xx路打通工程安置用地項目可行性研究報告

路打通工程安置項目可行性研究報告XX市國際工程咨詢中心二〇一○年一月第一章總論 4 6 7 7 24 24 38 第一章總論1、項目名稱XX路打通工程安置項目2、項目承辦單位XX地鐵集團有限公司3、項目建設地址項目東臨化工路，西臨東棵街，南臨道外區(qū)化工路-東棵街-XX路圍合的局部地塊，北臨哈藥倉庫北側圍墻。建設規(guī)模本項目總用地面積37975.9平方米，規(guī)劃建筑面積170880平方米。5、建設周期本項目建設期1.5年。6、項目性質棚戶區(qū)改造回遷安置住宅建設二、項目編制依據2、《XX市城市房屋拆遷管理暫行辦法》(2007年XX市人民政府令第155號);定的通知》(哈政發(fā)〔2008〕9號);XX是黑龍江省省會，也是我國東北北部重要的政治、經岸，我國對俄羅斯及遠東貿易的重要城市。2009年，面對國際金融危機的沖擊，在省委、省政府和市十三屆人大三次會議確定的各項任務。經濟平穩(wěn)較快增長，全年實現地區(qū)生產總值3258.1億元，比上年增長13%。完成財政一般預算總收入338.4億元，增長20.6%,其中地方財政一般預算收入193.4億元。完成全社會固定資產投資1892.1億元，增長41.1%。城鎮(zhèn)新增就業(yè)10.7萬人，轉移農村勞動力126.6萬人。城鎮(zhèn)人均可支配收入達到15887元，增長8.9%。農民人均純收入達到6776元，增長13.7%。哈爾濱市國際工程咨詢中心今年，市委將按照“超越自我、再塑形象、奮起追趕、努力晉位，把XX建設成為現代大都市”的目標要求，以建設工業(yè)大城、科技新城、北國水城、文化名城、商貿都城為發(fā)展戰(zhàn)略定位，全面實施“北躍、南拓、中興、強縣”發(fā)展戰(zhàn)略。新的發(fā)展目標和戰(zhàn)略將掀開XX思想大解放、經濟大發(fā)展的新篇章。“一江居中、兩岸繁榮”是城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略總綱。在松花江沿岸打造原生態(tài)的“萬頃松江濕地、百里生態(tài)長廊”,并以松花江為中軸線，推動發(fā)展空間向兩翼更廣闊領域展開，技創(chuàng)新城為戰(zhàn)略支點，打造集科技、生態(tài)、文化于一體的現代新城區(qū)?！澳贤亍本褪且劳泄系鼐墐?yōu)勢、產業(yè)基礎，打造新型工業(yè)化集聚區(qū)，使之成為我市實現跨越晉位的強大引擎?！爸信d”就是用三年左右時間，搞好老城區(qū)路網改造、棚戶區(qū)拆遷改造、地下管網和相應基礎設施改造，環(huán)境治理和市容市貌建設，力促老城“弱勢變優(yōu)勢、難點變靚點、舊貌換新顏“強縣”就是加速提升縣域經濟實力，努力消除城鄉(xiāng)“二元”結構，加快城鄉(xiāng)一體化步伐。實施“北躍、南拓、中興、強縣”戰(zhàn)略，是XX城市發(fā)展又一次歷史性戰(zhàn)略性突破，必將推動XX在新的起點上，趕超跨越，加速前進!地鐵是城市公共交通體系中最重要的組成部分，它可以把一個城市變成地上地下兩個城市，帶來的不僅僅是現代化大都市交通的顯著改善，還有城市生活方式的變遷。我們打造地鐵哈爾濱市國際工程咨詢中心3并非簡單是為了解決交通，地鐵同樣可以拉動GDP和相關工業(yè)，并解決部分就業(yè)。地鐵可以打造一種地鐵經濟，沿線將誕生大量小超市、居民區(qū)等新的經濟增長，地鐵站點附近的土地也隨之升值，地鐵經濟圈將帶來較大的經濟效益，這些可以抵消部分修建地鐵的支出，間接的為地鐵的建設籌集資金。住房問題是重要的民生問題，隨著我國住房制度改革的不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，住房市場化程度逐步提高，居民住房條件總體上有了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現了一些矛盾和問題，部分城市低收入家庭住房仍比較困難，特別是不少棚戶區(qū)房屋年久失修、配套設施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問題突出，居住條件相對簡陋。本項目的建設既可以很好地配合地鐵關聯用地XX路打通工程、解決棚戶區(qū)內符合政策條件的被拆遷居民的住房困難，又可以極大地拉升城市建設品位，對提升城市承載力、提高環(huán)境吸引力和競爭力、發(fā)揮住房安居功能起到積極的促進作用。XX路打通工程是我市今年交通建設方面的大工程，其中征地拆遷工作能否順利的進行，關系到整個工程的實施進度及質量，因此是該工程中的重點工作。為了保證征地拆遷工作可以順利、有效地進行，必須對XX路周邊的地鐵關聯用地進行哈爾濱市國際工程咨詢中心2、盤活當地土地資源目前XX路一帶區(qū)域土地利用率過低，急需開發(fā)。項目建成后，將帶動XX路一帶的土地升值，最大程度地發(fā)揮該區(qū)域政府創(chuàng)造更多的土地收益，進一步提高當地居民的生活水平。3、解決棚戶區(qū)居民住房問題的需要到XX市最低人均住宅面積，嚴重影響了市民的生活和工作。保證XX路打通工程順利進行，而且使居住在此棚戶區(qū)內居民4、帶動當地經濟發(fā)展產業(yè)在二環(huán)以內已經趨近飽和，若想進一步大力發(fā)展第三產哈爾濱市國際工程咨詢中心業(yè)，必須要向外擴大土地面積。項目開發(fā)整理后可以使我市東部第三產業(yè)經濟圈進一步向東部四環(huán)方向延伸，擴充目前現有的面積，形成一個新的經濟快速增長區(qū)域。5、增加就業(yè)崗位，解決剩余勞動力目前哈市東部，尤其是四環(huán)附近主要以第一產業(yè)為主，因此剩余勞動力過多。項目建設期間可以吸納眾多剩余勞動力就業(yè)。項目建成后，該區(qū)域經濟必會上升一個新的臺階，就業(yè)崗位大大增加，可以從根本上解決目前該區(qū)域剩余勞動力過多的問題，增加該區(qū)域農村勞動力的收入，促進該區(qū)域乃至哈市東部區(qū)域的經濟快速發(fā)展，有利于社會的穩(wěn)定、團結。1、建筑面積：170880平方米2、用地面積：37975.9平方米用地性質：居住公建混合用地建筑密度：20.00%6、綠地率：35.00%哈爾濱市國際工程咨詢中心第二章市場分析一、我國房地產市場現狀及趨勢分析1、對我國現階段經濟運行狀況的分析：根據國家統(tǒng)計局最新公布的數據顯示，2008年全年國內生產總值300670億元，比2007年增長9.0%。雖然國民經濟增長的絕對量仍然維持一個較高水平，但相對量出現較為明顯的回落。其中一季度增長10.6%,二季度增長10.1%,三季度增長9.0%,四季度增長6.8%。連續(xù)四個季度出現經濟增長速度出現下滑的趨勢。最近五年我國國民經濟發(fā)展趨勢可以見下%%0國內生產總值哈爾濱市國際工程咨詢中心—7—從上圖可以看到，最近5年國民經濟總量仍然處于絕對增長的趨勢，但是從2008年來看，經濟增長速率有所變緩，這2008年全年居民消費價格比上年上漲5.9%,其中食品價格上漲14.3%。固定資產投資價格上漲8.9%。70個大中城市房屋銷售價格上漲6.5%,其中新建住宅價格上漲7.1%,二手住宅價格上漲6.2%;房屋租賃價格上漲1.4%。商品住宅投資22081億元，增長22.6%;辦公樓投資1112億元，增長7.4%;商業(yè)營業(yè)用房投資3200億元，增長14.9%。建設投資一般占國民生產總值3-8%,占固定資產總值15-30%。房地產業(yè)在世界各國都是本國的優(yōu)勢產業(yè)，對國民柱產業(yè)，其增加值應占國民生產總值的10-15%以上，根據國家統(tǒng)計局2008年11月發(fā)布的數據顯示，房地產業(yè)增加值占我國國內生產總值(GDP)比重首次超過5%,在國民經濟發(fā)展中發(fā)展不是太多。2009年兩會結束后，盡管房地產行業(yè)落選十大振興規(guī)劃，哈爾濱市國際工程咨詢中心但房地產快速發(fā)展的方向不會變，因為房地產行業(yè)的國民支柱產業(yè)地位是不容否認的。在當今全球經濟低迷的情況下，中國過分依賴的外需受到抑制的時候，房地產行業(yè)有責任也有義務率先成為拉動內需、刺激消費、刺激投資的產業(yè)。2007年國家出臺了一系列政策：個人首購90平米以下住房，契稅稅率下調到1%;個人買賣住房暫免征收印花稅；個人賣房暫免征收土地增值稅；最低首付款比例調整為20%;商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；個人住房公積金貸款利率下調0.27個百分點；就在近期國務院常務會議上剛提出“加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房11月26日再次下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整，同時下調央行再貸款、再貼現等利率。此外，自12月5日起，下調工行、農行、中行、建行、交行、郵儲銀行等大型存款類金融機構存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構存款準備金率2個百分點。此外，個人住房公積金貸款利率下調0.54個百分點，其中，5年以下(含)住房公積金貸款利率由原來的4.05%降至3.51%,5年以上原來的4.59%降至4.05%?！币陨险呲厔菀恢钡?008年底將不從另一方面購房市場看，隨著國民經濟的發(fā)展，國民收入哈爾濱市國際工程咨詢中心量很大。1、XX市房地產供給分析XX處于內陸城市，全球金融危機對XX的房地產板塊的影響較小，XX房地產經過整合調整，建設規(guī)模逐漸擴大，呈現“商業(yè)地產”的特點，結構調整初見成效，根據國家統(tǒng)計局XX調查隊的調查顯示，XX市房屋銷售價格指數為101.9,在15個副省級城市排位中，由去年同期的第4位躍升至第1位，二手房銷售價格指數在15個副省級城市的排位中由去年同期的第2位升至第1位，其中住宅類二手房價格指數由去年同期的第4位躍升至第1位；商業(yè)營業(yè)用房銷售價格指數排名第2位，在15個副省級城市的排位中居第2位，與2008年同期位次相同。最近八年XX住宅供給情況見下表：哈爾濱市國際工程咨詢中心單位：萬平方米完成投資額(億元)開工面積竣工面積銷售面積XX市生產總值(億元)人均GDP(元)人均可支配收入(元)資料來源：XX歷年統(tǒng)計年鑒從上表可以看到，XX市房地產竣工面積2002年為315.92萬平方米，2003年有所回落，從2004年開始緩慢增加。而銷售面積則逐年增加，到了2003年出現了銷售面積大于竣工面積，2004年銷售面積和竣工面積基本持平。因為2004年以來XX市GDP平均漲幅在14%左右，增長迅速，經濟增長的同時人民收入得到了提高，購買力得到了加強。從2005年開始，02002-2009年XX市房地產完成投資趨勢圖哈爾濱市國際工程咨詢中心—11—從上圖可以看到，最近8年，XX市房地產完成投資額呈逐年增長的趨勢，增幅大致在11-30%的區(qū)間范圍內。2008年投資增幅略有回落，這也和整個全國2008年宏觀經濟發(fā)展趨勢緊密相關。2009年增幅較大，一是因為08年的投資額基數較低，二是因為隨著XX“南越、北拓、中興”的戰(zhàn)略實施，XX09年實施了多項新城區(qū)開發(fā)建設工程，以江北、群力、哈西三大板塊為主的房地產市場刺激房地產的新一輪增長。0■竣工面積■銷售面積從上圖可以看到，2002年房屋竣工面積大于房屋銷售面年起，房屋銷售面積大于竣工面積，到2007年，銷售面積就遠遠大于竣工面積，說明XX房地產市場正在經歷復蘇到全面發(fā)展的過程。近幾年，房地產市場開始快速發(fā)展，但是同2006、2007年相比，2008年、2009年的總量出現了回落的趨勢，增哈爾濱市國際工程咨詢中心—12—長軌跡與2002-2005年度之間保持一致，說明XX房地產市場在經歷了2年的快速發(fā)展后，已經進入理性發(fā)展期。XX作為房地產二線城市，市場比較理性。這是因為XX城的狀態(tài)逐漸的往上走。2、XX市房地產價格分析從房地產周期波動來看，XX房地產投資波動比全國房地產投資波動更為劇烈。第一個周期(1991-1997年)中，房地產投資波動的波峰明顯高于全國水平，繁榮期滯后于全國一年。第二個周期(1998年以后)中，房地產投資增長先快于后慢于全國水平。XX宏觀經濟波動小于其房地產投資波動。XX的房地產市場總的來說是基本健康的，四個細分市場開發(fā)率也比較低，容易造成土地利用效率的低下。XX市是黑龍江省省會，是全省政治、經濟、文化、科技和交通中心，也是全國省會城市中面積最大的城市。黑龍江鄰接俄羅斯，XX是中俄貿易的中心城市，其住宅、商業(yè)地產投資潛力較大。受金融危機影響，XX市與南方經濟發(fā)哈爾濱市國際工程咨詢中心比，房地產市場開發(fā)、投資，商品住房價格比較穩(wěn)定，基本面呈現良好，一直以來沒有出現大起大落現象。特別是從目前房價統(tǒng)計來看，XX市房價仍處在穩(wěn)中有升的狀態(tài)中。2008年，包括阿城、呼蘭在內的全市住房平均銷售價格達到了每平方米3652元，同比增長13.87%,江南江北的商品房成交量均價更是達到了每平方米4400元，比2007年增長了23.5%,超平均漲幅9.18個百分點。2008年XX市存量二手住房平均銷售價格為每平方米2357元，同比增長11.5%,價格上漲較大。XX近8年商品房價格走勢表單位：元/平方米年度平均價格從上表和圖可以看到，XX地區(qū)的商品房銷售平均價格逐年上漲，其中，在2002年到2005年的四年間，價格增長趨勢比較平穩(wěn)，這和XX房地產市場從2000年復蘇，經歷了4年調哈爾濱市國際工程咨詢中心—14—整期相互適應。從2005年年末開始，XX的房價有了大幅度的增長，房地產行業(yè)開始處于高速發(fā)展的時期。從2007年開始，需求旺盛，根據前文分析數據，近兩年XX市的房地產開發(fā)建2009年，我市主城區(qū)新建商品住宅價格月平均漲幅為2.6%。其中，1-4月商品住宅均價為4380元/m2,價格基本沒有什么波動；從5月份開始，價格開始上漲，當月環(huán)比小幅上漲1.1%;7月份為全年月漲幅最高，單月環(huán)比上漲了9.3%,其他月份漲幅基本都在4%左右。初的4300元/m2,年末漲到7000元/m2,一年內上漲了62%;其次是香坊區(qū)上漲39%;價格上漲最慢的是松北區(qū)，由年初的3680元/m2,年末上漲到4380元/m2,漲幅為19%;道外區(qū)漲幅略高于松北區(qū)，年漲幅為20%。2009年各區(qū)平均漲幅為米達到8190元；之后依次是：南崗區(qū)7270元/m2,群力新區(qū)7000元/m2,香坊區(qū)6130元/m2,道外區(qū)6100元/m2,哈西新區(qū)5580元/m2,松北區(qū)4380元/m2,利民區(qū)3150元/m2。此外由于目前XX市已竣工的樓盤都是在前幾年或物價高哈爾濱市國際工程咨詢中心集中、房地產發(fā)展發(fā)達的城市，XX樓市將向相對穩(wěn)定和健康的方向發(fā)展。國際上公認，房價與居民收入比應當在3-6的范圍，6價與他們的收入之比早已經達到10倍以上。調查數據顯示，2009年6月，XX商品住宅成交均價為每平方米5036.23元，到了10月，數字已經變成5983元/平方米。5個月的時間，冰城的房價漲了近1000元，猶如“駛”每平方米接近6000元的均價已經給冰城的百姓帶來了極大的購房壓力。一定程度上緩解購房壓力。哈爾濱市國際工程咨詢中心第三章工程選址與拆遷項目規(guī)劃總用地面積37975.9平方米，總建筑面積170880平方米。二、土地取得方式及現狀概況拆遷范圍本項目拆遷范圍為打通XX路工程香坊段；2、拆遷情況哈爾濱市國際工程咨詢中心哈爾濱市國際工程咨詢中心本項目拆遷總戶數1289戶，全部為住宅。詳見拆遷統(tǒng)計序號戶型(使用面積)(平方米))合計1戶數2建筑面積243實際安置面積估計4廉租房面積45公租房面積5合計3、拆遷補償政策根據《XX市城市房屋拆遷管理暫行辦法》和《XX市棚戶區(qū)改造實施方案》的有關規(guī)定，結合本市實際，出臺了《XX市棚戶區(qū)改造項目房屋拆遷補償相關政策的規(guī)定(試行)》(以下簡稱《規(guī)定》)。本項目依據此規(guī)定，具體實施措施如下：(一)、住宅房屋拆遷補償：(1)棚戶區(qū)改造項目的被拆遷人可以選擇貨幣補償，也(2)實行貨幣補償的，貨幣補償金額應當根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產市場估價確定。拆遷當事人協商一致的，依照其約定。(3)實行產權調換的，按照“拆一還一”,結算結構差價的方式執(zhí)行，由被拆遷人按照被拆遷房屋重置價格結合成新與產權調換安置房屋建安成本結算差價。產權調換房屋根據被拆遷住宅房屋的建筑面積，就近上靠標準安置戶型。產權調換房屋戶型設計應當符合實際需要，產權調換安置戶型設計標準為：一室半建筑面積50平方米、兩室建筑面積60平方米、兩室半建筑面積70平方米；同時設置保障戶型一室或一室半，設計標準為建筑面積40平方米。哈爾濱市國際工程咨詢中心被拆遷房屋建筑面積在70平方米以下的部分，免交結構(二)、住宅房屋拆遷保障(1)被拆遷住宅房屋家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準，總建筑面積不足40平方米(含40平方米),因家庭經濟困難無力全額交納上靠建筑面積50平方米標準戶型超面積購房款的，可以安置到建筑面積40平方米的保障戶型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交納上靠建筑面積40(2)家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準，貨幣補償金額低于《XX市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定的最低補償標準的，按照最低補償標準執(zhí)行。(3)對持有《城市居民最低生活保障證》的被拆遷人或者公有住宅房屋承租人，給予2萬元照顧；對在《城市居民最殘疾人，給予1萬元照顧。哈爾濱市國際工程咨詢中心(4)具有經濟適用住房購買或者貨幣補貼資格，以及具有廉租住房保障資格的被拆遷家庭，按照本政策進行補償安置后，經申請重新核定，仍具有經濟適用住房購買或者貨幣補貼資格以及廉租住房保障資格的，可以按照有關規(guī)定直接享受經濟適用住房或者廉租住房政策。(三)、非住宅房屋拆遷補償市城市房屋拆遷管理暫行辦法》關于無證照房屋的處理(1)對于經市城市規(guī)劃部門認定為違法建筑，或者提供虛假房屋證照獲取利益的房屋所有人，由規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、公安等部門依法查處，不予補償。對涉及出具虛假房屋證照的人員，由紀檢監(jiān)察、公安等部門依據相關規(guī)定予以處理；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。(2)對于無證照房屋的拆遷，房屋使用人能夠積極支持拆遷工作，且同時具備下列條件的，給予救助補貼：①具有拆遷范圍內哈市常住戶口；②家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準；③房屋具備居住條件和使用功能；④長期在此居住且無其他住房。(3)對符合救助補貼條件且具有經濟適用住房或者廉租住哈爾濱市國際工程咨詢中心房保障資格的，可以直接享受經濟適用住房或者廉租住房政(4)對不符合救助補貼條件但積極支持拆遷工作，并在規(guī)(5)對未取得房屋所有權證，但同時具有土地、規(guī)劃等能夠證明房屋來源合法手續(xù)的，由規(guī)劃、國土資源、房產住宅、原因造成手續(xù)不全的被拆遷房屋，由聯合復查組進行確認后，(6)補貼標準由各區(qū)政府根據實際情況自行制定。對無證(1)符合房改政策但未實施房改的被拆遷住宅房屋，原則(2)被拆遷人按照綜合建設成本或建安成本交納購房款的品房銷售價格交納上靠面積購房款的，辦理商品房產權。(3)被拆遷人(含房屋承租人、使用人)只能享受一次棚戶區(qū)拆遷優(yōu)惠。哈爾濱市國際工程咨詢中心(4)在棚戶區(qū)改造中，對積極配合拆遷改造工作的被拆遷在區(qū)政府自行制定。(5)對于個別被拆遷居民提出不合理要求拒不搬遷，影響絕大多數被拆遷改造居民利益的，應當依法實施強制拆遷。4、拆遷補償方案上靠戶型原則，住宅回遷安置面積136197.3平方米。哈爾濱市國際工程咨詢中心第四章工程建設方案6、《黑龍江省居住建筑節(jié)能65%設計標準》DB23/1270(2008版)建筑面積170880平方米，其中住宅136220平方米，公建4500平方米，地下建筑面積30160平方米。哈爾濱市國際工程咨詢中心項目用地呈不規(guī)則的多邊形，區(qū)內已完成拆遷，目前為凈三、規(guī)劃建設原則與指導思想可持續(xù)發(fā)展和協調的原則。保證城市結構在社區(qū)的延續(xù)，保證未來社區(qū)與周邊地區(qū)功能、交通、空間等各種關系合理一堅持地域性、文化性和創(chuàng)新性原則，充分體現用地條件特征，最大限度開發(fā)土地價位，創(chuàng)造有特色的空間形態(tài)；體現以人為本的原則。著重居民的活動規(guī)律，綜合考慮日照、采光通風、防災及管理要求，創(chuàng)建方便、舒適、安全、優(yōu)2、指導思想(1)在符合城市總體規(guī)劃的前提下，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的理念，創(chuàng)建和諧社(2)綜合考慮XX市的氣候特點，地方習俗和傳統(tǒng)風貌等地方特點以及規(guī)劃用地周邊的環(huán)境條件，充分利用建設用地內有保留價值的地形地貌、植被、道路、建筑物與構筑物等，并哈爾濱市國際工程咨詢中心將其納入規(guī)劃；(3)為建筑群體和空間環(huán)境多樣化建設創(chuàng)造條件，充分考慮社會、經濟、環(huán)境三方面的綜合效益。四、總圖布置工程因地制宜，在用地中軸線上錯落布置4棟高層建筑，層高33層，單體建筑平面呈“一”字型排列，每棟樓山墻距離15米。在臨東棵街一側布置一棟2層商服。于小區(qū)與外界的分隔。在用地臨東棵街和化工路兩側分別設置小區(qū)出入口一處，出入口處設置社區(qū)標志。住宅建筑住宅建筑為高層(33層),建筑平面為“一”字型。在社區(qū)用地中軸線上呈東西走向一字排列。這種布置方式既爭取了的私密空間。2、公共建筑與工程配套的公共建筑包括居委會、警務室、商服、托幼、哈爾濱市國際工程咨詢中心停車場、變電所、換熱站、加壓泵站、垃圾壓縮間、煤氣調壓垃圾壓縮間、換熱站、煤氣調壓站均設置在用地北側的綠地內；商服設置在東棵街一側。停車場為地上地下相結合的形式。其余公共設施設置在商服建筑內。配套設施建設指標建筑面積(m3)111垃圾壓縮間1公廁1111交通組織結合城市道路布局，在東棵街北端設置一處小區(qū)出入口，化工路北側設置一處小區(qū)出入口。社區(qū)靜態(tài)交通為地上、地下停車相結合的方式。小區(qū)內主要道路圍繞建筑物四周布置，并與小區(qū)各住宅樓樓前道路相連，有利快速通達各個住宅樓，又地下停車場本項目在用地地下設置地下停車庫，平時為地下車庫，戰(zhàn)時為地下人員掩蔽所。本項目停車位815個，其中地上280哈爾濱市國際工程咨詢中心個，地下停車位535個。工程綠化建設主要分為成片綠地、樓間空地綠化，遵循點、線、面相結合的原則，形成一個綠地系統(tǒng)。本項目總綠地面積13291.57平方米。六、建筑結構、建筑裝修與建筑風格1、主體結構及基礎型式架結構，樁基或筏片基礎，外墻采用300厚陶?；炷疗鰤K，建筑裝修或三玻塑鋼窗。扶手欄桿。3、建筑風格XX屬寒地城市，有大量歐式建筑遺存，并形成了XX的建哈爾濱市國際工程咨詢中心人以溫暖明亮的感覺，突出寒地城市的特點。位、中小套型普通商品住房"?！白?006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70%以上”。主要戶型包括40m2;50m2;60m2;70m2;90m2;120住宅面積中套型建筑面積90平方米以下的住宅面積占開發(fā)建設住宅總面積的比例大于70%。序號單位數量備注一用地面積平方米二用地性質居住公建混合用地三總建筑面積平方米其中地上其中：住宅平方米其中陽臺4118平方米公建平方米其中商服3435平方米，配套哈爾濱市國際工程咨詢中心1065平方米地下人防兼停車場平方米四五建筑密度%六%七停車泊位輛其中地上：280地下：535哈爾濱市國際工程咨詢中心第五章配套工程1、設計依據(1)《建筑給水排水設計規(guī)范》(GB50015-2003)(2)《建筑設計防火規(guī)范》(GB50016-2006)(3)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》(GB50045-95)2005年版年版(5)《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》(6)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》(GB50140-2005)(7)《室外給水設計規(guī)范》GB50013-2006(8)《室外排水設計規(guī)范》GB50014-20062、設計范圍項目的給排水系統(tǒng)、管網、管線及消防。3、用水量(1)住宅生活用水量居住區(qū)的水源為市政自來水管網。從附近的市政供水干管哈爾濱市國際工程咨詢中心引入居住小區(qū)，在居住小區(qū)內按組團設置調壓生活供水泵站。分別設置計量水表。根據本項目戶型設定原則估算社區(qū)內住宅總戶數為2200戶，按戶均人口3.5人，人均日用水量200升計算，住宅日均生活用水量約為1540噸。(2)綠化及水系等日用水量本項目公共綠地約為13291.57平方米，每平方米日用水量按3升計，約40噸。(1)水源從附近的市政給水干線引至區(qū)內供水網點。(2)供水方案量水表。5、排水小區(qū)的污水主要來自居民、餐飲業(yè)及公企單位的生活廢哈爾濱市國際工程咨詢中心住區(qū)生活污水排水干線，再匯入市政生活污水排水管網。居住區(qū)內設置雨水管網，由各組團匯入居住區(qū)雨水管渠，(1)《民用建筑電氣設計規(guī)范》(JGJ/T16-92)(3)《低壓配電設計規(guī)范》(GB50054-95)(4)《10KV及以下變電所設計規(guī)范》(GB50053-94)(5)《通用用電設備配電設計規(guī)范》(GB50055-93)(8)《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》(GB50116-98)2、用電量(1)高壓供電：10KV(3)負荷等級：本項目為高層住宅建筑。考慮工程性質及規(guī)模，確定為三級負荷用電單位。消防用電設備(含應急照明)、重要用電設備等用電為二級負荷，其他用電屬三級負荷(4)供電容量選擇哈爾濱市國際工程咨詢中心本工程住宅每戶的用電指標按6KW設計，在選擇變壓器時，住宅用電指標為40VA/m2,公建為50VA/m2,經計算，居住區(qū)總供電容量為7171KVA。功率因數補償在變電站低壓側進行，使功率因數不少于(4)計量住宅設集中計量，以利于實現IC卡統(tǒng)一計費和遠傳。公共建筑的電力應設單獨的計量表。3、供電方案高壓電源取自附近的中心變電站，引來2路變壓電纜沿地直埋進入小區(qū)的開閉所。由總圖內的開閉所向下屬的箱式變提供10KV電源，區(qū)內的所有電纜皆為沿地直埋方式。區(qū)內的主要道路設庭園燈，草地和綠樹照明，庭園燈采用不碎外罩和節(jié)能光源，庭園燈應具有自動開閉功能，由變電站控制。區(qū)內的公建光源盡量選擇日光燈和采用質量好、電子鎮(zhèn)流器以節(jié)約能源和提高照明質量。區(qū)內的高層建筑(超過24米)按規(guī)范應提供2路獨立電源，滿足消防對雙電源的自動切換要求。1、設計依據(1)《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》(GBJ-872001版)哈爾濱市國際工程咨詢中心(1)熱源設計熱負荷指標q=50W/m2,居住小區(qū)內住宅面積136220平方米，公共建筑面積4500平方米，居住區(qū)總計采暖耗熱量(2)采暖供熱系統(tǒng)居住區(qū)建筑物的采暖供熱系統(tǒng)，按熱水連續(xù)采暖方式供埋方式敷設。哈爾濱市國際工程咨詢中心—35—方式為主。住宅建筑物室內采暖系統(tǒng)可以采用散熱器采暖方設，每戶供熱均能達到遠程計量及遠程控制?？照{與通風進風可通過地下入口自然補風。地下一層設置機械排煙系統(tǒng)，并設置不小于50%排煙量的補風系統(tǒng)。每個防火分區(qū)設置一套機械排煙系統(tǒng)?；钣脷饬恐笜?8*104千卡/人.年。采用地下敷設低壓管網供氣，壓力不大于0.02kg/cm2。管網敷設在街坊內，將主干管連成環(huán)狀。居民用戶和小型公共建筑用戶由低壓管網直接供氣，按居住組團設置區(qū)域調壓室。1、住宅的分戶門安裝防盜安全門，其質量標準應符合哈爾濱市國際工程咨詢中心GA25-92《防盜安全門通用技術條件》的要求，單元門設樓宇式可視電子對講防護門及保安監(jiān)控系統(tǒng)。3、每棟樓頂及管道檢修口、公用電閘箱、電源控制柜等均設安全鎖具。哈爾濱市國際工程咨詢中心第六章環(huán)境保護7、《XX市城市節(jié)約用水條例》9、《XX市城市居民居住環(huán)境保護條例》二、區(qū)域環(huán)境現狀由于該棚戶區(qū)內排水設施不完善，居民多以潑地自然蒸發(fā)的方式處理，在夏季污水滯留，產生異味，嚴重污染環(huán)境；冬季污水易流至路面結冰，致使路面光滑，給居民的日常生活帶來不便，同時又對地下水存在潛在影響。其余生活污水通過簡哈爾濱市國際工程咨詢中心易的化糞池處理，污水車運排至周邊水域，甚至不經處理直接排入河道，其水質無法達到一級排放標準，對地表水體造成嚴重的污染，并對城市景觀產生重大影響。該棚戶區(qū)內居民冬季采暖形式以燒煤、燒柴為主。排放高度在10m左右，不易擴散，環(huán)境污染嚴重。同時，大多數鍋爐房由于供熱面積不足和管理等問題而不能滿負荷運行，造成高消耗、低負荷，熱效率低，設備閑置等現象。3、固體廢物該棚戶區(qū)內垃圾箱較少，居民生活垃圾多傾倒于垃圾堆，在夏季如環(huán)衛(wèi)部門清運不及時，垃圾臭氣熏天，蚊蠅孳生，嚴重影響了居民的正常生活。在大風天氣，垃圾還易產生揚塵，因此，該棚戶區(qū)改造不僅僅是平房變樓房，舊房變新房的改造，而是需要整體布局，改造改善相結合。在房屋造型、功能機構、配套設施等各方面都要著眼于城市未來的發(fā)展，要成為對環(huán)境質量、功能質量、工程質量和服務質量的一種提高。改造和改善棚戶區(qū)的同時也是經濟發(fā)展、社會不斷進步的需三、拆遷期的環(huán)境影響與措施哈爾濱市國際工程咨詢中心(一)拆遷期環(huán)境影響主要來自拆遷過程的機械清洗用水和拆遷人員在臨時工主要有房屋拆遷過程中建筑材料以及工程廢土產生的揚塵以及出入工地的拆遷機械和運輸機械產生的揚塵。活垃圾。(二)拆遷期污染主要防治措施(1)施工現場設置高度不低于1.8米的圍墻。(2)施工現場設立垃圾存放場地，及時清運。垃圾運出施工現場時，按照批準的路線和時間運輸建筑垃圾。(3)拆遷現場定期灑水。(4)施工現場內道路進行硬化處理。哈爾濱市國際工程咨詢中心施工現場設置移動式旱廁，定期清淘外運。(1)夜間22時至次日6時停止拆遷。(2)采用先進、低噪聲設備。(3)運輸車輛在敏感點附近進行限速行駛，禁鳴笛。4、固體廢物拆遷中回收的鋼筋等出售，其余建筑垃圾運至建筑垃圾堆四、施工期的環(huán)境影響與措施本項目中道路及土方工程有可能占用了一定數量的規(guī)劃用地，原有植被等自然生態(tài)環(huán)境受到局部破壞，有造成水土流失的可能。在工程實施過程中應經濟合理地進行土石方工程，避免取棄土方的浪費。工程結束后應立即對破露的土體恢復原有植被進行綠化或制定綜合利用措施。路面施工過程中，面層、基層均采用拌和站集中拌合，在拌和中會產生有害氣體和粉塵，對周圍大氣環(huán)境產生污染，所以本項目在實施階段，拌和站必須布設在距居民區(qū)500m以外的常年風向為下風位置，且距河流及飲用水源的距離不小于200m,地下水位的深度大于2.0m以上處。拌和站建立時還應采取有效的消煙除塵措施，減少有害氣體的排放量，并在取得哈爾濱市國際工程咨詢中心施工所在地環(huán)保部門的測定允許后方可予以生產。在運輸、堆放易于揚塵的筑路材料路段中，應采取可靠的遮蓋措施，以減少在運輸堆放中對沿途農田、居民區(qū)的污染。此外，施工駐地的廢污水及生活垃圾的排放將破壞環(huán)境衛(wèi)生，引發(fā)疾病，影響工人及居民健康；施工機械作業(yè)時排放大量的廢氣產生污染公害；大量施工機械作業(yè)產生超過居民區(qū)標準的噪聲污染，特別是夜間施工的噪聲尤為影響居民的安寧及休息。因此，在項目實施過程中，建設管理單位與現場工程監(jiān)理應認真檢查各施工單位的環(huán)保措施，加強對施工駐地排污問題、施工現場的設置堆放和施工機械作業(yè)的廢氣排放量檢測，以及對施工機械的噪聲等環(huán)境保護問題進行認真的不間斷檢查，力求將施工期對環(huán)境的污染減少到最低限度。工程建設管理單位在對竣工的各項工程初驗同時，應按設計文件中對環(huán)境保護設計的實施情況進行檢查，特別是臨時占用土地地貌恢復工作的執(zhí)行情況，及時清理施工現場，切實做到工程質量驗收合格，環(huán)保工程實施的質量也達到合格標準。五、營運期的環(huán)境影響與措施工程竣工營運期間，車輛行駛產生一定數量的有害氣體，對沿線大氣環(huán)境造成污染，特別是排放的尾氣中含鉛量過大，將對周圍生物的生長造成一定程度的危害，解決汽車排放尾氣哈爾濱市國際工程咨詢中心42的根本措施要靠先進的檢測設備和管理部門對汽車尾氣超標車輛的限制措施，以達到保護道路沿線的大氣環(huán)境。另外車輛行駛必將產生大量的噪聲，對周圍生態(tài)環(huán)境造成不利影響，隨著道路兩側的植被與綠化林帶的恢復和生長，能逐步減輕車輛行駛過程中所產生的噪音，根據具體情況設置禁鳴標志。對噪管理部門應加強維修和管理，保證路面的平整度。以減少汽車行駛過中產生的噪音污染。哈爾濱市國際工程咨詢中心第七章消防5、《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50084-2001(20058、《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057-94(2000年版)9、《汽車庫、修車庫停車場設計防火規(guī)范》gb50067-97版)二、各建筑物防火間距的有關規(guī)定1、區(qū)內各建筑物組與組或組與相鄰建筑物之間的防火間距，均不低于二級耐火等級的防火間距之規(guī)定，且安全疏散距離應符合相應規(guī)定要求。哈爾濱市國際工程咨詢中心2、街區(qū)內的道路應考慮消防車的通行，對建筑物沿街部分的長度超過150米或總長度超過220米時，均應設置穿過建三、消防給水系統(tǒng)的設計在進行小區(qū)規(guī)劃和建筑設計時，要同時設計消防給水系1、消防水池的設置應滿足GBJ16-87中有關規(guī)定。經測算室外消火栓用水量(25L/S),室內消火栓用水量 (20L/S),火災延續(xù)時間按規(guī)定2h計算，在區(qū)內中心廣場設2、室外消防給水管道、消火栓布置和室內消防給水亦應符合GBJ16-87的相關規(guī)定。地下車庫設置消防噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)及火災補風系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)用水量30L/s,補風量不小于排煙量的50%。計中要充分考慮到今后一個時期家庭用電量不斷增長的現狀哈爾濱市國際工程咨詢中心1、按二級負荷要求兩路電源供電，消防用電設備采用專2、建筑物電氣設計應有消防電源，有火災事故照明。3、防雷接地系統(tǒng)：本項目為一、二類防雷建筑，在各建鋼筋做接地極。接地電阻不大于1.0歐姆。消防控制室設專用接地端子板，采用專用25平方絕緣導線與接地裝置連接，接地端子板與設備采用專用4平方絕緣導線連接。4、各建筑物電氣線路采用阻燃管穿暗線敷設。疏散走道地面水平照度不低于50.01x,樓梯間地面水平照度不低于30.01x。疏散指示燈安裝在距地0.5米的墻上或疏散散指示燈的間距不應大于非人防工程疏散指示燈間距的二分應急照明和疏散指示燈具應符合GB13495及GB17945規(guī)哈爾濱市國際工程咨詢中心第八章節(jié)能國家計委、經貿委、建設部《關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇”編制及評估的規(guī)定》;政府令第94號);用電設備一律選用節(jié)能節(jié)電型產品。根據用電負荷，合理選用供電器材，減少輸電損失。節(jié)約用水的重點是防止跑、冒、滴、漏現象的發(fā)生。應加強管理，制訂規(guī)章制度，定期巡視檢修，保證居民生活正常用哈爾濱市國際工程咨詢中心水。此外，在日常生活中加強對居民增強節(jié)水意識的教育，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，實現一水多用，也是實現節(jié)約用水利國利民的重要措施。三、建筑節(jié)能本項目設計時應充分考慮影響建筑物耗熱指標的幾個主要因素：建筑總平面的布置和設計，宜利用冬季日照并避開冬季主導風向，利用夏季自然通風。建筑的主朝向宜選擇本地區(qū)最佳朝向或接近最佳朝向；強化外墻保溫工程設計，對外墻和熱橋部位采取保溫措施，采用新技術、新材料，保證內表面溫度不低于空氣露點溫度，減少附加傳熱損失；在建筑物輪廊尺寸和窗墻面積比不變的條件下維護結構應優(yōu)先采用保溫性能良好的新型墻體材料或高效保溫材料制成的復合墻體、屋頂和門窗；提高門窗的氣密性；減少換氣次數；在規(guī)劃允許的條件下增大南北朝向的建筑物的比例，控制窗墻面積比和凹凸面過多的形體，以實現節(jié)能。從根本上消除因保溫不足，受室外低溫的影響所導致的室內溫度過低，引起的結露、長霉、室內潮濕、熱環(huán)境惡化的建筑質量問題，增加有效使用面積，提高使用的舒適度。哈爾濱市國際工程咨詢中心在工程建設中，綜合考慮其建筑結構的合理性、安全性和經濟可行性的情況下盡可能采用節(jié)能材料。建議外墻體采用復合節(jié)能砌塊，我國把積極發(fā)展新型墻體材料，大力推進建筑節(jié)能作為貫徹保護耕地、節(jié)約能源、改善環(huán)境、實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要措施。特別是近年來對實心粘土磚實施強制性淘汰措施，更為新型墻體材料營造了良好的發(fā)展空間。采用在嚴寒地區(qū)能滿足建筑節(jié)能50%要求的復合非承重保溫砌塊簡稱復合節(jié)能砌塊已具有非常重要的意義。復合非承重保溫砌塊“結構新穎、工藝設計獨特、構造可靠”。現已在很多建筑中大面積推廣。復合節(jié)能砌塊是由空心或實心塊體、保溫層和面層組成。保溫層選用高效保溫材料——阻燃型聚苯泡沫(EPS)板。本項技術的創(chuàng)新點在于將EPS板通過榫形結構和拉筋，在砌塊成型機模箱內一次成型“復合”在混凝土塊體內；砌塊兩端設企口、上下配套有灰絕壓條，砌筑后墻體的塊與塊、層與層互相咬合，整個墻體的保溫層形成一體。哈爾濱市國際工程咨詢中心第九章項目實施計劃確定整個工程建設期為1.5年。實施進度如下：2011年1月-4月，完成征地及項目各項前期工作。2011年5月-2011年12月，完成工程主體建設。2012年1月-2012年9月，完成小區(qū)配套設施建設。2012年10月，竣工交付使用。45可研報告編制論證、審批、落實資金初步設計及審批招投標及施工圖設計拆遷及場地平整主體建設工程配套設施工程竣工驗收及投入使用哈爾濱市國際工程咨詢中心第十章招標方案為保證工程質量，提高經濟效益，保護國家利益、社會公監(jiān)理以及重要設備和材料的采購等活動必須進行招投標。標事項暫行規(guī)定》國家發(fā)展計劃委員會第9號令；劃委員會第3號令；會第5號令；責分工的意見》國辦發(fā)[2000]34號文；6、我國有關招標投標的文件范本；我國有關招標投標的法律法規(guī)。二、招標方案1、本項目招標內容為設計、監(jiān)理和施工。哈爾濱市國際工程咨詢中心(1)招標方式：設計招標采用公開招標方式。(2)投標單位資質等級：具備工業(yè)與民用建筑工程相關專業(yè)乙級以上設計資質(含乙級)的設計單位。(3)招標范圍：招標為方案設計招標，由中標單位繼續(xù)(4)評標辦法：最優(yōu)方案法。(1)招標方式：監(jiān)理招標采用公開招標方式。(2)投標單位資質等級：具備工業(yè)與民用建筑及相關專業(yè)監(jiān)理資質乙級以上(含乙級)的監(jiān)理單位。(3)招標范圍：施工監(jiān)理。(4)評標辦法：采用綜合評議法。施工招標(1)招標方式：施工招標采用公開招標方式。(2)投標單位資質等級：具備工業(yè)與民用建筑及相關專業(yè)二級以上(含二級)施工資質的施工企業(yè)。(3)招標范圍：建筑工程、安裝工程、裝飾工程、市政哈爾濱市國際工程咨詢中心—52—工程等。(4)質量標準：優(yōu)良。(5)工期：見項目實施計劃安排。(6)評標辦法：采用合理低標價法。(7)評標原則：公開、公平、公正和誠實信用的原則，競爭優(yōu)選，以合理低標投標報價為評標主要依據的原則。工程設備、重要材料采購招標由業(yè)主提供的設備、重要材料單項合同估算價在100萬人民幣(含)以上的采用公開招標方式進行。由業(yè)主提供的設備、重要材料單項合同估算價在100萬人民幣以下的由業(yè)主自行確定采購辦法。哈爾濱市國際工程咨詢中心第十一章投資估算及資金籌措(3)黑龍江省建設廳文件黑建造價[2010]5號，關于頒發(fā)《黑龍江省建設工程計價依據(建筑、裝飾裝修、水暖、電氣