(huì)萬州分會(huì)黔江分會(huì)長壽分會(huì)3.2別墅物業(yè)納入優(yōu)惠范圍由于市場(chǎng)持續(xù)著樓市旺銷的良好態(tài)勢(shì)，此次房交會(huì)優(yōu)惠政策相比09年春交會(huì)略有變化。此次房交會(huì)期間住房實(shí)行契稅減半，普通二手住房未滿兩年交易的免營業(yè)稅，高檔二手住房按差額征收營業(yè)稅。主要變化是取消了對(duì)非住宅物業(yè)的稅費(fèi)優(yōu)惠，增加了高檔住房的稅費(fèi)優(yōu)惠。目前我市普通住房的契稅按照1%征收，高檔住房交易契稅為3%，在房交會(huì)期間購買參加現(xiàn)場(chǎng)房交會(huì)和網(wǎng)上房交會(huì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房的，普通住房（獨(dú)棟和聯(lián)排別墅以外的住房）契稅按0.5%征收，高檔住房（獨(dú)棟和聯(lián)排別墅）按1.5%征收。3.3高檔住宅成交比例增多在本次房交會(huì)商品房住宅成交中，90㎡以下商品住宅成交3208件，成交建筑面積22.71萬㎡，成交金額10.21億元，建筑面積成交均價(jià)4495元/㎡；90-120㎡商品住宅成交1435件，建筑面積15.00萬㎡，成交金額6.44億元，建面均價(jià)4291元/㎡；120㎡以上商品住宅成交1308件，成交建筑面積21.57萬㎡，成交金額12.27億元，建面均價(jià)5691元/㎡。從各面積段的成交情況來看，90㎡中小戶型占據(jù)總成交套數(shù)五成，成交均價(jià)也相對(duì)較低；120㎡以上的戶型成交面積和成交金額分別占總成交的37%、43%，成交量明顯增多，這些物業(yè)主要來自花園洋房、別墅等高端物業(yè)，因此也是拉高房交會(huì)商品住宅成交均價(jià)的主要因素。表3：商品住宅各面積段成交情況成交面積段成交套數(shù)成交建筑面積成交金額面積均價(jià)上（信息來源：重慶市網(wǎng)上房地產(chǎn)）3.4成交出現(xiàn)新熱點(diǎn)：沙區(qū)量最大南岸價(jià)最高本次房交會(huì)上，各區(qū)域的成交量和成交價(jià)出現(xiàn)了新的熱點(diǎn)，沙坪壩區(qū)以1726套遙居各區(qū)之首，連續(xù)多年成交量之冠的渝北區(qū)退居第四名；南岸區(qū)成交均價(jià)達(dá)到5989元/㎡，首次成為房價(jià)最高的區(qū)域。表4：各區(qū)域成交情況成交金額（萬元）成交金額（萬元）建面均價(jià)（元/㎡）建面均價(jià)（元/㎡）沙坪壩區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)渝北區(qū)北部經(jīng)開北部高新高新區(qū)經(jīng)開區(qū)渝中區(qū)北碚區(qū)大渡口區(qū)3.5新盤扎堆未來高端產(chǎn)品供應(yīng)量大本次房交會(huì)共有32個(gè)樓盤首次正式亮相參展，其中有8個(gè)樓盤已于房交會(huì)前正式開盤，24個(gè)樓盤為全新潛在項(xiàng)目，即將在年底或明年陸續(xù)推出。從新亮相的樓盤展示情況來看，南岸區(qū)和九龍坡區(qū)新盤最多，北部區(qū)域的新盤供應(yīng)明顯減少。本次房交會(huì)南岸區(qū)共有8個(gè)新盤項(xiàng)目，除新南湖板塊的山千院項(xiàng)目已經(jīng)開盤，其余7個(gè)項(xiàng)目大多預(yù)計(jì)在年底以前推出；九龍坡區(qū)的新盤項(xiàng)目大幅增多，共7個(gè)新盤項(xiàng)目參展，有5個(gè)項(xiàng)目已在房交會(huì)前正式開盤銷售；本次房交會(huì)江北區(qū)新項(xiàng)目明顯減少，只有金科〃太陽海岸一個(gè)潛在項(xiàng)目。從新亮相樓盤的產(chǎn)品形態(tài)來看，高端項(xiàng)目明顯增多，有8個(gè)項(xiàng)目涵蓋了花園洋房產(chǎn)品，其中銀翔〃翡翠谷和澤瑞〃匯景苑兩個(gè)純花園洋房項(xiàng)目均位于南岸茶園新區(qū)；有7個(gè)項(xiàng)目涵蓋了別墅產(chǎn)品，其中有4個(gè)純別墅項(xiàng)目，總規(guī)模超過100萬㎡位于百市驛板塊的常青藤〃緹香小鎮(zhèn)成為別墅中的亮點(diǎn)項(xiàng)目，和記地產(chǎn)攜逸翠莊園首次參加房交會(huì)也吸引了市場(chǎng)的眼球。表5：新亮相樓盤情況個(gè)數(shù)板塊名稱開發(fā)商建筑形態(tài)總規(guī)模(萬備注8南岸區(qū)新南湖山千院恒臵業(yè)洋房、高層盤新南湖天景〃雨山前景臵業(yè)洋房、別墅5預(yù)計(jì)10月底開盤南坪中心協(xié)信城信控股(集團(tuán))高層預(yù)計(jì)年底開盤南濱路融僑城慶)房地產(chǎn)小高層、墅小高層、墅預(yù)計(jì)10月底開盤南濱路東原〃長江產(chǎn)高層不祥茶園新區(qū)銀翔〃翡翠谷銀翔地地產(chǎn)銀翔地地產(chǎn)洋房開盤茶園新區(qū)澤瑞〃匯景苑瑞房地產(chǎn)洋房預(yù)計(jì)年底開盤茶園新區(qū)魯能領(lǐng)秀城能洋房、別墅、高層預(yù)計(jì)2010年上半年開盤7九龍坡區(qū)常青藤〃緹香小鎮(zhèn)常青藤別墅楊家坪青國青城金源利地產(chǎn)高層預(yù)計(jì)明年初開盤楊家坪保利〃心語保利地高層花園產(chǎn)盤楊家坪嶺工高層8盤楊家坪和坤〃和家園和坤臵公司高層盤楊家坪恒大綠洲恒大地產(chǎn)高層、小高層盤華巖山林語團(tuán)高層3渝中區(qū)解放碑創(chuàng)匯首座產(chǎn)高層8.69月首次開盤黃花園協(xié)信〃公館1號(hào)信控股集團(tuán)高層預(yù)計(jì)明年4-5月開盤大坪恒大名都恒大地產(chǎn)高層8月底首次開盤3沙坪壩區(qū)沙濱路板塊華宇金沙時(shí)代團(tuán)高層預(yù)計(jì)2010年初開盤鳳天板塊華宇城團(tuán)畝，建筑面預(yù)計(jì)2010年開盤塊隆鑫天雨方產(chǎn)高層預(yù)計(jì)2010年開盤3渝北區(qū)橋〃玫瑰園團(tuán)高層預(yù)計(jì)12月底開盤空港御城華府業(yè)房、高層預(yù)計(jì)12月底開盤空港重慶國際家紡城涌鑫地產(chǎn)公司公寓、別墅工，開盤日期不詳2北部新區(qū)金開區(qū)逸翠莊園埔地產(chǎn)別墅預(yù)計(jì)10月底開盤新牌坊偉岸〃摩登高層4.5堡岸房地產(chǎn)2高新區(qū)石橋鋪宏宇〃密城產(chǎn)高層8預(yù)計(jì)10月底開盤石橋鋪大城小愛銀高層盤2龍州灣跨越〃城南未來越臵業(yè)一期：小房預(yù)計(jì)年底開盤李家沱都和廣場(chǎng)重慶都司高層預(yù)計(jì)10月底開盤1江北區(qū)溉瀾溪金科〃太陽海岸金科地產(chǎn)別墅1大渡口區(qū)新城板塊晉愉碧怡林畔產(chǎn)別墅畝，一期約預(yù)計(jì)10月底開盤4、各區(qū)域參展概況江北區(qū)本次秋交會(huì)江北區(qū)共有20個(gè)樓盤參展。其中，全新項(xiàng)目僅金科太陽〃海岸1個(gè)，其余均以老項(xiàng)目的持續(xù)銷售為主。參展區(qū)域中觀音橋、龍頭寺以及北濱路片區(qū)相對(duì)活躍。觀音橋—價(jià)格急劇攀升，銷售有增無減。觀音橋片區(qū)參展的5個(gè)項(xiàng)目中包括3個(gè)住宅項(xiàng)目和2個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。其中，光華〃官府國際和XX〃翠海朗園作為觀音橋?yàn)閿?shù)不多的大型居住型社區(qū)，價(jià)格已上調(diào)至7300-8000元/㎡，相比春交會(huì)上漲約1500元/㎡，漲幅高達(dá)25%以上。而旭陽〃朗晴廣場(chǎng)和協(xié)信〃中心作為步行街稀缺的投資產(chǎn)品，價(jià)格均在10000元/㎡以上。該片區(qū)價(jià)格攀升較快，但對(duì)外號(hào)召力依然強(qiáng)勁，銷售情況均突出。寨印象和中渝〃愛都會(huì)均為大中型社區(qū)，但其銷售速度較快，在售組團(tuán)可售房源已不多。再加之華宇〃北城中央當(dāng)期以公寓和商鋪銷售為主，豐業(yè)〃御景銘洲又步入尾盤銷售階段，致使龍頭寺片區(qū)整體房源供應(yīng)緊張，后續(xù)房源將于11月至2010年初陸續(xù)放量。目前，該片區(qū)普通住宅的均價(jià)已上調(diào)至5200-6700元/㎡，相對(duì)其他區(qū)域，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)仍為突出。北濱路—價(jià)格變化不明顯，推盤節(jié)奏較緩慢。北部路片區(qū)參展的4個(gè)項(xiàng)目均為大型中高檔社區(qū)，整體均價(jià)在6800元/㎡以上，一線江景物業(yè)的價(jià)格集中在8000-10000元/㎡不等。北濱路雖云集眾多知名開發(fā)商，但因總價(jià)高、配套相對(duì)欠缺等限制，整體銷售依然屢現(xiàn)瓶頸，例如中海北濱1號(hào)和招商〃江灣城的推盤節(jié)奏仍為緩慢，且消化速度欠佳。而珠江〃太陽城和龍湖〃春森彼岸消化速度相對(duì)較快，但整體供應(yīng)仍顯不足，后期房源將在年底或明年初推出。明山水的市場(chǎng)影響力不強(qiáng)，但慣于采取靈活多變的定價(jià)策略。例如：海爾〃海語江山價(jià)格從4200元/㎡逐月上調(diào)至5200元/㎡，雖波動(dòng)明顯，但仍以低于競(jìng)爭區(qū)域的整體均價(jià)的優(yōu)勢(shì)搶占了大量市場(chǎng)，獲得良好的銷售業(yè)績。而中億〃陽明山水的價(jià)格則根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)大漲大跌的趨勢(shì)，價(jià)格從4750元/㎡直接上調(diào)至6700元/㎡，銷售相對(duì)緩慢。此外，金科〃太陽海岸作為潛在的別墅項(xiàng)目首次亮相房交會(huì)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在11月中旬推出82套聯(lián)排別墅，價(jià)格在1.3萬-1.4萬元/受市場(chǎng)利好刺激，本屆秋交會(huì)江北區(qū)參展樓盤姿態(tài)較高，除了營銷推廣無亮點(diǎn)外，價(jià)格以及促銷上讓步空間均非常小，絕大部分項(xiàng)目只享受一次性9.8折，按揭9.9折和契稅減半的優(yōu)惠，僅個(gè)別項(xiàng)目在開盤當(dāng)天針對(duì)VIP客戶推出總價(jià)3000-40000不等的總房款優(yōu)惠。此外，江北區(qū)后期全新項(xiàng)目較少，僅金科〃太陽海岸和盛創(chuàng)〃尊嶺（未參展）兩個(gè)別墅和花園洋房類項(xiàng)目，一定程度上豐富了江北區(qū)的物業(yè)形態(tài)，為購房者提供了更大選擇空間。渝北區(qū)本次秋季房交會(huì)，渝北兩路版塊有8個(gè)項(xiàng)目參展，其中在售樓盤5個(gè)，潛在項(xiàng)目3個(gè)，參展情況與今年春季房交會(huì)無明顯變化。在售樓盤中主要以銷售前期房源為主，同時(shí)也為后期房源做客戶累積。其中萬科〃渝園在房交會(huì)期間加推29套聯(lián)院別墅，均價(jià)在160萬/套左右。潛在項(xiàng)目中，重慶國際家紡城值得一提。重慶國際家紡城是由重慶涌鑫地產(chǎn)有限公司精心打造的城市復(fù)合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于渝北區(qū)回興，物業(yè)形態(tài)豐富，是集商業(yè)、酒店、辦公、公寓、別墅于一體的城市復(fù)合體，總占地230畝，總建筑面積42萬平方米，其中家紡主題商業(yè)10萬平方米，公寓近20萬平方米，別墅近4萬平方米，地下車庫及倉儲(chǔ)7萬平米。此外，南方康橋推出了其二期全新組團(tuán)——南方康橋〃玫瑰園，該組團(tuán)全為高層建筑物業(yè)形態(tài)，分二期開發(fā)，第一批次4棟樓預(yù)計(jì)今年底推出。北部新區(qū)本次房交會(huì)北部新區(qū)參展樓盤有所減少，共有22個(gè)項(xiàng)目參展。其中，在售項(xiàng)目20個(gè)，潛在項(xiàng)目2個(gè)，參展項(xiàng)目主要集中在金開板塊和新牌坊板塊，以高層物業(yè)為主，洋房及別墅等高端物業(yè)參展有4個(gè)。金開板塊參展樓盤最多，以在售大盤項(xiàng)目為主，包括了綠地，融科，首金，龍湖等在內(nèi)的知名開發(fā)商；其次是新牌坊板塊，該板塊內(nèi)以加州電子校轉(zhuǎn)盤樓盤供應(yīng)較為集中，尤其是長安地產(chǎn)的錦繡城項(xiàng)目一直引領(lǐng)該板塊價(jià)格飆升；高新園版塊由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)無太大變化，所參展項(xiàng)目也多為老盤，并且個(gè)別項(xiàng)目也借此機(jī)會(huì)推出最后一批房源銷售，以期清盤；大竹林板塊作為新興區(qū)域，目前主要以龍湖，金科項(xiàng)目為主，本次也全部參展，供應(yīng)物業(yè)包含了高層，洋房和別墅；冉家壩板塊由于在售項(xiàng)目較少，此次僅有“祈年〃悅城”參展，并于房交會(huì)期間加推物業(yè)，推出的140套房源也基本售罄，參展效果明顯。潛在項(xiàng)目之一是位于金開區(qū)汽博中心旁，由和記黃埔開發(fā)的“逸翠莊園”，該項(xiàng)目的進(jìn)駐也再次印證了北部金開區(qū)高端物業(yè)云集的市場(chǎng)地位，該項(xiàng)目總體量43萬㎡，首期規(guī)劃為聯(lián)排別墅，預(yù)期將以較高的性價(jià)比進(jìn)入市場(chǎng)參與競(jìng)爭；另一潛在項(xiàng)目是位于市公安局附近的“偉岸〃摩登堡”，該項(xiàng)目為全躍戶型，雖然項(xiàng)目體量較小，但交通生活配套方便，預(yù)計(jì)11月開盤銷售。本次房交會(huì)參展樓盤價(jià)格優(yōu)惠并不明顯，且絕大多數(shù)項(xiàng)目無優(yōu)惠，但是銷售價(jià)格方面整體較前期銷售明顯上漲，漲幅跨度較大，在50-1300元/㎡之間；在特價(jià)房方面，也逐漸減少，僅有金科，龍湖旗下物業(yè)推出少量特價(jià)房銷售，且市場(chǎng)效果不明顯。南岸區(qū)本屆秋交會(huì)南岸區(qū)共有28個(gè)項(xiàng)目參展，參展樓盤個(gè)數(shù)依舊居各區(qū)之首，但與今年春交會(huì)相比，參展項(xiàng)目減少3個(gè)但新盤個(gè)數(shù)有所增多，共有8個(gè)新樓盤參展，其中6個(gè)項(xiàng)目為房交會(huì)上首次8個(gè)新項(xiàng)目主要分布于茶園新區(qū)、新南湖和南濱路片區(qū)。新南湖片區(qū)的山千院于房交會(huì)首日開盤銷售，推出高層和洋房產(chǎn)品，價(jià)格與周邊同類項(xiàng)目相當(dāng)，由于前期客戶積累不充足，樓盤宣傳力度小，加上自身產(chǎn)品和價(jià)格無明顯優(yōu)勢(shì)，因此開盤當(dāng)天銷售情況一般；學(xué)府大道片區(qū)又一高端項(xiàng)目—天景〃雨山前，以洋房為主，輔以少量的別墅產(chǎn)品，將于近期正式開盤發(fā)售；南濱路的融僑半島將于本月底隆重推出3期—融僑城，該項(xiàng)目占地1500畝，且以開發(fā)高端類物業(yè)為主，濱江洋房、別墅和板式小高層，因其地理位臵優(yōu)越，江景資源豐富，產(chǎn)品舒適度高，加上融僑大社區(qū)的完美配套，故深受客戶的青睞，預(yù)計(jì)首期開盤價(jià)格8000元/㎡—10000元/㎡不等；茶園新區(qū)新亮相的2個(gè)項(xiàng)目均為洋房，銀翔〃翡翠谷50萬㎡的托斯卡納風(fēng)情洋房；另一個(gè)規(guī)模較小的澤瑞〃匯景苑以3600元/㎡的套內(nèi)均價(jià)吸引眾多購房者的眼球；此外，協(xié)信城、東原〃長江畔1891和魯能領(lǐng)秀城則以樓盤形象展示為主，項(xiàng)目具體情況不詳。從本次房交會(huì)調(diào)研可知，南岸區(qū)樓盤價(jià)格與前2月相比，整體呈上揚(yáng)的趨勢(shì)，受市場(chǎng)大環(huán)境的影響，價(jià)格上漲幅度較大，從每平米上漲100元—2000元不等，且多數(shù)集中在400元/㎡—700元/㎡。同時(shí)本屆房交會(huì)該區(qū)域的優(yōu)惠幅度和促銷活動(dòng)甚少，大多為平時(shí)的銷售折扣，再享受房交會(huì)契稅減半的優(yōu)惠。而且相比往年的房交會(huì)，實(shí)際成交價(jià)格更加明朗化。本屆房交會(huì)區(qū)域內(nèi)備受關(guān)注的項(xiàng)目主要是新盤及市場(chǎng)知名度較高的大盤。如：南濱路的融僑城、彈子石的中海國際社區(qū)、南坪中心綜合體項(xiàng)目萬達(dá)廣場(chǎng)還有性價(jià)比較高的澤瑞〃匯景苑，現(xiàn)場(chǎng)人氣相對(duì)較旺。本次秋季房交會(huì)巴南區(qū)共有9個(gè)項(xiàng)目參展，其中有2項(xiàng)目為房交會(huì)上首次亮相。目前巴南在售項(xiàng)目中，魚洞和龍州灣板塊在售項(xiàng)目多為尾盤銷售，因此，本次參展樓盤主要集中在李家沱和渝南大道板塊。在參展樓盤中，龍州灣板塊全新項(xiàng)目跨越〃城南未來正式亮相，該項(xiàng)目總建筑面積50萬㎡，集濱江住宅、公寓、五星級(jí)酒店、商業(yè)、文博中心于一體的城市綜合體，龍州灣板塊作為巴南新興板塊，開發(fā)潛力較大，目前已有金源，柏樹，康利爾，浩立等開發(fā)商拿地并同步開發(fā)，預(yù)計(jì)明年該板塊供應(yīng)量將增加。此外，李家沱另一全新項(xiàng)目都和廣場(chǎng)，也正式面市，該項(xiàng)目位于李家沱中心，整體規(guī)劃為7層商業(yè)裙樓（含地下建筑三層）+4棟高層住宅。項(xiàng)目配套建設(shè)10000多平方米的市民休閑廣場(chǎng)及商業(yè)步行街。都和廣場(chǎng)將打造成為一個(gè)集購物、休閑、商住為一體的大型城市商業(yè)綜合體，投資潛力較大，預(yù)計(jì)10月底將正式發(fā)售。從所有參展樓盤來看，整體成交單價(jià)均有所上漲，其中位于李家沱精裝項(xiàng)目恒大城，由于其開發(fā)商恒大地產(chǎn)即將上市，因此從國慶之后恒大在售項(xiàng)目成交單價(jià)均上漲約1000元/㎡，目前高層成交單價(jià)6200元/㎡。由洋房小高層組成的大型住宅社區(qū)曦圓柳鎮(zhèn)，9月推出三期洋房組團(tuán)，目前成交均價(jià)5850元/㎡，與6月成交單價(jià)相比上漲約1500元/㎡，目前三期洋房組團(tuán)銷售接近尾聲，即將推出三期小高層。渝南大道藍(lán)光〃十里藍(lán)山一期別墅組團(tuán)剩余房源不足10套，二期洋房組團(tuán)8月成交單價(jià)整體上漲1000元/㎡，目前銷售平平，與漲價(jià)前相比成交量有所減少。房交會(huì)期間，各項(xiàng)目持續(xù)銷售，主要以消化前期房源為主。本次秋交會(huì)各樓盤促銷力度較小，整體銷售價(jià)格與以往相比均有所上漲。九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)本次秋季房交會(huì)共有14個(gè)項(xiàng)目參展，比今年春季房交會(huì)減少1個(gè)，其中有7個(gè)項(xiàng)目作為新項(xiàng)目首次參展。其中除常青藤〃緹香小鎮(zhèn)、恒大綠洲及保利〃心語花園屬于體量在20萬〃以上的新項(xiàng)目外，其余均為體量在10萬㎡左右的項(xiàng)目。值得一提的是首次參展的別墅項(xiàng)目常青藤〃緹香小鎮(zhèn)，該項(xiàng)目總建筑面積100萬余㎡位于九龍坡陶家鎮(zhèn)，其中一期產(chǎn)品定位為純獨(dú)棟別墅，預(yù)計(jì)今年年底面世開放。另一豪宅項(xiàng)目——恒大綠洲，房交會(huì)期間主要供應(yīng)一期開盤所剩房源，盡管打出最高優(yōu)惠5萬元廣告吸引眼球，但折后均價(jià)依然高達(dá)8000左右。體量13萬方的新項(xiàng)目青國青城，位于楊家坪九龍山，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃6棟樓，預(yù)計(jì)明年初面市。該區(qū)域本次參展項(xiàng)目大多是無房源可售，目的是為后期加推房源做客戶積累。而部分有房源銷售的項(xiàng)目除已有的優(yōu)惠政策契稅減半，大多是延續(xù)以往的基本折扣及價(jià)格。除金科其下的西城大院及陽光小鎮(zhèn)，均推出契稅全免，送大修基金，送一年月供的優(yōu)惠。高新區(qū)本次房交會(huì)高新區(qū)參展樓盤共計(jì)8個(gè)，參展項(xiàng)目數(shù)比春交會(huì)減少6個(gè)。參展項(xiàng)目減少的原因之一為前期房交會(huì)亮相過的項(xiàng)目已結(jié)束銷售或者臨近尾聲。另一原因?yàn)樵搮^(qū)域的新增項(xiàng)目體量小并已做好了足夠的客戶累計(jì)，故未參加本次的房交會(huì)。如，該區(qū)域的新增項(xiàng)目——位于謝家灣的首創(chuàng)iHOME，并未設(shè)展，但有派送宣傳單。參展項(xiàng)目中，宏宇〃密城及大城小愛為首次亮相，體量分別為8萬㎡和15萬㎡。宏宇〃密城位于歇臺(tái)子小學(xué)旁，預(yù)計(jì)在本月底亮相。大成小愛位于石橋鋪版塊，一期于本月24號(hào)開盤，此次參展也為后期房源做客戶累積。價(jià)格方面，參展項(xiàng)目均無明顯的價(jià)格優(yōu)惠。沙坪壩區(qū)本屆房交會(huì)沙坪壩區(qū)參展樓盤共計(jì)14個(gè)，參展項(xiàng)目的總體量約712萬㎡，項(xiàng)目數(shù)和總體量與去年秋交會(huì)相比有一定提升。參展項(xiàng)目以高層為主，含少量別墅。參展樓盤主要集中在中心板塊、參展項(xiàng)目中，中心板塊目前是沙區(qū)的熱點(diǎn)之一，目前已逐漸顯現(xiàn)出以三峽廣場(chǎng)為中心，向四周區(qū)域輻射的發(fā)展趨勢(shì)，“融僑〃諾丁陽光”、“煌華〃新紀(jì)元”、“融匯〃國際溫泉的項(xiàng)目悉數(shù)參展，“融匯〃國際溫泉城”一期售完，二期“上筑”組團(tuán)開始銷售，大盤、品牌、位臵等品質(zhì)使其銷售較好，在沙區(qū)樹立起大盤的形象；“煌華〃新紀(jì)元”目前在售1、3號(hào)樓，價(jià)格提升較大；“融僑〃諾丁陽光”房源基本推出完畢，目前主要是消化剩余房源。在大學(xué)城板塊，本次房交會(huì)龍湖攜“睿城”和“東橋郡”參展，“睿城”已進(jìn)入收官階段，只剩極少尾盤銷售；“東橋郡”為龍湖在大學(xué)城的2號(hào)地塊啟動(dòng)項(xiàng)目，規(guī)劃為別墅社區(qū)，目前主推聯(lián)排別墅，價(jià)格較前階段有所上漲；位于“睿城”斜對(duì)面的“東方劍橋”靠近重大校區(qū)，面積區(qū)間在28-94㎡，價(jià)格適中，銷售情況較好，前期推出的房源基本售完；“富力城”本次未參展。鳳天板塊本次有2個(gè)樓盤參展，“富洲新城”在沉寂多時(shí)后推出2號(hào)樓，成交價(jià)格與前期樓棟有一定提升；“藍(lán)溪谷地”目前折扣較少，價(jià)格提升較大，但銷售良好。嘉〃江楓美岸”，目前以前期剩余房源銷售為主，2期暫未推出。華宇集團(tuán)在本次房交會(huì)上引人注目，除“華宇〃秋水長天”參展外，同時(shí)攜“華宇〃金沙時(shí)代”、“華宇城”亮相，“華宇〃金沙時(shí)代”位于華宇金沙港灣旁，規(guī)劃為高層，約40萬㎡，預(yù)計(jì)明年初面市；“華宇城”位于沙區(qū)鳳天板塊，規(guī)劃約90萬㎡，預(yù)計(jì)明年面市。此外隆鑫小龍坎項(xiàng)目“天雨方”亮相，預(yù)計(jì)明年初面市。大渡口區(qū)本次房交會(huì)大渡口區(qū)只有2個(gè)項(xiàng)目參展。其中，“晉愉〃碧怡林畔”為首次亮相的項(xiàng)目，占地約400畝，規(guī)劃為獨(dú)棟、聯(lián)排，其主力戶型199-334㎡，預(yù)計(jì)10月底開盤發(fā)售。在本次秋交會(huì)上，大渡口區(qū)的參展樓盤較少，一方面是由于區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度相對(duì)于其他區(qū)域還比較落后，另一方面本區(qū)域現(xiàn)階段主要以消化現(xiàn)有存量房源為主，新盤或加推較少。“晉愉嶺?！淅浯洹蹦壳爸饕N售前期推出房源，價(jià)格略有上調(diào)。大渡口區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平淡，區(qū)域目前暫無大盤、新盤面市，也暫無品牌開發(fā)商進(jìn)入，本區(qū)內(nèi)的樓盤主要以庫存銷售為主，價(jià)格略有調(diào)整，但波動(dòng)不大。渝中區(qū)本次秋交會(huì)渝中區(qū)共有10個(gè)項(xiàng)目參展，其中有3個(gè)項(xiàng)目首次亮相房交會(huì)，解放碑中心板塊項(xiàng)目創(chuàng)匯首座，集精裝公寓、LOFT寫字間、商場(chǎng)及商務(wù)會(huì)所多種業(yè)態(tài)于一體，作為金融街上目前唯一在售項(xiàng)目，9月首次開盤以來銷售較好，截止房交會(huì)共分三次推出290余套房源，銷售率達(dá)到93%，成交單價(jià)同時(shí)上漲1000元/㎡。協(xié)信黃花園全新項(xiàng)目協(xié)信〃公館1號(hào)，總建筑規(guī)模15萬㎡，項(xiàng)目由3棟52F超高層和1棟33F高層組成，面積80-280㎡，預(yù)計(jì)明年4-5月開盤銷售。大坪板塊恒大名都首次亮相房交會(huì)，該項(xiàng)目由高層和小高層組成，打造全精裝高檔社區(qū)，以大戶型為主。該項(xiàng)目8月底首次開盤，目前已推出3棟高層，3棟小高層，10月成交單價(jià)整體上漲1000元/㎡，由于單價(jià)較高加上戶型較大等原因，小高層銷售較緩慢，而高層銷售率達(dá)到70%。本次參展項(xiàng)目集中在大坪和解放碑板塊，大坪板塊協(xié)信〃阿卡迪亞高層組團(tuán)君臨天下房交會(huì)期間正式發(fā)售，成交均價(jià)6490元/㎡，面積區(qū)間79-211㎡，由于其地理環(huán)境較好，加上房交會(huì)期間優(yōu)惠，開盤銷售過半。協(xié)信〃云粞谷目前剩余30余套房源，銷售接近尾聲。解放碑超高層項(xiàng)目元/㎡。瑞安〃重慶天地目前板式小高層銷售接近尾聲，發(fā)售精裝高層房源，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)約9000此次房交會(huì)期間渝中區(qū)銷售房源210余套，成交面積2.04萬㎡。整體促銷折扣與以往變化不大，受到目前成交單價(jià)上漲的影響，整體成交量有所減小。1、重慶市發(fā)展格局及茶園新區(qū)簡介圖：重慶市發(fā)展格局重慶是一個(gè)多中心的組團(tuán)式組合城市，各個(gè)中心帶動(dòng)著各自周邊區(qū)域發(fā)展；重慶隨著城市的發(fā)展，目前向周邊區(qū)拓展，向北是主要發(fā)展方向；東部的茶園新城、西部的大學(xué)城以及南部新城是未來城市外拓發(fā)展的承接區(qū)；茶園新城作為重慶城市發(fā)展的主要外拓承接區(qū)之一，是城市發(fā)展的主要副中心之一，是未來南岸區(qū)的新行政中心。2、茶園新區(qū)現(xiàn)狀2.1整體概況相比重慶其他主要新區(qū)由市級(jí)政府牽頭發(fā)展，茶園由區(qū)級(jí)政府發(fā)展的支持力度小得多，同時(shí)，茶園目前實(shí)行多頭管理，相互之間獨(dú)立行動(dòng)，缺乏有效的統(tǒng)籌。重慶主要新區(qū)牽頭政府組織單位推進(jìn)速度北部新區(qū)重慶市政府北部新區(qū)管委會(huì)★★★★西永新區(qū)重慶市政府西永產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)★★★★茶園新區(qū)南岸區(qū)政府茶園管委會(huì)、長江工業(yè)園管委★★會(huì)、東港工業(yè)園管委會(huì)圖：其他各大新區(qū)現(xiàn)狀示意茶園新城自2000年開始開發(fā)建設(shè)以來，目前開發(fā)實(shí)施主要體現(xiàn)在幾大工業(yè)園區(qū)和部分基礎(chǔ)設(shè)施，開發(fā)推進(jìn)緩慢。圖：茶園新區(qū)已開發(fā)建成區(qū)整個(gè)茶園新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域是目前茶園管委會(huì)周邊，也就是本項(xiàng)目附近，靠近玉馬路沿線，但周邊很多商業(yè)都是臨時(shí)建筑，未來要拆遷。茶園新城區(qū)以通江大道為主軸，沿通江大道兩側(cè)縱深發(fā)展，呈現(xiàn)以主軸帶動(dòng)區(qū)域縱深發(fā)展的南北向帶狀城市格局。茶園新目前開發(fā)建設(shè)主要在通江大道沿線，各個(gè)功能沿通江大道兩側(cè)規(guī)劃。圖：茶園新區(qū)發(fā)展布局目前茶園新城的城市功能主要以工業(yè)生產(chǎn)和居住為主，其他城市功能未能得到承載。圖：茶園目前城市功能分布圖茶園新區(qū)目前已經(jīng)呈現(xiàn)的功能區(qū)主要包括茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園、新開發(fā)居住區(qū)（同景國際城、長青湖、坡嶺頓、慶隆南山高爾夫以及公務(wù)員小區(qū)）以、長生鎮(zhèn)居民區(qū)、茶園管委會(huì)等行政單位、花街商業(yè)配套等；各功能區(qū)中以工業(yè)園區(qū)（茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園）和各個(gè)居住區(qū)所占的體量最大；茶園新城目前人口主要由園區(qū)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)人群和房地產(chǎn)開發(fā)的入住業(yè)主構(gòu)成的外來人群，除此之外為本地原著民，各個(gè)群體由于消費(fèi)理念的差異呈現(xiàn)多元化的消費(fèi)層次。表：目前入住人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)人群有效常住人口數(shù)量人群具象化消費(fèi)層次企業(yè)產(chǎn)業(yè)工人4萬人園區(qū)多為低端的加工型產(chǎn)業(yè)，工人多為外來農(nóng)民工，收入較低，消費(fèi)層次也不高低檔企業(yè)管理人員相對(duì)層次較高，但數(shù)量有限商品房業(yè)主目前茶園新城社區(qū)入住人口不多原著居民有效消費(fèi)人口數(shù)量有限低檔2.2交通目前茶園新城與市中心只有一條主要道路連接，大眾心里距離較遠(yuǎn)，茶園內(nèi)部目前也只建成兩條主干道，交通體系還是線性形態(tài)，形成網(wǎng)狀道路體系還需要時(shí)間，完全城市化快速發(fā)展尚需時(shí)間。圖：茶園目前對(duì)外對(duì)內(nèi)交通情況通江大道玉馬路茶園新區(qū)——主城中心區(qū)：內(nèi)環(huán)高速（真武山隧道）茶園內(nèi)部主要道路：玉馬路、通江大道其余道路：茶園工業(yè)園內(nèi)部道路網(wǎng)、長江工業(yè)園內(nèi)部道路網(wǎng)2.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前茶園新城以工業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，三產(chǎn)比例低，其二產(chǎn)主要以加工制造等中低端產(chǎn)業(yè)為主。表：茶園目前各產(chǎn)業(yè)占有比例產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)裝備制造業(yè)機(jī)電控股、長江電工、迪馬實(shí)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)TCL、美的、國虹包裝印刷業(yè)宏勁印務(wù)、樂緣彩印生物制藥產(chǎn)業(yè)萊美藥業(yè)、時(shí)針閣藥業(yè)紡織服裝業(yè)雅戈?duì)柗椘渌a(chǎn)業(yè)華輝涂料、安吉爾飲水資料來源：茶園新區(qū)官方網(wǎng)站雖然與發(fā)展多年的老工業(yè)園區(qū)有著一定的差距，但隨著園區(qū)的逐漸成熟，產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始進(jìn)入良性發(fā)展階段。表：各工業(yè)園區(qū)引入代表性企業(yè)工業(yè)園區(qū)代表性企業(yè)西永工業(yè)園HP研發(fā)中心、IBM數(shù)據(jù)中心、亞翔系統(tǒng)、中科方德軟件等共41家企業(yè)入住九龍工業(yè)園沃爾瑪、五十鈴、ABB、雅馬哈、精工集團(tuán)、佳通輪胎、椿中島等世界知名企業(yè)；建設(shè)集團(tuán)、隆鑫集團(tuán)、徐工集團(tuán)、北方奔馳、恒勝摩托、勁隆摩托等國內(nèi)知名企業(yè)。茶園工業(yè)園長江工業(yè)園澳柯瑪、桐君閣、交科院、長江電工集團(tuán)、雅戈?duì)?、迪馬、伊士頓表：03-07年茶園工業(yè)園內(nèi)引入企業(yè)個(gè)數(shù)年限企業(yè)個(gè)數(shù)3實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值（億）5資料來源：茶園新區(qū)管理委員會(huì)官方網(wǎng)站2.4區(qū)域內(nèi)配套茶園新城目前商業(yè)配套主要以管委會(huì)對(duì)面的花街和長生鎮(zhèn)商業(yè)為主，主要經(jīng)營餐飲和住宿類，體量較小，檔次低。圖：現(xiàn)有商業(yè)配套分布圖本項(xiàng)目花街是目前茶園新城主要的商業(yè)配套，主要經(jīng)營餐飲、酒店住宿、生活配套及少量建材，整體規(guī)劃雜亂，檔次較低；長生鎮(zhèn)商業(yè)主要針對(duì)原著民的生活配套為主，部分餐飲；同景國際城會(huì)所前已有一天50米左右的商業(yè)街開始銷售，目前正在出售，個(gè)別商家開始經(jīng)營，主要以社區(qū)商業(yè)為主。2.5房地產(chǎn)市場(chǎng)概況茶園新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年培育，目前發(fā)展較為緩慢，僅有幾個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，并未完全形成房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)大盤林立，但開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)，對(duì)區(qū)域打造的把控能力弱。在商業(yè)配套的打造上，除同景外，其他項(xiàng)目都為社區(qū)配套商業(yè)。表：區(qū)內(nèi)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況開發(fā)商品牌長青湖本土非實(shí)力開發(fā)商動(dòng)工2累計(jì)開發(fā)50萬m同景國際城外來非品牌公司動(dòng)工2累計(jì)開發(fā)50萬m慶隆南山高爾夫本土二線品牌動(dòng)工2累計(jì)開發(fā)33萬m坡嶺頓小鎮(zhèn)本土非實(shí)力開發(fā)商動(dòng)工累計(jì)開發(fā)11萬m中鐵山水天下外來公司動(dòng)工累計(jì)開m資料來源：中原研究表：目前開發(fā)項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目體量長青湖占地3500畝，總建面90萬方同景國際城占地3000畝，總建面200萬方中鐵山水天下總建面43萬方慶隆南山高爾夫占地3300畝，總建面224萬方坡嶺頓小鎮(zhèn)魯能領(lǐng)秀城資料來源：中原研究3、茶園新區(qū)未來規(guī)劃及實(shí)施情況3.1整體發(fā)展方向茶園新區(qū)志在建設(shè)成為重慶市的現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和最具活力的現(xiàn)代化生態(tài)城市，未來交通發(fā)展加之其區(qū)位關(guān)系與南坪商圈和彈子石南CBD構(gòu)成黃金三角。圖：茶園區(qū)位示意茶園新城規(guī)劃面積120平方公里，可建設(shè)面積74平方公里，人口50萬；茶園新城區(qū)是以發(fā)展新型工業(yè)，現(xiàn)代物流、國際會(huì)展、都市旅游四大產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的重慶東茶園新城未來主要以工業(yè)、居住、商業(yè)和行政功能為主，是東部新城的商業(yè)、商務(wù)、金融、產(chǎn)業(yè)信息、醫(yī)療和行政中心，承載著重慶東部新城核心的城市功能。圖：城市功能分布3.2交通規(guī)劃未來茶園新城與將有多條城市快速干道和主城中心區(qū)域相連，將大力提升茶園與主城的聯(lián)系，同時(shí)內(nèi)部道路體系逐漸網(wǎng)狀化，將會(huì)推進(jìn)茶園的快速發(fā)展。圖：交通規(guī)劃圖對(duì)區(qū)域價(jià)值高度提升有極大作用的幾大關(guān)鍵交通要道都預(yù)期在3~5年內(nèi)相繼竣工。表：交通規(guī)劃具體實(shí)施計(jì)劃時(shí)間表連接范圍開完工時(shí)間對(duì)區(qū)域價(jià)值提升評(píng)價(jià)慈母山隧道江北嘴CBD及整個(gè)北部，僅需南山隧道南岸區(qū)濱江路、南岸CBD，僅待定，但預(yù)計(jì)很快動(dòng)工東水門大橋解放碑CBD，僅需15分鐘2010年竣工輕軌6號(hào)線解放碑、北部新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園2013年竣工外環(huán)高速連接周邊區(qū)縣05年動(dòng)工中環(huán)高速-07年動(dòng)工輕軌8號(hào)線待定3.3產(chǎn)業(yè)規(guī)劃按照茶園新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到2012年，新區(qū)將重點(diǎn)培育消費(fèi)類電子、裝備制造業(yè)兩大支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元。茶園新城三大工業(yè)園區(qū)各自有著明確的產(chǎn)業(yè)定位，形成相互依存互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)集群，通過工業(yè)二產(chǎn)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。園區(qū)簡介：重慶市工商聯(lián)和南岸區(qū)人民政府為了促進(jìn)海內(nèi)外華裔投資重慶，參與西部大開發(fā)而共同建設(shè)的涉外型工業(yè)園區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：“高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、生態(tài)型”重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：機(jī)械行業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、都市工業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)：遠(yuǎn)和礦山機(jī)械、超科實(shí)業(yè)、建峰實(shí)業(yè)東港工業(yè)園：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃目標(biāo)：以引進(jìn)投資規(guī)模大、技術(shù)水平高、經(jīng)濟(jì)效益好及環(huán)保型的項(xiàng)目為主要目標(biāo)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代港務(wù)倉儲(chǔ)物流、特種船舶、新能源新材料、生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)：重慶船舶公司、特種船舶公司、川東船舶廠茶園工業(yè)園：規(guī)模：5平方公里產(chǎn)業(yè)規(guī)劃目標(biāo)：以引進(jìn)投資規(guī)模大、技術(shù)水平高、經(jīng)濟(jì)效益好及環(huán)保型的項(xiàng)目為主要目標(biāo)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：電子電器（IT）制造業(yè)、機(jī)械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)，生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)代表企業(yè)：TCL、美的、雅戈?duì)?、長江電工、迪馬實(shí)業(yè)。長江工業(yè)園內(nèi)新興的500畝工業(yè)總部基地，將帶來大量產(chǎn)業(yè)內(nèi)的高端人群，提升區(qū)域形象。3.4其他政府的搬遷對(duì)茶園新區(qū)發(fā)展注入全新的、強(qiáng)勢(shì)的政府產(chǎn)業(yè)，因此將會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)值提升，催生房地產(chǎn)的快速發(fā)展，從而帶動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展。3.5房地產(chǎn)未來發(fā)展初判茶園新區(qū)近年來居住用地出讓量小，可以預(yù)見茶園未來短時(shí)間內(nèi)潛在項(xiàng)目數(shù)量少，還暫時(shí)無法像大學(xué)城一樣成為主城區(qū)內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。拿地開發(fā)商多為本地中小開發(fā)企業(yè)，目前只有魯能一家知名開發(fā)商，多數(shù)開發(fā)企業(yè)對(duì)區(qū)域把控能力弱，龍頭企業(yè)的缺乏將導(dǎo)致區(qū)域土地?zé)o法迅速炒熱。從規(guī)模來看，未來仍以大盤開發(fā)為主導(dǎo)，輔以少量中小規(guī)模項(xiàng)目。表：近年茶園土地出讓情況開發(fā)商名稱地塊標(biāo)號(hào)容積率重慶天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司≤1.5重慶天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司≤1.5重慶魯能英大臵業(yè)有限公司茶園新城區(qū)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A25-1/01等宗地重慶澤瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茶園-鹿角組團(tuán)F分區(qū)F04/01號(hào)宗地≤1.8重慶正揚(yáng)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司南岸區(qū)茶園F分區(qū)F21-4/01宗地≤3重慶廣萬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茶園新城區(qū)I標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)合計(jì)建筑面積：約3468744㎡4、區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿︻A(yù)判4.1區(qū)域未來整體發(fā)展方向政府搬遷：南岸區(qū)政府遷建茶園新區(qū)勢(shì)必會(huì)為茶園的發(fā)展提供強(qiáng)有力的動(dòng)力，同時(shí)政治、經(jīng)濟(jì)重心向茶園轉(zhuǎn)移，茶園的南岸區(qū)中心、重慶市城市副中心地位越來越明顯和突出。交通方面：隨著交通系統(tǒng)的改善和提升，極大的拉近與主城的距離，茶園新區(qū)將成為距CBD核心區(qū)最近的新城，將充分享受主城內(nèi)的大配套，區(qū)域價(jià)值將得到極大的提升。圖：幾大園區(qū)距CBD區(qū)位示意距市中心北部高新園西永微電園九龍園區(qū)茶園配套方面：隨著區(qū)域內(nèi)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的逐步開發(fā)，入住的居住人口和產(chǎn)業(yè)人口增多，各類配套將逐步得到完善。中原認(rèn)為，在未來幾年內(nèi)，茶園將由目前的初級(jí)發(fā)展階段，以更快的速度向快速發(fā)展階段邁進(jìn)，區(qū)域價(jià)值區(qū)域形象都將得到極大的提升。而目前帶狀發(fā)展城市格局，結(jié)合帶狀城市發(fā)展形態(tài)，未來注定最先成熟的區(qū)域是沿通江大道兩側(cè)，同時(shí)根據(jù)區(qū)域目前開發(fā)的進(jìn)度，本項(xiàng)目所在的新區(qū)南邊相比北邊成熟時(shí)間早。圖：茶園新區(qū)發(fā)展階段表：茶園新區(qū)價(jià)格定性預(yù)測(cè)萌芽階段初級(jí)階段快速發(fā)展階段成熟階段項(xiàng)目價(jià)值+區(qū)域炒作價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值+區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)區(qū)域價(jià)值+項(xiàng)目價(jià)值4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展方向中原認(rèn)為，盡管目前茶園新區(qū)區(qū)域價(jià)值并未得到充分發(fā)揮，但是在未來3~5年隨著政府搬遷大量資金投入政務(wù)新區(qū)建設(shè)、重點(diǎn)發(fā)展其規(guī)劃產(chǎn)業(yè)、交通路網(wǎng)成熟快速加快與主城區(qū)融合，以及大量品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐后，其區(qū)域價(jià)值將得到極大的提升，茶園新區(qū)極其有望成為3年后城市開發(fā)熱土，以異軍突起的姿態(tài)出現(xiàn)在重慶未來的版圖上。對(duì)于本項(xiàng)目而言，目前取得土地將是土地價(jià)格較低時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，在不久的將來，將隨著區(qū)域的價(jià)值凸現(xiàn)，項(xiàng)目價(jià)值才能得到充分發(fā)揮，中原需提醒的是，在近3年內(nèi)，項(xiàng)目將跟隨區(qū)域的成熟而成熟，將暫時(shí)無法取得突破性進(jìn)展。1、價(jià)值點(diǎn)分析表：項(xiàng)目資源價(jià)值分析資源描述資源價(jià)值等級(jí)資源價(jià)值評(píng)價(jià)項(xiàng)目資源價(jià)值水庫資源、原生態(tài)山地區(qū)域內(nèi)大盤自然資源優(yōu)美，本項(xiàng)目無特別優(yōu)勢(shì)，但主城區(qū)內(nèi)這樣的項(xiàng)目較稀缺區(qū)域內(nèi)資源價(jià)值距目前的商業(yè)中心距離近，但無公共交通，步行約10分鐘，未來的商業(yè)中心在同景國際處。相對(duì)其他項(xiàng)目，本項(xiàng)目在配套上無特殊優(yōu)勢(shì)區(qū)域價(jià)值重慶著力打造的東部新城，在主城各區(qū)中以自然環(huán)境優(yōu)美著稱。城市級(jí)新城價(jià)值將大于一切2、價(jià)值點(diǎn)梳理表：區(qū)域內(nèi)大盤資源價(jià)值對(duì)比分析對(duì)比分析項(xiàng)目內(nèi)資源③﹥①﹥②區(qū)域內(nèi)資源②﹥①﹥③②：同景國際③：慶隆高爾夫3、結(jié)論相比同區(qū)域其他大盤項(xiàng)目而言，項(xiàng)目本身資源有一定優(yōu)勢(shì)，區(qū)域配套上略差，但區(qū)域價(jià)值目前在發(fā)展階段的低位，在后期將取得極大的突破，本項(xiàng)目在后期如能加強(qiáng)本身資源的打造，配合區(qū)域配套，將有望實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。第二部分競(jìng)爭市場(chǎng)研究1、界定原則新區(qū)發(fā)展初期，客戶主要來源區(qū)域即為競(jìng)爭區(qū)域；新區(qū)各發(fā)展階段客戶來源有所不同，發(fā)展初期，主要競(jìng)爭區(qū)域?yàn)閮r(jià)格洼地產(chǎn)生的客戶重疊區(qū)域，如北部新區(qū)與三北區(qū)域；大學(xué)城與沙坪壩區(qū)域，而本項(xiàng)目所在茶園新區(qū)，發(fā)展初期的最大競(jìng)爭區(qū)域?yàn)槟习秴^(qū)售價(jià)相對(duì)較低區(qū)域，如渝南大道沿線板塊、新南湖板塊；發(fā)展后期客戶群會(huì)根據(jù)新區(qū)交通、產(chǎn)業(yè)等發(fā)展的升級(jí)而逐步擴(kuò)大；茶園新區(qū)未來主要交通改變?yōu)槟仙剿淼?、慈母山隧道的開通，距離較近的區(qū)域則成為競(jìng)爭區(qū)域，如彈子石板塊；新區(qū)發(fā)展初期，由于價(jià)格和產(chǎn)品形態(tài)原因?qū)е驴蛻舾?jìng)爭的區(qū)域，如巴南區(qū)性價(jià)比洋房項(xiàng)目與茶園新區(qū)項(xiàng)目共同競(jìng)爭南岸客戶，巴南區(qū)相關(guān)項(xiàng)目成為茶園板塊前期競(jìng)爭對(duì)手；新區(qū)發(fā)展中期，區(qū)域內(nèi)部則成為最大的競(jìng)爭。2、競(jìng)爭區(qū)域界定茶園新區(qū)發(fā)展階段競(jìng)爭區(qū)域備注發(fā)展初期渝南大道沿線板塊、新南湖板塊、巴南區(qū)性價(jià)比洋房項(xiàng)目、茶園板塊南坪板塊、巴南區(qū)板塊主要為價(jià)格的競(jìng)爭發(fā)展中后期茶園板塊說明：由于渝南大道沿線與新南湖板塊目前在售項(xiàng)目少，兩大板塊客戶重疊性高，因此我們把兩大板塊合并分析主城區(qū)內(nèi)中檔居住片區(qū)，憑借濃厚的居住氛圍，吸引由于交通原因受經(jīng)濟(jì)所限不能或不愿離開城市居住的一次和二次臵業(yè)人口。在區(qū)界劃分上，主要是屬于南部經(jīng)開區(qū)范圍，以江南立交（即四公里立交）為起點(diǎn)，學(xué)府大道以西范圍內(nèi)，南湖路、海峽路、黃鶴路沿線房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，且產(chǎn)品質(zhì)素、產(chǎn)品類型、價(jià)格等相對(duì)趨同，本次分析將其統(tǒng)稱為“大南湖板塊”。南部經(jīng)開區(qū)原有大量的工業(yè)企業(yè)，逐步遷往茶園和其他區(qū)域，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出、教育、生活配套的成熟使得大南湖板塊自2005年開始逐漸成為南岸區(qū)中端房地市最為活躍的板塊，經(jīng)過近幾年的集中開發(fā)，區(qū)域地塊的減少，區(qū)域開發(fā)逐步進(jìn)入尾聲，向周邊區(qū)域延展。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征2.1板塊供應(yīng)市場(chǎng)表：在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)戶型配比（m2）萬友.七季城高層山千院高層、洋房高層、洋房巨城龍灣高層林蔭大道躍界中冶臵地高層2.1.1板塊價(jià)格走勢(shì)區(qū)域發(fā)展成熟，便捷的交通、高校等配套優(yōu)勢(shì)，售價(jià)水平有所上升，從2007年的2800-3200元/m2的水平上漲至2008年的3600-4000元/m2的水平，到目前集區(qū)域價(jià)格的上漲與重慶市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)一致，受宏觀、環(huán)境影響較大，但區(qū)域已形成較強(qiáng)的居住氛圍，后期可開發(fā)地塊的減少，價(jià)格還有穩(wěn)定的上漲空間。2.1.2客戶情況該板塊的主力客戶50%以上都為南岸區(qū)內(nèi)中端客戶，少量輻射渝中和九龍坡客戶。中小戶型多為25—40歲的客戶群體，三房多為40-60歲的購買群體（多數(shù)為后代買）。主要用于自住，投資的非常少。特別注意的是，此板塊內(nèi)還包括5%左右的周邊區(qū)縣客戶，購房主要是1房或單房為主，這類客戶認(rèn)可區(qū)域的居住環(huán)境，在城市內(nèi)工作或是希望到城市生活但又受到經(jīng)濟(jì)上的限制，因此購臵總價(jià)較低的物業(yè)。2.2潛在市場(chǎng)研究表：潛在項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱體量（萬產(chǎn)品形態(tài)戶型配比（m2）預(yù)計(jì)推出時(shí)間前5洋房、別墅云峰.天梭派高層容積率為4.5的小戶型，一房和兩房為主2010年上半年瑞安項(xiàng)目高層容積率為4.2的小戶型，一房和兩房為主2010年下半年雅居樂項(xiàng)目高層/小高層/板塊后期核心區(qū)域可開發(fā)地塊逐步減少，會(huì)有少量小體量普通住宅項(xiàng)目出現(xiàn)，板塊的開發(fā)逐步向周邊區(qū)域延展，如雅居樂項(xiàng)目大規(guī)模項(xiàng)目處于板塊的邊緣地帶。3、板塊未來發(fā)展趨勢(shì)未來房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入尾聲階段，地塊容積率走高，戶型逐步緊湊，從純居家型向投資居家型轉(zhuǎn)變，區(qū)域配套的逐漸完善，價(jià)格將還有一定的上漲空間，但由于區(qū)域天花板效應(yīng)，未來價(jià)格仍會(huì)處于南坪相對(duì)中低水平。1、現(xiàn)階段功能定位彈子石片區(qū)作為重慶主城最早的發(fā)源地之一，但其經(jīng)濟(jì)落后、位臵較差，逐漸被人們所遺忘，直至南濱路的開發(fā)以及重慶“CBD”的規(guī)劃，彈子石被規(guī)劃為CBD的“配套服務(wù)區(qū)”，使得彈子石片區(qū)逐漸成為人們所關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，特別是中海國際社區(qū)的進(jìn)駐，區(qū)域快速成為南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)板塊。2、整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施、配套情況表：重慶市CBD分區(qū)規(guī)劃中央商務(wù)區(qū)功能定位主要職能范圍江北城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)商務(wù)中心商務(wù)辦公職能，包括一部分江北城解放碑商貿(mào)區(qū)商貿(mào)中心商貿(mào)功能，同時(shí)包括一部分商務(wù)辦公職能。解放碑核心彈子石功能配套區(qū)區(qū)配套服務(wù)功能，包括高級(jí)居住、公寓、酒店、文化設(shè)施等。彈子石隨著CBD的規(guī)劃實(shí)施，朝天門大橋的通車，彈子石的交通配套得到極大改善，其對(duì)外輻射力也大大增強(qiáng)。目前龍湖、中海、富力、首創(chuàng)等全國知名品牌企業(yè)的進(jìn)駐開發(fā)，片區(qū)開發(fā)價(jià)值得到體現(xiàn)，且還在逐步提升中。3、房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)特征3.1供應(yīng)特征表：區(qū)域內(nèi)目前在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面建筑面積容積率規(guī)劃物業(yè)形態(tài)在售物業(yè)形態(tài)目前均價(jià)中海國際社區(qū)2.2高層、洋房高層龍湖酈江龍湖3高層、洋房高層聚豐江山匯聚豐4.5高層高層莫比時(shí)代4.47高層高層現(xiàn)代廣場(chǎng)3.9高層高層精裝修5280區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多，產(chǎn)品檔次逐步走高，目前處于開發(fā)高峰期，特別是一線品牌開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目出現(xiàn)，帶動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展，市場(chǎng)認(rèn)可度高。3.1.1價(jià)格走勢(shì)圖：區(qū)域供應(yīng)高層產(chǎn)品售價(jià)水平情況單位：元/㎡從價(jià)格走勢(shì)來看，整體仍是一個(gè)上升的趨勢(shì)。該區(qū)域除受宏觀市場(chǎng)影響以外，還由于CBD概念和配套的完善影響著價(jià)格的波動(dòng)。目前區(qū)域整體售價(jià)水平在4250-4800元/m2之間，CBD概念的形成和朝天門大橋的通車，使區(qū)域售價(jià)水平段時(shí)期內(nèi)上漲800-1200元/m2。3.1.2客戶情況區(qū)域尚未規(guī)劃CBD前，市場(chǎng)認(rèn)可度低，客戶以本地居民和南坪中低端客群為主；隨著CBD概念的形成、配套的逐步完善，區(qū)域形象的提高，市場(chǎng)認(rèn)可度高，客戶以南坪中高端客戶為主，同時(shí)隨著對(duì)外交通的改變和CBD投資價(jià)值，還吸引了江北、渝中等其他區(qū)域客戶來此臵業(yè)，客戶層面上升同時(shí)范圍擴(kuò)大。3.2未來潛在供應(yīng)表：彈子石板塊典型潛在項(xiàng)目項(xiàng)目名稱占地面積積(萬方)態(tài)開發(fā)商售時(shí)間總銷售周期中海國際社區(qū)后期項(xiàng)目畝高層、別墅倉彈子石南區(qū)C區(qū)4號(hào)地塊高層集團(tuán)該板塊潛在項(xiàng)目主要以中海國際社區(qū)后期用地為代表，開發(fā)體量大，土地成本高，后期逐步走高端路線，借著CBD概念的形成和完善，區(qū)域樓盤售價(jià)上漲速度將更快。4、未來發(fā)展趨勢(shì)未來彈子石板塊將作為承接中央商務(wù)區(qū)的配套區(qū)域存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)將以居住、生活配套為主，開發(fā)投資價(jià)值將進(jìn)一步凸現(xiàn)；憑借距離核心區(qū)便捷快速的交通，將吸引渝中區(qū)核心商務(wù)區(qū)客戶以及江北區(qū)客戶到此臵業(yè)。板塊內(nèi)高品質(zhì)樓盤的開發(fā)，帶動(dòng)板塊快速發(fā)展，由于區(qū)域的特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)城市內(nèi)居住與投資并重的特征，價(jià)格上漲空間更大，預(yù)期后期價(jià)格將與南濱路齊平。說明：這里主要分析嚴(yán)重分流南坪客戶的項(xiàng)目，由于交通以及與南坪距離關(guān)系，產(chǎn)生競(jìng)爭的區(qū)域主要集中在李家沱與南坪之間板塊，即十公里、十一公里附近區(qū)域。1、供應(yīng)市場(chǎng)研究表：典型在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱體量（萬產(chǎn)品形態(tài)戶型配比（m2）曦圓柳鎮(zhèn)高層恒大城高層、洋房精裝修4960曼哈頓城高層麗都錦城高層1.1產(chǎn)品特征高性價(jià)比洋房和普通高層產(chǎn)品供應(yīng)為主，打造單價(jià)和總價(jià)與南坪中心區(qū)域板塊差距較大的產(chǎn)品，高層何洋房均以緊湊型兩房和三房為主，吸引南坪一大批客戶臵業(yè)。1.2價(jià)格走勢(shì)特征曦園柳鎮(zhèn)恒大城曼哈頓城麗都錦城?????????????????????????????????????????????板塊一直以超低價(jià)策略取勝，2008年售價(jià)水平一直保持在3000元/m2左右，即使是精裝修的恒大城項(xiàng)目售價(jià)不超過3500元/m2，與南坪大南湖板塊售價(jià)相差1000元以上，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；今年由于整體市場(chǎng)的升溫，該板塊售價(jià)也有了大幅度提升，一是由于南坪大南湖板塊可售項(xiàng)目的減少，價(jià)格的上浮，二是由于該板塊由于大規(guī)模開發(fā)、配套的形成，交通的利好，市場(chǎng)認(rèn)可度的提升；目前板塊售價(jià)水平在3200-4000元/m2之間，部分項(xiàng)目與大南湖板塊售價(jià)差距逐步縮小。1.3客戶情況該板塊主要輻射南坪、李家沱區(qū)域客戶，少量九龍坡和魚洞客戶；南坪客戶到此臵業(yè)最大目的在于價(jià)格因素，另外高性價(jià)比的洋房產(chǎn)品形態(tài)也是競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)之一。2、潛在項(xiàng)目情況及后期走勢(shì)分析表：彈子石板塊典型潛在項(xiàng)目項(xiàng)目名稱占地面積積(萬方)態(tài)開發(fā)商售時(shí)間總銷售周期曼哈頓城后期高層集團(tuán)恒大城后期產(chǎn)品高層恒大集團(tuán)曦圓柳鎮(zhèn)后期/洋房房地產(chǎn)目前在售項(xiàng)目后期體量巨大，僅這三個(gè)項(xiàng)目總體量超過300萬方，后期開發(fā)周期長，如仍走高性價(jià)比路線，將長期