2023年《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考前通關(guān)必練題庫(kù)（含答案）

2023年《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考前通關(guān)必練題庫(kù)(含答案)

一、單選題

1.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種(),其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確

性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。

A、直接估價(jià)方法

B、間接估價(jià)方法

C、精確的估價(jià)方法

D、經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法

答案：B

解析：考點(diǎn):基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一

種間接的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整

系數(shù)的完整性和合理性。

2.關(guān)于建筑物重新購(gòu)建成本求取方法的說法，錯(cuò)誤的是()o

A、單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的

實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

B、分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

C、工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建成本

D、指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果

答案：A

解析：本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，任何時(shí)候都

是將可比實(shí)例修正為估價(jià)對(duì)象。

3.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是。。

A、上調(diào)住房抵押貸款利率

B、收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C、開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D、增加土地供應(yīng)

答案：B

解析：本題考查的是金融制度政策。選項(xiàng)A上調(diào)貸款利率，增加購(gòu)買成本負(fù)擔(dān),

減少購(gòu)買，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)C開征持有環(huán)節(jié)稅，對(duì)擠壓房地產(chǎn)泡

沫，很給力，導(dǎo)致價(jià)格下降；選項(xiàng)D增加供給，降低價(jià)格。

4.下列選項(xiàng)中，不能作為判定權(quán)利類型及歸屬的依據(jù)的是。。

A、不動(dòng)產(chǎn)登記簿

B、權(quán)屬證書

C、有關(guān)合同（如租賃合同）

D、規(guī)劃條件

答案：D

解析：考點(diǎn):合法原則。依法判定的權(quán)利類型及歸屬，一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記薄、

權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。

5.估價(jià)報(bào)告的封面，基本要素中不包括下列。。

A、估價(jià)報(bào)告名稱

B、估價(jià)項(xiàng)目名稱

C、估價(jià)委托人

D、估價(jià)師聲明

答案：D

解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。封面的基本要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱，估價(jià)

報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱，估價(jià)委托人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,

估價(jià)報(bào)告出具日期。

6.運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是。。

A、測(cè)算收益期或持有期

B、測(cè)算未來收益

C、確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

D、選擇具體估價(jià)方法

答案：D

解析：考點(diǎn):收益法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下5個(gè)步驟：

（1）選擇具體估價(jià)方法，即是選用報(bào)酬資本化法還是直接資本化法；（2）測(cè)算

收益期或持有期；（3）測(cè)算未來收益；（4）確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

（5）計(jì)算收益價(jià)值。

7.關(guān)于估價(jià)師聲明的說法，正確的是。。

A、估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明

B、估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)勤勉盡責(zé)估價(jià)做出承諾和保證

C、未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在估價(jià)師聲明上簽名

D、估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果成立的條件作出提示和說明

答案：B

解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。估價(jià)師聲明應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地

產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)等的承諾和保證

8.報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）o

A、報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率

B、風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高

C、當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

D、當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

答案：D

解析：本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率是投資回報(bào)與所投入資金的關(guān)系，選

項(xiàng)A說成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)

系。選項(xiàng)B,能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，選項(xiàng)C,土地

投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率可以低一些。

9.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量,

從而會(huì)使未來的供給（），使其現(xiàn)期供給（）。

A、增加，增加

B、減少，增加

C、增加，減少

D、減少，減少

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會(huì)使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

和擁有者會(huì)“捂盤惜售”，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。

10.估價(jià)上的折舊注重的是O。

A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

B、資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損

C、重置價(jià)值的攤銷與回收

D、原始取得價(jià)值的攤銷與回收

答案：B

解析：考點(diǎn):求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著

本質(zhì)區(qū)別：估價(jià)上的折舊注重的是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折

舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或

回收。

11.關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去.現(xiàn)在或?qū)?/p>

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對(duì)象狀

況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。

12.房地產(chǎn)是。三者的結(jié)合體。

A、實(shí)物.權(quán)益.區(qū)位

B、實(shí)物.區(qū)位.位置

C、實(shí)物.權(quán)益.權(quán)利

D、權(quán)益.位置.擁有者

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著

物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

13.估價(jià)方法中，主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的是（）。

A、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

B、修復(fù)成本法

C、價(jià)差法

D、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

答案：D

解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法，主要用

于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估。

14.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)與定價(jià)，表述正確的是（）。

A、估價(jià)與通常意義上的定價(jià)沒有本質(zhì)不同

B、估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，是將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來

C、估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，是代替市場(chǎng)定價(jià)而不是模擬市場(chǎng)定價(jià)

D、估價(jià)師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值

答案：B

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，估價(jià)與通常意義上的定價(jià)有本質(zhì)

不同；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)；選項(xiàng)D

錯(cuò)誤，估價(jià)師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)

值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。

15.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于（）。

A、市場(chǎng)價(jià)值

B、清算價(jià)值

C、快速變現(xiàn)價(jià)值

D、投資價(jià)值

答案：D

解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值

和殘余價(jià)值。投資價(jià)值指估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。

16.下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是()o

A、寫字樓層高偏低

B、廠房受酸雨腐蝕

C、住宅庫(kù)存量過大

D、在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降

答案：A

解析：考點(diǎn):建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是因建筑物

功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因可能

是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，建筑設(shè)計(jì)上的缺

陷等。

17.房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽

字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由。見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。

A、房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人

B、與房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無利害關(guān)系的第三人

C、公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人

D、人民法院

答案：A

解析：考點(diǎn):實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘

記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三

人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。

18.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A、凈收益包括有形收益和無形收益

B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C、通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D、應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

答案：B

解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但

是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新,

作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了。

19.因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內(nèi)

的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對(duì)該企業(yè)給予的補(bǔ)償不包括。。

A、該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償

B、搬遷后可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值的補(bǔ)償

C、因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償

D、因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評(píng)

估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、

機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用和停產(chǎn)停業(yè)損失。機(jī)器設(shè)備是

動(dòng)產(chǎn)，且搬遷后還可以繼續(xù)使用，本身是沒有價(jià)值損失的。所以不在補(bǔ)償范圍之

內(nèi)。

20.某建筑物的建筑面積為120m2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重

置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計(jì)算該建

筑物當(dāng)前的成新率為。。

A、78.40%

B、82.00%

C、82.70%

D、85.60%

答案：B

解析：考點(diǎn):年限法。q=1-dt=1-2%X9=82%o

21.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總

價(jià)為280萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100叫假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬

度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1九根據(jù)四三二一法則，求取臨街

深度為75m,臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為。元/m〃2013真題

A、2000

B、2100

C、2400

D、2520

答案：D

解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m

的總價(jià)為V,則根據(jù)四三二一法則，280=V(40%+30%),解得V=400萬元，V

75X20=VX(40%+30%+20*)=360(萬元)，臨街深度為75m、臨街寬度為2

0m的地塊單價(jià)為360/(75X20)=2400(元/m?),據(jù)題意，臨街深度為75m、

臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為2400X(1+5%)=2520(元/nr)。

22.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額。以上的按份共有人或全體共同共有人

同意，除非共有人之間另有約定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

答案：C

解析：考點(diǎn):按權(quán)益狀況劃分的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以

上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

23.在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是(),有時(shí)誤

差范圍放寬到±15%。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±25%

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。法官使用的誤差范圍是±10%,有時(shí)誤

差范圍放寬到±15%。對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到±20%。

24.()是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。

A、估價(jià)對(duì)象

B、價(jià)值類型

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D、估價(jià)目的

答案：D

解析:本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的,

理應(yīng)由委托人提出。

25.下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是()。

A、原始價(jià)值高于賬面價(jià)值

B、投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值

C、謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

D、快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

答案：B

解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面

價(jià)值。投資價(jià)值是對(duì)某個(gè)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)

值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而、不同,

所以選項(xiàng)B錯(cuò)誤。賬面價(jià)值在歷史成本計(jì)量下，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去相

關(guān)備抵項(xiàng)目后的余額。

26.某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大

較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系

統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%,則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功

能折舊后的價(jià)值為()萬元。

A、1838.00

B、1843.55

C、1845.87

D、1850.00

答案：B

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000-150-0.84-9%X[1-1+(1

+9%)15]=1843.55(萬元)。

27.在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格是()o

A、評(píng)估價(jià)格

B、成交價(jià)格

C、市場(chǎng)價(jià)格

D、理論價(jià)格

答案：D

解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。理

論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)

用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%,

該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

A、183.78

B、257.55

C、873.19

D、1427.16

答案：B

解析：考點(diǎn):凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增的有限

年期的收益現(xiàn)值的公式。=257.55（萬元）

29.建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法中，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值

時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)的方法稱之為（）。

A、單位比較法

B、分部分項(xiàng)法

C、工料測(cè)量法

D、指數(shù)調(diào)整法

答案：A

解析：本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法。單位比較法的實(shí)質(zhì)是比較

法。即修正：將實(shí)際而可能不是正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工

程費(fèi)，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例

的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況。

30.對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是。。

A、新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

答案：C

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成

后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假

設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

31.交易情況修正的方法不包括（）。

A、總價(jià)修正

B、單價(jià)修正

C、分離修正

D、百分比修正

答案：C

解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價(jià)修正、

單價(jià)修正；（2）金額修正、百分比修正。

32.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2,建筑

物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為

10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相

等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為0年。

A、29

B、39

C、40

D、45

答案：B

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V=C(1-dXt)=C[1-(1-S)

/NXt],75000=1000X100X[1-(1-2.5%)/NX10],得N=39年。(1)年

折舊=1000X100X(1-2.5%)/N；(2)10年折舊額=100000-75000=25000；

(3)年折舊=2500；令(1)=(3),推出N=39(年)。

33.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場(chǎng)上類

似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為8000元/平方米，土地市場(chǎng)單價(jià)為5000元/平方米，用成

本測(cè)算的建筑物重建價(jià)格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為()元

/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

答案：A

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。(8000X5000-5000X3000)/5000=50

00(元/平方米)。

34.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說法，錯(cuò)誤的是()。

A、靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本

B、動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

C、靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中

D、動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入.支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)

答案：C

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開

發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

35.估價(jià)報(bào)告的審核結(jié)論，不可以是（）o

A、可以出具

B、適當(dāng)修改后出具

C、應(yīng)重新撰寫

D、估價(jià)不合理

答案：D

解析：考點(diǎn):審核估價(jià)報(bào)告。審核結(jié)論可為下列之一：（1）可以出具；（2）修

改后出具；（3）應(yīng)重新撰寫；（4）應(yīng)重新估價(jià)。

36.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2,土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一

年和第二年分別為90元/m2和60元/m2,貸款年利率為8%。這塊地的面積是10

000平方米。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（）元/m2。

A、55.20

B、103.22

C、109.63

D、114.82

答案：B

解析：本題考查的是計(jì)息方式及利率。投資利息二89.86+11.01+2.35=103.22

（元/m2）o

37.下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增

值因素的是()O

A、該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加

B、該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C、該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)

D、該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

答案：D

解析：考點(diǎn):保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地

產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

38.【2012年真題】關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況描述的說法，正確的是。。

A、對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述就是說明其四至

B、對(duì)建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀

C、對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層

D、對(duì)土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

答案：D

解析：選項(xiàng)A,對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述：說明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，是僅包括房

地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、

債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)；選項(xiàng)B、C,建筑物實(shí)物狀況應(yīng)說明：①建

筑規(guī)模；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能；⑦

外觀；⑧新舊程度；⑨其他。而周圍環(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和

樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。

39.某辦公樓的建筑面積為1500m2,土地面積為1000m2,目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

為5000元/m2,同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果

對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；裝修改

造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦

公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑物重置價(jià)

格為3800元/m2,新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m20該房地產(chǎn)的最高最

佳利用方式為()o

A、維持現(xiàn)狀

B、裝修改造

C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓

D、新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

答案：B

解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價(jià)值二6500元加2—1300元/

m2=5200元/m2>5000元/m2,說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更

合理；排除A；(2)拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價(jià)值=(2200—300+50)X100

0<5000X1500(元)，說明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，排除C；(3)將建筑物

拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價(jià)值二(8000—3800+50—300)X1500=3950

X1500(元)<5000X1500(元)，不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，排除D。該辦公

樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益一成本，大于0,才是可行的。

40.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)情況正常，

估價(jià)人員實(shí)地觀測(cè)判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。用直線法計(jì)算該

建筑物的成新率為()。

A、21%

B、27%

C、79%

D、85%

答案：C

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當(dāng)R=0時(shí)，該建筑物的成新率q

=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。

41.為評(píng)估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易

日期為2012年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/m2,約定建筑面積為95m2,

合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012

年1月1日起至2012年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.

3%,則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為()元/m2。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

Dv4286.89

答案：A

解析：考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格

即合同交易價(jià)格4000元/m2,所以正確答案是4000X95/100X(1+0.3%)6=3

868.92(元/m2)

42.某建筑物的建筑面積為500m2,重置價(jià)格為3600元412,經(jīng)濟(jì)壽命為50年,

有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價(jià)

格為600元/m2,平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平

均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為

0萬元。

A、75.6

B、77.6

C、80.6

D、87.6

答案：B

解析：考點(diǎn):分解法。門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2（萬元）；裝飾裝修的折舊額=

600X500X3/5=18（萬元）；設(shè)備的折舊額=60X1/15X10=40（萬元）；長(zhǎng)

壽命項(xiàng)目的折舊額=（3600X500-20000-600X500-600000）X1/50X10=1

7.6（萬元）；該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6（萬元）。

43.估價(jià)上的折舊注重的是（）。

A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

B、資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損

C、重置價(jià)值的攤銷與回收

D、原始取得價(jià)值的攤銷與回收

答案：B

解析：本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折

舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價(jià)上的折舊注重的是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不

是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價(jià)值的分?jǐn)偂?/p>

補(bǔ)償或回收。

44.某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35

年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收

入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為。萬元。

A、521

B、533

C、695

D、711

答案：A

解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。年租金收入=500X120X12=72（萬

元）；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用二72X25%=18（萬元）；凈收益二7278二54（萬元）；

20

吟卜信一啜卜舟鏟卜"（萬元）

45.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，屬于估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)的是。。

A、被動(dòng)接受的估價(jià)業(yè)務(wù)

B、業(yè)主沒有提供明確估價(jià)目的的業(yè)務(wù)

C、估價(jià)項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境復(fù)雜的業(yè)務(wù)

D、超越資質(zhì)等級(jí)的業(yè)務(wù)

答案：D

解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。選項(xiàng)D屬于不應(yīng)承接的估價(jià)業(yè)務(wù)。

46.下列選項(xiàng)中，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是（）。

A、受供求因素的影響

B、與區(qū)位關(guān)系密切

C、價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

D、價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格

答案：A

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)

格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價(jià)格，用貨幣來表

示；（2）都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣

質(zhì)低價(jià)。

47.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣，其中首期支付30%,余款在

一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100

m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

答案：A

解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付

款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。首期支付30%,那么首期支付的價(jià)款就是300X30%

=90（萬元），余下300X（1-30%）=210（萬元），在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)

際價(jià)格=300X30%+300X70%/（1+6%）=288.11（萬元）；建筑面積=套內(nèi)建

筑面積+公攤面積=100/90%=111.11m2,建筑面積單價(jià)=288.11/111.11=259

30.16（元/平方米）。

48.下列關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說法中，正確的是（）。

A、因估價(jià)目的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制

B、承租人權(quán)益價(jià)值只能是正值

C、出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金無關(guān)

D、承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)

值之和

答案：A

解析：本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人

權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)A正確，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如是房屋征收目的估價(jià)

則不必考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價(jià)；如是為房地

產(chǎn)買賣目的或抵押目的估價(jià)，則應(yīng)再考慮租約租金（合同租金）與市場(chǎng)租金差異

的影響；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會(huì)大于無

租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值是負(fù)的；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，出租人權(quán)益價(jià)值，為

已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租

賃期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，承租人權(quán)益

價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值,

即按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。

49.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,應(yīng)由買方繳

納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買方實(shí)際支付給賣方25

00元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則這宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格是。

元/m2。

A、2020.80

B、2380.95

C、2336.45

D、2447.37

答案：B

解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買方

繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元/m2)。

50.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)

境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的()特性決定的。

Av易受限制

B、相互影響

C、獨(dú)一無二

D、不可移動(dòng)

答案：D

解析：考點(diǎn):不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就

地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。

51.。原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

A、估價(jià)對(duì)象

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

C、估價(jià)程序

D、估價(jià)原則

答案：B

解析：考點(diǎn):價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定

的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

52.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2,建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)

目建成時(shí)可售出50%,半年和一年后分別售出30%和20%,出售時(shí)的平均單價(jià)為2

850元/nr,折現(xiàn)率為15%0開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為。萬元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

答案：C

解析：考點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例。3850X2850X(50%/1.152+30%/1.152.5+20%

/1.153)=791.24萬元。

53.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站

在()的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

A、委托人

B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C、管理部門

D、中立

答案：D

解析：本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。獨(dú)立客觀公正原則要求站在中立的立場(chǎng)

上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或

價(jià)格。

54.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30

萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等

65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正

常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。

A、245

B、275

C、315

D、345

答案：D

解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。折舊費(fèi)、抵押貸款還本付息額都不

作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬元，水電

供暖費(fèi)40萬元，房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500—40—50—65=345(萬

元)。

55.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯(cuò)誤的是()o

A、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用收益法求取

B、投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算

C、假設(shè)開發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)

生時(shí)的價(jià)值

D、在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為

開發(fā)完成后的價(jià)值

答案：D

解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A正確，只要可以預(yù)測(cè)開發(fā)完成后

的收益(如出租或自營(yíng)用途的房地產(chǎn))，就可以用收益法求取開發(fā)完成后的價(jià)值；

選項(xiàng)B正確，動(dòng)態(tài)分析法，不需要測(cè)算利息和開發(fā)利潤(rùn)，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；選

項(xiàng)C正確，扣除項(xiàng)目在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)還沒發(fā)生，是未來具體發(fā)生的時(shí)點(diǎn)發(fā)生的；選

項(xiàng)D錯(cuò)誤，在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

作為開發(fā)完成后的價(jià)值，要做市場(chǎng)狀況調(diào)整，如結(jié)合未來的變動(dòng)趨勢(shì)，如長(zhǎng)期趨

勢(shì)法。

56.下列有關(guān)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，表述錯(cuò)誤的是（）。

A、直接資本化法不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益

B、直接資本化法的計(jì)算過程較簡(jiǎn)單

C、直接資本化法的資本化率或收益乘數(shù)能較好的反映市場(chǎng)實(shí)際情況

D、直接資本化法對(duì)可比實(shí)例的依賴性較差

答案：D

解析：本題考查的是直接資本化法。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，直接資本化法對(duì)可比實(shí)例的依

賴性較強(qiáng)。

57.【2012年真題】關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯(cuò)誤的是。。

A、房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)

B、房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變

C、房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)

D、房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性

答案：B

解析：本題考查的是不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時(shí)間之后可能

會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位

置。

58.不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同。有的因素或

其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較大，這類因素可稱為。。

A、主要因素

B、次要因素

C、增值因素

D、貶值因素

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房

地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較

大，這類因素可稱為主要因素。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較

小，這類因素可稱為次要因素。

59.房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有和()三種。

A、建筑物區(qū)分所有權(quán)

B、建筑物共同共有權(quán)

C、建筑物按份共有權(quán)

D、私有權(quán)

答案：A

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)還可分為單獨(dú)所有、共有和建筑

物區(qū)分所有權(quán)。

60.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人的說法中，正確的是()。

A、估價(jià)委托人一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人

B、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人

C、估價(jià)報(bào)告使用人一定是估價(jià)利害關(guān)系人

D、估價(jià)委托人一定是估價(jià)報(bào)告使用人

答案：B

解析：考點(diǎn):估價(jià)當(dāng)事人。用舉例法排除錯(cuò)誤選項(xiàng)。如法院拍賣查處房地產(chǎn)，法

院就不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，排除A；估價(jià)報(bào)告使用者不見得一定是估價(jià)利害關(guān)系

人，還是上例，法院就不是估價(jià)利害關(guān)系人，排除C；如抵擔(dān)估價(jià)中，委托人可

能是借款人，而報(bào)告使用人為貸款人，故排除D。估價(jià)委托人可能是也可能不是

估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人；估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估

價(jià)利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用人。

61.下列各項(xiàng)中，不屬于估價(jià)作業(yè)方案主要內(nèi)容的是。。

A、估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求

B、估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度

C、估價(jià)工作的人員安排

D、委托方的協(xié)助義務(wù)

答案：D

解析：本題考查的是編制估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括：（1）

估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求；（2）估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；（3）

估價(jià)工作的人員安排。

62.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為500萬元，法定優(yōu)先受償款為

100萬元，貸款成數(shù)為六成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。

A、400

B、300

Cv440

D、240

答案：D

解析：考點(diǎn):買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。

抵押貸款額度二抵押價(jià)值X貸款成數(shù)，抵押價(jià)值二未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值

一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度二（500-100）X0.6=240（萬元）。

63.當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)（）,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲；而

當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)。，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。

A、減少，減少

B、增加，減少

C、減少，增加

D、增加，增加

答案：B

解析：本題考查的是人口因素。房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切，某一地

區(qū)（如某個(gè)城鎮(zhèn)）的人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)其房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格

就會(huì)上漲；反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。

64.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義，表述錯(cuò)誤的是（）。

A、國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同

B、中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)

C、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)

D、美國(guó)通常稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)

答案：D

解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的含義。美國(guó)大多稱為RealEstateAppraisal。將Appr

aisal定義為得出一種價(jià)值意見的行為或過程。

65.估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是0。

A、估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)

B、各種估價(jià)方法都有一定的局限性

C、各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性

D、難以通過分析排除不適用的估價(jià)方法

答案:B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或某個(gè)方

面來測(cè)量房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，它們一定程度上都有局限。要求在估價(jià)中盡量采

用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法的局限性。

66.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A、凈收益包括有形收益和無形收益

B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C、通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D、應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

答案：B

解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但

是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新,

作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了。

67.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是0o

A、戶型

B、樓層

C、層高

D、裝修

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。選項(xiàng)B屬于區(qū)位因素。

68.下列有關(guān)房地產(chǎn)“估價(jià)”和“評(píng)估”的異同，表述錯(cuò)誤的是（）。

A、一般情況下，估價(jià)和評(píng)估可以不做區(qū)分，能夠交換使用

B、相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)而言，評(píng)估的含義更加精準(zhǔn)、明確

C、房地產(chǎn)評(píng)估可以包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損狀況評(píng)估等

D、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能等評(píng)估的基礎(chǔ)上

答案：B

解析：本題考查的是估價(jià)與評(píng)估的異同。相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測(cè)算和判斷活

動(dòng)而言，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確。69.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)

格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的

幅度比率大致接近，則宜選用。方法進(jìn)行測(cè)算。

A、平均增減量法

B、平均發(fā)展速度法

C、移動(dòng)平均法

D、指數(shù)修勻法

答案：B

解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是,

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的,并且各期上升或下降的幅度大

致相同，否則就不宜采用這種方法。

70.邊際消費(fèi)傾向，指的是。。

A、成本每增加一個(gè)單位所引起的售價(jià)變化

B、售價(jià)每增加一個(gè)單位所引起的需求變化

C、收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化

D、產(chǎn)能每增加一個(gè)單位所引起的利潤(rùn)變化

答案：C

解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的

消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。

71.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%,買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買

方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%

和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。

A、103.26%

B、105.43%

C、112.06%

D、114.42%

答案：A

解析:考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，

有一定難度。稅費(fèi)由買方承擔(dān)，則約定成交價(jià)格=賣方實(shí)得金額。（1）建立比

較基礎(chǔ)。該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1一應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)

比率），即該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=約定成交價(jià)格/（1-5%）；約定成交價(jià)

格=該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格X（1-5%）；（2）交易情況修正。正常價(jià)格X

（1一8%）=約定成交價(jià)格，即正常價(jià)格=該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格X（1—5%）

/（1-8%）=103.26%o

72.下列選項(xiàng)中，不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素的是（）。

Av人文環(huán)境

B、講究風(fēng)水

C、吉祥數(shù)字

D、時(shí)尚風(fēng)氣

答案：A

解析:本題考查的是心理因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有以下方面：（1）

購(gòu)買或出售時(shí)的心態(tài)；（2）個(gè)人的欣賞趣味或偏好；（3）時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從

眾心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。

73.因征收房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師受委托進(jìn)行的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)，屬于。業(yè)

務(wù)。

A、房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)

B、房地產(chǎn)減損評(píng)估業(yè)務(wù)

C、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

D、房地產(chǎn)政策咨詢業(yè)務(wù)

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)，例如，因征收

房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停

產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估。

74.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情

況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是()時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

狀況。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

B、開發(fā)完成

C、未來延遲銷售

D、銷售完成

答案：C

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠好而需要

延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開發(fā)完成

后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來延遲銷售之時(shí)。

75.利率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的。。

A、經(jīng)濟(jì)因素

B、金融因素

C、社會(huì)因素

D、政治因素

答案：A

解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。利率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、

物價(jià)、利率、匯率。

76.下列有關(guān)均衡價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是。。

A、均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)

B、均衡價(jià)格是市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格

C、市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，證明需求量與供給量相等

D、偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)回復(fù)到均衡價(jià)格水平

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量

與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。

77.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。

A、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

B、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

C、匯率波動(dòng)

D、稅收減免

答案：D

解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民

收入、物價(jià)、利率、匯率。選項(xiàng)D屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素中的稅收

制度政策因素。

78.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（）。

A、在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

B、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

C、在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

D、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

答案：A

解析：本題考查的是稅收制度政策。選項(xiàng)B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)

導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)C在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常不會(huì)使房地產(chǎn)

價(jià)格下降。選項(xiàng)D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。

79.在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用于()。

A、重建成本

B、重置成本

C、估算重置成本

D、估算重建成本

答案：A

解析：考點(diǎn):建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建成

本O

80.建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時(shí)間稱之為

()O

A、經(jīng)濟(jì)壽命

B、自然壽命

C、實(shí)際年齡

D、有效年齡

答案：A

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。經(jīng)濟(jì)壽命指建筑物自竣工時(shí)起至其

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，使用凈收益大于

零的持續(xù)時(shí)間。

81.下列選項(xiàng)中，不屬于影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素的是（）。

A、裝修

B、戶型

C、層高

D、樓層

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)D是區(qū)位因素。

82.房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于債權(quán)的是。。

A、地役權(quán)

B、建設(shè)用地使用權(quán)

C、抵押權(quán)

D、租賃權(quán)

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。債權(quán)是權(quán)利人請(qǐng)求特定義

務(wù)人為或不為一定行為的權(quán)利。債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的

人為或不為一定行為。只有租賃關(guān)系是建立在債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上的。債權(quán)只有

一種，就是租賃權(quán)，其他的都是物權(quán)。

83.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是0o

A、戶型

B、樓層

C、層高

D、裝修

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。選項(xiàng)B屬于區(qū)位因素。

84.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是。。

A、判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

B、估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)

C、所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值

D、估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

答案:B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能

用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門藝術(shù)，關(guān)于誤差

的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。

85.評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為

二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙

三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是0。

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

答案：A

解析：考點(diǎn):計(jì)算最終的比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較

大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干

給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。

86.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的

趨勢(shì)是（）。

A、上漲

B、下跌

C、保持相對(duì)穩(wěn)定

D、先漲后跌

答案：A

解析：本題考查的是人口結(jié)構(gòu)。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下

降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。

87.直線趨勢(shì)法y=a+bx中的常數(shù)a、b,是由。決定的。

A、房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

B、房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料

C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料

D、估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來的價(jià)格資料

答案：A

解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。直線趨勢(shì)法y=a+bx中的常數(shù)a、b,是

由房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料決定的。

88.下列不屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的是（）。

A、直線趨勢(shì)法

B、指數(shù)曲線趨勢(shì)法

C、二次拋物線趨勢(shì)法

D、指數(shù)線性修正法

答案：D

解析：考點(diǎn):數(shù)學(xué)曲線擬合法。數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢(shì)法、指數(shù)曲線趨

勢(shì)法和二次拋物線趨勢(shì)法。

89.為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價(jià)格，選取了可比實(shí)例成交價(jià)格為6000

元412,成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年7月末

每月價(jià)格遞增1%,2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10

元/m2。該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格為。元/m2。

A、6080.60

B、6141.81

G6151.81

D、6223.22

答案：C

解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格

=6000X(1+1%)3-10X3=6151.81(元/m2)。

90.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是0o

A、開征房產(chǎn)稅

B、物價(jià)水平變化

C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模

D、城市規(guī)劃變更

答案：B

解析：考點(diǎn):制度政策因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制

度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊政策等。

判斷標(biāo)準(zhǔn)，看政府部門在其中起的作用，政府能直接作用影響的，就是制度政策

因素。

91.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是0。

A、過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在

B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)

D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

答案：A

解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過

去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資

料來推測(cè)未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過

去形成的趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在。選項(xiàng)BCD是適用條件。

92.某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)

于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A、物質(zhì)折舊

B、功能折舊

G經(jīng)濟(jì)折舊

D、設(shè)備折舊

答案：A

解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質(zhì)折舊也稱為物質(zhì)損耗、有形

損耗，是因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減

損。

93.某套建筑面積為100m2的住宅,含家電家具的成交價(jià)格為50萬元,首付40%,

余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%,家電家具價(jià)值為5萬元，現(xiàn)將該交易

實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為()元

/m2o

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

答案：B

解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。”含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付

40%,余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價(jià)值后的名義價(jià)格是45萬元。

可比價(jià)格就是45萬元的一次性支付的價(jià)格。(50-5)X40%+(50-5)X60%/(1

+8%)0.5=43.98(萬元)，單價(jià)=43.98/100=4398(元/m2)0

94.下列不屬于中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要工作的是。。

A、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試.注冊(cè)和繼續(xù)教育

B、建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案

C、擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)

D、對(duì)會(huì)員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行檢查

答案：C

解析：本題考查的是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，應(yīng)為制定并執(zhí)行

房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則。

95.下列不屬于影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素的是()o

A、裝修

B、戶型

C、層高

D、樓層

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)D是區(qū)位因素。

96.某宗房地產(chǎn)，當(dāng)綠地率較低時(shí)，提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大；而當(dāng)綠

地率已較高時(shí)，再提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較小。此種情形體現(xiàn)出()O

A、不同的影響因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的

B、不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的

C、同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同

D、同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不同

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。同一影響因素在不同水平上的變

化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同。人們?cè)谙M(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。

例如，當(dāng)綠地率較低時(shí)，提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大；而當(dāng)綠地率已較

高時(shí)，再提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。

97.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是()。

A、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行

核對(duì)

B、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資

料，內(nèi)部狀況可不拍攝

C、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景

觀等的優(yōu)劣

D、估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要

的調(diào)查了解

答案：B

解析：本題考查的是實(shí)地查勘的重要性。反映內(nèi)部或者外部的資料都應(yīng)當(dāng)搜集。

98.下列關(guān)于拍賣保留價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是()o

A、拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)

B、如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得

超過前次保留價(jià)的10%

C、保留價(jià)是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)

D、拍賣財(cái)產(chǎn)未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)

事人的意見

答案：B

解析：考點(diǎn):評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。選項(xiàng)B,如果出現(xiàn)流拍，

再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的2

0%o

99.成本法的理論依據(jù)是。。

A、預(yù)期原理

B、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

C、收益原理

D、替代原理

答案：B

解析：考點(diǎn):成本法的理論依據(jù)。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品

的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。

100.某成片荒地面積1km2,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成

本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，

上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本

是（）兀/m2o

Av310.61

B、321.60

C、477.86

D、494.77

答案：C

解析：本題考查的是投資利息。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億，投資利息

=3X[（1+7.2%）0.5-1]=1061.23（萬元），總成本=30000萬+1061.23萬

=31061.23（萬元）